ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO...................................................................................................................................2
2. OBJECTIVOS.....................................................................................................................................3
1.1.1. Geral....................................................................................................................................3
1.1.2. Específicos...........................................................................................................................3
3. METODOLOGIA................................................................................................................................4
4. CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA...................................................................................................5
4.1. Conceitos e enquadramento.........................................................................................................5
4.2. Contabilidade na actividade imobiliária...................................................................................6
4.2.1. Regimes contratuais utilizados na construção civil....................................................................7
4.2.2. Planificação contábil..................................................................................................................7
4.2.2.1. Controlo dos estoques.............................................................................................................8
4.2.3. Formação dos custos..................................................................................................................8
4.2.4. Elementos componentes dos custos...........................................................................................8
4.2.5. Composição dos custos nas atividades imobiliárias...................................................................9
4.2.6. Custos dos imóveis vendidos.....................................................................................................9
4.2.6.1. Custos pagos ou incorridos.....................................................................................................9
4.2.6.2. Custos contratados................................................................................................................10
4.2.6.3. Custos Orçados.....................................................................................................................11
4.2.7. Locações em empresas imobiliárias e sua contabilização........................................................12
4.2.7.1. Gastos e rédito em imobiliárias de intermediação e sua contabilização................................12
4.2.8. Classificação, reconhecimento e mensuração dos bens resultantes da construção/produção e
das locações financeiras em empresas imobiliárias............................................................................13
4.2.9. Empresas não do sector imobiliário que arrendam/alugam seus bens imóveis.........................13
5. CONCLUSÃO...................................................................................................................................14
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS...............................................................................................15

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1. INTRODUÇÃO
O sector imobiliário  é um ramo da economia que lida com a produção e a comercialização (a
compra, a venda e o aluguer) dos bens imóveis, intermediando também estas actividades. O
sector imobiliário é um mercado geralmente constituído pelos seguintes agentes: proprietários
dos imóveis, imobiliárias – empresas e profissionais correctores ou intermediários de imóveis, as
empresas empreiteiras ou empresas da construção civil e empresas prestadoras de serviços
necessários à facilitação das transacções imobiliárias (Ex: empresas de propaganda e de
marketing), isto é, empresas que actuam nas actividades de administração e comercialização dos
empreendimentos imobiliários.
As empresas imobiliárias dedicam-se, essencialmente, a compra ou construção/produção de bens
imóveis com vista a sua venda ou arrendamento/aluguer na perspectiva de obter rendas deste
arrendamento/aluguer. São também imobiliárias as empresas que se dedicam à intermediação das
transacções de arrendamento de bens imóveis entre o proprietário (locador) e o utilizador do bem
(locatário). É importante, porém, ressaltar o facto de algumas empresas integrarem parte destas
actividades em seu conjunto de actividades, por exemplo uma empresa imobiliária pode ser
proprietária dos bens imóveis que vende ou arrenda por via da própria construção.
Pretende-se com o presente trabalho de revisão de literatura abordar acerca da contabilização da
actividade imobiliária.

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2. OBJECTIVOS

1.1.1. Geral
 Avaliar a contabilidade na actividade imobiliária.

1.1.2. Específicos
 Conceituar contabilidade imobiliária.
 Identificar as práticas de contabilização da actividade imobiliário.
 Descrever os instrumentos de contabilidade das empresas de construção civil.

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3. METODOLOGIA
A realização da presente pesquisa foi possível através da recolha sistemática de dados, uma
adequada revisão de literatura com o intuito de concretizar a pesquisa do tipo descritiva. A fonte
de colecta de dados está restrita a documentos normativos de contabilidade do sector de fontes
primárias e revisão de literatura de material já publicado, constituído maioritariamente por
artigos de internet para se inteirar mais sobre o tema contabilidade imobiliária e de livros ligados
a contabilidade, indústria imobiliária e contabilidade imobiliária.

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4. CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA

4.1. Conceitos e enquadramento

A contabilidade é uma ciência social que busca mensurar para poder informar aos usuários os
aspectos quantitativos qualitativos do patrimônio de quaisquer entidades (Szuster et al., 2011)
apud[ CITATION Tân15 \l 1033 ].
Iudícibus, Martins e Gelbcke (2007, p. 29) apud Kamphorst, (2015), definem a contabilidade
como sendo “um sistema de informação e avaliação destinado a prover seus usuários com
demonstrações e análises de natureza econômica, financeira, física e de produtividade, com
relação à entidade objeto de contabilização.”.
Para Marion (2009, p. 28) apud Kamphorst, (2015), “a contabilidade é um instrumento que
fornece o máximo de informações úteis para a tomada de decisões dentro e fora da empresa.”.

