29| 11 | 2021

Mercado imobiliário Chinês:

“Um negócio da China”
 29| 11 | 2021

Reflexões sobre o crescimento do setor imobiliário e suas consequências nas economias globais.

Contexto histórico: Por que esta tema é importante?

O setor imobiliário é o principal motor de crescimento da economia chinesa, desde 1998 até os dias de hoje,
devido a implementação da Constituição da China que foi alterada a fim de permitir a propriedade privada,
assim como a formalização do setor que passou a ser conduzido pelos mecanismos de mercado, sem a ajuda
do governo que antes era marcado por imóveis pertencentes ao estado.
Mas qual eram as principais diferenças entre o crescimento imobiliário do ocidente com a China? Primeiro
precisamos entender que existem dois tipos de terrenos que são classificados no país. O tipo urbano que são
de posse do estado e são alugados por contratos de longo prazo, em 70 anos. Já os apartamentos urbanos
podem ser vendidos, alugados e transferidos por herança. Na área rural em geral, se caracteriza por posse
coletiva, com a venda e aluguel proibidos, exceto com algumas exceções pontuais.
A virada de chave para a economia chinesa decolar nos últimos anos para cá, foi justamente a mudança dos
terrenos rurais (que são proibidos de venda e aluguel) em terrenos urbanos, justificado pelo movimento de
“êxodo rural” (migração da população do campo para a cidade), sendo feito de forma que as províncias
chinesas expropriam os terrenos rurais com objetivo de alugar para as construtoras com preços maiores.
Desta forma, o mercado imobiliário na China já representa 30% do PIB e sendo o maior peso em relação ao PIB
quando comparado com as maiores economias globais de acordo com o gráfico abaixo:

Fonte: Rogoff and Yang

contato@sarainvest.com.br

2
 29 | 11 | 2021

Reflexões sobre o crescimento do setor imobiliário e suas consequências nas economias globais.

Tudo isso tem relação ao conceito de “prosperidade comum” onde o atual presidente chinês Xi Jinping,
consiste em tornar a sociedade chinesa cada vez mais igualitária, sendo assim o governo do partido comunista
está atacando as principais vertentes de crescimento (como o setor de tecnologia e mercado imobiliário) afim
de ajustar a sua política de sua economia. Para entender este conceito, damos alguns passos atrás para voltar
ao tempo.
A China permaneceu uma restrição por um filho por casal por 40 anos e depois aumentou esse número para
dois filhos e agora em três filhos por casal. Mas isso não teve um efeito prático desejado pelo governo, pois a
cultura enraizada por um filho por casal ainda continuou em sua maior parte, e o crescimento da população em
geral é o driver de crescimento que o país precisa para demandar maiores números de casas/apartamentos e
continuar com a demanda forte nos próximos anos.
Mas o que isso tem a ver com o crescimento da economia e sua ligação do mercado de real estate chinês? É
disso que vamos explicar no próximo parágrafo.

Demografia é destino
Demografia da China tem total relação com a “prosperidade comum”, de forma que os três principais pilares
para se ter um filho são: educação, saúde e moradia. Sendo assim, o chinês só pode morar em uma cidade se
ele tiver uma autorização para morar e para conseguir esta autorização, ele precisa comprar uma casa nesta
cidade. Mas o problema consiste em: Como o chinês irá comprar uma casa se o salário médio no país é muito
baixo? Então o partido chinês partiu do princípio em proporcionar a população em ter acesso a moradia,
educação e saúde.
Agora você deve estar entendendo por que o governo interveio nas empresas de educação, onde o partido
comunista estabeleceu regras que impedem a obtenção de lucro, abrir capital na bolsa ou até mesmo captar
fundos por empresas que fornecem serviços educacionais on-line.
Considerando estes aspectos, as grandes companhias do setor imobiliário chinês como a Evergrande, Modern
Land e diversas outras devem o seu crescimento ao movimento crescente de construção com a necessidade
maior de moradias para justificar o crescimento do país nos últimos anos, tanto para pessoas ou empresas
emergentes e isto fez o preço das casas subirem de forma exagerada.
Com os preços nas alturas, dificultando o acesso do chinês a moradia, o governo interveio com medidas para
manter o preço dos apartamentos mais acessíveis, limitando os valores dos incorporadores que podem pedir
capital emprestado para continuar expandindo o seu negócio.

contato@sarainvest.com.br

3
 29 | 11 | 2021

Reflexões sobre o crescimento do setor imobiliário e suas consequências nas economias globais.

