FECAF – Faculdade Capital Federal

BIANCA LIMA

CAROLINA FELISARDO

NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

SÃO PAULO

2022
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BIANCA LIMA

CAROLINA FELISARDO

Natureza Jurídica da Multipropriedade

Trabalho apresentado à FECAF – Faculdade

Capital Federal como parte dos requisitos
para a conclusão da disciplina Direitos
Reais, sob a orientação da Professora Me.
Nataly Moretzsohn Silveira Simões Lunardi.

SÃO PAULO

2022
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SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO .................................................................................................4
2. CAPÍTULO 1 (doutrina).....................................................................................4
3. CAPÍTULO 2 (jurisprudência) ...........................................................................5
4. CAPÍTULO 3 (análise
crítica) ............................................................................7
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS ..............................................................................8

REFERÊNCIAS ......................................................................................................9
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1. INTRODUÇÃO

Na sociedade em que vivemos, as pessoas procuram investir em imóveis

que tenham a oportunidade de apreciar a vida, seja para aproveitar às férias,
para trabalhar em lugares diferentes (oportunidades oferecidas pelo home-office)
ou então, apenas para investir. Esses anseios sociais geraram o instituto da
multipropriedade no Brasil no séc. XIX, sendo regulamentado recentemente pela
lei brasileira.

Neste sentido, no presente trabalho será demonstrado, por meio de

pesquisa bibliográfica, legislativa e jurisprudencial, a natureza jurídica da
multipropriedade, para o fim de compreender o instituto que tem ganhado
destaque na área imobiliária e discussão na área jurídica.

2. CAPÍTULO 1 – DOUTRINA

A multipropriedade, também chamado de sistema time-sharing, pois

assim conhecido em países estrangeiros, consiste em um regime de condomínio,
pela qual o adquirente passa a ser titular de um imóvel, podendo usar e gozar da
coisa por determinado período anual. Tendo em vista a sua própria natureza, a
doutrina explica a multipropriedade como propriedade periódica, sazonal, a
tempo parcial ou a tempo repartido etc. (VENOSA, 2022).

Esse sistema é regulado pela Lei 13.777, de 20 setembro de 2018 e

pelos artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil, incluídos pela lei supracitada, no
Capítulo VII-A da Parte Especial do Código, o qual organiza o instituto quanto às
disposições gerais, direitos e obrigações do multiproprietário, a transferência e
administração da multipropriedade, bem como, disposições específicas relativas
às unidades autônomas de condomínios edilícios.

O instituto é definido pelo art. 1.458-C do Código Civil, que assim dispõe:
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Art. 1.358-C.  Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos

proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual
corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a
ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 

Depreende-se pela leitura do artigo acima que a multipropriedade é

formada por diversos (multi) proprietários, os quais são condôminos entre si.
Cada condômino, além de possuir de forma exclusiva a propriedade sobre o bem
durante o tempo que lhe cabe, também possui uma fração ideal proporcional ao
seu módulo espaço-temporal, sobre os bens comuns. (PEREIRA, 2022).

Sobre o assunto, Gagliano (2021, p. 131) acrescenta:

De fato, como existe o exercício alternado de faculdades reais ínsitas ao

direito de propriedade sobre a mesma coisa, em prol de titulares diversos, em caráter
exclusivo, não teria sentido forçar a divisibilidade, sob pena de se desconfigurar a
própria natureza do instituto.

Como a multipropriedade trata de unidade autônoma, cada condônimo

pode dispor (renunciar) de seu direito real de propriedade, de modo gratuito ou
oneroso. Neste sentido, como leciona Tepedino (2022, p. 286),

A renúncia abdicativa não gera acrescimento algum. Já para a renúncia

translativa, como cessão bilateral, não haveria necessidade de autorização legislativa.
Como negócio bilateral, depende da anuência do cessionário, evitando-se, assim, o
aumento indesejado de taxas a serem compartilhadas pelos coproprietários, se estes
não quisessem receber a unidade cedente.

