JLL Market 360 2023 24.en - PT

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com
MERCADO
RELATÓRIO DE INVESTIGAÇÃO 2023 / 2024
Mercado Imobiliário no Porto feio

“
Economy & Framework Investment Market Hotels Market Residential Market Development Market Office Market Retail Market I&L Market Alternatives Market
O mercado residencial em Portugal tem enfrentado ajustamentos em resposta a um Apesar do desafio Devido às dificuldades e incertezas nos mercados de leasing, houve
ambiente macroeconómico desafiante. Tanto o número de vendas como o volume de houve um aumento notável alterações nas taxas de aluguer em todos os sectores. O
vendas diminuíram ao longo do ano, estimando-se quedas homólogas de 20% e 12%, atingiu um máximo para arrendamento de escritórios prime ronda os 28€/m2/mês, existindo
ackem 2023, respetivamente. Isto traduz-se em cerca de 137.000 unidades vendidas e num volume novos aumentos de aluguelexpectativas em 2024. No sector industrial e logístico (I&L), 4,75/m2/
foi sem dúvida um ano desafiante o mais de vendas de 27.000 milhões de euros. Apesar destas adversidades, os preços da os aluguéis atingiram € mês. Da mesma forma, no sector retalhista, as rendas são de 10%
habitação têm demonstrado resiliência devido à persistente suboferta estrutural no aumentaram em 8- o em todos os submercados. Isto é uma consequência da oferta e da
para o sector imobiliário em Portugal. mercado
mercado. A procura de habitação continua a ultrapassar a nova oferta acrescentada, desequilíbrio entre procura, e da vontade dos inquilinos de garantir os melhores
Apesar de já haver expectativas, os g abaixado
JLLRELATÓRIO DE PESQUISA IMOBILIÁRIA

resultando numa pressão ascendente sobre os preços. No entanto, a taxa de aumento pagar um prêmio para activos.
Olhando b adorava ser
resultados de final de ano apresentam de preços desacelerou em comparação com anos anteriores. A questão da
desanimadores, mas foram baseados stent com acessibilidade à habitação continua a ser um constrangimento para muitos, Antecipando 2024, o não se espera que as perspectivas macroeconómicas sofram
contribuindo para os desafios globais enfrentados no mercado residencial. mudanças significativas, são alterações a uma perspectiva cautelosa para o ano. Embora haja
no desempenho de outros mercados. O global
uma indicação positiva estabilidade nas taxas de juro e no desempenho económico, os
a incerteza macroeconómica e os riscos aumentou a presença de economias conflitos e as próximas eleições em vários países
geopolíticos intensificaram-se continuamente ao esboço Com excepção do sector retalhista, os mercados de leasing têm sido decepcionantes em contínuas, incluindo Portugal, introduz perturbações adicionais no mercado.
ção, tal
longo do ano. Além disso, as mudanças na legislação termos de desempenho. Em Lisboa, a ocupação de escritórios atingiu apenas 112.500 m2, No entanto, prevê-se Sabemos que os grandes ajustamentos do mercado já
registando um dos valores mais baixos alguma vez registados e uma diminuição de 60% face que ocorra em 2023, sprepararam o terreno para um regresso à estabilidade em 2024.
como o pacote Mais Habitação, g com o
ao ano anterior. Da mesma forma, o Porto assistiu a uma redução de 14% na sua taxa de
ao anunciar o fim do RNH re dê, e absorção. Embora a procura de escritórios continue forte, os ocupantes procuram cada vez Apesar do desafio Sim, as oportunidades persistem no setor imobiliário. O problema
a queda inesperada da maioria vai no final deverno mais edifícios de grau A e certificados de forma sustentável para se alinharem com as suas suboferta persistente do estoque em todos os segmentos permanece sem solução,
políticas ambientais, sociais e de governação (ESG) e garantirem a atração e retenção de crescimento e investimento. Além disso, estão disponíveis
2023, acrescentou mais risco por cento opção que proporcionando espaço para
© JLL 2024 Todos os direitos reservados

talentos. No entanto, apesar desta procura robusta, a dimensão das transações em 2023 implantados em empreendimentos imobiliários, criando potencial
impactou o real
capital g aguardando novas
comeu setor.
permaneceu relativamente baixa, afetando os valores globais de utilização. Prevê-se que esta atividades de mercado para ty. A dinâmica do mercado está sendo influenciada
tendência se inverta em 2024. Transição ESG, em particular principalmente pelo foco no alcance das metas de Carbono Zero
Dentro da habitaçãoLíquido. No setor, existem oportunidades inexploradas, essenciais

O investimento comercial em Portugal diminuiu 50% no ano, atingindo ano após ano O mercado de I&L em Portugal continua a enfrentar desafios devido à escassez de oferta destaca-se o pote para o desenvolvimento e a inovação. Resumindo, as hortagens, a
cerca de 1,7 mil milhões de euros, o nível mais baixo. Esta queda é o desde 2016. disponível. Como resultado, a absorção total manteve-se abaixo da marca dos 500 mil resolução de ações sobremobilização de capital e a ênfase
resultado de vários factores, incluindo o aumento dos custos de capital taxas de descanso, m2, ficando aquém dos níveis alcançados nos últimos dois anos. No entanto, existem sustentabilidade goa Provavelmente desempenhará um papel crucial na formação do setor
mais elevados, um amplo spread de compra/venda e a retenção de todos os investidores indicadores positivos, uma vez que os promotores internacionais estão a demonstrar desempenho do mercado imobiliário no próximo ano.
capital pelas instituições. No entanto, apesar da diminuição, o , 70% de interesse em Portugal, trazendo projetos de última geração, o que reforça a atratividade
investimento ainda provém de fontes internacionais, e Portugal continuaicar e robustez do mercado.
a ser um destino atrativo para estrangeiros. O setor hoteleiro lidera com capital.
37% do investimento total, pelo retalho, que registou grandes seguido Em contrapartida, o setor retalhista apresentou um forte desempenho em 2023 em JLL Portugal
transações envolvendo as principais carteiras de supermercados e retailosal de dois vários segmentos retalhistas. O volume de vendas excedeu os níveis pré-Covid e Gestão C comitê
parks. . Por outro lado, o sector de escritórios representou apenas 10% outra mão, continua a aumentar anualmente. Os retalhistas, tanto nos segmentos de mercado de
dos investidores devido a desafios de liquidez, expectativas diferentes rotatividade massa como de luxo, estão a entrar e a expandir-se ativamente no mercado Patrici um Barão
entre vendedores e vendedores e ao desempenho inferior de outros n compradores português. Isto reflecte a resiliência do sector retalhista e a Marta Lourenço
mercados. atratividade de Portugal como destino para negócios de retalho. Carlos Cardoso
2 MERCADO 360º2023/2024
CONTEÚDO O1
º
Economy & Framework
04
Alternatives
O9 º
O2 º

Market
Investment Market
59
07
Industrial &
Logistics Market
50
O8 º
O3 º
Hotels Market
12

Retail Market
42
O7 º
O4 º
Residential Market
19
Office Market
31
O6 º
O5 º
Development
Market
26
3 MERCADO 360º2023/2024
Ó1º

Economia o meu
& Fra trabalho manual

4 MERCADO 360º2023/2024
1
Economia e Enquadramento
Perspectivas Econômicas Principais Indicadores Econômicos Taxa de Depósito do BCE
Exportações
Crescimento
1stPrevisão de dezembro
Apesar das condições económicas desafiantes em 2023, a 20 Desemprego 2ePrevisão de janeiro

Avaliar 4,0
15
economia de Portugal demonstrou resiliência, com um aumento
Inflação
10
notável do PIB de 2,2%. Este crescimento pode ser atribuído a Avaliar
3,5
5
vários fatores-chave. Embora a taxa de desemprego Areal ECB
0
registou uma ligeira subida de 6,3% para 6,6% entre Agosto e 3,0 REfina nce Ra te
-5 Privado avocê
Novembro, o que indica uma estabilização do desemprego com
GDP Grocom Consumo
- 10 2,5
Crescimento
tendência decrescente. No entanto, o crescimento do emprego
- 15
espera-se que seja restringido em 2024 devido a limitações - 20 2,0
capacidade e expansão económica moderada.
2024 (f)
2025 (f)
23 de dezembro
24 de dezembro
25 de dezembro
23 de setembro
24 de setembro
25 de setembro
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Indicadores Depósito
23 de junho
25 de junho
23 de março
25 de março
(%) Avaliar
(%)
FONTES: Banco Mundial, Oxford Economics FONTES: Consensus Economics, JLL
Portugal deverá atingir um excedente na balança corrente e nas
finanças públicas, o que representa um avanço significativo nos últimos Globalmente, espera-se que o crescimento do PIB em 2024 seja moderado devido a Os bancos centrais, como o BCE e o Banco de Inglaterra, alteraram as estratégias de

anos. Este feito destaca a redução da vulnerabilidade macroeconómica mudanças políticas. O anterior aperto da política monetária continuará a pressionar a taxas de juro devido à queda da inflação e ao abrandamento da economia.
e indica uma perspectiva económica positiva, afirmando a estabilidade actividade económica, mas as taxas de juro mais baixas poderão ajudar a recuperação no Consequentemente, os aumentos das taxas de juro foram interrompidos mais cedo
do país. segundo semestre. Apesar da fraqueza, o crescimento económico é positivo, com uma do que o previsto. Estão a ser debatidos futuros cortes nas taxas, mas prevê-se que as
dinâmica crescente no segundo semestre do ano. O crescimento modesto do PIB, de taxas se movam gradualmente para um nível “neutro” de cerca de 2% até ao final do
Os gastos dos consumidores têm demonstrado resiliência apesar de desafios como a aproximadamente 1,5%, indica um cenário de crescimento suave. ano. Este ajustamento deverá promover a estabilidade nos mercados de dívida,
inflação elevada e os rápidos aumentos das taxas de juro. No futuro, prevê-se que os apoiando potencialmente os preços dos activos e estimulando o investimento.
gastos aumentem progressivamente em linha com o crescimento do rendimento Em 2023, a inflação em Portugal registou uma descida significativa, caindo abaixo do
disponível ao longo de 2024. nível de 2%, com o IPC a 1,4% em termos anuais e o IHPC a 1,8% em termos anuais,
atingindo mínimos de dois anos. Embora o fim da isenção de IVA para determinados Prevê-se que os riscos e as incertezas persistam em 2024, em grande parte
O programa revisto de ajuda do MRR a Portugal inclui agora 6 mil milhões de euros produtos alimentares e as tendências recentes dos preços da energia possam ter um influenciados pelas tensões geopolíticas em curso, pelos conflitos em várias
adicionais, elevando o pacote de ajuda total para mais de 22 mil milhões de euros, impacto, prevê-se que a inflação média medida pelo IPC em 2024 seja de cerca de 2%, regiões e pelas próximas eleições nas principais economias, como os EUA, a
incluindo empréstimos. Além disso, existem fundos da UE autorizados que totalizam 25 abaixo dos 4,3% em 2023. A inflação medida pelo IHPC deverá ser cerca de 2,3%, Índia e o Reino Unido. Após a queda abrupta do governo maioritário em
mil milhões de euros adicionais. Embora tenha havido um início lento na abaixo dos 5,3% em 2023. No entanto, mesmo com a diminuição prevista da inflação, Novembro de 2023, estão marcadas eleições antecipadas para Março de
implementação dos fundos do MRR, Portugal registou progressos na execução de os níveis de preços ainda deverão permanecer relativamente elevados em Portugal e 2024, que deverão resultar num parlamento mais fragmentado. Isto indica
investimentos ligados ao MRR da UE. Como resultado, espera-se que o MRR da UE na zona euro em geral. Isto sugere que, embora as taxas de inflação estejam a que o risco político permanecerá elevado no próximo ano.
tenha um impacto favorável no investimento em 2024, com uma taxa de crescimento diminuir, os consumidores e as empresas poderão não sentir um alívio significativo
prevista de 5%, em comparação com 3% em 2023. em termos de preços mais baixos.
5 MERCADO 360º2023/2024
1
Economia e Enquadramento
Sustentabilidade Diagrama de encalhe em nível de ativo
EMISSÃO
Crescendo mais alto INTENSIDADE DE GEE
PONTO DE ENCAIXE
(kgCO 2e/m2a)
na Agenda Imobiliária Quando o edifício necessita de Quanto mais longe

intervenção para ficar abaixo do ponto de encalhe,
caminho de descarbonização quanto mais alto
valor de sustentabilidade
Descarbonização
de um edifício
Caminho Efeito do Clima
Em 2023, o mercado imobiliário português tem estado
Mudar
ativamente envolvido com a sustentabilidade, impulsionado
(HDD/CDD)
por uma combinação de demanda de mercado, legislação
Intensidade básica de GEE do ativo
pressões e um crescente reconhecimento da
responsabilidades ambientais dos investidores ATIVO
Efeito da grade
e ocupantes. AÇÃO DE RETROFIT PREÇO DO CARBONO
Descarbonização
(Custo financeiro) / PENALIDADE
€€€
Somando-se a este cenário em evolução, os edifícios e as infraestruturas ainda são

responsáveis por cerca de 40% das emissões globais de carbono, pelo que
sistemas de certificação como BREEAM, LEED e WELL ganharam destaque. Estas Emissões do Projeto para Ativos com Retrofit
certificações desempenham um papel duplo, ajudando a indústria a cumprir os
objetivos de sustentabilidade e neutralidade de carbono, ao mesmo tempo que
aumentam a comercialização e o valor das propriedades. FONTE: JLL com base no CRREM
2050
O governo português introduziu ainda o Programa de Apoio a Edifícios edifícios. Isto está em linha com o Regulamento de Divulgação Financeira
A importância do Projeto Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) tem crescido Residenciais + Sustentáveis 2023, com um orçamento de 100 milhões de Sustentável (SFDR) e outra legislação da UE que incentiva o comportamento das
significativamente devido ao seu papel na promoção da sustentabilidade. Funciona euros, para promover a eficiência energética em edifícios residenciais. Este empresas e dos investidores no sentido da sustentabilidade. O setor de
como uma ferramenta valiosa para investidores e vendedores avaliarem edifícios, programa apoia medidas como a instalação de sistemas fotovoltaicos e a financiamento imobiliário também está se tornando mais avesso ao risco, com
servindo como uma calculadora direta que avalia a viabilidade de investimentos utilização de energias renováveis, visando alcançar reduções significativas preferência por empréstimos a projetos que cumpram critérios ESG (Ambientais,
com base no alinhamento de um edifício com a meta Net-Zero. O Projecto CRREM no consumo de energia primária, o que é um reflexo da orientação Sociais e de Governança).
também ajuda a identificar quando pode ser necessária intervenção para atingir contínua do governo para a sustentabilidade nos edifícios.
estas metas. Consequentemente, os investidores devem ter em conta os valiosos Em 2024, espera-se que o mercado imobiliário português continue a apostar
conhecimentos fornecidos pelo Projecto CRREM ao conduzirem transacções de na sustentabilidade, na eficiência energética e na integração tecnológica. Isto
construção. Os investidores em Portugal estão cada vez mais conscientes da procura por propriedades é impulsionado tanto pela procura do mercado como pelos quadros
Facilita uma melhor compreensão do desempenho de sustentabilidade de verdes, com 83% esperando um aumento na procura dos inquilinos por tais propriedades. legislativos a nível europeu e nacional.
um edifício e auxilia na avaliação de investimentos.
6 MERCADO 360º2023/2024
Ó2º

Investir avaliação
março ceto

7 MERCADO 360º2023/2024
2 37%
Mercado de Investimento Hotel
2023 em resumo
€
NATURAL 2023 Muito operacional robusto
CONTRAÇÃO 2023 CAPITAL

fundo amentais
a recuperação de t turismo
seguindo

do mercado após a subida FOCO e contras privados opção
das taxas de juro
RENDIMENTOS PRINCIPAIS VOLUME DE NEGÓCIOS
€1.7B
Rende para fora
35%
Varejo
movimento
VOLUME
por todo
o ano, DERRUBAR
- 50% MUDANÇAS
no
ei
+125bps
alcançando em linha com outros preferências/ MUDANÇA
mercados europeus no topo Setor dinâmico

prioridades
três burros t d
tanto para o varejo alimentar quanto
acima dos mínimos históricos de investidores
INTERNACIONAL com
para alguns segmentos alocação é para o varejo não alimentar
INVESTIMENTO ótima operação eu

