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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

Curso de Direito

A APLICABILIDADE DO INSTITUTO DA TUTELA PROVISÓRIA NAS

AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

CLARA BERNARDO DE OLIVEIRA

RIO DE JANEIRO
2019.1
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CLARA BERNARDO DE OLIVEIRA

A APLICABILIDADE DO INSTITUTO DA TUTELA PROVISÓRIA NAS

AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

Artigo científico apresentado à

Universidade Estácio de Sá, Curso de
Direito, como requisito parcial para
conclusão da disciplina Trabalho de
Conclusão de Curso.

Orientadora: Prof.(a) Marta de

Cassia Pombal Pangaio di Marco

Rio de Janeiro
West Shopping
2019.1
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RESUMO

As relações de locação são naturalmente conflituosas, pois guardam em si divergências

tensionais entre as partes, sobretudo porque dispõe por interesses opostos. As causas que
motivam os conflitos entre as partes são diversas. Por isso, até mesmo antes do amparo
contratual, as relações locatícias estão respaldas pelos princípios. Enquanto a Lei do Inquilinato
trás o amparo legal das locações dos prédios urbanos. A Lei então se mostra relevante, pois tem
vínculo direto com questões da moradia, do trabalho e da propriedade. Dentre suas previsões, há
a ação de despejo por falta de pagamento, que permite que a locação seja desfeita em decorrência
da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Essa ação se reveste de absoluta urgência,
pois a par de não receber o locador o valor do aluguel, ainda se vê na contingência de arcar com
despesas do imóvel.

Palavras-chaves: Locação de Imóveis. Ação de Despejo. Tutela Provisória. Ação de

Despejo por Falta de Pagamento.

SUMÁRIO
1. Introdução; 2. Desenvolvimento. 2.1 Princípios que regem a relação de locação; 2.2 A
lei 8.245/91 – locações; 2.3 A tutela provisória de acordo com o CPC/15; 2.4 As ações de despejo
e a aplicabilidade da tutela provisória; 2.5 A tutela provisória nas ações de despejo por falta de
pagamento; 3. Conclusão; Referências.
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1. INTRODUÇÃO
O presente trabalho é uma proposta de estudo da Lei de Locações como forma de
proteção tanto do locatário quanto do locador. Serão enfocadas as questões pertinentes às ações
de despejo e as possibilidades de cabimento das tutelas provisórias.
A escolha do assunto se justifica por razões simples. Ao analisar a Lei do Inquilinato
constata-se a proteção do locatário em virtude de questões sociais, o que gerou o afastamento do
proprietário do mercado imobiliário. E mesmo com o aperfeiçoamento do diploma legal, o
proprietário ainda possui dificuldades para ser concedida uma ordem de despejo. A ação de
despejo possui requisitos específicos que merecem uma análise aprofundada.
O objetivo geral deste trabalho será realizar um estudo da aplicação das tutelas
provisórias nas ações de despejo. Já os objetivos específicos são: analisar os princípios que
fundamentam a Lei de Locações e suas características; caracterizar a tutela provisória e sua
aplicabilidade nas ações de despejo; e especificamente a tutela provisória nas ações de despejo
por falta de pagamento.
A metodologia utilizada para se proceder ao estudo em questão foi o levantamento
jurisprudencial sobre os pontos observados na análise, como os requisitos da ação de despejo, a
aplicabilidade da tutela provisória e as especificações da ação de despejo por falta de pagamento.
Para consecução destes fins, também foram utilizados estudos doutrinários.
O fato é que com o avanço do mercado imobiliário, avançam-se também os riscos a uma
ação de despejo em que o proprietário precisa recorrer ao judiciário para reaver o seu imóvel.
Sendo assim, a primeira seção deste artigo trata da análise dos princípios aplicados nas relações
locatícias. Logo em seguida, na segunda seção, trata-se do dispositivo legal, o qual prevê os
direitos e deveres das partes envolvidas nessa relação. Na terceira seção é examinado os
requisitos gerais das tutelas provisórias de maneira a compreender sua importância.
Posteriormente, na quarta seção é analisado a aplicabilidade da tutela provisória nas ações de
despejo. Então, na quinta e última seção são examinadas as especificações da tutela provisória
nas ações de despejo por falta de pagamento.
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2. DESENVOLVIMENTO

