Danilo Bastos & Marcos Correa Jr.

BOLETIM SEMANAL DE
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
16/12/19 – 20/12/19
 O ANO AINDA NÃO TERMINOU
10 dias para o fim do ano e as novidades não param.

Essa semana a CSGH emitiu diversos fatos relevantes informando a reavaliação dos imóveis dos fundos e
o reajuste positivo no valor das propriedades. Isso altera, positivamente, o valor patrimonial das cotas.

Alguma surpresa com a avaliação?

Não. Esse tipo de avaliação é feita, geralmente, uma vez ao ano. Há um ano o cenário era outro. Hoje
temos uma melhor perspectiva sobre os aluguéis futuros e, devido a uma menor taxa de juros, temos uma
menor taxa de desconto. Possivelmente veremos mais avaliações imobiliárias positivas em outros fundos.

O fato do VP atual poder ter sido calculado há meses é algo que o investidor deve ter em mente ao usar
o P/VP nos fundos de tijolos. Lembre-se sempre que você pode estar usando dados defasados e não utilize
nenhuma métrica isolada.

Outra novidade é a criação, pelo Banco Inter, de mais dois índices de Fundos Imobiliários. São eles o IFI-
E e IFI-D, que agora farão companhia ao tradicional IFIX, criado pela B3.

O primeiro índice é composto por fundos de tijolos e o segundo por fiis de papéis. Paralelamente aos
índices, serão lançados dois FOFs, que seguirão a carteira dos índices, semelhante aos ETFs.

A “roupagem” de FOF foi mantida para garantir a isenção na distribuição de rendimentos. A taxa de
administração promete ser baixa, mantendo a semelhança aos ETFs. Não é o tão esperado ETF de Fundos
Imobiliários, mas é mais um avanço na nossa jovem indústria.

Tivemos, ainda, proposta de incorporação do fundo SAAG11 pelo RBVA11, feita pela Rio Bravo. A decisão
final cabe aos cotistas, mas é algo que pode fazer sentido, visto que os dois fundos nasceram com a tese
de exploração de imóveis tipo agências bancárias e hoje, com a digitalização dos bancos, explorar
exclusivamente agências bancárias demostra fragilidades.

A Rio Bravo vem fazendo um ótimo trabalho para transformar e consolidar o antigo fundo Agências Caixa,
em fundo de varejo. A fusão (incorporação) criaria um fundo com mais de R$1 bi de patrimônio, maior
diversificação geográfica e de portfólio. Um bom gestor pode “extrair mais suco dessa laranja” através do
ganho de sinergia e melhora na eficiência.

Quer discutir mais sobre esse e outros assuntos? Participe do nosso grupo no Telegram:
https://t.me/joinchat/CIhTURdFbPH3iwa_J9jLxQ

Um abraço!

Danilo Bastos
Responsável pelo Boletim Semanal
Graduado em Finanças com especialização em Mercado de Capitais, autor e investidor.

2
 SUMÁRIO
O ano ainda não terminou ......................................................................................................................................... 2
Panorama Econômico................................................................................................................................................. 4
Resumo da Semana .................................................................................................................................................... 8
Emissões de Novas Cotas ........................................................................................................................................14
Rendimentos da Semana .........................................................................................................................................16
Visão Geral do Mercado...........................................................................................................................................17
O que é Rateio Linear? .............................................................................................................................................19
Conteúdos Recomendados .....................................................................................................................................21
Equipe .........................................................................................................................................................................22
Disclaimer ...................................................................................................................................................................23
Caiu de Paraquedas Aqui?.......................................................................................................................................24

3
 PANORAMA ECONÔMICO
A semana foi de dados positivos para a economia brasileira, com a sinalização de crescimento econômico
mais consistente para o próximo ano. O destaque da semana foi a divulgação da criação de vagas de
emprego com carteira assinada pelo Caged, o qual veio acima das expectativas do mercado.

Além disso, dados relacionados à expectativa de investimento na economia brasileira foram positivos,
como o Credit Default Swap, CDS, e o Índice de Confiança do Empresário Industrial, ICEI, o que indica
maior investimento estrangeiro para o país assim como crescimento da indústria. Neste cenário, o
Relatório de Inflação de dezembro divulgado pelo Banco Central, confirma a retomada do processo de
recuperação econômica nos três setores da economia, em especial a indústria.

No setor externo, a semana iniciou positiva para o comércio internacional após a divulgação do primeiro
acordo comercial entre as duas maiores economias, EUA e China, o que favorece o comércio entre esses
dois países assim como também com o Brasil.

Brasil

A semana inicia com a divulgação do Boletim Focus pelo Banco Central, e as expectativas para a inflação
em 2019 assim como para o PIB tiveram uma leve alta, para 3,86% e 1,12%, respectivamente, sendo a sexta
semana de alta para a inflação e a segunda para o PIB. Câmbio manteve-se em R$ 4,15 e para a Selic, não
teve expectativas dada a divulgação da taxa na última reunião do ano. Para 2020, as expectativas para a
inflação é que fique dentro da meta estipulada pelo CMN (Conselho Monetário Nacional), em 4,00%.

4
Ainda na segunda-feira, foi divulgado o CDS (Credit Default Swap), indicador que mede o risco país, ou
seja, a probabilidade de um país em não honrar com suas dívidas no mercado financeiro nos próximos
cinco anos. O CDS chegou aos 100 pontos no fim da tarde, o que, em termos comparativos, quando o
país tinha grau de investimento em 2010, esse número estava em torno de 97 pontos. Apesar da
classificação atual do país em relação ao risco, quanto menor a pontuação do CDS, maior é a confiança
dos investidores internacionais.

