Aula 11

INICIAREMOS
EM BREVE
ADMINISTRAÇÃO E CUSTOS
DA CONSTRUÇÃO
Prof. Paulo César, CCIVIL, UNIVASF
SEMESTRE 2022.1
2020.3 Administração e Custos da Construção 2
2022.1 Administração e Custos 3
Sumário
Aula 11 Modalidades de Contrato
Modalidades de Contrato
• Contratação de obras e
serviços: Um vez escolhida a segunda O registro dos termos e
opção, é primordial que os condições necessárias para
• Na implantação de um termos que regem essa a execução de todo o
parceria devem ficar projeto devem estar em um
projeto (engenharização, registrados contrato
suprimentos e
construção), o engenheiro
se confronta com duas Entende-se por contrato
opções para executá-lo: todo acordo de vontades,
executado de forma livre
• Executa por conta própria;
entre as partes, a fim de
• Delega tal tarefa a delegar obrigações e
terceiros. direitos que deverão ser
respeitados por ambas as
partes
• Contratação de obras Na iniciativa privada a

No caso do poder público a
e serviços: liberdade de contratar é ampla
contratação está sujeita a
e informal devendo apenas
• Todo contrato, seja serem respeitadas as restrições
limitações de conteúdo e a
entre entidades requisitos formais definidos
da lei ou específicas
em leis específicas
privadas ou dependendo do caso
públicas deve
obedecer a dois
princípios básicos:
O que se torna comum a ambas é que todo
• O que é acordado
contrato de engenharia deve garantir o
tem força de lei
fornecimento de mão-de-obra, materiais e
• Observar o equipamentos além do correto emprego
cumprimento fiel na execução das obras
do que foi
acordado
• Contratação de obras e Além da relação contratual existente entre

proprietário e construtor, empresários da
serviços: construção supervisionam contratos com
• Na execução de obras subempreiteiros, especialmente em
civis é usual se contratar empresas de prestação de serviço, de
os serviços de execução equipamentos e etc.
juntamente com o
fornecimento de
materiais a fim de No caso de um contrato, seguro e caução
proporcionar melhores são partes do documento tão importantes
condições de quanto os termos que regem a estrutura
legal de uma empresa
gerenciamento.
• Contratação de obras e serviços:

• O crescimento industrial pode ser estimulado:
utilizando recursos
comprando bens de permitindo que
próprios ou
capital pequenas e médias
financiados para
preferencialmente do empresas tenham
execução do
mercado nacional acesso às licitações
empreendimento
incentivando a adoção
estimulando a
de processo de
transferência,
produção mais
elaboração e absorção
eficientes, com melhor
de novas tecnologias
qualidade
• Contratação de obras e
serviços: as prioridades de contratação
• O empreendimento
em si, através do os critérios para seleção das empresas que disputarão
contrato, deverá
identificar:
os critérios de julgamento das propostas
a fixação de prêmios ou penalidades para execução do contrato
conjuntura econômica do país e da região onde estará o empreendimento
tipo e porte do empreendimento
localização do empreendimento a fim de se avaliar a disponibilidade de mão-de-obra,

matérias-primas, serviços públicos (água, energia e etc.), acessos viários e etc.
apelos ecológicos determinando o impacto ambiental a ser causado

