A Abacus em associação com a JLL

A Abacus é uma das empresas líderes em consultoria imobiliária de Angola, oferecendo todos os
serviços relacionados com o mercado empresarial e residencial, tal como agência e mediação de compra
e arrendamentos, investimento imobiliário, avaliações e consultoria e ainda gestão imobiliária. Desde
2010 vem igualmente trabalhando com clientes corporativos e investidores imobiliários diversos.

A JLL (NYSE: JLL) é uma empresa de serviços profissionais especializada em imobiliário e gestão de
investimento. Uma empresa que integra o índice Fortune 500, a JLL apoia proprietários, ocupantes e
investidores em imobiliário na concretização das suas ambições. Em 2016, a empresa registou proveitos
na ordem dos $6,8 biliões e, em representação dos seus clientes, foi responsável pela gestão de um
portfólio de 409 milhões de metros quadrados e pela conclusão de transações financeiras, de vendas
e de aquisições no valor de $145 biliões. No final do terceiro trimestre de 2017, a JLL estava presente
globalmente com cerca de 300 escritórios e operação em 80 países, contando com uma equipa global
de mais de 80.000 profissionais. À data de 30 de setembro de 2017, a LaSalle Investment Management
geria uma carteira de ativos imobiliários avaliados em cerca de $59,0 biliões. JLL é a designação e
marca comercial registada pela Jones Lang LaSalle Incorporated.

A Abacus e a JLL combinam o conhecimento global com o mercado local, oferecendo aos clientes um
ímpar serviço imobiliário em Angola.

Abacus in association with JLL

Abacus is one of Angola’s leading real estate consultancies. It services cover all aspects of commercial
and residential property, including sales and leasing, investment brokerage, valuations, consultancy,
and property management. Since 2010, it has also been providing the same services for corporate
clients and a range of property investors.

About JLL
JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment
management. A Fortune 500 company, JLL helps real estate owners, occupiers and investors achieve
their business ambitions. In 2016, JLL had revenue of $6.8 billion and fee revenue of $5.8 billion and, on
behalf of clients, managed 4.4 billion square feet, or 409 million square meters, and completed sales
acquisitions and finance transactions of approximately $145 billion. At the end of the third quarter of
2017, JLL had nearly 300 corporate offices, operations in over 80 countries and a global workforce
of over 80,000. As of September 30, 2017, LaSalle Investment Management had $59.0 billion of real
estate under asset management. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang
LaSalle Incorporated. For further information, visit ir.jll.com.

Abacus and JLL combine global expertise with local market knowledge to offer clients a real estate
service unparalleled in the Angolan market.
 10º Relatório
10th Report
2010 2019
É com grande satisfação, mas com um enorme sentido de res-
ponsabilidade que ao longo destes 10 relatórios, fizemos os nos-
sos melhores esforços para produzir informação de qualidade e
fidedigna, colaborando com o mercado, muito necessitado des-
te tipo de dados. Igualmente orgulhamo-nos de sermos a única
empresa em Angola que de forma continuada produz e oferece
esta informação ao mercado. Consideramos por isso, que que
estes 10 relatórios, são um marco histórico no sector imobiliário
de Angola.
Ao longo deste período, Angola passou por grandes alterações
económicas e políticas, que influenciaram fortemente a econo-
mia, onde o sector imobiliário não fugiu à regra. Angola passou
2011 2018 da Cidade mais cara do mundo para uma cidade dentro do pano-
rama internacional, igualmente tal se passou no imobiliário, onde
grande parte dos valores, se encontram em linha com alguns paí-
ses, continuando no entanto a ter uma importante expressão no
continente Africano.
Nesta nova realidade e apesar do caminho a percorrer não ser
fácil com importantes reformas em curso, podemos afirmar que
Angola é um país onde vale apenas investir, com um futuro bri-
lhante pela frente numa perspectiva de médio prazo.

Nós acreditamos.

It is with great satisfaction, but also with an enormous sense of

2012 2017
responsibility that we have used our best endeavours through-
out these 10 reports to produce high quality, reliable informa-
tion, working with a market in great need of this information. We
also pride ourselves on being the only company in Angola that
continually produces and provides this information to the mar-
ket. We therefore believe these 10 reports are a historic land-
mark in the property sector in Angola.
Throughout this period, Angola has undergone major economic
and political changes, which have had a great influence on the
economy, and the property sector is no exception to the rule.
Luanda went from being the most expensive city in the world
to being a city in line with the international panorama. This also
happened in the property market, where a large proportion of
2013 2016 prices are in line with other countries. However, this market
does continue to stand out in the African continent.
In these new circumstances, although the path is not easy, with
important reforms underway, we believe Angola is a country
where it is worth investing. It has a bright future ahead of it from
a medium-term perspective.

We believe this.

2014 2015
 O ano de 2018, foi um ano de preparação para os novos tempos
que se adivinham, tendo sido um ano de reduzida actividade eco-
nómica e de grande sacrifício para as empresas, estando final-
mente clarificada a questão política. Definiu-se a entrada do FMI,
que é um muito forte sinal de credibilidade para o investimento
estrageiro que Angola tanto necessita, pelo que o tema do repa-
triamento do capital, para fortalecer o sector bancário e o investi-
mento no sector produtivo é também algo de capital importância
para o arranque e a credibilidade do pais.
O acesso às divisas, tem melhorado, por força de uma menor pro-
cura. Fruto do esforço da diversificação, a produção interna tem
aumentado, ainda longe das necessidades, mantendo-se uma
quase completa dependência do país em relação às importações
de bens.
O sector bancário tem vindo a sofrer nos últimos meses uma
completa revolução, com a intervenção do Banco Nacional de An-
gola em algumas instituições, incluindo a revogação de licenças
de alguns Bancos. São faladas algumas fusões entre instituições
por forma a fortalecer o segmento Bancário.
Apesar das clarificações políticas, tardam a concretizar-se as de-
cisões de política económica e isto tem capital importância num
país tão dependente de Investimento público. A entrada do FMI e
as obrigações que isso acarretará coloca uma questão, sabendo
que na grande maioria dos casos, significa corte na despesas
e aumento de impostos. Assim, numa economia extremamente
dependente do Investimento Público, caso existam cortes de-
masiado significativos neste Investimento, existirá sector privado
para suportar a economia? As estimativas do FMI, prevêm uma
redução do PIB em 2019, para crescer em 2020.
Como mencionado no anterior relatório, Angola continuará muito
dependente da produção de petróleo, independentemente dos fa-
lados esforços da diversificação económica. Com um orçamento
que prevê o Barril a 60Usd, temos assistido a uma significativa
volatilidade do preço, que a meio de Outubro de 2018, ultrapas-
sava os 80Usd/barril, estando Janeiro a cotar perto dos 60Usd/
barril.
O mercado imobiliário praticamente parou, foram poucas as ope-
rações que se verificaram, com a característica do acerto algu-
mas vezes significativos dos valores de arrendamentos e uma
menor redução dos valores de venda dos activos, provocando
assim uma redução dos yields, havendo alguns segmentos onde
os prime yields se têm mantido.
Num mercado tão dependente do universo empresarial, a Procu-
ra imobiliária mantém-se quase nula, sinal que as empresas não
investiram, não cresceram, contudo em 2019, em termos imobi-
liários, com a certeza das políticas económicas e a entradas de
alguns investidores estrageiros, o preço do barril se mantenha
em linha com o orçamento e exista uma política cambial estável,
poderá assistir-se a alguma actividade.
Ao contrário de 2017 onde se assistiu a algumas operações de
dimensão, 2018, foi quase nulo o investimento imobiliário por mo-
tivos de defesa da desvalorização da moeda. Para 2019, estamos
em querer que não hajam operações imobiliárias por esta razão.
Baía de Luanda. (foto de jpssmatias)
Em resumo, é nossa opinião, que o sector imobiliário, já bastante
debilitado, não terá condições para crescer sem um efectivo cres-
cimento da economia, objectivamente traduzido num crescimento
das empresas e da vinda de expatriados, que são os ocupantes
via arrendamento de grande parte dos activos residenciais hoje
disponíveis.
2018 was a year of preparation for the new times ahead. It was
a year of reduced economic activity and great sacrifice for com-
panies, but the political situation was finally resolved. The IMF
loan was concluded, and this is a very strong signal of credibility
for the foreign investment that Angola so needs. It also means
that, in order to strengthen the banking sector and investment in
the productive sector, the issue of repatriation of capital is also
of prime importance to the growth and credibility of the country.
Access to foreign currency has improved due to lower demand
and, as a result of the effort to diversify, domestic production
has increased. However, it is still far short of what is necessary,
and the country remains almost completely dependent on im-
ported goods.
The banking sector has been suffering a complete revolution in
recent months, with Banco Nacional de Angola intervening in
some institutions. This intervention has included the revocation
of the licences of some banks. There is also talk of mergers be-
tween institutions in order to strengthen the banking segment.
Despite a more settled political situation, economic policy deci-
sions are slow to materialise, and they are crucial in a country
that is so dependent on public investment. The IMF deal and
the obligations that this will impose raises an important question
as, in the vast majority of cases, this means spending cuts and
increased taxes. In an economy that is heavily dependent on
public investment, if the cuts in investment are too great, will
there be a private sector to support the economy? The IMF esti-
mates forecast a reduction in GDP in 2019 and growth in 2020.
As mentioned in the previous report, Angola will remain heavily
dependent on oil production, regardless of the much talked of
efforts to diversify the economy. With a budget that provides for
USD 60 a barrel, we have witnessed significant price volatility.
In the middle of October 2018, it exceeded USD 80/barrel and
in January the price was closer to USD 60/barrel.
The property market came to a virtual standstill. Few transac-
tions were completed, and they were characterised by a some-
times significant reduction in rent values and a smaller reduc-
tion in property sales prices. This caused a reduction in yields
but, in some segments, the prime yields held steady.
In a market so dependent on the business world, the demand
for real estate is almost zero. This is a sign that companies have
not invested or grown. However, in 2019, in terms of real estate,
with certainty in economic policies and investments by a few
foreign investors, the price of a barrel remains in line with the
budget and there is a stable exchange rate policy, something is
expected.
In contrast with 2017, which witnessed some large transactions,
there was almost no investment in real estate in 2018 to defend
against the devaluation of the currency. For 2019, we do not
expect real estate transactions for this reason.
In short, it is our opinion that the already very debilitated real
estate sector will not be able to grow without real growth in the
economy. This objectively translates into a growth in businesses
and the arrival of expatriates, who are the largest group of rent-
ers of the residential property available today.
 INDÍCE
Index

01.0 PERFIL ANGOLA

Angola Profile
04

02.0 SECTOR IMOBILIÁRIO 05

Introduction
INTRODUÇÃO

The Property Market

02.1 MERCADO RESIDENCIAL

Residential Market
06

02.2 MERCADO ESCRITÓRIOS

Office Market
09

02.3 MERCADO RETALHISTA

Retail Market
13

02.4 MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO

Industrial and Logistics Market
16

02.5 MERCADO HOTELEIRO

Hotel and Tourism Market
18

02.6 INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Investment Market
20

02.7 A NOVA LEI DO ARRENDAMENTO – “LAU”

The new Renting Law – “LAU”
22

02.8 GESTÃO IMOBILIÁRIA

Property Management
25

03.0 TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA

Property Taxation
26

04.0 DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO

Defining Property Areas
28

Baía de Luanda. (foto de jpssmatias)

Luanda (foto de jpssmatias)

01.0 PERFIL ANGOLA

Angola profile

Mapa de Angola | Angola map Fact Boxes: | Fact Boxes:

2018
• População: • PIB (USD bn 2018E):
Population: GDP (USD bn 2018F):
29.03 Milhões (Oct 2017) Cerca 104,5 bn
29.03 million (Oct 2017) About USD 104,5 bn
Fonte FMI | Source IMF
• PIB per capita (Projecções):
• Capital: Per capita GDP (Projection):

Fonte: FMI | Source: IMF

Capital: Cerca de 3.690USD
Luanda About USD 3,690

• Cidades Populosas: • PIB Crescimento Real (2018E):

Major cities: GDP Growth (2018E):
. Luanda; -1,7% | -1,7%
. Benguela;
. Huambo. 2019
• Língua Oficial:
• PIB (USD bn 2019E):
Language: GDP (USD bn 2019F):
Português Cerca 98,9 bn
Portuguese About USD 98,9 bn
• Área Total: • PIB per capita (Projecções):
Total area: Per capita GDP (Projection):
1.246.700 Km²

Fonte: FMI | Source: IMF

Cerca de 3.290USD
1,246,700 Km² About USD 3,290
• Moeda: • PIB Crescimento Real (2019E):
Currency: GDP Growth (2019E):
Kwanza (AKZ) 2,5% | 2,5%

A República de Angola é um país localizado na costa Ocidental
de África limitado a norte e nordeste pela República Democrática
do Congo, a sudeste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste
pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os
principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o Lobi-
to, Benguela e o Lubango.
The Republic of Angola lies on the west coast of Sub-Saharan
Africa, bound to the north and north-east by the Democratic Re-
public of the Congo, to the south-east by Zambia and to the south
by Namibia. The country is divided into 18 provinces, the major
population centres besides the capital Luanda being Huambo, Lo-
bito, Benguela and Lubango.