Na terça-feira foi divulgada a ATA do Copom, pelo Banco Central, em referência à 227º reunião que
ocorreu na semana passada e que, por unanimidade, decidiu pela redução da taxa básica de juros em 0,5
ponto percentual, para 4,5% a.a. No documento, o comitê relata que a recuperação econômica do país
tem sido sustentável, em suas palavras “ganhou tração” e acredita que o crescimento continuará, mesmo
que gradual. O comitê sinalizou cautela na condução da política monetária, o que pode indicar um corte
de menor magnitude ou na manutenção da taxa de juros nas próximas reuniões.

No cenário dos preços doméstico, o IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) conhecido como a "inflação
do aluguel", apresentou uma significativa alta no segundo decênio de dezembro, para 2,06%. O índice
que considera o preço ao produtor, ao consumidor assim como também o custo de construção, foi puxado
pelo preço da carne bovina, com aumento de 22,01% no Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), este
com peso de 60% no Índice geral.

No setor industrial, o Índice de Confiança do Empresário Industrial - ICEI, aumentou para 64,3 pontos em
dezembro, o maior patamar desde 2010, de acordo com a CNI. Além disso, no estudo divulgado pela
própria Confederação, 84% das grandes empresas irão realizar investimentos em 2020, com melhoras no
processo produtivo e aumento na capacidade da linha produtiva.

O Ministério da Economia divulgou os dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados

(Caged), com o saldo liquido de empregos com com carteira assinada de 99.232, em que 3 de 8 atividades
econômicas apresentaram crescimento: comércio, serviços e serviços industriais de utilidade pública. Por
região, o sudeste foi responsável pela criação de 51.060 vagas, com destaque para o estado de São Paulo.

Por fim, o Relatório de Inflação de dezembro divulgado pelo Banco Central confirma a retomada do
processo de recuperação econômica nos três setores da economia, com destaque para a industria, nos
setores extrativo e da construcao civil, este que tem apresentado significativo crescimento nos últimos
trimestres. De acordo com o relatório, a expetativa do PIB em 2020 será de crescimento de 2,2%.

Mercado

O índice Ibovespa fechou a semana na máxima, aos 115.121 pontos, alta de 2,3%. O resultado adveio dos
dados positivos da economia brasileira, em especial da criação de empregos divulgado Caged, o qual

5
apresentou o dobro de vagas em relação à expectativa do mercado. O dólar fechou em R$ 4,094, com
queda de 0,33% na semana.

Fonte: B3

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, IFIX continuou a trajetória de alta e fechou aos 3.051
pontos, variando positivamente em 2,3% na semana. Uma informação positiva para o setor de FIIs é o
destaque de captação em relação aos outros ativos, o qual correspondeu, até novembro, a 9,6% da
captação do mercado de capitais, contra 6,4% no mesmo período do ano anterior de acordo com a
ANBIMA, sendo as pessoas físicas os principais subscritores, com 52,8%.

Além disso, considerando a divulgação do IGP-M, apesar da alta, este leva em conta o Índice Nacional de
Custo da Construção (INCC), o qual tem um peso de 10% no índice geral. O INCC não variou no período
analisado, segundo decênio de dezembro. Na comparação entre novembro e dezembro, o INCC registrou
variações em Materiais e Equipamentos, de 0,61% para -0,32%, Serviços de 0,23% para 0,02% e Mão de
Obra , de 0,00% para 0,22%.

Fonte: B3

6
Internacional

As notícias internacionais começaram a semana em cenário positivo após o anúncio de um primeiro

acordo entre EUA e China, na ultima sexta-feira, 13. Na China, os dados da produção industrial cresceram
acima do esperado em novembro, em 6,2% na comparação com o mesmo mês do ano anterior, de acordo
com o Escritório Nacional de Estatísticas da China (NBS). Em outubro, também houve crescimento na
comparação à 2018, o que indica a retomada da atividade no país. Vendas no varejo, construção e vendas
de imóveis também apresentaram crescimento, o que, conjuntamente mostram uma possível recuperação
econômica no país.

Nos EUA, foi divulgado o PIB do terceiro trimestre, com crescimento 2,1% a taxa anualizada, de acordo
com o Departamento do Comércio. O resultado veio de acordo com as expectativas do mercado e o
consumo, item com maior peso no indicador, foi o que apresentou maior avanço para o resultado.

Na zona do euro, a inflação do bloco formado por 19 países foi de 1% em novembro na relação ao mesmo
mês do ano anterior, puxada pelo aumento dos preços dos alimentos processados.

No Japão, o Banco do Japão (BoJ) manteve a taxa de depósito de curto prazo em -0,1% e a dos títulos
federais de dez anos em torno de zero. A decisão leva em conta tanto o cenário externo em que considera
que os riscos diminuíram, como o interno, o qual ainda demonstra preocupação para a atividade
econômica.

Conclusão

A semana foi marcada por um cenário positivo para a economia brasileira, o que indica que o crescimento
econômico tem retomado sua trajetória ascendente para os próximos anos. O cenário externo tem
apresentado estabilidade, em especial das maiores economias, o que favorece economias emergentes
como a do Brasil.

Neste contexto, a conclusão dos dados da semana para a economia brasileira é a retomada das
expectativas positivas, o que favorece os investimentos no país, o aumento da produção e a geração de
empregos.

No contexto dos investimentos no mercado de capitais, o cenário de juros baixos favorece o aumento dos
investimentos em renda variável, e o destaque é para os fundos imobiliários que tem aumentado
consistentemente no ano.

Fernanda Mansano
Panorama Econômico
Economista com mestrado em economia aplicada. Tem experiência como docente e no mercado financeiro, por onde passou
por instituições financeiras e a bolsa de valores. Atualmente desenvolve o projeto Economia para Investidores que tem o
objetivo de mostrar como os fundamentos econômicos influenciam no investimento, possibilitando que as pessoas invistam
mais e melhor! E autora do livro Economia para Investidores.
7
 RESUMO DA SEMANA

BCFF11
Relatório Gerencial: em Outubro / 19, o BCFF distribuiu R$0,53 / cota, o que representa um dividend yield
de 6,4%, com base na cota de fechamento do mês de outubro. Em termos de rentabilidade, durante o
mês e no período de 12 meses, o Fundo obteve, respectivamente, 10,6% e 33,4%.

