PROJETO FINAL: HOTEL ASSISTIDO

Arquivos de interesse:
1. Padrões de qualidade para estabelecimentos de longa permanência (SENAMA)
(pontos a considerar para desenvolver proposta de valor, requisitos mínimos):
http://www.senama.gob.cl/storage/docs/Estandares_Calidad-ELEAM_WEB.pdf
2. Idosos em números (resumo do INE, segundo os censos de 2017):
https://www.ine.cl/docs/default-source/publicaciones/2018/adultos-mayores-en
- números-censos-2017.pdf?sfvrsn=4
3. Projeções populacionais segundo grandes grupos etários para 2050 (INE,
dezembro de 2018):
https://www.censo2017.cl/descargas/proyecciones/sintesis-estimaciones-y-pro
Yecciones-de-la-Poblacion-Chile-1992-2050.pdf
Introdução:
As estatísticas nacionais mostram que a população idosa do Chile é cerca de 15% da
população total do país, algo como 2,5 milhões de pessoas. Problemas de saúde e possíveis
contratempos que podem levar a ultrapassar os 70 anos são alguns dos fatores pelos quais
algumas pessoas optam por tomar um cuidado alternativo para os idosos.

De acordo com dados internacionais (Mortality Related Factors of the American Association
of Long-Stay Residences for Older Adults), a expectativa de vida aos 60 anos é reduzida em
75% naqueles que necessitam de cuidados. De acordo com o mesmo estudo, a taxa de
mortalidade entre as pessoas institucionalizadas situa-se entre 50% e 60% durante o
primeiro ano.

Em nosso país, os moradores do ELEAM SENAMA (organização dedicada ao cuidado do

idoso, sua sigla, Estabelecimentos de Longa Permanência para Idosos) são idosos com
dependência moderada e grave, com alta vulnerabilidade social. Daí o esforço e o
compromisso que existe na instituição para prestar cuidados de longa duração que protejam
os direitos dos idosos.

A idade média de entrada dos moradores é de 78 anos. Além disso, as pessoas estão nos
60% mais vulneráveis da população de acordo com o Cadastro Social e sem redes de apoio
efetivas.

De acordo com informações do SENAMA (Serviço Nacional do Idoso), o custo de

manutenção de um idoso depende do serviço hoteleiro, das instalações e dos cuidados que
um lar de idosos pode ter.

Quanto aos preços, há uma casa de repouso para todos os orçamentos, que vão desde
fundações e albergues para o valor da pensão dos idosos (Fundação Las Rosas, Hogar de
Cristo e San Vicente de Paul) que têm instalações suficientes para entregar espaços de
lazer e cuidados básicos, às alternativas que podem ser consideradas para o nível
socioeconômico ABC1 que tenham o mais confortável e agradável.

Os valores variam de R$ 400 mil a R$ 1,5 milhão por mês o que inclui cuidados básicos,
terapias em grupo, todas as refeições do dia, lavanderia, quartos próprios ou
compartilhados, banheiro privativo. etc.

No ELEAM do SENAMA, a idade média de entrada dos residentes corresponde a 78 anos.

Além disso, as pessoas estão nos 60% mais vulneráveis da população de acordo com o
Cadastro Social e sem redes de apoio efetivas.

Para o nosso estudo, considerando essas informações referentes aos idosos, consideramos
a oportunidade de ajudar esse nicho de negócio avaliando um projeto associado à
construção de um lar para idosos de média/alta categoria em relação aos estabelecimentos
que o poder público possui em todo o país.

Na tabela a seguir, informações coletadas do relatório CASEN 2017, pode-se observar que a
Região dos Lagos é uma região onde o número de pessoas consideradas dentro da faixa de
idosos supera a média nacional, por isso acreditamos ser uma oportunidade de desenvolver
esse trabalho em uma área que necessita de mais unidades para o atendimento de idosos.

Perguntas:

1. Definir um local estratégico dentro da cidade para desenvolver o projeto. Você deve
apontar quais são as principais vantagens e desvantagens que tal lugar apresenta
para o projeto. Apontar também quais são as vantagens sociodemográficas da área,
e aspectos positivos do país que podem beneficiar o projeto.
• Refere-se ao fato de que um estudo estratégico e de mercado deve ser
realizado. Essa parte equivale a 20% da nota do projeto.

