Analise Setorial

Construção Civil

Bianca Leão
Camila Chiari
Daniel Rosário
Sergio Rossi

CFM57 - 1º Trimestre 2018

 Construção Civil – Análise Setorial

Descrição Geral
Conforme análise setorial do Bradesco, podemos dividir o setor de Construção Civil em
duas partes:

➢ Construção Civil Pesada, que pode ser construído para utilização Pública ou Privada,
tais como ferrovias, rodovias, portos, energia, telecomunicação, viadutos, Hospitais e
saneamento.

➢ Construção Civil Leve, que são utilizados pela maioria das vezes por pessoas ou
instituições privadas, tais como, Supermercados, Escolas, Estacionamentos, Galpões,
Edificações (apartamentos ou lajes comerciais) e Hotéis.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Descrição Geral
Dentro do setor de Construção Civil Leve, nossa avaliação abordará o subsetor de
Construção Imobiliária (imóveis residenciais) também conhecido como Real State, o
qual segundo levantamento realizado pela CBIC em 2016 representou 37% das obras
do setor.

Fonte: Bradesco Em Dia, CBIC

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 Construção Civil – Análise Setorial

Descrição Geral
Destacamos a seguir as empresa mais conhecidas neste mercado que tem como
principal atividade a Construção Civil focada em Imóveis Residenciais:

Empreendimentos de médio à alto padrão na região metropolitana de São Paulo

Empreendimentos de baixo à médio padrão na região metropolitana de São Paulo

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 Construção Civil – Análise Setorial

Descrição Geral
Criada em 2002, atua nas regiões metropolitanas dos estados de SP, RJ, MG e RS.

Possui um alto grau de verticalização: incorporação, lançamento, vendas e

construção.

A estrutura do capital (dívida bruta) é composta por 57% de produção, 20% de CCB
Imobiliária, 12% CRI e 11% Debêntures.

É classificada pela Moody`s com rating B1 (última atualização em 10/05/2016)

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 Construção Civil – Análise Setorial

Descrição Geral
Fundada em 1954 no RJ, atua nas regiões metropolitanas dos estados de SP e RJ.

A estrutura acionária da empresa se concentra principalmente no Grupo GWI

(30,45%), Wishbone Management, LP (14,68%), River and Mercantille Management
e LLP (9,93%).

É classificada pela Moody`s com rating B3 (última atualização em 05/05/2017)

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 Construção Civil – Análise Setorial

Descrição Geral
Presente em 16 estados e no Distrito Federal, atua a mais de 50 anos no mercado e
possui mais de 3000 funcionários.

Possui cerca de 34% das ações nos controladores e é uma das maiores
incorporadoras listada em bolsa no Brasil.

É classificada pela Moody`s com rating B3 (última atualização em 26/07/2017)

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

O Mercado Imobiliário é altamente dependente das diretrizes econômicas do Governo,
tanto para o financiamento de suas obras quanto para o financiamento ao cliente final.
Nesses últimos anos vivenciamos uma das piores crises da história brasileira, a qual
gerou uma forte alta do desemprego, redução do índice de confiança do consumidor,
aumento das taxas de juros e política de crédito restritiva. Esses fatores impactam
diretamente na performance do setor.
O aumento no nível de pessoas desocupadas nos últimos anos, levou ao baixo consumo
das famílias, que consequentemente fez com que a produção do país entrasse em
recessão e mais pessoas ficaram desempregadas, elevando o número de inadimplência,
reduzindo o saldo em poupança e assim dificultando o acesso ao crédito. Esses fatores
fizeram com que o mercado imobiliário sofresse com altos níveis de distratos e
estoques.

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Desemprego

Os dados da pesquisa PNAD Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

Contínua) nos mostra a taxa de desocupação desde o início da sua apuração¹.

