PROJETO DE ANÁLISE DE

VIABILIDADE ECONÔMICA

OBJETO DE ANÁLISE: CONSTRUÇÃO DE CASAS POPULARES PARA VENDA

DATA: 29 DE AGOSTO DE 2012

SOLICITANTE: T.C.T

AUTOR: FREDERICO ANDRADE MONTEIRO /CÉSAR REBOUÇAS RANGEL JR.

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 PROJETO DE ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA

APRESENTAÇÃO:

O presente projeto tem como finalidade demonstrar a possibilidade de

viabilidade econômica em alocar recursos na construção de imóveis populares.

Para a realização deste projeto foram seguidas as seguintes etapas:

I – Análise do cenário econômico atual do Brasil;

II – Caracterização da unidade;

III – Definição do Custo/Valor unitário:

III.I – Definição do custo de produção de uma unidade;

III.II – Definição do valor de comercialização de uma unidade;

IV – Cálculo dos índices de lucratividade e prazo de retorno;

V - Análise comparativa entre investimentos;

VI - Conclusão;

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 I - ANÁLISE DO CENÁRIO ECONÔMICO ATUAL DO BRASIL:

I.I – Análise da Construção Civil no Brasil:

A economia brasileira encontra-se em crescimento emergente,

solidificando-se cada vez mais no contexto mundial.

Nesse cenário favorável o setor da construção civil é o que apresenta o

maior volume de investimentos, não apenas pelo Governo Federal, mas também

pelo setor privado, em função de vários fatores, tais como:

• Grande déficit habitacional (próximo a 5,760 milhões de residências –

Fonte:Site do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão - 25 DE

AGOSTO DE 2012);

• Políticas governamentais voltadas para o aquecimento da construção

civil (Programa minha casa, minha vida, que prevê a construção de um

milhão de moradias);

• Grande volume de crédito imobiliário (A estimativa para 2012 é de um

volume de empréstimo de mais de 30 bilhões de reais pela CEF, a esse

volume se somará os recursos oriundos do setor privado. Fonte:

Folha on Line.

• Crescimento do poder de consumo das classes C e D;

O conjunto de todos os fatores acima relacionados, somados a

estabilidade da moeda nacional e a perspectiva de crescimento da economia

brasileira na ordem de 5% (cinco por cento) para o ano de 2012, revela um

ótimo nincho e mercado a ser explorado.

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I.II – Matérias Publicadas sobre o Mercado Imobiliário:

“ Os setores que recebeu mais recursos esse ano, de acordo com a entidade, foi

o imobiliário residencial e o energético. Os investimentos imobiliários deverão

passar de R$ 170 bilhões neste ano para R$ 202 bilhões em 2013. (Fonte: Folha

on Line).

“ O programa Minha Casa, Minha Vida ajudou a Caixa Econômica Federal a

turbinar o volume de empréstimos habitacionais no Rio Grande do Norte e a

atingir, de janeiro a novembro deste ano, um volume de contratações superior

a R$ 371,53 milhões. Cerca de R$ 117 milhões, ou mais de 30% desse total,

referem-se a contratos assinados dentro do programa. O volume global de

empréstimos corresponde a 5.497 contratos assinados com o banco, ficou

78,87% acima do registrado em todo o ano de 2011 e, em relação a 2010,

representou um crescimento de 149%. (Site Tribuna do Norte).

“ Com previsão de investimentos de R$ 625 milhões em 2012 pelas empresas

de construção civil, especialmente nas áreas imobiliária e de infraestrutura,

empresas como Odebrecht, Rodobens Negócios Imobiliários e grandes players

estrangeiros, como a mexicana Homex, apostam na retomada dos negócios do

setor no próximo ano. Em 2013, o Produto Interno Bruto (PIB) da construção

deve subir 8,8%, para R$ 150 bilhões, segundo estimativa do Sindicato da

Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), divulgada

ontem.
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Os investimentos, que em 2011 atingiram R$ 476 bilhões, corresponderão a

20% do PIB em 2012. Do valor total, R$ 202 bilhões serão para o setor

imobiliário. "O crescimento da construção no ano que vem será comandado

pela ampliação dos investimentos públicos e privados.