CRESCIMENTO DO PIB e TAXA DE INFLAÇÃO | GDP Growth and Inflation:

Fonte: FMI | Source: IMF

4
 02.0 SECTOR IMOBILIÁRIO Características do Sector Imobiliário
Property Sector Characteristics of the Property Market
• Poucos contratos de arrendamento com indexação anual ou
actualização cambial;
• Condomínio, normalmente, por conta do inquilino;
• Dentro dos principais centros urbanos de Luanda, quase não
há activos imobiliários a serem transacionados sem a completa
documentação legal;
• Entrada nos espaços apenas com pagamento integral dos mon-
tantes, mesmo sem documentação completa;
• Posse/Utilização/Ocupação dos activos tem grande força jurí-
dica.
• Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse ple-
na);
• Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, especial-
mente terra;
•Falta de terrenos licenciados, embora comecem a surgir no
mercado terrenos com plano de massas aprovado;
• Tardam a entrar formalmente os Planos Directores para as Ci-
dades, havendo trabalho desenvolvido nesse sentido
• As infraestruturas básicas na grande Luanda têm melhorado
significativamente especialmente a rede elétrica. Fora do burgo
urbano, a situação tem melhorado de forma mais lenta;
• Poucas operações efectuadas quer de compra e venda, ou de
arrendamento, apesar de uma redução significativa dos valores
de arrendamento, em especial no segmento residencial.
À semelhança de 2018, em 2019, os grandes desafios serão, o
cumprimento das obrigações com banca na aquisição de pro-
priedades, como também a manutenção e conservação das pro-
priedades, procurando garantir assim a permanência dos bons
inquilinos.
Em termos de Promoção Imobiliária, são poucas as evidentes
oportunidades, mas ainda assim uma das que podemos identi-
ficar são os produtos residências bem localizados e com destino
a classe média. Este mercado vai necessitar de financiamento
bancário.
Cirurgicamente haverão algumas oportunidades de retalho, di-
mensionadas à medida dos burgos populacionais. E ainda produ-
tos imobiliários logísticos nomeadamente de pequenas e médias
áreas.
Assim, torna-se crítico saber analisar detalhadamente os vários
segmentos da procura, para que o produto imobiliário a produzir/
colocar no mercado, seja o mais adequado.
Serão poucas as evidentes oportunidades em
termos de promoção imobiliária. Alguns produtos
residências com financiamento à aquisição
destinados à classe média, produtos de retalho em
localizações específicas dimensionados a essas
realidades e parques distribuição/logísticos com
áreas de pequena e média dimensão.
• Few tenancy agreements with annual indexation or exchange
rate adjustment.
• Condominium fees normally paid by the tenant.
• Within the main urban centres of Luanda, almost no property is
changing hands without the full legal documentation;
• Occupation of properties only upon full payment of the amounts
due, even without complete documentation.
• Possession/use of properties/ occupation of assets has great
legal force.
• Few pieces of land with a registered colonial deed (with full pos-
session).
• Legal uncertainty in the transfer of ownership, particularly of
land.
• Shortage of licensed land, although some land is starting to
come onto the market with the preliminary plan approved;
• City Master Plans are slow to formally appear, but work is being
done to remedy this
• The basic infrastructures in Luanda have improved significantly,
especially the electricity network. Outside the urban centres, the
situation has been improving more slowly;
• Few sales or letting operations have been completed, despite
a significant reduction in rents, particularly in the residential seg-
ment.
As in 2018, the major challenges in 2019 will be in meeting bank
obligations in the acquisition of properties and in the maintenance
and conservation of properties to guarantee that good tenants
stay on.
In terms of property promotion, there are few obvious opportuni-
ties. Nevertheless, one we can identify is well-located residential
properties destined for the middle class. This market will need
bank financing.
There are a certain number of opportunities for retail, scaled to
size of residential areas. And even small and medium-sized logis-
tics properties.
This means it has become crucial to know how to carry out a de-
tailed analysis of the various sectors of demand to ensure that the
real estate product developed/placed on the market is the right
one.
There will be few clear opportunities in terms
of real estate promotion. Some residential
properties for sale with financing intended for
the middle class, retail properties in specific
locations scaled to their surroundings and
small and medium-sized logistics/distribution
premises.
5

02.1 MERCADO RESIDENCIAL
Residential Market
Em linha com a desaceleração de 2017, 2018, viu cair ainda mais
a procura de habitação, principalmente pela continuada saída
de muitos expatriados, não tanto pela questão cambial, que hoje
se encontra relativamente estabilizada, mas principalmente pela
falta de actividade empresarial das empresas e a necessidade
de controlar os custos ao máximo. Esta continuada redução de
quadros expatriados, tem vindo a afectar o retorno dos investido-
res, provocando ainda incumprimentos, especialmente naqueles
investidores que recorreram ao crédito como forma de aquisição
dos activos que colocariam posteriormente mercado de arrenda-
mento. Importantes reduções nas rendas e aumento significativo
nos juros, já começou a levar a incumprimentos com os financia-
dores.
Para 2019, é esperada pouca actividade, quer no mercado de
arrendamento como em cima mencionado, mas também no mer-
cado da compra e venda, não por ausência de procura, pois esta
existe, contudo não tem capacidade financeira de executar, como
ainda pela ausência do nicho de mercado que usava a aquisição
imobiliária como forma de protecção cambial.
O mercado residencial da Grande Luanda carac-
teriza-se por:
• Com a situação da banca continuará a existir uma retracção
na concessão de crédito à habitação.
• Ausência de produtos destinados à classe média Angolana no
centro da cidade ou nas proximidades do centro de Luanda;
• Quase inexistência de promoções imobiliárias em curso ou a
iniciar;
• Excesso de oferta destinada ao segmento expatriado, em
concreto tipologias T1 e T2, no centro da Cidade. Este fenó-
meno, resulta de promoções que têm já alguns anos, mas que
tardam a ser ocupadas;
• Em Talatona tem hoje um excesso de oferta de moradias.
• Continuam em curso, projectos destinados ao segmento
baixo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização
do território.
• As principais localizações mesmo para habitação, são o CBD,
Ingombotas e Marginal, localização com maior procura, privada
e empresarial. É onde foram recentemente erguidos dos maio-
res edifícios de Luanda e onde se encontram em construção
outros dos mais edifícios de realce em Luanda, com especial
ênfase para o projecto Baía de Luanda, já com os primeiros
edifícios concluídos, estando outros em curso;
• Outras localizações muito procuradas, são Miramar, Bairro
Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta e Praia do
Bispo;
6
Luanda (foto de jpssmatias)
In line with the downturn of 2017, 2018 saw the demand for hous-
ing fall even further. This was caused primarily by the continuing
exodus of many expatriates. They left not so much because of
the exchange rate, which is relatively stable today, but mainly be-
cause of the lack of activity of companies and the need to control
costs to the greatest extent possible. This continued reduction
in expatriate workers has been affecting the return for investors.
It has also caused investors to default, especially the ones that
resorted to credit as a way to buy assets that they would later
place on the rental market. Significant reductions in income and
a marked increase in interest rates have already begun to lead to
defaults with finance providers.
For 2019, little activity is expected, either in the rental market as
mentioned, above, or in the market for buying and selling. This is
not because of lack of demand, which does exist, but because the
market does not have the financial capacity. This lack of capacity
is due, in part, to the absence of the market niche that used prop-
erty acquisition as a form of exchange protection.
The Greater Luanda residential market is charac-
terised by:
• The situation of the banking sector, where there will continue
to be a contraction in the granting of mortgage credit.
• The absence of properties destined for the Angolan middle
class in the centre of Luanda or close to it;
• Almost no property promotions in progress or starting;
• Excess supply intended for the expatriate segment, specifical-
ly 1- and 2-bedroom properties in the city centre. This phenom-
enon results from promotions that are already a few years old,
but are slow to be occupied;
• Talatona now has an excess supply of detached homes.
• Projects aimed at the lower segment sponsored by the State
are still underway as a form of town planning.
• The main locations for housing are the CBD, Ingombotas
and Marginal, the location with greatest private and business
demand. This is where the largest buildings in Luanda were
recently built and where Luanda’s other most emblematic
buildings are under construction. The highlight of all this is the
Luanda Bay project, with the first buildings already completed
and others in progress;
• Other locations with high demand are, Miramar Bairro Azul,
Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta and Praia do Bispo;
 • Em Talatona e Luanda Sul local de muitos dos condomínios
residências de qualidade, com muita procura de famílias de ex-
patriados, como também do mercado local. Haverá um grande
desafio, que será a boa gestão e manutenção destes, dada a
existência de muitas casas devolutas.
• Camama, Viana e Benfica têm sido as zonas destinadas
à emergente classe média Angolana e onde até então, têm
surgido os produtos imobiliários com escala. Igualmente aqui a
produção de produto novo é escassa.
• A zona Norte será, no futuro, a zona de expansão da cidade,
existe já em curso uma grande reestruturação no Sambiazan-
ga.
• Talatona and Luanda Sul are home to many of the good qual-
ity condominium residences with high demand from expatriate
families and the local market. A great challenge will be the
proper management and maintenance of these condominiums,
given the existence of many empty residences.• Camama, Via-
na and Benfica have been destinations for the emerging middle
class in Angola and where until now, large-scale properties
have been appearing. The construction of new properties has
also been scarce in these areas.
• In the future, the northern zone will be the city’s area of
expansion and a major restructuring is already underway in
Sambiazanga.

No quadro seguinte encontram-se alguns dos valores praticados no mercado:

The following table sets out indicative average values for each district:

VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTO

Market Values for Sales and Rental

Apartamentos | Apartments Moradias | Villas

Zonas | Zones Venda/m² Arrendamento/Mês Venda/m² Arrendamento/Mês

Estado | State USD
Sale//m² Rent/Month Sale//m² Rent/Month

Novo / Recente
USD 4.500 - 6.000 1.750 - 4.500 4.500 - 6.000 2.400 - 7.000
New / Recent
Luanda Sul / Talatona
Usado | Used USD 3.000 - 4.000 1.000 - 4.000 2.800 - 4.000 2.000 - 4.500

Novo / Recente
USD 6.000 - 6.500 2.000 - 5.300 ND ND
New / Recent
Luanda
Usado | Used USD 3.500 - 5.500 1.800 - 3.200 2.500 - 8.500 2.850 - 10.000

Novo / Recente
USD 1.500 - 2.200 900 - 1.600 1.800 - 3.000 1.200 - 1.600
New / Recent
Viana / Camama / Benfica
Usado | Used USD ND 500 - 1.000 1.400 - 1.800 1.000 - 1.500

Os valores de venda são por m².

Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de T3 a T5 nas moradias. Edifícios designados como novo, deve ler-se como Novos ou Recentes.
Sale values are per sqm. Rental values are per month, for average 2 to 3 - bed apartments and for average 3 to 5-bed villas. Considering new or recent buildings.
Fonte: Abacus; Source: Abacus;

Como anteriormente dito, 2019 prevê-se que seja um ano de
pouca actividade imobiliária, esperando-se poucas transacções,
com reduzidos lançamentos de novas promoções. Nas principais
localizações da actividade imobiliária, Luanda e Talatona, o au-
mento da disponibilidade resulta não de novo produto a entrar no
mercado, mas sim de produto que ficou devoluto num passado
recente, com a consequente pressão nos preços. Em Luanda, ci-
dade, continua a existir um excesso de oferta, principalmente T1
e T2, destinados a expatriados. Já nos edifícios coloniais igual-
mente assiste-se a um aumento da disponibilidade, continuando
porém, a verificar-se uma procura consistente nos edifícios que
no seu conjunto ofereçam, onde residir, áreas de lazer, estacio-
namento, segurança e boa manutenção. Nestes edifícios, alguns
encontram-se colocados a 100%, havendo listas de espera, co-
meçando a existir alguns proprietários que começam a subir os
valores, nomeadamente de arrendamento. Verifica-se ainda a fal-
ta de apartamentos T3 para o mercado local dentro da Cidade de
Luanda, num equilíbrio entre áreas e valores.
As previously stated, it is expected that 2019 will be a year of lit-
tle real estate activity. Few transactions are expected, with fewer
launches of new developments. In the main locations for real es-
tate activity, Talatona and Luanda, the increased availability stems
not from new properties entering the market, but from properties
that were left vacant in the recent past. This results in pressure on
prices. In the city of Luanda, there continues to be excess sup-
ply, principally of 1- and 2-bedroom properties intended for ex-
patriates. Colonial buildings have also witnessed an increase in
availability. However, there continues to be consistent demand for
buildings that offer homes, leisure areas, parking and security, all
under one roof, together with good maintenance. In these build-
ings, some enjoy 100% occupation and there are waiting lists.
Some owners are starting to increase prices, particularly in the
letting market. There is still a lack of 3-bedroom apartments for the
local market within the city of Luanda, because there has to be the
right balance between property sizes and their prices.

Manteve-se e prevê-se que se venha a manter em termos de ar-
rendamento, o pagamento máximo de 3 rendas em avanço, para
contratos médios de 1 ano. Não se prevê que se venha a alterar
estas características até que o mercado altere e a procura venha
a ser superior à oferta, que não se espera nos próximos anos.
The practice of paying a maximum of three rents in advance in
tenancy agreements with an average of one year continues and is
expected to continue in the future. We do not expect this situation
to change until the market changes and demand exceeds supply,
and this is not forecast for the coming years.

7
 Confirma- se que fazendo uma boa gestão dos
activos, será possível, manter os valores e mesmo
aumentando-os, são o exemplo de edifícios, como
o Kimpa Vita, o Solar de Alvalade, Condomínio
do Bengo, Moncada Prestige, que se encontram
quase sempre com uma ocupação a 100%.
It is clear that by providing good property
management, it will be possible to maintain
prices and even increase them. Examples of
this are buildings such as Kimpa Vita, Solar de
Alvalade, Condomínio do Bengo and Moncada
Prestige. These properties are almost always at
100% occupancy.

BAIXA /
INGOMBOTAS
2
MIRAMAR
CIDADE ALTA

PRAIA DO CRUZEIRO
BISPO
1
MACULUSSO
BAIRRO AZUL

VILA ALICE
MAIANGA

ALVALADE

5 6

4
VIA EXPRE
SSO

PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS (LUANDA) ZONAS PRIME RESIDENCIAL

Principal Residential Districts (Luanda) Prime Residential Zones

1 Centro Luanda 2 Zona Norte 3 Talatona 4 Benfica 5 Camama 6 Viana

Downtown Luanda Northem Zone South Luanda South Luanda South East Luanda East Luanda

À semelhança de 2018, mas sendo este um outro ano de re-
duzida actividade imobiliária e consequentemente mais um
ano de esforço para os proprietários, 2019, vai ter um desafio
ainda maior, que vai ser a continuada correcta manutenção e
conservação dos edifícios, aliada a uma boa segurança.
Like 2018, but this being another year of reduced real estate
activity and, consequently, yet another year of effort for own-
ers, 2019 will bring an even greater challenge: the continued
proper maintenance and conservation of buildings, allied to
a good security.

Continua a existir uma pressão principalmente Pressure persists, principally on rent values as a
nos valores de arrendamento, fruto da continuada result of the continuing departure of expatriate
saída dos quadros expatriados. professionals.

