Desvendando

os segredos do
mercado imobiliário:
estratégias testadas
e comprovadas para
investidores

Construa um portfólio imobiliário sólido, com

estratégias comprovadas para mitigar o risco
e potencializar o retorno com propriedades
geradoras de renda no longo prazo.
Apresentação

O mercado imobiliário brasileiro passou por grandes transformações nas últimas

décadas, especialmente com a reformulação dos programas de moradia e a
expansão do crédito imobiliário, o que permitiu que milhões de famílias tivessem
acesso à casa própria.

Entretanto, a demanda por moradia no país ainda é extremamente elevada,

seja pelo déficit habitacional, seja pela busca permanente de bons imóveis
nas regiões de melhor infraestrutura, onde o adensamento ganha força com a
verticalização.

Em todo o mundo, o mercado imobiliário sempre foi visto como um dos mais
importantes motores de expansão econômica, em razão da sua capacidade de
absorver mão de obra, mobilizar outros setores e promover o desenvolvimento
urbano.

Nas economias avançadas, por exemplo, a oferta de crédito para aquisição de

imóveis representa uma fatia substancial do Produto Interno Bruto, como nos
EUA, onde o financiamento hipotecário chega a representar cerca de 80% do PIB.
No Reino Unido, esse número é de mais de 125% do PIB, como mostra o gráfico
abaixo:

Reino Unido: Hipotecas como porcentagem do PIB (Imagem: Helgi)

2
No Brasil, a participação do crédito imobiliário como porcentagem do PIB não
chega a atingir 10%, o que mostra que o nosso país tem um amplo espaço para
melhorar a oferta de moradias.

Além disso, nossa infraestrutura continua muito deficitária, com poucas

propriedades comerciais de qualidade e acessíveis principalmente para micro e
pequenas empresas em centros econômicos locais e regionais.

Para os investidores, isso significa oportunidades.

Isso porque a escassez de crédito e a alta demanda por imóveis fazem com que
o setor seja um dos mais seguros e lucrativos para investir e formar um sólido
patrimônio no longo prazo.

Estamos falando, portanto, de um setor com demanda constante e crescente,

sem o qual não há desenvolvimento econômico ou qualidade de vida para a
população.

E existem diversas formas inteligentes de ter uma carteira imobiliária geradora

de renda, sem precisar construir e administrar várias propriedades.

Desde fundos imobiliários diversificados e com gestão profissional até

investimentos diretos e lucrativos no setor, como operações de crédito privado e
participação societária (equity), não faltam opções para que o investidor tenha
em seu portfólio ativos com grande potencial de valorização, capazes de fazer
pagamentos recorrentes em sua conta bancária por muitos anos.

Por ser um ativo real gerador de renda, o imóvel oferece segurança e diversificação
de renda, além de grande potencial de valorização com o tempo.

Além disso, o mercado imobiliário é bastante amplo, permitindo investir em

diversas modalidades de empreendimentos residenciais ou comerciais, desde
terrenos e conjuntos habitacionais simples até projetos mais complexos e
rentáveis, como “built to suit”, “sale-leaseback”, “coliving”, entre muitos outros.

Portanto, entre os principais motivos para investir em imóveis, podemos citar:

» Setor sólido e resistente a crises, por estar lastreado em um ativo real

(propriedade física);

» O imóvel é um excelente ativo para diversificação de renda com aluguéis,

seja de propriedades residenciais ou comerciais, em razão da alta demanda;

» Propriedades imobiliárias tendem a se valorizar com o tempo, graças a

melhorias urbanas e à procura praticamente constante e estável;

» Há pouca oferta imobiliária nos grandes centros econômicos, gerando uma

3
 drástica demanda reprimida por boas propriedades com preços acessíveis.

Apesar desses benefícios únicos oferecidos pelo investimento imobiliário, muitos

investidores apontam para as incertezas do ambiente de juros e de inflação como
razão para permanecerem céticos com ativos imobiliários no atual ambiente, já
que as restrições financeiras inibem o consumo e deterioram o poder de compra
da população, gerando riscos para o investimento imobiliário.

A verdade, porém, é que o imóvel é considerado um ativo de proteção por

excelência, pois é o componente mais importante do patrimônio familiar, é
resistente à inflação e é capaz de gerar renda passiva segura, especialmente
em regiões com grande demanda habitacional, como os grandes centros
econômicos.

Prova disso é que, na cidade de São Paulo, por exemplo, mesmo com a forte alta
dos juros do último ano, houve um crescimento de 4,9% no número de unidades
residenciais novas comercializadas, o melhor ano da série histórica de vendas
do Secovi-SP.

De fato, o setor bateu recordes de lançamentos e vendas desde a pandemia,

quando ficou muito clara a importância de ter um lar, e os dados do valor global
de vendas (VGV) dos últimos meses deixam isso muito claro.

O VGV representa a soma dos valores em reais das unidades comercializadas em

determinado período. No seu cálculo, são levados em consideração os valores
médios das unidades efetivamente vendidas,
4
Ainda tomando como exemplo a maior metrópole do país, o VGV atingiu R$ 33,7
bilhões, o que representa um aumento de 0,4% em relação a 2021, que já havia
sido um excelente ano de vendas, com um crescimento de 29% em relação ao
ano anterior.

Os dados mostram que, desde a crise de 2014-16, o mercado imobiliário registrou

uma forte recuperação e está em tendência de alta, com demanda aquecida
nos principais centros urbanos.

Estamos, portanto, em um momento bastante atraente para se posicionar

estrategicamente em um setor que, durante crises, consegue resistir bem na
defesa do patrimônio e, durante os ciclos de expansão, apresenta um desempenho
vigoroso e altamente rentável.

Neste guia, você vai conhecer melhor o funcionamento do mercado imobiliário

brasileiro e como utilizar o setor para diversificar e proteger seu patrimônio tanto
em momento de alta como de baixa do mercado mais amplo, especialmente
em períodos de grande volatilidade no mercado financeiro.

Esperamos que a leitura deste guia permita que você tenha uma compreensão
mais ampla da importância do real estate em qualquer carteira focada em
renda no longo prazo.

Aproveite a leitura!

Equipe de Conteúdo da Bloxs

5
Índice

A evolução do mercado imobiliário brasileiro 7

01. Mudanças no contexto econômico 7
02. Limitações do modelo de financiamento 8
03. Diversificação de fontes de financiamento 8
04. Mudanças no cenário regulatório 8
05. Expansão do setor imobiliário 8
Criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 9
O papel do mercado de capitais no financiamento imobiliário 11
Principais títulos imobiliários no mercado de capitais 12
Letra de Crédito Imobiliário (LCI): 12
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): 13
Fundo de Investimento Imobiliário (FII) 14
Crowdfunding imobiliário 16
Fatores que podem influenciar o investimento no mercado imobiliário 17
Demografia 19
Políticas governamentais 20
Índices econômicos que influenciam o mercado imobiliário 21
Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) 21
Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) 22
Custo Unitário Básico (CUB) da Construção Civil 23
Taxa Selic 24
Outros indicadores relevantes para o mercado imobiliário 25
Como especialistas avaliam projetos imobiliários? 27
Driblando momentos de incerteza para investir em imóveis 29
Investimento em imóveis residenciais 30
Investimento em imóveis comerciais 31
Investimento em imóveis de médio e alto padrão 31
Como reduzir o risco do investimento imobiliário? 32
Invista em projetos especiais do mercado imobiliário 33
Por que investir em operações imobiliárias na Bloxs? 34
A evolução do mercado imobiliário brasileiro
O Brasil estabeleceu seu sistema imobiliário relativamente tarde, somente em
1964, com a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), do Banco Nacional
de Habitação (BNH) e das Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI), por meio da Lei
nº 4.380. Antes disso, não havia um sistema regulamentado de crédito imobiliário.