A Gestão mantém-se ativa no giro da carteira, tendo investido em operações no mercado primário, por
meio de algumas Ofertas que estão sendo colocadas no mercado, e no secundário através de block-trades
e compra/venda de cotas na B3. Apesar do rendimento dos FIIs investidos frente ao período anterior ter
aumentado, este ainda se encontra abaixo do seu potencial em virtude do início do recebimento de
rendimentos de FIIs investidos nos próximos meses. Por exemplo, o BTG Malls (+~R$0,06/cota), em virtude
da sua recente constituição não pagou dividendos, bem como de outras ofertas primárias em que o Fundo
entrou ao longo do mês e, também, não geraram rendimentos. Adicionalmente, cabe ressaltar que, o
BCFF possuí, aproximadamente, R$0,60 / cota de lucros acumulados. Este valor não contempla os R$0,92
/ cota já recuperados pelo Fundo nos processos referentes às restituições de Imposto de Renda sobre o
lucro auferido em alienações de cotas de FII.

BMLC11
Fato Relevante: A5 GESTÃO DE INVESTIMENTOS LTDA. locatária do Imóvel, que se encontrava
inadimplente no pagamento do aluguel relativo à competência outubro de 2019, realizou o pagamento
do referido aluguel. A Administradora ressaltou ainda que a Locatária realizou também o pagamento da
multa e dos encargos devidos, conforme previsto no Contrato de Locação. Dessa forma, a receita do
Fundo foi impactada positivamente em aproximadamente R$ 0,04 por cota.

Relatório Gerencial: A distribuição de rendimentos em novembro de 2019 foi de R$0,43 por cota. Após as
locações anunciadas anteriormente, a ocupação dos imóveis do Fundo na Torre do Rio Sul está em 97,84%
e a ocupação total dos imóveis do Fundo está em 98,27%. É esperado que ao longo dos próximos 12
meses a distribuição de rendimentos seja positivamente impactada pela menor despesa com áreas vagas
e pelo aumento da receita com as novas locações, de forma gradual, na medida em que os novos contratos
superem os períodos de carência.

CBOP11
Fato Relevante: o imóvel do Fundo foi avaliado a mercado pela empresa CBRE, resultando em valor 8,19%
superior ao valor contábil do referido imóvel, o que totaliza variação positiva de aproximadamente 8,12%
no valor patrimonial da cota do Fundo.

FLRP11
Relatório Gerencial: no dia 18/10/2019 o Fundo anunciou rendimentos relativos a Setembro de 2019 no
valor de R$6,3874 por cota, pagos em 25/10/2019. O mês de Setembro apresentou alta de
aproximadamente 9,60% no valor bruto das vendas totais, quando comparado ao mesmo período em
2018, enquanto os alugueis totais registraram alta de 11,61%. O fluxo de veículos quando comparado com
o mês de setembro de 2018, apresentou alta de 1,80%. O desempenho acumulado em 2019 é puxado
principalmente pelo aumento nas vendas das âncoras de aproximadamente 15,8%, lazer
aproximadamente 14,0% e satélites aproximadamente 6,0% enquanto o desempenho de vendas das

8
megalojas apresentou retração de aproximadamente -4,2% quando comparado com o mesmo período
acumulado em 2018.

GRLV11
Fato Relevante: o imóvel do Fundo foi avaliado a mercado pela empresa Cushman & Wakefield, resultando
em valor 21,40% superior ao valor contábil do referido imóvel, o que totaliza variação positiva de
aproximadamente 20,84% no valor patrimonial da cota do Fundo.

HGLG11
Fato Relevante: os imóveis do Fundo foram avaliados a mercado pela empresa Cushman &
Wakefield, resultando em valor 6,62% superior ao valor contábil do referido imóvel, o que
totaliza variação positiva de aproximadamente 5,05% no valor patrimonial da cota do
Fundo.

HGPO11
Fato Relevante: os imóveis do Fundo foram avaliados a mercado pela empresa CBRE,
resultando em valor 35,44% superior ao valor contábil do referido imóvel, o que totaliza
variação positiva de aproximadamente 35,31% no valor patrimonial da cota do Fundo.

HGRE11
Fato Relevante: o Fundo concluiu a aquisição do ativo objeto do Instrumento Particular de Promessa de
Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, com a assinatura da Escritura de Compra e Venda, tornando-
se o titular da totalidade de um imóvel localizado na Rua Martiniano de Carvalho, 851, Bairro Bela Vista, na
cidade e estado de São Paulo. O Imóvel objeto da Escritura, mencionado acima, possui área total
construída de 31.990,22 m² divididos em 3 subsolos, pavimento semienterrado, teatro, pavimento térreo,
22 pavimentos-tipo, cobertura e heliponto, além de 3 edificações anexas ao terreno compostas por
sobrados comerciais.

Em 17 de dezembro de 2019, foi paga a parcela de R$ 50.400.000,00, que, somada ao sinal pago no dia
27 de novembro de 2019, no valor de R$ 5.100.000,00 e à parcela de R$ 129.500.000,00,a ser paga no
dia 17 de dezembro de 2020, totalizam o valor total a ser pago pelo Imóvel, de R$ 185.000.000,00. O
Imóvel tem uma ocupação aproximada de 10% e o Fundo terá como objetivo realizar a locação das áreas
vagas, em função disso, a transação conta com 70% do Preço com um ano de prazo de pagamento.

Fato Relevante: os imóveis constantes na carteira do Fundo antes de out/19 foram avaliados a mercado
pela empresa CBRE, resultando em valor 15,20% superior ao valor contábil dos referidos imóveis, o que
totaliza variação positiva de aproximadamente 9,94% no valor patrimonial da cota do Fundo.