2.1 PRINCÍPIOS QUE REGEM A RELAÇÃO DE LOCAÇÃO

As relações de locação são naturalmente conflituosas, pois guardam em si divergências
tensionais entre as partes, sobretudo porque dispõe por interesses opostos. Como por exemplo, o
locador tem o direito de exigir do locatário o cumprimento da obrigação principal da relação, qual
seja, o pagamento da contraprestação do aluguel. Por sua vez, exige-se do locador que entregue o
imóvel à locação de maneira que possa ser plenamente usufruído pelo locatário.
As causas que motivam os conflitos entre as partes são diversas. Por isso, o instrumento
contratual vem em amparo aos contraentes com o objetivo de estipular as obrigações entre as
partes, de maneira a distribuí-las adequadamente ao que compete a cada um, atendendo-se por
certo a justeza na relação. E até mesmo antes do amparo contratual, as relações locatícias estão
respaldas pelos princípios.
Os princípios são normas porque dizem o dever-ser. São normas que orientam o
cumprimento e o exercício do direito. Servem, também, como braço forte do Direito para
propiciar a segurança nas relações jurídicas. Em se tratando das relações contratuais, os
princípios edificaram-se à medida do desenvolvimento do Estado. Certificando os interesses
sociais, como também a proteção do Estado Social.
Os princípios ditos sociais são o da função social do contrato e o da boa-fé objetiva. Já
os princípios individuais são o da autonomia privada ou liberdade contratual, o de pacta sunt
servanda, e o da eficácia relativa apenas às partes do contrato. Considerando esse papel
agregador de normas e sua magnitude, cabe apresentar alguns pontos relativos aos princípios
fundamentais que norteiam os contratos.
Primeiramente, o princípio da liberdade contratual é aquele que assegura a autonomia
das partes para estabelecer os termos do contrato, ou seja, aquilo que não chocar com as
determinações dispostas em ordenamento jurídico poderá ser levado a cabo pelas partes. Nesse
sentido, para frear a vontade das partes, demonstrando que o direito supracitado é relativo,
apresenta-se o princípio da supremacia da ordem pública, onde, em razão deste, devem ser
levados em consideração os ditames legais para impedir excessos no comportamento das partes.
A fim de dar segurança jurídica às partes envolvidas no contrato, este certifica um dever
de cumprimento em que as partes se vinculam e se responsabilizam por sua execução. A partir
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desse cenário temos o “princípio da obrigatoriedade da convenção" (pacta sunt servanda), que,
em casos de contrato de trato sucessivo – como é o caso da locação – por algum motivo
superveniente e desproporcional, o contrato pode ser revisado com fundamento na teoria da
imprevisão.
Consequentemente, temos o princípio da relatividade dos efeitos contratuais, o qual
dispõe que as estipulações do contrato só têm efeitos entre as partes contratantes, não atingindo
terceiros estranhos ao negócio jurídico. O princípio garante que os direitos e obrigações
assumidas em um contrato se limitam apenas aos contratantes.
Paralelo aos princípios que garantem os direitos individuais, temos os princípios sociais,
dentre eles, o princípio da função social do contrato. Nos contratos de locação, embora os
contratantes sejam livres para ajustar os termos do contrato, deverão agir sempre dentro dos
limites que se fazem necessários para evitar que o seu negócio prejudique injustamente terceiros
alheios ao contrato.
E para equilibrar a relação locatícia, destaca-se o princípio da boa-fé objetiva, que
determina a observância pelas partes de deveres de zelo, de cooperação e de confiança, tendo
com base a probidade. Este princípio está assentado no nosso Código Civil, em seu artigo 442,
que assevera a necessidade de manutenção de comportamento correto entre as partes. 1
Conclui-se então, que as partes estão amparadas não somente pelas disposições legais
que regem as relações locatícias, mas também pelos princípios da liberdade contratual, do pacto
sunt servanda, pela relatividade dos efeitos contratuais, pela função social do contrato e pela boa-
fé objetiva. São normas-princípios que orientam, sobretudo, o correto andamento, das relações
locatícias, tornando-as mais seguras.

2.2 A LEI 8.245/91 – LOCAÇÕES

A lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato – tem como destinação a regulação das locações
dos prédios urbanos, não alcançando, portanto, os bens móveis e os imóveis rurais; considera-se
imóveis urbanos aqueles destinados à moradia, ao comércio ou à indústria, logo, considera-se a
destinação e não a localização do imóvel. A locação pode ser conceituada como o contrato pelo
qual uma das partes (locador), mediante remuneração (aluguel) paga pela outra (locatário), se

