MATERIAL INFORMATIVO - CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS

IMOBILIÁRIOS (CRI)
 ÍNDICE

Certificado de Recebíveis Imobiliários

1. Introdução .................................................................................................................................................................... 3
I. Definição Geral e Vantagens .................................................................................................................................. 3
II. Estrutura Básica ...................................................................................................................................................... 3
III. Principais tipos de Estrutura e taxas Indicativas de Custo ..................................................................................... 4
IV. Ofertas e Riscos Envolvidos .................................................................................................................................... 4
2. Originação e Estruturação............................................................................................................................................. 5
I. Primeiros Passos ..................................................................................................................................................... 5
II. Fluxo de Estruturação............................................................................................................................................. 5
3. Antecipação de Recebíveis atípicos Built to Suit (BTS) ...................................................................................... 6
I. Descrição ................................................................................................................................................................ 6
II. Principais Vantagens ............................................................................................................................................. 6
III. Características Analisadas pelo Investidor ............................................................................................................. 6
IV. Exemplos de Operação .......................................................................................................................................... 7
V. Documentos Necessários para análise prévia ........................................................................................................ 8
4. Antecipação de Recebíveis de Loteamento ..................................................................................................... 9
I. Descrição ................................................................................................................................................................ 9
II. Principais Vantagens ............................................................................................................................................. 9
III. Características Analisadas pelo Investidor ............................................................................................................. 9
IV. Exemplos de Operação ........................................................................................................................................ 10
V. Documentos Necessários para análise prévia ...................................................................................................... 11
5. Captação para Incoporadoras ..................................................................................................................... 12
I. Descrição .............................................................................................................................................................. 12
II. Principais Vantagens ........................................................................................................................................... 12
III. Características Analisadas pelo Investidor ........................................................................................................... 12
IV. Exemplos de Operação ........................................................................................................................................ 13
V. Documentos Necessários para análise prévia ...................................................................................................... 14
6. Captação de Recursos para ativos de Shopping ............................................................................................. 15
I. Descrição .............................................................................................................................................................. 15
II. Principais Vantagens ........................................................................................................................................... 15
III. Características Analisadas pelo Investidor ........................................................................................................... 15
IV. Exemplos de Operação ........................................................................................................................................ 16
V. Documentos Necessários para análise prévia ...................................................................................................... 17
7. Captação com base em Renda Pulverizada ................................................................................................... 18
I. Descrição .............................................................................................................................................................. 18
II. Principais Vantagens ........................................................................................................................................... 18
III. Características Analisadas pelo Investidor ........................................................................................................... 18
IV. Exemplos de Operação ........................................................................................................................................ 19
V. Documentos Necessários para análise prévia ...................................................................................................... 20

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 INTRODUÇÃO

Definição Geral e Vantagens

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos lastreados em créditos imobiliários,

representativos de parcelas de um direito creditório. O instrumento permite que exista, por parte de
instituições financeiras que possuem lastro imobiliário, a possibilidade de estas capitalizarem recursos no
mercado financeiro à vista, securitizando fluxos de recebíveis de médio e longo prazo.
Dessa forma, o CRI possibilita às empresas uma alternativa à captação tradicional utilizada pelas
empresas reféns de grandes instituições financeiras e do monopólio do controle de custo. Esse braço de
captação estimula a livre concorrência de spreads no mercado, resultando em uma melhor relação de custo
benefício final par o cliente. Além disso, dá ao tomador do crédito visibilidade no mercado financeiro,
abrindo portas para possíveis sinergias e oportunidades futuras.
Os CRIs só podem ser emitidos por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, as quais NÃO
fazem o papel de devedoras na operação.

Estrutura Básica

1) Transação relacionada ao mercado imobiliário, entre credor e devedor, origina direitos creditórios.
2) Companhia Securitizadora compra o crédito do credor e a operação é estruturada.
3) Distribuidor/Coordenador subscreve o CRI a mercado.
4) Investidores compram o CRI e são remunerados de acordo com o fluxo de pagamento acordado na
estruturação do papel.

