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Informativo | Construção Civil 06/09/2022

Uma análise da construção civil e de oportunidades no 2S22

Uma série de mudanças ocorreram tanto no cenário macroeconômico quanto no âmbito setorial para
construção e incorporação. Trata-se de um setor altamente correlacionado com a economia doméstica,
cujo movimento é acompanhado pelo PIB (Produto Interno Bruto), na forma que é um forte indicador do
crescimento de um país. Assim, níveis de juros, acesso ao crédito e inflação são alguns dos indicadores
que compõem a conjuntura ao segmento. Neste relatório, apresentaremos, portanto, dados favoráveis,
combinando-os aos resultados do 2T22, com sua evolução em oportunidades específicas ao momento
distinto, ao qual nos encontramos.
Macroeconomia, o que aumentou as projeções do PIB?
Os números do PIB brasileiro para o 2T22 superaram as estimativas do mercado. Apesar de as projeções
delimitarem um aumento de 100 bps, o crescimento ao período avançou 120 bps t/t (série
dessazonalizada), segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Os resultados foram
puxados, principalmente, pelas rubricas de Serviços e Indústria. A construção civil foi o 2º maior valor
dentro desta última, numa alta de 2,7% t/t. Em relação ao mesmo período do ano passado, o avanço foi
ainda maior (9,5% a/a). Tal elevação é reflexo da melhora do cenário econômico, com níveis menores de
possibilidade para recessão. Ademais, os fatores que compuseram esse movimento ao setor de
construção civil serão analisados à luz das companhias.
Atividade aumenta, empregos também: empresários com maior confiança
A construção civil registrou melhora em indicadores importantes no período. A confederação Nacional da
Indústria (CNI) apresentou números mais fortes ao desempenho do setor. Nesse sentido, os dados para o
Nível de Atividade e Número de Empregados (52,5 e 51,9 pontos, respectivamente) demonstram um
avanço em julho – evolução do setor.

57,8

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Ademais, os níveis de confiança também vieram favoráveis, com o Índice de Confiança do Empresário
Industrial (ICEI) superando a média histórica (53,9 pontos) – Índice de Confiança do Empresário1. A
Utilização da Capacidade Operacional (UCO) para o mês de julho foi de ∼70%. Dessa forma, os indicadores
combinados fornecem um cenário aquecido e de maior confiança para investimentos no setor, aumento
no número de empregados e evolução nos níveis de atividade.
Crédito surpreendeu o mercado
O crédito imobiliário demonstrou ser mais resiliente à escalada de juros (Selic) em relação ao mesmo
período do ano anterior. Nesse ínterim, os níveis mais altos de competição entre os bancos denotaram
reajustes nas taxas, porém o alcance e a velocidade desses repasses foram mais lentos.
O volume de concessão de crédito ao 1S22 foi de R$
112,8 bilhões (-6% a/a). Apesar dessa redução, o
número detém uma perspectiva positiva ao setor.
De fato, o 1S21 apresentou um volume recorde ao
indicador para série histórica da Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança (ABECIP). O patamar atual é superior ao
nível pré-pandêmico, ao qual os juros detinham
níveis menores. Em conclusão, comparativamente,
os indicadores vieram positivos.
Noutra perspectiva, os dados de melhora para o
desemprego e o fim do ciclo de elevação de juros ao
2S22, com uma possível movimentação de detração
durante o 2S23, projetam um cenário otimista aos
participantes do mercado – Níveis de Juros em
Meta2.
Casa Verde Amarela. Como tudo mudou?
A Caixa Econômica Federal, principal financiadora de programas habitacionais, divulgou informações
parciais para contratação do programa Casa Verde Amarela (CVA). Os números surpreenderam o
mercado, com as medidas recém-anunciadas de fomento ao setor pelo Governo Federal, em um
movimento de alta aos papéis de construtoras e incorporadoras.
Em junho, o Governo Federal reduziu as taxas de juros para financiamentos imobiliários3 e ampliou o teto
ao CVA. Foram reduzidas as taxas de juros efetivas (8,6% para 7,6% a.a.) para imóveis com valor de até
R$ 350 mil. Imóveis com valores que ultrapassam esse teto, mas que possuem valor de até R$ 1,5 milhão
foram beneficiados com taxas em 8,1% a.a.

