DADOS DE ODINRIGHT

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 Critérios para pré-seleção de
fundos imobiliários
Uma boa análise de ativo gerador de renda
passiva começa com filtros bem calibrados, que
refletem o perfil adequado de tolerância ao risco
de cada investidor. Para os mais defensivos,
adeptos dos fundos imobiliários, propomos uma
fórmula para facilitar este processo inicial de
escolha.

Quem investe em fundos imobiliários, negociando cotas

através da Bolsa de Valores, é necessariamente um
investidor de renda variável. Isto, por si só, já faz da pessoa
uma investidora arrojada no Brasil, em comparação com a
maioria dos brasileiros economicamente ativos, que no
máximo fazem aplicações de renda fixa.

Porém, dentro do universo da renda variável, quem investe

predominantemente em fundos imobiliários pode ser
considerado alguém de perfil conservador e defensivo. A
fórmula para filtragem inicial de FIIs que vamos propor a
seguir reforça estas características.

A rentabilidade ofertada pelos fundos imobiliários mais

sólidos e duradouros permite a formação crescente de renda
passiva, mediante o reinvestimento dos dividendos somados
ao dinheiro poupado no mês, por meio de aportes regulares
que, no longo prazo, resultarão em maior liberdade
financeira para o investidor, quando não a sua plena
independência neste sentido.
Quem deseja expressiva rentabilidade e retornos logo no
começo da sua jornada de investimentos, deve tolerar maior
exposição aos riscos, negociando ações das empresas de
capital aberto com potencial de crescimento, por exemplo.

Aqui, porém, jogaremos na retranca. Entraremos em campo

para não perder o jogo, e o placar de 1 a 0 será uma goleada
para nós. Em suma, apreciamos o que é líquido e certo. Este
é justamente o primeiro ponto da nossa fórmula simplificada
de filtragem inicial de fundos imobiliários. Para auxiliar nesta
tarefa, recomendamos três plataformas de pesquisa na
Internet :

Lupa de FIIs:

https://fiis.com.br/lupa-de-fiis/

Busca avançada do Status Invest:

https://statusinvest.com.br/fundos-
imobiliarios/busca-avancada

Ranking do Funds Explorer:

https://www.fundsexplorer.com.br/ranking

Liquidez: participação no IFIX

Se você é um investidor experiente, com enormes reservas

de capital bem distribuídas em diversos tipos de ativos, pode
se dar ao luxo de abrir mão da liquidez em alguns deles.
Quem compra um quadro do Picasso, por exemplo, sabe que
haverá um universo de compradores em potencial muito
restrito, se comparado aos possíveis compradores de ações
consideradas como Blue Chips .

Mas se você está apenas começando sua jornada,

presumivelmente com poucos recursos, a possibilidade de
precisar deles para sanar uma emergência, ou um
imprevisto, é muito grande. Em suma, seu dinheiro não pode
ficar trancado.

Obviamente, um investidor de longo prazo não compra cotas

de fundos imobiliários pensando em vendê-las na sequência,
mas isto pode ser necessário por motivos de força maior.
Ademais, o FII em questão pode perder fundamentos no
futuro ou não render o mínimo esperado. Então, vender suas
cotas com rapidez será importante. É uma questão de
segurança.

Um fator decisivo que comprova a liquidez de um fundo

imobiliário é a sua participação no IFIX – Índice de Fundos de
Investimentos Imobiliários da B3, a Bolsa de Valores de São
Paulo. Trata-se de uma carteira teórica com os FIIs mais
negociados nos mercados de Bolsa e de Balcão monitorados
pela B3, com a função de indicar o desempenho médio deste
tipo de ativo.

Portanto, se um fundo imobiliário não estiver presente no

IFIX, não prossiga com a análise dele.

Ao menos dez mil negociações por mês

Outro modo para aferir a liquidez de um fundo imobiliário é

observando o número médio de negócios por mês. Para este
critério recomendamos que o FII faça, em média, ao menos
dez mil negociações por mês.

