Direito das Locações

Aula 01
Lei 8.245/1991 alterada pela Lei
12.112/2009

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 .
O setor imobiliário brasileiro tem um 2008 e 2013 - Era de Ouro

Produto Interno Bruto (PIB) de cerca de R$

170 bilhões por ano, segundo estudo
divulgado pela Ernst & Young Terco nesta
quarta-feira. Em menos de uma década, o
valor pode atingir R$ 270 bilhões, conforme
o levantamento.
Atualmente, entre R$ 5 bilhões e R$ 10
bilhões do total está nas mãos
estrangeiros, atraídos pela lucratividade
para quem constrói no Brasil. De acordo
com a Ernst & Young Terco, a margem bruta
operacional do mercado imobiliário no
Brasil é quase o dobro do que em países
como os EUA e a China.
2014 – 2018 - Era da Seca
2019 – a primeira alta deste 2014. Atualmente, este
mercado representa uma média de 8 a 10% do PIB
Nacional, o que significa que sua retomada impulsiona
a economia do País. No último ano, por exemplo, este
setor foi responsável pela criação de cerca de 117 mil
novos postos de trabalho.
Além disso, o mercado imobiliário cresceu 2% no
de último ano, o dobro do crescimento geral do País, que
gira em torno de 1%.
"2020: mercado imobiliário
avança mesmo diante da nova
“década perdida” da
economia“
https://www.gazetadopovo.com.br/haus/mercado-
imobiliario/mercado-imobiliario-avanca-cenario-retracao-pib/
 NOTÍCIAS DA ÁREA
• Cenário ainda é • Mercado imobiliário se mantém
com a pandemia e tem
favorável ao mercado perspectiva de crescimento
imobiliário, mesmo com • O mercado de imóveis se mostrou
alta de juros, diz FGV resistente à pandemia e vem
Ibre mostrando ascensão desde o
• https://valor.globo.com/brasil/noticia/2021/0 último semestre de 2020,
8/04/cenario-ainda-e-favoravel-ao- apresentando crescimento de
mercado-imobiliario-mesmo-com-alta-de-
juros-diz-fgv-ibre.ghtml 57,5% nos valores financiados
comparado com 2019.
• Terra.com.br/noticias/mercado-
imobiliario-se-mantem-com-a-
pandemia-e-tem-perspectiva-de-
crescimento,a45db0e7e23cc95441bcbc
0b46d619cagq0oqfz4.html

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Como o IPCA deve ceder durante 2022 e a
inflação dos aluguéis deve ao menos manter a
média dos 3% ao ano, o desempenho real do

aluguel em 2022 será melhor do que em 2021.

Além disso, a geração de empregos e as

maiores altas de juros em 2022 são fatores

que estimulam a demanda por locação,
conforme comentei acima sobre o fato de a taxa
Selic ser uma baliza para uma fração da
população que decide entre compra e aluguel.
Fonte: https://exame.com/colunistas/genoma-
imobiliario/o-que-esperar-do-mercado-imobiliario-
residencial-em-2022/
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 Conceitos.
➢Tempo Natureza:
do pagamento
•O ➢ Contrato
vencimento é uma pelo
data quequal um
favorece o devedor,
que possui a faculdade
sujeito de poder pagar antes do
se compromete,
vencimento. É a chamada satisfação imediata do art.
331. Masmediante
o credor só remuneração,
pode exigir a partir do
vencimento, sob as penas
a facultar aodo 939.
outro, por
• A lei todavia permite, excepcionalmente, cobrança
antes certo tempo,
do vencimento caso oo devedor
uso esteja
e em
dificuldade
gozofinanceira,
de nos uma casoscoisa
do art. 333
(deterioração do bem, insolvência ou falência,
(locação perecimento
inadimplemento, de coisas);da garantia ou
desapropriação, etc)
 Conceito / Terminologias afins

– o termo arrendamento é sinônimo de locação,

sendo utilizado preferentemente para as locações
imobiliárias rurais;

– aluguel é vocábulo destinado a representar o

valor da retribuição pela locação;
 Conceitos. Natureza:
– o locador obriga-se a ceder a coisa, mas a tradição
não é essencial ao negócio, porque não se trata de
contrato real;

– constitui relação duradoura porque o decurso de tempo

lhe é essencial;

– é contrato não solene porque a lei não exige forma

especial, embora na Lei do Inquilinato o contrato escrito
conceda maior proteção ao inquilino; nada impede que seja
verbal;
 Conceito
– o contrato de locação pode ser pactuado por
tempo determinado ou indeterminado;

– contratado por tempo indeterminado,

terminará com a denúncia das partes ou
outras formas de resolução ou resilição dos
contratos;
 LOCAÇÃO PREDIAL URBANA.

