Quem sou eu?

Meu nome é Júlia Mendonça e sou apresentadora

de um dos maiores canais de finanças e
investimentos do Youtube. Sou especialista em
finanças pessoais e investimentos. Também sou
escritora, ex-aprendiz do Roberto Justus, colunista
no UOL e hoje impacto mais de 2 milhões de
pessoas através de todas as minhas redes sociais
e estou aqui para ajudar você a sair das dívidas.

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 O que é um FII

Se você já sabe o que é um FII, pule

para o capítulo 2 clicando aqui

Pra começar a investir em FII você precisa de três

coisas:

1 - Entender o que é um FII

2 - Aprender como escolher
3 - Saber analisar os indicadores

Por isso eu vou começar aqui com o que é um FII.

Vamos lá...

Os imóveis são um dos ativos mais procurados pelos

brasileiros para acúmulo de renda passiva, porém eles
costumam ter um valor alto, o que acaba afastando
muitas pessoas desse tipo de investimento.

É aí que entram os Fundo de Investimento Imobiliário.

Você consegue investir com pouco dinheiro, não tem
burocracia e pode comprar diversos imóveis bons de
uma vez só.

Além disso, com os FIIs você ganha 2 vezes: com a

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valorização da cotação deles e com o rendimento
mensal.

E pra te ajudar a entender melhor...

Imagine um grupo de pessoas, que não necessariamente

se conhecem, mas se reúnem para comprar um imóvel,
colocar ele para alugar e lucrar dessa maneira.

Só que nenhuma dessas pessoas pode se dedicar a

administrar esses imóveis, então eles contratam um
gestor que é o responsável por cuidar de toda parte
administrativa, tratar com os inquilinos e fazer toda
gestão dos imóveis.

Os imóveis são divididos em partes iguais, que são

chamados de cotas e todas têm o mesmo valor, ou
seja, possuem a mesma porcentagem dos imóveis.

Dessa maneira você pode escolher o “quanto” daquele

imóvel (ou imóveis) você será dono.

Eu vou criar um fundo para mostrar como esse

investimento funciona na prática. O nome dele será
Júlia Maximus Prime.

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Esse FII vai ter 5 escritórios corporativos, 2 galpões
logísticos e 1 shopping center.

O problema é que eu não tenho todo o dinheiro para

comprar esses imóveis e por causa disso resolvi chamar
mais investidores para comprar esses imóveis comigo.

O Júlia Maximus Prime vai ter um gestor altamente

capacitado que cuidará de absolutamente tudo e
receberá um valor para esse trabalho.

O valor total, somado de todos esses imóveis é 10

milhões de reais. Vamos dividir o imóvel desse fundo
em 10 mil cotas, o que vai dar o valor de 1 mil reais por
cota.

Isso não significa que somente mil pessoas poderão

comprar as cotas, pois alguns investidores podem
comprar muito mais do que outros. Não existe limite
de compra de cotas por investidor.

Todos os meses o valor dos aluguéis que irá receber dos

inquilinos e o valor vai ser pago por cota. Por exemplo,
R$ 60 por cota.

Se você tiver uma única cota, irá receber esse valor;

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se você tiver 0 cotas, irá ganhar R$ 600 com esse FII.
Quem investir mais, vai ganhar mais.

Após apurado o lucro líquido que o fundo teve, é

obrigação distribuir pelo menos 95% do rendimento
aos cotistas.

Se não desejar mais ser sócio, pode vender a sua cota

para outra pessoa sem problema nenhum através da
sua corretora de valores.

Quando você vender a sua cota, pode vender com

lucro ou com prejuízo. Isso não significa que você terá
que tirar dinheiro do seu bolso para cobrir qualquer
débito do fundo, porém o prejuízo aqui é o de tirar o
seu dinheiro do fundo com menos do que colocou.

Uma vantagem dos fundos é o baixo risco aliado à

capacidade de diversificação e liquidez que eles
proporcionam ao investidor.

