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PMG: o vilão das parcerias Edição Atual

Contratos de Preço Máximo Garantido não travaram os custos dos Edições Anteriores
empreendimentos como planejavam as grandes incorporadoras
Folheie
Jacques Feller
Edição 139 - Fevereiro/2013 Assine

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As grandes empresas do setor imobiliário brasileiro, por volta de 2005, protagonizaram o

início de um novo momento do mercado marcado por políticas de incentivo ao crédito
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imobiliário e forte crescimento.
Dentro desse novo panorama, as construtoras e
incorporadoras do País, do norte ao sul, foram obrigadas a
expandir as suas áreas geográficas de atuação desde o
início do ciclo de abertura de capital, por meio de parcerias
com construtoras e incorporadoras regionais.
A Grande São Paulo e a capital ficaram pequenas para tantas
empresas, que têm volume de negócios necessários às suas
metas de Valor Geral de Vendas (VGV) e rentabilidade.
Atualmente, o legado das parcerias às grandes
incorporadoras é bem conhecido: estouro nos custos das
obras, com diferenças exorbitantes entre os orçamentos
apresentados por parceiros e os custos de fato incorridos,
queda na qualidade final do produto imobiliário, atraso na
entrega das obras e, por fim, mas não menos importante, o encerramento da maior parte das Últimas Publicadas Mais Lidas
parcerias realizadas, motivando prejuízos incalculáveis às sociedades anônimas e muitas
vezes omitidos em seus balanços. Negócios
As empresas nacionais, ao priorizar o PMG em suas parcerias com as construtoras Confiança da construção registra em
locais, acreditavam que esse mecanismo garantiria o custo e a qualidade do julho pior nível desde 2010, diz FGV
produto imobiliário
A sigla PMG, que significa Preço Máximo Garantido e dá título a este artigo, dita um habitual Construção
Alta do custo da construção
comportamento mercadológico: cabe às empresas regionais responsabilizarem-se, dentro
desacelera em julho, segundo a FGV
de diminuta margem de segurança, pelo preço global das obras em parceria.
Na visão de um grupo construtor e incorporador como o nosso, atuante no mercado de São Crédito
Paulo há cerca de 40 anos, o maior problema das citadas parcerias reside no famigerado Desenvolve SP cria linhas de crédito
PMG. Por quê? para micro, pequenas e médias
empresas sem garantias
É justo que as incorporadoras de capital aberto exijam que os parceiros locais trabalhem
com contratos garantidos por esse mecanismo de PMG, que é um dos fatores
determinantes do sucesso dos empreendimentos imobiliários? Construção
Brasília terá primeira área exclusiva
É justo que toda a responsabilidade pelo controle atualizado dos custos seja imputada às para descarte de resíduos
empresas regionais, que possuem mecanismos de controle de qualidade infinitamente construtivos
inferiores aos das grandes parceiras nacionais, as quais, em seus mercados principais,
possuem sofisticados mecanismos de controle e auditoria permanente sobre os mesmos?
É justo imputar às pequenas empresas regionais, em sua maioria, responsabilidade pelo
fechamento dos contratos de mão de obra e aquisição de materiais diversos em mercados DESTAQUES DA LOJA PINI
tão distintos em termos de quantidade e qualidade da cadeia produtiva do mercado da TCPOweb
construção civil? Assinatura recorrente
Edificações e
É justo que as empresas nacionais imponham às suas parceiras regionais que a Infraestrutura
produtividade de seus funcionários ou subcontratados seja equivalente à de mercados
pujantes e abastecidos como São Paulo e Rio de Janeiro, sendo que atrasos gritantes nas
obras poderiam ser facilmente detectados pela simples reavaliação dos orçamentos
fornecidos pelos departamentos técnicos das empresas nacionais?
É justo imputar às empresas regionais o mesmo poder de barganha junto a fornecedores em
geral, já que o poder de compra das regionais é infinitamente inferior? NEWSLETTER CONSTRUÇÃO MERCADO
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A resposta para todas essas perguntas é simples: não é justo!
Descontroles nas parcerias
Apesar da percepção antecipada de que essas parcerias teriam enorme probabilidade de
não prosperar, as grandes incorporadoras nacionais apostaram no famigerado PMG como Acesse e configure seus recebimentos
garantia de sucesso de seus empreendimentos imobiliários, no que se refere ao custo de
obra, nos mercados completamente distintos daqueles em que habitualmente atuam.
Evidentemente, ao longo do ciclo de produção do empreendimento imobiliário, desde a
aquisição do terreno até a completa entrega da obra, as empresas regionais perceberam que APLICATIVOS
os resultados projetados desapareceriam ou até mesmo se transformariam em negativos.
Tornaram-se lógicos atrasos dos pagamentos aos fornecedores em geral, aquisições de
materiais e contratação de mão de obra de qualidade inferior, o que leva ao atraso na
entrega das obras e prejudica a qualidade final dos empreendimentos imobiliários.
Por outro lado, a função básica do grande parceiro nacional deveria ser a de desenvolver
produtos de qualidade compatível e adequados ao mercado local, dentro dos prazos
contratuais prometidos aos compradores finais, para que não ocorresse excesso de
descontroles, manchando sobremaneira sua reputação.
E por que não dizer que referidos descontroles refletiram de forma determinante no principal AGENDA Ver Mais
mercado em que atuavam, de modo que temos visto ao longo dos anos a valorização
DE 03/08/2015 A 05/08/2015
exuberante das ações das mesmas, seguidas de desvalorização exorbitante? Connected Smart Cities
E os custos dos distratos ocorridos, além da assunção precipitada das obras pelas
empresas nacionais? 08/08/2015
9º Workshop Armco Staco de Galvanização
Como nos mostra a literatura especializada, a função precípua do incorporador é
desenvolver um produto imobiliário de qualidade, correndo evidentemente os riscos do
negócio. Como as grandes incorporadoras detêm, na maioria das vezes, um mínimo de 80% DE 10/08/2015 A 11/08/2015