HGRU11
Fato Relevante: o imóvel constante na carteira do Fundo antes de out/19foiavaliado a mercado pela
empresa CBRE, resultando em valor 4,88% superior ao valor contábil do referido imóvel, o que totaliza
variação positiva de aproximadamente 4,04% no valor patrimonial da cota do Fundo.

9
JSRE11
Relatório Gerencial: No mês de novembro, o JSRE11 distribuiu rendimentos de R$ 0,53 por cota, um yield
de 0,48% sobre a cota de fechamento do mês anterior. A variação do valor de mercado da cota foi de
2,07%, o ágio entre o valor de mercado e o valor patrimonial do Fundo fechou em 4,68%. Conforme
publicado em Fato Relevante no dia 18 de novembro de 2019, o Fundo encaminhou uma proposta de
aquisição da integralidade do empreendimento denominado Condomínio Tower Bridge Corporate, no
valor de R$ 1.055.250,00. A proposta foi aprovada em AGE no dia 10 de dezembro de 2019 pelo FII TB
Office. Em 12 de dezembro de 2019, foi aprovada em AGE a realização da 7ª emissão de cotas do JSRE11,
no montante de até R$ 750 milhões. Os recursos obtidos com a Oferta serão destinados para (i)
prioritariamente, a aquisição do Condomínio Tower Bridge Corporate, sendo que a aquisição do imóvel
pelo Fundo está condicionada a determinadas condições resolutivas, incluindo a conclusão satisfatória, a
critério exclusivo do Fundo, de processo de auditoria legal (due diligence); e (ii) o acesso a novas
oportunidades de aquisição de ativos para a sua carteira.

JRDM11
Relatório Gerencial: No dia 07/10/2019 o Fundo anunciou rendimentos relativos a agosto de 2019 no valor de
R$0,42 por cota, valor aproximadamente 0,09% inferior à distribuição relativa a agosto de 2018. As vendas totais
subiram aproximadamente 5,7%, acompanhadas por um aumento de 3,7% nas vendas nas mesmas lojas,
considerando os resultados de agosto de 2018. O shopping fechou o mês de setembro com 1,9% de vacância,
com 5 lojas vagas.

MGFF11
Relatório Gerencial: o fundo aumentou sensivelmente as posições em BRCR11 através de (1) compras a
mercado e (2) subscrição da oferta. Isso porque, na visão da gestão, o fundo na casa R$ 90 - R$ 95 estava
negociando com um desconto bastante expressivo. Foi aumentado, também, significativamente as
posições em HGRE11. Note que no início de novembro o fundo chegou a cair mais de 8% e foi nesse
momento que foi aproveitado para alocar boa parte do caixa disponível. Desta forma, foi dobrada a
alocação além de já ter conseguido uma valorização de quase R$ 10 / cota. O MGFF11 tem uma pequena
posição do seu portfólio em escritórios no Rio de Janeiro, pois, apesar do ciclo do mercado imobiliário
carioca estar atrás do paulista, a Gestora acredita que essas posições são justificadas pelo preço atrativo
de aquisição. No dia 25/11/2019 foi divulgado um Fato Relevante sobre um novo aluguel no ALMI11, com
um impacto positivo na receita do ALMI11 acima do esperado pela Mogno, seguido pela valorização de
aproximadamente 13% no valor da cota no mês. Dessa forma, a Gestora está confortável para seguir com
sua estratégia de alocação no Rio de Janeiro.

OUCY11
Relatório Gerencial: durante o mês de novembro a administração adquiriu um CRI. A alocação em ativos
alvo ficou em 72,4% do PL no mês em comparação a 62,6% do PL no mês anterior. O resultado distribuível
no mês foi de R$0,68 / cota, sendo que efetivamente foram distribuídos R$0,55 / cota fazendo uma reserva
de R$0,13 / cota neste mês. O Fundo conta ainda com uma reserva de lucros de aproximadamente
R$0,25/cota.

OUFF11
Relatório Gerencial: no mês de novembro, a distribuição de dividendos foi de R$0,55 por cota enquanto
o resultado gerado foi de R$0,57 por cota, perfazendo um dividend yield de 0,57% (6,81% anualizado)
sob a cota de fechamento do dia 29 de novembro. No mesmo período, o fundo teve um desempenho

10
patrimonial de 3,2% contra 3,2% do IFIX. Ao fim do mês o Fundo possuía 83,3% do seu patrimônio
aplicado em fundos imobiliários, 7,2% em CRIs e 9,5% em ativos de liquidez. A reserva de resultados não
distribuídos encerrou o mês com R$0,40 por cota.

PATC11
Fato Relevante: assinou escritura de Compra e Venda para aquisição definitiva de um conjunto comercial
do Edifício Icon Faria Lima, com área total de 450 m2, em São Paulo - SP, na Avenida Faria Lima, nº 3311,
Itaim Bibi, CEP 04538-133, pelo valor de R$9.400.000,00, integralmente pago nessa data. A transação
refere-se à quarta aquisição de ativos imobiliários do Fundo, em total alinhamento com sua tese de
investimentos em imóveis de alta qualidade, localizados nos principais eixos corporativos da cidade de
São Paulo e com bons inquilinos. O Imóvel encontra-se totalmente locado para a Prudential do Brasil
Seguros de Vida S.A. A referida aquisição impacta positivamente a distribuição de rendimentos futuros,
com um incremento de aproximadamente R$ 0,01 por cota.

RBED11
Relatório Gerencial: No mês de novembro / 2019, o resultado foi de R$1,12 / cota.

No balancete de novembro / 2019, disponível no site da Rio Bravo, o Fundo reportou um passivo referente
à troca de ativos que foi realizada, no valor de R$6,7 milhões. Este valor é referente a (i) impostos a serem
pagos pela transação; e (ii) retenção de valores da Kroton em decorrência da regularização completa dos
imóveis, tanto do ponto de vista legal como de investimentos. Ou seja, assim que a contraparte terminar
a regularização dos imóveis e as obras pré-estabelecidas em contrato, o Fundo pagará a Kroton este valor
acrescido dos impostos, como caixa disponível no Fundo. Tal modelo fornece ao investidor mais
segurança na transação, uma vez que dá alinhamento para que a Kroton regularize completamente os
imóveis para receber parte relevante dos recursos.