Vale destacar que os fundos imobiliários que atendem a este

requisito quase sempre fazem parte do IFIX. Para investir em
FIIs com segurança e de modo defensivo, vale a verificação
dupla da liquidez: participar do IFIX e realizar pelo menos
dez mil negociações por mês – o que, ainda assim, é um
número relativamente baixo.
A depender da plataforma que você utilizar para pesquisar
FIIs, é possível estabelecer um volume mínimo diário de
negociações, como R$ 1 milhão, por exemplo.

O rendimento ou Dividend Yield anual de um FII

Antes de apresentar nossos critérios referentes aos

rendimentos de um fundo imobiliário, seria importante
esclarecer o seu conceito para aqueles que estão nos
primeiros passos de suas jornadas de investidores.

Suponha que a cota de um FII esteja sendo negociada por R$

100. Ao comprá-la, o investidor passa a ter direito de receber
os rendimentos mensais que, no caso, respeitam a média de
R$ 0,70 (setenta centavos). Ao final de um ano, esta cota
renderá para o investidor R$ 8,40 (oito reais e quarenta
centavos), ou seja, 8,4% do valor investido na cota.

Este será o rendimento ou Dividend Yield anual do FII, com

um detalhe importante: ao fim deste período o investidor
continua dono da cota, cujo valor também pode variar para
cima ou para baixo, mas continuará rendendo mês após
mês, indefinidamente.

Rendimento anual mínimo: inflação mais 3%

Todo investidor consciente procura a proteção de seu capital

frente aos efeitos da inflação. Logo, os rendimentos mensais
de um fundo imobiliário devem satisfazer a preservação
desta premissa e oferecer um prêmio adicional.

Há vários índices que medem a inflação no Brasil para

diversos setores da economia e mesmo regiões do país. Em
nossa fórmula adotamos o IPCA do IBGE, vigente desde
janeiro de 1980. O IPCA do IBGE é o Índice Nacional de
Preços ao Consumidor Amplo, do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística. É, portanto, um índice válido para
investidores do Rio Grande do Sul ao Amapá.

O IPCA também é usado como referência em vários títulos de

renda fixa negociados via Tesouro Direto, como o “Tesouro
IPCA+ com Juros Semestrais 2040” e o “IPCA+ 2026”, por
exemplo.

Posto que os rendimentos dos fundos imobiliários sejam

isentos de impostos (até o momento da publicação deste e-
book ), ao adotarmos o IPCA mais 3% como meta mínima de
rendimento anual do FII em questão, estamos buscando
equivalência mínima com os ativos de renda fixa, com a
vantagem da preservação do patrimônio. Com isto,
estaremos batendo a Caderneta de Poupança com facilidade,
assim como os rendimentos dos aluguéis de imóveis
tradicionais.

Então, se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses for de 4%,

buscaremos fundos imobiliários com histórico de rendimento
ou Dividend Yield (DY) anual de pelo menos 7%, sabendo
que resultados do passado não representam garantias de
resultados futuros, embora sejam ótimos indicadores disso.

Então, se o IPCA subir para 5%, vamos buscar FIIs com

Dividend Yield de 8%, sempre em termos anuais, e assim por
diante.

Caso a sua plataforma predileta de pesquisa de FIIs não

trabalhe com DYs anuais, basta dividir o valor anual por 12
para chegar ao DY mensal mínimo necessário. Por exemplo,
um DY anual de 8% corresponde a um DY mensal de
aproximadamente 0,67%.

Rendimento anual máximo: inflação mais 6%

Estabelecer um teto para rendimentos anuais de fundos
imobiliários pode ser um contrassenso, afinal de contas
quanto mais rendimentos, melhor, certo? Nem sempre.

A importância de estabelecer um teto para o Dividend Yield

anual de um fundo imobiliário é afastar o risco da carteira do
investidor. Ao invés disso, nosso foco é a previsibilidade e a
constância do rendimento do FII, uma vez que grandes
rendimentos ocasionais são bem vindos em empresas de
capital aberto, mas no caso dos fundos imobiliários, isso
pode representar indícios de sua inviabilidade futura.