Além, disso, 2012 será um ano eleitoral, que sempre traz um impacto positivo

para o setor de construção", afirmou Sérgio Watanabe, presidente do

Sinduscon. (Site DCI – Diário do Comércio, Indústria e serviços)”

“ O setor imobiliário residencial, que ganhou impulso este ano com o programa

habitacional do governo federal, "Minha Casa, Minha Vida", já é a menina-dos-

olhos dos planos de investimento das empresas que atuam no setor, que

correm para atingir a meta de 1 milhão de unidades financiadas pela Caixa

Econômica Federal (CEF) até o fim de 2012. O saldo de 2011 ainda está em 230

mil unidades, abaixo das 400 mil previstas pela instituição para o primeiro ano

do programa. (Fonte: Site da Caixa econômica Federal)”

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 PROJETO DE 40 CASAS POPULARES
II– CARACTERIZAÇÃO DA UNIDADE:

A unidade a ser produzida possuirá as seguintes características:

• Área do terreno: 400 m² para 03 residências.

• Área construída: 65,00 m²

• Pavimentos existentes:

o Dois quartos

o Uma sala de estar

o Uma cozinha americana

o Área de serviço

o Um banheiro social

o Varanda

• Características do acabamento:

o Laje Forro / Gesso

o Pintura texturizada (Externa)

o Piso cerâmica PEI4

o Detalhes em granito balcão (mesa)

o Pia em inox (Cozinha)

o Cozinha americana / Bancada banheiro – Granito

o Cozinha e WC cerâmica até o teto

o Esquadrilhas de Porta de entrada e Janela em madeira Jatobá

o Portas internas compensada lisa.

Obs.: Este projeto segue o normativo e as exigências da Caixa

Econômica Federal.

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 III - DEFINIÇÃO DO CUSTO/VALOR UNITÁRIO:

III.I - Definição do custo de produção de uma unidade:

o Custo médio de mão de obra + material: R$: 42.250,00

o Custo médio do terreno: R$: 6.266,52 (unidade)

o Custo médio da documentação para legalização: R$: 6.000,00

o Impostos: R$ 860,00

o Comissão intermediação da venda: R$: 3.440,00

o Despachante: R$ 500,00

o Escritura em nome do cliente: R$ 4.300,00

o Custo Total: R$: 63.616,51

III.II – Definição do valor de comercialização de uma unidade:

o Valor médio de venda de cada unidade: R$: 86.000,00

o Lucro: R$ 22.383,40

o Percentual Lucro: 35,19%

OBS: O cálculo do valor de venda sugerido foi efetuado através da

metodologia de inferência estatística com base nas amostras existentes no

mercado e em conformidade com o que estabelece a NBR 14.653, através do

qual obteve-se o valor médio do m² em R$: 1.300,00 a R$ 1.400,00

As amostras utilizadas possuem o mesmo perfil e características da planta

sugerida.

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IV - CÁLCULO DOS ÍNDICES DE LUCRATIVIDADE E PRAZO DE RETORNO:

Os valores apresentados para o custo unitário do imóvel, estão

determinados como base a construção de 40 (quarenta) unidades, pois apenas

com a produção em escala obtêm-se a redução dos custos de produção,

principalmente no tocante a aquisição do terreno para a construção.

Ao tomarmos como base a produção de 40 (quarenta) unidades,

passamos a ter como valor do capital a ser investido um total de

R$:2.544.660,40 (dois milhões, quinhentos e quarenta e quatro mil reais e

quarenta centavos), e um lucro de R$:895.339,60 (oitocentos e noventa e cinco

mil, trezentos e trinta e nove reais e sessenta centavos), ou 35,19% (trinta e

cinco ponto dezenove por cento) sobre o capital investido.