Melhor
6.15 %
70% indicadores

Compras 5,75%
Centros 2023 versus 2022
do volume de negócios total
versus >80% dos anos anteriores
14%
Industrial
e Logística
5,75 %
2023
5,25%
versus 2022
A DIMINUIÇÃO
NO INTERNACIONAL
Alternativa é
CAPITAL
Comida 5,65 %
2023
5,50% fluxos de entrada têm APETITE MENOR,
Varejo versus 2022
PBSA e especial
resultou em MENOR LIQUIDEZ,
5,25 %
2023
4,50% surgem em
doméstico
PARCEIROS estão entre E BID/ASK SPREAD como educacional um e
tal
instalações de propósito
Escritórios versus 2022 GRUPO OS PRINCIPAIS JOGADORES EM 2023

capital unidades de lazer amo ng
4,75
limitando o investimento
Rua alta % 4,50% CAPITAL LCN devido ao seu envolvimento o desempenho superior g
Varejo 2023 SETA volume de negócios em
transações significativas de ativo alternativo é

versus 2022
PARCEIROS
GRUPO ATIVOS DE ESCRITÓRIO
carteiras de hotéis e varejo
Recuperação do mercado esperada Investimento 2024 Regresso de Embora ainda exista um spread de Eleições em vários paísespaíses, A estabilização do rendimento é Demanda continuada d para
INVESTIMENTO
no segundo semestre de 2024 volume de negócios a ser institucional compra/venda significativo, há um incluindo Portugal, m sim espera-se que se torne mais Conformidade ESG nd UE
MERCADO principalmente devido ao alívio Alinhado com capitais que eram apetite crescente por ativos de criar inst adicional habilidade pronunciado em direção ao Taxonomia como mai n critério
PANORAMA nas taxas de juros 2023 mantido em espera centros comerciais e incerteza final do ano para investimento
8 MERCADO 360º2023/2024
2
Mercado de Investimento
Contração de investimento
Alinhado com outros
Mercados Europeus

Evolução do Volume de Investimento Comercial
O volume global de investimento ascendeu a cerca de 1,7 mil milhões de euros,

significando uma queda anual de 50%. Esta diminuição pode ser atribuída a vários
factores, tais como o aumento das taxas de juro, maiores despesas de capital, um
amplo spread de compra/venda e uma abordagem cautelosa por parte dos 3.500
investidores institucionais na aplicação dos seus fundos. Embora a descida registada

seja significativa, 2022 foi o melhor ano de sempre no imobiliário comercial em 3.000
Portugal e o volume de negócios de 2023 está abaixo da média do mercado de c. 2,2

mil milhões de euros. 2.500

No entanto, apesar desta recessão, 70% do investimento continua a
2.000
ter origem em fontes internacionais, indicando que Portugal continua
a ser uma escolha atraente para o capital estrangeiro. Nas 5 principais
1.500
transações de 2023, 4 foram de capital internacional.
1.000
O declínio global no volume de investimento não se limita ao mercado interno,
mas é antes observado numa escala maior devido ao contexto macroeconómico
500
global. Na Europa, por exemplo, o volume de investimento registou uma queda
percentual semelhante em relação ao ano anterior. À medida que os investidores
0
exercem cautela e restringem os recursos financeiros, é essencial enfrentar estes
desafios e identificar oportunidades no meio do cenário em mudança do mercado €
(milhões)
de investimento.
Escritório Hotéis
Varejo Alternativas
I&L Uso Misto FONTE: JLL
9 MERCADO 360º2023/2024
2
Volume de investimento por setor
Contínuo
Alocação de Capital Industrial
37% 35% 13%

Hotéis Alternativas
Diversificação
Varejo e Logística
10% 5%
Escritórios

Seguindo a tendência dos últimos anos, a alocação de capital também se diversificou
em 2023. O setor hoteleiro assume a liderança com 37%, enquanto o retalho segue
de perto com transações dignas de nota envolvendo a venda de duas carteiras
principais de supermercados e retail parks.
Em contrapartida, o segmento de escritórios, que historicamente tem sido um

TOP 5 Portfólio Hotéis D. Pedro
sector de destaque a par do retalho, registou uma notável redução da sua
quota para 10%. Esta descida deve-se a desafios de liquidez, a expectativas TRANSAÇÕES 250 milhões de euros
divergentes entre compradores e vendedores e a uma mudança no sentido de Rendimentos principais EM 2023 Seta Global
estratégias de diversificação de alocação de activos.

Projeto Amália
As 5 principais transações, abrangendo ativos de retalho e hotéis,
6.15% 140 milhões de euros - 150 milhões de euros
desempenharam um papel significativo, representando 40% do volume 6h00%
anual de investimento. O forte desempenho operacional destes segmentos
5,75% Parceiros de Capital LCN
pode ser atribuído à recuperação do consumo privado e ao ressurgimento da

5,65%
Vida no Oceano Palmares
indústria do turismo.
5,25% & Estância de Golfe
5h00% 110 milhões de euros(Aproximadamente.)

Seta Global
4,75%
Produza Maior Expansão
Em todos os setores Parques de varejo de portfólio
Ao longo do ano, os rendimentos registaram um movimento ascendente, ultrapassando os

4h00% 100 milhões de euros(Aproximadamente.)
Centros Comerciais Prime Grupo de Parceiros
mínimos históricos em 125 pontos base para determinados segmentos, principalmente
I&L
devido a alterações nas condições de mercado, ajustamentos no apetite ao risco dos Varejo Alimentar
investidores e à dinâmica da oferta e da procura. O rendimento prime do escritório registou

La Vie Funchal
2019
2020
2021
2022
2023
Escritório
a maior expansão de 75 pb ao longo de 2023. Varejo de rua 60 milhões de euros(Aproximadamente.)

CA Património Crescente
FONTE: JLL
10 MERCADO 360º2023/2024
2
Panorama
A recuperação do mercado é um previsto no

segundo semestre de 2024, prima fortemente impulsionado
diminuição das taxas de pelo No entanto, apesar
juros. a recuperação prevista, ovolume de vestimenta

para 2024 está projetado para permanecem relativamente
consistente com o le níveis vistos em 2023.
À medida que o mercado recupera, o capital institucional que em diante
estava retido deverá regressar. Um excelente exemplo é o e isso

interesse crescente em ativos de centros comerciais, mesmo na o
presença de um spread de compra/venda notável.

Além disso, espera-se que a estabilização dos rendimentos se
torne mais pronunciada no final do ano. Esta projeção representa sugere
um aumento gradual do nível de confiança no investimento paisagem.
No entanto, as próximas eleições em vários países de Portugal têms, incluindo

o potencial de introduzir algumas políticas de instabilidade, . Mudanças em
regulamentos e dinâmicas de mercado que podem impactar, com meus setores

implicações nas decisões de investimento e nas tendências do tegias, e
mercado empresarial.
A exigência contínua de conformidade ESG como principal critério de ry

investimento permanece forte. Os objectivos ambientais e ambientais oficial
continuarão a desempenhar um papel crítico na definição da ele
transformação das carteiras e são as preocupações centrais dos para
investidores.
11 MERCADO 360º2023/2024
Ó3º

eles
Quente
março ceto

12 MERCADO 360º2023/2024
3
Mercado de Hotéis NOVO HISTÓRICO
LISBOA PORTO
2023 em resumo REGISTROS
alcançado em desempenho
Ocupação
Avaliar 74,3% 70,5%
indicadores. ADR é
versus (2019) 78,1% versus (2019) 76,7%
superior a 2019 e 2022, 2023
com cenário favorável ADR €168,5 €134,9
610 milhões

impactos sobre
C.€ versus (2019) 127,5€ vs (2019) 120,3€
28.2M73,1M €125,2 €95,1

Crescimento da RevPAR
INVESTIMENTO RevPar
VOLUME EM HOTÉIS CONVIDADOS PERNOITES versus (2019) 96€ versus (2019) 92,3€
+ 13%&+10% + 11% &+10%

FONTE: STR (novembro)
com o maior transação
representando 40% do volume de
negócios total (-48% vs 2022)
ai (novembro de 2022) x novembro de 2019 ai (novembro de 2022) x novembro de 2019
INTERNACIONAL
DEMANDA ALTO
~60%
ELA DO QUE
TRANSIÇÃO DE MERCADO
2019 NÍVEL
€5,70B €4.41B
fROM
RENDA TOTAL RENDA DE ALOJAMENTO
AQUISIÇÕES DE ATIVOS
&+43%
DOS CONVIDADOS

SETA
ÚNICOS PARA CARTEIRAS
reforçando a maturidade + 20%&+40%+22%
GRUPO
do mercado ai (novembro de 2022) vs novembro de 2019 ano a ano (novembro de 2022) x novembro de 2019
O JOGADOR PRINCIPAL HOTÉIS RENDIMENTOS PRIME
5
5h40 5,90 68NOVO
na hospitalidade
setor em 2023 com a LISBOA % % ABERTURAS
Avenida da Liberdade e Centro DAS QUAIS
30%
aquisição de grandes
NOVO
D. Pedro Hotéis e
outros ativos no PORTO 6,25% 6,75%
Eexpansão dos rendimentos 7.500CAMAS STAR
causada principalmente por
são HOTÉIS
6,75%
Algarve mercado geral
ALGARVE 7h00% Condições económicas
HOTÉIS Expectativa de novos aumentos Interesse de ambos Mantém-se a escassez de oferta elegível para Fim dos vistos gold provavelmente Foco no segmento
de ADR ao longo de 2024 e um investidores institucionais investimento (boas localizações, inquilinos não será prejudicial de luxo para o
MERCADO
alinhamento de ocupação nacionais e internacionais prime, rentabilidades interessantes ou com afetar hotel desenvolvimento de novas unidades
PANORAMA com níveis de 2019 continuará em 2024 potencial de reposicionamento) níveis de investimento hoteleiras em Lisboa e Porto
13 MERCADO 360º2023/2024
3
Mercado de Hotéis
Desempenho do mercado

Apesar do desafio macroeconómico
contexto, 2023 marcou uma melhoria
notável no desempenho hoteleiro
em todo o país.
Embora os níveis de ocupação tenham permanecido abaixo dos

Surpreendente
registados em 2019, registou-se uma melhoria considerável na tarifa Pré-Covid
média diária (ADR), reflectindo o crescimento positivo do sector. CHAVE
INDICADORES Níveis
Além disso, o setor testemunhou uma expansão notável, com indicadores-chave
ultrapassando os níveis pré-Covid. O número de passageiros que chegam

aumentou substancialmente em todas as principais regiões, solidificando a
reputação de Portugal como um destino atraente no radar do turismo global.
Além disso, em 2023 registou-se um número relevante de inaugurações Entre os principais players do mercado, o Grupo Arrow se destacou
hoteleiras, com 68 novas unidades e mais de 7.000 camas adicionadas ao com três transações significativas, representando mais de 80% do valor
mercado. Esta expansão mostra a resiliência da indústria e a contínua confiança total do investimento. Estas transações incluíram as aquisições
dos investidores no potencial do setor hoteleiro português. estratégicas dos Hotéis D. Pedro, Resort Palmares Ocean Living & Golf e
Hilton Vilamoura, todos na região do Algarve.
Em termos de investimento, os investidores institucionais internacionais e nacionais
continuaram a demonstrar interesse sustentado, com as taxas de rendibilidade a Olhando para o futuro, estimam-se boas perspetivas para o setor para
expandirem-se ligeiramente em resposta às condições macroeconómicas. No 2024. O pipeline de futuros hotéis continua robusto e espera-se que
entanto, e apesar do contexto desafiante, Portugal ainda testemunhou uma Portugal continue a ser reconhecido como um destino turístico de
atividade de investimento significativa, com um volume total de transações referência, atraindo investidores nacionais e internacionais.
atingindo 610 milhões de euros.
14 MERCADO 360º2023/2024
3
Mercado de Hotéis LISBOA PORTO FARO
2023 x 2022 x 2019

Aeroporto Aeroporto Aeroporto
88% 86% 94%

Internacional Internacional Internacional
Voos Voos Voos

Chegadas em 2023
Superação de mercado Portugal
níveis pré-Covid Principais aeroportos TOTAL TOTAL TOTAL
(até novembro) 12% 15,6 milhões
14% 7 milhões
6% 4,6 milhões
com um crescimento notável Doméstico Doméstico Doméstico
Voos Passageiro Desembarcado rs Voos Passageiro Desembarcado rs Voos Passageiro Desembarcado rs
no desempenho chave +19,8% +8% +21.4% +16,8% +18.1% +6,9%
indicadores ei versus 2019 ei versus 2019 ei versus 2019
Convidados
A indústria hoteleira em Portugal registou um crescimento notável, com até novembro de 2023 superaram em muito os números totais de 2022 e o nível
indicadores-chave ultrapassando os níveis pré-Covid. Houve um aumento pré-Covid com um valor total de 28,2M, registrando +13% em relação ao ano
significativo no número de passageiros que chegam em todas as regiões- anterior e +10% em relação ao mesmo período de 2019. Além disso, o mercado

chave, reforçando e solidificando a posição de Portugal no radar do turismo internacional aumentou sua representatividade em 2023, representando Chegadas em 2023
como um destino atraente. aproximadamente 60% dos hóspedes (vs. c.40% em 2022). Portugal
Total
Pernoites
82%
Internacional
Passageiros alcançou até novembro um total de 73,1M, refletindo um aumento de Voos
TOTAL
nos aeroportos portugueses atingiu mais de 31 milhões de janeiro a 11% e 10% vs. mesmo período de 2022 e 2019, respetivamente.
novembro de 2023, 19,6% acima do nível de 2022 e 12,6% acima do 31,4 milhões
nível pré-Covid. O aeroporto de Lisboa representou cerca de metade € Passageiros Desembarcados
do valor total, seguido do Porto (c.22%) e de Faro (c.15%). Os voos Renda total +19.6% +12.6%
internacionais representaram a maior parcela dos passageiros registou um aumento significativo com 5,70 mil milhões de euros até novembro de ei versus 2019
desembarcados, pesando mais de 82% do total. Até novembro de 2023, um aumento de 20% face ao período homólogo de 2022 e 40% acima do
2023, o Porto apresentou o maior crescimento de todas as regiões, apresentado em 2019. Os rendimentos de alojamento até novembro de 2023
18%
Doméstico
com um aumento de c.21,4% face ao ano anterior. apresentaram um perfil semelhante, tendo atingido 4,41 mil milhões de euros e Voos
superando 2022 (+22%) e 2019 (+43%).
FONTE: INE
15 MERCADO 360º2023/2024
3
Mercado de Hotéis
68
Desempenho, NOVOS HOTÉIS
Aberturas e pipeline Principais indicadores de

desempenho em Lisboa e Porto C. 7.500
LISBOA CAMAS

Montebelo Hotels & Resort
LISBOA SOBRE
NOVO
OCC acumulado no ano 72,3% 111CAMAS ABERTURAS Porto renascentista
5*Hotel EM 2023 Hotel Lapa
DE ANÚNCIOS
R acumulado 166,3€
326CAMAS
2023
120,2€ Wine & Books Lisboa Hotel
5*Hotel
RevPAR acumulado no ano
42CAMAS
ÓCC acumulado no ano 65,8%
5*Hotel Hotel GA Palace
ADR acumulado no ano 148,8€
130CAMAS
2022
Desempenho hoteleiro RevPAR acumulado no ano 97,9€ Hotel Praça do Convento 5*Hotel
242CAMAS
em Lisboa e Porto OCC acumulado no ano 76,0%
4*Hotel One Shot Palácio Cedofeita
126,0€
recupera fortemente
ADR acumulado no ano
94CAMAS
2019
RevPAR acumulado no ano 95,7€ PORTO 5*Hotel