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 Os Tipos de Fundo

Fundos de Tijolo

Tem como objetivo

encontrar pessoas ou
empresas interessadas
em utilizar os imóveis
adquiridos e, em troca, o
fundo recebe uma renda
mensal de aluguel para
ser distribuída a seus
cotistas.

Esses fundos investem

na aquisição, construção
ou aluguéis de imóveis
comerciais, como:

Shopping Centers.
Hospitais.
Faculdades.
Prédios comerciais.
Agências bancárias.
Centros de distribuição.
Galpões e armazéns.

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Fundos de
Desenvolvimento

O objetivo desse tipo de

fundo é investir em projetos
imobiliários para obter lucro
com a venda dos imóveis
prontos.

Esse tipo de fundo é muito

semelhante a empresas
de construção civil. Eles
investem na compra de
terrenos para construir e
posteriormente na venda,
lucrar.

São mais direcionados

para perfis de investidores
arrojados, pois o seu risco de
investimento é considerado
maior.

Esse tipo de FII não trabalha

com alavancagem, somente
com o dinheiro que tem em
caixa.

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Fundos de Papel

Esse tipo de fundo investe maioritariamente em renda

fixa em investimentos ligados ao setor imobiliário como
CRI, LCI e LH.

O risco acaba sendo menor, quando comparado aos

fundos que contém imóveis físicos, pois tem menos
oscilação de valores nos papéis.

Por não ser um fundo que faz compras e vendas

seguidas de ativos, os fundos de papel acabam não
tendo uma valorização muito grande em seu patrimônio
e por isso é indicado que reinvista os recebidos para
poder crescer o seu investimento.

Fundos de Fundos

Basicamente os FoF, como são mais conhecidos,

investem em outros fundos imobiliários.

Com um único FoF você poderá ter dezenas de outros

fundos de uma só vez.

É interessante para quem está começando a investir

em FIIs e ainda não tem segurança de escolher uma
carteira diversificada sozinho.

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Assim como outros fundos, existe a taxa de
administração do próprio fundo e dos fundos que o
FoF investe também.

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 Como Escolher um FII
Existem diversos meios para você escolher os seus
fundos imobiliários, porém vamos abordar o mais
comum deles, que é o buy and hold.

Esse método consiste em você comprar bons ativos e

mantê-los na sua carteira o máximo de tempo possível,
independente das altas e baixas do mercado.

Você irá vender seus papéis quando aquele ativo perder

alguma vantagem competitiva importante, quando
algum fundamento, como você vai ver aqui, mudar...

Quando for escolher um fii, tem que pensar como se

fosse um sócio daquele investimento.

E dessa forma existem alguns critérios que são

importantes para serem analisados:

Qualidade dos imóveis: se estão com manutenção

em dia e estão inteiros;

Quantidade dos imóveis: quanto mais imóveis, menor

o risco daquele FII. Por ter mais inquilinos, se um resolver
sair, não afetará tanto assim o investimento todo;

Localização: não adianta ter um prédio de escritório

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enorme e moderno se a área onde ele encontra-se
não é propícia para aquele tipo de empreendimento;

Gestão: o gestor e administrador do fundo consegue

manter o empreendimento em dia e com bons
inquilinos;

Concorrência nas imediações: se na mesma região

existem prédios similares, com valor de aluguel similar
e com mais benefícios, então a concorrência será
maior;

Contratos: é importante analisar quais os vencimentos

dos contratos. Se a maioria vence em um prazo curto,
como 2 anos, é preciso ligar o alerta, pois o fundo
precisará de novos inquilinos ou ficará vago em breve;

Inquilinos: bons pagadores, com contratos de longo

prazo e que tenham uma boa relação com o fundo,

Relatórios: que contenham bastante informação,

divulgação rápida de fatos relevantes e fácil acesso ao
setor de relacionamento com o investidor.

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Outra questão que ronda a cabeça dos investidores
na hora de investir é sobre o preço, se ele importa ou
não.

A questão é que você nunca irá comprar apenas com

o preço mais baixo ou com o preço mais alto.

