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Transações imobiliárias
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Recebimento de aluguéis
A obrigação principal na administração de um imóvel é gerenciar com excelência
os rendimentos provenientes da locação. Cada vez menos as imobiliárias estão
mantendo o recebimento do aluguel no seu próprio escritório/loja. Uma vez que esta
atividade requer obrigatoriamente manter segurança permanente em função do grande
volume de numerário recebido em datas pré-determinadas. É preciso manter um caixa
ativo, inclusive no horário de almoço, disponibilizar um local destinado para fazer a
guarda dos valores locatícios (cofre) e também é necessário contratar um seguro de
valor. Além disso, o locatário deverá se deslocar até a imobiliária, caso ela seja o único
local de recebimento de aluguel.
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Emissão de recibos
O recibo de aluguel é uma declaração por escrito da imobiliária/corretor autônomo
ao locatário/inquilino, em que a quitação do pagamento do aluguel está explícita no
próprio recibo. O recibo é fornecido por escrito para ter valor legal. Ele pode inclusive ser
manual, daqueles comprados em blocos disponíveis em papelaria. Mas, também, pode
ser emitido pelas imobiliárias por meio de um software específico.
O pagamento mediante boleto bancário terá sua quitação com a autenticação bancári
orém, atualmente, os bancos não estão autenticando a transação no próprio título ou bole
ancário, e sim imprimindo comprovantes em papel térmico. No entanto, com o tempo, e
ode desbotar, ocasionando a perda das informações registradas. Como os recibos deve
car guardados por 5 anos é indicado, nestes casos, que o locatário faça uma cópia ou faç
pagamento em cartão de débito ou crédito, onde o comprovante de pagamento constará n
xtrato da conta corrente ou na fatura do cartão de crédito.
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O texto estabelece, em seu art. 1º, que a emissão de nota fiscal, recibo ou documen
quivalente, relativo à prestação de serviços, deverá ser efetuada, para efeito da legislaçã
o imposto de renda e proventos de qualquer natureza, no momento da efetivação d
peração. Está especificado que esta determinação alcança a locação de bens móveis
móveis praticados por pessoas físicas ou jurídicas.
O recibo de aluguel deve ser claro e sucinto em suas informações e deve ter os
seguintes dados obrigatórios:
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Cheques
O cheque representa uma ordem de pagamento à vista emitida por uma pessoa
física ou jurídica, denominada de sacador, contra instituição financeira na qual possui
fundos, denominada de sacado, para que pague ao credor, tomador ou beneficiário a
importância nele escrita.
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A Lei do Cheque, em seu art. 1º, estabelece os requisitos essenciais para a sua
validade. São eles:
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1.º
Os cheques precisam ser conferidos quanto ao correto preenchimento. É
necessário verificar, principalmente, o valor por extenso, a data de emissão e assinatura.
Não podendo ser aceito cheque com rasuras.
2.º
A quitação do aluguel será válida somente após a compensação do cheque. No
contrato de locação é estipulada uma data de pagamento do aluguel. Ela geralmente
acontece no dia 30 de cada mês, que é o mais indicado. No contrato entre a
imobiliária/corretor e o proprietário, a data do repasse do aluguel deve ser 10 dias
depois, ou seja, geralmente é no dia 10 de cada mês. Essa é uma prática comum nas
imobiliárias.
3.º
Conferir a assinatura do cheque com a do documento e cartão do banco.
4.º
No verso do cheque sempre deverá constar a finalidade de pagamento e o código
do imóvel na imobiliária.
Títulos
Nas garantias locatícias permitidas pela Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, art. 37
– encontramos caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária.
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A caução, conforme art. 38, pode ser em bens móveis ou imóveis. A caução em
bens móveis pode ser em títulos de crédito, em suas várias modalidades: nominando,
títulos da dívida pública, títulos de capitalização, títulos de crédito pessoal, ações de
sociedade anônima, certificados de depósito bancários, debêntures etc.