Hipoteticamente, se um fundo imobiliário possui várias

agências bancárias espalhadas em cidades do interior, por
exemplo, com locações garantidas por contratos de longa
duração, a rentabilidade mensal estará igualmente garantida
neste período.

Suponha que um banco declare que pretende fechar

agências presentes no portfólio deste FII, devido à
informatização dos serviços prestados de modo cada vez
mais remoto. Logo, os cotistas mais antenados deste fundo
passarão a vender suas cotas com mais intensidade: elas
tendem a ficar mais baratas e consequentemente o
rendimento mensal para os cotistas remanescentes
aumentará. Trata-se de um canto do cisne, pois o
rendimento do fundo cairá abruptamente sempre que um
contrato de locação vencer e uma agência fechar.

Alguns fundos imobiliários também operam no regime de

renda mínima garantida durante certo período, até que seus
empreendimentos, teoricamente, passem a dar retorno
efetivo. Esta renda mínima garantida pode ser alta e
atrativa, mas ao fim do seu termo, a depender do tipo do
empreendimento, o retorno mensal poderá cair
radicalmente.
Ao estabelecer um teto de rendimento na escolha de um FII,
estaremos minimizando os riscos, embora o risco zero seja
impossível de atingir.

Retomando, se o IPCA acumulado nos últimos 12 meses for

de 4%, buscaremos fundos imobiliários com histórico de
rendimento anual máximo de 10%. Se o IPCA neste período
subir para 5%, vamos buscar FIIs com Dividend Yield anual
de 11%, e assim por diante. Vale lembrar que um DY anual
de 11% equivale a um DY mensal de aproximadamente
0,92%, por exemplo.

Compreenda este procedimento como guiar um carro

esporte numa estrada sinuosa, onde saber frear é tão
importante como saber acelerar. E atenção: este critério vale
apenas para a entrada num fundo imobiliário, pois se o seu
rendimento aumentar paulatinamente acima do teto inicial,
isto não significa que o fundo deva ser vendido pelo
investidor.

Histórico de rendimentos ininterruptos: mínimo de 24

meses

O investidor defensivo e conservador de fundos imobiliários –

que espera viver de seus rendimentos mensais no longo
prazo – deve priorizar FIIs que entreguem rendimentos
mensais contínuos, previsíveis, e em linha com o Dividend
Yield recente.

Falhas nas distribuições dos rendimentos não são bem-

vindas e eventuais picos de distribuições mensais devem ser
investigados, pois uma coisa é o rendimento de FII, outra é a
amortização, quando um FII vende algum ativo de sua
carteira e reparte o lucro da venda com seus cotistas.

Ao adotar 24 meses como período interrupto de entrega de

rendimentos, abriremos mão de fundos imobiliários lançados
recentemente no mercado.

Analistas profissionais podem até alegar que um fundo

nestas condições eventualmente se trata de um bom
investimento. Mas aqui o investidor leigo ou novato vai
reconhecer humildemente que não dispõe das ferramentas –
ou do tempo necessário – para chegar nesta conclusão.
Afinal de contas, estamos propondo uma fórmula
simplificada e segura para escolha de FIIs, na qual a
confiabilidade é indicada também pela maturação mínima do
ativo.

O portal Status Invest traz o histórico de distribuição

ininterrupta de proventos de MXRF11 entre junho de
2016 e setembro de 2021 (fonte:
https://statusinvest.com.br/fundos-
imobiliarios/mxrf11 - link acessado em 07/10/2021).
Observação: a mera menção deste ativo não
representa recomendação de compra ou venda dele.

Além de verificar a constância de pagamentos mensais nos

últimos dois anos, é importante observar se não houve
aumento repentino dos rendimentos mais recentes, que
talvez não representem a estabilidade dos mesmos. Em
termos de segurança, uma curva gradual de crescimento de
rendimentos é mais importante.