Aberturas e Pipeline
O desempenho hoteleiro de Lisboa e Porto melhorou significativamente PORTO A recuperação do mercado reflecte-se também no surgimento de novas
em 2023, apresentando uma recuperação assinalável. Embora os níveis OCC acumulado no ano 68,5% aberturas hoteleiras. Em 2023, foram lançados um total de 68 novos hotéis,
de ocupação permaneçam abaixo dos registados em 2019, os valores do ADR acumulado no ano 132,6€ superando as 61 inaugurações em 2022. Essas adições contribuíram com
2023
ADR apresentam uma melhoria considerável, evidenciando a resiliência RevPAR acumulado no ano 90,8€ aproximadamente 7.500 leitos para o cenário hoteleiro. Lisboa registou o
do setor. crescimento mais substancial, com 21 novas unidades adicionadas,
OCC acumulado no ano 61,2%
representando mais de 3.200 camas. O Porto também registou progressos
Em Lisboa, o ADR atingiu 166,3 euros, um aumento substancial face aos
ADR acumulado no ano 121,5€ notáveis, com 17 novas aberturas e mais de 1.700 camas.
2022
126,0 euros em 2019. Da mesma forma, o Porto assistiu a um aumento RevPAR acumulado no ano 74,3€
notável dos ADR, com valores que atingiram aproximadamente 132,6 OCC acumulado no ano 75,0% Olhando para o futuro, o pipeline de projetos de construção em curso é
euros face aos 118,1 euros em 2019. Esta melhoria operacional é ainda ADR acumulado no ano 118,1€ robusto, com 66 novas unidades em desenvolvimento em todo o país,
2019
destacada pelo RevPar. , que atingiu um valor de 120,2€ em Lisboa e cerca totalizando mais de 7.800 quartos. Lisboa lidera com
RevPAR acumulado no ano 88,5€
de 90,8€ no Porto. uma representação significativa de 32% das próximas propriedades.
FONTE: STR (dezembro)
16 MERCADO 360º2023/2024
3
Mercado de Hotéis
PARQUE
Investimento
DAS NAÇÕES
RIO Tejo
Av. Marechal Gomes da Costa

2ª Circular
AREEIRO
LISBOA
Investimento no setor hoteleiro

2ª Circular
volume em Portugal atinge Rendimentos Prime do Hotel

CAMPO (%, bruto)
610 milhões de euros em 2023 PEQUENO
Rendimentos consideram S&L
7 SALDANHA transações, com contratos de

C1 BENFICA
/I
Em 2023, o setor hoteleiro em Portugal testemunhou um ajustamento CR
IL longo prazo, com marcas
em resposta ao contexto macroeconómico desafiante, após um ano hoteleiras reconhecidas
recorde em 2022 devido à maior transação no setor hoteleiro. Apesar g uiar MARQUÊS
de A DE POMBAL
aquim
dos ventos contrários, foi transacionado um volume total de Av. Jo AV. LIBERDADE
A5
AMOREIRAS
investimento de 610 milhões de euros, representando uma atividade HISTÓRICO
ZONA LISBOA
RATO
notável no mercado.
Zona do Aeroporto
CRIL/IC17
Av. da Ponte
Monsanto
CENTRO DA CIDADE
PAPAI NOEL
APOLONIA 6,25% - 6,50%

O Grupo Arrow desempenhou um papel significativo na dinamização CHIADO
TERREIRO
Zona Belém
do mercado com a aquisição dos Hotéis D. Pedro e outros ativos na
ESTRELA
DO PAÇO
6,25%-6,50%
região do Algarve. A D. Pedro Hotels surgiu como a maior transação
CAIS
Zona Ribeirinha
do ano, representando cerca de 40% do volume total de investimento. BELÉM
ZONA BEIRA-RIO
DO SODRÉ
6,00%-6,25%
Adicionalmente, a aquisição do Resort Palmares Ocean Living & Golf
Zona Centro
25 DE ABRIL
pelo grupo ficou em segundo lugar e contribuiu para cerca de 25% da PONTE
A2/SUL
5,75%-6,00%
atividade de investimento. ALGARVE
Zona Saldanha
5,75%-6,00%
A Blackstone também se destacou como segundo maior investidor em 2023,
€1171M
Evolução do volume de investimento hoteleiro
Avenida da Liberdade
com a aquisição do Cascade Wellness Resort em Lagos, uma unidade de 5
5,40%-5,90%
estrelas, por aproximadamente 50 milhões de euros. 1200
milhões
milhões
1000 OUTRAS ZONAS
milhões
800
milhões
milhões
Apesar da forte procura e da oferta limitada, a incerteza do Porto
milhões
milhões
€610
€552
600
milhões
mercado motivou uma ligeira expansão das yields em 2023. Em 6,25% - 6,75%
€376
400
€299
€304
Investimento
€245
€249
Lisboa, as yields variaram entre 5,4% e 6,50%, enquanto no Porto Volume 200 Algarve
€104
e no Algarve situaram-se entre 6,25%-6,75% e 6,75%. -7,00%, (milhões) 0 6,75% - 7,00%

2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
respectivamente. FONTE: JLL
17 MERCADO 360º2023/2024
3
Mercado de Hotéis
Panorama
Boas perspectivas são estimado para o
setor hoteleiro em 20 24, com positivo

projeções para continuação operacional
melhoria, nomeadamente em termos de ADR, como
bem como uma expectativa para oc níveis de ocupação para
alinhar com isso visto em 2019.
Espera-se que o interesse sustentado de investidores institucionaiseu

nacionais e internacionais contribua positivamente para o você, dirigindo
potencial de expansão e retorno atrativo do setor. Ao mesmo ns. No

tempo, prevê-se que o mercado enfrentará uma escassez de continuar
oportunidades de investimento elegíveis (ou seja, localizações, e. bom

inquilinos de primeira linha, rendimentos interessantes, ou com essencial para
reposicionamento potencial), o que pode limitar ligeiramente o escape em

investimento nos próximos anos.
Além disso, o fim do Programa Golden Visa não deverá ter um afetado
impacto negativo no desempenho do investimento hoteleiro. ança.

Prevê-se que o foco nos investimentos hoteleiros continue até queobusto, como
os promotores e investidores reconheçam o potencial de retornos.reativo
Espera-se que as oportunidades decorrentes da crescente oeo
atractividade global do país dema continuem o interesse e a e dirigir
actividade de investimento.
Tanto em Lisboa como no Porto, o segmento de luxo é esperado d para levar

como centro do desenvolvimento de novas unidades hoteleiras. É é estimado
que esta direção estratégica se alinhará com a crescente demandaemand
por acomodações de alto padrão e com o desejo de elevar o status as cidades'
de destinos de primeira linha. O desenvolvimento do luxo nestes hotéis em Ury
ofertas
locais irá melhorar ainda mais a hospitalidade e atrair viajantes que e
procuram experiências mais sofisticadas.
18 MERCADO 360º2023/2024
Ó4º

Residental
março ceto

19 MERCADO 360º2023/2024
4
Mercado Residencial
2023 em resumo RESILIENTE

RESIDENCIAL INTERNACIONAL
MERCADO DEMANDA
AJUSTAMENTO 2023

devido a um mais
apesar do fim do cimento
desafiante VOLUME DE VENDAS e o anúncio Golden Visa do
durante principalmente
macroeconômico fim do RNH regime fiscal
€27.000M-28.000M
oprimeiro semestre de 2023
contexto
o que levou a um
c.8022
ESTIMADO
declínio no número
e volume No entanto, %
de vendas residenciais
números apontam
VS€ 32.000 milhõesC.-12% INTERNACIONAL versus 6% 2
rumo à estabilização 2022 ei VENDAS
13%
ao longo do segundo semestre
DORMENTE pronto-socorro
DO SAL ES
REPRESENTAR
MORADIAS VENDIDAS DESEQUILÍBRIO versus 11% em 2022
VOLUME
137.000 ENTRE
Apesar de
VENDAS
mais rigoroso
DE NOVO 23% VOLUME

hipoteca c.
ESTIMADO
HABITAÇÃO ei
168.000C.-20%
condições (JLL es estimativas baseadas no INE)
EMPRÉSTIMOSter (BdP novembro de 2023)
VS
crescido Principalmente devido a um 2022 ei FORNEC
ER
segundo semestre mais dinâmico
A
Do ano
E M AND VENDAS MÉDIAS P ARROZ
Mas D
O NÚMERO
sustentar LISBOA €4,600/m²
-17 % preços, embora
€3.000/m²
DE NOVA MORADIA tem AJUSTES TÊM
AVALIAÇÕES diminuiu ei FOI GRAVADO PORTO
para fins de crédito por (BdP novembro de 2023) ao longo do ano
FONTE: CI/SIR
RESIDENCIAL Escassez persistente da oferta, uma vez que o aumento Oportunidade para novas construções e Resiliência contínua dos preços devido ao persistente Espera-se que o pico das taxas de juros seja imediato
MERCADO do licenciamento permanece limitado e os projetos de modernização e diversificação de ativos desequilíbrio entre oferta e procura, apesar de uma taxa e, assim, desbloqueie as vendas residenciais que
PANORAMA grande escala não conseguem satisfazer a procura da meta para responder a todo o espectro da demanda de crescimento mais lenta podem aumentar ao longo de 2024
20 MERCADO 360º2023/2024
4
Mercado Residencial
Número de avaliações de novas - 15%
habitações para fins hipotecários ei
350

2023 serviu como um ano de ajustamentos em resposta a um clima 300 No entanto, apesar destes desafios, Portugal conseguiu manter o seu
macroeconómico desafiante, que teve um impacto notável no 250 apelo como destino de vida desejável, como evidenciado pela sua
desempenho do mercado no setor residencial. Este ano marcou uma popularidade contínua entre os compradores internacionais. A JLL
200
mudança em relação ao desempenho impressionante observado em reporta um aumento anual no número de compradores internacionais no
150
anos anteriores, exceto em 2020 explicado pelo surto de Covid-19. Além mercado. Com base nos números do INE, a JLL prevê que a proporção de
dos factores macroeconómicos, regulamentações locais como o pacote 100 compradores internacionais no número global de vendas atinja os 8%,
Mais Habitação, o fim do programa Golden Visa e o anúncio da extinção 50 com o volume de vendas a representar 13% do total. Isto indica uma
do regime fiscal dos RNH contribuíram para o aumento da turbulência tendência de crescimento em relação a 2022 e representa a maior
0
no mercado. A incerteza geralmente não conduz a um mercado proporção desde 2019.
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Milhares
imobiliário próspero.
FONTE: INE
Os ajustamentos em curso no mercado residencial são uma resposta
Nova Habitação

natural a um ambiente macroeconómico mais desafiante. Um dos Peso da Demanda Internacional
indicadores desta desaceleração do mercado é a diminuição do Estoque de Crédito Habitação e Hipotecas
número de avaliações imobiliárias para hipotecas habitacionais. Novas Hipotecas conduzido por Peso
Desde 2018, com exceção de 2020 devido ao surto de Covid-19, tem Renegociações da Demanda Internacional em
25.000 110.000 unidades vendidas

havido um aumento consistente no número de avaliações. No
entanto, em 2023, foi registada uma contracção de 15%, marcando a
20.000 100.000 5.7% 5.3%5.4%6.4% 7.6%
primeira descida em vários anos, reflectindo uma contracção da
procura na aquisição de habitação. 15.000 90.000
Peso
da Demanda Internacional no
Habitação volume de vendas
Além disso, o stock de crédito à habitação registou uma descida de 1% pela 10.000 Crédito
Estoque
10.4% 9,8% 10.3%11.4%12,7%

primeira vez em 5 anos. Em contrapartida, houve um aumento de (€ milhões)
5.000
aproximadamente 25% nas novas hipotecas habitacionais. No entanto, é
importante referir que estes novos créditos à habitação também incluem
0
renegociações de crédito. Segundo o Banco de Portugal, o crescimento dos
2023 (e)
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Novo
2019
2020
2021
2022
novos empréstimos à habitação é impulsionado pelas renegociações e deverá Empréstimos à habitação
(€ milhões)
quadruplicar desde 2022, devido ao aumento das taxas de juro e às novas
Novos empréstimos habitacionais
regras do Governo relativas ao crédito à habitação. FONTE: Banco de Portugal Estoque de Crédito Habitação FONTE: Estimativa do INE e JLL para 2023
21 MERCADO 360º2023/2024
4
Mercado Residencial
Volume de Vendas e Quantidade de Unidades Vendidas por Trimestre
Número

Unidades vendidas
(milhares)
9.000
50
Diminuir
8.000
7.000 45
Resiliência de preços
no número 6.000
5.000
40
35
Em meio ao mercado
e volume de vendas 4.000 Ajustamento

3.000
2.000
1.000
O ajustamento do mercado acima mencionado manifestou-se numa Apesar da turbulência e dos ajustamentos do mercado, os preços continuam a sofrer
0
diminuição tanto na quantidade como na magnitude das vendas de imóveis pressões ascendentes. Isto contrasta com a tendência observada nos países da zona
4º trimestre de 2023 (e)

1º trimestre de 2021
Vendas
residenciais. De acordo com a estimativa da JLL, o volume de vendas deverá Volume euro e na União Europeia, onde os preços se ajustaram 2,1% e -1% em termos
(milhares)
situar-se entre 27.000 e 28.000 milhões de euros até ao final de 2023, com um homólogos, respetivamente. Embora a taxa de crescimento seja mais lenta, os
total de 137.000 unidades vendidas. Isto representa um reajuste anual de 12% preços continuam a aumentar tanto para as unidades novas como para as
FONTE: INE

no volume de vendas e uma diminuição de 20% no número de unidades existentes. No geral, os preços tiveram um aumento de quase 8% no comparativo
vendidas, após um recorde em 2022. anual. Isto pode ser atribuído a uma suboferta estrutural de habitação, combinada
com uma procura robusta que ultrapassa o stock disponível para venda.
Índice de preços da habitação e alterações trimestrais
No entanto, é importante notar que o ajustamento do mercado ocorreu

250 15%
principalmente entre o último trimestre de 2022 e o primeiro semestre de Uma tendência semelhante também é visível nos preços dos aluguéis, que
2023. Curiosamente, os números do terceiro trimestre sugerem um ligeiro 200 12% têm crescido em ritmo acelerado. Nos últimos anos, as rendas ultrapassaram
aumento, potencialmente indicando que o mercado atingiu um ponto de o crescimento anual de dois dígitos, situando-se nos 10,5%. Isto resulta da
150 9%
estabilização tanto pelo número quanto pelo volume de vendas. disponibilidade restrita de imóveis arrendados e do aumento da procura
100 6% resultante de restrições de acessibilidade no mercado imobiliário.
50 3%
0 0
Casa Preços de venda
Índice de Preço Trimestral
Mudar
FONTE: INE Alteração trimestral do preço de venda
Índice de preços de casas
22 MERCADO 360º2023/2024
4
Mercado Residencial
Av. Liberdade
Lisboa 10.500€ - 11.000/m2
EIXO NORTE/SUL
VASCO
DA GAMA Chiado/Príncipe Real
PONTE
10.000€/m²
Av. Novas
7.500€ - 8.000/m2
Lapa/Estrela
7
C1
A2/SUL

/I
IL
ALGARVE
CR
7.500€ - 8.000/m2
PARQUE
Lisboa continua a crescer em atratividade para fins de investimento e DAS NAÇÕES
TELHEIRAS Zona Histórica
como destino de vida. A cidade está classificada ao lado de grandes 7.500€/m2
Av. Marechal Gomes da Costa
2ª Circular
capitais como Milão ou Madrid no seu potencial de investimento em AREEIRO Campo de Ourique
diversos setores, entre os quais o residencial. OLIVAIS 7.000€ - 7.500/m2
2ª Circular
CAMPO GRANDE /
ALVALADE
AMADORA
CAMPO
Restelo/Belém
PEQUENO 7.000€/m2
Apesar disso, a cidade também registrou um ajuste na dinâmica do mercado,
Beira-rio
com uma queda no número de unidades vendidas ao longo do ano. Novos
AVENIDAS NOVAS
6.500€ - 7.000/m2
lançamentos em boas localizações, bem desenhados e com preço justo IC19
SETE RIOS /
C. Grande / Alvalade
ganharam força e os níveis de absorção têm sido bastante positivos. As PÇ BRAÇO DE PRATA /
6.500€ - 7.000/m2
17
DE ESPANHA
C
MARVILA
/I
BENFICA
IL
pequenas tipologias estão a ganhar um impulso adicional neste
CR
Parque das Nações
COLINA
enquadramento de mercado. DE SANTANA 6.500€ - 7.000/m2
gu iar MARQUÊS
OEIRAS
CASCAIS Av. Joaq
uim
de A DE POMBAL
Alcântara/Junqueira
A5 6.000€ - 6.500/m2

Apesar disso, os preços mantiveram a tendência ascendente devido ao desequilíbrio RIO Tejo
AV. LIBERDADE
CAMPO DE OURIQUE / HISTÓRICO
entre a oferta e a procura. Em média, a cidade está registrando um aumento de c.