Quando os estudos dos fenômenos são envolvidos aos patrimônios das empresas industriais,
costuma-se denominar tal particularidade de contabilidade industrial.
A contabilidade industrial não forma uma ciência autônoma, é apenas o estudo da
contabilidade aplicada às indústrias.
Assim sendo, poderíamos conceituar a contabilidade industrial como sendo a parte da
contabilidade que se preocupa com os fenômenos patrimoniais das empresas industriais.

Construção civil segundo Teixeira, P; Pantaleão e Teixeira, G (2012, p. 176) apud Kamphorst,
(2015), é a realização material de obras de engenharia civil, entre as quais a construção de
prédios, estradas de ferro ou de rodagem, saneamento, obras de terraplanagem e pavimentação
em geral, de obras hidráulicas ou elétricas, de obras de montagem e construção de estruturas em
geral.

Contrato de construção é um contrato especificamente negociado para a construção de um

ativo ou de uma combinação de ativos que estejam diretamente interrelacionados ou
interdependentes em função da sua concepção, tecnologia e função ou do seu propósito ou uso
final (CPC 17-R1, 2012, p. 2 apud Kamphorst, 2015).

Um contrato de construção é especificamente negociado para a construção de um activo ou

combinação de activos (uma combinação de activos) que estejam intimamente relacionados em
termos da sua concepção, tecnologia e função ou uso final. Ex: pontes, barragens, edifícios, etc.

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Quando se fala dos contratos de construção é fundamental a compreensão dos diversos conceitos
a estes associados, nomeadamente o ciclo operacional normal neste tipo de actividades, o
reconhecimento dos gastos e do rédito decorrentes dos mesmos, pois como se sabe as
construções de imóveis, em princípio, levam longo período a serem concretizadas comparadas
com outro tipo de construções, de curto período. Daqui surge a preocupação e necessidade de
aplicação dos pressupostos contabilísticos mais adequados, especificamente a base de acréscimos
devido ao facto de, geralmente, a data de início e de conclusão de uma construção ocorrerem em
períodos contabilísticos diferentes.
O rédito de um contrato de construção deve compreender:
 A quantia inicial acordada no contrato (designada por valor de adjudicação);
 O rédito do contrato (justo valor da retribuição recebida ou a receber); e
 As variações subsequentes do trabalho, reclamações e pagamentos de incentivos do contrato
desde que:
a) Seja provável que resultem em rédito;
b) O seu montante possa ser fiavelmente mensurado.

Os custos dos contratos de construção incluem custos especificamente relacionados com o

contrato, tais como:
 Custos de mão-de-obra, incluindo a supervisão;
 Custos de materiais usados na construção;
 etc…
…não incluindo, contudo:
 Custos administrativos gerais cujo reembolso não esteja especificado no contrato; e
 Custos de vender;

4.2. Contabilidade na actividade imobiliária

A contabilidade imobiliária diferencia-se da contabilidade comercial na sua forma de
escrituração e estruturação contábil.

A contabilidade imobiliária escritura as receitas pelo regime de caixa e as despesas pelo regime
de competência dentro do mesmo exercício, além de algumas particularidades na forma de
estruturação do seu balancete, fazendo com que esse sirva de apoio no desenvolvimento da obra.

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As vendas das unidades imobiliárias podem-se dar de duas formas:
a) Venda a prazo da unidade concluída: em que, na contabilidade, a venda deve ser apropriada no
momento em que ocorre independentemente do prazo para o pagamento. E esse, por sua vez,
deve ser trazido ao valor presente.

b) Venda a prazo de unidade não concluída: nesse caso, o resultado da venda.

A contabilidade imobiliária também se diferencia na opção pelas formas de tributação:
Custo Incorrido Lucro Real ou Presumido, Custo Orçado Lucro Real e o RET (Regime Especial
de Tributação).

Uma empresa incorporadora não pode ser enquadrada na forma de tributação pelo Simples
Nacional por sua atividade ser vetada nesse regime.