Pode ocorrer de um mês pagar mais que no outro, mas

isso só mostra que o preço sozinho não deve ser um
critério único e isolado para a compra do seu fundo.
É necessário pensar em um preço médio de compra
para aquele ativo.

Outro quesito é o quanto o FII dá de retorno

mensalmente. Hoje com a taxa Selic está 5.5% ao ano,
o que equivale a mais ou menos 0.42% ao mês. Se o seu
retorno com o FII for acima disso, já está compensando
o seu investimento.

Nenhum desses critérios deve ser analisado sozinho,

mas sim como um conjunto.

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 Principais Indicadores
Para avaliar os fundos imobiliários é preciso conhecer
alguns indicadores importantes.

Alguns conceitos são básicos, mas tem grande

importância quando estamos analisando um FII para
comprar.

Dividend Yield (DY)

Também conhecido como rendimento de dividendo,

ele mede a performance de um FII de acordo com
os proventos pagos aos seus cotistas, mostrando a
relação entre os dividendos distribuídos e o preço
atual da cota.

Para calcular o DY, pode-se usar a seguinte fórmula:

(dividendo do fundo / valor total pago pelas cotas) x

100

O resultado encontrado será em porcentagem.

É possível calcular também por essa fórmula:

(dividendo de uma cota / valor pago por uma cota) x

100

13
Também encontrará o valor em porcentagem.

Exemplo:

Comprei 5 cotas de um FII que custa R$100,00 cada

cota, totalizando R$500,00. O rendimento por cota
deste fundo é de aproximadamente R$0,45 por cota de
dividendo, totalizando R$ 2,25 para as 4 cotas. Dessa
forma o cálculo será feito dessa maneira:

(2,25 / 500) x 100 = 0,45%

ou

(0,45 / 100) x 100 = 0,45%

O Dividend Yield desse fundo é de 0,45%.

Vacância

Essa taxa é calculada através da quantidade de imóveis

estão desocupados no fundo. Se um imóvel não está
com inquilino e está vazio, ele está vago.

Existem dois tipos de vacância, a financeira e a física.

Vacância financeira significa o quanto um fundo está

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deixando de ganhar com aquele imóvel que não está
sendo ocupado.

Exemplo:

Uma laje corporativa tem capacidade de gerar R$

100.000 por mês de renda com os aluguéis, porém no
momento está gerando R$ 60.000 por mês. Ou seja,
esse fundo tem uma vacância financeira de R$ 40.000
e sua taxa é de:

(40.000 / 100.000) x 100 = 40%.

O fundo está operando 40% abaixo de sua capacidade

de geração de caixa.

Vacância física representa o percentual de um

empreendimento não está locada.

Por exemplo:

Um shopping dispõe de 1000m² disponível para

locação, porém no momento está sendo locado 800m².

(80.000 / 100.000) x 100 = 80%

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Com isso, concluímos que 80% da sua capacidade está
sendo locado e 20% está com vacância física.

Vacância alta pode significar que o fundo não está

bom e por isso os inquilinos não estão alugando e/
ou renovando ou pode demonstrar uma grande
oportunidade de crescimento, se o FII for de boa
qualidade.

Por isso não podemos analisar somente um indicador

na hora de escolher o fundo, pois se escolhermos
o indicador errado, podemos deixar passar uma
oportunidade muito boa ou é possível comprar um
imóvel que esteja indo muito mal.

Inadimplência

Por mais que empresas boas e grandes sejam as

inquilinas do fundo, o atraso ou falta de pagamento é
uma realidade a qual devemos tomar cuidado.

A empresa que está locando pode passar por algum

problema interno ou não ser de boa índole, pode
contestar o valor do aluguel ou exigir melhorias no
fundo e, dessa forma, ficar sem pagar o valor devido
mensalmente.

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Cap Rate

Esse é um rendimento sobre o valor investido e sua

análise é fundamental.

Esse rendimento é o valor do aluguel que o inquilino irá

pagar por utilizar o imóvel e está previsto no contrato
de locação.

Quanto maior for o cap rate, mais o fundo se beneficia,

porém também tem o risco de que o valor é alto e há
chances do inquilino não pagar corretamente esse
valor.

