ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO...................................................................................................................................2
1.1. Objectivos....................................................................................................................................3
1.1.1. Geral....................................................................................................................................3
1.1.2. Específicos...........................................................................................................................4
1.2. Metodologia.................................................................................................................................5
2. CONTABILIDADE INDUSTRIAL....................................................................................................6
2.1. Definições importantes e Contextualização.................................................................................6
2.2. Contabilidade na actividade imobiliária.......................................................................................7
2.2.1. Operações imobiliária..........................................................................................................7
2.2.2. Formação do custo na atividade imobiliária.........................................................................8
2.2.3. Plano de contas....................................................................................................................9
2.2.4. Componentes do estoque e sua formação...........................................................................10
2.2.5. Tipos de custos na atividade imobiliária............................................................................11
2.2.5.1. Custos pagos ou incorridos............................................................................................11
2.2.5.2. Custos contratados.........................................................................................................12
2.2.5.3. Custos orçados...............................................................................................................12
2.3. Contabilidade das empresas de engenharia e construção civil...................................................12
2.3.1. Empreitada com faturamento por medição do progresso físico..........................................13
2.3.2. Empreitada com cobrança por cronograma financeiro.......................................................13
2.3.3. Empreitadas de obras com duração menor que um ano......................................................13
2.3.4. Obras em consórcio de empresas.......................................................................................14
2.4. Fontes de Financiamentos..........................................................................................................14
3. CONCLUSÃO...................................................................................................................................15
3.1. Referências bibliográficas..........................................................................................................16

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1. INTRODUÇÃO
A contabilidade das empresas que tem como objetivo social a atividade imobiliária, ou seja, a
construção de unidades imobiliárias destinadas a venda, realização de obras por empreitada, ou
ate mesmo o loteamento de imóveis, tem uma contabilidade semelhante as demais empresas,
entretanto existe diferença quando trata-se dos custos e apropriações das receitas. Para que possa
entender melhor a contabilização das operações imobiliárias é necessário que seja analisado o
plano de contas que se aplica a esta atividade imobiliária, assim a seguir está de forma resumida
o plano de contas de uma empresa de Engenharia e Construção Civil. Pretende-se com o presente
trabalho descrever os aspectos funcionais da prática da contabilidade imobiliária.

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1.1. Objectivos

1.1.1. Geral
 Analisar a contabilidade imobiliária.

1.1.2. Específicos
 Conceituar indústria de construção e contabilidade imobiliária.
 Descrever os critérios de contabilidade das empresas de engenharia e construção civil.
 Identificar os mecanismos de financiamento imobiliário.

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1.2. Metodologia
Para a materialização dos objectivos específicos deste trabalho utilizou-se como metodologia a
pesquisa bibliográfica. Pois o presente trabalho de pesquisa foi de revisão de literatura, que
assentou-se em artigos técnicos e científicos relacionados com esta matéria. O tipo de pesquisa
utilizado neste presente trabalho foi o descritivo (pois o que se pretende é descrever a
contabilidade imobiliária). A técnica de pesquisa adoptada neste trabalho foi a seguinte:
efectuou-se uma pesquisa bibliográfica, através da consulta de manuais, que abordam assuntos
ligados à contabilidade, indústria de construção civil e contabilidade imobiliária, fez-se também
a consulta de artigos científicos, teses, dissertações, monografias, pesquisas científicas, e
algumas explanações ou definições de conceitos importantes utilizados durante a pesquisa desse
trabalho, e por outro lado foi feita a pesquisa na internet como forma de conhecer as actuais
abordagens acerca da contabilidade imobiliária.