A relação entre o preço (P) e o valor patrimonial (VP)

da cota

Os fundos imobiliários são menos voláteis que as ações das

empresas de capital aberto, o que indica que eles
representam ativos menos sujeitos aos movimentos
especulativos do mercado financeiro.

Um dos modos mais eficazes para conferir o grau de

especulação de um ativo é comparar seu valor patrimonial
com seu preço negociado na Bolsa: quanto maior for a
discrepância entre eles, maior o grau especulativo e maior o
risco inerente.

No mercado de ações, quando a cotação de uma ação está

abaixo do valor patrimonial dela, abre-se o critério da
oportunidade do investimento, ao passo que se o preço da
ação for muito superior ao valor patrimonial da mesma, há a
sinalização de que o ativo está caro para o investidor, ou que
sua margem de segurança está reduzida.

No caso dos fundos imobiliários ocorre algo semelhante, com

a vantagem que, nos fundos imobiliários, é mais fácil definir
o valor patrimonial de cada ativo, no qual as diferenças em
relação aos preços das cotas costumam ser menores.

Por exemplo, um fundo imobiliário administra um edifício de

escritórios numa importante região de São Paulo, sendo
avaliado em R$ 10 milhões no mercado. Este fundo é
distribuído em 100 mil cotas, de modo que o valor
patrimonial de cada cota é R$ 100. Em determinado dia esta
cota está sendo negociada na Bolsa por R$ 105. Logo, a
relação entre o preço da cota (P) e o valor patrimonial (VP)
dela será de 1,05. Se a cota estivesse sendo negociada por
R$ 95, a relação entre preço e valor patrimonial da cota seria
de 0,95 e assim por diante.

Posto isso, podemos apresentar nossos parâmetros de

escolha para a relação entre a cotação (P) e o valor
patrimonial (VP) de um fundo imobiliário.

O P/VP de um FII deverá expressar uma relação

mínima de 0,90

No mercado de ações, quanto menor a relação entre P e VP,

maior o critério da oportunidade, quando aliado aos
fundamentos sólidos e verificados. No caso dos fundos
imobiliários, se esta relação for menor que 0,90 um sinal
amarelo deve ser aceso na mente do investidor.

Pode haver uma tolerância para 0,85. Entretanto, abaixo

disso aumenta sensivelmente o risco do fundo imobiliário em
questão estar enfrentando problemas com suas
propriedades ou papéis relacionados às dividas imobiliárias.

O P/VP de um FII deverá expressar uma relação

máxima de 1,10

Ninguém gosta de comprar algo que seja claramente mais

caro do que deveria ser. Porém, no mercado financeiro muita
gente se esquece disso e, quando acompanham a manada,
acabam comprando ações de empresas e cotas de FIIs por
preços bem acima do valor patrimonial do produto.

Se você sabe que pode comprar um sapato de uma marca

de qualidade por R$ 200 em qualquer loja, não fará sentido
pagar R$ 300 por ele. Certamente você não compra um
sapato para revender, mas para usar.

No mercado de capitais, onde especuladores compram

ativos com a expectativa de revender com lucro, eles topam
pagar bem mais caro por eles. O investidor de longo prazo,
porém, não compra ativos para revender, mas para se
beneficiar deles como parceiro.

Portanto, por segurança, não recomendamos a aquisição de

cotas de fundos imobiliários com a relação P/VP acima de
1,10 – toleramos que ela alcance 1,15 como limite. Acima
disso, é bem provável que o fundo imobiliário tenha pouca
margem para valorização adicional na cotação.

Evitar cotas de fundos com apenas um inquilino

Existem ótimos fundos imobiliários que administram apenas

um empreendimento. Isso, por si só, não é um problema
quando este empreendimento possui vários inquilinos, como
um shopping center ou um edifício de lajes corporativas, por
exemplo.

Um empreendimento com vários inquilinos pode sofrer com

eventual vacância ou inadimplência parcial, mas raramente
haverá queda abrupta de rendimento mensal no fundo.