RBRF11
Relatório Gerencial: o resultado no mês foi de R$0,70 / cota e o aumento da reserva de lucros de R$0,29 / cota para
R$0,41 / cota, o que dá maior previsibilidade na renda (dividendos) dos cotistas do fundo. Em Out / Novo giro de posições
(compras e vendas) ultrapassou R$75 mm reflexo da constante procura de bons ativos e geração de ganhos de capital.

RBRR11
Relatório Gerencial: o fundo realizou 2 novos investimentos em novembro, atingindo 79% do PL do fundo
alocado em ativos imobiliários nas estratégias core e tático. Destaque para a operação CRI Even. Foram
R$8 milhões, remunerando CDI+3,00%a.a. com garantia (Alienação Fiduciária) de 4 projetos residenciais
localizados em São Paulo, SP. Como estratégia tática (carrego positivo e potencial ganho de capital),
aumentamos a nossa posição do FII de CRI exclusivo BARI11 em R$25,7 milhões. O carrego deste fundo
no último mês (outubro) foi de 1,11% no mês. Ao longo do mês foi realizado resultado expressivo em uma
parte da posição tática de cotas do FII BARI11 com uma TIR de 22,4% ao ano. Considerando a posição
tática no final de novembro e os preços na data de fechamento deste relatório (18/12/2019), o resultado
potencial acumulado na posição tática é de R$3,9 milhões. O spread de crédito da carteira continua,
significativamente, superior ao realizado no início do fundo. São 388 bps de spread versus a NTN-B de 3
anos. Foi aumentado o spread sem aumentar a Duration da carteira que hoje é de 4,2 anos. Agestora
continua com a originação ativa de operações restritas (ICVM476). São 5 operações de CRI High Grade
dentro da estratégia CORE no montante total de R$180 milhões e taxa média de CDI+3,56% a.a.. O
pipeline foi integralmente originado e estruturado pela RBR .

11
RBVA11
Fato Relevante: foi concluído o pagamento do saldo em aberto no valor de R$ 53.000.000,00 e lavrada a
Escritura Pública de Venda e Compra formalizando a aquisição da fração ideal remanescente
correspondente a 50% de cada um dos imóveis (“Fração Ideal”) listados no fato relevante de 17 de julho
de 2019. Clique aqui para ver o fato relevante anterior.

Fato Relevante: foi realizado o pagamento de R$ 8.800.000,00 referente à parte do saldo remanescente
de aproximadamente R$ 12.862.000,00 decorrente da aquisição do imóvel localizado na Rua Haddock
Lobo, 1.573, Jardins, São Paulo –SP. A gestão do Fundo negociou com o proprietário anterior do Imóvel
um desconto de R$ 1.200.000,00 do Saldo Remanescente, em razão: i) do pagamento antecipado da
segunda parcela, que deveria ocorrer no prazo de 06 meses, contados da celebração do Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda; e ii) do atraso no pagamento do aluguel, considerado
relevante pela gestão do Fundo durante as negociações do Imóvel. A Rio Bravo entende que o desconto
ora concedido atende o interesse dos cotistas do Fundo. Considerados o pagamento realizado nesta data
e o desconto negociado pela gestão, o novo saldo remanescente passa a ser de aproximadamente R$
2.862.000,00. A Parcela Final deve ser paga no ato da lavratura da Escritura Pública de Compra e Vendado
Imóvel, que deverá ocorrer no próximo mês.

RCRB11
Relatório Gerencial: no mês de novembro, o Fundo apresentou um resultado de R$0,69 / cota e uma
distribuição de R$0,72 / cota, em linha com a distribuição de rendimentos projetada para o semestre e
podendo ser suportada dentro da diferença de 5% do resultado em regime de caixa. Após a 7º Emissão
de Cotas, a equipe de gestão atualizou a projeção de distribuição de rendimentos. A projeção estimada
variou em comparação ao mês anterior devido ao expressivo aumento do valor de mercado do Fundo,
que por consequência aumenta a taxa de administração e as suas despesas operacionais. Devido às
últimas locações e aquisição do Fundo, a taxa de vacância dos imóveis que compõem o patrimônio do
Fundo caiu para 5,3%, representada apenas pelo 16º andar do Edifício Candelária Corporate e por parte
do 2º andar do Edifício Internacional Rio, ambos localizados no Rio de Janeiro. A vacância está
significativamente abaixo da média para os mercados de São Paulo e Rio de Janeiro.

SDIL11
Fato Relevante: foi assinado um Compromisso de Compra e Venda (“CCV”) para a aquisição de um
empreendimento localizado em Guarulhos, São Paulo, com área bruta locável de 22.825m², pelo valor
aproximado de R$ 36,3milhões. O contrato tem prazo de duração de 18 meses, sendo parte do contrato
de locação na modalidade “Sale-Lease-Back”, formato que consiste na aquisição dos ativos já locados, e
parte do contrato de locação na modalidade típica, ambos com uma empresa multinacional com bom
risco de crédito.

TRNT11
Fato Relevante: após tratativas para regularização do pagamento das despesas de condomínio e IPTU em
aberto, o Fundo entrou nesta data com uma Ação de Despejo contra a locatária BULLS HOLDING
INVESTMENTS COMPANY S/A., que atualmente ocupa osconjuntosN-2701, N-2702,N-2801, N-2802, N-
2901, N-2902, N-3001, N-3002, N-3101, N-3102, N-3201, N-3202, N-3401 e N-3402 situados no 27º, 28º,
29º, 30º, 31º, 32º e 34º andares do Imóvel, com área locável de 12.552,62m2, visto que as tratativas citadas
não obtiveram sucesso. A Administradora manterá os cotistas e o mercado informados sobre o andamento
da referida Ação e eventual recebimento dos valores devidos ao Fundo.

