FACULDADE DE SUZANO

CURSO DE DIREITO

FRANCISCA NATALIA CORREIA MARTINO

DIREITO DE PREEMPÇÃO NA CESSÃO DE CRÉDITO DE CONTRATO DE

LOCAÇÃO

SUZANO
2022
 FRANCISCA NATALIA CORREIA MARTINO

DIREITO DE PREEMPÇÃO NA CESSÃO DE CRÉDITO DE CONTRATO DE

LOCAÇÃO

Trabalho de conclusão de curso apresentado à

Coordenação do Curso de Direito da Faculdade de
Suzano, como requisito parcial para obtenção do título de
Bacharel em Direito, da Faculdade de Suzano.

Orientador: Prof. Me. Hermison Ricardo Bioni.

SUZANO
2022
 FRANCISCA NATALIA CORREIA MARTINO

DIREITO DE PREEMPÇÃO NA CESSÃO DE CRÉDITO DE CONTRATO DE

LOCAÇÃO

Trabalho de conclusão de curso apresentado à Coordenação do Curso de Direito da

Faculdade de Suzano, como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em
Direito.

RESULTADO: ________________________________

Suzano, 05 de maio de 2022.

__________________________________________
Assinatura do Membro da Comissão de TCC
(Avaliador)
 3

RESUMO

A presente pesquisa estudou os requisitos de validade e eficácia jurídica da cessão

de crédito de contrato de locação, situação em que o locador transfere a um terceiro
estranho à relação a sua expectativa de recebimento de crédito futuro relativo ao
contrato, podendo contemplar integral ou parcialmente o período de vigência da
locação. Buscou também conceituar a cessão de aluguéis a partir do modelo de
negócio praticado por empresas que já exploram esse tipo de contrato. A pesquisa
buscou diferenciar as formas de transmissão de obrigação previstas na legislação
brasileira, bem como as formas de ingresso de terceiro na relação jurídica formada a
partir do contrato de locação, e por fim, aprofundando no tema da cessão de crédito
de contratos locatícios e na necessidade de se respeitar o direito de preferência do
locatário, atendidos os pressupostos de reconhecimento dos efeitos erga omnes da
locação, obtido com a averbação do contrato na matrícula do imóvel, ou da dispensa
desse requisito que visa proteger o terceiro de boa fé, uma vez que a cessão de crédito
locatício para existir depende também da existência de um contrato de locação válido
e eficaz.

Palavras-chave: Direito de preferência, Cessão de aluguel; Lei do inquilinato.

 4

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................. 5
2. CESSÃO DE CRÉDITO ......................................................................................... 6
2.1 BREVE HISTÓRICO ............................................................................................ 6
2.2. CONCEITO, ESTRUTURA E ELEMENTOS DE EXISTÊNCIA, VALIDADE E
EFICÁCIA DA CESSÃO DE CRÉDITO. ..................................................................... 7
3. INGRESSO DE TERCEIRO NA RELAÇÃO LOCATÍCIA .............................. 11
4. CESSÃO DE CRÉDITO LOCATÍCIO ............................................................. 14
5. CONCLUSÃO ................................................................................................ 24
6. REFERÊNCIAS.............................................................................................. 28
 5

1. INTRODUÇÃO

A presente pesquisa consiste em estudar os requisitos de validade e eficácia

jurídica da cessão de aluguéis, analisando separadamente o instituto de cessão de
crédito prevista no código civil e as formas de cessão prevista na lei de locação,
realizando a análise dessa combinação especialmente no que diz respeito
observância do direito de preferência do locatário a partir do contexto em que esse
negócio é realizado no Brasil, onde locador cede a um terceiro a sua expectativa de
recebimento de crédito, mediante pagamento antecipado dessa obrigação por uma
pessoa ou empresa estranha ao contrato originário.

A estrutura do trabalho aborda o assunto em duas etapas. A primeira visa

delimitá-lo a partir de uma visão geral formada após extensa pesquisa bibliográfica
sobre as formas de transmissão de obrigação constante na legislação Brasileira até
chegar ao objetivo principal: estudar o negócio jurídico formado a partir da cessão de
crédito de contrato de locação, combinando com as formas de cessão prevista na Lei
do Inquilinato, tendo como foco a observância do direito de preferência do locatário
garantido pela lei do inquilinato como elemento fundamental para conferir segurança
jurídica ao negócio.

Trata-se de uma pesquisa teórica, embasada em revisão literária de renomados

autores, mas com reflexos práticos à medida que indaga a aplicação de instrumentos
jurídicos como a cessão de direitos creditórios em contratos regidos por uma lei
especial, que por sua vez não contempla este tipo de transmissão obrigacional, e por
isso a inobservância das particularidades da lei de locação, pode causar não só
insegurança jurídica, mas o aumento de judicialização de conflitos dessa natureza.

Considerando que a cessão de crédito de contrato de locação tem potencial para

se popularizar e expandir às locações residenciais, comerciais e industriais, é de
relevante interesse aos profissionais envolvidos em relações contratuais dessa
natureza e à sociedade como um todo, a ampliação do entendimento e das
possibilidades de negócios com o instituto da cessão de crédito.

Posto isso, esperamos que o presente trabalho possa contribuir para o despertar
do interesse de outros profissionais e acadêmicos rumo ao aprofundamento do estudo
 6

desse assunto e ampliação da aplicação do instituto aos créditos oriundos de locação,

pois trata-se de um instrumento moderno e de simples configuração, mas que
desempenha um importante papel, podendo beneficiar não apenas os proprietários
de imóveis que necessitam de recursos financeiros, mas não desejam alienar o bem
ou oferecê-lo como garantia na obtenção de empréstimo bancário, devido a burocracia
ou altas taxas de juros, bem como pode ser interessante à locatários que, querendo
poderá antecipar os aluguéis mediante redução do valor conforme prática do mercado.

2. CESSÃO DE CRÉDITO

2.1 BREVE HISTÓRICO

Na Roma antiga, a relação obrigacional era com um vínculo personalíssimo1,

onde o devedor respondia por suas dívidas com o próprio corpo, sofrendo severas
punições e até mesmo a morte. Não se admitindo a cessão de crédito ou de qualquer
outra forma de sucessão ou transmissão de obrigações entre vivos. Diante de tal
natureza cujo vínculo é sobre a pessoa do devedor, a substituição dos sujeitos era um
fator de descaracterização ou extinção da obrigação.

Com a evolução da sociedade e expansão do comércio, surgiu a necessidade

de facilitar a circulação dos meios de pagamento. O código de Napoleão entre outros
códigos europeus como o código civil francês, alemão, italiano e português, consagrou
definitivamente a cessão de crédito nos negócios como forma de circulação da
economia e transmissão de obrigações.