Historicamente, as décadas de 1950 e 1960 foram marcadas pelo forte crescimento

econômico e intensa urbanização do país, o que se manifestou de maneira mais
clara na demanda por moradias, sobretudo em regiões dotadas de melhor
infraestrutura e oferta de empregos.

Em 1964, houve a regulamentação do uso da caderneta de poupança como

fonte principal de financiamento para o crédito imobiliário.

Anteriormente, os recursos vinham principalmente do Fundo de Garantia por

Tempo de Serviço (FGTS). Com isso, a poupança se tornou a maior fonte de
recursos para viabilizar o financiamento imobiliário no SFH.

De 1964 a 1977, ocorreu o chamado “milagre econômico”,

com a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
do Banco Nacional de Habitação (BNH) e das Sociedades
de Crédito Imobiliário (SCI), que financiavam a construção
e a compra de imóveis com recursos da caderneta de
poupança.

Nas duas décadas seguintes, o SFH teve um papel significativo na distribuição de

recursos para o financiamento da casa própria; mas, aos poucos, sua relevância
no setor começou a decair.

Diversos fatores e interferências começaram a afetar negativamente o bom

funcionamento do sistema, entre os quais podemos citar:

01. Mudanças no contexto econômico

O SFH enfrentou desafios decorrentes de períodos de
instabilidade econômica no país, como crises financeiras,
inflação alta e taxas de juros voláteis.

Esses fatores impactaram negativamente a capacidade

das pessoas de adquirir financiamentos imobiliários e,
consequentemente, a demanda por crédito no setor.

7
 02. Limitações do modelo de financiamento
O SFH tinha algumas limitações estruturais, como
restrições quanto ao valor máximo dos imóveis
financiados, o que restringia o acesso a habitações mais
caras, especialmente em regiões de maior demanda.

Além disso, o modelo de financiamento baseado

principalmente na caderneta de poupança mostrou-se
insuficiente para atender à demanda cada vez maior por
crédito imobiliário.

3. Diversificação de fontes de financiamento

Com o tempo, acabaram surgindo outras opções de
financiamento imobiliário, como o Sistema Financeiro
Imobiliário (SFI), que permitiu a captação de recursos por
meio de investidores e do mercado de capitais.

Essa diversificação de fontes de financiamento

proporcionou maior flexibilidade e alternativas para os
mutuários e empreendedores.

04. Mudanças no cenário regulatório

Ao longo dos anos, ocorreram alterações na legislação e
nas regulamentações relacionadas ao crédito imobiliário,
a fim de promover a maior competição no mercado e
estimular a inovação.

Essas mudanças também abriram caminho para novos

agentes financeiros e formas de financiamento, reduzindo
a dependência exclusiva ao SFH.

05. Expansão do setor imobiliário

O crescimento do setor imobiliário no Brasil, em especial
nos segmentos de alto padrão e empreendimentos
comerciais, promoveu a demanda por modalidades
de financiamento mais flexíveis e adequadas a esses
empreendimentos.

8
 O SFH, com suas limitações e direcionamento para
a habitação de interesse social, perdeu parte desse
mercado em expansão.

Criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Com isso, em 1997, foi promulgada a Lei nº 9.514, que criou o Sistema de
Financiamento Imobiliário (SFI), após anos de estudos que demonstraram que
esse novo modelo seria mais adequado para o Brasil do que o anterior.

Havia a percepção de que o SFH, apesar do seu relevante papel no financiamento

habitacional brasileiro, apresentava restrições e dificuldades quanto às
demandas crescentes do setor imobiliário.

A criação do SFI foi resultado de anos de estudos e avaliações do sistema então

vigente, no intuito de modernizar e aprimorar o financiamento imobiliário no país,
adaptando-se às necessidades do mercado e estimulando maior eficiência e
flexibilidade.

Diferente do SFH, que dependia principalmente da poupança como fonte de

recursos, o SFI permitiu a captação de recursos por meio de investidores e do
mercado de capitais. Essa abertura ampliou a oferta de crédito, a diversificação
de produtos financeiros, bem como o desenvolvimento do mercado imobiliário.

Além disso, o novo modelo de financiamento trouxe maior flexibilidade em

relação às regras de enquadramento em comparação com o anterior.

Isso permitiu que empreendimentos de maior valor e segmentos específicos,

como imóveis comerciais, de alto padrão e empreendimentos mistos, pudessem
ser financiados pelo sistema.

Cabe lembrar ainda que as instituições financeiras ganharam maior autonomia

para definir suas próprias políticas e critérios de concessão de crédito imobiliário,
o que facilitou a inovação, a personalização dos produtos e a adequação às
necessidades específicas dos mutuários, tornando o processo de obtenção de
crédito mais ágil e eficiente.

Dessa forma, no novo modelo, não havia mais dependência direta a uma única
fonte de financiamento, como ocorria com a poupança no SFH. Em paralelo, foi
introduzida a alienação fiduciária, outro aspecto de grande importância para o
setor.

9
 A alienação fiduciária é um mecanismo jurídico em que um bem,
como um imóvel, é dado como garantia em um contrato de
empréstimo ou financiamento. Sua criação ocorreu no âmbito da
Lei nº 9.514, em 1997, como parte do Sistema de Financiamento
Imobiliário (SFI). Entre as suas inovações, está a possibilidade de o
devedor transferir a propriedade do imóvel ao credor (fiduciário)
como garantia, mantendo-se como possuidor direto do bem.
Em caso de inadimplência, o credor tem o direito de executar a
garantia, possibilitando a retomada do imóvel de forma mais ágil e
simplificada, por meio de procedimento extrajudicial.

A alienação fiduciária contribuiu para a expansão do crédito imobiliário no Brasil,

oferecendo maior segurança aos credores e permitindo a obtenção de taxas de
juros mais atrativas para os mutuários.

Dessa forma, o SFI incentivou a securitização dos créditos imobiliários, ou seja,

a transformação desses créditos em títulos negociáveis no mercado financeiro.

Essa prática permitiu que as instituições financeiras obtivessem liquidez ao

venderem esses títulos, liberando recursos para novos financiamentos.

A securitização contribuiu ainda para a expansão da oferta de crédito, na medida

em que viabilizou a participação de investidores institucionais e pessoas físicas
interessadas em investir no mercado imobiliário através do mercado de capitais.

Podemos resumir da seguinte forma as principais fases do mercado financeiro

no Brasil até então:

◊ De 1964 a 1977, período de forte expansão econômica, com a criação

de instituições importantes para o desenvolvimento inicial do mercado
imobiliário, com destaque para moradia de baixa renda, como o SFH, o
Banco Nacional de Habitação (BNH) e das Sociedades de Crédito Imobiliário
(SCI), que financiavam a construção e a compra de imóveis com recursos
da caderneta de poupança.

◊ De 1978 a 1985, houve uma crise econômica e social, com inflação alta,
endividamento externo e escassez de recursos para o setor imobiliário. O
BNH foi extinto e o SFH passou a ser administrado pela Caixa Econômica
Federal.

10
 ◊ De 1986 a 1994, o mercado imobiliário enfrentou os planos econômicos
que tentaram controlar a inflação, mas que geraram instabilidade e
desconfiança. O SFH entrou em colapso e os financiamentos ficaram
escassos e caros.

◊ De 1995 a 2003, o mercado imobiliário se recuperou com a estabilização da

economia, a criação do Plano Real e a implementação do SFI, que permitiu
a emissão de títulos imobiliários no mercado de capitais. O SFI ampliou
as fontes de recursos para o setor e estimulou a concorrência entre os
agentes financeiros.

Todas essas medidas tiveram como resultado a ampliação das fontes de

recursos direcionadas ao financiamento imobiliário, seja através de instituições
financeiras, seja por meio do mercado financeiro, atendendo melhor a demanda
por diferentes tipos de imóveis e a intensificação da urbanização do país.

