CONTABILIDADE

SETORIAL

David Mendes
Procedimentos contábeis
das empresas imobiliárias
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:

 Relacionar as principais características das empresas da construção

civil.
 Descrever a composição do plano de contas das empresas do ramo
imobiliário.
 Identificar os fatos contábeis para as empresas imobiliárias.

Introdução
Neste capítulo, você estudará as diferenças entre as empresas de constru-
ção civil e a incorporação imobiliária. Além disso, verá como construir um
modelo de plano de contas, conforme a legislação e as normas contábeis.
Por fim, verá a importância da contabilização de fatos contábeis para as
empresas imobiliárias.

1 As empresas da construção civil

No que diz respeito à contabilidade imobiliária e de construção civil, Costa (2011,
p. 19) diz que “[...] a atividade imobiliária engloba o desmembramento de terrenos,
loteamento, incorporação de imóveis, construção própria ou em condomínio [...]”.
As atividades de construção abrangem uma grande variedade de servi-
ços, como construções, reformas e demolições dos mais diversos tipos (p.
ex., casas, condomínios, hospitais, portos, barragens, pontes, viadutos, etc.).
A construção civil é um ramo imobiliário que executa trabalhos de edificações
em geral, realizando obras para terceiros sob empreitada ou administração.
Nesse ramo de atividade, os fatos que afetam a contabilidade estão relacio-
nados a construção, venda, locação e administração. Além disso, conforme
Teixeira, Pantaleão e Teixeira (2013), a situação do imóvel deve ser analisada,
2 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias

de modo que sejam separadas as parcelas de custos das unidades vendidas e

das unidades não vendidas.
Outro tipo de empresa desse setor é a incorporação imobiliária, que, no
Brasil, é uma atividade regida pela Lei nº. 4.591/64. De acordo com a Lei,
em seu Art. 28, incorporação imobiliária é “[...] a atividade exercida com o
intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas
[...]” (BRASIL, 1964). Souza complementa, apontando que:

Incorporação imobiliá ria é a atividade exercida pelo incorporador com o

propósito de promover e realizar a construção de edificações destinadas a
serem por ele alienadas. Incorporador é a pessoa, física ou jurídica, responsável
pelo empreendimento imobiliário desde a sua concepção até a sua alienação,
incluindo todas as etapas necessárias de planejamento, registro e execução das
obras, comercialização e entrega das frações negociáveis (unidades, metros
quadrados etc.) (SOUSA, 2015, p. 81).

Em suma, as empresas do setor de incorporação imobiliária são encarrega-

das de comprar terrenos, executar obras por empreitadas, fazer loteamentos,
projetar obras e divulgar e vender imóveis. O incorporador pode delegar essas
atividades, por exemplo, com a contratação de uma construtora para executar
as obras, uma empresa de engenharia para a elaboração das plantas, um
despachante para efetuar os registros em cartórios. Entretanto, a responsabi-
lidade é sempre do incorporador, conforme determinado na Lei nº. 4.591/64,
“A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao
incorporador [...]” (BRASIL, 1964, art. 31).
De acordo com Costa (2011, p. 31), a atividade imobiliária compreende:
“[...] o desmembramento de terrenos, loteamentos, incorporação de imóveis,
construção própria ou em condomínio, locação de imóveis próprios ou de ter-
ceiros e administração de centros comerciais, Shopping Centers e condomínios
residenciais [...]”. Assim, o incorporador é um articulador, ele é o responsável
por todo o empreendimento imobiliário, articulando todos os envolvidos no
negócio de modo a integrar todas as etapas do processo.
Os empreendimentos podem ser os mais diversos, por exemplo: condomí-
nios residenciais, condomínios comerciais, loteamentos para construção de
galpões ou condomínios, entre outros. Não é raro que empresas atuem como
construção e incorporação cumulativamente. Entretanto, o contador precisa
ter clareza quanto às diferenças entre essas duas atividades, para que possa
reconhecer os fatos contábeis específicos de cada tipo de empresa e registrá-los
corretamente. Por exemplo, as construtoras atuam exclusivamente nas obras,
 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias 3

portanto, são responsáveis pela parte técnica e administrativa da construção.

As incorporadoras, por sua vez, são responsáveis por todas as etapas do em-
preendimento, desde a elaboração até a execução. Segundo Sousa (2015, p. 82):

Muitas incorporadoras constituem-se como empresas construtoras e incor-

poradoras, realizando diretamente essas duas atividades. Em alguns casos,
são formados conglomerados empresariais em que determinada em- presa
do grupo dedica-se exclusivamente à incorporação, outra dedica-se apenas
à construção e outra somente à comercialização. Também é comum que as
incorporadoras constituam Sociedades de Propósito Específico (SPE), criando
uma para cada um de seus empreendimentos.

