BTS – Definições e breves considerações

A Lei n.º 12.744/2012 alterou a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) para dispor sobre uma
nova modalidade contratual que, fora do diploma legal, é conhecida como built to suit (BTS).

Built to Suit é uma expressão em inglês que significa “construído para servir”. De tal maneira, as
construtoras ou imobiliárias projetam e constroem um imóvel de acordo com as solicitações do
locatário.

Em contrapartida, as empresas que serão locatárias do imóvel se comprometem a manter um

contrato de aluguel a longo prazo. Dessa forma, ambos os lados saem ganhando!

As imobiliárias ou construtoras terão a garantia de que terão inquilinos por um bom tempo em
seus imóveis. Ao mesmo tempo, as empresas que fazem a locação conseguem ter um espaço
feito sob medida para elas, de acordo com as suas necessidades.

Como o contrato Built to Suit funciona?

O contrato Built to Suit determina que os locadores façam adaptações ou construam totalmente
um imóvel, para que um empreendimento ocupe o espaço posteriormente, ou seja, nas locações
realizadas no âmbito dos contratos built to suit (BTS), o proprietário/locador pode construir ou
reformar o imóvel de acordo com as necessidades do locatário, com a contrapartida de que os
custos devem ser inseridos e diluídos no valor do aluguel, mensalmente, até a quitação do
investimento.

Como os inquilinos se comprometem a ficar bastante tempo no espaço locado, esse é um

contrato de longa duração. Embora não exista uma regra, é comum que o tempo de duração do
vínculo varie entre 05 a 20 anos, por exemplo.

Questões tributárias do Built to Suit

No que se refere às questões tributárias do Built to Suit, entende-se que há uma grande
diferença no tratamento dado às empresas locatárias.

Em suma, os locatários podem abater as despesas operacionais da locação e os custos de

depreciação e amortização referente à propriedade, quando são enquadradas no regime de
Lucro Real para fins de pagamento do Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição
Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Para o âmbito fiscal, portanto, o pagamento mensal pode ser contabilizado como uma despesa
operacional, o que proporciona uma redução significativa da carga tributária.

Ou seja, quem aluga o imóvel pode deduzir o valor dos impostos, o que gera economia.

Questões tributárias do Built to Suit para empresas de Lucro Presumido

O valor dos aluguéis fica sujeito a uma carga tributária máxima de 14,53%.
Pode ocorrer a renúncia da cláusula revisional dos alugueis nos contratos
BTS?
Sim, a ausência da cláusula revisional nos contratos é permitida Lei nº 8.245/1991, e assim é
usada nos contratos built to suit para evitar o risco de o proprietário não conseguir cobrir o custo
do investimento.

Como funciona a multa rescisória?

O valor mensal do aluguel é fixo, logo, a multa rescisória pactuada neles geralmente equivale ao
valor total do empreendimento ou o valor total gasto na adequação/reforma, deduzido o valor
que já foi pago.

Ao final qual o destino do imóvel?

Depende do que foi pactuado, pode ocorrer simplesmente a saída do imóvel pelo locatário como
pode ser definido que ao final do contrato o imóvel será dos locatários.

Em resumo, os contratos built to suit (BTS) são basicamente o financiamento de uma construção
ou reforma, com possibilidade ou não de ocupação do imóvel pelos inquilinos.

Conclusão
São negócios bastante atraentes para os investidores, sobretudo diante da chance de alta
rentabilidade e de todas estas garantias contratuais que oferecem segurança, fazendo dos
contratos BTS um investimento de baixo risco.

Justamente por isso é que os contratos built to suit (BTS) têm sido alvo do interesse de holdings
e empresas de empreendimentos imobiliários, administradores de fundos de investimentos
imobiliários (FIIs), plataformas de financiamento coletivo (crowdfunding) para captação de
investimento e até mesmo investidores individuais.

Para os locadores, também se trata de uma opção interessante, pois as incorporadoras e

administradoras que oferecem estes negócios têm a expertise e as condições financeiras de
realizar as construções e reformas.

Dessa forma, o locatário tem a oportunidade locar e utilizar um imóvel cujas instalações novas
foram feitas em conformidade com a sua necessidade, sem o ônus de conduzir as reformas ou
despender seu próprio dinheiro para realizá-las, podendo pagar por elas em um médio ou longo
prazo.