Lei no 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/09 e toda a

legislação emergencial anterior conhecida como do
inquilinato destinaram-se a regular as locações de
imóveis urbanos;

Excluídos do alcance da Lei Inquilinária:

•os bens móveis e os imóveis rurais;
•Vagas autônomas de garagem
•Espaços para estacionamento de veículos (*)
•Espaços destinados à publicidade
•Apart-hoteis / Flats ou equiparados
•Automóveis
•Linhas Telefônicas
•Livros e outros.
 LOCAÇÃO PREDIAL URBANA –
PAGAMENTO

➢ Proibição da vinculação do aluguel à moeda

estrangeira, à variação cambial ou ao salário-mínimo – Art.
17;

➢ Pagamento único – somente nos aluguéis de imóveis de

temporada, podendo ser exigidos antecipadamente (art. 20);
➢ No silêncio do contrato a obrigação locatícia é quesível (art.
327).
 Encerramento do Contrato Locatício – Art.4º E 5º

• Pelo Locatário: Caso o locatário rompa o contrato antes do prazo pactuado, ficará
sujeito a multa rescisório de três meses, pró rata temporie.

• Pelo Locador: Se o rompimento unilateral, ocorrer por iniciativa do Locador, antes do

encerramento do contrato, a penalidade será conduzida pelas regras das perdas e
danos. Portanto, não haverá limite, como no caso do Locatário.
•Art. 4 o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que
estipula o § 2 o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

• Em caso de descumprimento das obrigações contratuais, a saída processual para

encerramento do contrato, será através do DESPEJO.
•Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação
do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

*
 SUCESSÃO NA LOCAÇÃO – SUB-ROGAÇÃO – (Art.
10/11/12)

Casos de morte †
MORTE DO LOCADOR – (Art. 10)

• O contrato de locação é impessoal, portanto, permanece integro, a sub-

rogação opera-se de forma legal, automática e independe da vontade das
partes, não sendo necessário à celebração de novo contrato.
• Aos herdeiros caberá a missão de manter íntegro o contrato e suas cláusulas,
sendo vedada à denúncia vazia, majoração de aluguéis ou modificação de
cláusulas.
• O inventariante terá legitimidade ad causam e da processum, para propor
ação de despejo e/ou cobrança, caso sejam descumpridos, pelo locatário,
os termos do contrato.
• Até que seja nomeado o inventariante, o herdeiro ou cônjuge meeiro que
estiver na administração patrimonial poderá assumir a posição de locador. O
espólio tem legitimidade de propor ações com relação à locação.

*
 SUCESSÃO NA LOCAÇÃO – SUB-ROGAÇÃO –
(Art. 10/11/12)

• Casos de morte †
• MORTE DO LOCATÁRIO – (Art. 11)
• Da mesma forma, ocorre a sub-rogação ao cônjuge, companheiro(a),
herdeiros ou ocupantes do imóvel, na hipótese de falecimento do locatário.

• A lei foi criada para proteção da entidade familiar, visando preservar a

locação para aqueles que após o falecimento do locatário teriam
dificuldade de encontrar um imóvel. Entretanto, a sub-rogação não é
obrigatória, se não convier a nenhuma das pessoas susceptíveis de suceder
a locação, poderão desocupar o imóvel sem o pagamento de multa
rescisória.

• Se houver dúvida a quem pagar, deverá promover o locatário uma ação de

consignação em pagamento.

*
 HIPÓTESES DE DENÚNCIA VAZIA.
DESFAZIMENTO DA LOCAÇÃO

➢ Locação residencial – 30 meses, a resolução ocorrerá

findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso;

➢ Se o locatário permanecer na posse do imóvel por mais

de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação por prazo indeterminado Basta
notificação com prazo de 30 d. desocupar. (art. 46, § 1o);
 COMO FICA A FIANÇA NO CASO DE MORTE
DO AFIANÇADO ou SEPARAÇÃO (Locatário)
• Ocorrendo a sub-rogação, como fica o contrato de fiança??
• Trata-se de relação eminentemente pessoal entre afiançado e o
fiador, neste caso, poderá o fiador exonerar-se da obrigação,
comunicando o locador.
• Caso haja recusa por parte deste, caberá ação de exoneração
(Art. 40, X, LI).
• Se persistir a garantia, necessária será a anuência EXPRESSA,
afinal, o contrato de fiança é gratuito, furto da liberalidade do
fiador, então, não se admite interpretação extensiva.
• STJ - SÚMULA N. 214 O fiador na locação não
responde por obrigações resultantes de aditamento
ao qual não anuiu.