A partir da Lei nº. 11.079, de 2004, a Sociedade de Propósito Específico

(SPE) passou a existir no Brasil. A SPE deve possuir Cadastro Nacional da
Pessoal Jurídica (CNPJ), sendo constituída com um propósito específico,
e, uma vez atingido esse objetivo, a SPE se encerra. O fato de ter duração
determinada é o que diferencia a SPE dos demais tipos de sociedade. Além
disso, a SPE gera alguns benefícios para os empresários, como, por exemplo,
agilidade na contratação de empréstimos, maior flexibilidade e transparência
entre as partes no negócios (ABREU, 2019).
Além da SPE, outro tipo societário bastante comum na atividade imobili-
ária é a Sociedade em Conta de Participação (SCP). Esse tipo de sociedade é
despersonalizado, ou seja, não possui personalidade jurídica, sendo formado
pela união de, ao menos, duas pessoas, sendo pelo menos uma pessoa jurídica.
A SCP é definida com um contrato entre os sócios, para uso interno entre
eles. Assim, há dois tipos de sócios: o ostensivo, que realiza os negócios; e o
oculto, que é desconhecido perante terceiros ao negócio. Em suma, as principais
características da SCP são a despersonalização jurídica e seu carácter secreto.

Você já ouviu falar em patrimônio de afetação? E regime especial de tributação?

Para conhecer um pouco mais sobre esses assuntos, assista aos vídeos Patrimônio
de Afetação e Patrimônio de Afetação - Tributação especial, disponíveis no Canal
SevilhaContabilidade, no YouTube.
4 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias

2 Plano de contas das empresas

do ramo imobiliário
Segundo Padoveze (2017, p. 49), plano de contas é “[...] o conjunto de contas
criado pelo contador, para atender às necessidades de registro das transações
dos eventos econômicos, de forma a possibilitar a construção dos principais
relatórios contábeis e atender a todos os usuários da informação contábil [...]”.
O plano de contas deve anteceder a escrituração dos fatos contábeis.
Portanto, cabe ao contador planejar um plano de contas que se adeque às
necessidades de cada empresa, de modo que as informações contábeis possam
ser úteis aos seus usuários. Para o setor de construção civil e incorporação
imobiliária, particularmente, o plano de contas, além de auxiliar na estrutu-
ração de informações fiscais, serve como um instrumento gerencial. O plano
de contas permite a padronização dos registros da contabilidade, deve ser
flexível, ou seja, permitir a exclusão ou inclusão de contas de acordo com as
necessidades do negócio, e os títulos das contas devem ser explicativos, porém
de forma sucinta. Em geral, as contas devem ser codificadas com números,
par as distinguir das demais.
O contador não deve elaborar o plano de contas de forma impositiva, pois
é preciso consultar as pessoas envolvidas nas atividades da empresa, de modo
que o conhecimento do negócio e de suas particularidades seja contemplado
no plano elaborado. Assim, é fundamental que o contador conheças as prin-
cipais características da empresa para a qual fará a contabilidade. Padoveze
(2017, p. 49) lista alguns cuidados que devem ser tomados na elaboração do
plano de contas:

a) deve atender primariamente às necessidades específicas de cada empresa e

às necessidades de informação dos principais usuários dos relatórios;
b) a classificação deve partir do geral para o particular;
c) deve ser codificado;
d) os agrupamentos devem ser feitos pensando nos relatórios que deles se
originarão;
e) os títulos das contas utilizados devem refletir imediatamente os elementos
patrimoniais que representam – devem ser claros e sucintos;
f) deve ter flexibilidade (margem para ampliação) e operacionalidade.

O plano de contas pode ser dividido em: contas analíticas e contas sintéti-
cas. As contas analíticas são aquelas que receberão os lançamentos dos fatos
contábeis, ao passo que as sintéticas são aquelas que apresentam a somatória
 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias 5

das contas analíticas, ou seja, o saldo. As contas devem ser analíticas o bas-
tante para informar os usuários, mas não podem ser demasiado detalhadas a
ponto de se tornarem incompreensíveis ou de difícil compreensão, uma vez
que a elaboração de um plano de contas, no setor imobiliário, deve ser um
instrumento útil para as análises gerenciais. Além disso, devem ser dispostas
de modo a incluir todos os aspectos relacionados às transações imobiliárias.
A seguir, observe um exemplo de modelo de plano de contas simplificado e
adaptado por Chaves (2013).