AMOREIRAS RATO ZONA Braço de Prata / Marvila
6.000€/m2
CRIL/IC17
Av. da Ponte
2,2% face ao período homólogo e os preços das novas unidades registam um novo Monsanto PAPAI NOEL
APOLONIA
ALGÉS Colina de Santana
crescimento devido à mudança para a qualidade da nova oferta.
CHIADO / TERREIRO 6.000€ - 6.500/m2
LAPA/ESTRELA PRÍNCIPE REAL DO PAÇO
ALCÂTARA /
Sete Rios/Pr. de Espanha
OEIRAS
CASCAIS
JUNQUEIRA CAIS
DO SODRÉ
6.000€ - 6.500/m2
BELÉM/RESTELO ZONA BEIRA-RIO
Telheiras/Lumiar
25 DE ABRIL 5.000€ - 6.000/m2
LISBOA MERCADO ALTO DE LISBOA PONTE
A2/SUL
ALGARVE Benfica/Laranjeiras
Preço médio de venda Preço médio de venda
5.000€ - 6.000/m2
+4.600 +2,2% €8.000-1,5%

Olivais
4.000€ - 4.500/m2
por m² ei por m² ei
Estoril/Cascais
Preço Médio de Venda da Unidade Nova Preço Médio de Venda da Unidade Nova 8.000€ - 10.500/m2
LISBOA
+4.7%
Oeiras
€6.600
por m² ei
€ 10.800+1.6% por m² ei
5.500€ - 6.000/m2
PREÇOS DE VENDA PRINCIPAIS
FONTE: CI/SIR (dados provisórios) FONTE: JLL
23 MERCADO 360º2023/2024
4
PORTO
Res.
Mercado Ideial MOREIRA A41
IC1
Pou para
N
PREÇOS DE VENDA PRINCIPAIS
13
MAIA
N14
1
PERAFITA
E1
A4
A3
VALONGO
LEÇA
LEÇA
DO BÁLIO
Foz do Douro/Aldoar

DA PALMEIRA
7.500€/m2
E1
ERMESINDÉ
Portem crescido em atratividade de forma sem precedentes nos últimos A4 A4

Centro/Zona Histórica
Rua de Recarei
paco 7.000€/m2
N13
A2
anos. Os preços residenciais têm sido resilientes com o reajuste de
8
SÃO MAMEDE
eupreços devido ao contexto e à redução do número de unidades DE INFESTA

Campo Alegre / Massarelos
Av. de Fernando Magalhães

então
N12 6.000€/m2
não
euvendidas. Novos desenvolvimentos registaram uma elevada adesão ao MATOSINHOS
E1
Matosinhos Sul
mãeRmercado, uma vez que a oferta ainda é escassa. MATOSINHOS N12
ASPRELA
SUL
5.500€/m2
A20
ALDOAR PRELADA / CONSTITUIÇÃO
Boavista/Pinheiro Manso
O
PINHEIRO Rua da Constituição
ANTAS
O mercado da Área Metropolitana do Porto também tem crescido em MANSO
5.000€/m2
A1
Aveni Rua Egas Moniz
da da
Boavi
gprofundidade com projetos de grande escala para os segmentos médio e médio-
grande
sta
Gaia Mar
FOZ
óalto surgidos em localidades locais que oferecem novos produtos residenciais de
segundo
DO DOURO
CAMPO ALEGRE CENTRO DA CIDADE /
BONFIM/
CAMPANHÃ 4.500€/m2
emelevada
r
MASSARELOS
qualidade a preços acessíveis como é o caso da Maia, Matosinhos e Vila a
ZONA HISTÓRICA
Matosinhos/Leça
RIO DOURO
Não
vde Gaia. 4.000€/m2
Gaia Rio / Gaia
Av. da República
4.000€/m2
GAIA RIO OLIVEIRA
DO DOURO
PrieuAs localidades da cidade do Porto como a Baixa/Zona Histórica, Foz do ro /

Rua da Bélgica GONDOMAR
A1
A44 Antas / Prelada / Constituição / Asprela
Fazervocê
GAIA MAR
Aldoar, Campo Alegre / Massarelos têm demonstrado notável facilidade GAIA
4.000€/m2
aumentar nos preços médios (1.000€/m2 num ano) aumentando a Bonfim/Campanhã
oi h- posicionamento final dos bairros. Zonas como Boavista heiro IC2 4.000€/m2
/PinManso, Bonfim / Campanhã, Matosinhos Sul também continuaram a FONTE: JLL
A44
vigaristaganhar atractividade confirmada pelo aumento dos preços de raiva
Aveem 500€/m2.
OCEANO ATLÂNTICO
PORTO MERCADO ALTO DO PORTO
Preço médio de venda Preço médio de venda
+3.000
por m²
-4.1%
ei
€5.300 -3,0%
por m² ei
Preço Médio de Venda da Unidade Nova Preço Médio de Venda da Unidade Nova
FONTE: CI/SIR (dados provisórios)

€4.100
por m²
-1.4%
ei
€6.500 -0,7%
por m² ei
24 MERCADO 360º2023/2024
4
Mercado Residencial
Panorama
Olhando para 2024, as assinaturasmudanças significativas
não são previstas no re mercado lateral.

A contínua escassez de o fornecimento é esperado
produtos persiste, levando a umaindo desequilíbrio

entre oferta e redução mando. No entanto,
com melhorias na paisagem macroeconômico
e uma suavização, espera-se das taxas de juros,
que o mar resulte ket irá estabilizar,
potencialmente em um aumento em ambos
número e volume de s cervejas de residencial
unidades por final de 2024.
Ainda existem oportunidades inexploradas no sector residencial. mercado.

eu

Há necessidade de diversificação direccionada e de projectos de
grande dimensão para dar resposta à parte da procura que ser
actualmente não é atendida no mercado. Estas oportunidades Ross
existem em todo o espectro da procura, desde o segmento mentos,
acessível até ao segmento topo de gama e em várias zonas. Isto escala ge
cria espaço para grandes desenvolvimentos e modernizações de lly, em
ativos existentes. Além dos termos da procura internacional, 2024 t do fim
testará o impacto do programa Golden Visa e das mudanças na estou no
atratividade do registo RNH deste mercado-alvo.
Não se espera que os preços diminuam em 2024, principalmente devidovocê vai

à natureza estrutural do desequilíbrio entre oferta e procura. prevê-se Esse
que o desequilíbrio persista num futuro próximo, e que é pouco gato
provável que ocorra uma reviravolta significativa em breve, espera-se . No entanto,
que os aumentos de preços sejam menores, e que haja ajustamentos você é algum
nos preços em áreas com menor pressão de procura. claro.
25 MERCADO 360º2023/2024
Ó5º

Desenvolver operação
Marca et

26 MERCADO 360º2023/2024
5
Mercado de Desenvolvimento
A VIDA
2023 em resumo SETOR,
HOTÉIS
2023 & LOGÍSTICA
NÚMERO
CONTEXTO ADVERSO ATIVOS

DE HABITAÇÃO
PARA DESENVOLVIMENTO CONCLUSÕES CASA conquistar o mais alto
nível de interesse
É O MAIS ALTO CONCLUSÕES
com a subida das taxas de juro, o
aumento dos custos financeiros, a
imprevisibilidade das estratégias de
saída dos ativos comerciais e o
AO LONGO DA ÚLTIMA
10 ANOS
22.000 LONGO PRAZO
comportamento de esperar para ver (Estimativas da JLL baseadas no INE, COMPROMISSO DE
por parte de alguns players até o terceiro trimestre de 2023) CAPITAL INTERNACIONAL
mas ainda atrás do
53.000
para grandes projetos de uso misto
ciclo anterior VS com uma estrutura de
(ciclo anterior até o terceiro trimestre de cada ano)
Apesar do desenvolvimento entre 5 a 10 anos
UNIDADES LICENCIADAS
desafiante
HÁcontexto + 5%
1,5%

FOI VÁRIOS ei O AUMENTO EM
TRANSAÇÕES 50.000
Estrutural duradoura CUSTOS DE CONSTRUÇÃO
escassez de oferta em VS DEMOROUano, outubro de 2023
TOTALIZANDO
2023
(unidades/ano pré-crise financeira)
devido a uma diminuição
+200.000m²
todos os setores imobiliários
e alto volume nas despesas materiais

demanda dos usuários finais É O MELHOR ANO
DO BRUTO mas
CONSTRUÇÃO
transformar os holofotes no DESDE 2013
setor de desenvolvimento
ÁREA embora atrás
houve um aumento
simultâneo
os valores registados na
85%
das quais
nos custos trabalhistas ao
mais do que são para residência pré-crise financeira
longo do ano
desenvolvimento
DESENVOLVIMENTO Contexto desafiador e duradouro Apetite de promotores e investidores, Expectativas sobre o Urban Simplex e sua capacidade de Lançamento esperado dos primeiros Atratividade crescente de algumas
MERCADO que pode continuar a aumentar a uma vez que os fundamentos do ser um gamechanger nos procedimentos de projetos BtR de grande escala em cidades secundárias com dinâmicas e
PANORAMA pressão sobre o valor da terra mercado permanecem robustos licenciamento e na burocracia de projetos urbanos Portugal, em Lisboa e Porto fundamentos mais fortes
27 MERCADO 360º2023/2024
5
Melhoria
no Quântico

de Novo Fornecimento
mas ainda ficando aquém

Unidades Concluídas e Licenciadas
O ambiente de desenvolvimento desfavorável persistiu em 2023, alimentado pelo Em 2023, houve um marco significativo com o maior número de Número
de Unidades
aumento das taxas de juro, pela escalada dos custos financeiros, pelas estratégias de unidades concluídas na última década, totalizando aproximadamente
saída incertas para activos comerciais e por uma abordagem cautelosa por parte de 22 mil unidades. No entanto, é importante notar que isto representa 35.000
certos intervenientes no mercado. Apesar destes desafios, foram inúmeras as um aumento modesto em relação ao ano anterior e fica
transações ao longo do ano, totalizando mais de 200 mil m2 de área bruta de consideravelmente abaixo da média do ciclo imobiliário 2003/2013, que
30.000
construção, sendo 85% dedicados a empreendimentos residenciais. A persistência da registou uma média anual de 53.000 unidades.
50
oferta estrutural em todos os sectores imobiliários, aliada a um elevado volume de
40

25.000
procura por parte dos utilizadores finais, coloca a tónica directamente no Uma tendência semelhante também pode ser observada no número de unidades
desenvolvimento. licenciadas, que, embora superior aos anos anteriores, ainda não consegue satisfazer os 30
níveis de procura existentes. 20.000 20

Além disso, o capital internacional no mercado português procura 10
ativamente oportunidades de investimento e demonstra um A taxa de crescimento manteve-se relativamente modesta tanto para a
15.000 0
compromisso com projetos de longo prazo, particularmente em conclusão como para o licenciamento de unidades quando comparada com
- 10
empreendimentos de uso misto de alta qualidade. Esta tendência anos anteriores, indicando que a oferta de novas propriedades
10.000 - 20
fortalece ainda mais a reputação e atratividade do mercado. Entre os provavelmente continuará a ser limitada no futuro próximo.
vários sectores, o sector de habitação, hotelaria e logística surgiram - 30
como áreas particularmente atractivas para investimento com Unidades Concluídas 5.000 - 40
potencial significativo. Unidades Licenciadas
Taxa de crescimento concluída de unidades Crescimento

0 Avaliar
Taxa de crescimento licenciado de unidades
(%)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
FONTE: INE
28 MERCADO 360º2023/2024
5
Índice de preços de casas

Supera a Construção
E índices de consumo

Novos Preços Unitários e Custos de Construção e
Índice de Preços ao Consumidor
8. 20% 7,56% 10.58% 7.04% 5.4%

2. 31% 1,98% 8,71% 10,95% 1,8%
0. 44% - 0,23% 2,74% 9,60% 2.3%
2018/2019 2019/2020 2020 / 2021 2021 / 2022 2022/3º trimestre de 2023
Depois de um período em 2022 marcado pelo aumento dos custos de construção,

2023 assistiu a uma inversão desta tendência ascendente. Com base nos dados mais
recentes, os custos de construção diminuíram 7,4% em novembro de 2023 em

comparação com o ano anterior. Esta diminuição é motivada principalmente por uma 150
queda significativa de 14,3% nos preços das matérias-primas, enquanto os custos
145,17
laborais registaram um ligeiro aumento de 1,9% no mesmo período.
128.12
Vale a pena mencionar que, embora o índice de preços da habitação, o índice da
120
construção e o índice do consumidor tenham apresentado uma tendência
115,47
ascendente, o índice de preços da habitação tem ultrapassado consistentemente
os outros dois. No entanto, é importante sublinhar que a taxa de crescimento
Índice de Preços de Casas Novas Unidades
diminuiu sensivelmente ao longo de 2023 para os três indicadores.
Novas Unidades Habitacionais
Índice de Custos de Construção
90
Índice de Preços ao Consumidor
Índice
FONTE: INE (a análise da JLL assume o 4º trimestre de 2018 como Índice=100)
29 MERCADO 360º2023/2024
5
Panorama
Não são esperadas grandes mudanças no sector de editado em 2024 para o
desenvolvimento, uma vez que a situação macroeconómica colocao texto perdurará.

uma pressão adicional sobre a economia e, principalmente, sobre o setor de desenvolvimento
valor da terra. Mesmo assim ss, apetite de

investidores e desenvolvedores tenderãoo permanecerem elevados
à falta de oferta em toda a demanda do como setores, o robusto
mercado e aos preços ascendentes nos sustentar o mercado

fundamentos. Prevê-se também alguns flexibilização do projeto
custos de financiamento a par da redução e n nas taxas de juros

dos custos de construção que poderão através da pressão sobre
o de setor de desenvolvimento.
A ferramenta Urban Simplex pode ser uma ferramenta para agilizar o um

licenciamento de planeamento urbano e reduzir a burocracia, mas não estão formiga

previstas mudanças significativas em 2024. Tanto o serviço público como as
entidades privadas necessitarão de tempo para se adaptarem e alinharem os eir

procedimentos e processos.
Após o adiamento dos projetos Build to Rent (BTR) dos últimos anos, sobre o
existem perspectivas de que os primeiros projetos sejam realizados em lançado
2024 em Lisboa e no Porto. Ambos os municípios têm estado activos noestou bastante
combate à crise de acessibilidade à habitação, promovendo o programa anel
de habitação a preços acessíveis. Como o mercado é robusto, existe umaEu sou
oportunidade inexplorada neste segmento principal. mercado
Cidades secundárias com fundamentos de mercado favoráveis ré

começam a atrair a atenção de investidores e a se desenvolver. Essa pessoa.
tendência reflete um desejo de diversificação geográfica e de exploração e

de oportunidades em mercados que não estejam superaquecidos como como
as cidades principais.
30 MERCADO 360º2023/2024
Ó6º

ce
Oficial
março ceto

31 MERCADO 360º2023/2024
6
Mercado de escritórios
2023 em resumoASSUMIR
GRAVADO
2023
ESCRITÓRIO PRIMEIRO
DO MAIS BAIXO ALUGUEIS SÃO