12
VLOL11
Fato Relevante: celebrado contrato de locação dos conjuntos comerciais de n. 122e 124, do Edifício Vila
Olímpia Corporate (Torre B), situado em São Paulo, na Rua Fidêncio Ramos, n° 302, junto a PERSONAL
SYSTEM SERVIÇOS MÉDICOS E ODONTOLÓGICOS LTDA., com prazo de duração de 96 meses. O
contrato celebrado representa 13,0% da área bruta locável pertencente ao Fundo, no Edifício Vila Olímpia
Corporate (Torre B), cuja vacância total foi reduzida para 0%. Ultrapassado o período de desconto e
carência, concedido conforme práticas atuais de mercado, a distribuição de rendimentos (base
novembro/19) deverá ser impactada em R$ 0,00962 por cota em razão do incremento de receita.

Fato Relevante: prorrogação do prazo da locação do imóvel de propriedade do Fundo locado à Worldpay
do Brasil Processamento de Pagamentos Ltda., que se expiraria em 24 de março de 2020, por um período
adicional de 2 meses, postergando seu termo final para 24 de maio de 2020. Por fim, comunicamos que
houve um reajuste no valor do aluguel atualmente praticado e que o aluguel do referido imóvel representa
aproximadamente 5,5% da receita imobiliária total do Fundo (base novembro/2019).

XPLG11
Fato Relevante: na qualidade de titular de 100% das cotas do NE LOGISTIC FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO (“NELO”), nesta data, o NELO adquiriu fração ideal correspondente a 90% (noventa por
cento) dos imóveis, que correspondem aos módulos do Galpão 09 e 15 do Condomínio Logístico
Multimodal 1, localizado na Rodovia BR-101 Sul, Km 96,4, n° 5.225, Distrito Industrial DIPER, Cabo de Santo
Agostinho/PE, com área construída total de 25.583 m²,atualmente locada para a Unilever Brasil Ltda., em
modalidade atípica ,com vencimento em novembro de 2023.

A Fração Ideal foi adquirida pelo preço de R$ 60.471.000,00. A transação considerou um cap rate
aproximado de 9,0% calculado com base nos aluguéis projetados para os próximos 12 meses, estima-se
que a receita de locação deduzida das Despesas Financeiras será positiva e de, aproximadamente, R$
0,13116 por cota nos próximos 12 meses, correspondente à média mensal de R$ 0,01093 por cota,
considerando o número de cotas emitidas pelo Fundo nesta data.

XPPR11
Fato Relevante: celebrou, em 20 de dezembro de 2019, a Escritura de Venda e Compra com a FIDALGA
484 EMPREENDIMENTOS LTDA, por meio da qual adquiriu os conjuntos comerciais nºs 81, 82, 83 e 84 do
Condomínio Edifício Fidalga, situados em São Paulo - SP, na Rua Wisard, nº 298. Os Imóveis possuem área
equivalente total de 886,0m², atualmente locado na modalidade típica e sem vacância. A Transação foi
negociada pelo valor de R$ 18.695.347,67. Estima-se que os rendimentos provenientes da locação dos
Imóveis serão de aproximadamente R$ 0,35508por cota nos próximos 12meses –média mensal de R$
0,02959por cota –, considerando o número de cotas emitidas pelo Fundo nesta data.

Fato Relevante: celebrou, em 20 de dezembro de 2019, a Escritura de Venda e Compra com a REBOUÇAS
EMPREENDIMENTOS LTDA, por meio da qual adquiriu os conjuntos comerciais nºs 803, 804, 805 e 806
do Edifício Módulo Rebouças situados em São Paulo - SP, na Rua Capote Valente, nº 39. Os Imóveis
possuem área equivalente total de 1.053,0m², atualmente locado na modalidade típica e sem vacância. A
Transação foi negociada pelo valor de R$ 21.231.053,62. Estima-se que os rendimentos provenientes da
locação dos Imóveis serão de aproximadamente R$ 0,40152por cota nos próximos 12meses –média
mensal de R$ 0,03346por cota –, considerando o número de cotas emitidas pelo Fundo nesta data.

13
 EMISSÕES DE NOVAS COTAS
→ Os seguintes fundos iniciaram suas emissões: CVBI11, JSRE11, RBRF11, XPCI11, XPSF11
→ As seguintes emissões ainda aguardam seus inícios: BCFF11, GTWR11, HPDP11, HGLG11,
VILG11
→ Os seguintes fundos encerraram suas emissões: MXRF11, RBIV11, RECT11, SARE11

Fundo Preço Preferência Data-Base Períodos

CPFF11 R$100,00 - - Reserva: 27/11/2019 – 18/12/2019

CVBI11 R$102,52 130,98% 18/12/2019 Preferência: 27/12/2019 – 10/01/2020

Preferência: 27/11/2019 – 9/12/2019

FIGS11 R$67,11 9,97% 19/11/2019
Sobras: 12/12/2019 – 18/12/2019

HCTR11 R$113,46 135,56% 26/11/2019 Preferência: 02/12/2019 – 12/12/2019

Preferência: 04/12/2019 – 16/12/2019

HGCR11 R$110,05 34,96% 26/11/2019
Reserva: 19/12/2019 – 17/01/2020

HOSI11 R$100,00 - - Reserva: 14/11/2019 – 06/12/2019

IRDM11 R$100,61 61,92% 30/10/2019 Preferência: 06/11/2019 – 19//11/2019

Preferência: 02/01/2020 – 23/01/2020

JSRE11 R$111,34 50,00% 20/12/2019
Sobras: 29/01/2020 – 04/02/2020

Preferência: 06/12/2019 – 18/12/2019

MGFF11 R$101,00 69,34% 29/11/2019
Reserva: 06/12/2019 – 20/12/2019

Preferência: 27/11/2019 – 09/12/2019

OULG11B R$108,00 261,63% 25/11/2019
Reserva: 14/11/2019 – 17/12/2019

Preferência: 09/12/2019 – 19/12/2019

PATC11 R$104,50 131,51% 02/12/2019
Sobras: 26/12/2019 – 08/01/2020

Preferência: 09/01/2020 – 22/01/2020

RBCO11 R$102,75 385,10% 16/09/2019
Reserva: 15/01/2019 – 31/01/2020

Preferência: 14/01/2020 – 24/01/2020

RBRF11 R$110,59 62,30% 17/12/2019 Sobras: 29/01/2020 – 11/02/2020
Reserva: 14/02/2020 – 17/02/2020