da sociedade, esse percentual é fator determinante da responsabilidade que estas possuem III Congresso de Arbitragem na Engenharia
por todos os prejuízos e atrasos acontecidos, refletindo, portanto, absoluta falta de controle
das principais funções de sua atividade. DE 11/08/2015 A 13/08/2015
6ª Greenbuilding Brasil - Conferência
Evidentemente, essas parcerias sempre estiveram fadadas ao insucesso, salvo raras Internacional e Expo
exceções. As empresas nacionais, ao priorizar o PMG em suas parcerias com as
construtoras locais, acreditavam que esse mecanismo garantiria o custo e a qualidade do
DE 20/08/2015 A 21/08/2015
produto imobiliário que deveriam entregar ao mercado, o que de fato não aconteceu, porque Curso Orçamentos de Obras e Cálculo do
elas realmente nunca foram parceiras efetivas de seus "subordinados" regionais, ao mesmo BDI na Construção Civil
tempo em que deveriam ter acompanhado diuturnamente o desempenho de seus pares.
Em vez de trabalhar em verdadeiro clima de parceria equilibrada, as empresas nacionais de
capital aberto, que precisavam apresentar aos seus acionistas extenso landbank (banco de
terrenos), na maioria das vezes adquiridos acima do preço de mercado, concluíram que, Construção Mercado
simplesmente ao travar os custos de seus empreendimentos regionais, os problemas que 6.519 curtidas
seriam facilmente previsíveis estariam resolvidos. Ledo engano!
Jacques Feller é engenheiro civil formado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-
USP), pósgraduado em administração de empresas. CEO do Grupo Feller, atua no mercado de Curtir Página Comprar agora
incorporação, engenharia, hotelaria e estacionamentos

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 2 comentários
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Luiz Carlos Nicolau

Parabéns, pelo diagnostico, perfeita a sua colocação.
30 de dezembro de 2013

1 pessoa

Marines Pedroni
Realmente, sua colocação é perfeita. Vivi esta situação e pude observar muito de perto
os resultados… Mais
6 de janeiro de 2014

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garantias em abril, diz
Abramat

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