O papel do mercado de capitais no financiamento

imobiliário
Os aprimoramentos regulatórios tiveram continuidade nos anos seguintes,
culminando com a lei nº 10.931/2004, que trouxe inovações em relação à legislação
anterior, ao introduzir novos instrumentos de captação para o setor, como as
Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

O mercado de capitais é um ambiente onde as empresas

podem captar recursos para financiar suas atividades,
emitindo títulos que representam uma participação ou uma
dívida. Esses títulos são negociados entre os investidores, que
buscam rentabilizar seu capital e diversificar sua carteira.

O novo marco regulatório foi criado pelo governo brasileiro, a fim de aprimorar o
sistema de financiamento imobiliário e promover maior liquidez e eficiência no
mercado, além de trazer diversas inovações e vantagens para o setor.

No final da década de 1990, o Brasil enfrentava dificuldades relacionadas à

captação de recursos, burocracia e falta de instrumentos financeiros adequados.

Era necessário modernizar a legislação para estimular o crescimento do setor e

promover o acesso amplo ao crédito imobiliário.

11
Além dos instrumentos financeiros mencionados, a lei incentivou a concorrência
no setor, permitindo que diferentes instituições financeiras e investidores
participassem do mercado de crédito imobiliário, contribuindo para aumentar a
oferta de financiamentos, de opções mais variadas aos mutuários e de taxas de
juros mais competitivas.

De 2004 até os dias atuais, é possível dizer que o mercado imobiliário viveu um
boom, com o aumento da demanda por imóveis, impulsionada pelo crescimento
econômico, pela expansão do crédito, pela redução dos juros e pela criação de
programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), que depois se
tornou Casa Verde e Amarela (CVA).

Principais títulos imobiliários no mercado de capitais

Dentro do mercado de capitais, existe um segmento voltado para o setor

imobiliário, que oferece diversas opções de investimento relacionadas a esse
mercado, entre as quais se destacam:

Letra de Crédito Imobiliário (LCI):

A LCI é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras com o objetivo
de captar recursos para financiamentos no setor imobiliário.

Ela é regulamentada no Brasil pela Lei nº 10.931/2004 e é uma opção de

investimento bastante popular para aqueles que desejam aplicar seu dinheiro
de forma segura e com um rendimento atrativo.

As LCIs possuem algumas características específicas que as diferenciam de

outros títulos do mercado de capitais em geral.

Uma das principais características é a isenção de imposto de renda para pessoas

físicas, o que as torna uma opção ainda mais interessante para investidores
que buscam preservar seus ganhos. Essa isenção vale tanto para o rendimento
quanto para o ganho de capital obtido com a venda do título.

Outra característica importante das LCIs é a garantia oferecida ao investidor,

especialmente por meio do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que protege o
investidor em caso de falência da instituição emissora. O reembolso é de até R$
250.000 por CPF e por instituição financeira, inclusive os rendimentos.

A rentabilidade desse título imobiliário pode ser pré-fixada ou pós-fixada. Na

modalidade pré-fixada, o investidor já conhece a taxa de juros que será aplicada
ao título desde o momento da compra.
12
Já na modalidade pós-fixada, a rentabilidade é atrelada a um indexador,
geralmente o Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI) ou o Índice de Preços
ao Consumidor Amplo (IPCA), acrescido de uma taxa fixa.

Em relação ao prazo de resgate, as LCIs geralmente possuem um período mínimo

de investimento, que pode variar de acordo com a instituição emissora.

Durante esse período, o investidor não poderá resgatar o valor investido sem
perder parte dos rendimentos. Após o vencimento do prazo mínimo, é possível
resgatar o valor investido a qualquer momento, porém, é importante verificar se
a instituição emissora permite essa flexibilidade.

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI):

É um título de renda fixa de crédito privado que tem como objetivo principal
realizar a captação de recursos para o mercado imobiliário a partir da compra
de títulos relacionados a imóveis, com um prazo de aplicação longo.

Em outras palavras, o CRI é um título lastreado em crédito imobiliário, que

representa parcelas de um direito creditório. Dessa forma, o investidor de um CRI
contribui para o financiamento do mercado imobiliário antecipando os créditos
que serão recebidos pelo setor.

Os títulos do CRI são emitidos apenas por securitizadoras de créditos imobiliários.

Uma das principais vantagens do investimento em CRI é a isenção do Imposto
de Renda e do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) para pessoas físicas.
Essa modalidade de investimento não possui a proteção do Fundo Garantidor de
Crédito (FGC).

Quem realiza investimentos em CRI contribui para o financiamento do mercado

imobiliário a partir da antecipação de créditos do setor. A organização que
realizará a obra de um empreendimento recebe os recursos da securitizadora por
meio de créditos imobiliários a partir dos títulos comprados pelos investidores.

Por ser um investimento em renda fixa a longo prazo, a validade dos títulos de CRI
acontecem, geralmente, de três a cinco anos, podendo chegar a dez anos.

Na prática funciona da seguinte forma:

1. Geralmente, uma construtora que tem um empreendimento imobiliário

lança as unidades que serão construídas;

2. Em seguida, para financiar a construção e entregar as obras dentro do

prazo determinado, a construtora contrata uma securitizadora, que vai
transformar as dívidas em títulos de créditos nos quais os investidores
13
 podem aplicar;

3. A construtora receberá o dinheiro a partir disso, sem precisar esperar o

pagamento das parcelas.

4. Os investidores lucram com o valor investido acrescido de um rendimento

extra, podendo ser recebida no vencimento da aplicação, comumente em
prazos mais longos, ou, se o título permitir, de forma periódica.

Para fazer a estruturação do CRI, a empresa securitizadora realiza uma avaliação

dos créditos que serão “vendidos” para a emissão do CRI. Além disso, analisa as
condições da pessoa que busca os valores. Validada a avaliação dos créditos, é
feita a avaliação dos custos para a construção do CRI.

Cabe ressaltar ainda que existem diferenças importantes entre o CRI e a LCI,
dois títulos bastante comuns no mercado de capitais. Enquanto as LCIs são
emitidas por instituições financeiras, os CRIs são emitidos por securitizadoras,
que adquirem os créditos imobiliários e os transformam em títulos negociáveis.

Os CRIs geralmente são mais acessíveis a investidores institucionais e possuem

uma maior variedade de prazos e indexadores.

Uma das principais diferenças entre LCIs e CRIs está na garantia oferecida.
Enquanto as LCIs possuem a garantia do FGC, os CRIs não contam com essa
proteção.

A segurança do investimento em CRIs está atrelada à qualidade dos créditos

imobiliários que lastreiam o título. Além disso, os CRIs não possuem a isenção
de imposto de renda para pessoas físicas, sendo tributados conforme a tabela
regressiva de IR, de acordo com o prazo de investimento.

Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

O fundo imobiliário é um investimento coletivo em que os cotistas têm direito a
ter uma participação nos rendimentos dos imóveis que compõem sua carteira,
sejam eles corporativos, comerciais, logísticos ou residenciais.

A grande vantagem dos FIIs é a possibilidade de diversificar a carteira com

excelentes empreendimentos, localizados nas principais cidades do país, através
de cotas negociadas na Bolsa de Valores.

Assim, ao adquirir cotas de um fundo, o cotista confia seus recursos a uma pessoa
jurídica responsável por gerir esse patrimônio, buscando opções de investimento
e taxas de retorno previstas em seu prospecto.

14
Os FIIs integram a classe dos chamados fundos estruturados, que possuem
regras específicas de atuação.

Os melhores fundos de investimento são aqueles focados em ativos reais,

submetidos a cláusulas contratuais de locação específicas, com alto potencial
de geração de renda para seus cotistas.

Entre os motivos do grande sucesso dos fundos de investimento imobiliário,

podemos citar:

» Possibilidade de investir em vários imóveis de alto padrão em um único

investimento;

» Sem burocracia, custos e dores de cabeça na compra ou construção de

um imóvel para renda;

» Baixo custo na hora de aplicar;

» Rendimentos isentos de imposto de renda para pessoa física.

