E-book

Guia definitivo
de FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
E-BOOK - FIIs

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 Guia definitivo de
Fundos Imobiliários

Introdução

Se você chegou até aqui, é porque está querendo

entender mais sobre Fundos Imobiliários e como
esse tipo de investimento pode te ajudar a ter
uma carteira rentável e consistente.

Ao final deste ebook você vai entender tudo o que precisa

sobre o assunto para dar os primeiros passos. Vamos lá?

Começando do começo…

O investimento em terras é o método de acumulação de

patrimônio mais antigo da história, mesmo antes dos metais
e pedras preciosas. A segurança física de possuir o bem e os
diversos métodos de rentabilizar a propriedade (plantações,
arrendamentos e exploração natural) fizeram esse tipo de
investimento se perpetuar até os dias de hoje.

Só que, no meio do caminho, a tecnologia e a velocidade

de informação se tornaram ferramentas vitais, tornando a
burocracia, o alto valor de aporte inicial, a baixa liquidez e a
insegurança jurídica dos imóveis, um gargalo financeiro para
os pequenos e médios investidores que desejam aumentar
seu patrimônio e renda.
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 Investir em imóveis bem localizados, com projetos
diferenciados e com alto potencial de valorização exige
um capital que está muito além das possibilidades da
maioria das pessoas que investem em todo o mundo.

Mas existe uma forma acessível, com boa liquidez e muito

objetiva de se investir em grandes empreendimentos
imobiliários a que a maioria dos investidores nunca teriam
acesso. Estamos falando de Fundos de Investimentos
Imobiliários, mais conhecidos como FIIs!

Ao reunir o capital de vários investidores com o objetivo

único de aplicar seus recursos no mercado imobiliário,
os Fundos Imobiliários entram em um mundo usufruído por
poucos, adquirem bens com alto potencial de valorização
em localizações estratégicas ou investem diretamente em
obras de grande porte seus recursos, que serão devolvidos
com juros ao longo de prazos determinados.

Assim, os FIIs rentabilizam o capital de seus cotistas -

investidoras e investidores como você - e contribuem
para o desenvolvimento urbano e rural do país.
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 O que são Fundos
Imobiliários?

São fundos de investimento de capital fechado,

que investem exclusivamente em produtos do ramo
imobiliário, podendo ser negociados em bolsa ou não.
Foram autorizados pela Lei nº 8.668/1993 e estão regidos
pelas instruções normativas CVM 205 e CVM 206, publicadas
em janeiro de 1994 e atualizadas pela CVM 472/2008,
que dispõem sobre a constituição, o funcionamento
e a administração dos FIIs.

Em 1999, o governo publicou a Lei nº 9.779, que taxou os

rendimentos dos fundos de investimentos, isentando os
fundos que investem exclusivamente no ramo imobiliário.
Esse entendimento foi sacramentado pela Lei nº 11.033/2004,
que trouxe as regras definitivas de isenção de Imposto
de Renda sobre os dividendos, tanto na fonte quanto
na declaração de ajuste anual.

Um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários é

a obrigatoriedade de distribuição de 95% dos lucros
semestrais apurados através do regime de caixa,
conforme artigo 10 da Lei nº 8.668/1993.

Isso faz com que os fundos creditem dividendos a seus

cotistas mensalmente, ajustando a distribuição, se
necessário, no último mês do semestre. Essa distribuição traz
o conforto que o investidor busca quando aloca seu capital
no mercado imobiliário e gera a possibilidade de um plano
de aposentadoria futuro focado em FIIs, com recebimentos
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mensais mais atrativos que os da posse dos imóveis físicos.

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 Tipos de Fundos Imobiliários

• Fundos de Tijolos

São os fundos que aplicam seu capital em imóveis físicos,

como shoppings, galpões industriais, centros logísticos, lajes
corporativas, salões comerciais, hospitais, hotéis, residências,
agências bancárias e outras variedades de negócios.

Os imóveis são comprados ou construídos pelo fundo e

locados aos mais diversos ramos de atividade, visando a
maior receita de aluguéis possível e resultando em
receita para seus cotistas.

Eles se especializam em cada setor e criam fundos

específicos de shoppings, fundos logísticos e industriais,
fundos de lajes corporativas e assim por diante,
permitindo ao investidor escolher exatamente o
ramo de atividade em que deseja investir.

• Fundos de papéis ou recebíveis

Os fundos de recebíveis investem em papéis de renda fixa

atrelados ao mercado imobiliário: a maioria são CRIs,
mas temos também os LCIs, LHs e os LIGs.

São papéis com valores de rentabilidade diferenciados,

que têm como objetivo exclusivo o investimento em grandes
obras imobiliárias e que dificilmente estariam acessíveis
ao pequeno e médio investidor.
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 • Fundos Híbridos

Como o próprio nome sugere, são fundos que investem

em imóveis físicos de mais de um ramo de atividade
ou, podem ainda, diversificar seus investimentos
incluindo papéis e cotas de outros fundos.