Vale destacar que as normas condominiais são aplicadas de forma

subsidiária às normas da multipropriedade, como por exemplo, o dever do
condômino de concorrer na proporção de sua fração ideal no rateio das
despesas e as normas internas do condomínio. (VENOSA, 2022)

Como se observa, as obrigações dos multiproprietários são proporcionais

a natureza jurídica da multipropriedade, posto que todos os condôminos são
responsáveis pelos encargos da multipropriedade, podendo cada um, dispor
livremente de sua fração ideal.
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3. CAPÍTULO 2 – JURISPRUDÊNCIA

À guisa de melhor compreensão quanto ao tema e sua aplicação prática,

colhe-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE

TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA
JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E
PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO
MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO E PROVIDO.
1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina
Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se
divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre
os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso
exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.
2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a
multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos,
detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão,
como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não
se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da
preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus.
3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto
da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da
taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.
4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz
nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos
reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto,
que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata
aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração
ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de
espaço e turnos fixos de tempo.
5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada,
possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos
constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso
de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time-sharing),
tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do
bem objeto de constrição.
6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao
regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração
ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária.
7. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 1.546.165/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator
para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em
26/4/2016, DJe de 6/9/2016.) (grifo nosso)
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Como se observa, o STJ firmou o entendimento de que a multipropriedade

possui natureza jurídica de direito real, tendo em vista que trata de unidades fixas de
tempo que podem ser usadas por um período anual.

Vejamos abaixo, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo ao

julgar casos práticos envolvendo o instituto:

DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. SISTEMA DE

MULTIPROPRIEDADE. MODALIDADE DE TIME-SHARE. NATUREZA JURÍDICA
DE DIREITO REAL. TRATAMENTO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LEIS 4.591/64 e
10.406/02. APELANTE PROPRIETÁRIA DE 2/52 DE FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE
AUTÔNOMA GERADORA DOS DÉBITOS. RESPONSABILIDADE PELAS
DESPESAS CONDOMINIAIS NA PROPORÇÃO DE SUA QUOTA-PARTE.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 

(TJSP;  Apelação Cível 1012261-49.2015.8.26.0003; Relator (a): Gilberto Leme;

Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 1ª
Vara Cível; Data do Julgamento: 18/03/2019; Data de Registro: 18/03/2019) (grifo
nosso)

CIVIL COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS

MULTIPROPRIEDADE TIME-SHARING IMOBILIÁRIO A RESPONSABILIDADE DE
CADA COPROPRIETÁRIO EM RELAÇÃO ÀS DESPESAS DA UNIDADE É
PROPORCIONAL À SUA FRAÇÃO - PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. 1. O prazo
prescricional para cobrança de despesas condominiais, segundo entendimento
firmado no e. Superior Tribunal de Justiça, é regulado pelo art. 206, §5º, inciso I, do
Código Civil. 2. Como forma de garantir a permanência do vínculo jurídico tal como
idealizado, a solução inexorável é a de responsabilizar pessoalmente cada
coproprietário tão somente pela quota proporcional das despesas condominiais,
sendo certo que, na hipótese de inadimplemento, apenas sua fração ideal responderá
pelo cumprimento da obrigação, pelo menos até que sobrevenha a extinção amigável
ou judicial do condomínio, para aqueles que defendem a possibilidade. 3. Recurso
conhecido para decretar a prescrição parcial da pretensão e, no mais, prover
parcialmente o recurso do condomínio. 

(TJSP;  Apelação Cível 0003789-79.2010.8.26.0576; Relator (a): Artur Marques;

Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4ª.
Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2012; Data de Registro: 31/07/2012) (grifo
nosso)

Colhe-se dos julgados acima que, em razão da natureza jurídica da

multipropriedade, os multiproprietários só podem ser responsabilizados por sua
quota-parte.

4. CAPÍTULO 3 – ANÁLISE CRÍTICA

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Compreende-se que a natureza jurídica do instituto da multipropriedade é

principiológica, vez que além de permitir a aquisição compartilhada de um imóvel,
para o fim de atender aos anseios da sociedade em relação ao lazer ou imóvel
próprio, seja na praia ou na chácara, também determina, consequentemente, as
obrigações e deveres compartilhados, de modo igualitário e proporcional.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Por meio deste trabalho, foi possível compreender que a multipropriedade,

possui natureza jurídica reconhecida pelo STJ, como de direito real, pois consiste
numa espécie de condomínio em que cada multiproprietário pode usar, gozar ou
usufruir do bem por determinado tempo, tendo consigo uma fração ideal.
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REFERÊNCIAS

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil
– Direitos reais. 3. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. 28. ed.
Rio de Janeiro: Forense, 2022.

TEPEDINO, Gustavo. Fundamentos do direito civil: direitos reais. 3. ed. Rio de

Janeiro: Forense, 2022.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: reais. 22.ed. Barueri: Atlas, 2022.