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2. CONTABILIDADE INDUSTRIAL

2.1. Definições importantes e Contextualização

A contabilidade é a ciência do patrimônio individual, o empreendimento em ação, a entidade,
que estuda sua dinâmica e estática, quantitativa e qualitativamente, de forma a explicar suas
causas e seus efeitos[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
Função da contabilidade:
a) De registro – caracterizada pelas atividades diretamente relacionadas aos fatos contábeis
compreendendo: planificação de contas, análise e classificação dos fatos contábeis,
escrituração das operações nos livros apropriados[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
b) De controlo – constituem-se de processos pelos quais a administração é informada se a
organização está agindo ou não de conformidade dos planos e políticas previamente
traçadas. Exemplo: elaboração de inventário periódico e permanente, balancetes,
balanços, demonstração do resultado e análise do resultado[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
c) De orientação – compreendendo os projetos de orçamentos, previsões de produções,
custos, compras, vendas e resultados[ CITATION Gab14 \l 1033 ].

A atividade imobiliária compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporação

de imóveis, construção própria ou condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e
administração de centros comerciais, Shopping Centers e condomínios residenciais [ CITATION
Gab14 \l 1033 ].
Quando essas atividades envolvem imóveis próprios – os fatores que afetam a contabilidade
dizem respeito ao processo de construção, venda, locação e administração [ CITATION Gab14 \l
1033 ].
1. Construção - Pode acontecer por meio de contratos de empreitadas;
- Com recursos próprios;
- Mediante financiamento; ou
- Com recursos dos compradores.
2. Venda - Pode ocorrer quando as unidades estiverem conclusas;
Ou a construção estiver em andamento;
- Pode ser a vista; ou
- Pode ser em prestações, financiadas, com prestações fixas

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 ou reajustadas por algum índice legalmente aceito.
3. Locação - Pode ser de imóveis próprios, ou
e
administração - Pode ser de imóveis de terceiros.

De acordo com a legislação o setor de construção engloba: Preparação de terreno, obras de

edificações e de infra-estrutura (estrada de ferro, rodovias, pontes, oleodutos, usinas
hidroelétrica, linhas de transmissão e distribuição de energia, telecomunicação), instalação de
material e equipamento, obra de acabamento, restauração e manutenção de imóveis,
incorporação de imóveis pelas construtoras. Além disso, a legislação que segmenta a indústria da
construção divide-se em duas atividades básicas ou características distintas [ CITATION Gab14 \l
1033 ]:
a) Edificações – que compreende obras destinadas a atividades do comércio e industriais, as
atividades sociais (escolas, creches e hospitais) as atividades culturais, esportivas e de lazer.
b) Construção pesada – que abrange vias de transporte, ponte, viadutos, túneis, etc., obras
hidráulicas de saneamento, de irrigação e drenagem de sistema, eletrificação e comunicação.

Contrato de construção: é um contrato especificamente negociado para a construção de um

ativo ou de uma combinação de ativos que estejam diretamente inter-relacionados ou
interdependentes em função da sua concepção, tecnologia ou do seu propósito ou uso
final[ CITATION Cit16 \l 1033 ].

Segundo Crepaldi (2002:79), Empresas industriais são as que transformam matérias-primas em

produtos acabados, para satisfação das necessidades humanas, com a finalidade de lucro.

2.2. Contabilidade na actividade imobiliária

Contabilidade Imobiliária é o ramo da Ciência Contábil que estuda e pratica o controle do
patrimônio das empresas de atividade imobiliária. O seu objecto é o patrimônio das empresas de
atividades imobiliária[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
2.2.1. Operações imobiliária:
 Ficará caracterizado o exercício de atividade imobiliária quando o contribuinte comprar
imóvel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos. Incorporação
imobiliária ou construção de prédio destinado à venda[ CITATION Gab14 \l 1033 ].