*
 SEPARAÇÃO DE FATO, SEPARAÇÃO JUDICIAL,
DIVÓRCIO, DISSOLUÇÃO DA UNIÃO ESTÁVEL.
(Art.12)
• A lei de locações prevê ainda, que para os casos de separação
(de fato, judicial ou divórcio), dissolução da sociedade, morte do
locatário na locação não residencial, a locação prosseguirá
normalmente, devendo o fato superveniente ser comunicado ao
locador, que neste caso, poderá exigir a ratificação ou
substituição do fiador ou garantias, no prazo de 30 dias
• Se o locatário silenciar, ocultando o fato superveniente, estará
configurada como infração contratual, ensejando, por esta
razão, a quebra do contrato (princípio da boa-fé – Art. 422 CC).
CURIOSIDADE: A lei do inquilinato, desde 1979 com a
lei nº 6649, já protegia a entidade familiar, permitindo
a sub-rogação do contrato

*
 DENÚNCIA CHEIA X DENÚNCIA VAZIA

➢ Prazo inferior ao determinado por lei, subordina o locador às restrições do art. 47;

➢ Denúncia cheia – hipóteses do art. 47;

I - Nos casos do art. 9º ( I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração
legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público,
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti - las.)
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial
de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por
cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
 DESPEJO LIMINAR – ART. 59

“Concede-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência

da parte contrária e desde de que prestada a caução no valor equivalente a três meses de
aluguel, nas ações que tiverem fundamento exclusivo:”
➢ I - o descumprimento do mútuo acordo (prazo mínimo de seis meses para desocupação);
➢ II - Rescisão do contrato de trabalho;
➢ III - o término do prazo da locação para temporada;
➢ IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação;
➢ V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
➢ VI –havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público;
➢ VII- Término da garantia;
➢ VIII – o término do prazo da locação não residencial;
➢ IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art. 37.
 PRINCÍPIO DA VENDA ROMPE A LOCAÇÃO –
ART. 8º DA LI

➢ Alienação da coisa locada rompe o contrato de locação, não ficando

o adquirente obrigado a respeitar o contrato (art. 576 CC e 8º LI);

➢ Na ausência de Registro na matrícula do imóvel, o novo proprietário

pode denunciar imediatamente a locação (*); se não o fizer, admitirá a
continuidade, assume a posição de locador, sucedendo-o;

➢ Prazo de 90 dias para desocupação.

*
 DIREITOS E DEVERES – ART. 22/23

➢ garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel

locado (art. 22, II);

➢ Locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação

(art. 22, IV);

➢ fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por

este pagas, vedada a quitação genérica (art. 22, VI);

➢ Locador deve arcar com as despesas de administração imobiliária

(art. 22,VII);
 DIREITOS E DEVERES – ART. 22/23 - LOCADOR

➢ Locador tem obrigação de pagamento dos impostos e

taxas, e ainda prêmio de seguro complementar contra
fogo (art. 22, VIII);

➢ Exibir ao locatário, quando solicitado, os

comprovantes relativos às parcelas que estejam
sendo exigidas” (art. 22, IX).

➢ Despesas extraordinárias de condomínio são do

LOCADOR- art. 22, X.
 DIREITOS E DEVERES – ART. 22/23 - LOCATÁRIO

➢ Consentir na realização dos reparos no imóvel, assim como,

comunicar essa necessidade ao senhorio (art. 23, IV);

➢ Pagar pontualmente (art. 23, I);

➢ Utilizar para o fim que se destina e conservá-lo (art. 23, II);

➢ Dever de restituição, no estado em que o recebeu, salvo as

deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III);
 DIREITOS E DEVERES – ART. 22/23 - LOCATÁRIO

➢ Informar danos, defeitos e eventuais turbações – (art. 23, IV);

➢ Realizar a imediata reparação dos danos de sua responsabilidade

(art. 23, V);

➢ Está proibido de modificar a forma interna ou externa do imóvel

sem o consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI).