3
 INTRODUÇÃO

Principais Tipos de Estrutura e taxas indicativas de custo

• Pulverizado: contratos que possuem diversos devedores (mutuários). Podem ser lastro ou garantia de
operações, contratos de compra e venda de unidades residenciais ou de loteamento. Também podem
ser securitizados fluxos de aluguel de pontos comerciais, como por exemplo shopping centers ou lajes
corporativas.
• Corporativo: contratos que possuem uma empresa como principal devedora. É possível dividir ainda em
diversas subcategorias, dentre elas Desmobilização (Sale and Lease-Back) e Construção Customizada
(Built to Suit).
1. Sales and Lease-Back: imóvel sempre performado, no qual o detentor (empresa ou corporação)
vende o ativo e passa a ser o inquilino. O CRI, então, é estruturado contemplando o fluxo de
aluguel.
2. Built to Suit: imóvel pode ser performado ou não performado (ou seja, não construído). Soluções
deste tipo normalmente estão atreladas à construção de um imóvel, alinhado às necessidades do
locatário. O fluxo de aluguel é securitizado.
• Taxas indicativas de Custo da Operação:
o % do CDI, preferível em tendência de queda de juros;
o CDI + spread, preferível em tendência de queda de juros;
o Índices de preços (ex.:IGPM, IPCA), preferível para operações de longo prazo e imprevisibilidade
da taxa de juros;
o Taxa Pré fixada, preferível quando há risco de alta de juros.

Tipos de Oferta e Riscos Envolvidos

• CVM 400: Ofertas de valores mobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores
Mobiliários. Não há restrição quanto ao número de clientes que podem adquirir ou subscrever o CRI.
Investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que seja uma
exigência da emissão.
• CVM 476: oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Dispensa
registro na CVM. O risco de liquidez tende a ser maior, já que, de acordo com a legislação, é permitida a
procura de, no máximo, 75 investidores que necessitam ser profissionais e os ativos deverão ser
subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
• Fatores de risco envolvidos na operação:
o Risco de Mercado: Custo da emissão atrelado a flutuações e condições de mercado;
o Risco de Liquidez: Captação refém das condições impostas pelos investidores;
o Risco de Crédito: A companhia não honrar com o fluxo de pagamentos previamente estruturado
na operação.

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ORIGINAÇÃO E ESTRUTURAÇÃO

Primeiros Passos

Identificando uma possível demanda para dívida via CRI em Mercado de Capitais, enviar um e-mail
para a chave comercial.mc@xpi.com.br contendo uma breve descrição da oportunidade, seguida da
documentação necessária para análise prévia. Mais informações a respeito da documentação inicial para
cada tipo de operação abaixo no playbook.

Fluxo de Estruturação

1 ENVIO DAS INFORMAÇÕES

O Cliente envia as informações e documentos necessários para
análise prévia, que devem ser encaminhados conforme checklist
operacional para a equipe de Mercado de Capitais
ANÁLISE PRÉVIA 2

A equipe de IB da XP analisa as informações recebidas para

verificar a viabilidade da operação.

3 ESCLARECIMENTOS
A XP esclarece dúvidas para a estruturação da operação. Pode ser
necessário marcar reuniões presenciais com o cliente e visita ao
empreendimento.

PROPOSTA 4

A XP encaminha a proposta comercial de acordo com as

condições de mercado.

5 DUE DILIGENCE
Auditoria Jurídica e financeira do empreendimento e empresas
envolvidas assim como a elaboração das minutas

LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA 6
Os investidores subscrevem e integralizam o CRI.

7 LIBERAÇÃO PARA O CLIENTE

A XP paga os custos flat da operação, compõe o fundo de obra (em
caso de Término de obras) e o valor líquido é repassado ao cliente.

GESTÃO DO ATIVO 8

A Securitizadora contratada é responsável pelo recebimento

periódico dos recebíveis, repasse aos investidores (pagamento do
CRI), devolução do excedente ao cliente e pelo pagamento de
custos recorrentes relacionados ao CRI

5
ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS ATÍPICOS DE LOCAÇÃO
BUILT TO SUIT (BTS)