RESIDENCIAL SUMÁRIO / Residential Summary

(Estimativa/Forecast)
2018

2019

RENDAS / RENTS RENDAS / RENTS

VALOR DE VENDA / SALE PRICE VALOR DE VENDA / SALE PRICE
DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY

8
 02.2 MERCADO DE ESCRITÓRIOS
INARA
Office Market
No ano do seu 10º relatório, a Abacus decidiu reanalisar o merca-
do de escritório, procurando obter informação ainda mais consis-
tente, que possa ser entendida como mais próxima da utilizada
nos mercados internacionais.
Assim foi feito um levantamento aos edifícios de escritórios, com
o detalhe possível, dado que a obtenção de informação é uma
tarefa árdua em Angola, onde a colaboração, nem sempre é a
desejável.
Desta forma iremos passar a considerar exclusivamente consi-
derar edifícios que possam ser considerados como Edifícios qua-
lificados como Grade A, Grade B e Grade C, em linha com os
padrões internacionais e de acordo com a nossa avaliação dos
mesmos.
Passam-se assim a excluir do stock, os edifícios ditos coloniais.
De salientar que nestes edifícios existem ainda muitas empresas
particulares e estatais a operar, pelo que enquanto estas não se
mudarem para edifícios de escritórios da qualificação acima indi-
cada, não se conseguirá obter um número consistente de qual o
stock real de escritórios da grande Luanda e respectiva taxa de
disponibilidade.
Será necessária a intervenção dos organismos estatais por forma
a criar mecanismos que possam exigir aos activos, as elementa-
res regras de segurança, que não são uma realidade nos edifí-
cios colonias, que até então eram ocupados por falta de soluções.
Hoje tal não sucede e exigir a edifícios e ocupantes que traba-
lhem de acordo com as elementares regras de segurança permite
em primeiro lugar evitar/reduzir eventuais situações de acidente
fatais, dinamizando assim o mercado.
Neste seu 10º relatório, a Abacus, decidiu
reanalisar o mercado, cingindo-se apenas na
sua análise ao edificado recente, excluindo os
edifícios coloniais.
In the 10th year of publishing this report, Abacus has decided to
re-analyse the office market by seeking to obtain even more con-
sistent information that can be understood as closely as possible
to the information used in international markets.
To achieve this, we carried out a survey of office buildings that
was as detailed as possible, given that obtaining information is an
arduous task in Angola, where those operating in the market do
not always wish to cooperate.
As a result, we will look exclusively buildings that can be consid-
ered as Grade A, Grade B and Grade C Buildings, in line with
international standards and in accordance with our evaluation of
them.
Therefore, the colonial buildings mentioned are excluded from
the stock. We emphasise that many private and state companies
are still operating in these buildings. Therefore, while they do not
move to office buildings with the classifications indicated above,
we will not be able to obtain a consistent number for the real stock
of offices in greater Luanda or of its vacancy rate.
It will be necessary for state bodies to intervene to create mecha-
nisms that can impose basic safety rules. These do not currently
exist for colonial buildings, which have been occupied until now
because of a lack of other solutions. This has not happened yet,
and it will be necessary to apply rules to buildings and their occu-
pants to work in accordance with the basic rules of safety to make
it possible to prevent/reduce any fatal accidents. Doing this will
stimulate the market.
In this, its 10th report, Abacus has decided to
re-analyse the market and focus its analysis
solely on recent construction, excluding colonial
buildings.
9
Num ano de 2018, com reduzida actividade empresarial, as em-
presas procuraram acomodar-se, com esta redução, necessita-
ram de menos pessoas para trabalhar, necessitando assim me-
nos espaço de escritórios onde desenvolvem a actividade. Com
mais espaço disponível, com menos procura, existe assim uma
maior pressão nos valores.
Sendo que nos arrendamentos a pressão dos valores é mais evi-
dente que no mercado da compra e venda, ambos tiveram de-
sempenhos muito reduzidos quando comparados com anos an-
teriores, com muito poucas operações conhecidas. Se em 2017
existiram uma série de operações de compra e venda como re-
fúgio à desvalorização cambial, 2018 tal não se verificou. Nos
arrendamentos o reduzido número operações ocorreram princi-
palmente por iniciativa dos inquilinos, na renegociação de rendas,
reduzindo também o período contratual, procurando a máxima
flexibilidade.
Para 2019, e esperando-se que o ano seja de adaptação com
a entrada de novas políticas económicas e algum investimento,
será legitimo dizer que, não se vislumbra alguma capacidade de
as empresas crescerem e aumentarem a tomada de mais áreas.
Concretizando-se as políticas económicas nos primeiros me-
ses, no final do ano espera-se que seja possível assistir a algum
crescimento, afetando positivamente o segmento dos escritórios,
especialmente se entrarem as novas empresas de telecomuni-
cações com a esperada abertura do mercado a mais operadoras
internacionais.
Em suma, 2018, foi um ano de pressão nos preços de arrenda-
mento, menos evidente nos de compra e venda, aumento da
vacancy rate e pouca entrada de stock novo no mercado. Para
2019, de acordo com os dados do FMI, o país irá reduzir a acti-
vidade, situação que é normal onde o FMI entra, para depois co-
meçar a crescer em 2020, esperando-se alguns sinais positivos
em final de 2019.
A dimensão do mercado, que internacionalmente é designado por
Stock de escritórios, que juntamente com a Taxa de Disponibili-
dade de escritórios no total do stock, que se designa por Vacancy
Rate, tem uma dificuldade de tratamento adicional em Angola,
muito proprietários não colaboram com a disponibilização da in-
formação. Esta que é determinante para que os agentes do mer-
cado tomem melhores decisões.
Com a presente situação do mercado, é natural que existam me-
nos activos a entrar no mercado, se bem que existam um con-
junto de obras em curso que irão no futuro entrar no mercado
aumentado o Stock. Como anteriormente mencionado, iremos
passar a contabilizar apenas os edifícios novos ou recentes edi-
ficados com o propósito de escritórios, que permitirá assim uma
mais fácil e fiável monotorização.
De acordo com os novos critérios, em termos de dimensão, o
stock Luanda Cidade, conta com aproximadamente 723.450m²,
esperando-se para 2019, um aumento do stock em cerca de
60.000m², que a entrarem devolutos, irão afectar de sobre ma-
neira a Vacancy rate. Esta hoje em Luanda Cidade, conta com
cerca de 113.600m², equivalente a aproximadamente 16% do
Stock total.
Em Talatona, o total do Stock em 2018, cresceu cerca de 10,5%,
equivalentes a quase 35.000m², contra os 8% de 2017, situando-
se agora em cerca de 369.000m². Por sua vez a Vacancy rate,
situa-se nos 28%, equivalentes a aproximadamente 103.000m²,
números que atingem alguma expressão, muito por causa do
novo stock e da retracção das empresas. Em 2019, poder-se-á
esperar uma produção de aproximadamente 65.000m² de escri-
tórios novos a entrar no mercado, sendo que mais de metade
poderão ter desde logo ocupantes, com a nova sede do Stan-
dard Bank e da Saham Seguros, esperando que estes negócios
tragam uma absorção líquida positiva, ou seja, os espaços que
libertarão, serão inferiores à ocupação prevista em termos de m²
por estas empresas.
10
In 2018, companies sought to adapt to reduced business activi-
ty. They needed fewer people to work and, therefore, less office
space for them to work in. With more space available and lower
demand, there is greater pressure on prices.
The pressure on prices was more evident in the rental market than
in sales, but both had very weak performance when compared
with previous years, with very few transactions. In 2017, there was
a series of sales transactions as a refuge from exchange rate de-
valuation, but this did not happen in 2018. In the letting market,
the reduced number operations occurred mainly at the initiative of
tenants who sought to renegotiate rents and reduce contractual
periods in an attempt to achieve maximum flexibility.
It is hoped 2019 will be the year of adaptation, with the introduc-
tion of new economic policies and some investment. If so, we can
safely say there will be some capacity for businesses to grow and
to increase the office areas they need. If the economic policies are
put in place in the first few months of the year, we expect to see
some growth by the end of the year. This would have a positive
effect on the office segment, especially if new telecommunications
companies enter the market following its expected opening up to
more international carriers.
In short, 2018 was a year of pressure on letting prices, although
less so on sales prices, an increased vacancy rate and a low rate
of entry of new stock onto the market. According to data from the
IMF, the country will see reduced activity in 2019, a situation that
is normal where the IMF intervenes, and then begin to see growth
in 2020, with the hope of some positive signs at the end of 2019.
The size of the market is internationally referred to as ‘office stock’
and the rate of availability of offices in the total stock is known
as the ‘vacancy rate’. Analyzing this information is challenging in
Angola, because owners are not cooperative when it comes to
sharing this information and it something that market agents need
to take better decisions.
With the present market situation, it is natural for there to be fewer
properties entering the market, although there is a set of works in
progress that will come onto the market in the future and increase
the stock. As mentioned earlier, we will only consider the new or
recently constructed buildings destined for offices as this will allow
easier and more reliable monitoring.
According to the new criteria, in terms of area, the stock in Lu-
anda City is approximately 723,450m². For 2019, we expect an
increase in stock of approximately 75,000m². Coming in as vacant
stock, this will have a significant effect on the vacancy rate. Today
in the city of Luanda, approximately 113,600m² is vacant. This is
equivalent to approximately 16% of the total stock.
In Talatona, the total stock grew by approximately 10.5% in 2018.
This compares with 8% in 2017, which is equivalent to almost
35,000m². It now stands at approximately 369,000m². In turn, the
vacancy rate stands at 28%, which is equivalent to approximate-
ly 103,000m². These numbers are quite high, mainly because of
the new stock and shrinking of companies. In 2019, we expect
to see approximately 50,000 or 67,000m² of new of new office
space entering the market. More than half of this may be occupied
from the outset including the new headquarters of Standard Bank
and Saham Seguros. It is hoped that these transactions will bring
a positive net absorption rate. In other words, the spaces they
will free up will be smaller than the expected occupation by these
companies in terms of square metres.
Desta forma, o mercado na sua totalidade Luanda Cidade e Ta-
latona, oferece um Stock de aproximadamente 1.092.000m², cor-
respondendo cerca de 723.450m² a Luanda, cerca de 66% do
Stock total e Talatona, com aproximadamente 369.000m², cerca
de 34% do Stock total. A Vacancy rate total do mercado, é de nú-
meros próximos dos 20%, cerca de 216.700m², que são números
aceitáveis para o estado geral da economia, mas que não deixam
de preocupar. Haverá um desafio, com a possível entrada em
2019 de um número significativo de m² de escritórios no mercado
de Luanda e Talatona, estimado em 125.000m², que equivalem a
valores de hoje a mais de 11% do total do Stock. Se a economia
não crescer um pouco, e se esse novo stock entrar sem ocupa-
ção, vai haver forçosamente uma nova pressão nos preços que
não sabemos se o mercado do lado da oferta aguentará.
O Stock total de Luanda Cidade e de Talatona, é
de 1.089.000m2, havendo uma Vacancy Rate de
mais de 20%, cerca de 216.000m2.
A zona Prime e preferencial de escritórios em Luanda, designada
internacionalmente por CBD (Central Business District) situa-se
na Baixa e Marginal. Nesta, encontram-se localizados os princi-
pais departamentos governamentais, sedes de bancos e segu-
radoras e sedes de empresas (sobretudo as ligadas ao sector
petrolífero) de onde é expectável não venham a sair.
A Praia do Bispo é a localização já consolidada e é extensão natu-
ral do CBD de Luanda, não só pelo que já hoje oferece, mas prin-
cipalmente pelo que irá oferecer, é já considerada pela Abacus
como parte integrante do CBD. Aqui encontramos predominante-
mente Banca e Sector Petrolífero, o ex-edifício sede do BPA, Cai-
xa Angola, Pumangol, a sede da Chevron além de um edifício da
Seguradora AAA. Os problemas estruturais, que existiam foram
ultrapassados, na sua maioria, com a conclusão do alargamento
das vias e a continuada reformulação dos usos nos terrenos em
frente ao mar.
Por sua vez, a designada Zona Central - a que delimita a Prime
- tem sido a localização escolhida para a instalação de algumas
empresas que não necessitam de estar no CBD, apesar de aí se
encontrarem a sede de alguns Bancos, como o BNI, Banco Sol
e o Banco Kwanza, bem como de algumas empresas de vários
sectores de actividade.
Zonas | Zones Estado | State
Novo | New
Zona Prime
Usado | Used
Novo | New
Zona Central
Usado | Used
Novo | New
Zona Praia do Bispo
Usado | Used
Novo | New
Talatona
Usado | Used
Fonte: Abacus; Source: Abacus;
Accordingly, the whole market in the city of Luanda and Talatona
offers a stock of approximately 1,092,000m². This corresponds
to approximately 723,450m² in Luanda (around 66% of the total
stock), and 369,000m² in Talatona (approximately 34% of the total
stock). The total vacancy rate in the market is close to 20% or ap-
proximately 216,700m². These numbers are acceptable given the
general state of the economy, but they do cause some concern. In
2019, there will be a challenge with the possible entry of a signif-
icant number of square metres of offices in Luanda and Talatona.
This is estimated at 125,000m², which is equivalent, in today’s
figures, to more than 11% of the total stock. If the economy does
not grow a little and if this new stock comes in unoccupied, there
will necessarily be new pressure on prices and we do not know
whether the market will hold out on the supply side.
The total stock in the city of Luanda and Talatona
is 1,089,000m2 and there is a vacancy rate of
over 20%, that is, approximately 216,700 m2.
The prime and preferred office area in Luanda, known internation-
ally as the CBD (Central Business District) is located in the areas
called Baixa and Marginal. The latter is the home to the main gov-
ernment departments, to headquarters of banks and insurance
companies, and to other companies (above all, those linked to the
oil sector). These departments and companies are not expected
to leave this area.
Praia do Bispo is a location that is already established, and it is
a natural extension of the Luanda CBD, not only because what
it offers today, but mainly because of what it will offer. Abacus
already considers it to be an integral part of the CBD. Here we
find predominantly the banking and petroleum sector, the old BPA
building, Caixa Angola, Pumangol, the headquarters of Chevron
and a building of insurer, AAA. The structural problems that exist-
ed have, in the main, been overcome with the conclusion of the
widening of the roads and the continued changes in uses of the
land on the sea front.
In turn, the area knows as Zona Central - on the edge of the prime
are - has been the chosen location for some companies that do
not need to be in the CBD. However, it is home to the headquar-
ters of some banks, such as BNI, Banco Sol and Banco Kwanza,
as well as some companies from various other sectors.
Venda/m² (USD) Arrendamento/Mês/m² (USD)
Sale/m² (USD) Rent/Month/m² (USD)
6.000 - 7.000 60 - 80
2.500 - 4.200 45 - 55
5.000 - 6.500 50 - 70
2.500 - 4.000 25 - 45
ND ND
ND 60 - 75
4.800 - 6.000 45 - 70
2.500 - 3.000 40 - 60
11
 DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOS
Office Areas
Praia do Bispo
Zona Central
Central Zone
Zona Expansão
Expansion Zone
(Talatona)
Talatona, a chamada zona de expansão de Luanda, onde surgi-
ram os primeiros edifícios de escritórios há 8/9 anos, é hoje um
destino consolidado do mercado de escritórios de Luanda. Dadas
as características da Procura de Angola sempre ligada ao uni-
verso empresarial e aos quadros expatriados, Talatona passa a
oferecer ao mercado empresarial a possibilidade dos seus qua-
dros expatriados, especialmente os que estão com famílias, onde
trabalhar e viver. Assim depois dos condomínios residenciais, sur-
gem os edifícios de escritórios, começando a consolidar a zona
sul de Luanda.
Em Talatona encontramos os projectos da Cidade Financeira,
aquele que consideramos o melhor e mais bem conseguido pro-
jecto de escritório de Luanda, o Belas Business Park, o Masuika,
o Dolce Vita, o Fetungo de Belas. Não concluído em 2018, será
uma realidade a conclusão do projecto da nova sede da Unitel,
que incluirá além dos escritórios, uma loja do Candando e os no-
vos estúdios da ZAP. É expectável que a Casais, promotora e
constructora do projecto Inara Business Park & Garden, entregue
a primeira fase dos edifícios de escritórios da nova Sede do Stan-
dard Bank e da Seguradora Saham, ainda em 2019.
Unitel, o Standard Bank e a Seguradora Saham,
irão inaugurar as suas novas sedes em Talatona
em 2019.
2018 os valores de arrendamento em toda a
grande Luanda, apresentam novamente acertos, a
renda média desceu para 60Usd/m2/mês, quando
em 2017, seria de 83Usd/m2, em 2013/4 estaria
em 175Usd/m2/mês. Talatona apresenta hoje
uma Prime Rent de 70Usd/m2.
ESCRITÓRIOS SUMÁRIO / Offices Summary
STOCK
2018
RENDA PRIME / PRIME RENT
RENDA MÉDIA / MEDIUM RENT
VALOR DE VENDA / SALE PRICE
TAXA DE DISPONIBILIDADE / VACANCY RATE
12
Zona Prime
Prime Zone
(CBD)
LUANDA
Talatona, known as an expansion area of Luanda, where the first
office buildings appeared 8/9 years ago, is now an established
destination in the Luanda office market. Given the characteris-
tics of demand in Angola, which are always tied to the business
world and to expatriates, Talatona now offers the corporate mar-
ket somewhere for its senior expatriate professionals, especially
those with families, somewhere to work and live. Office building
followed the residential condominiums and the southern area of
Luanda is beginning to become established.
In Talatona, we find the Financial City projects. We consider this to
be the best and most successful office project in Luanda, with the
Belas Business Park, Masuika, Dolce Vita, and Fetungo de Be-
las. The new headquarters of Unitel was not completed in 2018,
but this will happen in 2019 and, besides offices, it will include a
Candando store and the new studios of ZAP. It is expected that
Casais, the promoter and constructor of the Inara Business Park
& Garden, will hand over the first phase of office buildings of the
new headquarters of Standard Bank and the insurance company
Saham in 2019.
Unitel, Standard Bank and the insurance company
Saham will all open new headquarters in Talatona
in 2019.
Rent prices in Luanda CBD has seen significant
changes. The prime rent fell to USD 80/m2/
month while, in 2017, it stood at USD 100/m2/
month and, in 2013/4 it had been USD 200/m2/
month. In turn, the prime rent today in Talatona
stands at USD 75/m2/month.
(Estimativa/Forecast)
STOCK
2019
RENDA PRIME / PRIME RENT
RENDA MÉDIA / MEDIUM RENT
VALOR DE VENDA / SALE PRICE
TAXA DE DISPONIBILIDADE / VACANCY RATE
Retail Xyami Shopping - Huambo
02.3 MERCADO RETALHISTA
Retail Market
O ano de 2018, foi um autêntico desafio para o segmento do Re-
talho, os lojistas a enfrentarem um poder de compra do público
cada vez mais diminuto. Por sua vez os proprietários dos activos,
com francas dificuldades na manutenção e conservação dos es-
paços, pois os valores de rendas e alguns cumprimentos pontuais
de rendas, criam uma forte pressão na tesouraria para execução
dos planos previstos.
Apesar do estado do mercado, tem-se vindo a assistir a um es-
forço de alguns investidores, continuando os seus planos de ex-
pansão, como o grupo Zahara, que tem vindo a desenvolver um
conjunto importante de espaços, contando hoje com 9 unidades
abertas ao público, entre centros comerciais, retails e galerias,
tendo aberto no Huambo em finais de 2018, o Xyami Shopping
Huambo. Por sua vez a Hipergesgt, com a marca Candando, tem
3 unidades, com o Avenida Shopping e 2 Galerias Candando,
existindo possibilidade de abrir uma nova loja num futuro próximo.
Existem, contudo alguns projectos, que se encontrarão suspen-
sos dadas as condições económicas e do mercado, acreditamos
possam ser uma realidade com a recuperação do mercado.
Ainda na distribuição, a Shoprite conta já com 29 lojas em opera-
ção por todo o País, onde em algumas desenvolveu o conceito de
galeria, com a sua loja como a âncora do projecto. Igual modelo,
tem a Maxi que conta já com 19 lojas. O Descontão/Mel, tem 4
lojas abertas ao público.
Considerando todo o país, com especial enfase em Luanda, em
termos de dimensão do Stock e em função dos 2 grandes tipos de
sub-segmentos nesta área, os Centros Comerciais e as Galerias/
Retail Parks, encontramos hoje o sub-segmentos dos Centros
Comercias com uma área ligeiramente acima dos 260.000m² de
ABL, quanto ás Galerias/Retails, encontra-se edificada uma área
de cerca de 100.000m².
The year of 2018 was a real challenge for the retail segment, with
storekeepers facing the public’s ever-shrinking purchasing pow-
er. For their part, property owners faced substantial difficulties in
maintaining and conserving their properties, because rent levels
and late payments put great pressure on their ability to pay for the
implementation of their plans.
Despite the state of the market, there has been an effort by some
investors to continue with their expansion plans. These include the
Zahara group, which has been developing an important portfolio
of properties. Today, it has nine units open to the public, including
shopping centres and other retail outlets. In late 2018, it opened
the Xyami Shopping Centre in Huambo. For its part, Hipergesgt,
with the brand Candando, has three units, Avenida Shopping and
two Galerias Candando. There is also the possibility of it opening
a new store in the near future.
Although some projects will be suspended in view of the economic
and market conditions, we believe they will be completed with the
recovery of the market.
Shoprite now has 29 stores in operation throughout the country.
Some have been developed as a gallery concept, with the Shop-
rite store as the anchor for the project. Maxi has also expanded
and now has 19 stores and Descontão/Mel has four stores open
to the public.
We have analysed the country as a whole, with a special focus
on Luanda, in terms of the size of the stock and in line with the
two major types of sub-segment in this area, shopping centres
and galleries/retail parks. From this analysis, we can see that,
today, the shopping centre sub-segment has a GLA slightly
above 260,000m² and galleries/retail parks have an area of about
100,000m².
13
 CENTROS COMERCIAIS
Shopping Centres
Empreendimento Ano Zona Área Lojas
Development Year Zone Area Shops
Belas Shopping 2007 Talatona 19 500 100
Millennium Lubango 2009 Lubango 7 000 40
Atrium Nova vida 2012 Talatona 9 000 35
Ginga Shopping 2012 Viana 20 000 70
Ulengo Center 2015 Camana 30 000 187
Espaço Avenida 2015 Talatona 10 000 168
Luanda Shopping 2015 Alvalade 60 000 240
Shopping Avenida 2015 Morro Bento 24 050 57
Xyami Shopping Lubango 2016 Lubango 18 000 37
Xyami Shopping Kilamba 2016 Kilamba 28 500 67
Xyami Shopping Nova Vida 2016 NovaVida 26 800 64
Xyami Shopping Huambo 2018 Huambo 8 700 14
261 550
Fonte: Abacus | Source: Abacus
Retail Xyami Shopping - Huambo