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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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obriga a ceder, durante certo lapso de tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa
infungível.
Os contratos de locação estão inseridos nos contratos consensuais, já que dependem de
um acordo de vontades, independentemente de qualquer formalidade. Seus contratos são
classificados como bilaterais, pois geram obrigações para ambas as partes; onerosos, pois há
reciprocidade de direitos e deveres para os contratantes; comutativos, pois as partes conhecem
suas respectivas prestações; típicos, pois é forma contratual plenamente disciplinada em lei;
consensual, pois se dá pelo simples consentimento das partes; não formal, pois não exigem forma
preestabelecida em lei; e de trato sucessivo, pois se dá em certo período.
Sendo a locação conceituada como o contrato celebrado entre as partes, estes também
estão inseridos na Teoria Geral dos Contratos trazida pelo Código Civil, que consagra a função
social do contrato e a boa-fé objetiva. Observa-se, portanto, que o Código Civil busca uma
compatibilização do princípio da autonomia da vontade com o da igualdade, almejando um
equilíbrio da sociedade. Dentre os princípios que regem os contratos civis, pode-se destacar os
princípios da função social, da autonomia da vontade, da obrigatoriedade da convenção, da
relatividade das convenções e da boa-fé objetiva.
Com a introdução do princípio da função social do contrato no ordenamento jurídico, os
interesses individuais das partes do contrato devem ser exercidos em conformidade com os
interesses sociais, pois não pode haver conflito entre eles já que os interesses sociais são
prevalecentes. Enquanto que, o princípio da autonomia da vontade expressa a liberdade de
contratar. É com base nesse princípio que se é livre para contratar ou não, optar pelo tipo
contratual, pelo momento de se contratar, escolher o outro contratante e o conteúdo do contrato.
Por isso, a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e nos limites da função social do
contrato, conforme preconiza o artigo 421 do Código Civil. 2
O princípio da obrigatoriedade da convenção é o princípio do pacto sunt servanda, em
que presentes os requisitos essenciais à validade do contrato, este se tornaria imperativo.
Contudo, atualmente, esse princípio se tornou relativo, pois as cláusulas contratuais ultrapassam o
interesse particular, buscando o equilíbrio da sociedade e da ordem jurídica. Como por exemplo,
cláusulas contratuais do contrato de locação que visam suprir o direito de preferência do locatário

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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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são consideradas nulas, pois a Lei 8.245/91 garante o direito de preferência do locatário em seu
artigo 273; a renúncia do direito de preferência é válida se for expressa.
Pelo princípio da relatividade das convenções entende-se que os contratos não obrigam
senão as partes contratantes, não vinculando terceiros. Salvo os casos em que terceiros são
atingidos pelos contratos. Já o princípio da boa-fé objetiva consagra a lealdade e a cooperação
entre as pessoas envolvidas nas relações obrigacionais, devendo os contratantes guardar os
princípios de probidade e boa-fé, como prevê o artigo 422 do Código Civil4.
Diante dos princípios consagrados nota-se uma valorização do aspecto social,
considerando como de importância suprema o impacto da vontade das partes no meio social.
Destaca-se, portanto, o princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva, que surtiu
efeitos nos demais princípios contratuais.
A Lei então se mostra relevante, pois tem vínculo direto com questões da moradia, do
trabalho e da propriedade. E com o intuito de amenizar os problemas sociais, o legislador sempre
buscou proteger o locatário, que é considerado o polo mais fraco na relação jurídica locador x
locatário, dando preferência ao direito à moradia em detrimento ao da propriedade com a
justificativa de que grande parte da população não tem acesso à propriedade.
Nesse sentido, cabe esclarecer que o direito à moradia consiste em ocupar um lugar
como residência preservando a intimidade pessoal e a privacidade familiar. O direito à moradia
não deve ser interpretado como direito simplesmente a um espaço físico para viver, a moradia
deve ser digna, observando critérios qualitativos básicos. E considerando a Constituição Federal,
que tutela somente a propriedade, pois esta tem função social, depreende-se que o direito à
moradia assume uma posição preferencial em relação ao direito de propriedade, pois a pessoa não
ter a propriedade de um bem imóvel, não significa que não tenha uma vida digna. Sendo assim,
observa-se a relevância da locação de imóveis residenciais e sua legislação.
Porém, ao longo do tempo pode-se perceber que a proteção ao locatário trouxe
consequências diversas, como por exemplo, a dificuldade em despejar o inquilino, o proprietário
se afastou do mercado imobiliário, não disponibilizando mais seus imóveis para a locação, sequer
investindo na construção de imóveis com essa destinação. O que, consequentemente, gerou a

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BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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diminuição da oferta dos imóveis e o aumento no preço dos aluguéis. Percebeu-se então, que era
necessário o aperfeiçoamento do diploma legal adequando-o ao mercado imobiliário atual, como
ocorreu com a promulgação da lei 12.112/2009, que alterou a lei 8.245/91, tratando do
aperfeiçoamento das regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