Descrição

O contrato Built to Suit (BTS) é um contrato de aluguel atípico de longo prazo, na maioria das vezes
com duração entre 10 e 20 anos e garantias fortes de permanência. Nesse tipo de contrato a Locadora se
compromete a construir um imóvel com as especificações dadas pela Locatária, ao mesmo tempo em que a
Locatária se compromete a alugar o imóvel depois de pronto por um longo período. Os contratos de locação
normalmente se caracterizam pelo formato take or pay.
A securitização de recebíveis de contratos BTS permite (para a Locadora do imóvel) antecipar o fluxo
de aluguéis que tem para receber do seu Locatário como forma de captar recursos de longo prazo para
construção do empreendimento ou para outros investimentos, caso o imóvel já esteja performado. Para a
operação, é feita a cessão dos recebíveis para a Securitizadora, que emite um CRI (Certificado de Recebíveis
Imobiliários) para ser distribuído no Mercado de Capitais.
As operações de antecipação de recebíveis de locação podem acontecer em dois casos:
• BTS performado – Imóvel que já está construído e, nesse caso, a securitização visa antecipar os
recebíveis referentes ao período remanescente do contrato como forma de captação de recursos
de longo prazo para livre utilização pelo Locador;
• BTS não performado - nesse caso a obra não está concluída e a securitização visa captar recursos
para financiá-la utilizando o próprio contrato de locação como garantia para o financiamento.

Vantagens

• Possibilidade de antecipação dos recebíveis para novos investimentos e oportunidades a custos

competitivos;
• Possibilidade de obter recursos de longo prazo para realizar as obras de determinado
empreendimento antecipando os recebíveis provenientes do contrato atípico de aluguel;
• Proporciona maior liquidez ao cliente, sem intermediação bancária;
• Reconhecimento do cliente pelo mercado de capitais;
• Operação com prazo de até 240 meses.

Características analisadas pelo investidor

• Risco de Crédito e Perfil do Locatário (Off Taker do contrato);

• Localização e tipo de Imóvel;
• Cláusulas de Atipicidade: (i) Não revisional; (ii) Não compensação; (iii) Garantia de permanência;
(iv) Multa rescisória equivalente a, no mínimo, o valor investido; (v) Seguro patrimonial e de
perda de receita em caso de sinistro, etc;
• Volume mínimo de R$ 50 MM a valor presente. Para não performado o valor presente do
contrato deve ser o suficiente para criar um fundo de obras com valor equivalente a
aproximadamente 100% ou mais do custo remanescente e pagar os custos do CRI.

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ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS ATÍPICOS DE LOCAÇÃO
BUILT TO SUIT (BTS)

Exemplos de Operação

A. BTS Performado B. BTS Não Performado

1) O cliente possui recebíveis referentes a

1) O cliente possui recebíveis referentes a
contrato de aluguel BTS firmado com a
contrato de aluguel BTS firmado com a
locatária;
locatária;
2) O cliente cede o fluxo de recebíveis para a
2) O cliente cede o fluxo de recebíveis para a
securitizadora, que passa a ser
securitizadora, que passa a ser
representado por uma CCI (Cédula de
representado por uma CCI (Cédula de
Crédito Imobiliário), sendo o imóvel
Crédito Imobiliário), sendo o imóvel
alienado como garantia e o cliente
alienado como garantia;
coobrigado na operação até a entrega e
3) A securitizadora emite um CRI com lastro
aceite do imóvel e primeiro pagamento de
na CCI e a XP efetua a colocação junto a
locação pelo locatário;
investidores no mercado de capitais;
3) A securitizadora emite um CRI com lastro
4) Com os recursos obtidos com a colocação
na CCI e a XP efetua a colocação junto a
do CRI, a XP paga os custos flat da
investidores no mercado de capitais;
operação e o valor líquido é pago ao
4) Com os recursos obtidos com a colocação
cliente;
do CRI, a XP paga os custos flat da
5) Mensalmente o locatário paga o aluguel na
operação e constitui um fundo de obra
conta da securitizadora e os recebíveis são
com valor equivalente a 100% ou mais do
repassados ao investidor.
custo remanescente da obra. O valor
líquido será pago ao cliente;
5) O valor do fundo de obra será liberado
para a construtora e prestadores de
serviço conforme a necessidade indicada
nas medições de obra;
6) O fluxo de recebíveis cedido referente aos
aluguéis é pago mensalmente aos
investidores após o término da obra.