RETAIL PARKS
Retail Parks
Empreendimento Ano Zona Área Lojas
Development Year Zone Area Shops

Lobito Retail Park 2012 Lobito 15 00 ND

Linving Retail Park 2014 Nova Vida 5 000 ND
Xyami Retail Benguela 2014 Benguela 5 000 38
Galeria Kero Talatona 2014 Talatona 12 000 7
Galerias do Patriota 2015 Benfica 6 000 ND
Candando Talatona 2016 Talatona 8 250 13
Galeria Kero Cacuaco 2016 Cacuaco 15 500 11
Candando Viana 2017 Viana 10 850 20
Retail Park Viana 2017 Viana 8 600 8
Xyami Galeria Morro Bento 2017 Morro Bento 10 300 16
Império Shopping 2018 Estrada Viana 5 375 24
101 875
Fonte: Abacus | Source: Abacus

14
Como temos vindo a mencionar, torna-se crítico para o sucesso
dos Centros Comerciais, o seu modelo de gestão, procurando
oferecer um modelo de gestão internacional, para que possa
ser possível atrair as principais marcas e cadeias internacionais.
Consideramos este um aspecto decisivo em especial numa altura
de restrições económicas como a que se atravessa.
As Galerias Comerciais e os Retail Parks, são projectos que pela
sua menor dimensão têm vindo a sair no mercado, com cerca de
6 unidades nos últimos 3 anos.
Procurando ir ao encontro do desejo e características do merca-
do e da realidade urbana de Angola, é importante os projectos
oferecerem uma componente comercial/lazer, em especial nas
cidades secundárias.
Quanto ás lojas de rua o ano de 2018, foi em tudo semelhante a
2017, com uma procura diminuta, como por exemplo do sector
bancário, por norma um dos grandes utilizadores de espaços co-
merciais, começaram a racionalizar a operação com a maior utili-
zação da facilidade, internet banking, que com isso permite, não
só reduzir a necessidade do número dos espaços físicos, como
também reduzir a área por balcão. Apesar de tudo, encontram-se
poucos espaços devolutos na cidade, especialmente em edifícios
novos, havendo alguma oferta em edifícios coloniais.
A procura continua muito expectante, em linha com os demais
agentes do mercado, de outros sectores de actividade. Sendo
que o actual ambiente económico não é favorável, é expectante
que o país durante o ano possa começar a recuperar durante
2019 e assim este subsegmento comece a recuperar, pois as ca-
racterísticas intrínsecas do consumidor Angolano estarão sempre
presentes, oferecendo assim um país onde faça sentido investir.
Apesar de os principais centros urbanos já terem uma oferta
imobiliária comercial, em alguns casos em excesso para a actual
procura dos clientes finais e suas características socio-culturais,
haverão outras localizações, que possam permitir o desenvolvi-
mento de produtos imobiliários, com as dimensões correctas para
as características da população envolvente.
Em termos de Stock, os Centros Comerciais têm
hoje edificada uma área de cerca de 260.000m2,
as Galerias e os Retails, têm aproximadamente de
100.000m2 no mercado.
VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento
Market Values for Sales and Rental
Centros Comercias | Shopping Centres USD
Retail Parks | Retail Parks USD
Lojas Rua | Hight | High Street Retail USD
Fonte: Abacus; Source: Abacus
Os valores do retalho têm em linha com outros segmentos anali-
sados a vindo a enquadrar-se com a realidade do país, numa fase
de adaptação ás condições das lojistas.
COMERCIAL SUMÁRIO / Retail Summary
2018
STOCK / STOCK
RENDAS / RENTS
VALOR DE VENDA / SALE PRICE
As we have been mentioning, their management model is critical
to the success of shopping centres. They must seek to offer an in-
ternational management model, so they can attract major brands
and international chains. We consider this to be a decisive issue,
in particular, at a time of economic restrictions like the current one.
Shopping galleries and retail parks are projects that have been
appearing in the market because of their smaller size: around six
units in the last three years.
To meet the demand and the characteristics of the market and
Angola’s urban situation, it is important for projects to offer a com-
mercial/leisure component, especially in the secondary cities.
For high street stores, 2018 was very similar to 2017, with low-
er demand. For example, the banking sector, which is tradition-
ally one of the major users of these commercial spaces, began
to rationalise operations with the increased use of internet bank-
ing. This allows them not only to reduce the number of physical
branches, but also to reduce their size. Despite all this, there are
few vacant spaces in the city, especially in new buildings, although
some are available in colonial buildings.
Demand still leaves much to be desired. This is in line with the sit-
uations of other market agents from other sectors of activity. The
current economic environment is not favourable, but it is expected
that the country may begin to recover during 2019 and, thus, so
will this sub-segment. This is because the intrinsic characteristics
of Angolan consumers will always exist and, a result, Angola is a
country where it makes sense to invest.
The major urban centres have commercial real estate available,
in some cases in excess of the current demand from end custom-
ers and their socio-cultural characteristics. However, there will be
other locations that may allow the development of properties with
dimensions appropriate to the characteristics of the surrounding
population.
In terms of stock, shopping centres now have
a built-up an area of around 260,000m2 and
galleries and retail parks have approximately
100,000m2 on the market.
Arrendamento/m² Venda
Rent/Month/m² Sale
40 - 90 ND
20 - 70 ND
25 - 80 3.000 - 7.500
In line with the other segments analysed, retail prices have
changed to suit the economic situation of the country, in a phase
of adaptation to the conditions of the storekeepers.
(Estimativa/Forecast)
2019
STOCK / STOCK
RENDAS / RENTS
VALOR DE VENDA / SALE PRICE
15
ZEE - Zona Especial Económica
02.4 MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
Industrial and Logistics Market
Muito tem sido falado da necessidade do sector imobiliário lo-
gístico. Este está intimamente associado à produção industrial,
à distribuição e à acomodação de bens e produtos. Se um dos
caminhos encontrados por Angola para poder mais rapidamente
sair da situação económica em que se encontra, é apostar na
produção nacional, naturalmente haverá a necessidade de inves-
tir neste sub-segmento imobiliário. O que se tem verificado até
então é a edificação de edifícios para uso próprio sem um planea-
mento urbano desejável, maioritariamente nos terrenos em frente
aos principais eixos rodoviários na envolvente de Luanda, como
a Via expresso, a Estrada para Catete, Estrada Viana-Calumbo,
etc. Os projecto governamentais Clods (Centros de Logística e
Distribuição) acabaram por não terem o sucesso desejado. Na
grande Luanda, 2 desenvolvimentos de referência, o PIV - Pólo
Industrial de Viana, que não tem maior sucesso, pois não tem
infraestrutura básicas, como estradas de acesso alcatroadas ou
rede eléctrica com potencia desejada e a ZEE – Zona Económica
Especial, onde se têm instalado algumas empresas com assina-
lável sucesso.
ZONAS INDUSTRIAIS
Industrial Location LUANDA
Luanda Sul
(Talatona, Benfica) Jesus
Barra do
Cuanza
Cabo Ledo
Em termos de oferta encontramos poucas promoções imobiliárias
em condomínios empresariais bem localizados, de fácil acesso e
com todas as infraestruturas necessárias ao normal desenvolvi-
mento da actividade das empresas, que no entanto bem projecta-
das podem ter sucesso garantido, como foi o caso do Viana Park,
do CLT – Centro Logístico de Talatona, do WTC, etc.
Torna-se pois, decisivo a recuperação das infraestruturas rodo-
viárias e caminho-de-ferro, bem como continuação da renovação
da energia eléctrica, para o sucesso da aposta governamental na
diversificação económica e para acolher o esperado investimento
externo. Tem para isso de criar condições básicas para alimentar
16
Much has been said about the needs of the logistics property sec-
tor. This is closely linked to industrial production, to distribution
and to the accommodation of goods and products. One of the
paths found by Angola to be able to get out of the economic situ-
ation it is in as quickly as possible is by focusing on national pro-
duction. Therefore, there will be a need to invest in this property
sub-segment. What we have seen so far is companies construct-
ing buildings for their own use, without the urban planning de-
sired. This has mostly taken place on land fronting the main roads
around Luanda, such as the Via Expresso, the road to Catete and
the Viana-Calumbo road. The government CLODS (Logistics and
Distribution Centres) have not had the intended success. In Luan-
da, there are two significant developments. First, the PIV - Pólo
Industrial de Viana, has not had greater success because it does
not have basic infrastructures, such as tarmacked access roads
or an electricity network with sufficient power. Second, there is the
ZEE – Zona Económica Especial, where some companies have
set up for business with remarkable success.
Bairro Mabutas
do Dande
Caxito Úcua
Zona Norte (Estrada para Cacuaco)
Northern Zone (Road to Cacuaco)
Viana
Bom Estrada para Catete
Road to Catete
Muxima
However, in terms of supply, we found few real estate develop-
ments in well-located business condominiums, with easy access
and all the infrastructures necessary for normal company opera-
tions. When they are well-planned, success may be guaranteed,
as was the case of Viana Park, the CLT - Talatona Logistics Cen-
tre and the WTC.
It is therefore crucial to upgrade road and rail infrastructures, and
to continue the renovation of the electrical power supply for the
government to achieve its goal of economic diversification and to
accommodate the expected external investment. It is crucial to
create the basic conditions to supply industry with electrical ener-
a indústria através da energia eléctrica com potencia adequada,
estradas e caminho-de-ferro, estes últimos para escoar os pro-
dutos quer internamente ou para exportação. Tudo isto, terá ne-
cessariamente de ser acompanhada da componente imobiliária
logística e de armazenagem, ou seja, tem de ser uma logística
projectada para as necessidades das empresas e das cadeias de
valor em cada local do território.
Vem a Abacus desde o seu primeiro relatório de 2010, procurar
alertar para a necessidade de um conjunto integrado de platafor-
mas logísticas, ligando estas ao caminho de ferro e aos portos
marítimos, cujas dimensões e tipo de construção logística, iria
variar de província para província, consoante a produção e ne-
cessidades de cada uma delas.
Continuamos assim a considerar que pela realidade do país e o
futuro que o mesmo necessita, este é de todos os segmentos do
mercado imobiliário, aquele que oferece maiores oportunidades
de investimento em termos de procura.
gy with adequate power, and with roads and railways. The latter
are necessary to sell the products, either in Angola or abroad.
All this must necessarily be accompanied by the component of
logistics and warehouse property. In other words, there must be a
model designed for the needs of businesses and value chains in
every part of the country.
Since its first report in 2010, Abacus has been seeking to warn of
the need for an integrated set of logistical platforms, linking these
to the railways and seaports. The size and type of these logistics
buildings would vary from province to province, depending on the
production and needs of each one of them.
We therefore continue to believe - because of the current situation
of the country and what it needs to achieve in the future – that of
all segments of the property market, this is the one market that
offers the greatest investment opportunities in terms of demand.