A Pesquisa é realizada por trimestre e no último trimestre de 2016, foram apurados

102,6 milhões de pessoas qualificadas como “Pessoas na Força de Trabalho”, ou seja,
pessoas na idade entre 15 e 64 anos , aptas e querendo trabalhar. Desse total, 12,3
milhões estavam desocupadas, correspondendo assim à uma taxa de desocupação de
12%.

A seguir, apresentamos o histórico da Taxa de Desocupação desde o início da

metodologia da pesquisa.
Observaremos que em cinco anos houve quase o dobro de desocupados no Brasil, e ao
longo da análise, poderemos constatar o impacto nos demais indicadores apresentados
no mesmo período.

1. Mais informações sobre o PNAD anexo 1.

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Desemprego

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Desemprego

Geração Líquida² de Empregos diretos formais, na construção civil, por ano

acumulado em 12 meses.

Em Milhares

Fonte: M.T.E., divulgado pela SECOVI

2. Geração Líquida de empregos = nº de empregos novos – nº de demissões

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 Construção Civil – Análise Setorial

O setor na Economia Brasileira

➢ Desemprego
O Setor da Construção Civil emprega 10% da Mão de Obra Formal Brasileira segundo
dados apurados pela RAIS e apresentado pela análise setorial do Bradesco.

Distribuição da Mão de Obra Formal - 2016

Embora a pesquisa relacione apenas a

mão de obra empregada no setor,
devemos observar que a cadeia
produtiva ligada à construção vai além
do setor, pois ela gera empregos diretos
e indiretos, se estendendo para o
transporte, serviços de alojamento,
administração de móveis e valores
imobiliários.
Fonte: RAIS, Bradesco

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Taxa de Juros
A Elevação da taxa de Juros após 2013 começou a mostrar para o mercado indícios de
que a crise estaria se aproximando. Abaixo mostramos o gráfico de evolução da Taxa
Selic meta:
Taxa Selic Meta

Período Apurado
Fonte: Bacen, divulgado pela SECOVI
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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Índice de Confiança do Consumidor (ICC)³

Um dos pontos econômicos importantes na economia para o setor é quão

confiantes as pessoas estão com a economia. A população com um ICC maior possui
mais aptidão para investimentos em imóveis e financiamento à longo prazo.

Abaixo, mostramos o levantamento do índice ICC no setor da construção, que é

apurado com base em informações levantadas com empresas do setor.

O resultados inferior a 100 pontos demonstra que o mercado se mostrou mais

insatisfeito com a previsão da economia do que satisfeito.

3. Mais informações sobre o ICC no anexo 2.

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Índice de Confiança do Consumidor (ICC)

Fonte: FGV
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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Acesso ao Crédito

Uma das principais fontes de financiamento imobiliário no Brasil é o SBPE (Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimos) que tem como origem dos recursos os depósitos
e rendimentos da poupança. Cada Banco é obrigado à direcionar 65% do saldo arrecado
na modalidade para o crédito imobiliário.

Nos últimos anos a capitação na poupança diminuiu por consequência do desemprego e

aumento da taxa de juros (o que gera melhor retorno em outras linhas de investimentos).

Veremos a seguir a arrecadação líquida.

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 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Acesso ao Crédito
No gráfico abaixo vemos a capitação líquida da poupança em 13 anos, mostrando forte
queda de 2013 para 2014 e saldo negativo em 2015 e 2016 .
Capitação Líquida = Depósitos - Saques

Em R$/Bilhões.

17 Fonte: Bacen, divulgado pela SECOVI.

 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Acesso ao Crédito
Embora a captação tenha sido negativa, o saldo em poupança continuou em 2016 em
patamares estáveis:

Saldo em R$/Bilhões.

18 Fonte: Bacen, divulgado pela SECOVI.

 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Acesso ao Crédito
Porém, mesmo com o saldo em poupança estável, houve queda no financiamento
imobiliário.
Indicando que essa queda pode estar mais atrelada aos outros indicadores
apresentados como: taxa de juros, confiança do consumidor e empregabilidade.
Valores financiados em R$/Bilhões.