1 ATIVO
1.1 Circulante
1.1.1 Caixa
1.1.2 Bancos
1.1.3 Aplicações financeiras
1.1.4 Clientes
1.1.5 Impostos a recuperar
1.1.6 Estoques de imóveis destinados à venda
1.1.6.1 Estoques de imóveis concluídos
1.1.6.2 Estoques de imóveis em construção
1.1.7 Terreno em estoque a comercializar
1.2 Não circulante
1.2.1 Realizável a longo prazo
1.2.2 Imobilizado
1.2.2.1 Terrenos
1.2.2.2 Edificações
1.2.2.3 Veículos
1.2.3 Investimentos
1.2.4 Intangível
2 PASSIVO
2.1 Circulante
2.1.1 Fornecedores
2.1.2 Obrigações sociais e tributárias
2.1.3 Adiantamentos de clientes
2.1.4 Outras contas a pagar
2.1.5 Custo orçado
2.2 Passivo não circulante
2.2.1 Financiamentos a longo prazo
2.2.2 Fornecedores a longo prazo
6 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias

2.3 Patrimônio líquido

2.3.1 Capital social
2.3.2 Reservas de capital
2.3.3 Reservas de lucros
3 RECEITAS
3.1 Receitas operacionais
3.1.1 Vendas
3.1.1.1 Vendas de unidades imobiliárias
3.1.1.1.1 Vendas da obra A
3.1.1.2 Impostos faturados
3.1.1.2.1 PIS
3.1.1.2.2 COFINS
3.1.2 Outras receitas
3.1.2.1 Receita de aluguéis
4 CUSTOS E DESPESAS
4.1 Custos
4.1.1 Custo das unidades vendidas
4.1.1.1 Custo das unidades vendidas da obra A
4.2 Despesas operacionais
4.2.1 Despesas com vendas
4.2.1.1 Comissão
4.2.1.2 Propaganda
4.2.2 Despesas administrativas
4.2.2.1 Despesas com pessoal
4.2.2.1.1 Salários
4.2.2.1.2 INSS
4.2.2.1.3 FGTS
4.2.2.2 Outras despesas operacionais
4.2.2.2.2 Aluguéis
4.2.2.2.3 Depreciação
4.2.3 Despesas financeiras
4.2.3.1 Juros

Esse plano de contas é apenas um exemplo, de modo que os nomes das

contas podem ser alterados de acordo com as necessidades de cada empresa.
Além disso, outras contas podem e devem ser criadas, quando necessário,
de forma a se obter um maior controle dos fatos contábeis das empresas do
setor imobiliário.
Como pode ser visto no exemplo de plano de contas, diversas contas são
iguais às de quaisquer outras empresas, como a divisão em ativo circulante e
não circulante, as contas de clientes e fornecedores. Entretanto, algumas contas
 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias 7

são específicas do setor imobiliário, como as contas Estoques de imóveis em

construção, Estoques de imóveis concluídos, Custo orçado.
Estoques de imóveis em construção é uma conta que serve para a contabilização
de todos os custos com a obra. É uma conta sintética (i.e., não recebe lançamento)
que deve ser subdivida em várias contas analíticas, que receberão os lançamentos
com todos os gastos referentes a determinado imóvel em construção, como, por
exemplo, salários, tijolo, cimento, entre outros. Após a finalização da obra em
construção, há a transferência para a conta Estoques de imóveis concluídos.
A conta Custo orçado é uma conta de passivo em que são registrados
os valores referentes aos custos ainda não realizados de unidades vendidas
na planta, ou seja, em construção. Assim, debita-se os custos proporcionais
realizados para cada unidade vendida na planta e credita-se quando houver a
venda da unidade não concluída.

3 Os fatos contábeis das empresas imobiliárias

É muito comum que as incorporadoras comercializem seus produtos (aparta-
mentos, casas, etc.) antes mesmo de estarem concluídos, de modo que, muitas
vezes, os imóveis são vendidos ainda na planta. Nesse sentido, pode-se destacar
alguns fatos contábeis: venda à vista de imóvel concluído; venda a prazo ou à
prestação de imóvel concluído; venda à vista de imóvel não concluído; venda
a prazo ou à prestação de imóvel não concluído. Observe o exemplo a seguir
dos lançamentos necessários para os diversos fatos contábeis que ocorrem
quando da venda à vista de imóvel concluído, adaptado de Scherrer (2015).