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento

Market Values for Sales and Rental
Venda/m² (USD) Arrendamento/Mês/m² (USD)
Zonas | Zones Estado | State Sale/m²(USD) Rent/Month/m² (USD)

Novo | New 1.200 - 1.700 10 - 17

Viana / Benfica
Usado | Used 400 - 1.100 7 - 11
Novo | New ND ND
Talatona
Usado | Used 1.400 - 2.000 13 - 18
Novo | New ND ND
Norte
Usado | Used 500 - 800 7 - 11
Novo | New 800 - 1.100 10 - 15
Estrada Catete
Usado | Used ND 9 - 11
Fonte: Abacus; Source: Abacus;

INDUSTRIAL SUMÁRIO / Industrial Summary

(Estimativa/Forecast)
2018

2019

RENDAS / RENTS RENDAS / RENTS

VALOR DE VENDA / SALE PRICE VALOR DE VENDA / SALE PRICE
DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY DISPONIBILIDADE / GENERAL VACANCY

17

02.5 MERCADO HOTELEIRO
Hotel and Tourism Market
Por norma o sector hoteleiro em países como Angola, tem uma
ocupação hoteleira nos principais hotéis quase exclusivamente
do segmento de negócios. A actividade hoteleira tem vindo nos úl-
timos anos a ter um desempenho em linha com o estado da eco-
nomia do país, se bem que no final de 2018, se tenha assistido a
uma maior ocupação de algumas unidades hoteleiras em Luan-
da. 2018, foi também a entrada de um novo Hotel no mercado, o
Palmeiras, Suite Hotel de 4 estrelas, em Talatona, vindo assim a
aumentar o número de quartos em oferta, apesar do encerramen-
to do Hotel Praia Mar, na Ilha de Luanda e a reclassificação do
Hotel Diamante, junto ao Porto.
A grande Luanda passa assim a oferecer 9 unidades de 4* e 5*,
contando assim com um total em oferta ao mercado de mais de
1.670 quartos. Continua-se a aguardar pela abertura da nova uni-
dade de 5* em Luanda, junto ao eixo viário, com 390 quartos,
confirmando-se o stock de quartos ultrapassará os 2.000 quartos,
no total.
Relativamente a Taxas de Ocupação, nos hotéis de 4*, verificou-
se em 2018, uma taxa de ocupação entre os 40% - 45%, face a
45% em 2017 e 50% de 2016. Quanto ao valor médio do quarto,
situou-se nos 230/240Usd/quarto/noite, face aos 240/250Usd/
quarto/noite em 2017 e 250/260Usd/quarto/noite de 2016.
Um dado interessante foi a celebração do acordo pelo Ministé-
rio do Turismo e do Ambiente, com a National Geographic, que
vem posicionar o país de uma forma muito decisiva no universo
do Eco-turismo, tendência com grande crescimento em todo o
mundo, por ocasião de um estudo técnico efectuado, ao projec-
to Okavango. Contudo para que possam estas acções ser bem
sucedidas, a simplificação dos vistos de turismo tem de ser uma
realidade na prática.
Confirmando-se 2019, como um ano de alguma actividade em-
presarial, em especial para o final do ano, espera-se que o seg-
mento hoteleiro possa vir a beneficiar da vinda dos investidores,
perspectivando uma maior actividade dos sectores não petrolí-
feros.
HOTELARIA SUMÁRIO / Hospitality Summary
2018
PREÇO QUARTO / ROOM RATES
TAXA DE OCUPAÇÃO / OCCUPANCY RATE
18
Palmeiras, Suite Hotel - Talatona
As a rule, in the hotel industries in countries such as Angola, hotel
occupation comes almost exclusively from the business segment.
In recent years, the performance of the hotel industry has been
in line with the state of the country’s economy, although, at the
end of 2018, we saw higher levels of occupation in some hotels in
Luanda. A new hotel also entered the market in 2018: the 4-star
Palmeiras Suite Hotel in Talatona. This increased the number of
guest rooms on offer, despite the closure of the Hotel Praia Mar in
Ilha de Luanda and the reclassification of Hotel Diamante, located
by the port.
Greater Luanda now offers nine 4- and 5-star hotels. Between
them, these hotels provide the market with a total of more than
1670 rooms. We are still awaiting the opening of the new 5-star
hotel in Luanda. This hotel is next to the Eixo Viário road and, with
390 rooms, when it opens the number of rooms will exceed 2000
in total.
The occupancy rate in 4-star hotels in 2018 was approximately
40% - 45%, compared to equal number in 2017 and 50% in 2016.
Average room prices stood at USD 240/250 per room/night,
compared with USD 230/240 per room/night in 2017 and USD
250/260U per room/night in 2016.
An interesting fact was the conclusion of the agreement between
the Ministry of Tourism and the Environment and National
Geographic. This agreement puts the country very decisively
on the eco-tourism map and this is a rapidly expanding market
throughout the world. This agreement followed a technical study of
the Okavango project. However, for these actions to be successful,
it is essential to simplify the process for obtaining tourist visas.
As 2019 will be a year of some business activity, in particular,
towards its end, it is expected that the hotel segment could benefit
from the arrival of investors, and greater activity is expected in non-
oil sectors.
(Estimativa/Forecast)
2019
PREÇO QUARTO / ROOM RATES
TAXA DE OCUPAÇÃO / OCCUPANCY RATE
Desde 2010 em Angola
Since 2010 in Angola