Por isso, ao investir em um fundo imobiliário, você tem exposição à performance

dos empreendimentos que compõem sua carteira, recebendo no prazo previsto
uma remuneração pelos aluguéis desses imóveis.

No mercado de capitais brasileiro, existem diversos tipos de fundos de investimento

imobiliário (FIIs) disponíveis para investidores. Alguns dos principais tipos são:

◊ Fundos de Renda: Tais FIIs, amplamente disseminados, têm como intento

prover renda aos cotistas por intermédio dos aluguéis obtidos com os
imóveis investidos. Os aluguéis são distribuídos periodicamente aos
cotistas sob a forma de dividendos.

◊ Fundos de Desenvolvimento: a finalidade desses fundos consiste em

investir em empreendimentos imobiliários em etapas de construção,
reforma ou desenvolvimento. O objetivo principal é auferir lucros com a
valorização desses imóveis ao longo do tempo, podendo também obter
renda proveniente de aluguéis após a conclusão dos empreendimentos.

◊ Fundos de Tijolo: investem diretamente em imóveis físicos, tais como

edifícios comerciais, galpões logísticos, shoppings centers, entre outros.
Os cotistas se beneficiam com a renda gerada pelos aluguéis e também
com a valorização eventual do patrimônio imobiliário.

◊ Fundos de Papel: destinam-se a investir em ativos financeiros

correlacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário

15
 (LCI). O intuito é obter ganhos por meio da rentabilidade desses
instrumentos.

◊ Fundos de Fundos: direcionam seus investimentos para cotas de outros FIIs,

em vez de investir diretamente em imóveis. Essa estrutura possibilita uma
maior diversificação de investimentos e acesso a diferentes segmentos
do mercado imobiliário.

◊ Fundos de Shopping Centers: são especializados em investir em

shopping centers. Os cotistas participam dos resultados financeiros
do empreendimento, incluindo a receita proveniente de aluguéis e a
valorização do empreendimento.

◊ Fundos Logísticos: concentram seus investimentos em galpões logísticos

e centros de distribuição. O objetivo é obter lucros por meio da locação
desses imóveis para empresas do setor logístico.

Crowdfunding imobiliário
O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de investimento participativo
regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 2017 e, de lá para cá,
sofreu atualizações regulatórias importantes, no sentido de ampliar as fontes de
captação principalmente de pequenos empreendimentos imobiliários

De maneira geral, podemos dizer que se trata de uma forma de investimento

coletivo em que um grupo de investidores individuais se une a incorporadoras
e construtoras de pequeno porte para realizar projetos imobiliários específicos.

São realizadas rodadas de captação de até R$ 15 milhões cada em plataformas

independentes de investimento participativo autorizadas pela CVM, como a Bloxs
Crowdfunding, que é a maior plataforma do tipo no país.

Além de aumentar as fontes de captação de pequenas empresas do setor, o

crowdfunding de investimento permite que investidores comuns tenham acesso
a projetos exclusivos diretamente ligados à economia real, permitindo-lhes,
portanto, diversificar melhor sua carteira com investimentos fora da bolsa de
valores e com maior potencial de valorização.

As empresas podem realizar captações tanto na modalidade dívida quanto

“equity”, ou seja, emissão de dívida ou de título de participação societária, em
que os investidores têm a opção de converter suas cotas em ações e, assim,
passam a compartilhar dos resultados dos projetos.

Os prazos podem ser os mais variados possíveis e geralmente preveem um período

16
de carência para implantação, o que melhora as condições de pagamento para
as construtoras e incorporadoras que desejam melhorar seu mix de crédito no
levantamento de novos empreendimentos.

Para os investidores, a grande vantagem é poder acessar taxas de retorno mais

atraentes, que costumam ficar bem acima da média de outros títulos de renda
fixa e variável do mercado financeiro.

É preciso lembrar, porém, que se trata de um investimento que apresenta riscos

específicos, especialmente de execução e cumprimento do plano de negócios,
os quais devem ser verificados com bastante critério antes de investir.

Fatores que podem influenciar o investimento

no mercado imobiliário

O investimento no mercado imobiliário sofre influência de diversos fatores,

abrangendo desde aspectos macroeconômicos até políticas governamentais e
características demográficas.

Esses elementos desempenham um papel fundamental na análise do

desempenho e das oportunidades de investimento nesse setor.
Macroeconomia
A macroeconomia exerce um impacto significativo sobre o mercado imobiliário,
abrangendo fatores como taxa de juros, inflação, crescimento econômico e
disponibilidade de crédito, que influenciam diretamente a demanda por imóveis.

Pode-se dizer que os juros são um dos principais determinantes da demanda por
imóveis. Quando as taxas estão baixas, o custo de financiamento para aquisição
de imóveis é menor, tornando-o acessível para mais famílias. Isso estimula a
demanda por compra de propriedades, impulsionando o mercado.

Por outro lado, quando as taxas de juros estão elevadas, o custo do financiamento
imobiliário também aumenta, pesando mais no bolso das famílias e, portanto,
desincentivando a demanda por imóveis.

A disponibilidade de crédito também desempenha um papel crucial no mercado

imobiliário, haja vista que a facilidade de acesso ao financiamento influencia
diretamente a busca por imóveis novos e usados.

Quando há uma oferta abundante de crédito com condições favoráveis,

como juros baixos e prazos flexíveis, mais famílias conseguem ter acesso a
financiamentos e podem realizar a compra de propriedades.

17
Por outro lado, restrições ou condições desfavoráveis de crédito podem restringir
a capacidade das famílias de adquirir imóveis, impactando negativamente o
mercado.

De fato, existe uma relação direta entre crédito imobiliário e vendas de imóveis.

A título de exemplo, perceba no gráfico abaixo que, de 2009 a 2011, período de

forte expansão do crédito, as vendas de imóveis novos subiu de forma constante.

No entanto, principalmente a partir de 2012, a redução do crédito fez despencar

nosso mercado imobiliário, gerando mais de cinco anos de estagnação.

Com efeito, diversos estudos do Banco Mundial já demonstraram que uma das
características fundamentais dos países desenvolvidos é uma oferta abundante
e acessível de crédito imobiliário à população.

Outro fator de grande influência no mercado imobiliário é a inflação que, quando

está elevada, tende a corroer o poder de compra e diminuir o valor real dos
investimentos.

No entanto, o mercado imobiliário é considerado uma forma de proteção contra

a inflação, uma vez que os imóveis têm potencial de valorização e podem
acompanhar ou superar o ritmo inflacionário.

Nesse sentido, a inflação pode afetar tanto a demanda quanto a expectativa de

valorização dos imóveis, influenciando as decisões de investimento.

Por fim, o crescimento econômico é outro fator que deve ser citado como possível
influência no mercado imobiliário.
18
Um cenário de crescimento econômico estável e saudável está geralmente
associado a um aumento da demanda por imóveis, tanto residenciais quanto
comerciais. O crescimento econômico impulsiona a criação de empregos,
aumentando a renda disponível e estimulando a procura por moradias.

Além disso, o crescimento econômico está relacionado ao desenvolvimento de

novos empreendimentos comerciais e à expansão das atividades empresariais,
gerando demanda por espaços comerciais.

Demografia
A demografia tem uma influência substancial no desenvolvimento do mercado
imobiliário, pois os padrões e as características da população impactam
diretamente a demanda e a oferta de imóveis.

Diversos fatores demográficos são relevantes nesse contexto, tais como o

crescimento populacional, o envelhecimento da população, a migração interna
e as mudanças nos padrões de moradia.

O crescimento populacional é um elemento crucial para o mercado imobiliário,

na medida em que o aumento da população gera demanda por moradias
adicionais, impulsionando a construção de novos empreendimentos e o
desenvolvimento urbano.