➢ Pagar o prêmio do seguro fiança.

➢ Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
 LOCAÇÃO PARA TEMPORADA – LEI 8245/91
➢ Prazo máximo e improrrogável
de 90 dias;
Deve constar do instrumento a
finalidade da locação:
➢ lazer,
➢ estudos,
➢ tratamento de saúde etc.;
A motivação do contrato poderá ter
influência na resilição;
Art. 48. Considera - se locação para
temporada aquela destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer,
realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel, e outros
fatos que decorrem tão-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo
não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação
envolver imóvel mobiliado, constará do
contrato, obrigatoriamente, a descrição dos
móveis e utensílios que o guarnecem, bem
como o estado em que se encontram.
 LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
Prorrogação - De acordo com art. 50, findo o prazo, se
o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de 30 dias, presumir-se-á prorrogada
a locação por tempo indeterminado;

Recebimento antecipado – a locação por temporada

permite que o aluguel e encargos sejam recebidos
antecipadamente;

Garantias - podem nesta ser exigidas quaisquer das

formas de garantia previstas no art. 37 (fiança, caução real
ou seguro de fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimentos).
 CONTRÁRIO A ATIVIDADE COMERCIAL
O contrato de hospedagem compreende a prestação
de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do
contrato”, disse o ministro, destacando ser
“elemento inerente à sua configuração” serviços
como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos
cômodos.
Assim, entende não ser possível caracterizar a
FONTE: REsp 1.819.075 atividade realizada pelos proprietários como
comercial.
“A alegação de alta rotatividade de pessoas,
ausência de vínculo dos ocupantes e suposto
incremento patrimonial dos recorrentes, não
demonstrado, não servem para configuração da
exploração comercial dos imóveis, sob pena de
desvirtuar a própria caracterização da atividade.”
Luis Felipe Salomão ressaltou que a questão nova,
de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou
curtíssimo prazo decorrente da transformação
econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou
o incremento da realização de negócios entre as
partes, que se vinculam por meio de plataformas
digitais, e citou outros exemplos da economia de
compartilhamento, como o Uber e Booking.
DIREITO DE PROPRIEDADE
Salomão elencou dois precedentes da Corte,
da 3ª e 4ª turmas, nos quais afastadas
restrições de condomínio (de proibição de
animal e de condômino inadimplente
frequentar área de uso comum).
“Nos dois casos afastou-se a restrição por falta
de razoabilidade frente ao direito de
propriedade. Os critérios foram pensados sob
o prisma da legalidade, razoabilidade,
legitimidade, da proporcionalidade da medida
de restrição frente ao direito de propriedade.”
O ministro assentou a ausência de qualquer lei
que limite tal comportamento dos requeridos,
e que os recorrentes realizam as atividades
desde 2011 sem que tenha havido oposição de
insurgência dos demais condôminos.
“Tampouco há qualquer prova de quebra ou
vulneração de segurança no convívio do
condomínio. É ilícita a prática de privar o
condômino do regular exercício de direito de
propriedade em sua vertente de exploração
econômica. O uso regular da propriedade em
inseparável análise da função social permite
concluir pela possibilidade de exploração
*
econômica do imóvel.”
 TEMPORADA X PLATAFORMAS DIGITAIS

STJ define que “É vedado o uso de unidade condominial com

destinação residencial para fins de hospedagem remunerada,
com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos
apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada“.
STJ teria sinalizado a O acórdão, entretanto, não enfrentou questões proeminentes e
impossibilidade de necessárias para solução do conflito, tais como:
i) Pode a convenção condominial ser alterada por 2/3 dos
locação por temporada moradores para impedir esse tipo de locação?
via aplicativos? ii) E se a convenção não for alterada?
iii) Decisão assemblar pode restringir a locação por “AirBnB”?
O acórdão proferido no REsp 1.819.075 ainda não foi publicado.
Mas o AirBnB disponibilizou em seu site pareceres dos juristas
Professores Anderson Schreiber e Jorge Cesa Ferreira da Silva
que merecem atenção. Seguem abaixo os pareceres publicados
pelo AirBnB:
https://lnkd.in/ggWG4ju
https://lnkd.in/gfQRkTN
*
*