INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA DA PARAÍBA

ANÁLISE E DESENVOLVIMENTO DE SISTEMAS (ADS)

Análise e Projeto de Sistemas
Aluno:

PRÁTICA 01 - COMPREENSÃO DE DOMÍNIOS DE PROBLEMAS E

IDENTIFICAÇÃO DE REQUISITOS FUNCIONAIS E NÃO-FUNCIONAIS

NOME DO REQUISITO FUNCIONAL DESCRIÇÃO DA FUNCIONALIDADE

1. Disponibilização de informações As imobiliárias precisam captar clientes

dos imóveis: arquivos de
imagens e vídeos, endereco,
características físicas, preço de
venda ou aluguel,
disponibilidade, status do
contrato (exclusivo ou não),
rapidamente, em que as informações
sobre imóveis à venda ou para alugar
são cruzadas, pelo corretor de imóveis,
a partir das preferências do cliente.
Para facilitar o processo de escolha dos
imóveis seria interessante ter arquivos
de imagens e até de vídeo dos
mesmos.

2. Organização de visitas com Visitas podem resultar no

clientes interessados fechamento de uma venda ou aluguel,
em que contratos específicos devem
ser elaborados

Elaboração de contratos Contratos específicos devem ser

elaborados, considerando as
informações do imóvel, do
cliente que comprará ou alugará, da
imobiliária que intermediou o negócio,
do proprietário do imóvel, bem como
das cláusulas aplicáveis
para cada tipo de contrato.

Análise de crédito para contratos de Para que um contrato de aluguel seja

aluguel concretizado sempre é realizada uma
análise de crédito considerando a
comprovação de rendimentos do
cliente, em que o valor da transação
não deva possuir pelo menos 30% de
sua renda.

Operação de vistoria e avaliação do O analista de requisitos constatou que

imóvel, como pré-requisitos para para a incorporação do imóvel ao rol de
concretização de qualquer contrato
Incorporação do imóvel ao rol de itens
da imobiliária
Visualização de desempenho na
concretização de comissões de venda e qual o seu desempenho considerando a
aluguel durante o mês
realização do monitoramento mensal
dos imóveis referentes à contas de
água e de luz, taxas de IPTU e de TCR
itens da imobiliária é necessário que os
Proprietários
realizem contratos, que podem se de
exclusividade ou não. Para cada
intenção (venda ou aluguel), um
contrato deverá ser produzido. Esses
contratos de representação para venda
ou aluguel resultam em multas caso
haja algo que impeça a concretização
do negócio, em
decorrência de documentações falsas
ou desatualizadas por parte do
proprietário. Uma operação de vistoria e
avaliação do imóvel é
realizada como pré-requisitos para
concretização de qualquer contrato.
os corretores não sabem em tempo real
concretização de
comissões de venda ou de aluguel
durante o mês.
As comissões são ajustáveis a cada
contrato de compra (comissão de
intermediação da
venda) ou de aluguel (comissão de
intermediação do aluguel). No caso de
aluguel, se o proprietário indicou que a
imobiliária administra o
imóvel e os pagamentos dos inquilinos,
é aplicada uma comissão de 10% sob o
valor do aluguel. Se o proprietário
indicou que a imobiliária
também intermedia o condomínio, se
aplicável ao imóvel, a comissão
considera 10% sob o valor do aluguel,
mais o valor do condomínio.
Na administração de alugueis a
imobiliária deve sempre realizar o
monitoramento mensal dos imóveis
referentes à contas de água e de luz,
já que essas costumam ficar no nome
do inquilino. Ainda, taxas de IPTU e de
TCR anuais devem ser monitoradas
 pela imobiliária pois
também são de responsabilidade do
inquilino.

Imóveis regidos sob condomínios

devem ter a intermediação das taxas
ordinárias
(manutenção do condomínio e de seus
serviços) e extraordinárias (melhorias
permanentes no condomínio)
monitoradas pela imobiliária. As
taxas ordinárias correspondem ao
condomínio. As taxas extraordinárias
são retiradas do repasse do valor do
aluguel (sem o condomínio)
que será encaminhado ao proprietário.

Imóveis regidos sob condomínios

devem ter a intermediação das taxas
ordinárias
(manutenção do condomínio e de seus
serviços) e extraordinárias (melhorias
permanentes no condomínio)
monitoradas pela imobiliária. As
taxas ordinárias correspondem ao
condomínio. As taxas extraordinárias
são retiradas do repasse do valor do
aluguel (sem o condomínio)
que será encaminhado ao proprietário.

Gestão de Solicitações Cotidianas

Muitas solicitações podem surgir no
dia-dia de uma imobiliária. Por exemplo:
reajustes de condomínio, clientes com
problemas,
proprietários de imóvel que desejam
alterar condições contratuais, etc. Seria
interessante se o sistema lidesse com o
registro e o
acompanhamento dessas solicitações
de forma que todos sejam atendidos em
tempo hábil.

NOME DO REQUISITO TIPO JUSTIFICATIVAS

NÃO- (CLASSIFICAÇÃO (RELEVÂNCIA)
FUNCIONAL DE SOMMERVILLE)

Segurança de Dados Requisito de A segurança de dados é

Confiabilidade essencial para proteger
informações sensíveis
dos clientes, proprietários
e da própria imobiliária.
Isso inclui dados
pessoais, financeiros e
contratuais que podem
ser alvo de ataques
cibernéticos ou acessos
não autorizados. Garantir
a segurança dos dados
ajuda a construir a
confiança dos usuários
no sistema, evita
possíveis violações de
privacidade e
conformidade com
regulamentações como a
Lei Geral de Proteção de
Dados (LGPD).

Todos os corretores que

utilizarão o sistema
deverão ser cadastrados
no CRECI (Conselho
Regional de Corretores
Imobiliários) pois é
vedado por lei a
realização de corretagem
sem que o profissional
tenha registro.

Quando contratos de
aluguel vencem se
considera a aplicação de
uma correção sob índices
de inflação, no caso o
IGP-M. Esse índice
considera o quanto na
média geral os produtos e
serviços aumentaram ou
subiram de preço
(percentualmente). Os
 contratos de aluguel
que vencerem, se
renovados, deverão ter o
IGP-M publicado pelo
IPEA (Instituto Pesquisa
Econômica Aplicada, do
Governo Federal), que
disponibiliza uma página
de consulta,
considerando o índice
IGP-M do último mês do
contrato vigente. O novo
contrato gerado,
ocorrendo a
renovação, já terá o valor
de aluguel corrigido.

Eficiência: O sistema deve ser capaz

de realizar todas as
operações de forma
eficiente para garantir a
rápida captação de
clientes e fechamento de
negócios.