• Processo de Contratação:
Outras vezes compramos
• Dois aspectos principais o produto antes mesmo
É sabido que os
nesse processo de ter sido produzido
proprietários gostariam
contrastam com a forma de trabalhar com uma
baseado apenas em um
entidade única e adquirir
como “compramos” uma conjunto de desenhos e
o imóvel pronto
construção: na descrição do trabalho
• Temos o produto final e
então decidimos através
de nossa inspeção se o
mesmo atende às Esse relacionamento
necessidades simples e direto pode ser
• Estando disponível, nós visto no caso de
compramos o produto de edificações unifamiliares
um indivíduo ou de uma
origem única
• Túneis, pontes e a maioria dos projetos de construção não são
feitos de forma especulativa simplesmente pelo risco de se ter
em mãos um “elefante branco”;
• Da mesma forma é por isso que a apresentação de produtos de
construção acabados não são viáveis para a maioria dos
projetos de construção;
• As duas principais formas de contratação que têm por
finalidade a entrega da construção de forma equivalente a uma
loja são:
• Contratos de projeto e construção;
• Contratos de gerenciamento da construção.
• O contrato deve conter:
• Definição do seu objetivo;
• Identificação das partes contratantes; • Prêmios e multas estabelecidos;
• Definição das obrigações mútuas; • Condições específicas de execução do
• Definição das responsabilidades contrato;
técnicas, civis e trabalhistas na • Relação dos documentos anexados ao
execução do contrato; contrato;
• Relação dos serviços a serem • Condições para fiscalização do contrato;
executados;
• Normas para aceitação dos serviços
• Cronogramas físicos de execução e o
executados;
de desembolso financeiro;
• Relação e, sempre que possível, a • Condições para rescisão;
composição dos preços acordados; • Definição do foro para dirimir questões
• As condições de pagamento e as de contratuais;
retenção de caução; • Responsabilidades pelas incidências fiscais.
• Além dos itens citados, o contrato apresentará outros grandes
grupos:
• Anexos;
• Obrigações da contratante;
• Obrigações da contratada;
• Atribuições da fiscalização;
• No caso do exercício de fiscalização, por parte do
proprietário/gerenciador, destaca-se o fato de que tanto a
atuação quanto a não-atuação desses fiscais não eximem o
contratado da total responsabilidade pela execução do que
contratou com o proprietário/gerenciador.
Aula 12 Principais Tipos de Contrato
• Principais Tipos de Contrato:
• Dentro do mercado da construção civil, basicamente temos os
seguintes tipos de contratos:
• Por concorrência (preço fixo);
• Negociado ou por administração (preço móvel);
• Projeto e Construção em Consórcio;
• Gerenciamento da Construção (GC);
• Uma das formas mais utilizadas de contrato é o por concorrência
uma vez que leva preços mais baixos e competitivos;
• Essa competitividade dá ao cliente a certeza de que o seu dinheiro
está sendo aplicado de forma correta e com preços justos;
• Os dois principais tipos básicos de administração orçamentária dos
contratos de obras de construção civil são:
• Por preço total ou global ou fixado;
• Por preço unitário.
• Por concorrência:
Nesse tipo de contrato

O concorrente de
os proprietários Uma vez abertas as
menor preço deve ser
solicitam cotações, propostas e lidas, é
considerado
baseadas em um anunciado o menor
responsável, baseado
conjunto completo de preço e são
na sua capacidade de
plantas e classificadas em
executar o trabalho,
especificações, para o ordem crescente do
evitando qualquer
trabalho a ser menor para o maior
outra revisão
realizado

• A avaliação da qualificação de uma empresa pode ser feita
considerando:
Posição
Experiência e financeira Capacidade Total de Histórico de Faltas em
competência atual para cumprir trabalhos em litígio contratos
técnica (balancete da contratos andamento (pendência) anteriores
empresa)
• A falha em alguns desses quesitos pode ser considerado um atestado

de não-responsabilidade;
• Situações financeiras informadas durante o processo de concorrência
podem ser verificadas em cartórios de protestos ou similar.

• Na grande maioria das vezes as duas partes saem ganhando no
contrato por concorrência;
• A natureza competitiva, assegura que foi obtido o menor preço;
• No caso de trabalhos públicos fica assegurado que todos os
concorrentes são tratados igualmente;
• Para poder se utilizar das vantagens é importante que todos os
projetos e especificações estejam muito bem detalhados uma vez que
futuras modificações ou grandes correções podem alterar
drasticamente os valores;
• As desvantagens ficam por conta da exigência de que projetos e
especificações devem estar totalmente prontos além do aumento do
tempo de obra.
• Por preço global ou total:
• O termo de preço global vem do inglês lump sum contract, no qual a
execução de todos os serviços de toda a obra é acertada por um preço
global e fixo;
• Esse valor global e fixo inclui a execução de todos os serviços com
mão-de-obra adequada, fornecimento de materiais e equipamentos
necessários à sua execução, custos indiretos e o lucro;
• O contrato de preço fixo tem o seu valor inalterado quando
considerando a moeda constante (sem inflação) e o valor decorrente
de depreciação da moeda não o transforma em preço móvel;
• As planilhas de uma obra por preço global deve ter a definição
minuciosa dos componentes da obra de modo a diminuir as margens
de incertezas;
• Normalmente essas margens são cobertas por uma taxa percentual
sobre o custo orçado, denominadas de eventuais.
• Por preço global ou total:
• O construtor recebe mensalmente suas parcelas de pagamento
baseadas no percentual estimado do trabalho total que foi
completado;
• Como o percentual do trabalho total realizado é estimado, a exatidão
das medições realizadas em campo deve ser o suficiente para
estabelecer o valor percentual justo e abaixo do valor total;
• Isso impacta na quantidade de pessoal qualificado para realizar as
medições de campo provocando sua redução;
• Além da necessidade de ter projetos e especificações completos e
detalhados, outra desvantagem seria a dificuldade na mudança de
projetos ou contratos;
• Isso pode levar a uma predisposição para o litígio e uma considerável
discussão sobre os custos, realçando a dificuldade no relacionamento
entre proprietário e construtor.