No Direito Brasileiro antigo, a cessão de crédito era abordada na seção

destinada a compra e venda, permuta e doação. Atualmente, o código civil disciplina
esse instituto em capítulo próprio dentro do título referente ao direito das obrigações,
bem como em artigos esparsos pelo código.

O direito é dinâmico, e foi nesse cenário que a cessão de crédito foi construída
na história com caráter negocial após a passagem da pessoalidade do direito romano

1
SIMÕES, Marcel Edvar. Transmissão em Direito das obrigações: Cessão de Crédito, assunção de dívida e sub-
rogação pessoal. Orientador: Alcides Tomasetti Jr. 2011. Dissertação de Mestrado em Direito Civil, Faculdade de
Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2011. P.11
 7

à obrigação patrimonial do direito atual, e isso se deu devido às necessidades da vida

prática de se resolver questões relativas à transmissão de obrigações, e expandiu-se
porque se molda as necessidades de uma sociedade que está sempre em busca de
realizar negócios e monetizar seus ativos, como é o caso da cessão de crédito
locatício que estudaremos adiante.

2.2. CONCEITO, ESTRUTURA E ELEMENTOS DE EXISTÊNCIA, VALIDADE E

EFICÁCIA DA CESSÃO DE CRÉDITO.

A cessão de crédito um é negócio jurídico amplamente utilizado no direito das

obrigações e é conceituada por Flávio Tartuce2 como:

“[...] negócio jurídico bilateral ou sinalagmático, gratuito ou oneroso, pelo qual

o credor, sujeito ativo de uma obrigação, transfere a outrem, no todo ou em
parte, a sua posição na relação obrigacional. Aquele que realiza a cessão a
outrem é denominado de cedente. A pessoa que recebe o direito de credor é
o cessionário, enquanto o devedor é denominado cedido”. (TARTUCE, 2021,
p. 403)

Todo crédito pode ser cedido, exceto aqueles cuja lei ou a natureza da
obrigação se opuser. É possível também que o devedor impeça a circulação desse
crédito, mediante cláusula proibitiva expressa no contrato. Essa cláusula proibitiva não
impede que o credor transfira o crédito a um terceiro, é uma garantia de que o devedor
possa ser consultado no sentido de consentir ou não com a cessão. O que não é
regra. A regra é que o consentimento do devedor é dispensável.

Ausente cláusula proibitiva de cessão de crédito no contrato, o credor pode

negociar livremente o seu crédito, o qual terá eficácia em relação ao devedor somente
após a notificação e a ciência dele acerca do novo credor. Porém, trata-se de eficácia
relativa, pois tal regra visa apenas proteger o devedor dos efeitos de um negócio que
ele desconhece3, e continuar o adimplemento da obrigação para o antigo credor.

2
TARTUCE, Flavio. Manual de Direito Civil: Volume único/Flavio Tartuce – 11. Ed. – Rio de Janeiro,
Forense; Método, 2021, p.403
3
MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado, v. 23, p. 322
 8

No plano da existência, validade e eficácia da cessão de credito, há pelo menos

três requisitos a serem observados, a saber: (i) é necessário que haja transmissão da
totalidade ou de parte de um crédito a um terceiro; (ii) não existir impedimentos legais
e/ou contratuais desse negócio; e (iii) não existir uma ligação pessoal do credor ao
crédito ora cedido em razão da natureza da prestação.

Esses requisitos são cumulativos. O primeiro se efetiva no momento em que o

crédito deixa de integrar o patrimônio do cedente e passa a integrar o patrimônio do
cessionário. O segundo e o terceiro requisito dizem respeito a impedimentos
expressos em cláusulas contratuais que vedam a cessão ou aqueles cuja natureza do
crédito impede sua transmissão, como os créditos alimentícios, crédito penhorado, e
o crédito do órfão pelo tutor.

Quanto à forma, a cessão de crédito não exige forma especial, mas para que
tenha eficácia erga omnes, o instrumento particular precisa ser revestido das
solenidades do artigo 654, §1º, CC a fim de produzir efeitos perante terceiros.

Do ponto de vista estrutural, a cessão de crédito consiste na existência de dois

contratos válidos, o primitivo que originou o crédito, ou seja, não se extingue com o
ingresso de um terceiro como cessionário, e o contrato de cessão, aquele em que o
credor primitivo cede os direitos creditórios, mantendo-se o mesmo objeto da
obrigação e o vinculum iuris originário4, mas cada um com sua estrutura e sujeitos
definidos.

Em regra, o credor-cedente garante a existência do crédito, mas ele não

responde pelo adimplemento da obrigação pelo devedor-cedido nem por sua
solvência, razão pela qual a cessão de crédito a título oneroso é considerada um
negócio abstrato e especulativo5 e por haver riscos, o cessionário paga pelo crédito
um preço menor que o seu valor nominal.

4
WALD, Arnoldo. Direito Civil: Direito das obrigações e teoria geral dos contratos. 2º volume. 18ª
edição. São Paulo: Saraiva, 2009, p192.
5
NASCIMENTO, Sérgio Santos do. Cessão de Posição Contratual. Orientador: Professor Associado
Dr. José Fernando Simão. 2015. Dissertação de Mestrado em Direito Civil, Faculdade de Direito da
Universidade de São Paulo, São Paulo, 2015. P.11
 9

Obviamente que a redução do preço do valor nominal do crédito na cessão não

é regra, e não está ligada apenas ao fato dos riscos de solvência ou adimplemento da
obrigação, mas o recebimento adiantado de um crédito futuro por si só já é incentivo
para o credor realizar o negócio com uma perda de valor.

Além disso, existe a possibilidade do negócio ser pro solvendo, situação em

que o credor garante também o adimplemento da obrigação, figurando como avalista
ou coobrigado mediante convenção expressa em contrato. Não havendo cláusula em
sentido contrário, no negócio pro solvendo, o cedente não responde por mais do que
recebeu do cessionário, incluindo juros, mas tem o dever de ressarcir as despesas de
cessão e as relativas a cobranças feitas pelo cessionário. 6

Na cessão de créditos, embora compreenda todas as garantias e acessórios

relativos à dívida, há poderes que não são transferidos ao cessionário, como a
resolução do contrato, denúncia e desistência, atualização ou modificações não
previstas no contrato primitivo. O conhecimento desses limites é importante para o
estudo futuro da cessão de crédito de contratos de locação e, conforme veremos
adiante a transferência de poderes de modificação do contrato primitivo
descaracteriza a cessão de crédito, transformando em outros institutos com estrutura
e requisitos de existência, validade e eficácia distintos.

Posto isso, é importante fazer uma breve diferenciação que comumente

causam equívocos em relação à cessão de crédito e outros institutos obrigacionais
previstos no Código Civil Brasileiro por apresentarem traços em comum, mas
diferenças críticas em relação à sua estrutura, função e processo.

