Inflação e Juros - Impacto Nos Preços e Procura de Casa - Idealista - News

9/23/22, 12:20 AM Inflação e juros: impacto nos preços e procura de casa — idealista/news
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Inflação e juros altos: como fica o imobiliário? Mediadores respondem
Players analisam os efeitos do novo contexto nos preços e procura de casa em
Portugal, traçando perspetivas para o futuro.
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Autor: Leonor Santos
21 Setembro 2022, 8:59
https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2022/09/21/54084-inflacao-e-juros-altos-como-fica-o-imobiliario-mediadores-respondem 1/21
Da guerra na Ucrânia à subida das taxas de juro, passando pela escalada sem
precedentes da inflação, aumento dos custos das matérias primas e escassez de
mão de obra. A economia, a recuperar dos efeitos da pandemia, enfrenta novos
desafios, num fluxo de acontecimentos inesperados que voltam a trazer à tona
o fantasma da recessão, dentro e fora de Portugal. Vivem-se tempos de
incerteza, com impacto direto nos diferentes setores, nomeadamente no
imobiliário – que até agora tem dado provas do seu dinamismo e resiliência,
funcionando como um importante motor económico. Quais são então os
efeitos deste contexto nos preços e na procura de habitação em Portugal?
Como está a reagir o setor? E o que esperar do futuro? Para medir o pulso ao
mercado, o idealista/news ouviu os profissionais de algumas das maiores redes
de mediação imobiliária do país.
Os mediadores começam por fazer um balanço positivo da primeira metade do
ano – muitas empresas alcançaram, inclusive, os melhores resultados de sempre
em termos de transações e volume de negócios – e, apesar da turbulência atual,
perspetivam uma trajetória de crescimento estável para os restantes meses,
assumindo, porém, que possa ser marcada por um ligeiro abrandamento. Não
têm dúvidas que o mercado imobiliário tem conseguido manter-se ativo e
dinâmico, contudo, a oferta ainda é inferior à procura, em particular devido à
falta de construção nova, agravada pela crise dos materiais e da mão de obra, e
tudo aponta para que tão cedo não haja uma correção dos preços das casas em
Portugal.
O Banco Central Europeu (BCE) estima, por sua vez, que os preços da
habitação no conjunto dos países da Zona Euro registem uma descida de até 9%
nos próximos dois anos, fruto da subida das taxas de juro no crédito habitação.
Dada esta onda geral de incerteza, os especialistas ouvidos pelo idealista/news
reconhecem que ainda é difícil calcular os efeitos reais deste novo contexto
socio-económico e financeiro no setor a nível nacional. Para já, esperam
consequências, sobretudo, junto das famílias portuguesas mais dependentes
do crédito habitação – que enfrentam agora subidas nas prestações da casa a
pagar ao banco em virtude dos aumentos das taxas Euribor – , mas de menor
relevância nos segmentos mais elevados ou alvo de procura internacional.
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Imobiliário em Portugal: raio-x ao mercado e previsões
Entre os especialistas ouvidos pelo idealista/news, é unânime a ideia que o setor
da mediação imobiliária em Portugal está, apesar de tudo, a viver um bom
momento, criando oportunidades de emprego e contribuindo para o
crescimento do PIB. Ainda assim, Guida Sousa, diretora coordenadora nacional
da Decisões e Soluções, antecipa que poderá existir um abrandamento no
crescimento do mercado no 2º semestre, devido aumento dos custos de
construção e subida das taxas de juro no crédito habitação.
Evolução da Euribor a 12 meses

De dezembro de 2020 a agosto de 2022
1,500%
1,000
0,500
0,000
−0,500
−1,000
Jan ’21 Abr ’21 Jul ’21 Out ’21 Jan ’22 Abr ’22 Jul ’22
Média de cada mês até agosto de 2022