IV.I - Lucratividade (indica o percentual de ganho obtido sobre as vendas

realizadas.):

o Custo Total (valor do custo unitário X número de

unidades):R$ 2.540.660,00

o Lucro (valor total da venda - Valor Investido*) R$:895.339,60

o Lucratividade (Valor investido* / Lucro):35,19%

* O valor total investido é igual ao custo total da obra (aquisição do terreno,

construção das casas e comercialização).

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IV.II – Prazo de retorno do capital investido:

Para o projeto sugerido o prazo de retorno será o período utilizado para a

construção, somado ao prazo médio de venda mais o prazo de liberação do

financiamento, pois a construção será efetuada por empresa terceirizada, assim

sendo obtemos como prazo de retorno:

Prazo de confecção e aprovação do projeto junto a prefeitura (40 dias) +

Prazo médio de construção (40 dias) + Prazo de averbação da construção (40

dias) + Prazo de liberação do financiamento habitacional (60 dias) = 180 dias.

OBS: Neste cálculo não se incluiu o prazo de comercialização do imóvel, pois

este estará compreendido no prazo de execução da obra.

V - ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE INVESTIMENTOS:

A fim de respaldar o investimento sugerido, abaixo traçamos um quadro

comparativo de alguns investimentos, tendo-se como base:

Prazo de retorno: 180 dias

Valor Investido: R$ 2.540.660,00

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 Comparativo entre investimentos:

TIPO DE TAXA MÉDIA DE REMUNERAÇÃO DESCRIÇÃO

INVESTIMENTO REMUNERAÇÃO MÉDIA INVESTIMENTO

Baixíssimo risco
POUPANÇA (0,5 a.m)% 3,0% R$: 76.339,80 Liquidez imediata
(CDB/RDB/LTN)
(1,2 a.m)% aplicação a Baixo risco
longo prazo. 7,2% R$: 182.927,52 Liquidez não imediata.
Baixo risco
Liquidez não imediata
R$:895.339,60
PROJETO PROPOSTO 35,19% Alto índice de remuneração do investimento.

Conforme observa se a lucratividade obtida com o projeto proposto

(Construção de Casas Populares) é 80% (oitenta por cento) que a melhor

aplicação ofertado pelo sistema bancário. (CDB/RDB/LTN)

VI – CONCLUSÃO:

Através da presente análise da viabilidade econômica verificou-se que o

investimento proposto possui uma lucratividade 15,61% para o período de 105

dias, o que oferta em média mês uma lucratividade de aproximadamente

4,46%, aliado a isto temos um baixo índice de risco e uma taxa média de

liquidez, o que torna altamente atraente e rentável o investimento proposto.

Sugerimos que o capital inicialmente investido seja no montante de

R$:1.000.000,00 (um milhão de reais), a fim de que se possa proporcionar a

construção de 20 unidades, o que ocasionará a redução dos custos de

produção e operacional por unidade, e conseqüentemente o aumento da

lucratividade do investimento.

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 Dever-se-á esclarecer porém, que a viabilidade do projeto supra citado está

atrelada fundamentalmente a manutenção do custo de produção ora sugerido,

a continuidade do programa do governo brasileiro de incentivo a construção

civil, principalmente para as classes C e D e a celeridade na comercialização das

unidades.

Conclusão:

Em função do grande déficit imobiliário nacional e da atual política de

crescimento econômico no Brasil, que possui como um de seus pilares a oferta

de crédito, a baixo custo, para a aquisição de moradia para as camadas de

baixa renda, bem como o incentivo a compra por meio de subsídios

governamentais, verificamos a crescente procura, no mercado imobiliário

Brasileiro por imóveis entre R$:70.000,00 e R$: 95.000,00, faixa de valor dos

imóveis ora propostos neste projeto.

A alta demanda, a oferta de crédito abundante e a excelente taxa de

lucratividade obtida, fazem deste projeto uma excelente opção de

investimento, com alta lucratividade e baixo risco.

Natal, 29 de agosto de 2012

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