É comum que a cessão de crédito seja confundida como a cessão de posição

contratual cumulada com assunção de dívida. Confunde-se também com o instituto
da novação e sub-rogação, mas veremos que, não apenas estruturalmente, mas os
elementos de existência, validade e eficácia desses institutos são bastante distintos.

A cessão de posição contratual, apesar de não estar regulamentada em lei, tem

existência jurídica como negócio jurídico atípico e pode ser definido como um instituto
autônomo que vai além da simples transferência de créditos e dívidas, neste caso,
transfere-se a um terceiro o complexo de direitos e obrigações, sendo, portanto, a

6
Art. 297 do Código Civil de 2002.
 10

cessão de contratos uma transmissão com alcance maior que a cessão de crédito, e
por isso o consentimento da outra parte é indispensável para eficácia do negócio. É
um instrumento jurídico de grande relevância social e econômica à medida que
possibilita a circulação do contrato permitindo o ingresso de terceiro na relação. A
título de exemplificação, a cessão de contratos é bastante utilizada nas relações
contratuais de locação, especialmente na sublocação, ocasião em que, o locatário,
mediante anuência expressa do locador, cede parcial ou integralmente o objeto do
contrato a um terceiro.

Portanto, a cessão de contratos por ser uma transferência obrigacional mais

complexa e mais ampla que a cessão de crédito, exige-se a anuência do outro sujeito
da relação como requisito indispensável para a segurança jurídica do negócio.
A novação, por sua vez, é um instituto que constitui uma nova obrigação, está
presente nesse caso o animus novandi, onde se extingue a relação contratual
existente criando-se uma nova relação obrigacional com sujeito (novação subjetiva) e
conteúdo (novação objetiva) distintos.

Diferencia-se da cessão de créditos, pois na novação não há apenas a

substituição do sujeito credor, sendo o principal efeito a extinção da obrigação
originária com todos os acessórios e garantias.

Por fim, a sub-rogação é a substituição de uma coisa por outra (sub-rogação

objetiva) ou de uma pessoa por outra (sub-rogação subjetiva)7, em direito obrigacional
se estuda a sub-rogação subjetiva, onde um terceiro paga a dívida do devedor, mas
não extingue a obrigação, ficando o devedor obrigado perante ao novo credor.
Também não se confunde com a cessão de crédito, pois na sub-rogação, o terceiro
paga ao credor original, independente do seu consentimento, e assume sua posição
perante ao devedor, mas não há o surgimento de uma nova dívida como na novação.
A exemplo de um fiador que paga uma dívida da qual ele é coobrigado e passa a
assumir a posição de credor perante do devedor.

7
TARTUCE, Flavio. Manual de Direito Civil: Volume único/Flavio Tartuce – 11. Ed. – Rio de Janeiro,
Forense; Método, 2021, p.388
 11

Nota-se que, na sub-rogação mesmo havendo a substituição do credor, assim

como na cessão de crédito, neste não está presente a especulação e interesse
econômico do terceiro em ingressar no negócio.

3. INGRESSO DE TERCEIRO NA RELAÇÃO LOCATÍCIA

As relações locatícias no Brasil são regulamentadas pela lei de locação de imóveis

urbanos Lei 8.245/91, que traz importantes instrumentos para garantir os direitos e
obrigações para o bom cumprimento do contrato. Tanto o locador como o locatário
contam com o cumprimento do contrato tal como pactuado e que este pacto seja
obedecido, onde na grande maioria das vezes tem como efeito o locador auferindo
renda e o locatário usando e gozando da coisa locada. 8
O conceito de locação vem expresso no próprio Código Civil, no art 565, que
diz: “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo
determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
E, de forma mais precisa, Silvio Venosa 9 conceitua a locação como: “A locação de
coisas se dá quando uma pessoa (o locador) se obriga a entregar o uso e gozo de
uma coisa durante certo tempo a outra (o locatário), o qual por sua vez se obriga a
pagar um preço”.

A relação jurídica entre locador e locatário é complexa, pois leva em

consideração aspectos como a confiança das partes, questões patrimoniais,
solvabilidade, liquidez, bem como a finalidade de uso do bem.

Diante dessa complexidade, a lei impõe uma obrigação ao locatário, que se

pode chamar de obrigação negativa, aquela de não ceder, emprestar ou sublocar o
imóvel sem expressa anuência do proprietário-locador.

A lei do inquilinato, prevê o ingresso de terceiros na relação locatícia por meio

da cessão da locação, sublocação, empréstimo do imóvel e ainda na sucessão por
morte do locador ou locatário.

8
VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada / doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa.
– 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020.
99
VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada / doutrina e prática: Silvio de Salvo
Venosa. – 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020, p.21
 12

Na cessão da locação, o locatário originário transfere os direitos e deveres ao

cessionário, ocorrendo uma substituição subjetiva sem extinguir a relação anterior.
Nada impede, porém, que locador e locatário oficialize uma novação, substituindo o
contrato por um novo, inclusive com novas cláusulas com majoração ou redução do
preço do aluguel ou até mesmo alterando as garantias. Em qualquer das hipóteses
mencionadas, na cessão da locação, o locador não poderá cobrar do locatário
originário alugueis não pagos pelo cessionário ou reparação de danos, caso haja
violação do contrato.

A sublocação é outra forma de ingresso de terceiro na locação. Neste caso,

coexistem duas relações jurídicas, uma originária e outra acessória, assim,
extinguindo-se o contrato principal por qualquer motivo que não seja a aquisição do
imóvel pelo próprio locatário, desaparece também o acessório, não se estabelecendo
relação direta entre locador e sublocatário. Ou seja, se o sublocatário causar qualquer
dano ao imóvel, o locador pleiteará sua pretensão indenizatória contra o locatário, o
qual poderá ingressar com ação de regresso contra o sublocatário. Importante frisar
que isso se aplica independentemente da sublocação ser total ou parcial, ou seja,
ainda que totalmente sublocado, o locatário é quem responde pela violação do
contrato.

O artigo 13 da lei de locação trás ainda a possibilidade de empréstimo do imóvel

locado, que assim como a sublocação, pode ser total ou parcial, mas neste caso a
posse é transmitida de forma gratuita, distinguindo-se da sublocação exatamente por
seu caráter não oneroso. No empréstimo também não há substituição subjetiva,
permanecendo o locatário como responsável pelo pagamento do aluguel ao locador
ou por outras reparações ou indenizações por violação contratual.

Para as três hipóteses acima que estão previstas no artigo 13 da lei do

inquilinato, o consentimento prévio do locador é indispensável. Esse consentimento
só é valido se for expresso, não se admitindo a forma tácita ou presumida. 10

Além da cessão de contrato, sublocação e empréstimo, há outras formas de

ingresso de terceiro nessa relação jurídica previstas na lei do inquilinato, que são
provenientes da sucessão causa mortis.