À medida que a população cresce, novas famílias são formadas, aumentando

a necessidade de residências. Além disso, o crescimento populacional também
está associado à urbanização, à concentração de pessoas nas áreas urbanas, o
que demanda infraestrutura e serviços imobiliários.

O envelhecimento da população é outro fator demográfico relevante. À medida

que a expectativa de vida aumenta e a taxa de natalidade diminui, a população
tende a envelhecer.

Isso impacta a demanda por imóveis, uma vez que os idosos podem ter
necessidades específicas de moradia, como unidades adaptadas para
acessibilidade e locais com serviços de saúde próximos.

Além disso, o envelhecimento da população também pode afetar a oferta de

imóveis, já que algumas pessoas idosas podem optar por vender suas residências
para se mudarem para moradias mais adequadas às suas necessidades.

A migração interna também desempenha um papel relevante no mercado

imobiliário. As movimentações populacionais entre diferentes regiões e cidades
podem gerar mudanças na demanda por imóveis.
19
Por exemplo, quando uma cidade ou região experimenta um crescimento
econômico significativo, a migração de pessoas em busca de emprego e
melhores condições de vida pode resultar em uma demanda crescente por
moradias.

Por outro lado, a migração em direção a outras áreas pode levar a um excesso
de oferta de imóveis em determinadas regiões.

As mudanças nos padrões de moradia também têm impacto direto no mercado

imobiliário. À medida que a sociedade evolui, os modelos tradicionais de moradia
podem ser modificados.

Por exemplo, a preferência por apartamentos menores e mais funcionais tem se

tornado mais comum, especialmente em áreas urbanas.

Isso pode influenciar a demanda por determinados tipos de imóveis e direcionar

o desenvolvimento de novos empreendimentos.

Políticas governamentais
As políticas governamentais são extremamente importantes para o mercado
imobiliário, pois são elas que determinam aspectos como regulamentações
relacionadas à construção, zoneamento, impostos, incentivos fiscais e programas
de habitação.

As regulamentações relacionadas à construção e ao zoneamento são exemplos

de políticas governamentais que podem afetar o mercado imobiliário, já que
estabelecem diretrizes e restrições para o desenvolvimento e uso da terra.

Por meio delas, o governo define, por exemplo, os tipos de construção permitidos
em determinadas áreas, a altura máxima dos prédios, as áreas destinadas a
espaços verdes e a infraestrutura necessária.

Essas normas podem impactar a oferta de imóveis e influenciar o desenvolvimento

urbano, afetando, assim, a dinâmica do mercado imobiliário.

Já a política tributária tem efeito relevante sobre o custo de aquisição e a posse

de imóveis. Mudanças nas alíquotas de impostos ou na forma de cálculo podem
afetar tanto os proprietários quanto os potenciais compradores.

Além disso, incentivos fiscais, como isenções ou reduções de impostos para

determinados tipos de empreendimentos, podem estimular o investimento e o
desenvolvimento imobiliário em certas regiões ou setores específicos.

Os programas de habitação implementados pelos governos também têm

20
influência direta no mercado imobiliário, na medida em que visam a proporcionar
acesso a moradias dignas e adequadas para a população, especialmente para
famílias de baixa renda.

Entre tais programas, podemos citar a oferta de subsídios para aquisição de

imóveis ou o estímulo ao financiamento habitacional que, como vimos, tem
impacto direto na demanda por propriedades.

Ademais, as políticas governamentais podem abranger a regulamentação do

mercado de crédito imobiliário, estabelecendo diretrizes para a concessão de
financiamentos.

Mais uma vez, a disponibilidade de crédito e as condições para obtenção de

financiamento imobiliário são determinantes para a demanda por imóveis. Assim,
as políticas governamentais que afetam a disponibilidade, as taxas de juros e os
requisitos para obtenção de crédito podem influenciar o mercado imobiliário.

Além desses fatores, outros elementos, como o desenvolvimento urbano, a

infraestrutura, a localização e as tendências sociais, também desempenham um
papel relevante no mercado imobiliário.

Investidores e participantes do mercado precisam acompanhar de perto essas

variáveis e tendências, a fim de tomar decisões de investimento embasadas e
aproveitar as oportunidades em cada ciclo da economia.

Índices econômicos que influenciam o

mercado imobiliário
No mercado imobiliário, diversos índices econômicos desempenham um papel
importante, fornecendo referências e indicadores que influenciam as transações,
precificação e condições de investimento.

Alguns dos principais índices econômicos que impactam o mercado imobiliário

são o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), o Índice Geral de Preços -
Mercado (IGP-M), o Custo Unitário Básico (CUB) e a Taxa Selic.

Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) tem importância especial no
mercado imobiliário, por ser um indicador amplamente utilizado para monitorar
e refletir a variação dos custos relacionados à construção civil.

Esse índice é composto por uma série de componentes, incluindo materiais,

21
mão de obra e serviços, que são fundamentais para o desenvolvimento de
empreendimentos imobiliários.

O INCC exerce uma influência em diferentes etapas e aspectos das transações e

investimentos no mercado imobiliário.

Primeiramente, ele é bastante utilizado como referência para a atualização de

contratos de obras, permitindo o reajuste dos preços de acordo com as flutuações
dos custos da construção.

Dessa forma, esse índice oferece uma base sólida para os envolvidos no setor
imobiliário gerenciarem seus custos e evitarem surpresas desfavoráveis durante
o andamento de um projeto.

Além disso, o INCC é de suma importância para os compradores de imóveis

na planta. Isso se deve ao fato de que a variação desse índice pode impactar
diretamente o valor final do imóvel, bem como as parcelas de financiamento.

A utilização do INCC na atualização do valor do imóvel durante a construção

proporciona uma maior transparência e equidade nas negociações, assegurando
que as mudanças nos custos da construção sejam adequadamente refletidas
no preço final do empreendimento.

Seja para construtoras e incorporadoras, que precisam gerenciar seus custos

de forma eficiente, seja para os compradores de imóveis na planta, que buscam
ter clareza sobre os valores envolvidos na aquisição, o INCC se torna uma
ferramenta valiosa, ao oferecer uma base objetiva para o cálculo dos reajustes
e atualizações necessárias, evitando desequilíbrios financeiros e conflitos entre
as partes envolvidas.

É importante destacar que o INCC não apenas fornece informações sobre

a variação dos custos da construção, mas também reflete as tendências e a
dinâmica do setor imobiliário como um todo.

Ao acompanhar a evolução desse índice, os agentes do mercado podem obter

insights valiosos sobre a saúde e a sustentabilidade do segmento imobiliário,
identificando possíveis desequilíbrios e tendências de mercado.

Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M)

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) é um indicador amplamente utilizado
para monitorar a variação de preços não apenas no setor imobiliário, mas
também em diversos outros segmentos da economia.

Sua relevância no mercado imobiliário se deve ao fato de que o IGP-M é

22
frequentemente utilizado como referência para a atualização de contratos de
aluguel, razão pela qual tem papel fundamental na determinação dos valores
de locação.

No mercado imobiliário, é comum encontrar contratos de locação que estabelecem

o IGP-M como índice de correção monetária, possibilitando o reajuste anual ou
em períodos determinados dos valores de locação das propriedades.

Essa prática é adotada com o objetivo de manter a atualização dos valores

de acordo com a inflação medida pelo IGP-M, proporcionando uma justa
remuneração ao locador e garantindo a manutenção do poder de compra do
valor recebido.

A importância do IGP-M para o mercado imobiliário reside na sua capacidade de

fornecer uma base sólida e confiável para a atualização dos valores de aluguel.

Como esse índice reflete a variação de preços de forma ampla, englobando

diferentes setores da economia, oferece uma medida abrangente da inflação,
evitando distorções nos contratos de locação e garantindo que os valores sejam
ajustados de acordo com as condições econômicas vigentes.