2.3 A TUTELA PROVISÓRIA DE ACORDO COM O CPC/15

A tutela jurisdicional pode ser definitiva ou provisória. A tutela definitiva caracteriza-se
pela observação do devido processo legal, do contraditório e a ampla defesa, produz resultados
consolidados pela coisa julgada, garantido, sobretudo, a segurança jurídica. A tutela definitiva
pode ser satisfativa ou cautelar. A tutela definitiva satisfativa visa a certificação e/ou efetivação
do direito material, é a tutela-padrão. Todavia, as práticas processuais para o alcance da tutela
satisfatória podem ser demoradas, colocando em risco a concretização do direito firmado. Assim
surge o chamado perigo da demora – periculum in mora – da prestação jurisdicional.
Por essa razão há a tutela definitiva não-satisfativa – a tutela cautelar, de natureza
assecuratória, visando resguardar o direito afirmado, neutralizando os efeitos negativos do tempo.
Ressalta-se que, esta tutela não visa a satisfação de um direito, mas, sim, assegurar a sua futura
satisfação. Na tutela cautelar há o direito à cautela, que é o direito à tutela cautelar; e o direito que
se acautela, que é o direito sobre que recai a tutela cautelar. E tem sua eficácia limitada no tempo,
pois dura o tempo necessário para a preservação a que se propõe. E extingue-se pelo alcance da
tutela satisfativa definitiva, ou seja, com a resolução da demanda principal.
Não obstante, o tempo é um mal necessário para a boa tutela dos direitos. É fundamental
um lapso temporal considerável e razoável para que se concretize o devido processo legal. Porém,
o processualista contemporâneo se aflige com a necessidade de razoabilidade na gestão do tempo,
como se pode observar pelas palavras de Didier, que assevera que:
O que atormenta o processualista contemporâneo, contudo, é a necessidade de razoabilidade na gestão do
tempo, com olhos fixos na:
i) demora irrazoável, o abuso do tempo, pois um processo demasiadamente lento pode colocar em
risco a efetividade da tutela jurisdicional, sobretudo em casos de urgência; e na
ii) razoabilidade da escolha de quem arcará com ônus do passar do tempo necessário para concessão
de tutela definitiva, tutelando-se provisoriamente aquele cujo direito se encontre em estado de evidência.
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Essa seria a função constitucional das tutelas provisória: a harmonização de tais direitos fundamentais
(segurança e efetividade) em tensão.5

Nesse sentido, o legislador instituiu a técnica processual da antecipação provisória dos

efeitos da tutela definitiva, a qual permite o gozo antecipado e imediato dos efeitos próprios da
tutela definitiva pretendida; atenuando assim, os malefícios do tempo e garantindo a efetividade
da jurisdição. Essa é a tutela antecipada, que no CPC de 2015 foi denominada como tutela
provisória. Por sua vez, a decisão que concede a tutela provisória promove a eficácia imediata à
tutela definitiva pretendida, e por ser provisória, será substituída por uma tutela definitiva, que a
confirme, revogue ou modifique.
A caracterização da tutela provisória se dá pela sumariedade da cognição, ou seja,
permite que o julgador decida com base em um juízo de probabilidade; pela precariedade, ou
seja, conserva sua eficácia ao longo do processo, ressalvada a possibilidade de decisão judicial
em sentido contrário. Por essas características a tutela provisória é inapta a torna-se indiscutível
pela coisa julgada. E as suas espécies são denominadas como tutela de urgência e evidência.
A tutela provisória de urgência é fundamentada pela probabilidade do direito e pelo
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, como preconiza o art. 300 do CPC/15,
que aduz que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 6
A tutela provisória de urgência pode ser antecipada ou cautelar. Em ambos os casos
pressupõe a demonstração da probabilidade do direito – fumus boni iuris, a demonstração do
perigo de dano ou de ilícito, ou ainda do comprometimento da utilidade do resultado final que a
demora do processo representa – periculum in mora. Exige também, a reversibilidade dos efeitos
da decisão antecipatória.
A probabilidade do direito consiste na plausibilidade de existência desse mesmo direito
em que o magistrado precisará avaliar se há elementos que evidenciem a probabilidade de ter
acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante. O perigo da demora é o
perigo que a demora processual representa de dano ou risco ao resultado útil do processo.