O problema, em nossa visão, é quando este

empreendimento possui apenas um inquilino, pois estamos
diante de uma situação binária: ou o fundo é rentável ou não
é. Não existe meio termo.

Por melhor que seja um inquilino e por mais longo que seja
um contrato de locação, no futuro a situação pode mudar. O
inquilino pode não renovar o contrato e o edifício, para
receber outro inquilino pode precisar de uma reforma
radical.
 A plataforma Funds Explorer mapeia os ativos dos
fundos de tijolos. O GGRC11, por exemplo, possui 15
imóveis em 8 estados (fonte:
https://www.fundsexplorer.com.br/funds/ggrc11 - link
acessado em 07/10/2021). Observação: a mera
menção deste ativo não representa recomendação de
compra ou venda dele.

Existem ótimos fundos monoinquilinos? Sim, mas queremos

minimizar os riscos. Além do mais, ao comprar cotas de
fundos de fundos (FOFs) eventualmente estaremos expostos
aos fundos de tijolo com apenas um inquilino. Esta emoção
já é suficiente para nós.

Evitar cotas de fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são potencialmente muito

rentáveis no longo prazo, mas eles podem também não
vingar no futuro. Como eles investem em empreendimentos
ainda em construção, como edifícios comerciais; ou de longa
maturação, como loteamentos urbanos; fica difícil para
analisar eles do ponto de vista técnico.

Nossa restrição aos fundos de desenvolvimento se dá mais

pela dificuldade de analisar seus ativos do que por sua
eventual carga de risco. Geralmente são investidores
experientes que adicionam cotas de fundos desse tipo em
suas carteiras.

Há por exemplo, um fundo de desenvolvimento que

administra um cemitério. Fica a pergunta: qual analista de
valores, mesmo profissional, é capaz de prever com
segurança os rendimentos futuros de um empreendimento
como este?

Novamente, poderemos ficar expostos aos fundos de

desenvolvimento indiretamente, através de cotas de fundos
de fundos, cuja diversificação de carteira compensa
eventuais dissabores.

Patrimônio líquido mínimo de R$ 500 milhões

Existem ótimos FIIs de papéis com patrimônio líquido de

apenas R$ 200 milhões, por exemplo. Não duvidamos disso.
Vários FIIs iniciam suas operações com bem menos do que
este valor e vão crescendo mediante emissões bem-
sucedidas de novas cotas, refletindo a competência de seus
gestores. Quem já tem alguns anos de estrada pode ser
cotista de FIIs assim, perfeitamente.

Porém, para o investidor novato, tamanho é documento, sim

senhor. Aliás, um tamanho que deve ser inversamente
proporcional ao patrimônio do iniciante. Por isso, colocar um
sarrafo na casa dos R$ 500 milhões, como patrimônio líquido
mínimo para um FII, trata-se de uma medida extra de
segurança.

Este valor pode ficar defasado ao longo dos anos, conforme

os efeitos da inflação e do desenvolvimento da indústria de
FIIs? Sim. No entanto, R$ 500 milhões continuarão sendo um
filtro adicional de respeito para quem deseja selecionar
ativos geradores de renda passiva confiáveis para sua
carteira previdenciária.

Conjunto dos critérios

A fórmula simplificada e segura para escolha de fundos

imobiliários prioriza a liquidez dos ativos, com sua presença
obrigatória no IFIX; sinaliza um intervalo de rendimento
médio anual entre inflação mais 3% e inflação mais 6%, com
histórico de rendimentos ininterruptos mínimos de dois anos;
enquadra a relação entre preço e valor patrimonial da cota
numa variação máxima de 10%; e recomenda que o
investidor não compre cotas de fundos com apenas um
inquilino ou cotas de fundos de desenvolvimento. Por fim, o
patrimônio líquido mínimo de um FII deve ser de R$ 500
milhões.