Ademais, o uso do IGP-M como índice de correção monetária nos contratos de

aluguel contribui para a transparência e a segurança nas relações locatícias,
ao estabelecer um índice amplamente reconhecido e utilizado tanto locadores
quanto locatários, minimizando conflitos e divergências.

É importante ressaltar que o IGP-M não se restringe apenas à atualização de

contratos de locação, mas também na análise e na projeção de custos e preços
no mercado imobiliário.

O acompanhamento da evolução deste indicador permite aos profissionais do

setor avaliar as tendências inflacionárias e antecipar possíveis impactos nos
valores dos imóveis e nos investimentos.

Custo Unitário Básico (CUB) da Construção Civil

O CUB é um indicador utilizado como referência para a precificação de
empreendimentos e estimativa do valor de construção de um imóvel, permitindo
estimar o custo médio de construção por metro quadrado em determinada região
ou setor, além de auxiliar na análise de viabilidade econômica de projetos, na
avaliação de custos e na definição de valores para venda ou locação de imóveis.

Ao utilizar o CUB como referência, profissionais do mercado imobiliário,

como construtoras, incorporadoras, corretores e avaliadores, podem obter
23
uma estimativa mais precisa dos custos envolvidos na construção de um
empreendimento.

Esse indicador leva em consideração fatores como a disponibilidade de materiais,

a mão de obra especializada e os custos regionais, proporcionando uma base
sólida para a definição dos valores de venda ou locação dos imóveis.

Além disso, o CUB desempenha um papel importante na análise de viabilidade

econômica de projetos imobiliários.

Ao conhecer o custo médio de construção por metro quadrado em uma

determinada região, os investidores podem avaliar se os valores estimados para
venda ou locação dos imóveis serão compatíveis com os custos de construção,
considerando a margem de lucro desejada.

Isso permite uma tomada de decisão mais embasada e ajuda a evitar possíveis
prejuízos financeiros.

Outra relevância do CUB é a sua utilização como referência para a definição dos
valores de locação de imóveis. Esse indicador serve como um parâmetro objetivo
na determinação dos preços de aluguel, fornecendo uma base confiável para
proprietários, locadores e inquilinos.

Com esse indicador, é possível estabelecer valores justos e alinhados com os

custos de construção e manutenção do imóvel, evitando assim distorções e
garantindo relações locatícias mais equilibradas.

Além disso, o acompanhamento do CUB ao longo do tempo permite aos

profissionais do mercado imobiliário identificar tendências de custos e preços
na construção civil, auxiliando na elaboração de estratégias de precificação e
na análise de mercado.

Esse indicador fornece uma visão abrangente dos custos de construção,

possibilitando a antecipação de possíveis variações e a adoção de medidas
adequadas para otimizar os investimentos.

Taxa Selic
A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira e exerce influência direta
sobre os financiamentos imobiliários.

Estabelecida pelo Banco Central, ela tem o poder de afetar as taxas de juros
praticadas pelas instituições financeiras, o que, por sua vez, impacta tanto
a acessibilidade das famílias ao crédito imobiliário quanto a demanda por
financiamentos e, consequentemente, o funcionamento geral do mercado
24
imobiliário.

Vimos anteriormente que, quando os juros estão baixos, o custo do financiamento

diminui, permitindo que mais famílias tenham acesso à casa própria e adquiram
novos imóveis.

Assim, o custo menor do crédito imobiliário é um fator determinante para

estimular a demanda por propriedades, ao torná-las mais acessíveis e atraentes
para potenciais compradores.

Dessa forma, juros menores aumentam a procura por imóveis e geram um impulso
no mercado imobiliário como um todo, já que os compradores se beneficiam de
custos mais acessíveis e maior poder de compra.

Por outro lado, quando a Selic está em níveis elevados, significa que o Banco
Central está tentando restringir as condições financeiras para, possivelmente,
desaquecer a demanda e solucionar distorções de preços, como “bolhas” no
sistema imobiliário e outros segmentos da economia.

Isso gera um aumento do custo do crédito, pesando mais no bolso das famílias e
reduzindo sua acessibilidade a imóveis, o que, por sua vez, diminui a demanda por
propriedades e desaquece o mercado, geralmente provocando a desvalorização
das unidades.

Além do impacto direto nos financiamentos imobiliários, a taxa Selic também

influencia outros aspectos do mercado imobiliário, como os juros pagos por
investimentos financeiros, como emissão de dívida pelas empresas do setor.

Nos momentos em que a Selic está baixa, títulos mais seguros de renda fixa
costumam render menos, o que pode aumentar a atratividade de investimentos
imobiliários, provocando uma valorização das unidades e, portanto, do patrimônio
dos investidores.

Em razão desses fatores, é importante que os investidores estejam atentos

aos movimentos da taxa básica de juros para poder aproveitar eventuais
oportunidades de compra com desconto em período de baixa do mercado,
impulsionando, assim, a rentabilidade do seu portfólio.

Outros indicadores relevantes para o mercado imobiliário

Outros indicadores financeiros também são relevantes e precisam ser
acompanhados, principalmente por investidores que desejam ter exposição ao
mercado imobiliário, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
(IPCA), os Indicadores do Mercado Imobiliário ABRAINC/FIPE e o Índice Nacional
25
de Preços ao Consumidor (INPC).

O IPCA é um dos principais indicadores utilizados para medir a inflação no Brasil,

pois abrange uma cesta de produtos e serviços representativa do consumo das
famílias e reflete a variação média dos preços ao longo do tempo.

No mercado imobiliário, o IPCA indica o poder de compra dos consumidores, uma

vez que a inflação afeta diretamente o valor real dos salários e a capacidade de
arcar com os custos associados à aquisição e ao financiamento de imóveis.

Um aumento no IPCA pode gerar pressões inflacionárias e impactar o valor dos

imóveis, bem como as taxas de juros praticadas no mercado.

Já os Indicadores do Mercado Imobiliário ABRAINC/FIPE são uma referência

utilizada para acompanhar a evolução dos preços e das vendas no mercado
imobiliário brasileiro.

Desenvolvidos pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias em

parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, esses indicadores
fornecem dados confiáveis e atualizados sobre a dinâmica do mercado, auxiliando
na análise e no monitoramento das tendências e flutuações dos preços, oferta e
demanda por imóveis em diferentes regiões do país.

Essas informações são valiosas tanto para os profissionais do setor imobiliário,

como construtoras, incorporadoras e corretores, quanto para os consumidores e
investidores interessados em tomar decisões informadas.

Por fim, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) é outro indicador

relevante para o mercado imobiliário, pois tem como objetivo medir a variação
dos preços de bens e serviços consumidos pelas famílias com renda de um a
cinco salários mínimos.

Ele é especialmente útil na análise dos impactos inflacionários sobre os segmentos

de renda mais baixa, fornecendo uma perspectiva mais abrangente sobre a
evolução dos preços e o poder de compra dos consumidores.

No contexto imobiliário, o INPC pode ser utilizado como referência para o reajuste
de aluguéis e contratos de locação, uma vez que reflete a variação dos custos de
vida e o impacto direto nos gastos das famílias.

26
Como especialistas avaliam projetos imobiliários?
Apontamos até aqui diversos elementos que têm impacto direto no crescimento
do mercado imobiliário e na avaliação das propriedades, especificamente em
relação ao seu potencial de valorização, como juros, inflação, acesso ao crédito,
políticas governamentais de incentivo e aspectos demográficos.

A análise conjunta desses fatores pode ser bastante desafiadora, sobretudo para
investidores iniciantes, na medida em que o mercado imobiliário, assim como
todos os outros setores da economia, passa por ciclos de expansão e contração,
cada um dos quais com sinais característicos que, muitas vezes, podem passar
despercebidos aos menos experientes.