5
DIDIER, Fredie. Curso de Direito Processual Civil. V.2. 10 ed. Salvador: Jus Podivm, 2015, p. 567.
6
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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Ressalta-se que, o que justifica a tutela provisória de urgência é o perigo de dano, que é
concreto (certo), atual e grave. Além disso, o dano deve ser irreparável ou de difícil reparação.
Quanto à reversibilidade dos efeitos da decisão antecipatória, exige-se que os efeitos da tutela
antecipada sejam reversíveis, ou seja, que seja possível retornar-se ao status quo ante caso se
constate, no curso do processo, que deve ser alterada ou revogada.
A tutela de urgência antecipada pode ser requerida em caráter antecedente, em que é
requerida dentro do processo em que se pretende pedir a tutela definitiva, no intuito de adiantar
seus efeitos, mas antes da formulação do pedido de tutela final. E a sua estabilização requer os
seguintes pressupostos: (i) o requerimento do autor, no sentido de valer-se do benefício da tutela
antecipada antecedente; (ii) a ausência de requerimento, no sentido de dar prosseguimento ao
processo após eventual decisão concessiva de tutela antecipada; (iii) a prolação de decisão
concessiva da tutela antecipada em caráter antecedente; e (iv) a ausência de impugnação do réu.
Enquanto que a tutela de urgência cautelar requerida em caráter antecedente é aquela
requerida dentro do mesmo processo em que se pretende, posteriormente, formular o pedido de
tutela definitiva. Ressalta-se que o seu objetivo é adiantar provisoriamente a eficácia da tutela
definitiva cautelar e assegurar a futura eficácia da tutela definitiva.
Diante das dificuldades que podem surgir na diferenciação da tutela antecipada e da
tutela cautelar o CPC/15 prevê a fungibilidade dessas tutelas, como se pode observar no
parágrafo único do artigo 305, que determina que uma vez requerida a tutela cautelar em caráter
antecedente, caso o juiz entenda que sua natureza é antecipada, poderá assim recebe-la, desde que
seguindo o rito correspondente. 7
Trata-se assim, da hipótese de fungibilidade progressiva, ou
seja, da conversão da medida menos agressiva para a mais agressiva. Portanto, por analogia,
admite-se também, a fungibilidade regressiva, ou seja, da conversão da medida mais agressiva
(cautelar) para a menos agressiva (antecipada).
A tutela provisória de evidência é fundamentada pela demonstração de que as
afirmações de fato estejam comprovadas, tornando o direito evidente, como preconiza o art. 311,
caput, do CPC/15, que aduz que a tutela de evidência será concedida, independentemente da
demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. 8

7
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
8
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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A evidência é um fato jurídico processual que autoriza que se conceda uma tutela
jurisdicional mediante técnica de tutela diferenciada; é um pressuposto fático de uma técnica
processual para a obtenção da tutela. A evidência se caracteriza pela conjugação de dois
pressupostos, quais sejam, prova das alegações de fato e probabilidade de acolhimento da
pretensão processual. Na tutela de evidência é dispensada a demonstração de urgência ou perigo;
e tem por objetivo redistribuir o ônus que advém do tempo necessário para transcurso de um
processo e a concessão de tutela definitiva.
Há duas modalidades de tutela provisória de evidência: a punitiva e a documentada. A
punitiva é aquela que caracteriza o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito
protelatório da parte. E a documentada é aquela em que há prova documental das alegações de
fato da parte, que determinam a probabilidade de acolhimento da pretensão processual.
Quanto ao momento da concessão, a tutela provisória pode ser requerida liminarmente
nos casos em que a prova dos fatos e/ou o seu enquadramento normativo tem a consistência
necessária para permitir a providência in limine litis em favor do demandante. Pode ser requerida
na sentença, que neste caso haveria a cognição exauriente, com o objetivo em conferir eficácia
imediata à decisão, quebrando o efeito suspensivo do recurso. E também, pode ser requerida em
grau recursal, quando a sentença já foi proferida e o processo já está no tribunal, para que seja
deferida a imediata eficácia da sentença. Entende-se que a manifestação do requerido ocorrerá
quando não for o caso de concessão liminar, em que o magistrado deverá observar os princípios
do contraditório e ampla defesa. E tendo em vista que a tutela provisória de urgência, em caráter
antecedente, segue rito próprio, não é necessária a instauração de um incidente processual para
que se aprecie o pedido de tutela provisória incidental.
E quanto à decisão, o juiz deverá conceder a tutela provisória se presentes os
pressupostos de lei, e se ausentes, denegá-la. Trata-se de decisão interlocutória, uma vez que dá
seguimento àquela fase do procedimento em que foi proferida. Mas, pode ser também, um
capítulo de sentença, ou ainda uma decisão de relator ou por acórdão de tribunal. Ressalta-se que,
como preconiza o art. 298 do CPC/2015, na decisão em que o juiz concede, nega, modifica ou
revoga a tutela provisória, deverá justificar as razões do seu convencimento de modo claro e
preciso.9