10
VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada / doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa.
– 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020, p.104
 13

Na locação residencial, por exemplo, o cônjuge sobrevivente, herdeiros

necessários e pessoas economicamente dependentes do locatário que à época da
morte residiam no imóvel locado, poderão se sub-rogar nos direitos e deveres do
contrato. Nesta situação, o contrato se transfere nas mesmas condições que foram
pactuadas, dispensando a celebração de um novo contrato.

Já nas locações não residenciais que são destinadas a prática de atividade

comercial, industrial e prestação de serviços podem sub-rogar-se o espólio do
locatário e o seu sucessor no negócio, quando for o caso.

A lei de locação prevê também, no artigo 10, a substituição do locador. Mas no

caso previsto no referido dispositivo diz respeito à morte do sujeito, assumindo o
espólio a sua posição no contrato e após a finalização do processo de inventário,
assume aquele a quem foi partilhado o imóvel.

Para Sylvio Campanema11, o contrato se transfere nas mesmas condições em

que foi originalmente pactuado, não podendo os herdeiros modificar cláusula
contratual ou majorar o aluguel. Mas nada obsta que as partes discutam e celebrem
um novo acordo.

Falamos brevemente neste tópico acerca das possibilidades de ingresso de

terceiro nas relações locatícias, todas elas dizem respeito à substituição do locatário,
sendo prevista a substituição do locador somente em caso de morte, seja real ou
presumida.

Veremos a seguir que, diferentemente das formas de transmissão de

obrigações do contrato que estudamos até aqui, em que se exige o ingresso e até a
interferência de um terceiro na locação, é possível o locador realizar a cessão do
crédito relativo ao contrato, sem necessariamente haver uma cessão subjetiva que
interfira na relação primitiva.

11
Souza, Sylvio Capanema de, 1938-A Lei do Inquilinato comentada / Sylvio Capanema de Souza. –
10.ª ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 86
 14

4. CESSÃO DE CRÉDITO LOCATÍCIO

A liberdade de contratar e negociar são princípios que regem o Direito Civil

Brasileiro, onde tudo é permitido quando não é proibido. Essa liberdade fundada no
império da vontade proporcionou o surgimento de diversas formas de negócio
inclusive o que denominamos como cessão de crédito locatício ou cessão aluguéis,
que consiste na monetização de contratos de locação cujo crédito se satisfaz
imediatamente após a cessão, e não ao longo da relação jurídica entre locador e
locatário.

A cessão de crédito de contrato de locação é um negócio jurídico já praticado no

Brasil por empresas que enxergaram um enorme potencial de crescimento no País,
como investidores do ramo infraestrutura de telecomunicações 12 que compram
créditos oriundos de contratos de locação de espaços para antenas de telefonia e
startups do tipo fintechs13 que oferecem antecipação de créditos locatícios diversos
após análise minuciosa do contrato de locação.

Na cessão de crédito locatício os termos e condições permitem que esse terceiro

receba quaisquer pagamentos de aluguel pagos pelo locatário por um período de
tempo estipulado.

As empresas que investem na aquisição de contratos de locação de espaços

para antenas de telefonia, por exemplo, surgiram com a expansão da cobertura da
telefonia móvel no Brasil, onde vieram para o País empresas denominadas de
Sharings.14Mas antes de chegar no Brasil, este negócio já era praticado em outros
países da Europa e América do Norte. 15

12
Disponível em: https://www.terra.com.br/noticias/dino/apw-brasil-se-consolida-como-poderosa-
aliadaparaproprietarioseoperadorasdetelecomunicacoes,bd2eaf38749dd6f2fa10827826fc43407vg3uw
h1.html acessado em 29/03/2022 as 20h39.
13
Fintech é um termo que surgiu da junção de duas palavras em inglês: financial e technology.
Resumidamente são empresas de investimentos que oferecem soluções financeiras totalmente digitais.
14
SHARING’s, são empresas que por meio de um corpo técnico especializado e equipamentos
específicos identificam regiões onde operadoras de telefonia e internet possam ter interesse em levar
sinal ou melhorar a qualidade do seu serviço. Após a identificação desse local, inicia-se a busca pelo
imóvel a ser alugado para construção da infraestrutura de transmissão, que pode ser topo de prédio ou
terreno.
15
https://www.apwbrasil.com.br/o-que-fazemos/o-investimento-em-contratos-de-antena-de-celular/
acesso em 06/05/2022 às 23h.
 15

As Sharings constroem um conjunto de infraestrutura denominada de ERB –

Estação Radio Base, que pode ser no solo ou topo de prédio, em terreno próprio ou
alugado, como ocorre na maioria dos casos. E após a construção das ERBs, elas são
alugadas para operadoras de telefonia móvel instalarem suas antenas e
equipamentos de transmissão de sinais de celular e internet.

A expansão agressiva dessas Empresas de Sharings por todo território nacional,

alugando terrenos, frações de terrenos e topo de prédio para instalações de suas
ERBs, atraiu esses investidores especializados em compra de contrato de locação,
que pagam à vista ao locador o que ele receberia ao longo de toda relação locatícia
que pode chegar a 30 anos16.

Há prazos menores, mas é possível que essas empresas façam contrato de

cessão de crédito com o proprietário do imóvel por prazos além da vigência do
contrato de locação em vigor, em um formato que quase se confunde com um direito
real de superfície, já que o cessionário passa a administrar o imóvel por um
determinado período mediante pagamento de quantia única, e após findar a locação
vigente, o cessionário continua com o direito de uso e gozo inclusive buscando novos
inquilinos. Em alguns casos, além de comprar os créditos da locação, o cessionário
oferece aos proprietários participação nos resultados pela gestão do contrato quando
conseguem outros locatários para ocupar nova fração do terreno.

Esses investidores garimpam no mercado em busca de terrenos e topos de

prédio onde possuem espaços alugados para antena e realizam contato com os
proprietários oferecendo alta quantia à vista pela aquisição não só da expectativa
futura de créditos, mas também da gestão do contrato da locação, e assume
integralmente o risco do proprietário, como a saída antecipada do locatário – ERB, ou
redução do valor do aluguel. 17 Mas pode-se dizer que esses riscos são bem
calculados, uma vez que essas empresas, por conhecerem bem as estratégias do
mercado, não compram qualquer contrato.