• Fundo de Fundos

São os fundos que têm o objetivo de gerar renda a

partir do investimento em cotas de outros fundos,
tanto pelos proventos gerados por eles quanto pelo
lucro da negociação de cotas com o giro da carteira.

• Fundos de Desenvolvimento

Diferentemente do conceito dos demais fundos, que visam

a receita dos aluguéis ou juros dos ativos que possuem em
carteira, os Fundos de Desenvolvimento têm por objetivo
o investimento em projetos imobiliários focado nas
vendas das unidades, buscando sua receita através da
comercialização dos ativos, de forma muito semelhante à
atuação de uma incorporadora, mas seguindo todas
as diretrizes de um fundo imobiliário.

São fundos que requerem mais atenção de seus investidores,

pois a maioria tem prazo determinado de término, sendo
liquidados e encerrados após essa data.
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 • Fundos Agro

Novidade no mundo dos investimentos, os “Fundos de

Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais” foram
autorizados pela Lei nº 14.130/21. São fundos que investem
exclusivamente em ativos do agronegócio como CRAs,
LCAs, áreas rurais, silos, celeiros e etc.

Não são considerados Fundos Imobiliários, mas possuem

sua estrutura e modo operacional igual aos dos FIIs,
podendo ser analisados da mesma forma e
possibilitando a diversificação da carteira.
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 Riscos do Investimento
em Fundos Imobiliários

Como todo investimento em renda variável, o investimento

em fundos imobiliários apresenta alguns riscos que
devem ser analisados antes de alocar seu capital.

Vale lembrar que, apesar de imóveis físicos não serem

negociados em bolsa, os riscos que você vai ver a seguir
afetam o mercado imobiliário como um todo, sendo mais
concentrados quando se tem menos imóveis em carteira.

• Risco de Vacância Física

Tanto nos FIIs como no investimento direto em imóveis,

o risco de vacância física é o mais comum. Imóvel
desocupado, além de não gerar renda, cria despesas que
deveriam ser pagas pelo locatário, como água, luz e IPTU.

Outro fator importante a ser considerado é o tempo para

que outro locatário ocupe o imóvel: por melhor localizado
que ele seja, a demora de uma nova locação pode
deteriorar o imóvel e gerar ainda mais despesas ao locador.

• Risco de Vacância Financeira

A maioria dos novos locatários pleiteiam um período

de carência dos aluguéis para realizar adequações no
imóvel, logo, mesmo com a ocupação e o fim das
despesas oriundas da desocupação, a nova locação
levará alguns meses para gerar renda efetivamente.
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 Mesmo em um contrato em andamento, imóveis necessitam
de manutenções e reformas periódicas, que evitam a sua
degradação ao longo dos anos. A própria Lei nº 8.245/91
dispõe de artigos específicos sobre o tema, descrevendo
as obrigações do locador nos cuidados à segurança física
do imóvel, podendo, desse modo, gerar vacância financeira
decorrente de acordos de reformas e manutenções
necessárias no decorrer do tempo de contrato.

• Risco de Liquidez

Apesar de a liquidez ser uma das características que faz

o investimento em FIIs ser mais atrativo do que aquele em
imóveis físicos, o risco de liquidez ainda existe no mercado.
Fundos com poucos cotistas possuem baixa negociação
diária, fazendo com que alguns fundos tenham liquidez
mais baixa que outros.

• Risco de Mercado

Como falamos no início, fundos imobiliários são ativos de

renda variável, logo, sofrem com os humores do mercado
como qualquer outro ativo da bolsa de valores.

Valorização e desvalorização das cotas nem sempre estão

atreladas ao desempenho ou gestão do fundo, muito menos à
qualidade dos seus ativos, mas o mercado é irracional no curto
prazo, gerando oscilação nos preços ao longo dos dias.

Caso o investidor não tolere perdas momentâneas

(ou nem tão momentâneas assim), ativos de renda
variável podem não ser ideais para compor grande parte
de sua carteira de investimentos, mas é importante lembrar
que diversificar entre os produtos financeiros disponíveis
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é altamente recomendado.

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 • Risco de Crédito

Locatários podem sofrer problemas financeiros ao longo

do tempo e isso pode afetar sua capacidade de arcar com
seus deveres contratuais. A inadimplência locatícia é muito
comum no universo imobiliário e pesquisas do SECOVI-SP,
publicadas em novembro de 2021, apontam que 86% das
ações movidas contra locatários em 2021 foram movidas
por falta de pagamento.

• Risco Legal

Fundos imobiliários possuem alguns incentivos

governamentais, como a isenção de IR sobre os dividendos
distribuídos. Essas isenções podem ser revogadas a qualquer
momento e outras taxas ou limitações podem ser impostas
aos fundos, impactando diretamente a rentabilidade
de quem é acionista.

Além dos riscos mencionados acima, os investidores

precisam se atentar a outros riscos inerentes ao mercado
imobiliário, como o risco de localização dos imóveis, risco
de concentração, tanto da localização quanto dos
contratos assinados, e o risco ambiental, principalmente
para imóveis industriais e do agronegócio.