Fonte: Banco de Espanha • Descarregar estes dados • Criado com Datawrapper
No entanto, entende que este abrandamento irá refletir-se maioritariamente no
setor residencial, “visto que no segmento de luxo e de investimento a
tendência é de crescimento”. “A procura por imóveis de luxo continua a crescer,
sobretudo devido à elevada procura por parte de clientes estrangeiros. O setor
do investimento manterá, por isso, o seu ritmo de crescimento, sendo cada vez
mais, uma aposta segura com rendimentos garantidos, para os investidores”,
analisa.
Uma opinião partilhada por Margarida Oltra, diretora regional da Engel &
Völkers Portugal. A médio prazo, diz, “poderá existir também um abrandamento
do crescimento do volume de transações como consequência do endurecimento
das condições de financiamento e da diminuição das poupanças das famílias”,
face ao aumento do custo de vida como consequência da inflação. No entanto, a
“forte procura imobiliária em Portugal, por parte de residentes e de
investidores internacionais, ainda não tem correspondência no aumento da
oferta, pelo que os preços médios, especialmente em zonas premium, deverão
manter alguma resistência”.
Estas subidas "causam sempre alguma incerteza no mercado e junto de algumas
famílias poderão mesmo levar ao adiar da decisão de compra de casa,
conduzindo a um certo abrandamento no ritmo das vendas em algumas zonas
do país. Não podemos, no entanto, esquecer que esta conjuntura tende a ser
assimilada com o tempo, pelo que é expectável que algumas famílias
reestruturem o seu orçamento familiar atendendo às novas circunstâncias, sem
nunca esquecerem que a habitação é um bem de primeira necessidade”,
defende também Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal.
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Rafael Ascenso, diretor geral da Porta da Frente Christie’s, considera que 2022
tem sido “um ano muito positivo e de grande dinâmica”, frisando que os dados
recentes mostram que, apesar da guerra e do pós-pandemia, o imobiliário é
o "investimento mais seguro e rentável”. “A procura tem continuado forte,
tanto por portugueses como outras nacionalidades, com destaque para o
mercado norte-americano, para além dos que mais nos têm procurado nos
últimos anos, como brasileiros e franceses. Temos assistido à integração de
famílias completas, bem como de reformados, e mais recentemente clientes com
um perfil de nómadas digitais”, indica o responsável, mostrando-se “confiante
e otimista” para o segundo semestre de 2022, acreditando que “o mercado
continuará dinâmico e com muita procura”.
“Quando tentamos mapear o futuro do mercado imobiliário, a curto e longo
prazo, é compreensível que os fantasmas da bolha imobiliária de 2010
assombrem os compradores, vendedores e investidores. Embora seja difícil
prever o futuro, vale a pena salientar que não há muitos dados que
fundamentem que um declínio do mercado esteja iminente”, sublinha Patrícia
Santos, CEO da Zome. A responsável lembra que o mercado de ativos atual é
muito diferente do que vimos durante a grande recessão, uma vez que, hoje em
dia, “o parque habitacional, com hipotecas bancárias, tem um valor de mercado
superior ao montante em dívida ao banco”.
Mas para Luís Nunes, CEO da ComprarCasa, esta nova realidade exige de todos
uma maior prudência. Não antevê que o mercado venha a perder a dinâmica
de crescimento que tem demonstrado, ainda assim, não tem dúvidas de que
cada um deverá “responsabilizar-se pelo seu papel”. “Exige-se a todos, cada vez
mais, pensar no imobiliário e no crédito responsáveis. Deveria ser uma obrigação
de sempre, mas é uma exigência de tempos de maior incerteza do mercado
perante taxas de inflação como as que hoje enfrentamos na Europa e com
taxas de juro tendencialmente mais elevadas”, diz.
“Os preços manter-se-ão “quentes”, seja pela resistência da oferta, seja pelo
acréscimo relevante dos custos de produção/construção (matérias-primas e mão
de obra), mas com alguma tendência de estabilização motivada pela nova
realidade das condições financeiras”, acrescenta.
Inflação e juros: impacto nos preços e procura de casa
A inflação disparou e as taxas de juro seguem-lhe os passos, superando,
inclusive, as previsões de muitos especialistas. Estes aumentos refletem-se no
contexto imobiliário, comprometendo, por exemplo, a capacidade financeira das
famílias para pagar as suas despesas e cumprir, nomeadamente, o pagamento
da prestação da casa ao banco – recorde-se que as Euribor voltaram agora ao
“verde”, depois de largos anos em terreno negativo. Estes aumentos espelham
as últimas diretrizes do Banco Central Europeu (BCE), que em setembro decidiu
voltar a aumentar as taxas diretoras em 75 pontos base para travar a inflação,
depois de em julho ter subido pela primeira vez em 11 anos estas taxas em 50
pontos.
Evolução da inflação em Portugal