9
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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Cabe ressaltar a precariedade da tutela, que poderá ser revogada ou modificada a

qualquer tempo, por decisão motivada do juiz, exigindo, porém, que tenha ocorrido alguma
alteração posterior no estado de fato ou o advento de novo elemento probatório, que tenha
tornado inexistente algum dos pressupostos outrora existente. E os recursos cabíveis, que na
decisão interlocutória proferida por juiz singular caberá agravo de instrumento; em sede de
sentença caberá apelação sem efeito suspensivo; e na tutela provisória concedia em tribunal, por
um membro do tribunal caberá agravo interno ou se for concedida por acórdão caberá recurso
especial.
Por fim, cabe esclarecer os efeitos da tutela provisória e sua forma de efetivação. Quanto
aos efeitos, significa dar efetividade à tutela dos direitos, ou seja, adiantar no tempo efeitos que
provoquem ou impeçam mudanças no plano fático; são os chamados efeitos fáticos ou sociais da
tutela, que para efetivar-se dependem da prática de atos materiais. E quanto sua forma de
efetivação, pode-se aludir os artigos 297 e 301 do CPC/15, respectivamente, que determinam que
o juiz poderá determinar as medidas que considerar adequadas para a efetivação da tutela
provisória, observando as normas referentes ao cumprimento provisório da sentença; e que a
tutela de urgência cautelar poderá ser promovida pelo emprego de qualquer medida adequada
para a asseguração do direito.10

2.4 AS AÇÕES DE DESPEJO E A APLICABILIDADE DA TUTELA PROVISÓRIA

A ação de despejo é o meio processual pelo qual o locador pode reaver a coisa alocada,
desfazendo o vínculo contratual e obrigando o locatário a desocupar o imóvel, como pode ser
observado na Lei 8.245/91 em seu artigo 5º que, seja qual for o fundamento do término da
locação, a ação do locador para reaver o imóvel é o despejo. 11
Como consta na referida lei, o
procedimento a ser adotado na ação de despejo é o rito ordinário. O foro competente para as
ações de despejo é o do lugar do imóvel, mas trata-se de competência relativa, podendo as partes
eleger outro foro, desde que formalizado em contrato escrito.
Com as alterações na Lei do Inquilinato, o rol do despejo liminar foi ampliado, visando à
proteção dos interesses do locador. As medidas liminares necessitam da comprovação do
periculum in mora e do fumus boni iuris, a serem comprovados pelo autor, para a sua concessão.
10
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
11
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
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No caso da tutela antecipada há uma grande probabilidade da existência do direito alegado pela
parte, o que autoriza o despejo liminar.
Com a concessão do despejo liminar, há a antecipação dos efeitos da sentença, em
benefício da celeridade dos atos processuais e evitando o prejuízo irreparável ao autor em caso de
demora. Para tanto, faz-se necessário o depósito de caução no valor de três meses de aluguel. O
seu pedido deverá ser feito na inicial, em peça junto a ela ou até a citação do réu. O art. 59,
§1º e seus incisos da lei nº 8.245/91 dispõe os casos em que é permitida a liminar para a
desocupação, quais sejam, descumprimento de mútuo acordo; rescisão do contrato de trabalho;
término do prazo da locação para temporada; morte do locatário sem deixar sucessor;
permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação; reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público; não apresentação de nova garantia locatícia; término do prazo
da locação não residencial; e falta de pagamento de aluguel.
A concessão da liminar, prevista no art. 59 da lei do Inquilinato, constitui uma medida
de proteção do prédio envolvido na ação, bem como adiantamento da execução, uma vez que
antecipa a proteção definitiva. Assim, mesmo que a concessão da liminar não esteja prevista na
generalidade dos casos, o juiz pode conceder a antecipação, contanto que estejam presentes os
requisitos específicos, pois é certo que não pode o legislador prever todas as hipóteses em que a
emergencialidade se faz presente, sendo que nestas hipóteses poderíamos nos valer do pedido de
tutela antecipada, para tentar buscar o direito que se pretende.
Isso não implica afirmar que há confronto entre lei geral, que é o Código de Processo
Civil, e a especial, Lei do Inquilinato, uma vez que somente há a aplicação da primeira nos casos
em que a última for omissa. Ora, verifica-se que a decisão para a concessão da tutela provisória
nas ações de despejo, vai além das hipóteses do art. 59, §1º da Lei 8.245/91. Sendo admitidas
outras hipóteses com fundamento no artigo 300 do CPC/15.
Nesse mesmo sentido pode-se observar o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado
do Rio de Janeiro – RJ, que julgou que além das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, para
fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo
300 do CPC/15, autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca
e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano
irreparável ou de difícil reparação. 12

