SENAI SERVIÇO NACIONAL APRENDIZAGEM INDUSTRIAL

CENTRO DESENVOLVIMENTO DIGITAL

CAMPUS PALHOÇA/SC

ADRIENE JENIFFER BORGES

TALIA FLOR

Construção e Incorporação de imóveis utilizando recurso de

financiamento do banco CEF com ênfase em análise de
mercado imobiliário no município de Palhoça

Palhoça
2022
Equipe técnica:
Adriele Jeniffer Borges – Técnica em edificações
Talia Flor – Técnica em edificações
 AGRADECIMENTOS

Agradecemos a Deus, aos nossos familiares, professores e a todos os envolvidos

no nosso processo de ensino e aprendizagem.
 RESUMO

Este relatório tem como objetivo principal apresentar um projeto de construção

e incorporação de imóveis médio padrão, de acordo com a NBR 15575, no município de
Palhoça.
Para este padrão de habitação é utilizado o programa de financiamento Casa
Verde e Amarela do banco Caixa Econômica Federal.
Neste projeto apresentamos uma pesquisa mercadológica identificando as melhores
regiões para construções e vendas destes imóveis. Para isso, foi realizada uma análise
detalhada do mercado imobiliário de Palhoça, levando em consideração a
contextualização da história de crescimento do município.
Através disso conseguimos identificar algumas localizações que estão destacadas
nesse nicho de mercado, podendo assim escolher qual melhor nos atende, para estar
realizando a execução do projeto.

Palavras-chave: construção, mercado imobiliário, projeto, venda.

 LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 1 – PLANILHA PLS CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.........................

Figura 2 – EVOLUÇÃO DA ÁREA URBANIZADA DA GRANDE

FLORIANÓPOLIS POR DÉCADA................................................................
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

NBR Norma Brasileira Regulamentadora

SENAI Serviço Nacional Aprendizagem Industrial
CEF Caixa Econômica Federal
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO 7

2 DESENVOLVIMENTO 8
3 CONCLUSÃO 15
4 REFERÊNCIAS 16
 INTRODUÇÃO

Nos dias atuais onde o mercado imobiliário está muito valorizado e a forma de adquirir
um imóvel estão mais acessíveis a todas as classes, é de grande importância saber
utilizar com eficiência os métodos financiáveis para construção civil, onde o mesmo
está aberto para empreendedores que estão começando na área, pois não é necessário
existir um fluxo de caixa ou até mesmo existir um grande investimento por trás,
podendo assim dar início aos projetos com maior facilidade e rapidez.
Neste relatório foi elaborado um projeto de construção financiado pelo banco CEF de
um imóvel de médio padrão, seguindo os requisitos da NBR 15575, no município de
Palhoça.
Para definir de forma eficiente a localidade dos imóveis que serão construídos e
subsequentemente comercializados, foi realizado uma pesquisa através de estudo
mercadológico e contextualização da história do crescimento da cidade de Palhoça,
junto com a análise do mapa de zoneamento do município.
 DESENVOLVIMENTO

A construção civil em uma época “pós pandêmica" onde a saúde pública

mundial passou e está passando por diversas crises, conseguiu se manter ativa, mesmo
havendo diversas restrições e dificuldades impostas.
Essa fase no qual todos nós passamos, fez muitas famílias repensarem seus modos de
vida e procurarem um novo lugar para morar, consequentemente deixando o mercado
imobiliário aquecido.
Atualmente, analisando o cenário econômico, podemos ver que, quem tem a
oportunidade de adquirir um imóvel, são as famílias de classe média e alta, as quais
foram menos afetadas pela crise sanitária, ao decorrer do tempo em meio a pandemia,
foram sendo apresentadas novas necessidades na rotina, o trabalho, a escola e o lazer se
concentraram dentro dos lares. Ter um lar confortável e funcional se tornou mais
importante.
Diante desse cenário, ofertar um imóvel que atenda a esses requisitos se tornou
um grande investimento.
“A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) fez
um levantamento com informações de 18 empresas associadas. A pesquisa mostrou
que foram lançados 28.470 imóveis no trimestre móvel de fevereiro, março e abril de
2021. Muita oferta e muita procura é o que mantém a roda girando.”
https://blog.tropical.imb.br/quero-comprar-um-imovel/imoveis-de-medio-padrao/