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ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS ATÍPICOS DE LOCAÇÃO
BUILT TO SUIT (BTS)

Documentos necessários para análise prévia

• Minuta do Contrato de aluguel Built To Suit firmado entre a locatária e o cliente;

• Matrícula do imóvel, Licença de Construção, Habite-se e AVCB (esses dois últimos apenas em caso
de imóvel performado);
• Apresentação institucional e organograma do cliente e do locatário;
• Informações financeiras para análise de crédito da locatária;
• Indicação dos prestadores de serviço da obra, modalidade de contratação em caso de
empreendimento não performado, orçamento e cronograma físico-financeiro da obra;
 ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS DE LOTEAMENTO

Descrição

A securitização de recebíveis de loteamentos permite que o cliente loteador antecipe a carteira de

recebíveis que possui junto aos compradores dos lotes (referentes as vendas a prazo). A antecipação é
realizada através da securitização dessa carteira, onde é feita a cessão dos recebíveis para Securitizadora e
a consequente emissão de um certificado de recebíveis imobiliários (CRI), para ser distribuído no mercado
de capitais.

As operações de antecipação de recebíveis podem acontecer em dois casos:

• Loteamentos performados – loteamento que já tem infraestrutura executada e Termo de verificação
de obra (TVO) obtido;
• Loteamentos não performados - nesse caso a obra não está concluída e a securitização visa captar
recursos para financiá-la utilizando a própria carteira já vendida.

Vantagens

• Possibilidade de obter recursos para finalizar as obras de determinado empreendimento e antecipar

recebíveis;
• Operação com prazos de até 180 meses;
• Proporciona maior liquidez ao cliente, sem intermediação bancária;
• Reconhecimento do cliente pelo mercado de capitais.

Características analisadas pelo investidor

• O contrato entre o cliente e comprador dos lotes possuir previsão de Alienação Fiduciária e Cessão
de Créditos;
• Preferencialmente Tabela Price;
• Preferencialmente Empreendimento em SPE;
• Idealmente, carteira com histórico mínimo de 6 meses e com LTV de até 70% para carteiras
performadas;
• Volume mínimo da carteira de R$ 50MM a valor presente. Para loteamentos em obra o volume da
carteira deve ser o suficiente para criar um fundo de obras com valor equivalente a 100% ou mais do
custo remanescente da obra.

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 ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS DE LOTEAMENTO
Exemplos de Operação
A. Loteamento Performado
1) O Cliente possui recebíveis referentes a
vendas a prazo dos lotes;
2) O Cliente cede o fluxo de recebíveis para a
Securitizadora, que passam a ser
representados por CCI (Certificado de
Crédito Imobiliário). Normalmente é
antecipado 70% do fluxo futuro de
recebíveis e os 30% restantes ficam como
garantia na operação;
3) A Securitizadora emite um CRI com lastro
nas CCIs e a XP efetua a colocação no
mercado de capitais;
4) Com os recursos obtidos com a distribuição
dos CRI, a XP paga os custos flat da
operação e o valor líquido é pago ao
cliente;
5) Mensalmente, os compradores pagam as
parcelas e os recebíveis são repassados
70% aos investidores e o restante é
devolvido ao cedente.
B. Loteamento Não Performado
1) O Cliente possui recebíveis referentes a
vendas a prazo dos lotes;
2) O Cliente cede o fluxo de recebíveis para a
Securitizadora, que passam a ser
representados por CCIs. Normalmente é
antecipado 70% do fluxo futuro de
recebíveis e os 30% restantes ficam como
garantia na operação;
3) A Securitizadora emite um CRI com lastro
nas CCIs e a XP efetua a colocação no
mercado de capitais;
4) Com os recursos obtidos com a distribuição
dos CRI, a XP paga os custos flat da
operação e consolida um fundo de obra
com valor equivalente a 100% ou mais do
custo remanescente da obra. O valor
líquido será pago ao Cliente;
5) O valor do fundo de obra será liberado
para o cliente conforme a necessidade
indicada nas medições de obra;
6) O fluxo de recebíveis cedido é pago
mensalmente aos investidores.
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 ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS DE LOTEAMENTO

Documentos Necessários para Análise prévia

• Modelo padrão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel utilizado pela incorporadora e/ou
loteadora;
• Matrícula mãe do Loteamento;
• Planilha de Análise Preliminar preenchida, com as seguintes informações:
I. Cronograma físico-financeiro da obra;
II. Todas as parcelas dos contratos (pagas, em aberto e a pagar);
III. Informações do empreendimento;
IV. Endividamento (se houver);
V. Informações dos clientes e unidades.
CAPTAÇÃO PARA INCORPORADORES

Descrição

Nossas soluções destinadas a incorporadoras têm como objetivo financiar obras ou utilizar estoques
performados como principal garantia para operações de capital de giro de longo prazo, ambos os casos por
meio de emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), visando captar recurso para o
Incorporador.