12
(TJRJ, 2017)
 15

Conclui-se então, que com a consolidação produzida pelo CPC/15 no que diz respeito à
tutela provisória, o rol da lei de locação deixa de ser taxativo e deve ser considerado como
exemplificativo. A sistematização do novo Código de Processo Civil não se coaduna com a
morosidade, com procedimentos demasiados lentos, mas com a efetividade de direitos.

2.5 A TUTELA PROVISÓRIA NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO
A ação de despejo por falta de pagamento encontra previsão no artigo 9º, inciso II da Lei
8.245/91, que prevê que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos13. Tendo sido comprovada a ausência de pagamento dos alugueis e
demais encargos por parte do locador, configura-se a rescisão contratual, podendo ser pleiteado
judicialmente o imediato despejo do locador em atendimento ao que preceitua o artigo 59, §1º da
citada lei.
Nas ações fundamentadas na falta de pagamento e acessórios da locação observar-se-á
os requisitos do artigo 62 da Lei 8.245/91, quais sejam, que as cobranças dos aluguéis podem ser
cumuladas com o pedido de rescisão contratual, sendo apresentado o valor do débito; que sendo
autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial dentro do prazo de quinze dias após a
intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença,
o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 dias; quando o depósito não for
complementado, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a
quantia depositada, e os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à
disposição do juízo; e que quando houver cumulação dos pedidos de rescisão contratual da
locação e cobrança dos alugueis, a execução pode ter início antes da desocupação do imóvel.
Observa-se que pelo disposto no artigo 62, inciso II da Lei 8.245/91, o locatário a fim de
evitar a rescisão contratual poderá efetuar o depósito do débito, no prazo de 15 dias. Esse
depósito pressupõe a boa-fé do locatário e a sua intenção de regularização da dívida. Ao
contrário, caso o depósito não seja efetuado, pressupõe-se a má-fé do locatário em postergar a
resolução a lide.

13
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
 16

A simples omissão do locatário quanto ao depósito justifica o preenchimento de todos os

pressupostos exigidos pelo CPC/15 para a concessão da liminar. A concessão, pois da tutela não
se coloca apenas como possível, mas na verdade deve ser recomendada, caso evidentemente
tenha sido postulada pela parte interessada. Portanto, a ação de despejo por falta de pagamento
ser reveste de absoluta urgência, pois a par de não receber o locador o valor do aluguel, ainda se
vê na contingência de arcar com despesas do imóvel, especialmente aquelas que se revestem de
caráter proter rem, ou seja, se não forem pagas põem em risco o próprio imóvel locado.
O que se pretende com a efetividade da tutela antecipada nas ações de despejo por falta
de pagamento é alcançar maior celeridade à pretensão jurisdicional visando a garantia do direito
material subjetivo do autor, qual seja, reaver o seu imóvel, uma vez que o titular da ação pode
sofrer inúmeros danos econômicos e patrimoniais ante a demora processual. Portanto, nessa
hipótese a recomendação é o pronto deferimento da antecipação da tutela, para permitir a
execução do despejo, caso o magistrado não possa de plano prolatar decisão final de mérito.
Contudo, os julgamentos de primeiro grau não têm seguido esse raciocínio, como pode-
se observar no julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro – RJ, que trata-se de Agravo de
Instrumento contra decisão do Juízo que indeferiu o pedido de antecipação da tutela para
desocupação do imóvel em ação de despejo por falta de pagamento, sendo observado a devida
prestação da caução processual que alude o art. 59, §1º da Lei de Locações. Tendo a medida
liminar concedida apenas em fase recursal.14
Justamente, para fazer frente a essa situação o artigo 62, incisos II, IV e V da Lei
8.245/91permite a emenda parcial da mora e o levantamento da parte incontroversa do aluguel no
curso do litígio. 15
No entanto, a prática vem demonstrando que o locatário, raramente, realiza o depósito da
quantia devida, fazendo-se, portanto, literalmente letra morte dos incisos III, IV e V do art. 62 da
Lei 8.245/91. Ou quando o julgador de primeiro grau não é dado desde logo proferir sentença,
seja por conta de incidentes protelatórios causados pelo próprio locatário, que, via de regra, busca
o retardamento do despejo, seja em razão do acentuado número de processos que tramitam pelas
varas.