Pensando em crescimento pessoal e profissional decidimos iniciar nesse ramo de

construção habitacional, voltada a vendas de imóveis de médio padrão. Sem recursos
próprios que tornassem viável a construção de um imóvel desse porte decidimos utilizar
o método oferecido pela CEF de construção financiada.
O método citado pode oferecer ao cliente o valor monetário em torno de 80% a
100% do custo total do imóvel, incluindo aquisição do terreno, projetos e taxas.
A própria CEF disponibiliza aos clientes uma planilha (figura1) na qual devem ser
inseridos todas as informações referentes a proposta de construção, essa proposta é
enviada para o banco através de um correspondente do mesmo que irá avaliar a proposta
juntamente com os dados do cliente (empreendedor) e assim disponibilizar os recursos
disponíveis ao mesmo (cliente empreendedor).

FIGURA 1 – PLANILHA PLS CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

 Com a iniciação de um novo projeto pessoal, surgem também as dúvidas e
medos referentes ao futuro do empreendimento, e a maior delas é como vender o
imóvel, será que vamos conseguir vendê-lo depois de pronto ou antes mesmo?
Para obter maior segurança nessa empreitada foi necessário fazer um estudo do
mercado imobiliário no município no qual decidimos concluir, no município de Palhoça.
“Um dos municípios integrantes da Grande Florianópolis, Palhoça tem como
destaque econômico o setor de serviços. Ocupando uma extensão territorial superior a
395 Km² e distante cerca de 15 Km da capital, Florianópolis, o município abriga em sua
maior parcela microempresas que fazem girar a economia. Serviços e comércio são os
principais setores responsáveis pela manutenção da empregabilidade da população
local.”
https://datasebrae.com.br/municipios/sc/m/Palho%C3%A7a%20-%20Cadernos%20de%20Desenvolvimento.pdf

Nas últimas duas décadas o município teve um crescimento significativo na sua

urbanização. (figura2)

FIGURA 2 – EVOLUÇÃO DA ÁREA URBANIZADA DA GRANDE FLORIANÓPOLIS POR DÉCADA

 Nota-se na imagem acima um crescimento significativo no município
contribuindo para que o setor de investimento imobiliário também crescesse.
Como em qualquer outro investimento, é necessário e importante fazer uma
análise extremamente criteriosa, de quais aspectos de infraestrutura dos bairros, poderão
contribuir para a valorização do imóvel, assim conseguimos obter maior e melhor
retorno do investimento. Todavia, analisar a estrutura do bairro como um todo é
essencial para um investimento imobiliário bem feito.
A infraestrutura geral de um bairro é muito maleável, já que pode ser alterada
tanto por ações da iniciativa pública quanto privada.
 Na esfera pública, existe o aumento expressivo na valorização do bairro em
função de oferta de serviços, como a abertura de escolas, creches, hospitais, áreas de
lazer e ao ar livre, como praças e parques, rede de tratamento de esgoto, saneamento
básico de boa qualidade, acessibilidade, entre outros que sejam de gestão do Estado.
Para a iniciativa privada, temos a abertura de pontos de comércio, como
farmácias, supermercados, academias, edifícios comerciais, restaurantes, shoppings, etc.
Esses tipos de investimentos contribuem muito para a valorização da região como um
todo.
Através desses aspectos podemos destacar 4 (quatro) bairros no município de
Palhoça que correspondem a infraestrutura geral adequada para obter poder de venda.
São eles:

1. Passa Vinte:
O bairro Passa Vinte conta com segurança e entretenimento, é um bairro muito
bem localizado, ficando próximo do Shopping Via Catarina e a Cidade Universitária
Pedra Branca, atrativos tanto para famílias quanto para estudantes, públicos alvo que
um bom investidor deve buscar.
Conta também com uma ampla infraestrutura comercial, com três redes de
supermercados, diversas padarias e academias localizadas no entorno do bairro.
Analisando a amplitude de serviços prestados nas redondezas do bairro, o Passa
Vinte é uma excelente escolha para quem deseja investir no setor imobiliário, pois
apresenta um bom equilíbrio entre custo de aquisição e retorno de investimento, já que
existe uma demanda expressiva na região.

