Medidas do FGTS devem impulsionar Minha Casa

Minha Vida
Aumento de teto e de subsídio no programa atende necessidade de incorporadoras
econômicas, que vinham reduzindo lançamentos

Por Ana Luiza Tieghi — De São Paulo

21/06/2023 05h02  Atualizado há uma semana

Para Fanny Oreng, analista do Santander, incorporadoras vão lançar mais — Foto: Silvia Zamboni/Valor
O setor imobiliário aguardava desde o início do ano as novas medidas para o Minha Casa,
Minha Vida vindas do conselho curador do FGTS. Nesta terça-feira (20), elas vieram, e foram
recebidas com entusiasmo pelas incorporadoras.

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“É um décimo terceiro para o setor, um dia de alegria”, diz Marcelo Volker, porta-voz da
incorporadora EPH, que atua no programa.

A principal medida foi o aumento do teto da faixa 3, a mais alta, para famílias com renda entre
R$ 4.400 e R$ 8 mil. O valor passou de R$ 264 mil - teto que só valia para São Paulo, Rio e
Brasília, enquanto outras cidades tinham limites menores - para preço máximo nacional de R$
350 mil. Também elevou os tetos máximos das faixas 1 e 2 para R$ 190 mil e R$ 264 mil, a
depender do local.

Em cidades como Araraquara (SP) e Ourinhos (SP), destaca Pedro Donadon, CEO da
incorporadora ADN, houve aumento de quase 70% no teto do programa. Segundo ele, há
nesses municípios demanda por unidades mais caras do que o teto atual de R$ 208 mil, mas,
ao ter que vendê-las via financiamento bancário tradicional, com juros mais altos, os
consumidores perdiam poder de compra.
Não são só clientes que ganham condições melhores. Ao ter que vender fora do programa,
incorporadoras como a ADN também precisam recorrer ao financiamento à produção com
recursos da poupança, hoje escassos, ou ao mercado de capitais. “Há dificuldade generalizada
para financiar fora do programa”, diz Donadon.

O novo teto vai permitir levar essa produção de volta ao MCMV, com funding do FGTS, o que
dá mais segurança para lançar, segundo o empresário, que pretende concentrar novos projetos
no segundo semestre.

“É importantíssimo, porque se não se consegue construir, não tem produto. Agora vai ter”, diz
Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Ele
afirma que, desde a pandemia, o setor sofre com inflação de custo.

Volker destaca que incorporadoras do setor têm tido prejuízo por causa do aumento do custo
da construção e da dificuldade para repassar preço. As mudanças devem “resolver o problema
de liquidez” dessas companhias, para ele.

O conselho do FGTS também aprovou aumento do subsídio para as faixas 1 e 2, que passam
de no máximo R$ 47,5 mil para R$ 55 mil, dependendo da renda familiar e da localização do
projeto.

Houve ainda a redução da taxa de juros na faixa 1, que passou de 4,25% para 4% ao ano no
Norte e Nordeste e de 4,5% para 4,25% ao ano nas outras regiões. Para as faixas 2 e 3, os
juros foram mantidos, de 4,75% a 7,66% ao ano, ainda inferior ao praticado fora do MCMV,
com 10% ou mais.

Fanny Oreng, analista do Santander, destaca que a Caixa terá mais incentivo para ampliar a
oferta de financiamento mais longo, com 35 em vez de 30 anos, o que elevaria em 6% a
capacidade de compra dos clientes.
A expectativa de Oreng é que as medidas aumentem o número de empresas atuando no
MCMV e a concorrência dentro do programa. Segundo ela, incorporadoras já consolidadas,
como as de capital aberto, serão beneficiadas e devem lançar mais ainda neste ano.

A Tenda, que entre as listadas tem a atuação mais forte na base do programa, disse, em nota,
ter recebido as mudanças “com otimismo”, e que elas beneficiam principalmente a faixa 1, com
presença relevante na empresa.

Pesquisa feita pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) no primeiro trimestre
mostra que os lançamentos recuaram 42% em relação ao início de 2022 e 49% ante o fim do
ano.

A Cury, uma das incorporadoras listadas que atuam no MCMV, pode adiantar lançamentos de
2024 para o quarto trimestre, a depender do resultado das mudanças, diz Ronaldo Cury, diretor
de relações institucionais. Ele diz que as novidades permitem procurar terrenos em regiões
onde não havia mais viabilidade para operar, com público de renda mais baixa. No Rio, a Cury
estava lançando no Centro, região portuária e na Zona Norte. Agora, pode voltar a olhar para a
Baixada Fluminense, por exemplo.

Nas últimas semanas, o presidente Lula tem dito que quer um MCMV “para a classe média”,
para rendas até R$ 9 mil ou R$ 12 mil e com teto de R$ 500 mil nos imóveis. Cury vê as
afirmações como um “balão de ensaio”, mas lembra que em outros momentos de Selic elevada
também houve reforço das camadas atendidas com recursos do FGTS, temporariamente e
com valores limitados por ano.

Uma linha para imóveis até R$ 500 mil seria ideal para a Plano&Plano, que tem 70% da
produção no MCMV, e vem reforçando os lançamentos nessa faixa, segundo a diretora de
incorporação Renée Silveira. Ela afirma que as famílias nesse segmento têm sofrido com os
juros altos nos bancos e o endividamento. A empresa tem tíquete médio de R$ 220 mil a R$
225 mil e atua mais no faixa 2, mas as medidas vão permitir ampliar o público.

Victor Almeida, presidente do conselho de administração da incorporadora Pacaembu, diz que

o governo tem cartas na manga, além do já anunciado, como a aplicação do “FGTS futuro”
(uso do valor futuro dos depósitos como parte da renda familiar) e um fundo garantidor para
famílias com renda informal.