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 Entende-se como unidade imobiliária, para efeito de aplicação do tratamento tributário em
exame[ CITATION Gab14 \l 1033 ]:
a) Compra e venda de direitos reais sobre imóveis;
b) Incorporação em terreno próprio ou em terreno de terceiros;
c) Loteamento de terrenos em áreas próprias ou em áreas de terceiros;
d) Intermediação na compra ou venda de direitos reais sobre imóveis;
e) Administração de imóveis; e
f) Locação de imóveis.
 A legislação conceitua o loteamento de imóveis como sendo a subdivisão de área em lotes,
destinados a edificação de qualquer natureza[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
 Se for aproveitado o sistema viário oficial, sem modificação ou acréscimos a operação será
de desmembramento, do contrário estará caracterizado o loteamento [ CITATION Gab14 \l
1033 ].
 Incorporação imobiliária é a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial de edifícios ou conjunto de edificações, compostos
de unidades autônomas[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
a) Incorporação imobiliária – é a atividade exigida com o objetivo de promover e realizar
a construção de edificações em unidades para alienação total ou parcial, podendo a
mesma ser contratada em regime de empreitada ou de administração ou ainda realizada
diretamente do construtor[ CITATION Gab14 \l 1033 ].
b) Loteamento de terrenos – é a atividade exigida com o objetivo de contrato para
desmembrar e vender terrenos[ CITATION Gab14 \l 1033 ].

2.2.2. Formação do custo na atividade imobiliária

Com o advento da informática, os custos de controlo e acompanhamento gerencial foram
enriquecidos com a elaboração de gráficos e outros demonstrativos, sem que houvesse aumento
significativo na relação custo-benefício desse controle. Com o surgimento de softwares
específicos, tal trabalho foi facilitado, cedendo tempo para que os contadores e administradores
realizem tarefas mais nobres visando ao crescimento das empresas[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
Para que se tenha uma correta e ampla visão dos resultados é necessária a adoção de uma
sistemática de controlo e apuração dos custos mais apropriada às atividades desenvolvidas pela

7
empresa. Assim, há que se considerar o tipo de produto (ou serviço) produzido e as
características inerentes a eles, antes de se optar por essa ou aquela metodologia de
custos[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
Na atividade imobiliária as preocupações em relação aos custos são relevantes. Portanto, o
profissional responsável pela contabilidade deve conhecer profundamente qual a melhor
apropriação dos custos para se obter um melhor controlo gerencial da atividade [ CITATION Cit16 \l
1033 ].

2.2.3. Plano de contas

O plano de contas é o documento elaborado com base em uma avaliação das perspectivas de
transações futuras e necessidades dos usuários da contabilidade, que compreende basicamente
três aspectos[ CITATION Gab14 \l 1033 ]:
 O elenco de contas, apresentando as contas de ativo, passivo e resultado necessário aos
registros das transações, presentes e futuras;
 A explicação das contas, que traduz seu conteúdo; e
 O funcionamento a débito e a crédito nelas, inclusive com respectivas contrapartidas.

Com a adoção de um Plano de Contas Contábil eficaz o gerenciamento dos custos e receitas na
atividade imobiliária tornar-se-á eficiente, na medida em que os detalhes abrangidos na
formulação de tal Plano não sejam excessivos, prejudicando a análise, como disse Martins (2001,
p. 30) apud Bartoluzzi (2016):
Raramente uma informação é totalmente inútil para a administração. Mas comumente muita
informação deixa de ser analisada ou transmitida porque, no contexto geral, sua propriedade é
pequena, e o tempo disponível por parte da pessoa a quem se destina é muito escasso para dela se
ocupar. Logo tornou-se inútil[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
Com o cuidado de não incorrer no erro apontado na obra citada, a adoção do Plano de Contas
deve ser feita sob a égide de controlo rigoroso, mas não dispersivo. Em outras palavras, sem
perder tempo com informações em nada relevantes, de valores irrisórios, que podem ser
englobados e considerados como custos, atendendo ao princípio da materialidade ou relevância.
Entretanto, é necessário lembrar que o somatório de diversos itens de pequeno valor pode tornar-
se relevante e, no conjunto, deve ser considerado e analisado, sem prejuízo o tempo despendido
em tal análise[ CITATION Cit16 \l 1033 ].

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A adoção de um plano de contas deve ser feita em consonância com o sistema de controlo
interno. Muito oportuna foi a colocação de Pantaleão et al (1998, p. 19) apud Bartoluzzi (2016):
Um plano de contas cuidadosamente elaborado tem em vista as características e
peculiaridades da empresa, passa a ser ferramenta indispensável ao atendimento destes
objetivos. Deve ele, todavia, estar precedido pela implantação de um eficiente sistema de
controlo interno que venha a dar consistência aos elementos que virão integrar as peças
contábeis.