16
https://torredetelefoniacelular.com.br/aluguel-de-terreno-para-antena/ acesso em 06/05/2022 às
20h.
17
https://www.apwbrasil.com.br/o-que-fazemos/o-investimento-em-contratos-de-antena-de-celular/
acesso em 06/05/2022 às 23h.
 16

Note que no formato de cessão de crédito locatício acima descrito, praticado por
empresas investidoras do ramo de telecomunicações, é bastante similar ao direito real
de superfície conforme conceituada por Rodrigo Reis Mazzei18 que diz:

“Trata-se de um direito real vinculado a uma concessão feita pelo proprietário

a terceiro, a fim de que o último possa construir e/ou plantar em sua
propriedade imobiliária, ou, de outra banda, que permita ao concessionário
manter implante já existente sobre (ou até sob) a base da concessão”
(MAZZEI, 2007, p.6)

Nota-se que a forma da cessão de crédito dos contratos de locação desses

espaços é complexa e de fácil confusão com outros institutos jurídicos, isso porque
envolve conhecimento avançado de estratégias não só comercial do setor para se
concretizar, mas também da busca das operadoras de telefonia por melhoria do sinal
em determinadas regiões, da legislação especial de regulamentação e também
municipal e urbanística.

Já as empresas de antecipação de crédito, incluindo startups do tipo fintechs que

atuam nesse segmento, passaram a oferecer recentemente a antecipação de aluguéis
a proprietários de imóveis urbanos residenciais, na qual pagam a vista o equivalente
a no máximo 12 meses de aluguel, diferenciando-se nesse sentido da forma de
atuação anteriormente descrita, cuja cessão de crédito contempla integralmente a
vigência do contrato, ou além.

A forma de atuação das empresas de antecipação de aluguéis ou cessão de

crédito locatício de imóveis residenciais são muito parecidas, a saber: (i) a maioria das
empresas antecipam no máximo 12 meses de aluguel, (ii) se o proprietário vender o
imóvel durante a vigência da cessão, (iii) ele deve garantir o pagamento
correspondente aos meses que deixarão de existir devido a venda do imóvel, (iv) a
empresa/cessionária assume o risco do inadimplemento (na maioria dos casos), (v)
em caso de saída antecipada do locatário a empresa também assume o risco, o qual
será compensado imediatamente na nova locação, (vi) oferecem um retorno rápido,
desburocrático e dinheiro na mão em poucas horas ou dias, e observou-se também

18
MAZZEI, Rodrigo Reis. O direito de Superfície no ordenamento jurídico brasileiro. São Paulo, 2007,
p.6
 17

que (vii) algumas empresas atuam em parceria com imobiliárias enquanto outras não
exigem que o imóvel esteja sob administração profissional.

Como vimos, na cessão de crédito de aluguéis por empresas de antecipação de

crédito, incluindo as fintechs, há casos em que o cessionário assume o risco de
solvência do locatário ou de saída antecipada do imóvel sem nenhuma garantia. Em
outros casos, diante da inadimplência do locatário ou saída antecipada, o locador
assume a continuidade do pagamento ou ainda compensa o crédito logo após a
entrada de novo inquilino no imóvel. E, em nenhuma hipótese o cessionário buscará
novos inquilinos, diferenciando-se mais uma vez em relação ao formato adotado pelas
Empresas que investem em contrato de locação de antenas.

Nos dois formatos descritos, durante a vigência da cessão de aluguéis, o

proprietário do imóvel permanece na condição de proprietário-locador. Não há
transferência de título, e o cessionário não tem o privilégio de administrar a
propriedade como achar melhor, trocando de locatário ou majorando o valor do
aluguel além das possibilidades de atualização já constantes no contrato originário,
por exemplo. Em outras palavras, o contrato originário entre locador e locatário não
sofre alteração.

Na pesquisa realizada, não se observou a oferta de empresas por antecipação

de crédito relativo a aluguel de imóveis comerciais ou industriais, e acredita-se que
isso pode ter relação com o porte do capital a ser disponibilizado para esse tipo de
negociação, bem como a insegurança jurídica da qual estamos tratando, uma vez que
os valores de aluguel a serem antecipados são mais altos.

A escolha de ceder os créditos de aluguéis geralmente ocorre quando o

proprietário de um imóvel deseja uma rápida ou urgente captação de recursos
financeiros por algum motivo e em vez de fazer um empréstimo usando a propriedade
como garantia, oferece os créditos futuros da locação, que é satisfeito à medida que
o inquilino faz o pagamento regular do aluguel.

O benefício para o proprietário do imóvel é que os empréstimos como forma

de antecipação de aluguéis costumam ter taxas de juros competitivas em relação
 18

às formas convencionais de empréstimos19. Além disso, uma vez que a cessão de

crédito pode ser facilmente estruturada entre duas pessoas, há também a vantagem
do negócio não ser intermediado por uma instituição financeira, reduzindo a
burocracia ao mínimo e o proprietário poderá receber o adiantamento dos fundos
quase imediatamente.

Apesar das peculiaridades do contrato de locação e das garantias do locatário,

a lei não proíbe o locador de dispor do seu bem durante a relação jurídica, se não
proíbe a disposição, é razoável concluir que a lei também não veda a cessão de
direitos creditórios do contrato, Mas, a ausência de disciplina da transmissão de
crédito na Lei de locação suscita debates sobre as regras a ela aplicáveis.

Uma das questões que merecem ser melhor compreendida é o fato de que na
substituição do locatário-devedor a lei exige o consentimento do locador, mas não
disciplina na via contrária, ou seja, a substituição do locador-credor pelo instituto da
cessão de crédito. Mas em direito civil, o que é omisso não significa que é vedado,
apenas sucita debate sobre a forma adequada de se concretizar o negócio, em se
tratando de uma relação jurídica formada nos moldes de uma Lei específica, fica a
dúvida no que tange ao consentimento do locatário e ao direito de preferência.

Olhando a partir do conceito da cessão de crédito, não parece haver nenhum

prejuizo para o locatário a venda do crédito relativo ao contrato a um terceiro
interessado, já que a cessão de crédito, só relebrando, não confere poderes ao
cessionário para nenhum tipo de alteração no contrato primitivo, seguindo o
cessionário auferindo a renda decorrente do contrato de cessão e o locatário usando
e gozando da coisa locada da forma originalmente pactuada com o credor primitivo.
O fato de não haver prejuizos ao devedor é razão pela qual a cessão de crédito em
geral não depende de sua anuência para se realizar o negócio.

Da mesma forma, não há prejuízos ao locador interessado em ceder os

créditos do aluguel, se antes de concretizar o negócio com um terceiro, for oferecida
a oportunidade ao locatário em igualdade de condições, pois ainda que ele recuse

19
As taxas de juro anual dos diferentes tipos de empréstimos variam entre 318,7% à 22,5%,
desconsiderando os empréstimos com garantia de bem móvel ou imóvel. Disponível em:
https://www.contabilizei.com.br/contabilidade-online/tipos-de-emprestimo/. Acesso em 14/02/2022 às
17h.
 19

a oferta de antecipação, o negócio poderia ser realizado com outra pessoa ou

empresa. Além de não haver prejuizos para o locador, uma antecipação de aluguéis
por parte do próprio locatário é um indicativo de boa relação entre as partes e ainda
que não haverá vacância durante o período.