TENDENDO
NÍVEIS EM 2023 VOLUME DE ABSORÇÃO
PARA CIMA
EM LISBOA

enquanto no Porto a LISBOA com um ajuste adicional
de 1€ feito nas zonas CBD
absorção tem
sido comparável 120.500m² de ambas as cidades
para anos anteriores -60% ALUGUEL PRINCIPAL

(ei)
MENOR ABSORÇÃO 195.000m² LISBOA €28/m²
NÍVEIS EM LISBOA
€19/m²
Média de absorção nos últimos 5 anos
principalmente devido à falta de PORTO

grandes transações ao longo do ano,
apesar do interesse de várias PORTO
empresas em atualizar e realocar as
50.050m² AUMENTANDO
-14%
suas instalações de escritório

TAXA DE DESOCUPAÇÃO
(ei) POR TODO

ALTA QUALIDADE
62.000m² ZONAS COM O ANO
ATIVOS EM PRIME PORTO Média de absorção nos últimos 5 anos ESTADO DA ARTE em grande parte impulsionado
OS LOCAIS SÃO EXPERIENTE MAIS ALTO ESPAÇOS DE ESCRITÓRIO pela desocupação de edifícios
MÉDIA OCUPADA E EXCELENTE obsoletos

DESEMPENHO SUPERIOR COMODIDADES PRÓXIMAS
ÁREA POR NEGÓCIO
O MERCADO em relação ao ano passado,
LISBOA
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
9.3%
enquanto os ocupantes procuram
com a maior ocupação experiência
espaço atualizado alcançando quase8.000 m²
8.6
o aluguel mais rápido
na Zona 1 CBD-Boavista 2023
Atualizações VS %
2022
ESCRITÓRIO
O compromisso ESG, a evolução das práticas de Os níveis de ocupação em 2024 deverão estar alinhados As rendas prime continuarão a apresentar uma Existem quase 330.000 m2 de novos escritórios em
trabalho e a atração e retenção de talentos são com a média dos últimos 5 anos mostrando uma tendência globalmente ascendente, à medida que a preparação para 2024 e 2025, mas destes, mais de
MERCADO
fatores-chave para as empresas reavaliarem suas recuperação a partir de 2023 principalmente devido ao oferta que satisfaz as necessidades da procura 40% estão pré-arrendados ou em desenvolvimento
PANORAMA premissas e revigorarem a dinâmica do mercado aumento da área média das transações entra no mercado a um ritmo lento para ocupação própria.
32 MERCADO 360º2023/2024
6
Lisboa
EIXO NORTE/SUL
VASCO
DA GAMA
PONTE
CBD principal

Z1
7
C1
A2/SUL
I
L/
ALGARVE
I
CDB
CR
ORIENTE
Z2
Nova zona de escritórios
TELHEIRAS 2ª Circular
Av. Marechal Gomes da Costa Z3
PONTINHA CAMPO GRANDE
Zona Histórica e Ribeirinha
OLIVAIS Z4
2ª Circular
AMADORA Parque das Nações

Z5
BENFICA AREEIRO Corredor Oeste
CAMPO
Z6
PEQUENO
IC19 Outras Zonas
PÇ Z7

DE ESPANHA BRAÇO DE PRATA /
IC
17 SALDANHA MARVILA
L/
I
CR
r MARQUÊS
guia
de A DE POMBAL
OEIRAS a quim
CASCAIS Av. Jo
A5
AMOREIRAS RATO AV. LIBERDADE
RIO Tejo
ALFAMA
CRIL/IC17
Av. da Ponte
Monsanto PAPAI NOEL
APOLONIA
ALGÉS
CHIADO TERREIRO
DO PAÇO
ESTRELA
OEIRAS CAIS
CASCAIS BELÉM DO SODRÉ
25 DE ABRIL
PONTE
A2/SUL
ALGARVE
33 MERCADO 360º2023/2024
6
3%
4% 15
Lisboa
%
Não divulgado
Preocupação Novo
7%
Nova Empresa
Ocupação
27%
Expansão
96% 85% 64%

O ano de 2023 colocou desafios ao mercado de escritórios de Lisboa. A ocupação de Evolução da absorção
escritórios atingiu aproximadamente 112.500 m2, quase 60% abaixo do nível de 2022, Imediato* Existir Mudança
marcando um dos níveis mais baixos dos últimos anos. No ano anterior, a ocupação 300 195.000
Média de 5 anos 272.000 * Ocupação dentro de 6 meses
de escritórios ultrapassou os 270 mil m2, estabelecendo um máximo histórico e
250
evidenciando a queda substancial.
6%
24%
200
Estado / Europa e Associações
A maior transação em 2023 foi a ocupação de cerca de 5,7 mil m²
situados no Corredor Oeste (Z6). Isto contrasta com 2022, onde as 5
150
112.500
6% TMT e utilitários
principais transações foram superiores a 10.000 m2, enquanto em Consumindo Bens
100
77.800
2023 variaram entre 3.200 e 5.700 m2, influenciando a área total
50
8%
ocupada. Serviços financeiros
0 8% Assumir
A Zona Nova de Escritórios (Z3) apresentou o maior volume de absorção
m² Outros serviços por setor 16%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023

(23%), com uma área média de 1.089 m2. A transação de destaque nesta (milhares) Farmacêutica e Saúde
zona foi a ocupação de 4.130 m2 na Torre H nas Torres de Lisboa. O Z6 9%

Construção e Imobiliário
(Corredor Oeste) e o Z5 (Parque das Nações) seguiram de perto,
13%
representando cada um cerca de 21% da absorção total anual. Absorção por zona 10% Serviços da empresa
desde 2019 Consultores e Advogados
80
O sector “TMTs & Utilities” liderou a ocupação de escritórios em Lisboa 70
(24%), seguido do sector “Farmacêutico & Cuidados de Saúde” (16%). Mais 60
de 85% dos negócios consistiram em arrendamento de ocupações, 50

40
reflectindo a tendência contínua de arrendamento de espaços em vez de
30
compra.
20
10
O principal motivo da ocupação foram as empresas que buscavam escritórios 0
de melhor qualidade, sustentáveis e mais eficientes, resultando em relocação. m²
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
No entanto, também houve novas empresas a entrar no mercado de Lisboa, (milhares)
ocupando uma área total superior a 7.000 m2. CBD principal CDB Nova zona de escritórios Histórico Parque das Nações Corredor Oeste Outras Zonas
Z1 Z2 Z3 & Zona Ribeirinha Z5 Z6 Z7
FONTE: JLL/LPI Z4
34 MERCADO 360º2023/2024
6
Lisboa

No final de 2023, o stock de escritórios em Lisboa ascendia a O mercado viu a adição de 42.000 m² de espaço de escritórios em cinco
Exeo Aura PRINCIPAL
4.441.000 m2. A Zona 1 registou a redução mais significativa no novos edifícios. Alguns desenvolvimentos notáveis incluem o
16.800 m² PROJETOS
espaço de escritórios devido aos edifícios em remodelação. Por Torre K na zona 5 (Parque das Nações), com 13.900 m2 de área, e o Parque das Nações Z5 CONCLUÍDO
outro lado, a zona 5 testemunhou o maior afluxo de novos edifício Aura no Complexo EXEO, com 16.800 m2. Olhando para o EM 2023
espaços de escritórios durante o mesmo período. futuro, há um pipeline total de aproximadamente 250.000 m²
atualmente em construção. Deste gasoduto, 40% já se encontra pré- Torre K
arrendado ou ocupado pelos proprietários. 14.000 m²
Parque das Nações Z5
Novo fornecimento e gasoduto em construção
12%

12%
CBD principal
Outro
150 Zonas
Z1
135.500
Z7 Campus Oriente Verde
118.200 21% 41.000 m²
120 114.300
23% CDB
Z2
Outras Zonas Z7
Ocidental
90 Estoque Existente
Corredor PRINCIPAL
por zona
Z6 PROJETOS Exeo Eco
60 SER 21.500 m²
CONCLUÍDO
12% EM 2024
Parque das Nações Z5
30 11% Nova área de escritórios
parque Z3 República 5
0 das Nações 9%
Z5 Histórico
11.200 m²
m²
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
& Zona Ribeirinha CDB Z2

(milhares)
Z4
Novo fornecimento
Gasoduto em construção
FONTE: JLL/LPI
35 MERCADO 360º2023/2024
6
Lisboa
TOP 5
OCUPAÇÃO
OFERTAS 5.683 m²
A dinâmica da procura no mercado de escritórios resultou num aumento da Evolução do Aluguel Prime Corredor Oeste Z6

Farmacêutica e Saúde (arrendamento)
taxa de vacância, que atingiu 9,3% no final do ano. O Corredor Oeste (Z6) tem a
maior taxa de vacância, 19,5%, principalmente devido à liberação de espaços de
€/m²/mês
28
escritórios pequenos e desatualizados que lutam para atender às necessidades
atuais da demanda.
30
€
Z1
25
Dada a escassez de ativos de escritórios que cumpram as práticas ESG e a Z4€23
Z2€23 Exeo Lumnia Torres de Lisboa - H
melhoria da qualidade dos novos empreendimentos de escritórios que entram
20
Z6€23 4.600 m² 4.130 m²
no mercado, as rendas prime têm sofrido uma pressão ascendente. Vale
Z5€20 Parque das Nações Z5 Nova zona de escritórios Z3
ressaltar que apesar do ano desafiador e do aumento da taxa de vacância, os TMTs e utilitários (aluguel) Farmacêutica e Saúde (alugar)
aluguéis médios também mantiveram o ritmo de alta. 15
Z6€16,5
2019
2020
2021
2022
2023
Espaço Colombo - Torre Ocidente
FONTE: JLL

Taxa de ocupação vs taxa de vacância
Taxa de desocupação 3.860 m² 3.255 m²
(%) Parque das Nações Z5 Nova zona de escritórios Z3
300 10 Serviços da empresa (sublocação) Serviços financeiros (alugar)
8,5% 8,3%
9.3%
250 8 Taxa de Vacância por Zona
6,8% desde 2019
200 5,3% 6 19,5%
20
150 4
15
6,9% 8.4%
6.8%
100 10
5,0% 3.8%
50 5
Taxa de desocupação
0 Assumir 0
Assumir
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2020
2021
2022
2023
m² Taxa de desocupação
(milhares) (%)
CBD principal CDB Nova zona de escritórios Histórico Parque das Nações Corredor Oeste
Z1 Z2 Z3 & Zona Ribeirinha Z5 Z6
FONTE: JLL/LPI Z4
36 MERCADO 360º2023/2024
6
Porto
MOREIRA A41
IC1
N
13
MAIA
N14

1
PERAFITA
E1
A4
A3
VALONGO
LEÇA
DO BÁLIO
E1
LEÇA ERMESINDÉ
DA PALMEIRA A4 A4
Rua de Recarei
N13
CDB Boavista
A2
8
Z1 SÃO MAMEDE
DE INFESTA
Av. de Fernando Magalhães

CBD Centro da cidade N12
MATOSINHOS
E1
Z2
MATOSINHOS ASPRELA
N12
ZEP (Zona Empresarial do Porto) Z3 SUL
A20

Rua da Constituição
Oriental Aven ANTAS
A1
ida da
Z4
Boavi
sta
Outras Zonas Porto FOZ BOAVISTA

BONFIM/
Z5 DO DOURO
CENTRO DA CIDADE /
CAMPANHÃ
ZONA HISTÓRICA
Matosinhos
RIO DOURO
Z6
Maia
Av. da República
Z7 OCEANO ATLÂNTICO
OLIVEIRA
DO DOURO
Rua da Bélgica GONDOMAR
GAIA
Vila Nova de Gaia
A1
A44
GAIA MAR
Z8
Fora da cidade
Z9
IC2
A44
37 MERCADO 360º2023/2024
6
Porto
A ocupação de escritórios no Porto ascendeu a 55.050 m2, representando um A procura por espaços de escritório foi impulsionada principalmente por
decréscimo de 14% face ao período homólogo. No entanto, este valor está empresas do sector de TMT's e Utilities. Dos 64 negócios cadastrados,

alinhado com o volume médio observado nos últimos 3 anos. A adesão foi aproximadamente 36 foram deste setor, representando 30% da área total
distribuída uniformemente ao longo do ano, com cerca de 50% registada em ocupada. A relocação foi o principal motivo citado pela maioria das
30%
cada semestre. empresas para sua ocupação.
1% TMT e utilitários
Entre as áreas mais procuradas, destacou-se o CBD Boavista (Z1), Farmacêutico
Ocupação & Saúde
com cerca de 15.800 m2 de escritórios ocupados, representando
32% do total. A área média ocupada nesta área foi de 686 m2. De 21% 35% 7% 3%
referir que uma empresa de coworking foi responsável por quase Preocupação Novo
Não divulgado Serviços financeiros
26%
8.000 m2 do espaço total ocupado no CBD Boavista.
9% 3% Outros serviços
Oferta Consumindo Assumir
Bens por setor
7%
Empresa
Evolução da absorção 79% 65% 84% Serviços
Imediato* Existir Mudança 13%

80 17%
76.200 * Ocupação dentro de 6 meses Construção
Consultores
70 62.000 & Imobiliária
& Advogados
Média de 5 anos
60 Absorção por zona
desde 2019
50 50.050
25
40
20
15.800
30 9.800
15 7.800
8.800
20 10 1.300 2.200 1.900
2.400
10 5
0 0
2021
m²
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2018
2019
2020
2021
2022
2023
m² (milhares)
(milhares)
CDB Boavista CBD Centro da cidade ZEP (Porto Oriental Outras Zonas Matosinhos Maia Vila Nova Fora da cidade
Z1 Z2 Zona Comercial) Z4 Porto Z6 Z7 de Gaia Z9
Z3 Z5 Z8
FONTE: JLL/LPI
38 MERCADO 360º2023/2024
6
Porto COB
7.820 m² Companhia dos Caulinos
Em 2023, entraram no mercado do Porto 40.000 m2 de escritórios CDB Boavista Z1
TMT e utilitários
2.560 m²
novos/remodelados, destacando-se D.M2 e ICON Offices Civilria com Matosinhos Z6

uma área combinada de 26.500 m2. Atualmente são 120 mil m² em Construção e Imobiliário
construção, com aproximadamente 40% previstos para conclusão TOP 5
em 2024.
Escritórios ICON - Civil
OCUPAÇÃO
OFERTAS
5.650 m²
ZEP Z3
Consultoria e Advogados
As rendas prime no Porto também
Porto Business Plaza - Fase I
registou uma tendência ascendente.
2.050 m²
A renda prime no CBD Boavista tem CBD Centro da cidade Z2
Outros serviços
registrou um recorde Lionesa 5
4.300 m²
de 19€/m²/mês Matosinhos Z6
Serviços financeiros (alugar)

Evolução das rendas Prime no Porto
€/m²/mês METYIS - Fase II

20
€19 Escritórios ICON - Civil
6.500 m²
Fora da Cidade (Gondomar) Z9
Z1
13.400 m²
Z2€17 ZEP Z3 PRINCIPAL
Z6€16 PROJETOS Centro de escritórios Noto
15
Z3€16 SER 6.400 m²
Z4€15 CONCLUÍDO Matosinhos Z6
Z8 €13 D.M2 PRINCIPAL EM 2024
Z7 €13 13.100 m² PROJETOS
Z5 €12 CDB Boavista Z1
Z1 CONCLUÍDO Boavista 253
EM 2023 5.500 m²
10
Z1
2019
2020
2021
2022
2023
CDB Boavista
Matosinhos Sul
4.100 m²
Matosinhos Z6
FONTES: JLL, LPI
39 MERCADO 360º2023/2024
6
Investimento
ESCRITÓRIO
INVESTIMENTO
REPRESENTA 10
MERCADO
%