Uma opção que está aparecendo como garantia de locação são os títulos de
capitalização específicos para aluguel. Eles estão sendo oferecidos por grandes
empresas do setor de seguros (Caixa Econômica Federal, Porto Seguro e Sul América).
O valor do título é acertado entre locatário/inquilino e a imobiliária/corretor autônomo e
pode variar entre 3 e 12 aluguéis.
O título de capitalização para aluguel serve como garantia, caso o inquilino não cump
ua responsabilidade de pagamento do aluguel, e a sua vigência abrange o período em qu
contrato estiver valendo. O crescimento deste produto na área imobiliária está relacionad
om a dificuldade de se conseguir um fiador e com a resistência ao seguro-fiança, pois es
m um custo elevado e não tem retorno no final do contrato.
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A Caixa Econômica Federal oferece o produto Caixa cap aluguel sendo o valor
mínimo do aluguel em R$ 63,00 e o máximo em R$ 284.000,00. O tomador do serviço
(inquilino) concorre a prêmios equivalente a 15 vezes o valor do título e também ganha
uma assistência residencial. Para maiores informações é só acessar o site da Caixa
Econômica Federal.
Boletos bancários
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Esta forma de cobrança é mais comum de ser utilizada pelas pessoas jurídicas,
mas pessoas físicas também podem emitir boletos. Para emissão destes títulos é
necessária a manutenção de uma conta corrente em alguma instituição financeira. Essa
conta será utilizada para o depósito dos valores a serem cobrados pelo boleto. Portanto,
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basta escolher um banco para operar. É preferível escolher aqueles que têm uma boa
rede de agências e que solicitem a menor taxa. Os bancos de varejo são os mais
indicados. A taxa que será cobrada estará diretamente ligada ao valor que sua carteira
produz e cobra. Quanto à tecnologia disponível e aos recursos de gestão, encontramos
quase o mesmo serviço em todos os bancos. Portanto, é sempre indicado escolher
aqueles que oferecem maiores vantagens.
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Depósitos bancários
O depositório bancário é comum numa locação direta entre locador e locatário sem
a intermediação de uma imobiliária/corretores. O locador opta por esta forma de
pagamento para sua maior comodidade, porém deve estar devidamente registrado no
Contrato de Locação com o locatário/inquilino, dentro das cláusulas de pagamento.
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Os valores de locação devem ser cobrados todos juntos (aluguel e taxas), pois a
Lei nº 8.245/91 autoriza somente cobrança integral. Porém, na prática, é comum o
locatário/inquilino não efetuar o pagamento integral por falta de recursos ou por não
concordar com os valores cobrados. Desta forma, deposita apenas uma parte do valor e,
na maioria das vezes, ignora multa e juros por atraso.
Repasse de aluguel
A imobiliária/corretor ao receber o aluguel, na maioria das vezes recebe também os
valores do condomínio e do IPTU. No contrato de locação deve constar se estes valores
serão repassados ao locador ou se este autoriza a imobiliária/corretor efetuar os devidos
pagamentos.
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Não tendo site será necessário prestar contas ao proprietário/ locador por meio de
relatórios personalizados, de acordo com a necessidade da cada cliente
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programa com muitos detalhes é mais pesado, e, na maioria dos casos, os serviços
disponibilizados não são utilizados. Podemos citar alguns softwares disponíveis no
mercado: software da Immobile Locação da Alterdata; sistema para administração de
locação de imóveis da Base Software; Imoview adm, da Universal Software, entre outros.
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Controlar os inadimplentes
A utilização de um sistema também traz vantagens para os clientes, pois eles terão
áreas exclusivas e protegidas por senha. Desta forma, os proprietários e inquilinos dos
imóveis poderão acessar os dados importantes sempre que necessitarem. Para o
inquilino, há a facilidade de acessar a 2ª via do boleto, ser notificado sobre eventuais
débitos em aberto e ainda receber alertas por e-mail ou SMS ou WhatsApp com
informações e reajustes. Já para os proprietários, a área exclusiva proporciona acesso
ao demonstrativo financeiro, aos reajustes, às informação para o imposto de renda, além
de possibilitar atualização dos dados cadastrais.
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