19 Fonte: Bacen, divulgado pela SECOVI.

 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Acesso ao Crédito

As diretrizes econômicas do governo também podem direcionar ajuda às construtoras e ao

setor, criando algumas regras para o financiamento imobiliário.

O que ajudou as empresas do segmento nos últimos anos a canalizar a procura dos clientes
para os imóveis novos foi a política de crédito estabelecida para o financiamento.

Em maio de 2015 o Banco Caixa Econômica Federal, principal Instituição para

financiamento imobiliário, reduziu o percentual de financiamento para imóveis usados, de
80% para 50%.

Veremos a seguir como ficou o financiamento após a medida.

20 Fonte: Bacen, divulgado pela SECOVI.

 Construção Civil – Análise Setorial

O Setor na Economia Brasileira

➢ Acesso ao Crédito

O gráfico abaixo reforça o impacto que a mudança realizada em maio de 2015 teve sobre a
compra de imóveis usados, mostrando que apesar da queda em ambas as curvas, de Novos
e Usados, as pessoas acabaram optando pela compra de imóveis Novos:

Valores financiados em R$/Bilhões.

21 Fonte: Bacen e ABECIP (Associação Bras. Das Entidades de Crédito Imob. E Poupança).
 Construção Civil – Análise Setorial

O setor na Economia Brasileira

PIB
Podemos medir a atividade do país através do PIB Com base na evolução do PIB
(Produto Interno Bruto) que é utilizado para medir a atividade econômica de uma
país, podemos observar que o país está vivendo um momento de recessão.
Taxa de crescimento do PIB no ano

Fonte: IBGE, divulgada pela SECOVI.

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 Construção Civil – Análise Setorial

O setor na Economia Brasileira

PIB

PIB - 2016

➢ A Construção Civil foi responsável

por 5,91% do PIB em 2016, sendo um
setor que influencia e contribui para o
crescimento de outras atividades, ou
seja, está relacionado direta ou
indiretamente com toda economia do
país.

Fonte: Bradesco Em Dia, IBGE - PAIC

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 Construção Civil – Análise Setorial

O setor na Economia Brasileira

VGV: Valor Global de Vendas,

soma dos valores monetários em
moeda corrente (R$) das unidades
comercializadas no período.

VGV/INCC – DI: Valor Global de

Vendas atualizado pelo INCC-DI –
Valor real (R$) das unidades
comercializadas em cada período, a
preços do mês de referência da
pesquisa.

Fonte: Bacen, divulgado pela SECOVI

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 Construção Civil – Análise Setorial

O setor na Economia Brasileira

Fonte: ABRAINC
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 Construção Civil – Análise Setorial

Expectativas
Os últimos anos analisados nos mostraram uma forte retração no mercado.
Ao analisarmos a possibilidade de compra de uma ação, precisamos ter uma
expectativa do setor.

Porque comprar uma ação das Construtoras analisadas?

Perspectiva Econômica:

Comparamos os indicadores analisados ao longo do trabalho e observamos

sinalizações de melhora na perspectiva econômica, com apontamentos já em
2016.
Adicionando as projeções de mercado, vemos uma expectativa de retomada de
crescimento da atividade.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Expectativas

Quadro comparativo:
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Taxa de Desocupação (média) 5,50% 5,40% 6,80% 9% 11,5% 12,7% 12,4%** 11,9%** 11,4%** 10,9%** 10,4%** 10,2%**
Geração Liq. Empregos na
Construção Civil 157 MM 105 MM - 109 MM - 417 MM - 359 MM - - - - - - -
Taxa Selic (final do periodo) 7,25% 10% 11,75% 14,25% 13,75% 7,00% 6,8%* 8,2%* 7,33%** 6,87%** 6,87%** 6,82%**
Indice de Confiança do
Consumidor - Dez. de Cada ano
(em pontos) 118,7 111,5 96,2 75,2 73,3 - - - - - - -
Crescimento do PIB 1,90% 3,00% 0,10% -3,80% -3,60% 1,00%* 2,8%* 2,9%* 3%** 3%** 3%** 3%**

* Espectativa conforme relatório FOCUS divulgado em 16/02/2018

** Conforme projeções DEPEC (Departamento de Projeções Economica) do Bradesco.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Expectativas
Demanda no setor:

Estudo realizado pela SECOVI em parceria com a FGV, realizou o levantamento e

projeções do aumento da renda, família e outras variáveis que possam afetar a demanda
por imóveis no Brasil que será em torno de 130 mil domicílios por ano.