Taxa de variação homóloga (%)
10,0%
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
Jan ’21 Abr ’21 Jul ’21 Out ’21 Jan ’22 Abr ’22 Jul ’22
Fonte: INE • Descarregar estes dados • Criado com Datawrapper
A subida das taxas de juro surgiu, portanto, como resposta à subida da taxa de
inflação na Zona Euro, que voltou a subir em agosto - sobretudo alimentada
pelo aumento dos preços da energia -, atingindo um novo máximo de 9,1%
(8,9% de julho), de acordo com dados divulgados pelo Eurostat. Já em Portugal,
a inflação terá diminuído ligeiramente, passando dos 9,1% registados em julho
para 8,9% em agosto, de acordo com os dados do Instituto Nacional de
Estatística (INE). Este continua a ser um dos valores mais altos registados nas
últimas três décadas.
A inflação está a mexer com a carteira das famílias por diferentes vias. A subida
de preços tem-se sentido principalmente no setor energético, nos bens
alimentares e de primeira necessidade, mas também nos serviços. E este cenário
de pressão sobre os rendimentos das famílias traz riscos, nomeadamente de
incumprimento dos empréstimos habitação - tanto que o Governo está a
estudar forma de lidar com a subida das prestações da casa e dos juros. Perante
este novo contexto, segundo os especialistas, algumas famílias portuguesas
poderão ficar impossibilidatas de trocar a casa por uma melhor ou até manter a
atual, dado que é difícil encaixar os sucessivos aumentos no seu orçamento
familiar. Recorde-se que Portugal regista o maior fosso entre preços das casas e
salários da OCDE, com o custo da habitação a superar os rendimentos do
trabalho em 47,1% no primeiro trimestre de 2022.
Evolução do rácio preço das casas/rendimentos

150
Portugal
140
130
OECD -
Total
120
110
100
2019 Q1 2020 Q1 2021 Q1 2022 Q1
*Dados provisórios para o 1º trimestre de 2022

Fonte: OCDE • Obter dados • Criado com Datawrapper
“Espera-se que a subida da inflação e o aumento das taxas de juro impacte
primeiro, e de forma mais importante, as famílias portuguesas, dado o nível
relativamente baixo de salários praticados em Portugal. O rendimento
disponível diminuiu de forma muito considerável, o que poderá fazer com que
muitas famílias adiem o projeto de troca de casa. A procura estrangeira será, em
princípio, menos afetada nesta fase, dado o menor peso, em média, do
endividamento bancário na aquisição”, defende Alfredo Valente, CEO da iad
Portugal. O responsável lembra também que “esta subida generalizada de
preços, incluindo do preço do dinheiro, associada a uma reduzida disponibilidade
de mão de obra, vai seguramente contribuir também para o encarecimento da
construção nova, já de si escassa em Portugal”.
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Frederico Abecassis, CEO da Coldwell Banker, partilha da mesma opinião, e não
tem dúvidas de que a “subida da inflação e das taxas de juro tem um impacto
direto quer no preço dos imóveis, quer no crédito habitação”. Perante esta
situação, diz, “as famílias portuguesas têm de acautelar o cumprimento dos seus
compromissos financeiros, procurando soluções que minimizem, por exemplo, o
aumento das taxas de juro. Neste contexto, quem contraiu um empréstimo
habitação a taxa fixa está mais protegido, embora possa vir a ser penalizado
numa situação em que o mercado volte ao normal”, salienta.
Subida das taxas Euribor está a agravar as prestações dos novos

créditos habitação
Concessão de Prestação da Prestação da

crédito Euribor a 12 casa Euribor a 6 casa
habitação meses* (euros/mês) meses* (euros/mês)
Março −0,335% 460 −0,476% 450
Abril −0,237% 466 −0,418% 454
Maio 0,013% 483 −0,311% 461
Junho 0,287% 502 −0,144% 472
Julho 0,852% 543 0,126% 491
Agosto 0,992% 553 0,466% 515
Setembro 1,249% 573 0,837% 542
* Média da Euribor do mês anterior. Ou seja, um crédito habitação contratado em setembro usa média da Euribor de agosto
Fonte: idealista/crédiohabitação • Descarregar estes dados • Criado com Datawrapper
O cenário atual traz riscos ao mercado imobiliário e à economia portuguesa, na
visão de Marco Tairum, regional director da Keller Williams em Portugal, uma
vez que “tanto a inflação como a subida dos juros vão abrandar o acesso dos
portugueses à compra de casa”. “É importante aqui recordar que são as famílias
portuguesas que mexem verdadeiramente com o setor imobiliário pois apesar
do investimento estrangeiro continuar dinâmico e em crescimento, tem um peso
ainda residual”, frisa o responsável, acrescentando que “este peso poderá vir a
aumentar no curto prazo e ter maior relevância em alguns mercados uma vez
que o investidor estrangeiro não necessita tipicamente de recorrer a
financiamento bancário, procura imóveis com características específicas”.
Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, pensa que o cenário de subida das taxas de
juro para conter a inflação vai repercutir-se no mercado imobiliário,
“normalizando-o e ajudado à estabilização dos preços da habitação”. “ De
reforçar também que nos últimos dois anos sentiu-se um acréscimo de
poupança dos portugueses fruto da pandemia e que esta situação pode ser
favorável para fazer face às novas taxas de juro”, sublinha. Por outro lado, e à
semelhança dos players ouvidos, considera que este aumento “não irá interferir
no investimento estrangeiro nem no mercado de luxo, em franco crescimento”.
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Inflação e juros altos: como fica o imobiliário? Mediadores respondem

Players analisam os efeitos do novo contexto nos preços e procura de casa em

Portugal, traçando perspetivas para o futuro.