4.2.1. Regimes contratuais utilizados na construção civil:

a) Obras por empreitada – é aquela em que a empresa funciona como uma locadora de
serviços, obrigando-se com quem a contratou a fazer ou mandar fazer determinada obra
mediante retribuição previamente ajustada, podendo ser parcial ou total [ CITATION Gab141 \l
1033 ].
b) Obras por administração – é aquela que caracteriza-se pelo contrato em que a empresa
contratada apenas administra em nome do cliente a execução da obra, assim toda
movimentação de recursos é realizada em nome e por conta do cliente. Eventualmente a
empresa contratada aloca recursos humanos e materiais cobrando do cliente as despesas
ocorridas[ CITATION Gab141 \l 1033 ].
c) Obras pela construtora diretamente – é aquela em que a construtora arca com todas as
despesas de construção do imóvel diretamente[ CITATION Gab141 \l 1033 ].

4.2.2. Planificação contábil

Plano de Contas é um conjunto de contas criadas geralmente por contadores, para atender às
necessidades de registros dos atos e fatos contábeis. Um Plano de Contas pode variar de empresa
para empresa, pois as contas descritas nos grupos são de acordo com as necessidades de cada
empresa.

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A contabilidade que tem como objetivo social o ramo da construção civil, tem uma contabilidade
bem próxima ao das outras empresas, o quê difere o plano de contas das outras é quando se trata
da apropriação dos custos e receitas (Chaves, 2014 apud Kamphorst, 2015).
Portanto, o plano de contas deve obedecer aos princípios contábeis, além de permitir ao
empresário o acompanhamento das atividades da empresa, deve ter a possibilidade de aumentar a
sua estrutura com o crescimento da empresa[ CITATION Tân15 \l 1033 ].

4.2.2.1. Controlo dos estoques

Na contabilidade imobiliária, destinam-se para o estoque as unidades prontas e
as unidades em construção, assim como os terrenos no caso de loteamentos.
O controlo dos estoques pode ser feito de duas formas:
a) Por meio de um Registro Permanente de Estoque, que tem como finalidade determinar o
custo dos imóveis ou terrenos através de fichas ou livro de controlo de estoque.
b) Por meio da abertura de contas analíticas dentro do grupo Estoque, no Plano de Contas,
discriminando unidade por unidade a ser vendida. Dessa forma, ficará explícito o custo de
cada unidade do estoque, dispensando o controlo por fichas ou livros de registro de
inventário.

Na contabilidade imobiliária, o ingresso de valores tributáveis só ocorre no recebimento dos

valores correspondentes às vendas de unidades imobiliárias.

4.2.3. Formação dos custos

Os custos se subdividem, de um forma geral, em consumo de materiais necessários à sua
produção, na mão-de-obra utilizada e respectivos encargos sociais, e em outros gastos
necessários diretamente relacionados com a produção[ CITATION Gab141 \l 1033 ].

4.2.4. Elementos componentes dos custos

O custo de produção dos bens ou serviços vendidos compreenderá, segundo estabelece a
legislação vigente[ CITATION Gab141 \l 1033 ]:
a) O custo de aquisição de matérias-primas e quaisquer outros bens ou serviços aplicados ou
consumidos na produção;
b) O custo pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda
das instalações de produção.

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c) Os custos relacionados com a produção; e
d) Os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

4.2.5. Composição dos custos nas atividades imobiliárias

Em qualquer caso, custo incorrido ou pago, orçado e contratado, basicamente, os elementos dos
custos são os seguintes[ CITATION Gab141 \l 1033 ]:
a) Custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na sua aquisição e as
despesas de legalização;
b) Os custos de estudo, planeamento, legalização e execução dos planos ou projetos de
desmembramento, loteamento, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.

As despesas com as vendas, despesas financeiras, despesas gerais e administrativas e quaisquer

outras operacionais e não operacionais, não poderão ser computadas no custo do imóvel vendido
sob nenhum pretexto[ CITATION Gab141 \l 1033 ].

4.2.6. Custos dos imóveis vendidos

4.2.6.1. Custos pagos ou incorridos
Os custos pagos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são apenas aqueles que,
além de estarem pagos, referem-se a bens ou serviços adquiridos ou contratados para aplicação
específica no empreendimento de que a unidade negociada faça parte. Aos custos pagos ou
incorridos aplica-se o seguinte tratamento contábil[ CITATION Gab141 \l 1033 ]:
a) Os bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica.
b) Todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente para uma conta representativa das
obras em andamento, para depois serem consideradas na formação do custo de cada unidade
vendida;
c) os custos pagos ou incorridos referente s a empreendimento que compreenda duas ou mais
unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério
usual no tipo do empreendimento imobiliário.