2.2.4. Componentes do estoque e sua formação

Relativamente aos Terrenos, os valores devem ser contabilizados na conta “Terrenos em
Estoques a Comercializar”, pelo gasto em sua compra, como também as despesas legais
(impostos e taxas incidentes), comissões e corretagens porventura existentes e outras despesas de
legalização[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
Por ocasião da liberação, pelas autoridades competentes, dos projetos de construção, o montante
contabilizado na conta relativa aos terrenos deverá ser transferido em sua totalidade para a conta
de “Estoques de Imóveis em Construção”, considerado como parte do custo do
edifício[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
Além do tratamento anterior, a acumulação dos custos incorridos deverá ser registrada na conta
terrenos em estoques a comercializar, em obediência ao regime de competência, reconhecendo o
custo no momento de sua incidência, independentemente do respectivo pagamento. Como
exemplos de custos podemos citar: materiais aplicados, mão-de-obra utilizada e seus encargos
sociais, encargos de depreciação de equipamentos utilizados em obras, serviços contratados
vinculados à obra, como: projetos arquitetônicos e complementares, taxas de ligações de energia
elétrica, água, telefone, gás, etc[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
No momento da conclusão física e legal do empreendimento, isto é, quando todos os gastos de
construção incorrem (ainda que não pagos) e com a concessão do alvará de “habite-se”, então
deverá ser contabilizado o total da conta para a conta de estoque de imóveis concluídos. A partir
desse instante, essa conta conterá todos os custos incorridos[ CITATION Cit16 \l 1033 ].

Para melhor gerenciamento poderão ser criadas subcontas identificadoras das unidades
(apartamentos etc) a serem comercializadas pela adoção de um critério racional, como, por
exemplo, a distribuição com base em metros quadrados (se não houver diferença de padrões
entre as unidades), ou outro critério que melhor promova uma visão gerencial do

9
empreendimento. O que estamos dizendo é que não se pode tratar levianamente qual a
sistemática de apropriação de custos a ser adotada. Um estudo bem planejado requer cuidado
prévio de flexibilidade, isto é,deve estar preparado para eventual alteração total ou parcial,
dependendo das necessidades[ CITATION Cit16 \l 1033 ].

Em suma o que estamos dizendo é que nenhum sistema de apropriação de custos pode resolver
sozinho todos os problemas; mas que, indubitavelmente, é elemento de grande utilidade na
solução. Como exemplo (ainda que simplista), podemos dizer que a apropriação de custos
compara-se a certo conduto que recolhe informações em diversos pontos, processa-se e emite um
relatório consolidado, transparente e elucidativo em outra extremidade, que contribuirá na
sedimentação a base decisória[ CITATION Cit16 \l 1033 ].

2.2.5. Tipos de custos na atividade imobiliária

Na contabilidade da construção civil temos algumas características próprias relativas aos custos.
Sem perda de conceito perante os princípios contábeis, pode-se adotar qualquer um dos tipos,
conforme se seguem[ CITATION Cit16 \l 1033 ]:
 Custos pagos ou Incorridos.
 Custos Contratados; e
 Custos Orçados.

2.2.5.1. Custos pagos ou incorridos

Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles
que, além de estarem pagos, refiram-se a bens ou serviços admitidos ou contratados para
específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte. Cabe notar que a
efetiva apropriação somente é aceita quando a unidade imobiliária (apartamento, casa etc) tenha
sido vendida; caso contrário, isto é, quando se adquirem bens sem destino específico (para
estocagem), não se podem apropriá-las, devendo ser lançados em conta representativa do
estoque.

2.2.5.2. Custos contratados

Relativamente aos custos contratados, tais podem ser definidos como custos “adicionais” aos
pagos ou incorridos, uma vez que se trata de valores convencionados para serviços

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complementares à construção do imóvel. Por exemplo, contrata-se uma empreiteira para
construção de piscinas.
Não há exigência de registro contábil nas contas patrimoniais referentes à contratação, pois o
reconhecimento desses custos só será feito proporcionalmente à unidades porventura vendidas.