APENAS
COMPARTILHAR
Em 2023, o mercado de escritórios registou um Evolução do volume de investimento em escritórios Evolução dos rendimentos principais
investimento modesto de aproximadamente 159 milhões de
euros, um dos valores mais baixos registados na última
década. Isso representa uma participação de mercado de

8
1200
apenas 10%. A baixa liquidez neste segmento,
juntamente com um aumento no risco percebido e um
descompasso nas expectativas entre os compradores 1000 885 milhões de euros 7
7h00%

Média de 5 anos LISBOA
e vendedores, ajudem a explicar esse número. O
tamanho médio do ticket de investimento em 2023 foi 800 6
aproximadamente 10 milhões de euros. 5,25%

600 5
PORTO
400 4
O mercado foi influenciado pelo contexto de subida das taxas de juro e de
redução da liquidez, o que levou a uma expansão das prime yields ao longo
200 3
do ano. Estas taxas de rendibilidade aumentaram 75 pontos base desde o
final de 2022, atingindo 5,25% no final de 2023.
0 2
2019
2020
2021
2022
2023
2019
2019
2020
2021
2022
2023
Milhões %
FONTE: JLL
40 MERCADO 360º2023/2024
6
Panorama

Em termos de perspectivas para 2024 , a demanda por
espaços de escritórios espera-se ser robusta, com a
um volume de absorção em linha com média de ressentir
os últimos anos. Isso representaria uma recuperação
em comparação com 2023. O assim fundamentos da tampa
do mercado português vai continuar a

atrair internautas empresas internacionais.
A contínua diminuição da procura de edifícios de escritórios obsoletos ases

continuará a impulsionar a reabilitação de edifícios de escritórios, sim,
g no

principalmente em zonas centrais. Os proprietários estão cada vez mais
focados na reabilitação dos seus ativos para atrair ocupantes e satisfazer os veja o
requisitos da procura, particularmente em termos de critérios ESG ria.
O compromisso ESG, as estratégias de trabalho híbrido e a retenção e tração

retenção de talentos continuarão a ser os principais impulsionadores da. Prêmio
procura em 2024. Os ativos, que demonstram a maior resiliência e baixong-termo
desempenho, continuarão a ser procurados pelos ocupantes. er.
À medida que a oferta de espaços de escritórios que entra no mercado se está com
alinha com as actuais exigências da procura, espera-se que os espaços prime os aluguéis vão
continuem a aumentar. Esta tendência é impulsionada principalmente pela e demanda

procura de espaços que atendam aos critérios ESG e estejam bem localizados, áreas
não apenas com acesso ao transporte público, mas também com uma serviços f
variedade de opções que melhorem a experiência geral dos funcionários.
41 MERCADO 360º2023/2024
Ó7º

Ret. tudo bem
março ceto

42 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo RESISTENTE MELHOR
RECUPERAÇÃO DO COMPRAS
2023 em resumo SETOR DE VAREJO CENTROS Embora o número de visitantes ainda
esteja atrasado, há um aumento notável
ancorado no boom do turismo DESEMPENHO SUPERIOR
na conversão de visitas em vendas reais, o
e na revitalização do na sequência do
comércio de rua e na 2023 pandemia
que impacta o desempenho geral

NO Apesar de um desafio renovação dos centros
desempenho positivamente
DEMANDA Ambiente macroeconomico comerciais dominantes VOLUME DE VENDAS

LADO
+ 10%
NÍVEIS DE ALUGUEL
PRIVADO
EXPERIMENTANDO UM
CONSUMO
ei
7
TENDÊNCIA DE CIMA
+ % CONTINUAR (e acima dos níveis de 2019) devido ao desequilíbrio
BdP anual (3º trimestre de 2023)
PARA AUMENTAR entre fornecimento e
PRIVADO enquanto o registro de poupança FUTEBOL demanda em todos
CONSUMO
6 - 9%
uma pressão descendente segmentos de varejo
CRÉDITO
1,5%
€130/m²
+
- 3% em relação a 2019
Melhor
Compras
OCUPAÇÃO
BdP anual (3º trimestre de 2023)
Centros + 8% anual

Aumentando o luxo
AVALIAR
Rua alta
90-100%
VAREJISTAS ESTÃO FOCADOS demanda dos varejistas
SOBRE A GARANTIA DA QUALIDADE principalmente em Lisboa

Varejo
ESPAÇO VAREJISTA + 8% em relação a 2019 Lisboa €140/m²
e são exigentes quanto à Desconto Chiado + 8% anual
localização e layout das instalações
€75/m²
crescimento dos varejistas
Porto
(alimentares e não
Diversidade de
Santa Catarina + 7% anual
alimentares) em locais urbanos
€13/m²
vestuário para casa
segmentos de varejo
Lojas conceito Estreia e expansão de varejistas Varejo Alimentar
Expandindo Conceitos de comida e bebida
no segmento de baixo custo, como Estar sozinho + 8% anual
como se tornando uma tendência
€12/m²
NORMAL.KIK.PEPCO
academia
clínicas para aumentar as vendas
TEDI.TIGRE.ALE HOP
Parques de varejo /
supermercados Lojas de conveniência através de uma experiência
Armazenagem + 9% anual
nova e pessoal abertura de diversas unidades de varejo
VAREJO Desempenho do mercado dependente Prevê-se que a atividade de leasing continue e Manutenção de prime Reposicionar Crescimento duradouro dos aluguéis
do comportamento do consumo ao cresça, embora os retalhistas sejam mais centros comerciais potencial para em todos os segmentos de varejo
MERCADO
longo do ano com algumas dificuldades exigentes quanto à localização e disposição desempenho e retorno desempenho inferior como fundamentos de mercado
PANORAMA no consumo privado das instalações. de apetite por esta classe de ativos ativos de varejo permanecer robusto
43 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo
Dominante Principal
O setor retalhista teve um dos melhores desempenhos em 2023. Apesar de
Centros comerciais

todos os desafios macroeconómicos, a recuperação do retalho após a
pandemia perdurou ao longo do ano, impulsionada pelo impulso do turismo, KPIs
pela revitalização do comércio de rua e pela renovação dos centros comerciais VOLUME DE VENDAS
10%
dominantes. centros.
+
anual (e acima dos níveis de 2019)
Demanda robusta apesar

FUTEBOL
6 9%
Desafios macroeconômicos
Consumo privado
para e evolução do crédito ao consumo privado
Apesar do clima macroeconómico desafiante, o consumo privado registou
%
ei
-3%
um notável crescimento homólogo de 7,2%, acompanhado por um
20

aumento correspondente de 1,5% no crédito ao consumo privado. No 50.000
entanto, ambos os indicadores registaram recentemente uma

40.000 10
desaceleração, coincidindo com um mínimo histórico de poupança desde
versus 2019
o início da era pós-Covid. 30.000 0
TAXA DE OCUPAÇÃO
90
20.000 - 10
100 %
Centros Comerciais Prime 10.000 - 20
estão tendo um desempenho superior

para
0
A resiliência da procura no setor retalhista teve um impacto positivo no seu €
8%
ALUGUEIS
(milhões)
desempenho. Os centros comerciais de primeira linha, em particular,
+
demonstraram uma forte resiliência e estão a registar um desempenho superior
Consumo privado(milhões) Mudança no Consumo Privado(%)
no rescaldo da pandemia. Embora o movimento ainda possa estar abaixo dos Crédito de Consumo(milhões) Alteração do Crédito ao Consumo(%)
níveis pré-pandemia, houve um aumento significativo na conversão de visitas ei

em vendas reais. Esta tendência está a reforçar o desempenho global do sector
retalhista.
FONTE: JLL FONTES: Banco de Portugal
44 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo

Os varejistas são Duradouro
bastante dinâmico Aluguel
e expandindo Crescimento
entre segmentos
A incompatibilidade entre oferta e procura está a impulsionar o aluguer prime em
O setor retalhista em 2023 registou um nível sustentado de atividade, todos os segmentos de retalho. Ao longo de 2023, os aluguéis aumentaram
com os retalhistas a colocarem uma forte ênfase na garantia de espaços impressionantes de 7 a 9%, ultrapassando os níveis pré-Covid.
comerciais de alta qualidade. Como resultado, tornaram-se mais

criteriosos em termos de localização e layout, visando garantir eficiência e
visibilidade, nomeadamente em localizações prime onde o stock Aluguéis Prime

disponível é escasso.
140€
150
130€
Os retalhistas de luxo têm expandido ativamente a sua presença
física, introduzindo novos conceitos de loja principalmente em Lisboa.
Além disso, houve um aumento na estreia e no crescimento de 120
varejistas de baixo custo, incluindo Normal, Kik Pepco, Tedi, Tiger e

Alehop.
90
75€
Há também um aumento notável na diversificação dos segmentos de
varejo, com expansões observadas no varejo de alimentos, lojas 60
autônomas, vestuário para casa, academias, lojas de conveniência,

clínicas e diversos conceitos de alimentos e bebidas. Além disso, os 30
13€
12€
11€
retalhistas de descontos em áreas urbanas testemunharam um
crescimento significativo. Esta expansão em vários segmentos
0
demonstra a contínua vitalidade e força da indústria.
2019
2019
2019
2023
2019
2023
2023
2019
2023
2019
2023
2023
Aluguéis
FONTE: JLL (€/m²/mês)

Compras principais Parques de varejo Barraca de mercearia Fique sozinho Rua alta Rua alta
Centros Sozinhos Retalho Lisboa Retalho Porto
45 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo
Lisboa SALDANHA
A recuperação do turismo deu ao comércio de rua um novo impulso
o
el
após a pandemia. O interesse contínuo dos retalhistas internacionais,
M
de
Varejo de rua
ra
i
tanto nos segmentos de luxo como de baixo custo, contribuiu para a
re
Pe
s
te
on
vitalidade das principais zonas retalhistas. Esta diversidade de conceitos
.F
Av
MARQUÊS e experiências reflecte a evolução das preferências dos consumidores e
iar
Agu DE POMBAL

e
nio d
Antó aumenta a reputação de Lisboa como um destino de compras atraente.
aquim
Rua Brancamp
Ru
Jo
Rua
a
Ca
Ru
st
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ig
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Av
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Fo
A escassez de oferta e a importância do layout são factores significativos
a
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a
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que afectam o desempenho do mercado retalhista. Os retalhistas são
ad
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MARTIM MONIZ
e
e
dr
an
mais cautelosos na seleção de novos espaços de retalho que se alinhem
ex
AMOREIRAS ROSSIO
Al
a
Ru
Rua D. João V
RIO Tejo com a imagem da sua marca e público-alvo. As lojas-conceito tornaram-se
RATO RESTAURADORES ALFAMA
Ru
Rua Escola Politécnica
essenciais para melhorar a experiência do cliente e diferenciar os
a
Ru
da gu ro
a
al
Rua de S. Bento
Ru
Pr sta
Rua do Alecrim Rua da Mesericórdia
Au
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R.
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Ca
PRÍNCIPE
Ca
varejistas da concorrência. Além disso, o setor de F&B continua a
do
a
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REAL
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R.
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CENTRO DA CIDADE
N
CHIADO
prosperar com o surgimento de novos conceitos e ofertas.
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Av
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Rua D. Carlos I
TERREIRO
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DO PAÇO
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Calçada do Combro DE CAMÕES
a
Pi
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R. das Flores
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O desequilíbrio entre a oferta e a procura, combinado com a abordagem
SANTOS
s
au

Rua de S. Paulo
cautelosa dos retalhistas, fez subir significativamente os preços dos
N
as
.d
CAIS
Av
Rua de D. Luís I
DO SODRÉ alugueres, especialmente nas zonas altamente turísticas do Chiado,
Avenida da Liberdade e Baixa. Estas zonas comerciais prime registaram
aumentos anuais de 8% e 9%, respetivamente, refletindo a forte procura
de espaços comerciais nestas localizações procuradas.
Arrendamentos na High Street de Lisboa
140€
130€
125€
150
120
Chiado
90
Avenida
50€
45€
60
30€
Castilho
30
Centro da cidade
0
Príncipe Real
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
Aluguéis
Cais do Sodré/Santos FONTE: JLL (€/m²/mês)
Chiado Avenida Castilho Centro da cidade Príncipe Real Cais do Sodré
& Santos
46 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo Rua Gonçalo Cristóvão
CEDOFEITA
Rua da Cedofeita
Porto
Rua do Bonjardim
O setor do comércio de rua do Porto continua o seu caminho de
Varejo de rua
SANTO
ILDEFONSO consolidação devido à recuperação do turismo, à renovação dos ativos
Rua Sá da Bandeira
Rua de Santa Catarina

existentes e ao surgimento de novos projetos de retalho. Esta
consolidação cria uma atmosfera única e cosmopolita que melhora a

Rua Fernades Tomás experiência de compra, impulsiona a economia local e solidifica a posição
do Porto como uma cidade vibrante e próspera.
R. José Falcão
Rua da Picaria
ALIADOS
O Porto assiste ao surgimento de novos conceitos de retalho, com procura
SANTA CATARINA
de espaços comerciais de qualidade em localizações prime e à estreia e
expansão de marcas nos segmentos premium e low cost. O setor de
alimentos e bebidas da cidade também está crescendo, aumentando a
Rua Passos Manuel
CLÉRIGOS diversidade geral de ofertas
Quanto às rendas, Santa Catarina registou um aumento

ão
ç
ra Av. Rodrigues de Freitas
au
contínuo pelo terceiro ano consecutivo, atingindo um novo

st
ra
Re
ei
lv
da
ria
Si
recorde de 75€/m2 por mês.
a
da
tó
Ru
Vi
ho
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or
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z
Fl
a
ou
Ru
s
da
M
RIO DOURO

a
a
Ru
Ru
Rua General Sousa Dias
FONTAÍNHAS
Rua Ribeira Negra
INFANTE
PONTE
RIBEIRA
Arrendamentos de retalho na rua principal do Porto
D. LUÍS
75€
40€
PONTE
80
70
50€
60
50
35€
40
30
Santa Catarina
20
Clérigos 10
0
Aliados
2019
2023
2019
2023
2019
2023
2019
2023
Aluguéis
Flores/Mouzinho FONTE: JLL (€/m²/mês)
Santa Catarina Clérigos Aliados Flores e Mouzinho
47 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo
Investimento
6.15%
RE PRINCIPAL CAUDA
TRANSACTI ONS
2023
+ 40 pb ano a ano

Sendo uma classe de investimento, após anos de uma alocação tímida de Centro Comercial Prime
capital no retalho, esta classe de activos está a ganhar impulso e há um apetite
Trei Real Estate e
Vendo R
5,65%
crescente devido aos sólidos fundamentos e à qualidade das acções. Em 2023,
€145M
PROJETO AMALI A
Solução de horário de verão é
o retalho ocupou o segundo lugar em termos de alocação de capital, Vende ou
S
€39 milhões
45 SUPERMERCADO
representando 35% do volume comercial total, com um investimento total de
OI
588M€.
+ 15 pb ano a ano Sócio de Capital LCN é PORTFOLIO
Comprador
4 SUPERMERCADO TS
Varejo de mercearia Savills I M
Houve uma mudança notável no sentido da diversificação da alocação de Comprador
Mitisk a
capital no setor retalhista. Embora os centros comerciais tradicionalmente Vende ou
4,75%
Teixeira Duar você
€100M
dominassem o setor, os supermercados emergiram como uma classe de ativos
PORTFOLIO OI /Milênio AC P
proeminente, conquistando a maior parte desde 2021.
5 PAR DE VAREJO KS Vende ou
+ 25 pb ano a ano Grupo de parceiros p COMPRAS CIDADE DO PORTO Ó €28M