Em determinados meses, alguns FIIs poderão se enquadrar

em todos estes critérios simultaneamente, liberando o
investidor para prosseguir na leitura aprofundada dos
relatórios gerenciais dos FIIs pré-selecionados, em análises
individuais que podem, inclusive, ser comparadas com os
estudos realizados pelas casas independentes de research ,
por exemplo. Tecer comparações desse tipo, inclusive, é um
meio muito útil de aprimoramento pessoal.

Em outros meses, no entanto, pode acontecer que nenhum

fundo imobiliário atenda a estes filtros completamente.
Neste caso, será melhor que o investidor aporte seus
recursos em renda fixa ou mesmo em ações de empresas
que pagam dividendos, com os devidos fundamentos
igualmente analisados. Respectivamente, na primeira opção
para aguardar novas oportunidades, e na segunda opção
para investir com bons retornos sem abrir mão da
segurança. O importante é não deixar o dinheiro parado: a
prosperidade é amiga do fluxo de caixa constante.
 A Lupa de FIIs do portal FIIs.com.br facilita muito a
tarefa de quem deseja pré-selecionar ativos para
análise ou acompanhamento (fonte:
https://fiis.com.br/lupa-de-fiis/ - link acessado em
07/10/2021). Observação: esta plataforma de filtros
opera com Dividend Yield mensal em “Último Rend.
(%)” e “Rend. Méd. 12m (%)”.

Nada impede que cada investidor ajustes seus filtros, usando

esta proposição de critérios como ponto de partida. Os dados
apresentados neste ensaio não são definitivos ou
mandatórios, mas refletem um perfil de investimento mais
defensivo e conservador, além de estarem sujeitos a
aprimoramentos conforme a contínua experiência de cada
um.
Créditos
Critérios para pré-seleção de fundos
imobiliários
Jean Tosetto

Coleção Suno Short Reading # 08 – abril 2022

Capa: “Representação de elementos sendo filtrados”

(2021), arte digital de Jean Tosetto (1976) pertencente
ao acervo da Suno, São Paulo, Brasil. Diagramação:
Ricardo Antunes.

Todos os direitos reservados. Nenhuma parte deste livro

poderá ser reproduzida, de forma alguma, sem a permissão
formal por escrito dos autores, exceto as citações
incorporadas em artigos de críticas ou resenhas.

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ortográfico vigente no Brasil desde 1º de janeiro de 2009.

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Coleção Suno Short Reading

A Suno é uma empresa comprometida com a difusão de

conhecimento sobre educação financeira, levando adiante
sua missão por meio de notícias, artigos e relatórios de
acompanhamento dos ativos negociados nos mercados de
capitais, além de vídeos, cursos, eventos e livros sobre os
temas pertinentes em torno da renda fixa e, principalmente,
da renda variável.

Ciente de que o tempo é o ativo mais valioso – e cada vez

mais escasso – para as pessoas ávidas por aprender sobre
investimentos com foco na obtenção da independência
financeira, a Suno apresenta a sua coleção de e-books
curtos, de modo a sintetizar em poucas páginas, com
linguagem leve e acessível, os assuntos de relevância tanto
para quem é iniciante nesta área como para quem já tem
certa experiência em Bolsa de Valores.

Com isso, o objetivo da Suno é incentivar o hábito da leitura

como fonte de prazer associada à busca por sabedoria,
abrindo um universo de possibilidades que não se
restringem ao ambiente mercantil, mas podem – e devem –
avançar sobre outros campos da produção literária,
compreendendo que grande parte das pessoas bem-
sucedidas nos investimentos são aquelas dotadas de variado
repertório intelectual.

Sobre o autor
Jean Tosetto (1976) é arquiteto e urbanista graduado pela
Pontifícia Universidade Católica de Campinas, São Paulo. Tem
escritório próprio desde 1999. O autor e editor de livros é
adepto do Value Investing e colabora com a Suno desde
janeiro de 2017, onde já escreveu livros de sucesso em
parcerias com Tiago Reis, Professor Baroni e Felipe Tadewald.
Publicou sua primeira obra, “MP Lafer: a recriação de um
ícone”, em 2012, de forma independente.