2. Pagani:
Bairro vizinho ao Passa Vinte, ou podemos dizer até pertencente ao mesmo, é
um dos bairros com um dos mais impressionantes crescimentos urbanos e econômicos
de Palhoça. Sendo um excelente local para realizar um investimento imobiliário.
É uma região que, ao longo dos anos, sofreu uma drástica expansão sua
Infraestrutura industrial e comercial, o que inevitavelmente acarreta na expressiva
valorização dos terrenos locais, especialmente os lotes residenciais.
Para o tipo de investimento foco do nosso projeto esse é um bairro que mesmo
com todo poder de valorização não se encaixa. Por ser uma área com muitos edifícios
comerciais, construir uma casa unifamiliar para vender se torna caro por conta do valor
do lote e difícil de vender pois conforme o aumento das construções se acelera voltado
para o lado comercial no bairro as pessoas perdem o interesse em adquirir uma “casa no
meio dos prédios”.

3. São Sebastião
Sem dúvida um dos bairros mais completos de Palhoça, o São Sebastião
dispõe de amplos atrativos, que vão desde áreas de lazer até pontos de serviço. São mais
de 400 pontos de comércio localizados no seu entorno, acomodando bares, academias,
armazéns, lojas, salões de beleza e muito mais!
O bairro conta com praças e academia ao ar livre, o que é inestimável para um
dos principais fatores para a valorização do bairro: a integração da vizinhança.
Percebendo esses atrativos no bairro São Sebastião, estão surgindo novos
loteamentos na região, oferecendo uma boa infraestrutura para quem está à procura de
lotes para aquisição e construção posteriormente.

4. Pedra Branca
Por último, temos a joia da coroa de Palhoça: o bairro Pedra Branca. Sem dúvida
alguma um dos bairros mais valorizados da cidade, Pedra Branca é lar de alguns dos
melhores pontos de lazer e entretenimento.
Tendo um dos mais exímios projetos urbanos da cidade, o bairro Pedra Branca
deve estar na lista de possibilidades de investimento imobiliário de qualquer
empreendedor, já que o próprio espaço geográfico é naturalmente valorizado.
Por ser um bairro muito valorizado só são permitidas construções de alto padrão
no bairro Pedra Branca. O poder de venda no bairro é muito alto, porém exige também
um alto custo de construção e aquisição de lote.
 CONCLUSÃO

Após analisar as características de cada localidade, podemos concluir que para

nosso projeto, o bairro São Sebastião seria o mais adequado , tendo como justificativa o
valor de compra e venda, estando dentro do padrão que optamos nos inserir, além de
oferecer a infraestrutura geral adequada, oferece também áreas de loteamento que
garantem um padrão médio de construções residenciais, incluindo uma boa vizinhança,
consequentemente estes fatores acabam valorizando e dando visibilidade ao
empreendimento, pois a localização é um dos aspectos mais importantes na definição do
valor do imóvel, porque atua fortemente na decisão do comprador, que irá avaliar todos
os pontos positivos e negativos antes de fechar a compra.
 REFERÊNCIAS
https://blog.tropical.imb.br/quero-comprar-um-imovel/imoveis-de-medio-padrao/
https://datasebrae.com.br/municipios/sc/m/Palho%C3%A7a%20-%20Cadernos%20de%
20Desenvolvimento.pdf
https://observatoriodamobilidadeurbana.ufsc.br/wp-content/uploads/2019/03/PLAMUS
_Produto-2-Entendimento-do-Zoneamento-e-Infraestrutura-Urbana.pdf
https://alzconstrutora.com.br/investimento/investimento-imobiliario-bairros-para-investi
r-na-palhoca/