14
(TJRJ, 2015)
15
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes. 21 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.
 17

Como mostra-se evidenciado na decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro – RJ,

que deferiu a liminar para a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias em sede de Agravo de
Instrumento contra a decisão que, nos Autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento,
indeferiu a liminar para a desocupação do imóvel objeto da lide, tendo presentes os requisitos
previstos na lei para o deferimento da medida, eis que comprovada a mora, e apesar de ter sido
prestada a caução equivalente a três meses de aluguel , este não foi suficiente para o pagamento
do débito.
Importante ressaltar que, enquanto não se dá a imissão de posse a favor do locador em
caso de procedência do pedido, este normalmente se vê na condicionalidade de arcar com, pelo
menos, as despesas de IPTU e condomínio, quando for o caso, já estas possuem natureza propter
rem. Essa situação enseja preocupação quanto à celeridade da prestação jurisdicional esperada
pelo autor, que já está onerado diante da ausência de recebimento dos alugueres no período
anterior a propositura da demanda.
Conclui-se que, o referido depósito raramente é realizado, o que denota a presunção de
má-fé do locatário, que prefere a confortável situação de questionar o aluguel sem nada
desembolsar, permanecendo no imóvel à espera de um despejo que nem sempre se dá com a
celeridade esperada. Nesses termos, a concessão da tutela em tais condições inibe a prática, aliás,
muito comum, do locatário retardar o despejo.

3. CONCLUSÃO
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Observou-se ao longo do desenvolvimento da pesquisa que a Lei de Locações vem se

adequando à realidade da sociedade, respeitando seus princípios basilares. Tipificando as
características das relações locatícias, assim como as circunstâncias para os pedidos de ordem de
despejo.
Nota-se que a Lei contribuiu para regularização das locações e consequentemente
contribuiu na melhoria do mercado imobiliário. Além de regular as relações entre locador e
locatário a reforma das previsões legais gerou maiores garantias para o proprietário, o que gerou
melhores ofertas no mercado.
Destaca-se que mesmo com as contribuições advindas da Lei de Locações, o proprietário
ainda encontra dificuldades quando necessita ingressar com uma ação ou despejo por falta de
pagamento solicitando a tutela para a ordem de despejo. O seu pedido de urgência se caracteriza
pela natureza propter rem das despesas como IPTU e condomínio. Porém, nesses casos o
proprietário não tem tido o seu pedido concedido em relação a tutela, o que gera
consequentemente prejuízos para o proprietário, pois não está recebendo os aluguéis do atual
locatário e ainda aguarda todas as fases do processo judicial para que o locatário realize a entrega
do imóvel.
Em síntese, conclui-se que, nas ações de despejo por falta de pagamento, mesmo quando
se caracteriza a má-fé do locatário, o juízo de primeiro grau não tem concedido o despejo liminar.
Sendo assim, ressalta-se que nesses casos, ao ingressar com o recurso adequado o proprietário
tem o seu pedido de despejo liminar concedido, pois a omissão do locatário já caracteriza os
pressupostos exigidos pelo CPC/15 para a concessão da liminar.
Por fim, o presente trabalho não tem por finalidade esgotar o assunto, mas tão somente
contribuir com futuras pesquisas.
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REFERÊNCIAS

CARREIRÃO, Bruno de Oliveira; GRANDE, Taiana Valar Dal. A aplicabilidade da

tutela de urgência nas ações de despejo: Uma análise pela ótica do Código de Processo Civil de
2015. Disponível em: https://www.carreiraodalgrande.com.br/tutela-de-urgencia-despejo-
cpc2015/. Acesso em 17 mar 2019.

DIDIER, Fredie. Curso de direito processual civil. v.2. 10 ed. Salvador: Jus Podvm,
2015.

FERREIRA, Camila Farias; ROCHA, Fernanda de Castro da; OLIVEIRA, Lidiane

Soares. Lei do inquilinato. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XII, n. 66, jul 2009. Disponível em:
<http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?
n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6404>. Acesso em mar 2019.

Revista da EMERJ, v.5, n.17, 2002.

SANTOS, Adriano Barreto Espíndola. Os princípios que regem a relação locatícia. In:
Âmbito Jurídico, Rio Grande, XVII, n. 130, nov 2014. Disponível em: <http://ambito-
juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=15500>. Acesso em mar 2019.

SILVA, Ana Carolina Paiva e. O despejo sob a ótica das alterações na lei do inquilinato.
In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 104, set 2012. Disponível em: <http://www.ambito-
juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12191>. Acesso em mar 2019.