14
 Preferência: 25/11/2019 – 05/12/2019
RBRP11 R$87,45 167,76% 19/09/2019
Reserva: 25/11/2019 – 17/12/2019

TRXL11 R$100,00 9,10% 30/10/2019 Preferência: 06/11/2019 – 19/11/2019

Preferência: 21/11/2019 – 03/12/2019

UBSR11 R$100,00 17,07% 12/11/2019
Sobras: 06/12/2019 – 12/12/2019

VCJR11 R$101,30 - - Reserva: 09/10/2019 – 01/04/2020

Preferência: 06/12/2019 – 18/12/2019

VISC11 R$126,50 31,82% 29/11/2019 Sobras: 23/12/2019 – 09/01/2020
Reserva: 13/01/2020 – 24/01/2020

Preferência: 03/01/2020 – 15/01/2020

XPCI11 R$100,51 463,91% 20/12/2019 Sobras: 17/01/2020 – 23/01/2020
Reserva: 17/01/2020 – 30/01/2020

XPSF11 R$100,00 - - Reserva: 27/12/2019 – 27/01/2020

15
 RENDIMENTOS DA SEMANA
Data de Cotação do
Fundo Data-Base Rendimento Amortização Dividend Yield
Pagamento Dia
ALZR11 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,56 R$ 126,31 0,44%

CNES11 18/12/2019 27/12/2019 R$ 0,11 R$ 90,11 0,12%

EDGA11 19/12/2019 30/12/2019 R$ 0,20 R$ 56,29 0,36%

ELDO11B 20/12/2019 3/1/2020 R$ 0,95 R$ 1.104,31 0,09%

FCFL11 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,62 R$ 128,00 0,49%

FLRP11 19/12/2019 30/12/2019 R$ 7,73 R$ 1.510,00 0,51%

NELO11 20/12/2019 30/12/2019 R$ 11,23 - -

RBRM11 20/12/2019 2/1/2020 R$ 0,00 R$ 6.463,65 - -

SHDP11 19/12/2019 30/12/2019 R$ 7,03 R$ 1.210,05 0,58%

TBOF11 17/12/2019 30/12/2019 R$ 0,33 R$ 100,97 0,32%

XPIN11 17/12/2019 23/12/2019 R$ 0,72 R$ 156,60 0,46%

XPML11 16/12/2019 23/12/2019 R$ 0,52 R$ 134,39 0,39%

16
 VISÃO GERAL DO MERCADO
Os dados abaixo foram extraídos de documentos oficiais. Caso acredite que haja algum erro, por favor, confira a documentação
oficial e entre em contato com o administrador/gestor do fundo.

Maiores Altas (IFIX) Maiores Baixas (IFIX)

+18,62% ALMI11 R$ 1.975,00 -7,52% PORD11 R$ 107,05
+17,32% XTED11 R$ 16,66 -6,66% PRSV11 R$ 420,00
+15,82% MXRF11 R$ 13,62 -3,00% RBVO11 R$ 32,01
+12,79% GSFI11 R$ 4,94 -2,70% ALZR11 R$ 123,34
+12,62% RBRC11 R$ 268,00 -2,34% VISC11 R$ 130,00

17
18
 O QUE É RATEIO LINEAR?
Com o aumento da quantidade de investidores em Fundos Imobiliários e a perspectiva de melhora da
economia, os FIIs estão crescendo cada vez mais e emitindo mais cotas novas. Muitas dessas emissões
são destinadas ao público em geral, por isso é importante saber como essas ofertas funcionam.

Neste artigo, discutiremos sobre o rateio, que é uma das mecânicas dessas ofertas. Ele nada mais é do
que uma outra palavra para dizer "divisão". Quando a oferta tem uma demanda maior do que a
quantidade de cotas ofertadas, há um rateio, ou seja, uma divisão dessas cotas entre os interessados.

Em diversas ofertas recentes a demanda está sendo bem superior à oferta, portanto estamos observando
diversos rateios, como no HGRU11, BCFF11, entre outros. Isso criou um hábito em diversos investidores
de "operar rateios" - um hábito perigoso.

Operar um rateio significa fazer uma reserva muito superior ao que você realmente deseja contando que
haverá um rateio, e na divisão você receberá a quantidade desejada inicialmente. Por exemplo, digamos
que você queria 100 cotas, mas fez uma reserva de 1.000 para, caso haja um rateio de aproximadamente
10%, você receba as suas 100 cotas desejadas.

O problema disso é que nunca temos certeza se haverá um rateio ou de quanto ele será. Caso o rateio
seja baixo ou caso ele não aconteça, o investidor que fez a reserva mais alta do que deveria precisará
obrigatoriamente cumprir com sua obrigação e pagar o valor reservado. Caso contrário, o investidor
receberá multas e poderá ter seu patrimônio investido recolhido diretamente pela corretora.

Para entender isso um pouco melhor, precisamos entender que existem alguns tipos de rateio. O que
estava sendo praticado com mais frequência era o rateio proporcional, onde os investidores recebiam
uma quantidade proporcional entre o pedido e o disponível. Então, quem pedia mais, acabava levando
mais. Além desse, também há a distribuição por ordem de chegada, porém ela é menos usada.