Como resultado, foi projetada a demanda esperada até o ano de 2025, onde mostra a
quantidade unitária de incremento em imóveis no Brasil necessárias para gerar um
estoque justo.

Nos slides posteriores é possível verificar as diferenças de Incremento e Estoque (tanto

históricas, quanto futuras), abertas por faixa de renda e por região.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Expectativas
Demanda no setor:

Evolução do Estoque necessária por faixa de renda:

Fonte: Secovi, FGV.

29
 Construção Civil – Análise Setorial

Expectativas
Demanda no setor:

Evolução do Estoque por região:

Fonte: Secovi, FGV.

30
 Construção Civil – Análise Setorial

Expectativas
Demanda no setor:

A seguir, o estudo apurou a taxa média de crescimento da demanda projetada até

2025:

Fonte: Secovi, FGV.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Crescimento do Setor (variação anual)

O gráfico abaixo mostra o crescimento do setor com projeção de até 2018.

Fonte: IBGE, divulgado pelo Bradesco

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 Construção Civil – Análise Setorial

Aspectos Operacionais
Fornecedores

A cadeia de fornecedores do ramo é ampla e com diferentes aspectos em cada

insumo. A maioria dos materiais são produzidos no Brasil e não existe uma
dependência absoluta com um único fornecedor.

➢Fornecedores Oligopolizados:
Cimentos, Pisos, Azulejos, Siderurgias, Vidros, Tintas e Vernizes, Tubos e
conexões, Bens de Capital e Louças Sanitárias

➢Fornecedores Concorrenciais:
Artefatos de Madeiras, Metalurgia, Material Elétrico, Fios e Cabos, Gesso e
Areia

➢Fornecedores de Serviços:
Terraplanagem, Solos, Engenharia e Arquitetura, Fundação

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 Construção Civil – Análise Setorial

Aspectos Operacionais
Custos

Segundo levantamento realizado pela Sinduscon, os custos de produção no

estado de SP em dezembro de 2016 foram rateados da seguinte forma:

Fonte: Bradesco, Sinduscon.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Análise das Empresas

Participação de Capital de Terceiros 51,8% 43,0% 37,1%

Alavancagem 0,57 0,28 0,83
Ke 15,12% 13,08% 15,37%
KD 12,00% 10,00% 14,00%
WACC 12,51% 11,67% 12,58%
Margem Bruta 19,33% 33,25% -12,40%
Margem Operacional -1,53% 7,49% -52,01%
Margem Liquida 2,29% 7,66% -65,74%
Liquidez Corrente 3,36 3,48 1,49
Liquidez Seca 1,95 1,87 1,00
Liquidez Imediata 0,51 0,67 0,01

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 Construção Civil – Análise Setorial

Análise das Empresas

Ao se deparar com os resultados da Gafisa, dispara-se um alerta ao se deparar
com uma Margem Operacional tão negativa. Isso poderia indicar que a empresa
não consegue nem cumprir com suas obrigações básicas. No entanto,

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 Construção Civil – Análise Setorial

Análise das Empresas

Rating Price Dez/16 Price Valuation Mkt Cap (R$ '1000) Shares

EVEN3 OW R$ 3,70 R$ 9,56 R$ 2.125.423,45 222.432.772

CYRE3 UW R$ 10,27 R$ 8,24 R$ 3.295.446,71 399.742.799

GFSA3 UW R$ 25,07 R$ 2,27 R$ 825.522,91 363.905.629

Fonte: Thomson Reuters

OW=Overweight, N=Neutral, UW=Underweight

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 Construção Civil – Análise Setorial

Premissas - Valuation
As premissas estão baseadas na expectativa de retomada da economia e performance das empresas nos últimos anos.
O Crescimento foi definido à partir do PIB com uma taxa de representatividade de cada empresa perante o seu lucro e
faturamento e uma média do crescimento do setor dos anos de 2007 à 2013.