No caso da opção pelo Custo Incorrido, o contribuinte poderá optar pela forma de tributação
Lucro Real ou Lucro Presumido, pois sua receita será tributada na data que ocorrer.
Na tributação pelo método do Lucro Real, chega-se à base de cálculo do imposto através do
lucro contábil da empresa (receita – despesas), ajustado pelas adições, exclusões e compensações

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previstas pela legislação. Nesse caso, o contribuinte poderá computar como custo do imóvel
vendido (se a venda for contratada antes de concluído o empreendimento), além dos custos
pagos, incorridos ou contratados, os custos orçados que estiver obrigado contratualmente a
realizar.

4.2.6.2. Custos contratados

O contribuinte poderá também computar, na formação do custo do imóvel vendido, os custos
contratados para realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado. Na utilização
dos custos contratados deve ser observado o seguinte[ CITATION Gab141 \l 1033 ]:
a) Os custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverão ser creditados na conta
específica do passivo circulante ou do passivo exigível a longo prazo, na data da efetivação
da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos:
Ou no Resultado do Exercício, a débito da conta própria deste grupo, se referente à unidade
não concluída à vista ou vendida à prazo ou à prestação com pagamento total contratado para
o curso do período-base da venda;
Ou nos Resultados de Exercícios Futuros, a débito da conta própria deste grupo, se referente
à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para
depois do período-base da venda, na hipótese de interesse do contribuinte pelo
reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida;
b) À medida que os fornecedores de bens e serviços forem cumprindo os contratos em que os
sejam partes, o contribuinte deverá debitar as contas já referidas do Passivo Circulante ou do
Passivo Circulante a Longo Prazo e creditar a conta do ativo Circulante – obras em
andamento, pelo valor do custo contratado, apropriável a cada unidade vendida;
c) Os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades
deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo
de empreendimento imobiliário;
d) Os custos contratados após o dia da efetivação da venda ocorridos depois dessa data , serão
creditados à conta do Passivo Circulante ou Passivo Exigível a Longo Prazo, em
contrapartida a débitos a conta específica de Resultado do Exercício ou a conta própria do
grupo de Resultados de Exercícios Futuros.

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4.2.6.3. Custos Orçados
Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá
computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os
custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente
obrigado a realizar[ CITATION Gab141 \l 1033 ].
O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário a preços
correntes de mercado na data em que o contribuinte optar por ele, e compreenderá a diferença
entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a mencionada
data[ CITATION Gab141 \l 1033 ]. Aos custos orçados, aplica-se o seguinte tratamento contábil:
a) O valor dos custos orçados, respectivos ao imóvel vendido, deverá ser creditado à conta
específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a longo Prazo na data de efetivação
da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos[ CITATION Gab141 \l 1033 ]:
 Resultado do Exercício, débito à conta própria, se referente a unidade não concluída
vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o
curso do período-base da venda;
 Resultados de Exercícios Futuros, débito à conta própria deste grupo ser referente à
unidade não concluída, vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou
pagamento total contratado para depois do período-base da venda, na hipótese de
interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita
recebida.
b) As modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão creditadas à
conta específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a longo Prazo, em
contrapartida a débitos da conta específica de Resultado do Exercício ou da conta própria do
grupo de Resultados de Exercícios Futuros[ CITATION Gab141 \l 1033 ].

O Custo Orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário a preços
correntes de mercado na data que o contribuinte optar por ele e corresponderá à diferença entre o
custo total previsto e os custos pagos incorridos ou contratados até a mencionada data.
Para tanto, a opção pelo Custo Orçado tem vedação: a pessoa jurídica que se dedica à compra e à
venda, ao loteamento, ao desmembramento, à incorporação ou à construção de imóveis está
impedida de optar pelo Lucro Presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para
as quais haja registro orçado.
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4.2.7. Locações em empresas imobiliárias e sua contabilização
Devido à natureza das suas actividades, para além das vendas de imóveis o rédito (justo valor da
retribuição recebida ou a receber) das empresas imobiliárias provém das rendas de locação ou
das comissões ou outro tipo de rendimento associados à intermediação do arrendamento/aluguer
dos bens subjacentes aos contratos que são celebrados directa ou indirectamente pelos
proprietários dos bens imóveis e seus utilizadores.

Estas locações podem assumir a forma de locações financeiras ou locações operacionais,

dependendo do objecto e termos do contrato, e atendendo aos requisitos de classificação, que se
resumem essencialmente na identificação precisa da entidade que detém todos os riscos e
vantagens pela posse do bem. Sendo que classifica como locação financeira quem os detém e
como locação operacional a entidade que não os detém.