O local escolhido para realizar o projeto está localizado na região dos lagos, província de
llanquihue na cidade de Puerto Montt. A razão para a escolha deste local e a estratégia do
projeto está clara na análise SWOT que é realizada abaixo:

SWOT:

1. Pontos fortes:
• A área escolhida é uma área que apesar de ter um clima que pode gerar alguns
transtornos às pessoas devido à quantidade de chuvas que ocorreram dentro do ano,
também é verdade que os locais entregam uma sensação de tranquilidade às
pessoas, que no nosso caso é o que se busca para o bom descanso dos idosos.
• Embora as cidades próximas ao futuro assentamento (Puerto Montt, Puerto Varas,
Llanquihue, Frutillar) estejam a poucos quilômetros de distância do foco principal da
região; A cidade de Puerto Montt, devido à proximidade com os principais centros
hospitalares, acreditamos que os tempos de viagem ainda permitem mover-se
confortavelmente no caso de um grande problema de saúde que exija a transferência
da pessoa em questão para um centro hospitalar.
• O baixo número de estabelecimentos privados para esse exercício torna mais viável
que a demanda seja atendida com mais facilidade do que nas grandes cidades.
• Por outro lado, após concluir com o tempo projetado, há a opção de fazer a venda
como um hotel turístico. Puerto Montt é o centro de distribuição para muitos visitantes
que depois partem para os maravilhosos destinos turísticos que abundam (5).

2. Fraquezas:

• Nosso trabalho é voltado principalmente para pessoas idosas de uma situação

econômica mais ou menos abastada. Em geral, para as pessoas da região, as
famílias cuidam de seus idosos em suas próprias casas, o que reduz o número de
potenciais reféns. Isso significa que as pessoas que podem chegar a esses
estabelecimentos são alojadas relacionadas a pessoas que vieram para a área para
trabalhar e que são forçadas a deslocar seus parentes idosos para que não fiquem
muito distantes deles caso não possam cuidar de si mesmos.
• Atualmente, o custo do terreno na área de Puerto Varas e Frutillar tem sido uma das
 maiores desvantagens quando se procura um lugar onde o investimento é razoável
em relação ao edifício planejado.

3. Ameaças:
• Existência de regulamentação: regulamentação dos estabelecimentos de longa
permanência para idosos (MINSAL). Para isso, é preciso autorização da Secretaria
Regional de Saúde para funcionar. Além disso, estabelece requisitos mínimos para
poder oferecer o serviço, relacionados às instalações, pessoal, operação e
supervisão(1).
• Em quatorze de dezembro de 2018, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto de
lei para dar ao SENAMA mais poderes de controle e controle em relação aos
estabelecimentos de longa permanência(2).

4. Oportunidades:

• Projeta-se que a demanda por esse tipo de serviço cresça continuamente até 2050,
como resultado de um envelhecimento acelerado da população chilena (3).
• A criação de 14 mil empregos na região dos Lagos durante o ano de 2018, incentiva
as famílias a migrarem para o interior da região, a fim de encontrar estabilidade e
melhor qualidade de vida. Por fim, isso se traduz em um aumento populacional nas
cidades próximas ao projeto. Além disso, deve-se notar que a região tem a menor taxa
de desemprego de todo o Chile, com apenas 3,9% durante 2018 (4).
• Baixa concorrência devido à baixa existência de instalações de longa permanência
para idosos em comparação com outras regiões do Chile. Mais especificamente,
existem apenas seis estabelecimentos oficiais deste tipo em toda a província de
Llenquihue, e a maioria com infraestrutura precária, pouca variedade de serviços e
poucos profissionais especializados (nutricionistas, cinesiologistas, etc.)

Estratégia: é formulada uma estratégia voltada para a prestação de um serviço de qualidade,

com o auxílio de profissionais de diferentes áreas da saúde, com melhor infraestrutura,
variedade de serviços e atendendo a todos os requisitos estabelecidos pelo MINSAL.