As operações para incorporadores podem acontecer em dois casos:

• Término de Obras – O Incorporador deseja uma solução para o financiamento de suas obras;
• Estoque - Nesse caso, o Incorporador deseja se capitalizar e utiliza como garantia da operação o
estoque performado de Empreendimentos junto a outras eventuais garantias.

Vantagens

• Possibilidade de obter recursos para finalizar as obras do Empreendimento;

• Possibilidade de utilização do Estoque performado como garantia principal de uma operação
financeira;
• Operações com prazos maiores que 48 meses;
• Possibilidade de carência de principal durante as obras;
• Proporciona maior liquidez ao cliente, sem intermediação bancária;
• Acesso do cliente ao mercado de capitais.

Características Analisadas pelo investidor

1) Término de Obras:
• De 15 a 20% das obras executadas e pelo
menos 30% de vendas;
• Cobertura p/ 100% do orçamento
remanescente de obras;
• % a ser definido de fundo de obra adicional;
• Seguros de Performance e riscos de
engenharia;
• Validação de cronograma e medições
periódicas por terceiro independente;
• Servicer para os recebíveis;
• Operação não gera vínculo no repasse;
• Alienação Fiduciária do terreno e/ou das
quotas da SPE;
• Cessão fiduciária dos recebíveis (atuais e
futuros);
• Aval do Incorporador e Sócios.

2) Estoque:
• Apenas unidades prontas; • Aval do Incorporador e Sócios pessoa física;
• Alienação Fiduciária das quotas ou das • Localização;
unidades; • PMT mensal de juros.
• LTV 50% (podendo variar);

3) Se aplicam a ambos os Casos:

• Análise de crédito; • Operações entre 36/48 meses;
• Foco em grandes metrópoles; • Localização Privilegiada do Empreendimento.

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 CAPTAÇÃO PARA INCORPORADORES
Exemplos de Operação
A. Término de Obras
1) A SPE possui terreno e licenças para
construção e desenvolvimento do
empreendimento;
2) A SPE junto à Instituição Financeira emite
uma CCB (Cédula de Crédito Bancário) com os
recebíveis e as unidades do empreendimento
alienados como garantia de pagamento;
3) A CCB é cedida à Securitizadora que a utiliza
como lastro para um CRI;
4) A XP realiza a colocação do papel no Mercado
de Capitais, junto a investidores profissionais;
5) Com os recursos obtidos com a colocação dos
CRI, a Securitizadora paga os custos flat da
operação e constitui um fundo de obra com
valor equivalente a 100% ou mais do valor
remanescente;
6) O valor do fundo de obra é liberado
periodicamente ao cliente conforme
medições de avanço de obra;
7) Os recebíveis alienados na operação são
utilizados para os pagamentos, sendo que
caso não haja repasse os Incorporadores são
avalistas da operação.
B. Estoques
1) O Incorporador possui unidades em estoque
de empreendimentos performados (unidades
prontas);
2) O Incorporador junto a Instituição Financeira
emite uma CCB, com as unidades em estoque
como garantia da operação;
3) A CCB é cedida a Securitizadora que a utiliza
como lastro para um CRI.
4) A XP realiza a colocação do papel no Mercado
de Capitais, junto a investidores profissionais;
5) Com os recursos obtidos com a distribuição
dos CRI, a Securitizadora paga os custos flat
da operação e o valor líquido é pago ao
cliente;
6) O Incorporador periodicamente cumpre com
as obrigações de pagamento do CRI e o valor
é repassado aos investidores;
7) As unidades em estoque permanecem como
garantia real da operação e os recursos
líquidos decorrentes da venda dessas
unidades são utilizados para amortização da
Operação.
CAPTAÇÃO PARA INCORPORADORES

Documentos Necessários para análise prévia:

1) Término de Obras:
a. Modelo Padrão de contrato de compra e venda;
b. Planilha Análise Prévia preenchida com as seguintes informações:
i. Cronograma físico-financeiro da obra;
ii. Todas as parcelas dos contratos (pagas, em aberto e a pagar);
iii. Informações do empreendimento;
iv. Endividamento;
v. Informações dos clientes e unidades.
2) Estoque:
a. Informações referentes as Unidades (Valor de mercado, m², etc).
3) Ambos os Casos:
a. Localização completa do Empreendimento;
b. Matrículas;
c. Apresentação Institucional (se houver);
d. Organograma;
e. Últimas 3 demonstrações financeiras.