Comprador
Supermercado
Volume de negócios no varejo por classe de ativos
Retalho na Rua Principal de Lisboa
Varejo autônomo
Domingo's Nevoa Grou p
Centro Novo Funch tudo Compras er
Shopping
Vende ou
CGD
€60M
6h50%
Armazenagem de Varejo
1500 / Parque de Varejo LA VIE FUNCH AL Vende ou
€24M
Centro de vendas
Ó
1200
Uso Misto
Gerente de ativos quadrados t PORTO DE LA VIE
+ 25 pb ano a ano
Compras er
Varejo de rua Confidente tudo
900 Fique sozinho
Compras er
600
6,75%
Husa
Ia
Igual a todos os outros
Vende ou
300
setores imobiliários, TAVIRA GRAN PLA ZA €17. 5 milhões
0 +25 pb ano a ano Principais rendimentos de varejo
expandiram Ibéria Shopping é

2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Milhões Parques de varejo Comprador

em todos os segmentos
FONTE: JLL
48 MERCADO 360º2023/2024
7
Mercado de Varejo
Panorama

As perspectivas para 2024 dentro O setor de varejo está com
de t dependem do consumo comportamento acima
o ano com consumo contrário.em relação ao privado

A suavização principalmente no as taxas de juros
segundo semestre de 2024 é previsto para ter
um impacto positivo e manter o consumo
nível e confiança assinado com 2023.
A atividade de locação no mercado imobiliário comercial deverá persistiresperado As actuais condições de mercado apresentam uma oportunidade única para
o

e se consolidar, indicando perspectivas positivas para a indústria. No desbloquear o potencial de reposicionamento de activos de retalho com baixo
entanto, é importante notar que os retalhistas têm requisitos cada vez continuar a desempenho que ainda não foram totalmente explorados. Com as preferências dos
mais elevados no que diz respeito à disposição e à disposição das suas localização consumidores e os comportamentos de compra em rápida evolução, muitos
instalações, o que coloca desafios específicos aos proprietários e para espaços de retalho tradicionais enfrentam desafios para atrair clientes e gerar
promotores. Além disso, prevê-se que a oferta de espaços comerciais capaz receitas sustentáveis. No entanto, esta situação também encerra um enorme
disponíveis permaneça escassa, intensificando ainda mais a o potencial para esforços criativos e estratégicos de reposicionamento e resultados de
concorrência por propriedades de qualidade. receitas.
Os centros comerciais estão preparados para manter o seu forte desempenho Olhando para o futuro, para o desempenho do aluguer dos segmentos de retalho,
em linha com o ritmo definido em 2023. Este resultado positivo indica um panorama prevê-se uma continuação do crescimento em todos os níveis. Esta perspetiva
ressurgimento promissor da classe de activos de apetência ao investimento, te por isso positiva pode ser atribuída a fundamentos de mercado robustos, juntamente com
após um período prolongado de liquidez e interesse dos investidores reduzido uma escassez de oferta e dinâmicas de leasing que estão a criar uma pressão
limitados. ascendente adicional sobre as rendas ao longo de 2024.
49 MERCADO 360º2023/2024
Ó8º

Ind. industrial
& LoGística

março ceto
50 MERCADO 360º2023/2024
8
Industrial e Logística
ALUGUEIS
2023 em resumo SUSTENTAR UM NÍVEL DE DEMANDA

PARA QUALIDADE
PARA CIMA PRODUTOS TEM
TRAJETÓRIA PERMANECEU ALTO
CONSOLIDAÇÃO alcançando
com a maioria

DO MERCADO €4,75/m²
2023
buscando áreas
MATURIDADE ambos no auge entre
devido ao fim da construção e
VOLUME DE ABSORÇÃO
eixo de Lisboa
(Alverca-Azambuja)
3.000&
operação de vários projetos
5.000m²
430.000m²
importantes desenvolvidos por e no Porto (Maia)
promotores internacionais que
contribuem fortemente para a - 23% anual
qualidade e padrão dos ativos
premium em Portugal
NÍVEIS DE OCUPAÇÃO Área Metropolitana do Porto
DEVIDO COMPROMETIDO Viana do Castelo

POR FALTA DE ESTOQUE Apesar da Área Metropolitana
DISPONÍVEL E ADEQUADO de Lisboa representar grande Mealhada (Aveiro)
Além de logística e

parte da actividade, há
transporte Pousos (Leiria)
também procura emoutras
operadores, demanda DEMANDA áreas do país como Algoz (Algarve)
também está representado
por novas indústrias

como
A capacidade dos portos
ESCASSEZ DE FORNECIMENTO PRÉ DEIXE
marítimos portugueses, a mão- que traduz
ENERGIAS RENOVÁVEIS de-obra qualificada e a
PROMOVEU OPERADORES DINÂMICA um volume robusto de
REFORÇADO
AUTOMOTIVO PARA ESCOLHER PRODUTOS
posicionamento geopolítico demanda e locação
FARMACÊUTICOS EM LOCAIS MENOS CONVENCIONAIS e,
BATERIAS
ajuda a explicar esta demanda
consequentemente, levando a uma POR TODO disponibilidade para pagar
2023
um prêmio sobre o aluguel de mercado
valorização do estoque disponível
2024 traz perspectivas promissoras Expansão natural e Posição das políticas ESG A conclusão do Parque Panattoni em Valongo, o A baixa taxa de disponibilidade, Primeiros passos na
INDUSTRIAL para o setor, com projetos logísticos desenvolvimento de zonas uma característica central primeiro projeto especulativo em Portugal com 75 aliada a uma procura robusta, está a logística vertical devido a
E MERCADO DE LOGÍSTICA significativos em preparação para secundárias devido à saturação no desenvolvimento e mil m2 do maior promotor logístico do mundo, levar a novos aumentos de rendas, escassez de terras e
a ocupação de novos está prevista para 2024 e é um sinal claro de a automação de
PANORAMA entrar no mercado no final de 2024 ou de áreas consolidadas tanto nas zonas consolidadas como
início de 2025 criando novas centralidades projetos robustez da procura em consolidação. as operações
51 MERCADO 360º2023/2024
8
Revisão do ano
LISBOA
OUTRO
Região
Regiões PORTO

A consolidação do mercado de I&L em Portugal pode ser atribuída à Região
conclusão e operação de projetos significativos realizados por
promotores internacionais. Esses projetos contribuíram ASSUMIR
enormemente para a qualidade e o padrão dos ativos premium no
país.
2023
Em 2023, foram ocupados em Portugal cerca de 430 mil m2 de espaços
industriais, segundo o Índice Industrial Prime (IPI). Embora o volume
46% 35% 19%
tenha diminuído em relação ao ano anterior, continua sendo um dos
maiores dos últimos anos. Esta diminuição é resultado da disponibilidade
limitada de estoque adequado no mercado.
65% 28%

À semelhança do ano anterior, a ocupação foi impulsionada sobretudo pelas
expansões de área, com forte concentração na zona de Lisboa. As
plataformas logísticas e os armazéns continuaram a ser os principais tipos Novo Alugar
de ativos procurados nas transações registadas. O nível de exigência por
35% 27% 45%

produtos de qualidade manteve-se elevado, com a maioria a procurar áreas
entre os 3.000 e os 5.000 m2.
Além dos operadores logísticos e de transporte, a procura de espaço industrial

Usado Oferta não divulgado
66% 27%
e logístico também é impulsionada por indústrias emergentes, como as
Logística Armazéns
energias renováveis, a automóvel e a farmacêutica. A combinação dos portos
marítimos competentes de Portugal, da mão-de-obra qualificada e do
posicionamento geopolítico vantajoso ajuda a explicar esta procura crescente.
87%
Área
13%
Mudar 7% 1%
Expansão de localização Indústria Leve Industria pesada
FONTE: JLL/IPI
52 MERCADO 360º2023/2024
8
Lisboa AZAMBUJA
MAFRA
ALVERCA

MAFRA
VILA FRANCA
DE XIRA
BENAVENTE
SACAVÉM
LOURES
SINTRA
ODIVELAS
VASCO DA GAMA
PONTE
Alverca/Azambuja
AMADORA
Zona 1 LISBOA
CASCAIS MONTIJO
Sacavém OEIRAS ALCOCHETE

Zona 2 25 DE ABRIL
RIO Tejo
MONTIJO
PONTE
Cidade de Lisboa
Zona 3 MOITA
ALMADA
Montijo/Alcochete
Zona 4 SEIXAL
BARREIRO
PALMELA
Palmela/Setúbal
Zona 5
Carnaxide / Alfragide
Zona 6 SETÚBAL
Sintra (CREL ascendente) SESIMBRA
Zona 7
Cascais (CREL ascendente)
Zona 8
OCEANO ATLÂNTICO
53 MERCADO 360º2023/2024
8
54%
Lisboa
46%
Usado
Novo
1%
Z8
9% 70%
Logística

Z1
11%
Em termos de absorção anual, a região de Lisboa representou
Z7
9%
30%
46% da área total absorvida totalizando 196 mil m2. Isto resulta Z2 perfil
numa diminuição do volume em comparação com anos
anteriores, consistente com a redução global na absorção. Esta 3% Armazéns
recessão é o resultado da escassez de oferta disponível que Z3
satisfaça os requisitos da procura, uma vez que o volume da
procura não satisfeita continua a ser robusto. Dentro das oito
25%
Em todas as zonas, as rendas prime registaram uma tendência ascendente devido à
27%
zonas registadas, Montijo-Alcochete (Z4) e Carnaxide-Alfragide dinâmica do mercado e a uma mudança nos últimos anos. Os pré-arrendamentos também
Z4
(Z6) dominaram a quota regional, com áreas ocupadas 15% estão a tornar-se um padrão de mercado como forma de os inquilinos garantirem os
principalmente dedicadas a atividades de logística e Z6 Z5 melhores activos num espaço muito competitivo que também está a impulsionar aumentos
por zona e
armazenamento. de rendas. Actualmente, as rendas prime mais elevadas registam-se nas zonas da cidade de
Lisboa (Z3) e de Carnaxide-Alfragide (Z6). Isto indica fortes condições de mercado nestas

localizações centrais, resultando em valores de aluguer mais elevados em comparação com
outras zonas.
Aluguéis Prime
6,50€
6,25€
5,75€
7
5,00€
500 6
4,75€
€4. 25
4,50€
404.108 5
400
€3.75
275.600 4
300
ASSUMIR 3
2023
200
139.900 2
100
196, 474
131.000 1
0 0
2023
m²
2021
2023
2021
2023
2021
2023
2021
2023
2021
2023
2021
2023
2021
2023
2021
2019
2020
2021
2022
2023
(milhares) evolução €/m²

Alverca / Sacavém Lisboa Montijo/ Palmela/ Carnóxido/ Sintra Cascais
Azambuja Z2 Cidade Alcochete Setúbal Alfragide Z7 Z8
Z1 Z3 Z4 Z5 Z6
FONTES: JLL/IPI FONTE: JLL
54 MERCADO 360º2023/2024
8
POVOA DO VARZIM
Porto

TROFA SANTO TIRSO
VILA DO CONDE
MAIA
VALONGO
MATOSINHOS
PAREDES
Porto Norte (Maia / Matosinhos / Vila do Conde) PORTO

Zona 9
Porto/Aeroporto de Leixões

Zona 10
Porto Sul GONDOMAR
Zona 11
Cidade do Porto
VILA NOVA DE GAIA
Zona 12
Porto Leste (Trofa / Santo Tirso / Valongo) OCEANO ATLÂNTICO
Zona 13
ESPINHO
SANTA MARIA DA FEIRA
AROUCA
SÃO JOÃO DA MADEIRA
55 MERCADO 360º2023/2024 OLIVEIRA DE AZEMÉIS

VALE DE CAMBRA
8
94%
Porto Não
c
6%
você
sed
5% 3% 88%
Logística

Z9 Z10
No Porto, o volume de absorção no setor industrial e logístico 12%
mantém-se consistente, com 84 mil m2, alinhando-se com a média de
5 anos de 81,1 mil m2. Notavelmente, o Porto Leste (Z13) registou
Z11 perfil
12%
uma ocupação significativa de 80%, com as novas instalações a serem Armazéns
ocupadas principalmente para fins logísticos. Isto indica uma procura
sustentada de espaços industriais e logísticos no Porto,
particularmente na região leste.
80% As rendas prime na região do Porto registaram um aumento constante ao
longo do ano, com o Porto Norte (Z9) a registar o valor mais elevado,
Z13
nomeadamente na zona da Maia. Notavelmente, houve uma variação
uniforme de € 0,50 superior por m² por mês em todas as zonas. Esta tendência
por zona e
ascendente nas rendas reflete a procura robusta de espaços industriais e
logísticos na área, juntamente com uma mudança para a qualidade em alguns

projetos.
Aluguéis Prime
4,75€
4,50€
4,50€
4,50€
5
100 96.500 96.900
91.000 4
80 84.000
3
60
40
ASSUMIR 2
20
36.100 2023 1
0 0
2023
m²
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2019
2020
2021
2022
2023
evolução €/m²
(milhares)
/ mês
Porto Norte Porto de Leixões Porto Sul Cidade do Porto Porto Leste
Z9 /Aeroporto Z11 Z12 Z13
FONTES: JLL/IPI FONTE: JLL Z10
56 MERCADO 360º2023/2024
8
Novo fornecimento e pipeline
TOP 5

OCO PANCIA 54.000 m²
OFERTAS
Carnaxide - Alfragide Z6
Logística
Em 2023 entrou no mercado o VGP Park Loures que constitui um notável Em termos de oferta futura, estão actualmente em curso cerca de 590 mil m2 de
ativo logístico de última milha situado na zona 6. Está posicionado no novas áreas de construção, estando mais de 50% concentradas na região de
cruzamento das autoestradas A40 e A9, e convenientemente localizado a Lisboa, e muitas já pré-arrendadas ou ocupadas pelos proprietários. Alguns dos
47.000 m²
poucos quilómetros do centro da cidade de Lisboa e do aeroporto. O projetos de destaque em desenvolvimento são o centro logístico da Leroy Merlin,
Centro de Portugal Z15
projeto compreende 20 mil m² de ABL, que foi rapidamente ocupada localizado na zona 1 especificamente em Castanheira do Ribatejo, e o Parque Logística
pelas conceituadas gigantes da logística DHL e DPD. Panattoni Valongo na zona 13, Leste do Porto, que é o primeiro projeto
especulativo do conceituado promotor logístico Panattoni.

41.350 m²
Leste do Porto Z13
Ttotal Ttotal
2024
2025
2026
Total Logística
593.000 1.115.000 106.000

éqm éqm éqm
42% 55% 24% 29.000 m²

Pré-deixar Especulativo
53%
Proprietário - Ocupante Norte de Portugal Z14
Armazém
Proprietário - Ocupante
47%
3% 76% Especulativo
Pré-deixar
Especulativo 22.350 m²
Montijo-Alcochete Z4
Armazém
FONTES: JLL/IPI
57 MERCADO 360º2023/2024
8
Panorama
O Industrial & Logística m mercado em Portugal
é promissor. Há projetos de logística significativa

assinatura esperados para entrarele comercializa pelo
2024 ou início de 2025, dinamismo tardio
índice do setor. O mercado é focando também
sustentabilidade e energia e eficiência para alinhar
c com as tendências globais.
As políticas ESG são uma característica central no desenvolvimentoocupação

e em novos projetos. Há uma forte aposta na obtenção da Altíssima
classificação de certificações verdes, indicando uma itamento para
sustentabilidade comum e práticas responsáveis. Esta tendência acende o

aumenta a importância crescente dos princípios ESG na condução fuga
do desenvolvimento e operação de novos projetos.