• Por preço unitário: Observa-se que
nesta modalidade
O contratado se o fixo é o preço
Este preço é ligado Caso a variação da
obriga a executar unitário, podendo
à variação da quantidade
cada unidade de o valor do
quantidade de extrapole a faixa
serviço (atividade contrato oscilar
serviço prevista, estabelecida, o
previamente para mais ou para
função é claro, da preço unitário
definida) por um menos em função
escala de deverá ser
determinado da estimativa dos
produção renegociado
preço acordado quantitativos de
cada atividade
• Por preço unitário:
• O preço unitário permite uma maior flexibilidade em relação às
variações de quantidades de serviços realizados durante a construção;
• Nesse tipo de contrato o projeto é subdividido em itens de trabalho
que são caracterizados por quantitativos (m³, m², un e etc.);
• A maioria dos contratos por preço unitário especifica uma
renegociação do preço se a quantidade real medida desviar de forma
grosseira da quantidade estimada;
• Se o valor medido for maior que o especificado, o proprietário poderá
pedir redução do preço baseado no fato de uma possível economia em
função de um maior quantitativo e no contrário será a vez do
construtor pedir aumento.
• Nesse formato, os pagamentos das parcelas ao construtor são feitos
com base em medições precisas, necessitando de uma boa equipe de
campo;
• Uma desvantagem é que tanto o construtor como o proprietário só
saberão o preço total do serviço ao final da empreitada devido à
variação dos quantitativos dos serviços;
• Muitas vezes as medições de campo geram divergência entre as
equipes havendo a necessidade de novas medições a fim de se
determinar um consenso entre as partes interessadas;
• Quando há a necessidade de financiamento por parte do construtor, a
curva de entradas e despesas pode ser proporcional ou não.
• Os proprietários que utilizam esse tipo de contrato em geral sabem
dessa prática e se observarem discrepâncias muito grande entre os
preços iniciais e finais podem até mesmo desqualificar a empresa;
• Os proprietários podem minimizar o efeito dessas práticas ao
permitirem que os construtores cotem um item de mobilização
permitindo um adiantamento em dinheiro;
• Se as taxas de juros que o proprietário paga ao banco são menores que
do que as do construtor, ele pode poupar dinheiro uma vez que os
custos das taxas superiores conseguidas pelo construtor não serão
repassadas.
• Por negociação ou administração:
• O preço móvel que ocorre nos contratos por administração é
executado mediante o reembolso das despesas incorridas e o
pagamento de uma remuneração ao construtor;
• Esta remuneração normalmente é fixada como uma taxa percentual
sobre o valor das despesas;
• Outra modalidade é a de montante fixo, que é independe do valor das
despesas reembolsadas;
• Uma variável desse tipo é a remuneração a ser estabelecida como
percentual das despesas, não podendo ultrapassar determinado teto;
• Essa última modalidade torna a remuneração fixa a partir de um certo
valor dos custos reembolsados.
• Várias formas de contrato podem ser concluídas com base na
negociação entre o proprietário e os construtores;
• A flexibilidade desse contrato está na possibilidade de determinado
construtor ser selecionado sem estar baseado no menor preço;
• Nesse caso o construtor é convidado a apresentar suas qualificações
para executar o serviço e a indicar sua previsão de custos e taxas para
todo o serviço (técnica e preço);
• A taxa aplicada nesse tipo de contrato é essencialmente um lucro em
adição ao reembolso de custos;
• Essa taxa de administração é parte sensível dessa modalidade e deve
ser claramente estabelecida, ou o proprietário poderá pagar o
computador novo do construtor sem saber.
• São comuns quatro tipos de orçamentos:
• Custo + percentual do custo – é a forma mais antiga e lucrativa,
mas sujeita a abuso uma vez que quanto maior o custo do trabalho
maior a quantidade de taxa é paga;
• Custo + taxa fixa - essa forma veio para coibir os exageros da
forma percentual incentivando o construtor a terminar o quanto
antes o serviço de maneira a recuperar a taxa no menor tempo
possível. O abuso entretanto, pode estar na utilização de materiais
reembolsáveis mais caros e a utilização de técnicas mais
aprimoradas;
• São comuns quatro tipos de orçamentos:
• Custo + taxa fixa + cláusula de participação nos lucros – nesse
modelo é dado ao construtor uma premiação se o mesmo mantém
os custos no mínimo. Fixa-se uma meta a alcançar e se a
construtora terminar abaixo desse valor o restante é divido entre
proprietário e construtor (em média 25%). Em alguns casos é
definido o valor de meta através do PMG (preço máximo
garantido), onde acima do qual o construtor passa a arcar;
• Custo + taxa variável - é uma variação da participação dos lucros
beneficiando o construtor em caso de diminuição dos custos e
penalidade em caso onde se ultrapasse o valor de meta.
• Contratos negociados ou por administração são mais utilizados no
setor privado onde o proprietário deseja utilizar outros critérios além
do menor preço;
• Outra vantagem do proprietário é o de poder contratar sem ter os
projetos e especificações totalmente definidos evitando ao máximo
projetar para poder construir;
• No caso do setor público esse modelo se torna complicado de
administrar uma vez que o favoritismo pode ser um fator decisivo;
• Esse tipo de contrato vai também de encontro a construções que
tenham um longo tempo de duração, pois as empresas não darão
preços fixos em projetos que continuam por vários anos.
• Contratos de projeto e construção: Nessa
modalidade a
Construções
firma se sente
industriais têm Outra vantagem:
motivada em
Permitem ao utilizado esse distorções entre
conciliar projeto Nesse caso existe
cliente uma única modelo por projetistas e a
e construção também a
fonte para trabalharem com equipe de
buscando a possibilidade de
execução tanto projetos execução são
edificação mais execução
dos projetos complexos e na resolvidos
funcional em sua simultânea do
como da maioria das vezes internamente em
vida útil além de projeto e da obra
construção com requisitos uma única
uma maior
de tempo muito empresa
eficiência no
apertados
processo
executivo
• Projeto e construção em consórcio:
Nesse modelo o que Nessa