2.2.5.3. Custos orçados

Na essência, os custos orçados resultam de um cronograma da área de engenharia, com bases nos
custos usuais para aquele tipo de empreendimento imobiliário, a preços correntes no mercado na
data em que a empresa optar por sua adoção, que disporá, além do aspecto temporal, uma
previsão monetária até a conclusão do empreendimento. Esse cronograma poderá ser feito
durante a construção e, assim elaborado, conterá minimamente informações de ordem financeira.

2.3. Contabilidade das empresas de engenharia e construção civil

As empresas de engenharia e construção civil executam obras para terceiros sob administração
ou sob empreitada. Nas obras sob administração, é cobrado um percentual dos custos incorridos
na obra ou então, um valor fixado previamente entre o construtor e o contratante, proprietário ou
proposto deste, que remunera os serviços da empresa de engenharia e construção
civil[ CITATION Cit16 \l 1033 ].
Já nas obras sob empreitada, a empresa de engenharia e construção civil assume os custos de
execução e cobra dos seus clientes sob uma das seguintes alternativas[ CITATION Cit16 \l
1033 ]:
a) Medição dos serviços realizados tendo em vista o progresso físico da obra.
b) De acordo com o cronograma financeiro contratado com o cliente, sendo que na apuração do
resultado do exercício é computado como custo das obras sob empreitada o custo da
construção incorrido no exercício, enquanto a receita será reconhecida segundo um dos
seguintes critérios[ CITATION Cit16 \l 1033 ]:
 Relação entre os custos incorridos no período e o custo total estimado da execução da
empreitada, aplicando-se essa percentagem ao valor contratado, ou

 Pela medição do progresso físico da obra, cuja percentagem deve ser aplicada ao valor
contratado.

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2.3.1. Empreitada com faturamento por medição do progresso físico
A medição dos serviços realizados no período-base será formalizada em laudo técnico de
profissional habilitado que certifique a percentagem executada em função do progresso físico da
obra, ou em unidades de trabalhos realizados, desde que o contrato determine a cobrança desta
forma.
Os custos de engenharia e construção devem ser acumulados por atividades.
A empresa de engenharia e construção civil deve dispor em seu sistema de informações que, ao
menos no último dia de cada mês, seja efetuada uma medição do progresso físico da obra, de
forma que seja possível o registro da receita a faturar, inclusive de todas as despesas que serão
incursas quando do faturamento (imposto sobre serviços, comissões de agenciadores etc.).

Os materiais ainda não aplicados, que se encontram na obra, devem ser inventariados, e seu valor
não pode ser computado como custo, mesmo que se tenha a certeza da sua utilização na obra.

2.3.2. Empreitada com cobrança por cronograma financeiro

A contratação de obras por empreitada com faturamento a cada medição exige da construtora a
manutenção de recursos aplicados na obra, forçando as empresas de engenharia e construção, no
caso de insuficiência de capital de giro, a financiar os recursos consumidos na obra até o
recebimento de cada medição, obtendo recursos junto a terceiros (empréstimos bancários, por
exemplo) ou aportes de capital pelos proprietários.
Para evitar dificuldades financeiras, as empresas vinculam o recebimento dos clientes ao
cronograma de desembolso, havendo então uma divergência entre os valores recebidos e aqueles
verdadeiramente aplicados nas obras.
A receita a ser reconhecida e faturada deve ser aquela correspondente ao progresso físico da
obra. Porém, tendo em vista a dificuldade que muitas empresas podem ter em mensurar o
progresso físico da obra, é possível comparar o custo incorrido em relação ao custo total da obra,
aplicando-se esta ao valor do contrato, de forma a se obter a receita a ser reconhecida.

