SISTEMA REGISTRAL E NOTARIAL

ASPECTOS REGISTRAIS DO CONDOMÍNIO

E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Olá!
Ao final desta aula, você será capaz de:

1- Identificar a natureza jurídica do condomínio.

2- Reconhecer os atos registrais pertinentes ao condomínio.

3- Identificar os atos registrais pertinentes ao condomínio e a cada unidade autônoma.

1 Introdução
Nesta aula, partindo de um tratamento inicial do conceito e natureza do condomínio edilício e da incorporação

imobiliária, com vistas à legislação aplicável a ambos, serão abordados os aspectos registrais do condomínio e da

incorporação imobiliária. Trataremos de temas como o desmembramento ou loteamento de imóveis. Ainda

sobre as incorporações imobiliárias serão abordados alguns de seus efeitos possíveis como o regime de afetação

ou a hipoteca das unidades que serão postas a venda.

2 Introdução
A compreensão do sistema registral do condomínio requer, necessariamente, o entendimento da sua natureza

jurídica e efetivo conteúdo do direito de propriedade daquele que é proprietário de uma unidade autônoma

inserida em sistema condominial.

Para tanto, é necessário compreender a constituição de um condomínio edilício, que poderá surgir de

uma incorporação imobiliária, como também ser instituído, sem prévia incorporação imobiliária.

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3 Noção de condomínio
O vocábulo condomínio indica a existência de propriedade comum copropriedade entre duas ou mais pessoas.

O condomínio, no entanto, pode existir em duas espécies absolutamente distintas:

Condomínio Edilício
Com peculiaridades mais destacadas, diz respeito a propriedade em que seu titular conjuga propriedade exclusiva

de determinada unidade imobiliária autônoma (apartamento, sala, loja) e a propriedade comum das áreas

comuns a todos naquela edificação (vãos de ventilação, corredores, áreas de lazer).Dando mais enfoque a essa

espécie, que apresenta regime registral específico, devemos compreender sua natureza e características

fundamentais.
Condomínio Geral
Diz respeito à existência de propriedade conjunta por duas ou mais pessoas de um mesmo bem.

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4 Registro da convenção de condomínio
Sabedores de que existirá uma matrícula onde serão feitos os registros pertinentes às áreas comuns do

condomínio, bem como seus atos de instituição, torna-se cristalino, que o título determinando a constituição e

a instituição do condomínio é a sua convenção de condomínio.

Fique ligado
A convenção de condomínio, de acordo com o que dispõe o art. 1.332 do Código Civil é o ato
através do qual é criado e instituído o condomínio, e deve ser subscrita, ou seja, aprovada, por
pelo menos dois terços dos condôminos, contando com os elementos descritos no art. 1.334 do
Código Civil.

Essa convenção, apesar de ter validade e eficácia entre os condôminos desde o momento de sua elaboração e

aprovação, para que tenha eficácia perante terceiros e efetivamente determine a constituição das frações ideais,

nos termos de cada unidade imobiliária, deve necessariamente ser registrada no Registro Geral de Imóveis.

5 Instituição do condomínio
De acordo com o que esclarece o art. 1.332 do Código Civil, a instituição do condomínio, com a criação de

unidades imobiliárias autônomas e partes de propriedade comum pode ser realizada por um ato inter vivos

ou por testamento.

Daí conclui-se que tal instituição pode partir de uma edificação já concluída ou ser planejada a partir de uma

incorporação imobiliária.

A incorporação imobiliária, regulamentada pela Lei 4.591/64 em seu artigo 28 e seguintes pode ser

compreendida como a alienação de unidades imobiliárias em construção ou a serem construídas sob regime

condominial. A referida lei, anteriormente competente a regulamentar também o condomínio edilício foi

revogada no que tange ao condomínio pelo Código Civil de 2002, cuidando atualmente somente das

incorporações imobiliárias.

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Assim, o condomínio edilício pode se originar de uma incorporação imobiliária ao passo que a incorporação tem

como propósito o planejamento de um condomínio edilício e a consequente alienação das unidades imobiliárias

antes ou durante o período de construção, para que então, construída por completo a edificação, o condomínio

seja instalado.

Por se tratar de bem futuro, portanto, que será identificado por uma fração ideal de terreno e se inserirá em um

regime condominial, a incorporação imobiliária também conta com uma série de particularidades

registrais.

CONCLUSÃO
Nesta aula, você:
• Reconheceu o processo de criação do condomínio edilício a partir de seus atos registrais;
• Analisou os atos relacionados ao condomínio edilício submetidos a registro imobiliário.

Referências
Créditos

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