Cada integrante
ocorre é a fusão de abordagem, o Esse contrato
do consórcio
projetistas com consórcio incentiva a
corre riscos e é
construtoras geralmente dá eliminação de
motivado a
especializadas que um preço final disputas internas
trabalhar em
passam a trabalhar para o e a desenvolver
equipe
em conjunto por empreendimento soluções
minimizando
período após a conclusão inovadoras a fim
assim possíveis
determinado para de 30 a 40% do de cortar gastos
atrasos
atender o cliente projeto final
• Contrato de gerenciamento da construção (GC):
No GC a empresa Essa empresa Esse tipo de contrato
tem a função de selecionada é particularmente
controlar todas as controla desde o atrativo para
Nessa abordagem uma
informações entre construtor, organizações que
empresa é selecionada
todas as partes passando pelos constroem estruturas
para coordenar todas
envolvidas no subempreiteiros e complexas e que não
as atividades, desde a
empreendimento chegando até aos desejam manter uma
concepção do projeto
além de elaborar os maiores equipe permanente
até o aceite da obra
procedimentos fornecedores e de construção para
para concessão dos fabricantes de supervisionar
diversos contratos insumos projetos
• Garantias Contratuais:
• É o instrumento pelo qual é assegurado ao contratante o
ressarcimento parcial ou total de prejuízos decorrentes da
inadimplência do contratado ou proponente;
• As modalidades de garantias são:
• Caução – modalidade que se destina ao pagamento da proposta, isto é,
o proponente uma vez ganhador, deverá manter as condições por ele
definidas em sua proposta;
• Retenção – modalidade que se destina ao pagamento de eventuais
multas ou débitos que ocorram ao longo da execução do contrato;
• Multa – aplicação de penalidade de valor pecuniário (dinheiro) ao
contratado, em razão de descumprimento de obrigações contratuais:
• Moratória – demora no cumprimento das obrigações;
• Compensatória – compensações por perdas e danos das partes
contratantes.
• As modalidades de garantias são:
• Seguro – Modalidade de garantia coberta por uma apólice emitida por
uma entidade seguradora legalmente constituída e autorizada a
funcionar no país.
• Tipos usuais de seguro:
• Seguro de garantia de obrigações contratuais;
• Seguro de responsabilidade civil do construtor;
• Seguro contra riscos de engenharia.
• As coberturas mais comuns de seguro são:
• Erros de construção; •Choques na movimentação de
• Erros de montagem; equipamentos;
• Desmoronamento; •Quedas ou impactos de aeronave;
• Incêndio, raio e explosão; •Alagamento;
• Roubo ou furto qualificado; •Danos da natureza (geada, tufão...)
• Na execução de um determinado serviço ou tarefa pode ser feito um
seguro isolado, quando se tratar de algo que o contratado não
tenha executado antes e cujo os risco ele não tem como avaliar;
• Em casos de adiantamento de parcelas do pagamento sem ter
iniciado a execução existe o Seguro de Garantia de Adiantamento;
• A responsabilidade civil do construtor é definia pelo Código Civil
Brasileiro (Lei N° 10.406 de 10 de janeiro de 2002), nos seus artigos:
• Art. 927;
• Art. 389;
• Art. 402;
• Art. 618.
• Garantias Contratuais (código civil n° 3.071 de 1 de janeiro de 1916
revogado):
• Art. 159 – Aquele que, por acaso ou omissão voluntária, negligência
ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica
obrigado a reparar o dano;
• Art. 1.056 – Não cumprindo a obrigação ou deixando de cumpri-la
pelo modo e no tempo devido, responde o devedor por perdas e
danos;
• Art. 1.059 – Salvo as exceções previstas nesse código, de modo
expresso, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do
que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar;
• Art. 1.245 – Nos contratos de empreitadas de edifícios ou outras
construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do
trabalho, assim como em razão dos materiais, como do solo, exceto,
quando a este, se não o achando firme, preveniu em tempo o dono
da obra.
• Garantias Contratuais (Atual):
• (http://www010.dataprev.gov.br/sislex/paginas/11/2002/10406.htm
):
• Art. 927 – Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará-lo ;
• Art. 389 – Não cumprida a obrigação, responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices
oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado;
• Art. 402 – Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar;
• Art. 618 – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras
construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e
segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
• Estes artigos caracterizam as responsabilidades do contratado
pelo projeto de engenharia, pela execução da obra, pela solidez
e segurança da mesma, bem como pela escolha e utilização dos
materiais e, ainda, por danos causados a vizinhos e terceiros.
• Outra modalidade é o de Seguro Contra Riscos de Engenharia,
que cobre riscos de eventos desastrosos durante a obra;
• Ainda existem os seguros obrigatórios:
• Seguro de Pessoal Contra Riscos e Acidentes no Trabalho (recolhido
mensalmente ao INSS);
• Seguro contra Danos Pessoais Causados por Veículos Automotores em
Vias Terrestres.

Aula 11

Enviado por

Dados do documento

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Aula 11

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

INICIAREMOS

• Contratação de obras Na iniciativa privada a

• Contratação de obras e Além da relação contratual existente entre

• Contratação de obras e serviços:

a fixação de prêmios ou penalidades para execução do contrato

conjuntura econômica do país e da região onde estará o empreendimento

tipo e porte do empreendimento

localização do empreendimento a fim de se avaliar a disponibilidade de mão-de-obra,

apelos ecológicos determinando o impacto ambiental a ser causado

Nesse tipo de contrato

• Principais Tipos de Contrato:

• A falha em alguns desses quesitos pode ser considerado um atestado

• Principais Tipos de Contrato:

• Principais Tipos de Contrato:

Nesse modelo o que Nessa

Você também pode gostar