A Construtora VG LTDA. adquiriu um terreno de 250 m2 em 01/01/2011 e promoveu

a construção de um edifício com 20 (vinte) apartamentos iguais, com mesma área e
mesmo padrão de acabamento, cujo término deu-se em 30/11/2011. Em 20/12/2011,
vendeu 1 (um) apartamento, à vista, por R$ 240.000,00. Para a compra do terreno foram
gastos R$ 200.000,00, as despesas com a legalização do empreendimento somaram
R$ 50.000,00, e os custos com a construção foram de R$ 1.600.000,00.
Os lançamentos quanto à aquisição de terreno são:
Débito: terreno em estoque a comercializar = R$ 200.000,00.
Crédito: caixa/bancos = R$ 200.000,00.
8 Procedimentos contábeis das empresas imobiliárias

Os lançamentos quanto à legalização são:

Débito: estoque de imóveis em construção = R$ 50.000,00.
Crédito: caixa/bancos = R$ 50.000,00.
Os lançamentos quanto aos custos incorridos durante a construção são:
Débito: estoque de imóveis em construção = R$ 1.600.000,00.
Crédito: caixa/bancos = R$ 1.600.000,00.
Os lançamentos quanto à transferência dos custos (aquisição, legalização e
construção) para a conta de imóveis concluídos são:
Débito: estoque de imóveis concluídos = R$ 200.000,00.
Crédito: terrenos em estoque a comercializar = R$ 200.000,00.
Débito: estoque de imóveis concluídos = R$ 1.650.000,00 (1.600.000,00 + 50.000,00).
Crédito: estoque de imóveis em construção = R$ 1.650.000,00 (1.600.000,00 +
50.000,00).
Ao considerar que o custo de construção dos 20 apartamentos foi de R$ 1.600.000,00
e todos são iguais, tem-se, então, que cada apartamento custou R$ 80.000,00
(1.600.000,00/20). Portanto, foram gastos:
Para o recebimento e reconhecimento da receita:
Débito: caixa/bancos = R$ 240.000,00.
Crédito: receita de venda de imóveis = R$ 240.000,00.
Para o reconhecimento dos custos das unidades vendidas:
Débito: custo das unidades imobiliárias vendidas = R$ 80.000,00.
Crédito: estoque de imóveis concluídos = R$ 80.000,00.
É preciso estar sempre atualizado com relação às normas contábeis para realizar
corretamente as contabilizações. A partir de 2018, o pronunciamento contábil CPC
17 – Contratos de Construção, que havia entrado em vigor em 2012, foi revogado e
substituído por outro pronunciamento, o CPC 47 – Receita de Contrato com Cliente.
Essas mudanças causaram impactos na contabilidade do setor imobiliário e, conse-
quentemente, influenciaram na forma de contabilização.

ABREU, L. P. A. Uma contribuição sobre aspectos societários e tributários na estruturação de

negócios em empreendimentos imobiliários na região de Pouso Alegre – MG. 2019. Dissertação
(Mestrado em Ciências Contábeis e Atuariais) – Programa de Estudos Pós-Graduados em
Ciências Contábeis e Atuariais, Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2019.
Disponível em: https://sapientia.pucsp.br/handle/handle/22347. Acesso em: 25 dez. 2019.
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BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edifi-

cações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 25 dez. 2019.
BRASIL. Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004. Institui normas gerais para licitação e
contratação de parceria público-privada no âmbito da administração pública. Dispo-
nível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L11079.htm.
Acesso em: 25 dez. 2019.
CHAVES, F. C. Contabilidade prática na construção civil. São Paulo: Atlas, 2013.
COSTA, M. A. Contabilidade da construção civil e atividade imobiliária. 2. ed. São Paulo:
Atlas, 2011.
PADOVEZE, C. L. Manual de contabilidade básica: contabilidade introdutória e interme-
diária. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2017.
SCHERRER, A. M. Contabilidade imobiliária: abordagem sistêmica, gerencial e fiscal. 4.
ed. São Paulo: Atlas, 2015.
SOUSA, E. P. Contabilidade de contratos de construção e de incorporação imobiliário: de
acordo com as IFRS. São Paulo: Atlas, 2015.
TEIXEIRA, P. J.; PANTALEÃO, M. J.; TEIXEIRA, G. J. M. Construção civil: aspectos tributários
e contábeis. 4. ed. Porto Alegre: Alternativa, 2013.

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