1
Ambos os índices detêm o parâmetro de 50 pontos como referência ao aumento ou retração do indicador.
2
O Banco Central opera o mercado de títulos públicos, de modo que a taxa Selic Efetiva esteja em consonância ao definido
pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na Selic Meta.
3
Os dados para Financiamento Imobiliário: Longo Prazo (vide gráfico abaixo) são de junho (série mais recente divulgada pelo
Bacen). Juros elevados devem ser barrados na curva Regulada (Imóveis dentro do CVA) pela medida anunciada. Ademais, a
curva de Mercado (Imóveis com valor superior a R$ 1,5 milhão) deve deter taxas ainda elevadas no 2S22, com sua
movimentação atrelada à maior correlação com a Selic – apresentou desaceleração ao 2T22, mas ainda performa em nível
elevado.
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Nessa conjuntura, a contratação de financiamentos
no programa apresentou uma forte elevação no
mês de agosto (+40% m/m). Os dados foram
divulgados em reunião realizada pela Câmara
Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com
participantes do setor, pelo Vice-Presidente de
Habitação do Banco. Em paralelo, o número de
contratações cresceu de forma geral, com o valor
para os financiamentos que incluem recursos da
poupança, além do FGTS (Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço), chegando ao montante de R$
16,3 bilhões em julho (+38,8% a/a).
Projetamos esse movimento desde o anúncio das
medidas de estímulo ao setor. Em setembro,
detivemos uma confirmação dessas perspectivas,
com o IMOB (Índice Imobiliário) acumulando alta de ∼17% desde o início de julho. Esse movimento é
composto pelas alterações supracitadas (Grupos 2 e 3), extensão do prazo de pagamento (30 para 35
anos) e possibilidade de utilizar o FGTS mensal no pagamento das parcelas dos financiamentos.
Aço desacelera, custos da construção estabilizam
Em agosto, o Índice de Custos da Construção (INCC) apresentou uma estabilização, depois de um ciclo de
alta puxado pelos custos mais elevados para o aço. Os níveis que vinham em crescentes desde 2020
sofreram um choque positivo pela Guerra na
Ucrânia, que elevou ainda mais os preços. Apesar
disso, com a continuidade do conflito, as cadeias
globais acabaram por denotar maior adaptação ao Covid-19

fornecimento do insumo. Nesse sentido, os preços

do aço puxaram o índice para baixo, mas os custos
do cimento impediram uma detração maior.
Segundo os players do setor, os preços do cimento
apresentaram instabilidade, mas como os preços do
aço puxam a cadeia de custos, esse movimento foi
de desaceleração. As projeções indicam que o
comportamento ao INCC deve fornecer uma
retração aos próximos períodos.
Eleições: redução do calendário, mas incentivos
devem continuar
As medidas de cunho provisório, anunciadas no Governo de Jair Bolsonaro, impulsionaram o setor e
sinalizam um movimento positivo de fomento à construção no período. Em paralelo, o candidato à
Presidência, Luiz Inácio Lula da Silva, em encontro com representantes do mercado imobiliário, afirmou
seu compromisso em promover o programa Minha Casa Minha Vida (atual Casa Verde Amarela). Ele
reafirmou seu anseio de fomento ao setor em sua sabatina no Jornal Nacional. Nessa conjuntura, ambos
os cenários fornecem projeções otimistas ao segmento. Na visão do mercado, os programas sociais
atrelados à construção civil detêm um tamanho muito elevado para não apresentarem continuidade.
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Doravante, o calendário eleitoral pode gerar uma retração ao consumo de bens com alto valor agregado
(imóveis e carros) ao próximo semestre. Essa perspectiva é delimitada pela incerteza ao cenário político
polarizado de eleições disputadas. Em conversa aos entes do setor, esse movimento fornece uma
detração pontual aos índices de vendas, mas comparado ao cenário dos indicadores supracitados em
conjunto, projetamos a confirmação de fomento ao ramo. Vale lembrar também que o CVA detém uma
função social, que estimula o Governo a promover os segmentos dedicados ao programa de moradia.

Resultados e oportunidades: Casa Verde Amarela puxa o setor

O cenário é positivo, com os indicadores fornecendo projeções favoráveis ao 2S22 para o setor de
construção civil. Nesse sentido, apesar de alguns indicadores contemplarem o segmento como um todo,
os níveis mais altos de juros, e mesmo de inflação, devem barrar avanços maiores na divisão de alta renda.
Todavia, os nichos permeados pela operação do CVA devem absorver melhor essas oportunidades.
De fato, além desses apontamentos, a competição aos imóveis populares consubstanciou em novas
dinâmicas atreladas ao cenário desfavorável para Tenda (TEND3) em meio a problemas de governança
corporativa, e mesmo ao número menor de lançamentos ao mesmo segmento pela MRV (MRVE3), que
optou por aumentar suas operação nos Estados Unidos. Esse movimento conjunto permitiu uma maior
obtenção de market share por parte de outras operadoras, com algumas oportunidades que
destacaremos em nossa análise. Outro ponto consiste na expansão ao teto do CVA e na maior estabilidade
ao INCC. O primeiro permite maior repasse de custos ao consumidor final e o segundo reduz os gastos no
segmento, ao passo que o spread entre o aumento de preços e retração dos custos deve gerar maior
incremento das receitas no 2S22 para os operadores do CVA.
Esse movimento está tomando forma, na medida em que
os resultados das companhias voltadas para imóveis no
CVA demonstram maior preparo para absorver a
demanda no próximo semestre – os indicadores
supracitados, que foram divulgados ao setor, compõem o
cenário macro a essa perspectiva. Como forma de
observar esse crescimento, calculamos o IMOB
(Construção Civil). Esse é formado pelo IMOB, porém, com
a remoção das empresas que não possuem atividades
focadas em contrução e incorporação. Analisando o
Retorno Acumulado: IMOB (Construtoras), temos que o
índice direcionado ao segmento acabou por zerar suas
perdas incorridas no 1S22. Em suma, existe a possibilidade
de este momento ser um ponto de inflexão, ao qual os
retornos acumulados gerariam maior geração de valor ao
cenário justaposto.