Devido à saturação das áreas consolidadas, ocorre expansão natural
e
desenvolvimento das zonas secundárias. Isto leva à criação deexpansão
novas centralidades, proporcionando novas oportunidades er
para a indústria. Este é o caso da Benav. Espera-se uma maiorentre onde
consolidação no futuro previsível. ré.
A baixa taxa de desocupação, combinada com uma procura robusta, é resultante

provoca aumentos de rendas tanto nas zonas consolidadas como nas lidação
zonas subconso. Esta tendência reflete as fortes condições de mercado, o
o aumento da qualidade da nova oferta e reforça um ambiente voraz
favorável aos proprietários.
ação,
Devido à escassez de terrenos e aos avanços no sector automóvel, o
industrial e logístico, Portugal está a dar início à logística vertical. Essa
eu passos
abordagem permite um espaço limitado e eficaz e oferece suporte a de

uso consciente
operações simplificadas na indústria.
58 MERCADO 360º2023/2024
Ó9º

Altornativos
março ceto

59 MERCADO 360º2023/2024
9
DADOS
CENTROS
Mercado de Alternativas
2023 em resumo Atratividade de Portugal

como localização de data
center devido à
GEOGRÁFICO POSITIVO E
ALUGUEL PRIVADO SAÚDE CUIDADO A INFRAESTRUTURA

CONTEXTO
ESQUEMAS RELATIVAMENTE CALMA
TRANSACTI ONAL Contexto positivo para
2023
AUMENTANDO A HIPOTECA o desenvolvimento de
ANOpara ele cuidados de saúde
AS DESPESAS REDUZIRAM
instalações suc tem centros de dados com
A ATRATIVIDADE hospitais um clínicas MUNICÍPIOS
DE POSSUIR UMA CASA
FORTE
ANSIOSO PARA
OPERACIONAL
enquanto abastece o PROPÓSITO INVESTIDORES TER ATRAIA ESTE ATIVO
popularidade do aluguel INDICADORES DELES
ESTUDANTE CONSTRUÍDO
REDIRECIONAR AULA
FOCOrebocar
ALOJAMENTO
núcleo de ards
através dos vários
No entanto,
mercados como h TERRA
ativos alternativos, mas
DESENVOLVIMENTO DIFÍCIL PBSA PERMANECE ALTAMENTE
como Central da UE corda E ENERGIA
oportunidades de investimento
CONTEXTO(licenciamento, CONSOLIDADO DISPONIBILIDADE
limitado pela falta Mesmo assim, Porto Ugal's
a um custo competitivo

custos financeiros, de e continua a apresentar grande
de abastecimento setor de saúde mostrou
construção e operacionais) apelo para investidores, com
FORTE OPERAÇÃO ONAL Demanda ancorada
continuar a limitar o interesse dos desempenho excepcional em
FUNDAMENTOS em operadores que
investidores e dos promotores termos de taxas de ocupação
traduz o
O MELHOR SEGMENTO EM
FALTA DE MERCADO
VIDA SÊNIOR
Primeiros projetos BtR
VOLUME TRANSACIONAL nos
e consciência de MATURIDADE
ativos alternativos
Municípios em ascensão
ÓTIMO OPERACIONAL OUTROS PROJETOS
ENFRENTAR A CRISE DE Lisboa e Porto destacam-se
INDICADORESpara sênior EXPANSÃO PARA INVESTIDORES
ACESSIBILIDADE HABITACIONAL como as cidades onde mais
unidades PBSA estão a ser
estabelecimentos residenciais devido E PROMOTORES LIMITADA
transacionadas
ao envelhecimento da população ddevido a custos de desenvolvimento e financiamento,
No entanto cimpostos elevados e margens baixas
ALTERNATIVAS Ano desafiador devido ao contexto Os investidores e promotores O excepcional desempenho O longo prazo Crescente conscientização sobre a classe
macroambiental e à escassez de produtos continuarão a demonstrar níveis operacional, impulsionado pela projeção para estável de ativos de data center e busca ativa por
MERCADO
de investimento disponíveis que limitam variados de interesse pelos forte demanda dos usuários finais, o crescimento dos aluguéis é parte das operadoras serão aumentadas
PANORAMA a atividade do mercado diferentes ativos alternativos continuará espera-se que persista em 2024
60 MERCADO 360º2023/2024
9
Dada a escassez de oferta e a elevada procura em todo o

Acomodação estudantil especialmente construída
vários activos que incluem Habitação e Alternativas, existe uma
forte necessidade de desenvolvimento de novos projectos. No O número de estudantes matriculados no ensino superior tem aumentado
entanto, a sua implementação tornou-se um desafio constantemente, abrangendo estudantes nacionais e internacionais. No
entanto, o desenvolvimento de unidades de alojamento estudantil
devido ao aumento dos custos de construção desde 2021 e depois
especificamente construídas (PBSA) não tem conseguido acompanhar a
aos custos de financiamento a partir de meados de 2022. Por esta razão
crescente procura neste sector. O rácio de cobertura existente das unidades
e no lado positivo do cenário, os ativos existentes estão PBSA nas principais cidades de Lisboa e Porto situa-se abaixo dos 30%. Apesar
apresentando excelentes indicadores operacionais com alta desta escassez, os indicadores de desempenho mostram que as unidades
taxas de ocupação e crescimento dos aluguéis. existentes do PBSA apresentam altas taxas de ocupação e experimentam um
crescimento consistente nas taxas de aluguel mensais. Embora existam cerca
de 7.800 camas previstas até 2026, a escassez de camas em Lisboa e no Porto
ultrapassa as 45.000. Isto enfatiza ainda mais a escassez de oferta no mercado

e destaca a necessidade de um crescimento significativo no setor.
Esquemas de aluguel privado
O setor multifamiliar em Portugal tem sido uma oportunidade inexplorada,

apesar dos seus fortes fundamentos de procura. Há um crescimento
significativo na procura, impulsionado pelo aumento das despesas
hipotecárias e por questões de acessibilidade que dificultam a aquisição de
casa própria. No entanto, o lançamento dos primeiros projectos construídos
para arrendar tem sido adiado anualmente de forma consistente. Este atraso
pode ser atribuído ao contexto de desenvolvimento desafiador, incluindo
limitações nos quadros de financiamento, construção e licenciamento, que
impedem o crescimento do mercado neste setor. Apesar dos obstáculos, há
uma consciência crescente entre os municípios sobre o papel da habitação
multifamiliar na abordagem à crise de acessibilidade à habitação.
61 MERCADO 360º2023/2024
9

Assistência médica Centros de dados
O setor privado de saúde em Portugal tem atraído uma atenção significativa, Portugal é um local atraente para centros de dados devido à sua posição
à medida que os operadores de saúde estão a expandir-se para satisfazer a geográfica e infraestruturas favoráveis, bem como à disponibilidade de
procura robusta dos utilizadores finais. Este aumento da procura decorre terrenos e energia económica. Além disso, os municípios em Portugal
das limitações do Sistema Nacional de Saúde em responder a todas as procuram ativamente atrair centros de dados, como forma de melhorar a
necessidades de saúde existentes. No entanto, apesar dos fortes sua exposição às TI ou como estratégia de reposicionamento de ativos
fundamentos operacionais, a alocação de capital a este setor tem sido obsoletos, contribuindo para o contexto positivo. No entanto, vale a pena
limitada, com os investidores a mudarem o seu foco para mercados notar que, embora a procura por centros de dados esteja a aumentar, é
principais mais estabelecidos em 2023. impulsionada principalmente pelos operadores, indicando um mercado

relativamente imaturo.
Vida para idosos
O aumento da população idosa, o aumento da longevidade e a crescente

dependência dos idosos continuarão a impulsionar a procura de lares de
idosos em Portugal. No entanto, a actual taxa de provisão no mercado de
habitação sénior cai abaixo da taxa recomendada de 5% pela Organização
Mundial de Saúde, indicando potencial para um maior crescimento.
Apesar dos fortes fundamentos da procura, a expansão dos lares de idosos em

Portugal é dificultada pelos elevados custos de desenvolvimento e
financiamento, juntamente com impostos elevados e margens de lucro baixas.
No entanto, os projetos em curso no setor têm demonstrado sucesso e ainda
existem promotores que procuram ativamente diversificar os conceitos nesta
indústria.
62 MERCADO 360º2023/2024
9
Panorama
Em 2024, a alternânciasetor ativo não é

deverá passar por ma grandes mudanças. O
controle macroeconômico ext é projetado para

permanecem em grande parte consistentes durante todo o
no ano, resultando em limite d mudanças no
dinâmica. Adicional mercado, a escassez de
propriedades adequadas irão co n continua a impedir
atividade de mercado, como o fornecimento de elegíveis
produtos reais é inadequada.
Dentro das classes de ativos alternativos vivos, o atrativo apresentará ness

variação. Diferentes subsetores, como residência para vários idosos e família,
níveis

moradia estudantil, experimentarão variações de demanda e
desempenho. No entanto, no geral, espera-se que o desempenho opcional
operacional exc observado nos últimos anos, impulsionado pela mesmo por
procura robusta por parte dos utilizadores finais, continue. A procura . Esse
sustentada deverá apoiar um projecto de longo prazo de crescimento ação
estável dos alugueres nestes sectores.
Prevê-se que a principal divergência no setor alternativo em 2024

ocorra no setor de data centers. A JLL aposta numa crescente lança
consciencialização e maior atenção às classes de ativos. Fatores como aesse
digitalização dos negócios e a crescente procura por computação em ses e
nuvem e armazenamento de dados deverão impulsionar este nós somos
setor
crescimento. Como resultado, o centro de dados pode experimentar um
maior interesse dos investidores, novas oportunidades de melhorar
desenvolvimento e potencial expansão do mercado.
63 MERCADO 360º2023/2024
____Investimento ____Residencial ____Assessoria em Mercados de Leasing
MERCADO 360º Gonçalo Santos Patrícia Barão Mariana Rosa
CHEFE DE MERCADO DE CAPITAIS CHEFE DO RESIDENCIAL CHEFE DE ASSESSORIA DE MERCADOS DE
RELATÓRIO DE INVESTIGAÇÃO 2023 / 2024
goncalo.santos@jll.com patricia.barao@jll.com LOCAÇÃO mariana.rosa@jll.com
Mercado Imobiliário em Portugal
Pedro Barreto Sofia Tavares

Andre Vaz
CHEFE DE LOCAÇÃO DE
CABEÇA DE VIDA DIRETOR DE PROJETOS RESIDENCIAIS
ESCRITÓRIOS sofia.tavares@jll.com
E INVESTIMENTO ALTERNATIVO pedro.barreto@jll.com
andre.vaz@jll.com Cristiane Almeida
Telmo Azevedo
DIRETOR DE MERCADOS E
Gonçalo Ponces DIRETOR DE PROJETOS RESIDENCIAIS CAPITAIS PORTO
CHEFE DE DESENVOLVIMENTO telmo.azevedo@jll.com cristina.almeida@jll.com
& CAPITAL NATURAL

goncalo.ponces@jll.com
____Dinâmica de Trabalho
João Sacadura
Maria Empis
CHEFE DO ESCRITÓRIO DE
____Assessoria de Avaliação DINÂMICA DO CHEFE DE
INVESTIMENTO joao.sacadura@jll.com
TRABALHO maria.empis@jll.com
Marta Lourenço
Karina Simões CHEFE DE SOLUÇÕES SE CLUSTER
Caetano de Bragança
CHEFE DE ASSESSORIA DE CHEFE DE CONSULTORIA NO LOCAL DE
E ASSESSORIA DE VALOR E RISCO PT
HOTEL karina.simoes@jll.com TRABALHO caetano.debraganca@jll.com
marta.lourenco@jll.com
Maria Sacadura Botte

Marlene Tavares Inês Almeida
CHEFE DE PROJETOS E SERVIÇOS DE DESENVOLVIMENTO E
CHEFE DE VAREJO CHEFE DE SOLUÇÕES DE PORTFÓLIO SUSTENTABILIDADE
& INVESTIMENTO EM LOGÍSTICA
VAREJO E DESENVOLVIMENTO maria.sacadurabotte@jll.com
marlene.tavares@jll.com ines.almeida@jll.com
Joana Fonseca
Salvador Leite de Castro Hugo Simões CHEFE DE CONSULTORIA ESTRATÉGICA
CHEFE DE RIQUEZA PRIVADA CHEFE DE CRE E ATIVOS VIVOS E PESQUISA
salvador.leitecastro@jll.com hugo.simoes@jll.com joana.fonseca@jll.com
MERCADO 360º
ESCRITÓRIOS
LISBOA PORTO
Edifício Heron Castilho Rua Mouzinho
RELATÓRIO DE INVESTIGAÇÃO 2023 / 2024 Rua Braancamp 40 8º da Silveira 324
1250-050 Lisboa 4050-418 Porto
Mercado Imobiliário em Portugal
+351 213 583 222 +351 225 431 090
portugal@jll.com porto@jll.com
Autor LOJAS RESIDENCIAIS

Joana Fonseca
CHEFE DE ESTRATÉGICO LISBOA OEIRAS ALGARVE COMPORTA
CONSULTORIA E PESQUISA Rua Castilho 39 Rua Marquês Quinta Shopping - Loja 36 Rua do Secador 5 7580
joana.fonseca@jll.com 1250-068Lisboa de Pombal 5A Quinta do Lago - 648 Comporta

2770-158 Paço de Arcos 8135-024 Loulé
+351 213 121 520 +351 211 323 940
jllresidentialpt@jll.com +351 210 200 966 +351 800 180 674 comporta@jll.com
oeiras@jll.com
Av. da Marina 3
PORTO CASCAIS
Marina Plaza - Loja 14/15
MADEIRA-FUNCAL
Rua Mouzinho Avenida Valbom 11 8125-401 Vilamoura Edifício Quinta Avenida
da Silveira 324 2750 - 508 Cascais Avenida do Infante 66
+351 289 098 829
Gonçalo Valente 4050-418 Porto
+351 219 105 600 algarve@jll.com
9000-015 Funchal
CHEFE DE DESENVOLVIMENTO DE NEGÓCIOS +351 225 431 090 cascais@jll.com +351 291 093 501
goncalo.valente@jll.com porto@jll.com madeira@jll.com
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Mercado Imobiliário no Porto feio

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Dentro da habitaçãoLíquido. No setor, existem oportunidades inexploradas, essenciais

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Perspectivas Econômicas Principais Indicadores Econômicos Taxa de Depósito do BCE

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prevista de 5%, em comparação com 3% em 2023. em termos de preços mais baixos.

Sustentabilidade Diagrama de encalhe em nível de ativo

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CONTRAÇÃO 2023 CAPITAL

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mercados europeus no topo Setor dinâmico

INVESTIMENTO ótima operação eu

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versus >80% dos anos anteriores

Escritórios versus 2022 GRUPO OS PRINCIPAIS JOGADORES EM 2023

transações significativas de ativo alternativo é

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O volume global de investimento ascendeu a cerca de 1,7 mil milhões de euros,

investidores institucionais na aplicação dos seus fundos. Embora a descida registada

Portugal e o volume de negócios de 2023 está abaixo da média do mercado de c. 2,2

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37% 35% 13%

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Em contrapartida, o segmento de escritórios, que historicamente tem sido um

estratégias de diversificação de alocação de activos.

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pode ser atribuído à recuperação do consumo privado e ao ressurgimento da

5h00% 110 milhões de euros(Aproximadamente.)

Ao longo do ano, os rendimentos registaram um movimento ascendente, ultrapassando os

investidores e à dinâmica da oferta e da procura. O rendimento prime do escritório registou

a maior expansão de 75 pb ao longo de 2023. Varejo de rua 60 milhões de euros(Aproximadamente.)

A recuperação do mercado é um previsto no

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diminuição das taxas de pelo No entanto, apesar

juros. a recuperação prevista, ovolume de vestimenta

consistente com o le níveis vistos em 2023.

À medida que o mercado recupera, o capital institucional que em diante

estava retido deverá regressar. Um excelente exemplo é o e isso

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No entanto, as próximas eleições em vários países de Portugal têms, incluindo

regulamentos e dinâmicas de mercado que podem impactar, com meus setores

A exigência contínua de conformidade ESG como principal critério de ry

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+ 13%&+10% + 11% &+10%

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O JOGADOR PRINCIPAL HOTÉIS RENDIMENTOS PRIME

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Embora os níveis de ocupação tenham permanecido abaixo dos

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