(1) https://www.minsal.cl/sites/default/files/files/DTO-14_05-AGO-2010_ELEAM.pdf
(2) https://www.adprensa.cl/cronica/camara-aprueba-proyecto-para-aumentar-fiscalizacion-y-
sanções-para-lares-de-idosos/#
(3) https://www.ine.cl/docs/default-source/publicaciones/2018/adultos-mayores-en-cifras-censo-2017.
PDF?SFVRSN=4

(4) https://www.cooperativa.cl/noticias/pais/region-de-los-lagos/los-lagos-creacion-de-14-000-empleo
s-mantiene-a-la-region-con-el-mejor/2018-09-29/153835.html
(4) https://www.biobiochile.cl/noticias/nacional/region-de-los-lagos/2018/12/31/los-lagos-registro-una
-taxa de desemprego de-39 segundos-relatório-do-ine.shtml
(5) https://www.soychile.cl/Puerto-Montt/Sociedad/2018/11/18/567452/Estudio-revela-prefere
Cias-por-Puerto-Montt-en-turismo.aspx

· . Calcular fluxos de caixa livres: Você deve usar valores o mais real possível
 (explicando as fontes usadas quando apropriado) de inflação, taxa de imposto,
depreciação, etc. Você pode realizar uma pesquisa de mercado preliminar para
estabelecer um preço para o serviço. Prever a demanda, os custos que a operação
do hotel assistido terá, e também o investimento.

A tabela abaixo apresenta um extrato do cálculo do fluxo de caixa livre, que tem um
horizonte temporal de 10 anos, considerando um valor terminal no ano 10. A imagem está
em milhares de pesos.

Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 (...) Ano 10

(+) Resultado Operacional $ 302.400 $ 332.640 S 365.904 S 713.043
(-) Custos Operacionais $ 85.113 $ 93.624 $ 102.987 $ 200.692
(=) Margem operacional S 217.287 $ 239.016 S 262.917 S 512.351
(-) Despesas Administrativas e de $ 202.083 $ 208.550 S 215.223 S 268.316
Vendas
(-) Pesquisa e Desenvolvimento $■ S - $- $■
(=) EBITDA $ 15.204 $ 30.466 S 47.694 S 244.035
(-) Depreciação $ 28.080 $ 28.080 S 19.870 S 19.423
(=) EBIT -$ 12.876 $ 2.386 $ 27.824 $ 224.612
Credenciamento de prejuízos fiscais $- -$ 2.386 -$ 10.489 $-
Utilidade pagadora de impostos N/A N/A $ 17.335 $ 224.612
(-) Imposto de renda 27% $- Eu - S 4.680 S 60.645
(=) Lucro após impostos -$ 12.876 $ 2.386 $ 23.144 S 163.967
(+) Depreciação Tributária $ 28.080 $ 28.080 S 19.870 S 19.423
(-) Investimento Inicial S 361.159 $■ s - $■ $■
(-) Aumento do CTN $ 11.064 $ 1.086 $ 1.195 $ 2.329
(=) Fluxo de Caixa Livre $ 4.140 $ 29.380 $ 41.819 $ 181.061
(+) Valor Terminal $- S - $- S 9.053.051
(=) Fluxo de Caixa Livre Total $ 4.140 $ 29.380 $ 41.819 $ 9.234.112

A seguir, a divisão por linha do cálculo do fluxo de caixa livre:

· (1) Rendimento do volume de negócios: calculado a partir de uma procura estimada
de 21 adultos
Maior. Essa estimativa foi obtida a partir da identificação da demanda não atendida
pelas famílias que necessitam de um serviço de qualidade e excelente infraestrutura
para seus familiares. Foi considerada uma taxa de aumento do valor do serviço por
ano de 10%, que inclui a inflação e a variação de preços. A estimativa de preço foi
obtida após consulta a vários estabelecimentos de luxo similares em Santiago, que
variavam de 800 mil pesos a 1.500 mil pesos. Dadas as condições deste
estabelecimento, o preço foi fixado em 1.200 mil pesos por idoso.
· (2) Custos operacionais: incluem alimentos, água potável, eletricidade, cabo,
internet, gás e produtos de higiene pessoal. Os custos foram determinados sob
demanda. Estima-se que os custos aumentem 10% ao ano, o que já se reflete nos
fluxos de cada ano.
(4) Despesas administrativas e de vendas: São considerados os salários do
pessoal, que incluem quatro técnicos de enfermagem, um nutricionista, um
cinesiologista, um terapeuta ocupacional, um profissional médico, um enfermeiro, dois
manipuladores de alimentos, três vigilantes, um escriturário geral, um secretário
administrativo e os honorários mensais de um contador. Os salários aumentam 3,2%
ao ano, de acordo com as mudanças no IPC. O custo dos salários foi obtido a partir
da página mifuturo.cl que indica o salário médio dos profissionais desse tipo no Chile.
(5) Pesquisa e desenvolvimento: não houve despesas deste tipo após a data de
 decisão para construir o hotel. Por conseguinte, todos os inquéritos anteriores serão
considerados custos afundados.
(7) Depreciação: a depreciação do investimento inicial é subtraída para mostrar o
efeito do benefício fiscal que ele produz. Para isso, considera-se depreciação
tributária de acordo com a tabela de vida útil sobre o ativo imobilizado da Receita
Federal. O regime de depreciação acelerada foi utilizado uma vez que, de acordo
com a lei de receitas, o projeto atende aos requisitos para sua utilização (para novas
empresas, capital efetivo inferior a 30.000 UF). Em síntese, foram concedidos ativos
relacionados à construção civil 7 anos de vida útil, móveis e outros itens menores,
entre 2 e 3 anos de vida útil, instalações diversas (água, gás, energia elétrica, etc.) 3
anos de vida útil.
(9) Imposto de renda: Considera-se o imposto de renda do artigo 14-A da lei do
imposto de renda, sobre o regime de renda atribuído, que considera para o exercício
fiscal de 2020 em diante uma alíquota de 27%. Como pode ser visto nas linhas
acima, considerou-se o efeito do prejuízo fiscal transitado dos primeiros anos,
fazendo com que nos anos 1 e 2 não sejam pagos impostos por esse conceito.
(11) Soma da depreciação: a depreciação tributária é adicionada novamente, pois
financeiramente não é uma saída real de caixa, apenas a ação de descontá-la é
realizada para considerar o benefício fiscal que gera.
(12) Investimento inicial: o investimento inicial no ano 0 é descontado. O cálculo do
investimento inicial, que inclui terrenos, construção do hotel e várias instalações, foi
obtido a partir do aconselhamento profissional de um dos parceiros do projeto.
(13) Para isso considero um caixa mesquinho igual a 200 mil para todos os anos.
Além disso, as contas a receber e a pagar de 5% das receitas e custos,
respectivamente, foram consideradas de acordo com a coleta de informações de
empresas similares.
(15) Valor terminal: Como a vida útil do projeto é projetada para ser muito longa,
decidiu-se calcular um valor terminal para o ano 10. Para isso, foi calculada uma
perpetuidade crescente sobre o fluxo de caixa do ano 10, com crescimento de 10%
sobre os valores de inadimplência.
3. Determine uma taxa de desconto apropriada para o projeto, calcule o VPL, TIR e
payback do projeto. O projeto é rentável?
• Determine uma taxa de desconto para esses tipos de projetos (Sinta-se à
vontade para usar suposições razoáveis para simplificar esse valor) (5% da
nota)
• Calcule pelo menos esses 3 indicadores econômicos (10% da nota)
• Comente os valores obtidos (5% da nota)

A taxa de desconto ou custo de capital do investimento é o mecanismo pelo qual os fluxos

projetados do projeto são trazidos a valor presente. Para este trabalho, considerou-se o
método CAPM para encontrar a taxa de desconto a ser utilizada no hotel assistido, que é
decomposta principalmente em duas partes: uma taxa livre de risco e um prêmio de risco de
mercado. Veja abaixo a fórmula e cálculo da taxa de desconto para o projeto avaliado:

R = Rf + ß ( Rf Rm ) → 17,903% = 2,8% - 85% ( 2,8% - 20,57% )