Autor: Leonor Santos

21 Setembro 2022, 8:59

precedentes da inflação, aumento dos custos das matérias primas e escassez de

mão de obra. A economia, a recuperar dos efeitos da pandemia, enfrenta novos

desafios, num fluxo de acontecimentos inesperados que voltam a trazer à tona

o fantasma da recessão, dentro e fora de Portugal. Vivem-se tempos de

incerteza, com impacto direto nos diferentes setores, nomeadamente no

funcionando como um importante motor económico. Quais são então os

efeitos deste contexto nos preços e na procura de habitação em Portugal?

mercado, o idealista/news ouviu os profissionais de algumas das maiores redes

de mediação imobiliária do país.

Os mediadores começam por fazer um balanço positivo da primeira metade do

ano – muitas empresas alcançaram, inclusive, os melhores resultados de sempre

em termos de transações e volume de negócios – e, apesar da turbulência atual,

perspetivam uma trajetória de crescimento estável para os restantes meses,

têm dúvidas que o mercado imobiliário tem conseguido manter-se ativo e

dinâmico, contudo, a oferta ainda é inferior à procura, em particular devido à

Dada esta onda geral de incerteza, os especialistas ouvidos pelo idealista/news

socio-económico e financeiro no setor a nível nacional. Para já, esperam

consequências, sobretudo, junto das famílias portuguesas mais dependentes

do crédito habitação – que enfrentam agora subidas nas prestações da casa a

relevância nos segmentos mais elevados ou alvo de procura internacional.

Imobiliário em Portugal: raio-x ao mercado e previsões

Entre os especialistas ouvidos pelo idealista/news, é unânime a ideia que o setor

da mediação imobiliária em Portugal está, apesar de tudo, a viver um bom

momento, criando oportunidades de emprego e contribuindo para o

crescimento do PIB. Ainda assim, Guida Sousa, diretora coordenadora nacional

da Decisões e Soluções, antecipa que poderá existir um abrandamento no

crescimento do mercado no 2º semestre, devido aumento dos custos de

construção e subida das taxas de juro no crédito habitação.

Evolução da Euribor a 12 meses

Média de cada mês até agosto de 2022

No entanto, entende que este abrandamento irá refletir-se maioritariamente no

setor residencial, “visto que no segmento de luxo e de investimento a

tendência é de crescimento”. “A procura por imóveis de luxo continua a crescer,

sobretudo devido à elevada procura por parte de clientes estrangeiros. O setor

mais, uma aposta segura com rendimentos garantidos, para os investidores”,

Völkers Portugal. A médio prazo, diz, “poderá existir também um abrandamento

do crescimento do volume de transações como consequência do endurecimento

das condições de financiamento e da diminuição das poupanças das famílias”,

face ao aumento do custo de vida como consequência da inflação. No entanto, a

“forte procura imobiliária em Portugal, por parte de residentes e de

investidores internacionais, ainda não tem correspondência no aumento da

oferta, pelo que os preços médios, especialmente em zonas premium, deverão

manter alguma resistência”.

Estas subidas "causam sempre alguma incerteza no mercado e junto de algumas

famílias poderão mesmo levar ao adiar da decisão de compra de casa,

conduzindo a um certo abrandamento no ritmo das vendas em algumas zonas

assimilada com o tempo, pelo que é expectável que algumas famílias

reestruturem o seu orçamento familiar atendendo às novas circunstâncias, sem

nunca esquecerem que a habitação é um bem de primeira necessidade”,

defende também Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal.

recentes mostram que, apesar da guerra e do pós-pandemia, o imobiliário é

o "investimento mais seguro e rentável”. “A procura tem continuado forte,

tanto por portugueses como outras nacionalidades, com destaque para o

últimos anos, como brasileiros e franceses. Temos assistido à integração de

famílias completas, bem como de reformados, e mais recentemente clientes com

um perfil de nómadas digitais”, indica o responsável, mostrando-se “confiante