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CAPTAÇÃO DE RECURSOS EM ATIVOS DE SHOPPING

Descrição

A securitização de recebíveis de Shopping permite que os recebimentos referentes aos aluguéis das
lojas ou dividendos sejam antecipados ao proprietário como forma de captação de recursos para novos
investimentos e oportunidades. A antecipação destes recebíveis é realizada através da securitização dos
direitos creditórios decorrentes dos aluguéis ou dos dividendos, onde é feita a cessão deste direito de
recebimento para Securitizadora e a consequente emissão e colocação de um certificado de recebíveis
imobiliários (CRI).
As operações de antecipação de recebíveis podem acontecer em dois casos:
• Contratos de Locação – A antecipação dos recebíveis tem como base os contratos locação entre o
Shopping e os lojistas.
• Dividendos - Nesse caso a antecipação ocorre com base nos dividendos que o proprietário com
determinada participação no Shopping terá direito a receber.

Principais Vantagens

• Antecipar os recebíveis para novos investimentos e oportunidades

• Possibilidade de obter recursos para finalizar as obras do Shopping
• Operação com prazo de até 180 meses
• Proporciona maior liquidez ao cliente, sem intermediação bancária
• Reconhecimento do cliente pelo mercado de capitais.

Características Analisadas pelo Investidor

• Localização do empreendimento e tamanho da cidade/município

• Perfil do empreendimento e público alvo
• Administração própria ou por terceiro especializado
• Preferencialmente Histórico mínimo de 24 meses do empreendimento
• Remuneração entre 6 e 12,5% a.a. + inflação
• Idealmente, LTV entre 50 e 70%
• Volume mínimo para a operação R$ 50-80MM, considerando um fluxo mensal de locação ou
dividendos de no mínimo R$ 330 mil.

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CAPTAÇÃO DE RECURSOS EM ATIVOS DE SHOPPING
Exemplos de Operação
A. Contratos de Locação
1) O Shopping possui recebíveis referentes a
contratos de locação com os lojistas.
2) O Shopping junto a Instituição Financeira
emite uma CCB, com os recebíveis e o
empreendimento alienados como garantia
de pagamento.
3) A CCB é cedida a Securitizadora e a
administradora notificada para repasse
dos recebíveis de locação à conta da
Securitizadora.
4) A Securitizadora emite um CRI com lastro
nas CCB e a XP efetua a colocação no
mercado de capitais.
5) Com os recursos obtidos com a colocação
dos CRIs, a XP paga os custos flat da
operação e o valor líquido é pago ao
cliente.
6) Mensalmente, os lojistas pagam os
aluguéis e os recebíveis são repassados
aos investidores. Caso haja excedente, a
diferença é devolvida ao cedente.
B. Dividendos
1) O Shopping possui recebíveis referentes a
contratos de locação com os lojistas.
2) Uma Holding que tem participação no
Shopping tem direitos de receber
dividendos.
3) A Holding junto a Instituição Financeira
emite uma CCB, com os recebíveis de
dividendos alienados como garantia de
pagamento, eventualmente as quotas da
holding ou fração do empreendimento
podem ser concedidas como Garantia.
4) A CCB é cedida a Securitizadora.
5) A Securitizadora emite um CRI com lastro
nas CCB e a XP efetua a colocação no
mercado de capitais.
6) Com os recursos obtidos com a
distribuição dos CRI, a XP paga os custos
flat da operação e o valor líquido é pago
ao cliente.
7) Mensalmente, os dividendos devidos da
Holding são direcionados ao pagamento
do CRI. Caso haja excedente, a diferença é
devolvida ao cedente.
16
CAPTAÇÃO DE RECURSOS EM ATIVOS DE SHOPPING