O FR corresponde à taxa livre de risco, taxa de retorno à qual está associado o menor risco
dentro do país, no caso, o Chile. Para calculá-lo, utilizou-se a TIR de um título da tesouraria
geral da República, especificamente o título BTU0300120 que corresponde a um título em
UF a dez anos. Esse vínculo foi escolhido devido à proximidade com o horizonte temporal do
projeto. Nenhum título do banco central foi usado porque nenhum está sendo negociado no
momento. Para o cálculo do Rm, que corresponde à rentabilidade do mercado (Chile), foi
utilizado o indicador IPSA. A rentabilidade do indicador foi calculada de janeiro de 2016 a
maio de 2019 (isso porque a rentabilidade do ano de 2018 e até agora em 2019 desse
indicador foi negativa) o que resultou em 20,57%. Finalmente, para o cálculo do Beta, que
corresponde à exposição sistemática ao risco, foi obtido a partir da página "Damodaran
Online" (que é uma ferramenta que coleta informações de muitas empresas no mundo e
seus betas), especificamente em "betas alavancados e desalavancados pela indústria",
"Emerg Mkt". a indústria escolhida é "hospitais/instalações de saúde" uma vez que se
verificou que vários lares de idosos em vários países são classificados nesta indústria,
alguns exemplos: Five Star Senior Living inc. e Sienna Senior Living Inc.
Deve-se notar que o uso de dívida não foi considerado para este projeto, portanto, o índice
de custo de capital próprio calculado acima é igual à taxa WACC do projeto.

Após o cálculo da taxa de desconto, foram calculados o VPL, a TIR e o PAYBACK. Abaixo
está uma tabela de resumo:

Método: FURGÃO TIR VINGANÇA PAYBACK Descontado

Resultado: $1.660.454.026 42% 6 anos 13 anos

Análise de metodologias:
· O VPL gerou um valor positivo de $1.660.454.206, o que significa que o projeto, de
acordo com as variáveis estimadas, é rentável e, portanto, é aconselhável fazê-lo.
· A TIR refere-se a um indicador de rentabilidade, é a taxa que o projeto retornará
durante sua operação. Para este caso, foi projetada uma TIR de 42%, o que é bom,
pois é muito maior do que a taxa de desconto utilizada pelo VPL, o que significa que
o projeto é lucrativo. Deve-se notar que, devido às características dos fluxos do
projeto, o cálculo da TIR não deve apresentar nenhum problema (já que há apenas
um fluxo negativo e depois todos positivos em ordem e não há grandes investimentos
após os primeiros fluxos)
· O payback, que se refere ao tempo que o hotel levou para recuperar o investimento
inicial, é de seis anos, o que é um período curto de tempo dadas as características
do projeto. O fluxo do projeto torna-se positivo no sexto ano com um valor de R$
28.511.936.
· O PAYBACK descontado, que é o mesmo do normal, mas com a diferença que é
considerada o valor do dinheiro ao longo do tempo, é de treze anos, chegando a um
valor de R$ 7.632.455 positivo para aquele ano. No ano doze esse valor é negativo.

Em conclusão, devido aos resultados das quatro metodologias apresentadas acima, que
foram positivas e animadoras, recomenda-se a realização do projeto, uma vez que é
rentável e é possível recuperar o investimento em um tempo prudente. Vale lembrar que
essa conclusão é baseada nas melhores estimativas de acordo com o estudo de mercado,
que podem variar. Para isso continuamos com a análise de sensibilidade.
 4. Identifique pelo menos três variáveis importantes e realize análise de equilíbrio e
análise de sensibilidade. Qual é a variável mais sensível no seu modelo?
• Uma análise de sensibilidade de pelo menos 3 variáveis deve ser realizada.
Para isso, eles podem propor diferentes cenários ou simulações, e ver como
isso afeta os indicadores financeiros. Em seguida, indique quais são os mais
importantes. (10% da nota).