Mesmo aparentemente não havendo prejuízos ao locatário, a dispensa de sua

anuência na comercialização do crédito da locação, há outra questão a ser debatida
que é o direito de preferência previsto no artigo 27 da Lei 8.245/91.

Silvio Venosa 20 ensina que o direito de preferência do inquilino visa não

apenas diminuir os riscos de uma venda simulada, mas facilitar a permanência do
locatário no imóvel exercendo moradia ou seu negócio e que qualquer que seja a
natureza da locação, o locador deve afrontar o locatário dando-lhe ciência não
apenas da intenção de disposição do imóvel e o seu preço, mas todas as vantagens
como forma de pagamento, prazos e índices de correção.

Esse direito incide tanto nas locações residencias como na locação para fins
não residenciais, seja o contrato em curso por prazo determinado ou indeterminado,
e a concessão desse direito está relacionado ao desempenho da função social da
propriedade assegurando o direito a moradia e estabilidade da habitação nos casos
de locação residencial, bem como a função social da empresa e o favorecimento da
atividade empresarial em caso de locação não residencial. Assim, tanto pessoa
natural como jurídica, são aptos a exercer esse direito.21

Mas o exercicio do direito de preferência nos contratos locatícios exige o

preenchimento de alguns pressupostos, como a averbação da locação na matrícula
do imóvel, conforme previsto no art. 33 da lei do inquilinato.

Silvio Venosa 22 explica que na hipótese do contrato não está devidamente

registrado, caberá ao inquilino apenas pleitear indenização pela violação do seu
direito, e somente logrará êxito se conseguir provar os danos e condições

20
Lei do Inquilinato Comentada / doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa. – 15. ed. – São Paulo:
Atlas, 2020.
21
Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana
Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2.
ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. p.80
22
Venosa, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada/doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa. –
15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020. p.185
 20

financeiras para a aquisição do bem nas mesmas condições em que ele foi
negociado com um terceiro. Claro que, esse ensinamento não trata especificamente
da cessão de crédito do contrato.

A esse respeito, tratando-se de cessão de crédito locatício, Arruda Alvim 23

assevera que a solenidade do registro do contrato de locação visa apenas proteger
o terceiro de boa fé, essa é a ratio legis do artigo 33 da lei de locações, e caso o
contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel não é razão para
suprimir o direito de preferência do locatário, uma vez que o cessionário que está
disposto a comprar os créditos relativos a um contrato de locação vigente já tem
ciência inequívoca da existência dessa locação, não se podendo alegar ser ele
terceiro de boa fé.

É diferente, por exemplo, quando o proprietário-locador realiza um empréstimo

bancário oferecendo o imóvel locado como garantia. Nessa situação, não há
alteração subjetiva do credor, o locatário continua realizando os pagamentos do
aluguel ao locador original e não ao banco diretamente, e caso não haja averbação
da locação na matrícula do imóvel, o locatário perde o direito de preferência, já que
o banco não tem como saber da existência de um contrato que não está averbado,
já na cessão de crédito locatício, o cessionário tem certeza da existência dessa
locação, portanto, sendo dispensável a averbação para fins de reconhecimento do
direito do locatário.

Por se tratar de uma cessão de crédito, podem surgir dúvidas acerca do

exercício desse direito pelo locatário, pois aparentemente ele seria credor dele
mesmo. Mas não se trata de uma confusão, explica-se que o direito de preferência
a ser exercido pelo locatário é no sentido de ser oferecida a ele a possibilidade de
adiantamento das obrigações nas mesmas condições ofertadas pelo terceiro
interessado na cessão, e não no sentido do locatário ser cessionário de um crédito
onde ele figura como devedor. Da mesma forma, ocorre com a dação em
pagamento. Se o locador pretende oferecer o imóvel para pagamento de uma
dívida, o locatário, no seu direito de preferência, poderá pagar a dívida do locador

23
ALVIM, José Manoel de Arruda. Parecer jurídico acerca da ilicitude de violação do direito de
preferência do cedido, 10 de julho de 2017. Processo nº0413692-71.2015.8.19.0001.p.539
 21

e ficar com o imóvel para si.

A observância do direito de preferência do locatário, torna mais complexa a

livre circulação do crédito oriundo da cessão de aluguéis. Mais complexa porque,
se não forem observadas as peculiaridades previstas na lei do inquilinato, esse
negócio pode gerar insegurança jurídica, pois a lei especial é omissa na
regulamentação da cessão desses créditos e o judiciário não enfrentou muitas
demandas dessa natureza a ponto de uniformizar as decisões.

Vejamos como o Tribunal de Justiça do Distrito Federal julgou um pedido de

nulidade de negócio jurídico em que o locador cedeu os direitos creditórios do
contrato de locação a um terceiro, e o locatário provocou o judiciário com a tese de
que não foi consultado quanto ao interesse de adiantar os valores de aluguél
paritariamente com o terceiro:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO

RESIDENCIAL.ANTENAS DE TELECOMUNICAÇÕES. CONTRATO DE
CESSÃO DE CRÉDITO LOCATÍCIO E OUTRAS AVENÇAS. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE
PREJUÍZO AO ACORDO LOCATÍCIO. NULIDADE
CONTRATUAL NÃO VERIFICADA. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA
VONTADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA – ART. 27 DA LEI 8.245/91.
NÃO TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. INOPONIBILIDADE DO
DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Como base conceitual do direito contratual brasileiro, o princípio da
autonomia da vontade, expresso pela liberdade contratual, é garantido pela
mínima intervenção e revisão excepcional (Art. 421 do CC).
2. A mera cessão de crédito, na forma prevista aos artigos 286 a 298 do
código Civil não afeta o contrato de onde se originam os créditos. Em regra,
e eventuais disposições contratuais acessórias que não importem em
prejudicialidade à continuidade dos contratos já firmados não trazem
qualquer mácula às avenças anteriores.
3. O direito de preferência previsto ao artigo 27 da Lei 8.245/91 refere-se
às situações de transmissão de titularidade dos direitos de propriedade. A
mera cessão de direitos por prazo certo não motiva o exercício da
prerrogativa preferencial. (Apelação Cível 0706279-59.2018.8.07.0001,
Acórdão N° 1228016 da 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e dos Territórios, Brasília, DF. Relator Desembargador Arquibaldo
Carneiro, 07 de fevereiro de 2020).
 22

A decisão privilegiou o princípio da autonomia da vontade, da liberdade

contratual e intervenção mínima, considerando que independente de qual seja a
origem do crédito, desde que obedecido o disposto nos artigos do código civil que
regulamenta a cessão de crédito, ele pode ser cedido livremente e concluiu ainda
que o direito de preferência de que trata o art. 27 da lei do inquilinato refere-se às
situações de transmissão da propriedade e não a mera cessão de crédito dos
aluguéis.