2.3.3. Empreitadas de obras com duração menor que um ano

As empresas de engenharia e construção civil muitas vezes assumem empreitadas de obras com
duração menor que um ano, devendo proceder conforme os casos mencionados anteriormente,
desde que o valor contratado esteja relacionado às medições do progresso físico das obras, ou
segundo a alternativa a seguir.

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Na construção, em prazo inferior de um ano, de casa ou obras civis, cujo conjunto maior esteja
desdobrado em unidades, e o valor seja contratado em relação a cada unidade terminada,
podemos controlar os custos em função de cada unidade em andamento e reconhecer a receita
somente quando a unidade for terminada.

2.3.4. Obras em consórcio de empresas

O consórcio de empresas para a execução de obras de engenharia e construção civil ocorre sobre
contrato entre as empresas e o contratante da obra, e geralmente para obras de grande porte.
No contrato, é firmada a co-responsabilidade pela execução da obra, e entre as empresas
consorciadas é firmado acordo para a execução e formas de distribuição dos resultados, além da
designação da empresa líder, que será a responsável pela obra, e que concentrará a contabilidade
da mesma.
Para a empresa líder, os registros contábeis relativos a custo das obras são idênticos aqueles
mencionados para contratos de execução sob medição de progresso físico da obra, enquanto as
receitas pode ser usada uma das alternativas mencionadas na legislação, a saber, em função da
proporção dos custos incorridos em relação ao total, aplicado ao preço contratado, ou pela
aplicação da percentagem do progresso físico da obra ao preço contratado.
A empresa líder acumula a contabilidade da obra, distribuindo os resultados, enquanto as demais
consorciadas suprem aquela com recursos financeiros mantendo contas correntes pelo fluxo
financeiro relacionado.

2.4. Fontes de Financiamentos

Segundo Apinho (2007) a origem dos financiamentos das aplicações realizadas pelas empresas
industriais são duas:
a) Os capitais de terceiros: que são as diversas obrigações assumidas pela empresa com a
utilização de capital de terceiros na aquisição de matérias-primas, de empréstimos bancários,
contas a pagar, impostos a pagar e etc.
b) Os capitais próprios: podemos citar, o capital aplicado pelo titular da empresa ou pelos seus
sócios ou acionistas, sob a titulação de capital realizado.

Os capitais próprios da empresa sofrerão variações aumentativas e diminutivas e representarão os

valores que caberão aos sócios ou acionistas no caso de liquidação da empresa.

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3. CONCLUSÃO
A contabilidade é muito importante porque ela oferece apoio aos gestores de uma organização
para a tomada de decisões, coletando dados econômicos, monetários e registando-os e
condensando-os em relatórios específicos que guiarão os gestores na tomada de decisões. a
contabilidade oferece uma gama elevada de informações sãos seus usuários, mas dependendo
destes, as necessidades podem ser diferentes. Isso leva a uma divisão da contabilidade em
financeira, gerencial e de custos. Contabilidade Imobiliária é o ramo da Ciência Contábil que
estuda e pratica o controle do patrimônio das empresas de atividade imobiliária. O seu objecto é
o patrimônio das empresas de atividades imobiliária. A contabilidade imobiliária tem o objetivo
de suprir os interesses fiscais e fazer todo o controle de custos, buscando apurar os melhores
resultados embasando de forma profunda e correta os dados para uma melhor tomada de decisão
administrativa. A origem dos financiamentos das aplicações realizadas pelas empresas são duas:
Os capitais de terceiros e Os capitais próprios.

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3.1. Referências bibliográficas
Bocchetti, G. G. (2014). Contabilidade das empresas imobiliárias. Universidade do sul de santa
catarina – unisul, Curso de ciências contábeis
Bortoluzzi, C. P. (2016). Contabilidade imobiliária - Chapecó, SC: Unidade Central de Educação
Faem Faculdades/UCEFF, 2016. 36p.

Franco, H; Marra, E. (2001). Contabilidade Industrial: normas de auditoria, procedimentos e

papéis de trabalho, programas de auditoria, relatórios de auditoria. 4. ed., atual. São Paulo: Atlas.

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