Os FIAgro ainda contam com risco de safra e

desastres naturais, como ciclo de chuvas e secas.
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 Dividendos e o
Crescimento Patrimonial

Os FIIs distribuem 95% de seus lucros semestrais em forma

de dividendos a seus cotistas. Mas, para os investidores que
estão iniciando suas carteiras, é imprescindível que esses
valores sejam reinvestidos integralmente, somados a seus
aportes mensais, sempre com o objetivo de potencializar
o crescimento patrimonial e, consequentemente,
os recebimentos mensais.

Um planejamento estratégico, visando o longo prazo e uma

aposentadoria mais confortável, é importantíssimo para o
crescimento do número de cotas na custódia do investidor.

Constantes aportes mensais, corrigidos anualmente acima

da inflação, somados aos dividendos crescentes, garantem
uma formação patrimonial suficiente para atingir a renda
mensal necessária para custear seu estilo de vida futuro.
Como estamos falando em anos de investimentos, a escolha
dos FIIs deverá ir muito além dos valores atuais pagos
em dividendos.

A busca dos melhores Fundos Imobiliários, dos melhores

gestores e administradores, dos ativos com maior poder de
comercialização e valorização e de uma alocação que se
beneficie dos ciclos econômicos do mercado imobiliário são
algumas das estratégias de análise utilizadas no momento
da montagem de uma carteira diversificada, que visa
rendimentos mensais crescentes, minimizando o máximo
possível os riscos inerentes ao investidor de renda variável.
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 Estudar os conceitos de valuation de FIIs e compreender
os ciclos econômicos do mercado brasileiro são fatores
importantíssimos para uma carteira perene, que demande
poucas adaptações ao longo dos anos e que garantirá uma
renda mensal para uma aposentadoria confortável e que
dependa o mínimo possível do controle governamental.

Dicas Importantes

Até aqui, você já tá fera na parte teórica, e já viu como

funcionam as leis. Mas é fundamental que você também
saiba como pesquisar informações seguras para estudar os
fundos imobiliários que existem no mercado.

1. A listagem completa de todos os FIIs pode ser encontrada

no site da B3, basta pesquisar na internet como
“FIIs listados B3”.

2. Com essa lista em mãos, é preciso conhecer o que

compõe cada fundo imobiliário e, para isso, é indicado
pesquisar novamente. Dessa vez, escrevendo o ticker do FII
(ex.: POUP11) e depois RI (relacionamento com o investidor).
Como exemplo: “POUP11 RI”.

3. Nos sites de relacionamento com o investidor, você

encontra todos os relatórios, informes e comunicados
que os fundos emitem ao mercado, podendo
acompanhar tudo o que acontece com os fundos
imobiliários e encontrando toda a informação
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necessária para fazer suas análises antes de investir.

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 4. Em uma primeira análise, o principal documento a
ser observado é o Relatório Gerencial. Inicie a leitura
pelo último publicado, para ter uma ideia geral dos
acontecimentos do fundo no mês anterior e volte para
os publicados nos 3 meses anteriores, para visualizar o
caminho percorrido pelo gestor até o momento da análise.

5. Lembrando sempre que toda análise é feita com dados

do passado do fundo e isso não é uma garantia de que
os dados se repetirão. Cabe a quem investe fazer suas
projeções, analisar as perspectivas de futuro da economia
do país e decidir se investe ou não em determinado ativo.

Pontos para nunca esquecer!

1. Todo FII é um fundo de capital fechado que pode

ou não ser comercializado em bolsa;

2. Dividendos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda,

desde que algumas regras previstas na Lei nº 11.033/2004
sejam seguidas pelo fundo e pela pessoa investidora;

3. FIIs têm a obrigação de distribuir aos cotistas 95%

dos lucros semestralmente, em forma de dividendos;

4. Os FIIs se subdividem em tipos: Tijolos, Papéis, Híbridos,

de Fundos, de Desenvolvimento e Agros, dependendo
dos ativos que compõem sua carteira;

5. Todo investimento em renda variável possui risco, os

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principais riscos dos FIIs são as vacâncias físicas e

financeiras, risco de liquidez e variação de mercado;

13
 6. Antes de qualquer investimento, é preciso conhecer
e analisar o ativo, para saber se ele faz sentido
para sua carteira;

7. Jamais escolha o Fundo Imobiliário apenas com base

no pagamento dos últimos dividendos, existem outros
fatores a serem analisados, visando diluir o risco
e a volatilidade da carteira;

8. Para quem está pensando numa carteira de longo

prazo, é fundamental o reinvestimento de todos os
dividendos recebidos, somados aos aportes mensais.

9. Uma análise semestral da carteira é importante

para manter o foco nos seus objetivos.

10. Sempre corrija seus aportes anualmente,

de preferência acima da inflação do período;

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 Nathalia Arcuri
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