Apesar da decisão em desfavor do locatário, ainda é cedo para concluir que

esta será a forma uniformizada dos julgamentos desses casos e que, portanto a
cessão de aluguéis sem a observância do direito de preferência é um negócio
seguro.

É importante observar que, para Maria Helena Diniz 24 , a cessão de crédito

representa ato de disposição, já que o crédito sai do patrimônio do cedente e passa a
integrar o do cessionário, e que por induzir alienação exige não apenas capacidade
para os atos da vida civil comum, mas também especial, tanto do cedente como
cessionário.

E, sendo ato de disposição, seria necessário observar o que vem expresso no

art. 27 da lei 8.245/91, Vejamos o que diz o artigo:

“Art 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou

promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
(BRASIL, 1991).

Como se pode notar, o art. 27 não faz menção especificamente à cessão

crédito, apenas cessão ou promessa de cessão de direitos, e diante da omissão de
regulamentação desse negócio, é necessária uma interpretação desse artigo,
especialmente do termo “cessão de direitos”, uma vez que a cessão de crédito nada

24
DINIZ, Maria Helena: Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 3: teoria geral das obrigações. 34 ed.
São Paulo: Saraiva, 2018
 23

mais é do que uma cessão de direitos creditórios.

Mas não se pode confundir a cessão de crédito com a cessão de contrato, por
isso, fez-se uma breve explanação acerca desses dois intitutos do direito das
obrigações.

A cessão prevista no artigo 13 da lei de locação não se confunde com a cessão

de crédito disciplinada no código civil, ela se refere à cessão de posição contratual
que é mais ampla e alcança outros poderes inerentes ao cedente, e por isso sua
eficácia depende de consentimento expresso das partes, já que nessa modalidade
de transmissão de obrigação, como já estudamos anteriormente, o terceiro pode
inclusive interferir no contrato originário.

Para Alvino Lima 25 , há um dever jurídico de não interferir ou impedir o

cumprimento de um contrato e violá-lo, é incidir num ilícito gerador de
responsabilidades. Assim, o ingresso de um terceiro numa relação jurídica por
meio de um instituto menos solene, do ponto de vista de exigências legais, mas
revestido de poderes inerentes a outros institutos mais solenes, caracteriza uma
simulação, e por isso é nulo.

Portanto, a realização de uma cessão de crédito conferindo ao cessionário,

poderes para resolução, modificação, atualização, desistência e denúncia do
contrato originário, sendo que, claramente esses poderes não são transmitidos
pela via cessão de crédito, é um exemplo de interferência dolosa no contrato de
locação, violando também o princípio do Pacta Sunt Servanda. Caso seja
conferido ao cessionário quaisquer poderes nesse sentido, o negócio jurídico se
desconfigura como cessão de crédito, por ser contrário ao seu conceito e estrutura
como já vimos.

Conforme ensina Pontes de Miranda26, “não se pode dar o mesmo nome a

diferentes coisas. Em ciência, só se pode desejar a ascensão à precisão
matemática”. Embora o direito não seja uma ciência exata, é desejavel o
estabelecimento de um ideal de precisão para evitar injustiça nos julgados.

25
LIMA, Alvino. A Fraude no direito civil, São Paulo, 1965, Saraiva, p.59
26
Tratado de direito privado. Rio de Janeiro: Borsoi, 1959, v. 25, p. 208
 24

Por isso, a insegurança jurídica da cessão de crédito locatício pode está não
somente na inobservância do artigo 27 da lei de locação, mas também nos poderes
cedidos ao cessionário, não se admitindo a cessão de créditos com poderes para
prática de atos como renegociar prazo de locação, valor do aluguel entre outros atos
que são inerentes ao proprietário, que mesmo após ceder o crédito, permanece
como locador. Caso a cessão de crédito seja acompanhada de poderes para prática
dos atos citados, trata-se na realidade de outro negócio jurídico simulado.

Por fim, entende-se que a oferta paritária de antecipação da obrigação do

locador ao locatário antes de realizar a cessão do aluguél a um terceiro não incorre
no ilícito previsto no art. 43 da lei de locação, vejamos o que diz o referido artigo:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco
dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel
atualizado, revertida em favor do locatário:
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da
locação para temporada. (BRASIL, 1991).

Isso porque, o locatário tem a faculdade de aceitar ou não as condições, trata-

se de uma oferta benéfica e não uma imposição, cabendo exclusivamente a ele
aceitar ou recusar.
Conforme explicado por Silvio Venosa 27 , o pagamento espontâneo do
aluguel por parte do inquilino destipifica a contravenção.

5. CONCLUSÃO

Numa sociedade em que as pessoas estão em constante busca por realizar

negócios e monetizar seus ativos, a cessão de créditos é um instrumento seguro
desde que observados os requisitos estudados, devendo-se observar os limites de
poderes cedidos ao cessionário, pois a interferência do cessionário no contrato
primitivo, quais sejam: resolução, modificação, atualização, desistência e denúncia,
podem desconfigurar o instituto da cessão de crédito e caracterizar um negócio
simulado.

27
Venosa, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada/doutrina e prática: Silvio de Salvo Venosa. –
15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020. p.215.
 25

O ideal seria uma a alteração legislativa na Lei do inquilinato regulamentando a

cessão de crédito oriundos dos aluguéis, assim como ocorreu no caso dos contratos
built to suit, onde a preocupação de empreendedores do setor imobiliário e de
advogados especialistas no assunto, resultou na inclusão de dispositivos que
oferecem maior segurança jurídica nessa relação contratual. A referida alteração
trouxe a inclusão do art. 54-A e seus parágrafos.

Aliás, o projeto de lei que alterou o texto da lei do inquilinato previa um parágrafo
dentro do art. 54-A sobre a cessão de crédito dos aluguéis, porém este parágrafo
sofreu veto. O texto aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania
dizia:

Art. 54-A - § 3º Os valores relativos aos aluguéis a receber até o termo final
contratado serão livremente negociáveis pelo locador com terceiros, desde
que devidamente registrado o contrato de locação no registro de títulos e
documentos da situação do imóvel, na forma dos arts. 286 a 298 da Lei nº
10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, responsabilizando-se o
locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento.” 28

Este parágrafo foi vetado com a justificativa de que a exigência do contrato ser
levado ao Registro de Títulos e Documentos criaria um ônus adicional contrariando à
própria finalidade do projeto. Além disso, considerou-se que “a supressão do
dispositivo não obstrui a cessão de crédito nos termos da legislação vigente”.29

Este texto, ainda que fosse aprovado, não traria uma situação de equilíbrio, uma
vez que não obrigaria o locador a apresentar a proposta de adiatamento ao locatário
para que, havendo interesse, ele possa adiantar os aluguéis, ou ainda, não obrigaria
o locador a aceitar a proposta do locatário de adiantamento dos aluguéis diante da
proposta de um terceiro ainda que em iguais condições.