Agora com o Rateio Linear a história é um pouco diferente e pode levar investidores que operam rateio
para uma grande enrascada.

O que é o Rateio Linear?

O Rateio Linear é uma modalidade nova criada pela XP Investimentos. Essa modalidade visa tornar a
distribuição um pouco mais justa para os pequenos investidores, para que eles possam também ter uma
chance de comprar mais cotas durante uma Reserva Pública e para que não haja uma inflação nos
pedidos.

O jeito mais fácil de entender esse tipo de rateio é pensando na distribuição de cartas de um baralho.
Imagine que existem cinco jogadores na mesa e que cada um pediu um número diferente de cartas. O
crupiê distribuirá uma carta por vez para cada jogador, até que todos recebam o total de cartas
requisitadas ou até que as cartas acabem. Quem receber o total pedido, não pega mais cartas e sai da
mesa. Apenas os que pediram mais continuam recebendo cartas até o fim delas.

Na prática, a coisa é um pouco mais simples e com um pouco de matemática o processo é otimizado. No
Rateio Linear o número de cotas disponíveis na oferta é dividido pelo número de investidores
(quantidade de CPFs). Isso indicará quantas cotas (ou cartas, no nosso exemplo) serão distribuídas por
vez. E conforme as rodadas avançam, o cálculo é refeito entre as cotas disponíveis e o número de
investidores que não recebeu o total de suas ordens.

19
Vejamos um exemplo em pequena escala. Digamos que existem 10.000 cotas disponíveis e 5 reservas
de investidores diferentes. Ao dividir 10.000 por 5 chegamos em 2.000, ou seja, 2.000 cotas serão
distribuídas por vez. Quem fez uma reserva menor que isso pega apenas o reservado e quem pediu mais
que isso recebe as 2.000 cotas e aguarda a próxima rodada. Na próxima rodada o cálculo é refeito e o
ciclo se repete até que as cotas acabem.

Vejamos isso em uma maneira mais visual:

Investidor Reserva Distribuição 1 Reserva Distribuição 2

5 investidores 10.000 cotas 3 investidores 2.542 cotas

1 50.000 2.000 48.000 847

2 100 100 0 0

3 1.358 1.358 0 0

4 135.490 2.000 133.490 847

5 2.500 2.000 500 500

Pelo exemplo acima, você pode notar que não importa o tamanho da sua reserva, não há possibilidade
de inflar os pedidos. Conforme a demanda, as reservas são atendidas de baixo para cima. Os campos
em verde indicam quem já teve o seu pedido atendido e não receberá mais cotas. Isso torna a divisão
mais justa e reduz o percentual de rateio sofrido pelos investidores.

Esse processo se repete até que as cotas disponíveis acabem.

Conclusão

Operar um rateio é uma manobra muito arriscada que possivelmente oferece um risco muito maior do
que retorno. Agora com o Rateio Linear, quem tentar operar um rateio sem verificar o método de
alocação poderá ter uma surpresa bem desagradável no dia da liquidação.

Lembrem-se que não é possível operar um rateio na modalidade Linear, isso só é possível na
modalidade Proporcional. Sempre verifique todos os detalhes de uma emissão no Prospecto da oferta.
Você também pode acompanhar todas as ofertas em andamento em www.ticker11.com.br/emissoes

Marcos Correa Jr.

Corresponsável por esse Boletim
Investidor focado em Fundos Imobiliários e produtor de conteúdos educacionais e informativos sobre investimentos nas redes
sociais.

20
 CONTEÚDOS RECOMENDADOS

Destaque!
O DesmistificandoFII iniciará uma nova Carteira
Simulada a partir de 2020. Esse é um momento
perfeito para os novos investidores
acompanharem essa criação de uma nova
carteira. Para aqueles que já investem, essa é uma
oportunidade de encontrar as melhores
oportunidades no mercado atual.

Clique aqui para conhecer o DesmistificandoFII!

Descubra mais conteúdos abaixo:

CARTEIRAS RECOMENDADAS Ir para o site

LIVROS Ir para o site

CURSO RENDA IMOBILIÁRIA Ir para o site

21
 EQUIPE
Danilo Bastos
Responsável pelo Boletim Semanal
Graduado em Finanças com especialização em Mercado de Capitais, autor e investidor.

Fernanda Mansano
Panorama Econômico
Economista com mestrado em economia aplicada. Tem experiência como docente e no mercado financeiro, por onde passou
por instituições financeiras e a bolsa de valores. Atualmente desenvolve o projeto Economia para Investidores que tem o
objetivo de mostrar como os fundamentos econômicos influenciam no investimento, possibilitando que as pessoas invistam
mais e melhor! E autora do livro Economia para Investidores.

Marcos Correa Jr.

Corresponsável por esse Boletim
Investidor focado em Fundos Imobiliários e produtor de conteúdos educacionais e informativos sobre investimentos nas redes
sociais.

22
 DISCLAIMER
Todas as informações desse relatório, referentes aos Fundos Imobiliários em negociação, foram retiradas
de fontes oficiais no site da B3. Releia esses documentos, pode haver erros na transcrição.

Esse relatório não constitui recomendação de investimento e não substitui a leitura dos informes,
relatórios, comunicados ou qualquer outro documento divulgado pelos administradores e gestores. Você
é responsável por suas decisões de investimento.

Os artigos publicados aqui são de responsabilidade dos autores. As informações contidas em sites e perfis
de redes sociais divulgadas aqui são de responsabilidade dos seus respectivos proprietários. Utilize esse
relatório como uma ferramenta facilitadora para o seu aprendizado e não como fonte primária para as suas
decisões de investimento.

23
 CAIU DE PARAQUEDAS AQUI?
Recebeu esse relatório, mas ainda não está cadastrado para recebê-lo gratuitamente direto no
seu e-mail? Faça o seu cadastro grátis através do botão abaixo!

QUERO RECEBER O BOLETIM SEMANAL

GRATUITAMENTE!

24
www.ticker11.com.br

25