Como fazer o melhor

negócio em locação
built-to-suit
O que é locação built-to-suit?

O built-to-suit é uma modalidade de locação na qual

o imóvel é construído sob medida pelo proprietário de
um terreno para um inquilino corporativo. Em troca, o
locatário assina um contrato de aluguel de longo prazo
–em geral a partir de 10 anos—para que o locador possa
reaver o investimento realizado.

Essa é uma solução para as empresas que não encon-

tram no mercado um imóvel que atenda a suas deman-
das ou que precisariam fazer um alto investimento para
adequar as instalações a suas operações. No built-to-suit,
a empresa locatária especifica as características que de-
seja em um imóvel comercial e o locador constrói confor-
me o que foi combinado.

“A principal vantagem para as empresas é ter um projeto

que se encaixa na sua operação sem precisar fazer esse
alto desembolso”, afirma Ricardo Hirata, diretor de Loca-
ção Industrial da JLL. “O proprietário faz o investimento e
a empresa pode focar o capital no seu negócio.”

Vantagens para o locatário Vantagens para o locador

• Ocupar um imóvel feito sob medida • Colocar no mercado um imóvel com
para sua operação demanda garantida
• Não desembolsar capital próprio em • Alugar o imóvel por um valor acima
reforma e adequação do de mercado
• Ter a segurança de um contrato de longo prazo • Retorno do investimento durante o período
da locação

“É um contrato de ganha-ganha: o proprietário

consegue um valor de aluguel acima do mercado
por oferecer um imóvel customizado e o inquilino
não precisa reformar nem desembolsar nada
pela obra. ”
Cesar Mello, diretor de Projetos e Obras para o segmento industrial da JLL

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As fases do built-to-suit
Estruturação
do contrato 1 Execução
do projeto 2 Entrega
do Imóvel 3
Alinhamento do escopo Gestão dos Projetos Entrega do Imóvel
e Licenças
Visita técnica
Monitoramento
Apoio na assinatura da Obra

1° Fase Estruturação do contrato

O built-to-suit é uma modalidade de locação na qual
o imóvel é construído sob medida pelo proprietário de
um terreno para um inquilino corporativo. Em troca, o
locatário assina um contrato de aluguel de longo prazo
–em geral a partir de 10 anos—para que o locador possa
reaver o investimento realizado.

Essa é uma solução para as empresas que não encon-

tram no mercado um imóvel que atenda a suas deman-
das ou que precisariam fazer um alto investimento para
adequar as instalações a suas operações. No built-to-suit,
a empresa locatária especifica as características que de-
seja em um imóvel comercial e o locador constrói confor-
me o que foi combinado.

“A principal vantagem para as empresas é ter um projeto

que se encaixa na sua operação sem precisar fazer esse
alto desembolso”, afirma Ricardo Hirata, diretor de Loca-
ção Industrial da JLL. “O proprietário faz o investimento e
a empresa pode focar o capital no seu negócio.”

Matriz técnica Redução de Custos

É o primeiro passo antes de partir para o contrato. Uma A elaboração da matriz técnica é essencial para reduzir
equipe de consultores visita a empresa locatária para os gastos na fase de obra
conhecer a operação e descrever, em detalhes, todas as
características que o novo imóvel deve ter para atender
Quando envolvida uma equipe de consultores
às necessidades do negócio –como o layout ideal, a
especializada, costuma-se obter:
altura do pé-direito, a resistência do piso a cargas, o tipo
de iluminação ou a necessidade de um sistema de CFTV
(Circuito Fechado de TV).

Essa consultoria também identifica excessos e otimiza o

3% É a média de economia em custos em
relação ao valor do contrato.

8%
projeto para que ele não seja excessivamente elaborado Do valor do contrato pode ser reduzido
e custoso. Ao final, a matriz técnica é usada para fazer a com a identificação de itens desnecessá-
precificação adequada da obra. rios na obra
03
 As fases do built-to-suit
Para o locador, a matriz técnica também consolida os
padrões mínimos necessários para que o imóvel não perca
liquidez, uma vez que uma configuração muito atípica
pode se depreciar ou dificultar uma nova locação quando
o contrato de built-to-suit terminar.
Esse contrato é coberto por lei?
Sim. As regras que regem o contrato de locação built-to-
-suit (ou contrato de construção ajustada) são previstas na
Lei 12.744, de 2012. Seus principais pontos são:
• Durante o período de locação, o locador não pode
•
reaver o imóvel
• A multa para o locatário que devolve o imóvel antes
do prazo combinado é proporcional ao período de
•
cumprimento do contrato
• As partes podem renunciar ao direito de revisão do
valor do aluguel
2° Fase
Ao final, essa matriz técnica é anexada ao contrato de
locação built-to-suit, com um orçamento detalhado da
obra, baseado em valores unitários. “Assim, se o locatário
precisar fazer ajustes no prédio, terá uma base para fazer
um aditivo mais justo ao contrato. Quando essa base é
bem-feita, o contrato não fica fragilizado”, completa Mello.
Execução do projeto
Pré-construção
Na fase de pré-construção, o proprietário do imóvel
desenvolve o projeto técnico da obra e obtém todas as
licenças necessárias.
Como fazemos na JLL
• Análise do projeto técnico para avaliar se está
alinhado ao que foi combinado no contrato
• Elaboração de um cronograma com todas as fases
da obra
• Monitoramento do andamento das licenças para
alertar sobre possíveis atrasos
Construção
O acompanhamento do processo segue pela fase de
obras. A equipe da JLL fica na obra para monitorar a
qualidade e a segurança da construção, além de avaliar
eventuais mudanças solicitadas pelo locatário e
identificar oportunidades de otimizações, nesse caso,
aprovar as alterações de contrato com ambas as
partes. Na etapa de obras, a equipe também monitora
os prazos e avisa o cliente de possíveis alterações no
planejamento.
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Em resumo
O que a JLL pode fazer por você

• Mapeamento de proprietários e
investidores interessados em built-to-suit

• Consultoria técnica e alinhamento de esco-

po para assinatura do contrato

• Monitoramento do fluxo e do prazo das

licenças necessárias à obra

• Acompanhamento da obra

“ Atuamos como um canal unificado

para reduzir os ruídos entre as partes
e fazer o processo fluir de maneira
mais rápida e assertiva para cumprir
os prazos com sucesso.”
Ricardo Hirata, Diretor de Locação Industrial da JLL

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Contato
Cesar Mello Ricardo Hirata
Diretor, Projetos e Obras Industrial da JLL Diretor, Locação Industrial
T + 55 11 3043 7198 T + 55 11 3043 6967
C +55 11 9 9903 2945 C + 55 11 9 5076 9620
Cesar.Mello@am.jll.com Ricardo.Hirata@am.jll.com

Alexandre Speziali
Gerente Comercial de Projetos e Obras
+ 55 11 95076-9854
alexandre.speziali@am.jll.com

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