Cyrela (CYRE3): Quando os filhos superam os pais, um caso de subsidiárias

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A Cyrela divulgou seu resultado referente ao 2T22. Os números vieram mistos, com a companhia
reportando uma detração de seus indicadores. Suas vendas acabaram por denotar constância, mas
observou-se uma compressão de margens em decorrência das pressões de custos (INCC) e persistência
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nas elevações de juros. Todavia, algumas de suas subsidiárias forneceram números robustos, com preparo
para capturar oportunidades ao 2S22. Nessa perspectiva, comprar ações da empresa pode ser uma forma
mais barata de obter exposição aos diversos segmentos da construção civil.
Cury (CURY3): Cury é destaque
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A Cury (CURY3) divulgou seus resultados para o 2T22. A companhia apresentou números sólidos, com o
maior Valor Geral de Vendas Líquido (VGV) na história da subsidiária de Cyrela (R$ 897,5 milhões). Mesmo
em meio ao cenário de custos mais altos provindos pela inflação, a empresa denotou uma melhor
condição para aproveitar os incentivos no setor imobiliário realizados pelo Governo Federal através do
programa Casa Verde Amarela (CVA). A geração de caixa apresentou forte crescimento (+11,6% a/a),
chegando ao montante de R$ 19,9 milhões. Em contraposição ao posicionamento em Cyrela (CYRE3), que
fornece maior diversificação ao setor, uma posição em Cury (CURY3) denota maior exposição à construção
de imóveis de média/baixa renda (CVA).
Direcional (DIRR3): Consistência no tempo
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A Direcional (DIRR3) divulgou seus resultados recentemente. A companhia reportou números sólidos, com
um recorde na Receita Líquida (R$ 582 milhões). Apesar de atravessar um período de margens
pressionadas pela inflação, ela demonstrou uma melhor condição para aproveitar os incentivos no setor
imobiliário realizados pelo Governo Federal através do programa Casa Verde Amarela (CVA). A Direcional
reportou um Índice de Velocidade de Vendas (VSO) em 20% (+2 p.p. a/a), mesmo ante as dificuldades
proporcionadas ao repasse de custos provindos de níveis mais altos para o Índice de Custos da Construção
(INCC). Delineamos a empresa como uma das principais beneficiárias das medidas de estímulo ao setor.
MRV (MRVE3): Longo prazo e curto prazo: decisões
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A MRV divulgou os seus resultados referentes ao 2T22. Seus números vieram mistos, porém abaixo das
expectativas, com níveis inflacionários elevados ao INCC (Índice de Custos da Construção) impactando
suas margens. Um destaque foi a aproximação nas Vendas Líquidas da Resia (braço norte-americano) ao
segmento MRV – Casa Verde Amarela (CVA). Essa evolução é parte do movimento da companhia em sua
diversificação ao mercado dos Estados Unidos. Destacamos essa decisão com possível detração, em um
momento de fomento ao setor, pelo Governo Federal, e de desaceleração da inflação ao final do período.
Apesar disso, a dolarização em Real Estate é um diferencial da empresa, com uma perspectiva positiva ao
médio prazo.
Log (LOGG3): Um resultado forte
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A Log divulgou seus resultados referentes ao 2T22. Seus números mantiveram robustez, fornecendo
continuidade à forte entrega de empreendimentos do 1T22. Como destaque de sua operação no
trimestre, apontamos o recorde em entrega de projetos que somam 171,0 mil m² de ABL² (72% Log) nos
estados de Minas Gerais, Ceará e Pernambuco, com estes estando 100% locados. A empresa ainda
realizou uma venda conjunta (venda de imóvel + alienação da participação) no valor de R$ 424,1 milhões.
Esses resultados conferem uma forma atrativa de exposição ao desenvolvimento de ativos logísticos, com
evolução consistente ao longo do tempo.

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