19
Luanda (Foto de jpssmatias)
02.6 INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Investment Market
Desde 2013, a indústria do investimento imobiliário institucional
em Angola está disponível e legislada, com a aprovação do Re-
gime Fiscal dos Organismos de Investimento Colectivo, DR (De-
creto Presidencial nº 7/2013 de 11 de Out. 2013, no DR I Série
– nº196 de 11 de Out. 2013).
Surgiram as primeiras sociedades gestoras e os primeiros fundos
de investimento.
Considera a Abacus, uma muito boa alternativa de poupança e de
financiamento, ainda que as características da economia e o fun-
cionamento do mercado imobiliário, ainda imaturo, possam não
oferecer a consistência da indústria, quando comparados com
outros mercado internacionais. No entanto considerando o risco
deste investimento quando comparados com outro alternativos,
as muito boas vantagens fiscais, ainda que se assista a alguma
pressão nos yields imobiliários, é um tipo de investimento que
privados e institucionais, devem firmemente considerar investir.
Independentemente da entrada do FMI em Angola, a realidade de
Investidores Imobiliários estrageiros até uma estabilização eco-
nómica do país, não é expectável. Muito para isso contribuem
alguns factores internos, a saber:
1) Apesar de ser factual a melhoria, a situação cambial do país,
ainda não é o ideal, pois é esperado que qualquer investidor
queira exportar os dividendos dos investimentos realizados;
2) A incerteza criada pela nova Lei do Arrendamento, que ape-
sar de não proibir, gera grandes incertezas na actualização/
indexação das rendas à moeda estrangeira. Isto significa que
num cenário de desvalorização continuada, quem não conse-
gue utilizar o mecanismo da actualização/indexação de moeda
estrangeira nos contratos uma vez que o valor da proprieda-
de não acompanha a taxa de inflação, estará continuamente
a gerar perdas. Se assim é, caminha-se rapidamente para a
estagnação ou mesmo para o fim do investimento imobiliário, tal
como o conhecemos. Somos da opinião que este deve ser um
tema a ter em conta, muito decisiva e atentamente, no futuro. E
isto afasta os Investidores internacionais.
3) os prazos contratuais terem sido reduzidos significativamen-
te, pelo poder dos inquilinos na negociação dos contratos e da
flexibilidade que procuram.
20
The institutional property investment industry in Angola has
be open and regulated by legislation since 2013 as a result of
the approval of the Tax Framework for Collective Investment
Undertakings, DR (Presidential Decree no. 7/2013 of 11 October
2013, in DR Series I - no.196 of 11 October. 2013.
The first management companies and the first investment funds
have appeared.
Abacus believes this is a very good alternative to saving and
financing, even though the characteristics of the economy and
the functioning of the property market are still immature and
may not offer consistency in the industry when compared with
other international markets. However, considering the risk of this
investment when compared with other alternatives and the very
good tax advantages, even if there is some pressure on property
yields, private and institutional investors should give careful
thought to this type of investment.
Regardless of the IMF loan to Angola, it is not expected that foreign
property investors will come into the country until its economy has
stabilised. The following internal factors contribute greatly to this
situation:
1) Although improvement is a fact, the country’s exchange
situation is still not ideal as it is expected that any investor will
want to export the dividends from their investments;
2) The uncertainty created by the new Letting Law. Although the
updating/indexing of rents to foreign currencies is not prohibited,
it generates great uncertainties. This means that, in a scenario of
continuing devaluation, anyone who cannot use the mechanism
for updating/indexing of foreign currency in tenancy agreements
when the value of the property does keep pace with the rate
of inflation will continue to generate losses. If that is the case,
we will move quickly towards stagnation or even to the end of
property investment as we know it. We believe this matter should
be considered very decisively and carefully in the future. The
current situation drives international investors away.
3) The terms of agreements have been reduced significantly by
the negotiating power of tenants and the flexibility they seek.
Ainda assim somos de opinião, que continua a existir para as
Sociedades Gestoras uma grande oportunidade de negócio, con-
tudo têm de ser mais incisivas na procura dos seus potencias
clientes e na clara explicação dos benefícios que se oferecem
com esta opção de gestão do património.
Existe um número considerável de entidades individuais e colec-
tivas, proprietárias de importantes portfólios de activos imobiliá-
rios, a maior parte das vezes deficientemente geridos, que fazem
sentido que possam ser profissionalmente tratados pelas socie-
dades gestoras, em termos administrativos/legais, comerciais,
manutenção e conservação, etc., beneficiando das importantes
isenções fiscais que existem.
Constata-se que o mercado de investimento, tem uma clara falta
de segmentação e maturidade, reduzidas oportunidades identifi-
cadas, com uma redução do, pode-se falar em yields iniciais com
valores na ordem de:
VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE
Yields
Segmento/Segment Yields (%)
Escritórios | Offices 11 - 15
Residencial | Residential 9 - 15
Industrial | Industrial 11 - 15
Com os Investidores expectantes, foram
reduzidas as operações no mercado. Para que este
subsegmento possa evoluir, será necessária uma
recuperação da economia em geral, provocando
assim o crescimento das empresas e a necessária
maior absorção de espaços onde trabalhar e onde
residir, esperando-se com isso que os contratos
de arrendamento possam ser celebrados, com
uma maior extensão contratual, oferecendo
maior estabilidade nas decisões de investimento.
Outro dos pontos importantes, será melhorar
clarificando a Lei do Arrendamento, que é de
muito difícil entendimento.
INVESTIMENTO SUMÁRIO / Investment Summary
2018
ESCRITÓRIOS / OFFICES
RESIDENCIAL / RESIDENTIAL
INDUSTRIAL / INDUSTRIAL
Therefore, we believe management companies continue to
enjoy a great business opportunity. However, they have to be
more incisive in their search for potential clients and in providing
a clear explanation of the benefits that come with this property
management option.
A considerable number of individuals and companies own large
property portfolios, most of which are poorly managed. It would
make sense for them to be professionally handled by management
companies, in administrative, legal and commercial terms, and
regarding maintenance and conservation, among others. They
would also benefit from the significant tax exemptions that exist.
We have noted that the investment market has a clear lack of
segmentation and maturity. Few opportunities have been identified
and we can speak about initial yields with values in the order of:
Fonte: Abacus; Source: Abacus;
With apprehensive investors, there have been
fewer operations in the market. For this sub-
segment to be able to evolve, the recovery of the
economy in general will be necessary. This will
make companies grow and create the need for
greater absorption of the spaces they need to live
and work. It is expected that tenancy agreements
may be concluded with longer terms and this will
offer greater stability in investment decisions.
Another important point will be to bring greater
clarity to the Letting Law, which is very difficult
to understand.
(Estimativa/Forecast)
2019
ESCRITÓRIOS / OFFICES
RESIDENCIAL / RESIDENTIAL
INDUSTRIAL / INDUSTRIAL
21
Luanda (foto de jpssmatias)
02.7 A NOVA LEI DO ARRENDAMENTO – “LAU”
The new Renting Law – “LAU”
Por considerarmos que é de capital importância para o mercado
a lei do arrendamento, julgamos que a revisão desta nova Lei
do Arrendamento, designada por “LAU – Lei do Arrendamento
Urbano”, foi uma oportunidade perdida. Em qualquer mercado,
nada melhor que deixar o mercado trabalhar livremente. Hoje, o
significativo ajuste nos valores de arrendamento não resulta de
qualquer lei ou imposição jurídica, mas sim e exclusivamente,
do mercado a funcionar livremente, entre a oferta e a procura.
Podemos afirmar que a nova Lei veio afastar qualquer intenção
de investimento por parte de agentes internacionais. A obrigação
de constar a renda em Kwanzas, quase limitando a actualização
cambial, levou e vai continuar a levar ao afastamento no mercado
de investidores internacionais, de que tanto Angola necessita.
No cenário actual, as eventuais desvalorizações trarão objectivas
perdas para os proprietários/investidores e ganhos para os inqui-
linos, pois em vez de ser promovido um equilíbrio entre as partes,
promoveu-se um claro benefício a favor de uma delas.
É provável que desta forma a recuperação do sector imobiliário e
construção, tenha dificuldades acrescidas uma vez que a segu-
rança dos retornos é diminuta, num cenário em que tudo o que
seja credibilidade e segurança será crítico para o País.
A nova Lei trouxe benefícios na clarificação de alguns aspectos,
como a necessidade da existência de documentação, bem como
a mais fácil resolução de litígios e despejos, entre outros acertos.
Uma breve nota para salientar que a nossa experiência «de cam-
po» tem revelado que a interpretação da lei nos seus pontos mais
críticos, não é de comum acordo entre os vários juristas.
A experiência prática tem-nos revelado que
a interpretação da lei, nos seus pontos mais
críticos, não é de comum acordo entre os vários
juristas.
22
We believe letting legislation is of paramount importance to the
market, so, in our opinion, the revision of the new letting law,
called the LAU (Lei do Arrendamento Urbano), was a missed
opportunity. In any market, nothing is better than allowing the
market to function freely. Today, the significant adjustment in rents
is not the result of any law or legal imposition, but solely of the
market operating freely, between supply and demand. We can say
that the new law subdues any intention to invest on the part of
international players. The obligation to state the rent in Kwanzas,
which virtually prevents exchange rate adjustment, has deterred
and will continue to deter the international investors that Angola
so needs.
This is because we are in a scenario where any currency
devaluations will bring objective losses to owners/investors
and gains to tenants. In other words, instead of encouraging
equilibrium between the parties, the new law has created a clear
benefit on only one side.
All this probably means that the recovery of the property,
construction and other sectors will be more difficult, because the
security of the return on investment is reduced. And this is in a
scenario where credibility and security are critical to the country.
Clearly the new law has brought some benefits by clarifying some
issues, such as the need for documentation, and bringing greater
ease in dealing with disputes/evictions, etc.
Furthermore, our practical experience has taught us that, at its
most critical points, the interpretation of the law is not commonly
agreed between those in the legal profession.
Practical experience has shown us that the
interpretation of the law at its most critical
points is not commonly agreed between the
various legal experts.
 Há uma corrente que fala da necessidade de
referência à moeda local nos contratos, mas
que nada obsta a igual indicação de moeda
internacional.
As principais alterações:
- Obrigação de existência nos contratos de referência a Kwan-
zas como a moeda de pagamento contratual; Neste ponto há
opiniões díspares. De acordo com alguns, passou a existir a
obrigação exclusiva à referência à moeda local – Kwanzas. Ou-
tra corrente diz que deve haver referência à moeda local, mas
nada obsta que se fale igualmente de moeda internacional, ou
que a transferência/pagamento físico das rendas, não possa ser
em moeda estrangeira.
- Cláusulas de actualização de rendas, permitindo aos senho-
rios indexar de acordo com os coeficientes legais anuais publi-
cados ou à taxa de inflação, como ainda a possibilidade de, por
acordo entre as partes, existir um mecanismo específico para a
actualização de rendas, mais facilmente explicado pela possibi-
lidade de existir uma cláusula de indexação de rendas à moeda
estrangeira;
- Pagamento de rendas em avanço limitado a um máximo de
3 meses durante o 1º ano, após, pagamentos mensais. Muitos
contratos, têm sido celebrados com a primeira renda trimestral
e as restantes mensais;
- Mecanismos de Acções de despejo mais céleres e claras;
- Contratos sujeitos a escritura pública e registo no que respeita
contratos superiores a 6 anos de duração;
- Obrigatoriedade de existência de licenças de habitabilidade
nos contratos de arrendamento;
- Arrendatário com direitos de preferência nas transmissões,
caso o contrato vigore há, pelo menos, 3 anos;
There is another school of thought that holds that
there has to be a reference to local currency, but
that there is also nothing to prevent the mention
of a foreign currency.
The main changes introduced by the new law:
- The requirement for agreements to state the contractual rent in
Kwanzas. There is a difference of opinions on this point. Some
believe that agreements may only refer to the local currency –
Kwanzas. Others believe there must be a reference to the local
currency, but that there is nothing to prevent a reference to a
foreign currency, or a requirement that the transfer/payment of
rent will be in a foreign currency.
- Rent updating clauses, allowing landlords to index rents to the
annually published legal coefficients or the inflation index. Upon
agreement between the parties, it is also possible to have a
specific mechanism to update rents. This is more clearly explained
as the possibility to include a specific clause to index the rent to
a foreign currency.
- Payment of rent in advance is limited to a maximum of 3 months
in the first year and, after this, payments are made on a monthly
basis. Many tenancy agreements have been signed with the first
rent being quarterly and the remaining rents, monthly.
- Clearer and faster eviction mechanisms.
- Agreements with a term of more than 6 months are subject to a
public deed and registration.
- Habitability licences are mandatory for tenancy agreements.
- Tenants have a right of preference on transfers if the agreement
is in force for more than 3 years.
23
Luanda towers (foto de jpssmatias)
Luanda (foto de jpssmatias)
02.8 GESTÃO IMOBILIÁRIA
Property Management
A actividade de Property Management, é internacionalmente re-
conhecida como crítica para o bom funcionamento e adequada
segurança dos edifícios. Contudo o correcto desempenho des-
ta actividade, não só se reflecte na operacionalidade dos edifí-
cios, mas estará sempre associada à questão comercial. Sendo
que com a cuidada manutenção dos edifícios os utilizadores dos
espaços terão melhores condições ao seu dispor, procurando-
se simultaneamente, uma efectiva poupança com a exploração
destes. Num mercado onde esta preocupação ainda está longe
de ser uma prioridade no dia-a-dia, edifícios que adoptem estas
medidas terão seguramente no futuro um maior valor comercial.
A realidade de Angola torna essa missão bastante mais difícil,
pois a situação cambial, faz com quem não seja possível dispor,
ou haja grandes limitações de materiais e equipamentos que de-
pendem do exterior.
O compromisso dos proprietários para o pagamento das respon-
sabilidades nem sempre é o desejável, pelo que idealmente deve-
rão ser implementadas medidas na fase de projecto e construção,
que permita agir em caso de incumprimento. Torna-se determi-
nante uma atitude pedagógica das entidades governamentais e
dos agentes do mercado para esta importante tarefa, para que os
edifícios possam ser bem mantidos.
É inevitável que os valores cobrados por m², sejam superiores
quando comparáveis com valores internacionais. Isto porque
as características dos edifícios em Angola, tem um conjunto de
equipamentos que os activos em outros mercados não dispõem,
como geradores e seus consumos, fornecimento de águas, etc.
Ainda não é prática no mercado, mas será expectável que algu-
mas multinacionais à semelhança de outros mercados, possam
optar pelo modelo internacional em que a gestão dos serviços
gerais dentro do escritório, possa ser feita por empresas exter-
nas, que prestem serviço de Facilites Management, permitindo
assegurar um acompanhamento mais experiente e profissional
na gestão do escritório.
EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER | IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:
Segmento | Segment
Residencial (edifícios e condomínios) | Residential (buildings)
Escritórios | Offices
Industrial | Industrial
Os valores mais elevados poderão incluir uma série de serviços que os normais condomínios não consideram.
The higher values include a range of services that a normal condominium does not provide.
Property management is internationally recognised as being crit-
ical to the proper functioning and security of buildings. Howev-
er, doing property management well is not only reflected in the
operational side of buildings, but will always associated with the
commercial issue. With careful maintenance of buildings, those
using the spaces will have better conditions at their disposal. At
the same time, it will be possible to make effective savings in the
operation of the buildings. In a market where this concern is still
far from being a top day-to-day priority, buildings that adopt these
measures will certainly have greater commercial value in the fu-
ture.
The Angolan situation makes this mission much more difficult, be-
cause the currency situation makes access to imported materials
and equipment either impossible or severely limited.
The commitment of owners to pay what they owe is not always
what it should be. Therefore, measures should ideally be imple-
mented in the design and construction phase that make it possible
to act in the event owners fail to pay. It will be crucial for govern-
ment entities and market agents to take on a teaching role for this
important task, so that buildings can be well maintained.
It is inevitable that the prices charged per square metre are higher
when compared with international prices. This is because of the
characteristics of buildings in Angola. They have a set of equip-
ment that properties in other markets do not have, such as gener-
ators and their consumption, water supply, etc.
It is not yet practical in the market, but it is expected, as in other
markets, that some multinationals may opt for the international
model. Under this model, the management of general services
within the office can be done by external companies, which pro-
vide facilities management services. These services make it pos-
sible to ensure more experienced and professional office man-
agement support.
m²/ mês | m²/month
USD / m² 5-7
USD / m² 5 - 12
USD / m² 2,5 - 3.5
25
Luanda. (foto de jpssmatias)
03.0 TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA
Property Taxation
A Tributação e a Fiscalidade em Angola, mantém os seguintes
dados:
1. IMPOSTO PREDIAL URBANO – IPU
a) Sobre o arrendamento:
Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar.
Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.
Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento
(independentemente de quando ocorre o pagamento da renda).
A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inquili-
no que, por conta deste, pagará ao Estado (no mês seguinte à
celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar có-
pia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo, no mês
seguinte ao pagamento efectuado. O senhorio, em Janeiro do
ano seguinte, deverá entregar a Declaração de Rendimentos
- Modelo 1 nas finanças correspondentes às rendas arrecada-
das com os arrendamentos.
b) Sobre a Detenção de Imóveis:
Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.
0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patri-
monial atribuído pelas finanças.
Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis.
Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos
de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses
de Janeiro e Julho do ano seguinte.
A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou be-
neficiários dos rendimentos.
Nota:
Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interve-
niente for:
- Estado, instituto público e associação que goze do estatuto
de utilidade pública.
- Estados Estrangeiros.
- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados
exclusivamente ao culto.
Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU caso estejam
arrendados ou não arrendados, ou seja o imposto não é cumulati-
vo. Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da proprie-
dade.
Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas:
Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas rece-
bidas.
Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham
pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para
apuramento de imposto Industrial.
26
The following tax and fiscal data for Angola remain unchanged:
1. URBAN PROPERTY TAX – IPU
a) On rental:
Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.
Objective: To tax property rental income.
Payment: The tax is assessed in the month following the one in
which the rental agreement is executed (regardless of when the
payment of rent is made).
Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must
pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month
following the execution of the rental agreement). The tenant must
send a copy of the payment document to the landlord no later than
the month following the one in which the payment was made. In
January of the following year, the landlord must file the income
declaration form (Declaração de Rendimentos - Modelo 1) at the
tax office, stating the rent received.
b) On property ownership and use:
Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of
AOA (kwanza) 5,000,000.
A rate of 0.5% on any value over and above the AOA (kwanza)
5,000,000 official value for taxation purposes attributed by the tax
authorities.
Objective: To tax the ownership of the property.
Payment: The tax is assessed annually, only in the case of prop-
erties that are not rented out. The tax must be paid in January and
July of the following year.
Taxable person: The owner of the property or the person who
has the right to enjoy or benefit from it.
Note:
In both cases, there are exemptions from IPU if the taxable person(s)
is/are:
- The State or a public institution or association that enjoys
public interest status.
- Foreign States.
- Religious organisations in respect of properties used exclu-
sively for worship.
Buildings are only subject to one of the two urban property taxes
(IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax
is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the
property is rented out.
IPU for companies and other legal entities:
Corporate tax is not assessed on any rental income.
Property rental income that has been subject to IPU is excluded
from the calculation of corporate income tax.
2. SISA
Valor: 2% sobre o valor da aquisição.
Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.
Quando ocorre: Imposto pago aquando da compra de imóveis,
antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.
A quem compete: Comprador.
Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas,
ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs.
3. IMPOSTO DE SELO
a) Sobre a compra e venda:
Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.
Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.
Quando ocorre: Imposto pago aquando da compra de imóveis,
antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.
A quem compete: Comprador.
b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação
própria e permanente (crédito à habitação)
Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.
Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.
Quando ocorre: Imposto pago aquando da compra de imó-
veis. Antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças
pelo banco, por conta do cliente.
A quem compete: Comprador.
c) Sobre o Arrendamento
Valor:
• 0,1% sobre o valor da renda anual para arrendamentos para fins
habitacionais.
• 0,4% sobre o valor da renda anual para arrendamentos para fins
comerciais, industriais e de profissão de regime independente.
Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.
Quando ocorre: Imposto pago nos 30 dia seguintes à cele-
bração do contrato de arrendamento, pagando e depositando
uma via no Bairro Fiscal.
A quem compete: Proprietário/Senhorio.
4. EMOLUMENTOS DO REGISTO PREDIAL E
DO NOTARIAL
Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas tran-
sacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário.
2. SISA (PROPERTY PURCHASE TAX)
Value: A rate of 2% of the purchase price.
Objective: To tax property purchases.
Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
execution of the purchase deed.
Taxable person: The buyer.
Exemptions: The State, foreign States, religious organisations
or properties. Properties with a transaction value below AOA
(kwanza) 5,000,000 are also exempt.
3. STAMP DUTY
a) On sale and purchase:
Value: A rate of 0.3% of the purchase price or sale and purchase
contract.
Objective: To tax property purchases.
Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
execution of the purchase deed.
Taxable person: The buyer.
b) On financing for the purchase of a person’s own perma-
nent residence (housing credit)
Value: A rate of 0.1% of the purchase price or sale and purchase
contract.
Objective: To tax property purchases.
Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before
execution of the purchase deed. The payment is made by the
bank on behalf of its client.
Taxable person: The buyer.
c) On lettings
Value:
• 0.1% on the amount of the rent for residential lettings.
• 0.4% on the amount of the annual rent for commercial, industrial
and independent profession lettings
Objective: To tax the letting of properties.
Assessment: Tax paid within 30 days of the signature of the let-
ting agreement, with payment and deposit of a form at the local
tax office.
Taxable person: The owner or landlord
4. LAND REGISTRATION AND NOTARIES’ FEES
There are also a set of costs and fees to be paid in property trans-
actions in relation to land registration and notaries.
27
Baía de Luanda. (foto de jpssmatias)
04.0 DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO
Defining Property Areas
Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema
importância: qual a definição das áreas na comercialização.
Que áreas devem ser consideradas na análise dos projectos?
Torna-se crítico que existam definições objectivas relativamente
às áreas a ser consideradas, pois será sobre estas que se defi-
nem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.
A ABACUS em associação com JLL, continua a contribuir para a
formação profissional do mercado. Em baixo apresentamos vá-
rias definições em linha com padrões internacionais que devem
ser utilizadas por todos os agentes envolvidos nos sectores, se-
jam eles promotores imobiliários, arquitectos, construtoras, agen-
tes de comercialização, avaliadores, bancos, Estado, projectistas
entre tantos outros.
Isto levará a que a execução dos projectos possa ser mais cui-
dada, perspectivando a óptica da rentabilidade e focando-se nos
clientes finais utilizadores. Desta forma estaremos em linha com
os objectivos comerciais de cada promoção imobiliária, seja ven-
da ou arrendamento.
1. Segmento Residencial e de Escritórios:
a) Definição de área para
VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO:
Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior
das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apar-
tamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50%
das varandas, incluindo as zonas dependentes como estaciona-
mentos e arrecadações. Deverá ainda considerar as respectivas
permilagens de todas as zonas comuns.
b) Definição de área para ARRENDAMENTO
ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA:
Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exte-
rior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem
apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, cantei-
ros e 50% das varandas.
28
Angola, like many other countries, has an extremely important is-
sue to resolve, which is the definition of property areas.
What areas must we consider when defining projects? The ex-
istence of objective definitions of the areas to be considered is
critical because it is these areas that define the profitability of a
property development.
Abacus, which has an ongoing commitment to contributing to pro-
fessional training in the property market, sets out in this section
various definitions in line with international standards that should
be used by everyone involved in the sector, whether they are
property developers, architects, construction companies, selling
agents, valuers, banks, the State, project planners, etc.
This will make it possible for projects to be executed more care-
fully from the point of view of profitability and focusing on the end
user clients.
This would give us - in line with the commercial objectives of each
property development, whether for sale or rental - a definition of
each commercial objective.
1. Residential and Office Market:
a) Definition of area for
SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:
Measurements are calculated from the door inwards, around the
external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide
adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50%
of verandas, including dependent areas such as parking spaces
and storage areas. The respective per thousandths of all the com-
mon areas must also be taken into account.
b) Definition of areas for
RENT - LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:
Measurements are calculated from the door inwards, around the
external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide
adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50%
of verandas.
Deverá ainda considerar-se as respectivas permilagens das
circulações horizontais das zonas comuns do hall do piso e
do lobby de entrada no edifício, exclui as circulações verti-
cais (escadas e elevadores) e coretes técnicas.
2. Segmento Comercial / Retalho
(Centros Comerciais e Retails Parks):
a) Definição de área para venda, com excepção das Lojas de rua
(em que se deve considerar a definição de Residencial e Escritórios,
os outros conceitos comerciais (Shopping Centres e Retails) por
princípio não são para venda directa mas sim para arrendamento
e posterior venda integral a investidor final no mercado de investi-
mento.
b) Definição de área para ARRENDAMENTO
ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:
Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor
comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede ex-
terior no caso de loja confinada com parede exterior do centro
comercial), metade das paredes que dividem lojas contíguas,
excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja.
3. Segmento Industrial / Logístico e
Stand Alones Comerciais:
Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste
tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar quer na Venda,
quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns,
deve-se utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Construção:
Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade
das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais zo-
nas de escritórios.
Este segmento, atendendo ao seu propósito, deverá sempre pre-
ver uma área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50%
da área.
The respective per thousandths of the common horizontal circu-
lation areas including landings and halls but excluding vertical
circulation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must
also be taken into account.
2. Commercial/Retail Market
(Shopping Centres and Retail Parks):
a) Shopping centres and retail premises (other than high street
stores) are, in principle, not for direct sale. They are to be rented
out and subsequently sold as a whole to the final investor in the
investment market. For high street stores, the residential and of-
fice definition should be considered.
b) Definition of the area for RENT
LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:
Measurements are calculated from the dividing line between the
shop and the commercial or service corridor (or the next area ex-
ternal perimeter of the exterior wall in the case of a shop that
is confined by the exterior wall of the shopping centre) and half
of walls that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical
technical areas inside the shop.
3. Industrial / Logistics Market and
Commercial Stand-Alones:
In this market, given the specifics of construction of these types
of property assets and because there are almost no common ar-
eas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or
rental, must be determined using the following concept of gross
construction area: Measurement involves using the external pe-
rimeter of exterior walls, and half of the dividing walls, and the
warehouse including any office areas.
Due to its purpose, this market must always make provision for a
yard/parking area, which may never be smaller than 50% of the
construction area.
29
 Serviços para o mercado comercial / Commercial property services
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCY
A Abacus figura entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos sectores de
escritórios, armazéns, comércio e residencial.
Abacus is one of the market leaders in property consultancy and agency services in the office, warehouse, retail and
residential sectors.

INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCY

Oferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de
venda de activos arrendados.
We offer a complete consultancy service in all sectors of the market and in setting up operations to sell rental property.

GESTÃO DE IMÓVEIS / PROPERTY MANAGEMENT

Uma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de
Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.
Good property management brings significant and clear savings. Through our Management Department, we offer a
management service for office, industrial, retail and residential properties.

AVALIAÇÕES / VALUATION
Através de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade
com os padrões internacionais.
Because of our intensive involvement in the market, we can guarantee a complete valuation service in line with international
standards.

RESEARCH & CONSULTING / RESEARCH & CONSULTING

O nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.
Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação
sempre actualizada.
The work of our Research and Consulting department is centred around one crucial factor in modern management:
information.
We gather and analyse information on the activity and trends in the markets and provide our clients with information that
is always up-to-date.

Serviços para o mercado residencial e turismo / Residential and resort services

RESIDENCIAL / RESIDENTIAL AGENCY
No sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples venda
de apartamentos ao marketing orientado para grandes projectos integrados à comercialização de luxuosas mansões
ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou turísticas, no mercado internacional.
In the residential sector, we provide all the traditional agency services, which range from the simple sale of apartments to
a full marketing service for major projects. These projects include the sale on the international market of luxury mansions,
ranches, agricultural and tourist farms, and vineyards.

HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISM

A nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da JLL internacional garantem
aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem como o acesso a mercados-chave para a
promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.
Our local market expertise combined with the professionalism of JLL’s international team guarantees our clients with
consultancy and other services of the highest quality. It also provides them with access to key property development
markets in the hotel and resort development sector.

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2010 2015

2011 2016

2012 2017

2013 2018

2014 2019

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 Consultores Imobiliários
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Aviso: Toda a informação contida neste documento tem um propósito meramente

informativo. A Abacus / Arlington Consulting fez todos os esforços para garantir que
a informação fosse a mais correcta, não aceitando qualquer responsabilidade ou
consequente perda de informação decorrente do seu tratamento. A reprodução de
toda ou qualquer parte deste documento, sem permissão escrita do departamento
Research da Abacus / Arlington, é expressamente proibida.

Disclamer: All the information here contained is for informative purposes only. Ab-
acus / Arlington Consulting has made every effort to ensure that the information
contained in this report is accurate, but we accept no liability whatsoever for con-
sequential loss arising from its use. Reproduction of the whole or any part of it in
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Department.

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