Da mesma forma, alguns tipos de investimento imobiliário são mais propícios

em cada ciclo do que outros, como as operações de dívida em momentos de
alta de juros e de participação societária em períodos de expansão e retomada,
com foco em construção de patrimônio e diversificação de renda.

Nesse sentido, a Bloxs ouviu especialistas no setor, a fim de ajudar os investidores

a se posicionar de forma estratégica em cada um desses momentos, dando
especial ênfase ao ciclo atual em que se encontra o mercado imobiliário brasileiro.

Rubens Venosa Filho, especialista em real estate na Bloxs, cita alguns fatores que
devem ser levados em consideração pelos investidores, na hora de montar uma
carteira imobiliária sólida e rentável no longo prazo.

Na hora de avaliar propriedades específicas, Rubens é taxativo em relação ao

aspecto mais relevante: “localização, localização, localização”.

“O investidor precisa fazer uma boa diligência

jurídica, a fim de saber se o imóvel visado foi
transacionado de forma regular no passado
ou se carrega algum passivo oculto, como
poluição, desmatamento, IPTU, entre outros.”

Em relação ao momento atual por que passa o mercado mercado imobiliário

brasileiro, Rubens afirma que a maior “dor” enfrentada pelos participantes são
os juros altos, na medida em que reprime a demanda por propriedades, atrasa
investimentos e reduz oportunidades.
27
 “A renda familiar é crucial para empreendimentos residenciais, na
medida em que o poder de compra está diretamente relacionado
à demanda do mercado. Estamos vendo uma descompressão da
inflação e uma queda no desemprego, o que pode sinalizar uma boa
retomada para esse segmento no futuro próximo.”

Por fim, no mercado corporativo e logístico, Rubens aponta que um importante

componente de retomada é o crescimento do PIB, aliado à queda dos juros, o
que tem potencial para melhorar os investimentos e a capacidade de captação
das empresas para realizar novos projetos.

Já Ricardo Vasconcellos, CRO na Bloxs, explica que a avaliação de um projeto

imobiliário envolve múltiplos aspectos, como localização, demanda do mercado,
análise financeira, viabilidade legal e regulatória, além de análise de concorrência,
equipe de desenvolvimento e análise de riscos.

“A localização é um dos fatores mais

importantes na avaliação de um projeto
imobiliário e do seu potencial de valorização
e geração de renda. Por isso, é importante
ficar atento a questões como acessibilidade
e proximidade de serviços essenciais, como
escolas, hospitais, transporte público etc.”

No que tange à situação da demanda do mercado, Ricardo avalia que o

investidor deve considerar fatores como crescimento populacional, empregos,
infraestrutura e tendências imobiliárias.

“Pesquise se há uma oferta excessiva de imóveis na região, o que

poderia impactar a demanda e os preços.”

Já em relação à análise financeiras de empreendimentos, Ricardo considera

que o investidor deve ficar atento ao custo total do projeto, incluindo terreno,
construção, licenças e outras despesas.

“Estime o valor de mercado dos imóveis concluídos e os custos

associados à venda ou locação. Considere o retorno sobre o
investimento esperado e o prazo de recuperação.”

28
No que se refere à viabilidade legal e regulatória, Ricardo recomenda que os
investidores verifiquem se o projeto está em conformidade com todas as leis e
regulamentações locais, como zonas de uso do solo e restrições de construção.

Se necessário, salienta, é recomendável contar com o auxílio de um especialista

jurídico para garantir a total conformidade do projeto.

“É importante destacar que o mercado imobiliário é afetado por

diversos fatores, e as estratégias de investimento podem variar
de acordo com as condições econômicas, geográficas e setoriais
específicas. É recomendável buscar aconselhamento de profissionais
especializados, como corretores imobiliários, consultores financeiros
e analistas de mercado, para adaptar as estratégias às condições
atuais e ao seu perfil de investimento.”

Outro aspecto importante citado por Ricardo para a realização de um investimento

direto no setor imobiliário é a experiência da equipe de desenvolvimento,
sobretudo seu histórico de realizações dentro do prazo e do orçamento previstos.

Por fim, o especialista recomenda o seguinte:

“Identifique e avalie os riscos associados ao projeto. Isso pode incluir

riscos financeiros, como flutuações no mercado imobiliário, riscos
de construção, como atrasos ou problemas de qualidade, e riscos
regulatórios, como mudanças nas leis de zoneamento.”

Driblando momentos de incerteza para

investir em imóveis

Vimos ao longo deste guia que o mercado imobiliário tem como característica
fundamental seu aspecto defensivo e gerador de renda, mas a viabilidade e a
atratividade dos empreendimentos dependerá de diversos fatores, como juros,
inflação, acesso ao crédito, entre outros.

Nesse sentido, o timing do investimento imobiliário é crucial para que o investidor

tenha sucesso nesse mercado, aproveitando oportunidades em qualquer ciclo,
seja ele de expansão ou correção.

O Brasil é caracterizado pela instabilidade na condução da política fiscal e

monetária, com eventos repetidos de disparada da inflação e dos juros, o que

29
cria uma camada a mais de incerteza quando o assunto é investimento na
economia real.

No entanto, mesmo com essa inconsistência, é possível ressaltar que o mercado

imobiliário é resiliente e pode apresentar variações em diferentes regiões e
segmentos. Algumas áreas podem ter um desempenho melhor do que outras,
dependendo da demanda, infraestrutura, desenvolvimento urbano e outros
fatores locais.

Investimento em imóveis residenciais

Diversos especialistas defendem que, para ter uma carteira resistente a crises
e geradora de renda acima da média, os investidores precisam estar bem
posicionados no mercado imobiliário, na medida em que é um setor crucial para
o crescimento econômico e a criação de empregos no país.

Isso faz com que o governo procure estimulá-lo de diferentes maneiras ao

longo do tempo, razão pela qual é considerado defensivo e com bons níveis de
rentabilidade.

Como explica Ricardo Vasconcellos:

“É importante ressaltar que a situação econômica pode evoluir

ao longo do tempo, e as políticas governamentais podem ser
implementadas para estimular o setor imobiliário e a economia
como um todo. Por exemplo, medidas de incentivo ao financiamento
imobiliário ou programas de estímulo à construção podem ser
adotados para impulsionar o mercado.”

Além disso, Ricardo Vasconcellos recomenda ter uma reserva de capital para
enfrentar imprevistos ou períodos de baixa liquidez. Isso pode ajudar a cobrir
despesas inesperadas, como reparos emergenciais, e fornecer uma margem de
segurança em caso de problemas financeiros ou flutuações no mercado.

Para quem busca diversificação de renda no longo prazo, Ricardo recomenda

observar com maior atenção oportunidades no segmento residencial, na
medida em que costuma registrar menor volatilidade ao longo do tempo e ter
maior potencial de valorização em regiões com alta demanda por moradias,
como cidades com melhor infraestrutura e oferta de oportunidades de estudo e
trabalho.
30
 “Se bem localizado, o investimento residencial é capaz de gerar
uma fonte de renda estável e corrigida pela inflação, preservando a
receita do investidor e o acúmulo de capital no longo prazo.”

Investimento em imóveis comerciais

Esse tipo de investimento imobiliário têm uma relação mais estreita com as
condições macroeconômicas do país, gerando excelentes oportunidades de
valorização de capital em momentos de expansão econômica, mas também de
investimentos oportunísticos em momentos de contração.

Especialistas defendem que, nos períodos de baixa demanda, provocados

sobretudo pelos juros altos e maior conservadorismo das empresas para investir
e expandir a produção, é possível identificar ótimas oportunidades para investir
em propriedades comerciais com valor abaixo do preço justo de mercado,
posicionando-se estrategicamente para uma retomada econômica posterior.