Esse indicador leva em consideração todas as vacâncias,

perdas de crédito e todas as despesas operacionais
do fundo.

O Cap Rate diz quanto um imóvel gera de renda dado

o seu valor. É calculado dividindo a rentabilidade total
do fundo no ano pelo valor inicial.

Exemplo:

Um imóvel tem valor de R$ 100 milhões e consegue

gerar mensalmente R$ 500 mil com aluguéis. Em um

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ano esse valor será de R$ 6 milhões. Logo:

(6.000.000 / 100.000.000) x 100 = 6%.

O Cap Rate mostra o verdadeiro potencial que os

rendimentos daquele ativo imobiliário tem.

Valor Patrimonial do Fundo e da Cota

Valor patrimonial do fundo é um valor estipulado

levando em consideração uma avaliação de todos os
ativos que o fundo possui, sejam com imóveis ou com
aplicações financeiras.

O valor patrimonial da cota é o VP divido pela quantidade

de cotas existentes.

É possível analisar se o fundo está sendo negociado

com um preço mais alto ou com desconto.

Se o preço estiver muito abaixo do seu valor patrimonial

por cota, é possível que o mercado esteja antecipando
que o fundo terá prejuízos no futuro.

Se o fundo está sendo cotado acima do VPA, pode

significar que o mercado entende que esse é um bom

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investimento e que o futuro dele é promissor.

O mercado está interessado no futuro do fundo e não

no seu presente. Ele não representa necessariamente
o valor justo do fundo, mas sim uma expectativa futura.
E é só uma expectativa, não é fato. O que o “mercado
prevê” pode estar certo ou não…

Por isso, ressaltando aqui, é importante que você

analise bem os indicadores. Se eles continuarem em
ordem, não tem motivo pra se desfazer de um fundo.

Área bruta locável (ABL)

Esse índice representa a área total do imóvel que pode

ser usada para atividade comercial. Quanto maior for
a ABL, mais esse fundo tem a capacidade de gerar
renda.

Exemplo:

Um Fii tem um imóvel de 1.000m² e sua ABL é de

800m². Então, 80% da sua área é destinada para
atividade comercial.

Se o fundo aumentar sua ABL para 900m², também irá

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aumentar sua capacidade de gerar mais renda.

Taxas de Administração e Gestão

São as taxas cobradas nos FIIs para gestão e

administração dos recursos dos fundos e servem para
remunerar as gestoras.

Normalmente os fundos estipulam uma porcentagem

do valor do rendimento do FII, como por exemplo 0,5%
da rentabilidade. Podem também ser por um valor fixo,
como por exemplo R$ 25 mil por mês.

Preço / Valor patrimonial da cota (P / VP)

O “P” é o preço que o FII está no momento no mercado.

O “VP” ou “VPA” é o valor patrimonial e tem a ver como
o ativo foi avaliado em valor, no mercado primário
por profissionais terceirizados contratados pelo
administrador do fundo.

O indicador P / VP mostra se a cota está sendo vendida

mais cara ou mais barata em relação ao seu patrimônio.
Basta dividir o valor que a cota está sendo negociada
pelo valor patrimonial da cota.

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Exemplo:

Uma cota de um FII está sendo negociada por R$

180,00 e o valor patrimonial por cota é de R$ 165,00.
Então fica assim:

180 / 165 = 1,09

A cota está sendo negociada 1,09 vezes acima do seu

patrimônio.

Se o valor estiver abaixo de 1, pode representar uma

oportunidade ou um problema. Isso dependerá da
análise dos indicadores daquele fundo.

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 Conclusão e o seu
próximo passo…
Se você chegou até aqui acredito fielmente que já pode
dar seus primeiros passos na Renda Variável através
dos FIIs…

Aqui você aprendeu:

O que é um FII
Como escolher um FII
Quais os principais indicadores

Isso já é suficiente pra começar...

Porém não deixe de sempre aprender!

Continue acompanhando meus conteúdos nas redes sociais

para investir melhor!

Beijos!
b
Jú

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