Agora com esta desaceleração, o setor imobiliário corre um risco de “default”, ou seja, não pagamento das suas
dívidas, devido ao menor preços das casas, conforme você pode observar neste gráfico abaixo que retrata as
vendas de propriedades nas trinta maiores cidades chinesas, que segue em queda:

Fonte: Wind, Mizuho

Devo, não nego, pago quando puder!

As companhias do mercado imobiliário chinês já reagindo a este efeito, atrelado as baixas margens de seus
negócios, justificado pelo valor de aquisição dos terrenos que é o maior contribuidor de custo do imóvel,
representando até 70% do total, com uma margem das incorporadoras de cerca 12%. Por isto a queda dos
preços dos imóveis causa um grande impacto, considerando que 60% da riqueza das famílias chinesas está
vinculada aos imóveis, o que acende o sinal de alerta.
No gráfico abaixo, seguem as taxas de inadimplência dos títulos de high yield (junk bonds) e a expectativa da
agência de risco Moodys, que considera a expectativa de inadimplência destes títulos e que representa a
grande importância em resolver os possíveis calotes da dívida as maiores incorporadoras, o que pode exceder
as principais expectativas do mercado, caso isso se concretize.

contato@sarainvest.com.br

3
 29 | 11 | 2021

Reflexões sobre o crescimento do setor imobiliário e suas consequências nas economias globais.

Fonte: Moodys

Neste gráfico abaixo, você irá observar que mesmo com as atuais preocupações com o risco de calotes e uma
possível quebra do mercado de real estate, que poderá afetar globalmente as empresas ligadas as
commodities, as incorporadoras chinesas que entraram com pedido de falência estão registrando um número
neste ano abaixo da média histórica registrada em 2018 e 2019. Ou seja, nem tudo ainda está perdido.

Fonte: Macrobond e Nordea

contato@sarainvest.com.br

3
 29 | 11 | 2021

Reflexões sobre o crescimento do setor imobiliário e suas consequências nas economias globais.

Entretanto, a preocupação é aparentemente muito maior, observando o alto endividamento e o

cronograma de pagamentos do ano que vem. Desta forma o mercado vem reagindo negativamente,
penalizando as construtoras, que estão em seu pior momento da história.
Tudo irá depender da postura do governo chinês sobre a principal dúvida que paira sobre o mercado,
em ajudar financeiramente estas companhias ou até mesmo um “default” generalizado que poderá
afetar companhias do mundo todo, inclusive as empresas de commodities brasileiras, que já vem
sentindo este reflexo com a queda de vendas de aço, cobre, minério de ferro e outros produtos que
fazem parte da cadeia de suprimentos.

contato@sarainvest.com.br

3
29 | 11 | 2021

DISCLAIMER

Este documento é individual e não pode ser publicado sem autorização, tendo como único propósito de fornecer
informações aos destinatários, não se constituindo, em hipótese alguma uma oferta ou solicitação de compra ou
venda de qualquer instrumento financeiro ou valores mobiliários em qualquer jurisdição. Tal documento deve ser
interpretado como relatório de análise, portanto, pode ser considerado como uma recomendação de compra ou venda
de ativos imobiliários.

Informações contidas neste documento são consideradas confiáveis na data de sua divulgação e foram obtidas de
fontes públicas, em princípio, fidedignas e de boa-fé. As opiniões contidas neste documento são baseadas em
julgamentos e estimativas, estando, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio. O analista responsável pela
elaboração do presente documento declara que as opiniões aqui expressas refletem única e exclusivamente o seu
ponto de vista e opiniões pessoais, e foi produzido de forma independente e autônoma, inclusive em relação à
instituição o qual está vinculado.

A opinião do analista, por ser pessoal, pode diferir da opinião constante de outros analistas. Marco Saravalle, CNPI,
analista de investimento e professor, responsável pela elaboração deste documento, em conformidade a Instrução
CVM nº 598/18, declara que: é credenciado pela APIMEC e suas análises refletem única e exclusivamente sua
opinião pessoal e que foram elaboradas de forma independente.

Não está em qualquer situação que possa afetar a imparcialidade do relatório ou que configure ou possa configurar
conflito de interesses. O analista não garante, expressa ou implicitamente, a completude, confiabilidade ou exatidão
de tais informações, nem este documento pretende ser uma base de dados e informações completas ou resumida
sobre os títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, mercados ou produtos aqui referidos. Os investidores
devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma
decisão de investimento.

A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou
diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma
declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste documento em relação a desempenhos futuros.
O analista se exime de responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da
utilização deste documento ou seu conteúdo.

Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja
o propósito, sem o prévio consentimento. Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer
pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento.

contato@sarainvest.com.br