Ricardo Vasconcellos explica também que o investidor deve estar atento às

tendências de crescimento em cada momento, identificando setores que
possam ter uma expansão, mesmo durante períodos de expansão econômica
mais lenta:

“Embora a demanda por imóveis comerciais possa ser afetada por

incertezas econômicas, ainda existem oportunidades em segmentos
específicos, como escritórios corporativos, galpões logísticos ou
propriedades voltadas para o comércio eletrônico. Realize uma
análise cuidadosa do mercado comercial para identificar setores
resilientes e promissores.”

Investimento em imóveis de médio e alto padrão

Esse tipo de investimento costuma apresentar um potencial maior de valorização,
na medida em que tendem a estar mais bem localizados, perto de infraestrutura
adequada, e voltados a clientes menos sensíveis às variações na economia.

No entanto, é preciso estar atento à localização do imóvel e à qualidade

construtiva do empreendimento, pois são fatores decisivos para a rentabilidade
da propriedade.

Como explica Ricardo:

31
 “Propriedades de médio e alto padrão podem ter maior demanda e
potencial de valorização em determinadas regiões, especialmente
em áreas urbanas e metropolitanas. Considere a demanda de
consumidores de alta renda e a busca por imóveis de qualidade e
localização privilegiada.”

Como reduzir o risco do investimento imobiliário?

Como em qualquer tipo de investimento, o setor imobiliário também acarreta
riscos que podem ser mitigados por estratégias capazes de proteger o portfólio
dos investidores.

A diversificação é uma estratégia fundamental nesse sentido e consiste em

investir em diferentes tipos de propriedades (residenciais, comerciais, industriais),
em diversas localidades e em distintos segmentos do mercado imobiliário.

Ao diversificar o portfólio, o investidor distribui melhor o risco da carteira e não

fica suscetível a variações em um único segmento, capazes de prejudicar a
rentabilidade de toda a carteira.

É imprescindível ainda realizar uma análise minuciosa do mercado imobiliário,

considerando fatores como demanda, oferta, tendências de valorização,
desenvolvimento econômico e políticas governamentais, como explicamos
extensivamente neste guia.

Essa análise auxiliará na identificação de áreas com potencial de crescimento,

evitando-se, assim, investimentos em mercados saturados ou em declínio.

Antes de investir em uma propriedade, é necessário realizar

uma due diligence abrangente. Tal procedimento envolve
a avaliação de aspectos legais, estruturais, financeiros e
ambientais do imóvel. Contratar profissionais especializados,
como advogados, engenheiros e avaliadores, é fundamental
para efetuar as devidas verificações e assegurar a solidez do
investimento.

No caso de investimentos em propriedades para aluguel, um gerenciamento

adequado é essencial.

Isso implica em selecionar criteriosamente os inquilinos, realizar manutenções

regulares, acompanhar os pagamentos de aluguel e resolver rapidamente
quaisquer problemas que surjam. Um gerenciamento eficiente auxilia na redução
32
da vacância e dos riscos de inadimplência.

É recomendado manter uma reserva de capital para lidar com imprevistos ou

períodos de baixa liquidez. Essa reserva pode auxiliar no custeio de despesas
inesperadas, como reparos emergenciais, além de fornecer uma margem de
segurança em casos de dificuldades financeiras ou flutuações no mercado.

É necessário acompanhar de perto as mudanças no mercado imobiliário, estar

atento às tendências e ajustar a estratégia conforme necessário.

Manter-se atualizado acerca das políticas governamentais, alterações nas taxas

de juros e outros fatores que possam afetar o setor imobiliário é fundamental.
Dessa forma, será possível tomar decisões informadas e proativas.

Considerar a busca por orientação de profissionais especializados no setor

imobiliário, como corretores, consultores financeiros e advogados especializados
em direito imobiliário, é uma medida que se mostra valiosa.

Esses profissionais podem fornecer insights valiosos, auxiliar na avaliação

de riscos e oferecer estratégias personalizadas, levando em conta o perfil de
investimento de cada pessoa.

É importante ressaltar que essas medidas não eliminam completamente os

riscos, mas são capazes de reduzi-los e proteger o portfólio imobiliário.

Adaptar essas estratégias às condições específicas do mercado e buscar

informações atualizadas antes de tomar decisões de investimento é imprescindível
para uma abordagem sólida e fundamentada.

Invista em projetos especiais do mercado imobiliário

A Bloxs possui um ecossistema abrangente de investimentos alternativos que

oferece aos investidores oportunidades exclusivas para rentabilizar o capital
com projetos de alta qualidade e capazes de entregar retornos acima da média
dos investimentos tradicionais.

No setor imobiliário, esses projetos envolvem desde operações built to suit até a
aquisição de imóveis em construção abaixo do preço de venda, com potencial
de retorno seja por meio do aluguel das propriedades ou da sua comercialização
após a conclusão das obras.

A Bloxs conta com uma equipe especializada na análise da viabilidade dos mais
variados empreendimentos imobiliários, buscando entender o mercado onde o
estão localizados para identificar o melhor valor de venda do bem acabado.
33
Os descontos que os especialistas da Bloxs buscam nos projetos da sua tese
imobiliária variam entre 30% e 50% do valor de venda no futuro.

Esses descontos são factíveis, na medida em que o montante investido é

importante para o incorporador, que deseja terminar o projeto o mais rápido
possível para receber o saldo final da obra ou atingir o nível mínimo de construção,
para que um banco sinta-se confortável em financiar o término da obra.

Por que investir em operações imobiliárias na Bloxs?

Através da Bloxs, o investidor tem acesso a um mercado maduro, resistente a crises
e que oferece o duplo benefício da valorização patrimonial e da diversificação
das fontes de renda.

Nas operações de equity, os investidores não estão fornecendo um empréstimo

ao incorporador, mas adquirindo unidades de um projeto com bom nível de
desenvolvimento e aporte relevante de capital dos empreendedores, garantindo
maior assimetria de interesses.

Além desses benefícios, podemos citar ainda:

◊ Fluxo de caixa: o investimento direto em imóveis comerciais ou residenciais

é capaz de gerar um fluxo de caixa estável por meio do recebimento de
aluguéis, o que pode ser uma fonte de renda estável para os investidores.

◊ Valorização do patrimônio: vivemos em um país ainda carente de boa

oferta imobiliária nos grandes centros urbanos e principalmente no interior,
o que contribui para a valorização das propriedades ao longo do tempo, o
que oferece ainda mais proteção para os investidores.

◊ Proteção contra inflação: o investimento em real estate pode ser uma

proteção contra a inflação, uma vez que os aluguéis e os valores dos
imóveis tendem a se ajustar às mudanças nos preços ao longo do
tempo. Em períodos de inflação, os imóveis geralmente apresentam
um desempenho relativamente melhor em comparação com ativos
tradicionais, que podem ser afetados negativamente pela inflação.

◊ Acesso a diferentes segmentos do mercado imobiliário: o investimento

em real estate na Bloxs oferece acesso a diferentes segmentos do
mercado imobiliário comercial e residencial, permitindo que os
investidores diversifiquem seu portfólio imobiliário e aproveitem diferentes
oportunidades que esse mercado oferece.

34
Se você quer começar a investir agora em oportunidades do setor de crédito e
imobiliário com maior potencial de retorno e valorização de capital, o seu lugar
é na Bloxs.

Faça seu cadastro agora mesmo em nossa plataforma para saber em primeira
mão quando a próxima oferta do seu setor de interesse será aberta.

35
Agradecimentos
Este relatório foi escrito pela equipe de conteúdo da Bloxs, com a ajuda de
Ricardo Vasconcellos e Rubens Venosa Filho, executivos com larga experiência
em estruturação e investimento no segmento de real estate.

Sobre a Bloxs
O Grupo Bloxs é um ecossistema Digital que tem como objetivo simplificar
o acesso do middle market ao mercado de capitais com operações para o
B2C e B2B.

Por meio da sua holding, possui unidades de negócios voltadas para

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formando um ecossistema que conecta empresas a investidores.

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36