Documentos Necessários para Análise prévia

• Matrícula do Empreendimento.
• Histórico financeiro (receitas, despesas, NOI e fluxo de caixa livre ou fluxo mensal de dividendos) dos
últimos 24 meses.
• Abertura do Rent-Roll (características dos contratos de locação).
• Características do Empreendimento:
I. Localização
II. Área Construída
III. Vacância Atual e Histórica
IV. Inadimplência Atual e Histórica dos Lojistas
V. Informações do Administrador
VI. Área bruta locável (ABL)
VII. Em caso de empreendimento em Obras: Custo
VIII. Remanescente de Construção, Cronograma de Obras e Construtora
CAPTAÇÃO COM BASE EM RENDA PULVERIZADA

Descrição

A Captação com base em Renda Pulverizada é voltada para a antecipação de direitos creditórios de
locações de espaços, sejam eles galpões ou lajes comerciais. Os contratos de locação são cedidos a
securitizadora e utilizados como lastro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) visando captar
recursos para os proprietários dos imóveis.
As operações com base em Renda Pulverizada podem acontecer em dois casos:
• Lajes Corporativas (Offices) – O locador das lajes possui contratos de locação com locatários
e antecipa o fluxo dos aluguéis visando antecipar sua receita futura para refinanciar o
empreendimento e/ou realizar novos investimentos.
• Logística - Nesse caso, os proprietários dos imóveis possuem contratos de locação referente
a galpões, e desejam antecipar sua receita futura para refinanciar o empreendimento e/ou
realizar novos investimentos.

Principais Vantagens

• Possibilidade de antecipação dos recebíveis para novos investimentos e oportunidades a

custos competitivos
• Proporciona maior liquidez ao cliente, sem intermediação bancária
• Reconhecimento do cliente pelo mercado de capitais
• Operação com prazo de até 180 meses.

Características Analisadas pelo Investidor

• Apenas Empreendimentos performados (Sem obras), eventuais exceções poderão ser

analisadas
• Localização do empreendimento
• Idealmente Ocupação > 70%
• Cessão fiduciária dos recebíveis de locação (1,25x de índice de cobertura)
• Alienação Fiduciária do Imóvel
• Valor de mínimo de operação R$10MM
• Taxas entre 6 – 9% + IPCA.

18
 CAPTAÇÃO COM BASE EM RENDA PULVERIZADA
Exemplos de Operação
A. Para Investimentos Futuros
1) A SPE (locadora) possui contratos de locação
referentes a lajes corporativas e/ou galpões.
2) A SPE junto a Instituição Financeira emite uma
CCB, com os recebíveis e as unidades do
empreendimento alienados como garantia de
pagamento.
3) A CCB é cedida a Securitizadora que a utiliza
como lastro para um CRI.
4) A XP realiza a colocação do papel no Mercado
de Capitais, junto a investidores profissionais.
5) Com os recursos obtidos com a colocação dos
CRI, a XP paga os custos flat da operação e o
valor líquido é pago a SPE.
6) Os recebíveis alienados na operação são
utilizados para os pagamentos, sendo que caso
haja inadimplência os proprietários dos
imóveis são avalistas da operação.
B. Antecipação Recebíveis Futuros
1) A SPE 1 (locadora) possui contratos de
locação referentes a lajes corporativas
e/ou Galpões .
2) A SPE 1 junto a uma segunda SPE (SPE 2)
constitui contratos de locação tampão
referente aos contratos já existentes com
os locatários, que entram em vigor em caso
de rescisão ou término dos contratos.
3) Os contratos de locação são cedidos a
Securitizadora que a utiliza como lastro
para um CRI.
4) A Securitizadora realiza a colocação do
papel no Mercado de Capitais, junto a
investidores profissionais.
5) Com os recursos obtidos com a colocação
dos CRI, a Securitizadora paga os custos
flat* da operação e o valor líquido é pago a
SPE 1.
6) Os recebíveis alienados na operação são
utilizados para os pagamentos, sendo que
caso haja inadimplência os proprietários
dos imóveis são avalistas da operação.
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CAPTAÇÃO COM BASE EM RENDA PULVERIZADA

Documentos Necessários para Análise prévia

• Localização completa do Empreendimento

• Matrículas
• Apresentação Institucional (se houver)
• Organograma
• Contratos de Locação para análise
• Histórico financeiro (receitas, despesas, e fluxo de caixa livre) dos últimos 24 meses.
• Abertura do Rent-Roll (características dos contratos de locação)
• Vacância Atual e Histórica
• Inadimplência Atual e Histórica

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