A entidade que classifica uma locação como financeira deve registar em sua contabilidade o bem
locado e dá-lo o tratamento contabilístico posterior idêntico a todos outros activos daquela classe
ou grupo enquanto uma entidade que classifica uma locação como operacional não regista em
sua contabilidade o bem locado, apenas o gasto ou rédito (dependendo da posição de locatário ou
locador que assume no contrato).

4.2.7.1. Gastos e rédito em imobiliárias de intermediação e sua contabilização

Como nos referimos acima uma outra forma de empresa do sector imobiliário é aquela que se
dedica a intermediação de transacções de venda ou locação de bens imóveis, através da procura
de proprietários de bens imóveis que precisam de compradores ou arrendatários, por um lado, e
por outro lado a procura dos compradores ou arrendatários dos quais os primeiros precisam. Esta
actividade requer necessariamente que a empresa tenha profissionais de avaliação e de
acompanhamento ao longo dos processos de venda e de aquisição e/ou locação ou, pelo menos,
terceirize estas tarefas e disso remunerações ou honorários por suportar, por um lado. Por outro
lado, e como consequência, a empresa irá gerar seu rédito, principalmente proveniente das
comissões obtidas nos valores pagos e recebidos pelo locatário e locador envolvidos no contrato.

Os gastos suportados, acima referidos, são reconhecidos nas respectivas contas da classe 6, em
função da sua origem e natureza, e o rédito (geralmente em forma de comissão) reconhecido
como um rendimento pela prestação de serviços (conta 7.2).

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4.2.8. Classificação, reconhecimento e mensuração dos bens resultantes da
construção/produção e das locações financeiras em empresas imobiliárias
Quando uma empresa imobiliária adquire ou constrói/produz um bem imóvel, vigoram ao longo
do processo de construção/produção as adaptações a obter da NCRF 10 Contratos de construção,
aplicáveis à situação concreta contudo, quando terminada a construção/produção este toma outra
classificação e consequentemente fica abrangido pelo âmbito de outra(s) norma(s), em função da
finalidade que se pretende com tal bem. Por exemplo quando uma empresa constrói edifícios
para a venda, quando termina a construção cessam as adaptações obtidas e aplicadas no caso
concreto com base na NCRF 10 Contratos de construção, e se inicia a aplicação da NCRF 9
Inventários. Numa outra situação, ou seja, quando a empresa constrói edifícios para posterior
arrendamento a terceiros, terminada a construção irão cessar as adaptações obtidas e aplicadas no
caso concreto com base na NCRF 10 Contratos de construção e se irá iniciar a aplicação das
NCRF 16 e 17.

A mensuração, por sua vez, deverá ser em função das exigências daquelas normas, às quais se
subordina o produto final da compra ou da construção/produção, nomeadamente as NCRF 9
Inventários, NCRF 16 Activos tangíveis de investimento e NCRF 17 Locações.

4.2.9. Empresas não do sector imobiliário que arrendam/alugam seus bens imóveis
As empresas que não são do sector imobiliário mas que, para aumentarem as suas fontes de
rendimento, arrendam/alugam seus bens imóveis devem reconhecer estes bens como activos
tangíveis de investimento e, se antes estes mesmos bens tinham outra classificação diferente
deverão, a partir da data que tal decisão for tomada, ser reclassificados.

Os gastos (amortizações/depreciações, benfeitorias, conservação e reparações, etc) a eles

associados serão reconhecidos seguindo as exigências da respectiva norma que regula, a NCRF
16 Activos tangíveis de investimento, e os réditos, por sua vez, reconhecidos em rendimentos
suplementares (conta 7.5).

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5. CONCLUSÃO
De modo a responder os objectivos do presente trabalho, conclui-se que a contabilidade da
indústria imobiliária é uma interligação de dois contextos, construção e venda. Sendo que na sua
contabilização torna se pertinente identificar a empresa se é de construção ou de venda de
imóveis. Este tema permite interligar a partir da aquisição do terreno, celebração de contrato de
construção, edificação e sua locação ou venda.

6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Bocchetti, G. G. (2014). Contabilidade das empresas imobiliárias. Universidade do sul de santa
catarina – unisul, Curso de ciências contábeis
Kamphorst, T. (2015, Maio). Contabilidade aplicada à incorporação imobiliária. Centro
universitário univates, Curso de ciências contábeis. Lajeado

Almeida, M. C. (2003). Contabilidade: um curso moderno e completo. 6. ed. São Paulo: Atlas.

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