As três variáveis mais importantes são a taxa de desconto calculada, o preço e o número de
ocupantes do hotel. os pontos de equilíbrio de cada variável foram modificados
separadamente (análise unidimensional) no melhor caso; Portanto, ele começa
estabelecendo a rentabilidade máxima do projeto.
São feitas variações nas variáveis taxa de desconto, número de ocupantes e preço cobrado.
Na taxa de desconto há um aumento de 17,09% para 42,31%, sendo que esta última tem
um valor positivo no VPL. Em seguida, o valor se torna negativo.
O número de ocupantes demonstrou ter uma faixa de trabalho de até 14 detentos em
relação à sua capacidade total (21 ocupantes), sendo capaz de gerar 33% da capacidade
ociosa para manter o projeto rentável.
O preço estabelecido apresentou uma redução de até 25% em relação a um VPL positivo e
em condições ideais.
Com base no que foi analisado, as variáveis mais sensíveis são o número de ocupantes e o
preço cobrado pelo serviço de estadia.

Uma análise de cenário é realizada através de uma simulação de Monte Carlo para estas
variáveis em 10.000 cenários diferentes, onde são considerados 0 internatos no hotel e uma
variação aproximada de 30% no preço. Sob esses parâmetros, obtém-se uma probabilidade
de 45,96% de se obter um VPN maior que 0 com um nível de confiança de 95% do
simulador.

5. Identifique pelo menos duas flexibilidades que você considera importantes para o
projeto. Analisá-los e, se possível, quantificá-los.

• Identificar quais ações posso tomar hoje para que meu projeto possa reagir e se
adaptar rapidamente a diferentes situações. Não é o mesmo que uma análise
de sensibilidade. (10% da nota)

Embora a análise de NVP, IRR, PAYBACK e sensibilidades ajude a gerar uma previsão
sobre como o projeto será no futuro, é sempre apropriado avaliar flexibilidades para
acomodar rapidamente mudanças abruptas nos resultados. A ideia das flexibilidades
detalhadas a seguir é maximizar os lucros ou minimizar as perdas devido a mudanças
inesperadas em variáveis que não são controláveis.

As flexibilidades que serão avaliadas para o projeto de hotel assistido são:

1. Opção de expansão, caso a demanda futura aumente mais do que o esperado.
2. Opção de abandono, que considera a venda do estabelecimento como residência ou
hotel turístico caso a renda futura não seja suficiente, deixando o VPL em valores
negativos.
Um diagrama de árvore será utilizado para avaliar quantitativamente as flexibilidades, o qual
é apresentado a seguir:

Caso 1: À medida que o projeto é realizado, a demanda aumenta e o hotel se expande para
o terceiro ano. Para este caso assume-se que a procura aumenta a partir do terceiro ano
para 35 pessoas, o que gera um investimento de -73.040.000, o que considera a construção
de 14 novas peças e todo o mobiliário envolvido. Além disso, os custos operacionais e as
despesas administrativas e de vendas também aumentam, chegando a um custo
correspondente a 35 pessoas por ano 3. a Van dessa opção corresponde a R$
3.727.801.135.

Caso 2: Desde que o projeto é realizado, a demanda aumenta e o hotel não se expande. A
van do projeto é a mesma levantada na situação inicial sem alterações, com valor de R$
1.660.454.026

Caso 3: Desde que o projeto é realizado, a demanda diminui e o hotel é vendido após o
terceiro ano. Projeta-se que o hotel pode ser vendido por R$ 400.000.000,00 por ano,
dependendo de suas características e localização. Para este caso projeta-se que a demanda
sempre foi de 12 pessoas, do primeiro ao terceiro ano, ano em que o estabelecimento é
vendido. A renda e os custos são modificados de acordo com a demanda de 12 pessoas. o
VPL, neste caso, é de -$280.911.532.

Caso 4: Desde que o projeto é realizado, a demanda diminui e o hotel não é vendido. Como
no caso anterior, projeta-se que a demanda sempre foi e será de 12 pessoas. Como o hotel
não é vendido, o fluxo de caixa livre para os 10 anos é calculado, de acordo com o horizonte
de tempo do projeto. O VPL do projeto para este caso é de $- 372 ,491,305.
6. Por fim, elabore uma conclusão e dê uma recomendação final à empresa.
• Concluir com base em tudo o que foi mencionado no relatório. A recomendação
do que deve ser feito deve ser claramente indicada. (10% da nota)