38
www.insper.edu.br
 Construção Civil – Análise Setorial

Anexo 1
PNAD – Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio

Pesquisa realizada por meio de uma amostra por diversos níveis geográficos e
nomenclaturas, de acordo com Organização Internacional do Trabalho.

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 Construção Civil – Análise Setorial

Anexo 2
ICC – Índice de Confiança ao Consumidor

Índice calculado pela FGV, para levantar a intenção de gastos da população.

Abaixo, explicação extraída do site do Instituto Brasileiro de Economia IBRE – FGV,
sobre o levantamento realizado no setor da Construção:
“A Sondagem da Construção é uma pesquisa que gera, mensalmente, um conjunto de informações usadas no
monitoramento e antecipação de tendências econômicas do setor. Tendo como referência as melhores práticas
internacionais para pesquisas do gênero, a pesquisa tem como um de seus principais atributos a rapidez com
que é produzida e divulgada, tornando-se uma ferramenta essencial à análise de conjuntura e à tomada de
decisão nos âmbitos público e privado.

A série histórica da Sondagem da Construção teve início em julho de 2010 e os indicadores vêm sendo
divulgados na última semana do mês da coleta de dados. A metodologia da pesquisa está alinhada à
experiência internacional e enfatiza a evolução dos quesitos que tratam do presente e do futuro próximo, com
base em opções de resposta de majoritariamente de natureza qualitativa. O Índice de Confiança da Construção
(ICST) é o indicador-síntese da pesquisa.

O questionário básico da Sondagem da Construção é composto por 13 perguntas, direcionadas exclusivamente

à atividade econômica da empresa. Abrangem temas como o nível atual de demanda, absorção de mão de
obra, acesso ao crédito e situação geral dos negócios.” FONTE: IBRE – FGV, ACESSADO EM 22/02/2018.

Referência: http://portalibre.fgv.br/main.jsp?lumChannelId=402880811D8E34B9011D92BA032B198D
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 Construção Civil – Análise Setorial

Anexo 2
ICC – Índice de Confiança ao Consumidor

A apuração do resultado da pesquisa se dá pela seguinte fórmula:

Indicador = 100 + (Rf – Rd)

Onde:
Rf = proporção de respostas favoráveis
Rd = proporção de respostas desfavoráveis

Referência: http://portalibre.fgv.br
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 Referências
Sites:
http://g1.globo.com/mundo/noticia/2012/12/confianca-do-consumidor-recua-
108-em-dezembro-diz-fgv-1.html; acessado em 25/02/2018
http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/12/confianca-do-consumidor-
diminui-em-dezembro-diz-fgv.html; acessado em 25/02/2018
https://noticias.r7.com/economia/confianca-do-consumidor-sobe-09-em-
dezembro-diz-fgv-23122014; acessado em 25/02/2018
http://www.valor.com.br/brasil/4481626/taxa-de-desemprego-alcanca-85-em-
2015-mais-alta-em-tres-anos; acessado em 25/02/2018
http://economia.estadao.com.br/noticias/negocios,taxa-de-desemprego-cai-
para-5-4-na-media-de-2013-a-menor-da-historia,176731e; acessado em
25/02/2018

http://portalibre.fgv.br; acessado em 25/02/2018

www.secovi.com.br – anuário de 2016
www.bradescoemdia.com.br – projeções de longo e médio prazo e Analise
Setorial
www.IBGE.gov.br - Estatisticas
43