No momento não temos regulamentação em lei especial e há poucos julgados,

todos eles resultados de ações propostas por inquilinos que se sentiram lesados no
direito de preferência ou alegando interferência de terceiro no contrato. Portanto não
está claro se a mera comunicação ao inquilino acerca do novo credor torna o negócio

28
Disponível em: http://legis.senado.leg.br/mateweb/arquivos/mate-pdf/116817.pdf, acesso em
25/04/2022.
29
Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Msg/VEP-580.htm,
acesso em 25/04/2022.
 26

plenamente eficaz, pois haverá situações em que o locatário disporá de recursos

financeiros para realizar o adiantamento dos aluguéis, enquanto que não há
dispositivo de lei ou jurisprudência que obste o locador, com intenção de receber
antecipadamente os aluguéis, realize esse negócio com um terceiro no lugar do
locatário. Esse ponto, poderá ser objeto de conflitos judiciais futuros.

Acreditando que a liberdade contratual e demais princípios que regem os

contratos prevalecerá sobre a interpretação de que o art. 27 da Lei do Inquilinato
contempla também os créditos da locação, e no atual contexto social onde ser observa
o surgimento de diversas empresas que atuam especificamente na comercialização
de créditos locatícios, conclui-se que os profissionais que participam de negociações
imobiliárias envolvendo locações de imóveis, devem ser cautelosos na formatação do
contrato, tendo a opção de incluir cláusula proibitiva de cessão de crédito ou cláusula
de interesse do locatário em antecipar os aluguéis mediante as mesmas vantagens
oferecidas por um terceiro ou de acordo com a prática do mercado, conseguindo o
máximo de benefício para as partes sem desequilibrar a balança do direito.

Conclui-se também que, garantir a preferência ao locatário é uma forma de

equilibrar os direitos das partes na cessão de crédito locatício, especialmente em
relações locatícias mais complexas cuja a escolha do local sofre influência de outros
fatores como vimos no caso dos espaços para antenas de telecomunicações e em
situações que envolvem estratégia comercial entre outros, isso porque na cessão de
crédito que contempla um período que abrange além do prazo do contrato em
vigência, após o vencimento do contrato originário, o cessionário passa a escolher se
ele quer permanecer com o inquilino atual ou substituir, e considerando os termos em
que a lei de locação permite a renovação compulsória, pode não ser suficiente para o
estabelecimento do negócio para o locatário. A título de exemplo, caso uma ERB não
consiga renovar o aluguel em determinado terreno, poderá deixar de operar naquela
região por excessiva onerosidade na desmobilização ou limitações impostas por
regulamentação.

A presente pesquisa não exauriu todas as questões relativas a este assunto,

restando indagações quanto às garantias ao cessionário em caso de saída antecipada
do locatário-devedor, e o cuidado com as cláusulas do contrato de cessão para não
ultrapassar os limites do instituto e tranformar o negócio em outro. Mas todas essas
 27

questões, por se tratarem de direito disponível, podem ser discutidas entre em partes
no momento da celebração do contrato.

Será objeto de pesquisa futura e mais aprofundada, as questões envolvendo o

exercício do direito de preferência quando da ausência de averbação da locação na
matrícula do imóvel. Questão que não foi amplamente abordada nessa pesquisa, mas
que está diretamente relacionada a eficácia do negócio jurídico envolvendo a
disposição do imóvel locado, seja na alienação ou qualquer forma de cessão. Faz-se
necessário uma abordagem mais profunda desse tema, especialmente quanto a
dispensa da averbação na cessão de crédito locatício, já que nesse tipo de negócio o
terceiro interessado já tem conhecimento inequívoco da existência de um contrato
vigente, aliás, o negócio que ele pretende realizar depende da existência de um
contrato em vigência, mesmo assim, pode se beneficiar de um dispositivo de lei que
visa proteger o terceiro que desconhece essa relação jurídica.

E ainda, o estudo das questões relativas às consequências jurídicas às partes

em caso de vícios no contrato primitivo que originou à cessão de crédito, bem como
as incidências tributárias decorrentes desse negócio jurídico.
 28

6. REFERÊNCIAS

BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Link:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm, acesso em: 11/09/2021 às
20:32 horas.

BRASIL, Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos

imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Link:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, acesso em: 11/09/2021 às 16:10
horas.

BRASIL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Apelação Cível nº

0706279-59.2018.8.07.0001, Acórdão N° 1228016 da 6ª Turma Cível do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, Brasília, DF. Relator Desembargador
Arquibaldo Carneiro, 7 de fevereiro de 2020.

DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 5ª Edição.
Editora Saraiva. São Paulo, 1999.

DINIZ, Maria Helena: Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 3: teoria geral das
obrigações. 34 ed. Editora Saraiva. São Paulo, 2018.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, 2- volume: teoria geral
obrigações — 22. ed. rev. e atual, de acordo com a Reforma do CPC — São Paulo:
Saraiva, 2007

LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de direito urbanístico. Rio de Janeiro: Renovar,

1997.

SABBAG, Eduardo. Manual de português jurídico. 9ª Edição rev. e ampl. Editora

Saraiva. São Paulo, 2016.

TARTUCE, Flavio. Manual de Direito Civil: Volume único/Flavio Tartuce – 11. Ed. –
Rio de Janeiro, Forense; Método, 2021.
 29

LIMA, Alvino. A Fraude no direito civil, São Paulo, 1965, Saraiva.

Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência
/ Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior,
Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.

MIRANDA, Pontes de, Tratado de direito privado. Rio de Janeiro: Borsoi, 1959, v. 25

SOUZA, Sylvio Capanema de, 1938-A Lei do Inquilinato comentada / Sylvio

Capanema de Souza. – 10.ª ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.

WALD, Arnoldo. Direito Civil: Direito das obrigações e teoria geral dos contratos. 2º
volume. 18ª edição. São Paulo: Saraiva, 2009.

Informações sobre aluguel de terreno para antenas de celular. Disponível em:

<https://torredetelefoniacelular.com.br/aluguel-de-terreno-para-antena/. Acesso em
14/02/2022 às 20h.

Tipos de empréstimo: entenda as sete modalidades mais comuns. São Paulo, 03 de

jan. de 2022. Disponível em: <https://www.contabilizei.com.br/contabilidade-
online/tipos-de-emprestimo. Acesso em 14/02/2022 às 17h.

APW Brasil se consolida como poderosa aliada para proprietários e operadoras de

telecomunicações. Terra, 29 mai. de 2018. Disponível em:
https://www.terra.com.br/noticias/dino/apwbrasilseconsolidacomopoderosaaliadapara
proprietarioseoperadorasdetelecomunicacoes,bd2eaf38749dd6f2fa10827826fc43407
vg3uwh1.html. Acesso em: em 29/03/2022 as 20h39