Natureza Juridica

UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA
DANIEL SANTOS RODRIGUES
A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE
Florianópolis, SC
2021
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

ao Curso de Graduação em Direito, da
Universidade do Sul de Santa Catarina, como
requisito parcial para obtenção do título de
Bacharel em Direito.
Orientador: Professora Deisi Cristini Schveizer, Msc.
Florianópolis, SC
2021
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi

julgado adequado à obtenção do título de
Bacharel em Direito e aprovado em sua forma
final pelo Curso de Graduação em Direito, da
Universidade do Sul de Santa Catarina.
Florianópolis, 14 de junho de 2021.
Professora Deisi Cristini Schveizer, Msc

Universidade do Sul de Santa Catarina
Professora Patrícia Fontanella, Dra.

Professora Luciana Faísca Nahas, Dra.

TERMO DE ISENÇÃO DE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte
ideológico e referencial conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Sul de
Santa Catarina, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de
todo e qualquer reflexo acerca deste Trabalho de Conclusão de Curso.
Estou ciente de que poderei responder administrativa, civil e criminalmente em
caso de plágio comprovado do trabalho monográfico.
Florianópolis, 14 de junho de 2021.

À minha esposa Fernanda, por seu amor
incondicional e companheirismo, que me
alimentou durante todo o trilhar deste
caminho.
AGRADECIMENTOS
À minha família amada, em especial, minha esposa Fernanda e meus filhos Fernando e
Violetta, por todo apoio recebido e pela compreensão com relação aos momentos em que
precisei me ausentar para me dedicar à conclusão deste curso.
À minha orientadora Deisi Cristini Schveizer pela generosidade, paciência e por todos
os ensinamentos transmitidos durante a graduação e desenvolvimento deste trabalho.
Ao corpo docente da UNISUL que cumpriu de forma exemplar com sua missão de
transmitir conhecimento e de fazer apaixonar-me pelo Direito.
À UNISUL, enquanto instituição de ensino de excelência, por todas as oportunidades
de aprendizado e de desenvolvimento disponibilizadas ao seu aluno que contribuem para que
este se torne de fato um cidadão.
A todos aqueles que de forma direta ou indireta contribuíram para que fosse possível a
conclusão deste curso.
“Visto que o fundamento da propriedade é a utilidade, onde não houver utilidade
possível não pode existir propriedade.” (Jean Jacques Rousseau).
RESUM
O presente trabalho consiste em verificar a natureza jurídica do instituto da multipropriedade

no ordenamento jurídico brasileiro. Para isso, na elaboração da pesquisa, utiliza-se o método
de abordagem dedutivo, com método de procedimento monográfico e a técnica de pesquisa
bibliográfica e documental, com intuito de abordar os aspectos inerentes ao tema por meio da
extração e interpretação do entendimento da doutrina pátria e estrangeira da área correlata.
São tratados assuntos como a teoria geral dos direitos reais e obrigacionais, seus principais
conceitos, elementos, características e traços distintivos. Também é abordado o direito real de
propriedade, seus conceitos, características, função social e o instituto do condomínio e suas
espécies. Além disso, o trabalho discorre sobre o instituto da multipropriedade no
ordenamento jurídico brasileiro, contemplando sua origem, evolução e denominação adotada
no Brasil. Expõe-se os principais conceitos doutrinários, características e espécies do instituto.
Apresenta- se também os contornos e soluções que foram adotadas para a inserção e
operacionalização da multipropriedade no ordenamento jurídico de países considerados
referências pela doutrina especializada. Por fim, o trabalho apresenta os entendimentos
doutrinários, jurisprudenciais e legais relacionados à discussão da natureza jurídica do
instituto, que amadureceram, especialmente, após a promulgação da Lei nº 13.777, de 20
dezembro de 2018, norma esta que contribuiu sobremaneira para a consolidação da
multipropriedade no Brasil. Verificou-se que, no ordenamento jurídico brasileiro, a natureza
jurídica da multipropriedade para bens imóveis é legalmente definida como de direito real,
implementada sob regime de condomínio espaço- temporal. No tocante à multipropriedade de
bens móveis, a natureza jurídica afigura-se como direito obrigacional, diante da
impossibilidade de aplicação por analogia da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018 e da
inexistência de previsão legal específica.
Palavras-chave: Propriedade. Natureza Jurídica. Multipropriedade.

SUMÁRI
1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................9
2 DIREITOS PATRIMONIAIS REAIS E PESSOAIS....................................................11
2.1 DIREITOS REAIS...........................................................................................................12
2.1.1 Noções introdutórias, conceitos e elementos.............................................................13
2.1.2 Características..............................................................................................................16
2.1.3 Classificação.................................................................................................................20
2.2 DIREITOS PESSOAIS....................................................................................................22
2.3 DISTINÇÃO ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS.............................25
3 O DIREITO DE PROPRIEDADE E O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO................30
3.1 CONCEITOS E ELEMENTOS DA PROPRIEDADE....................................................30
3.2 CARACTERÍSTICAS......................................................................................................35
3.3 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE.......................................................................37
3.4 O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO...............................................................................40
4 A MULTIPROPRIEDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO.......48
4.1 CONTEXTUALIZAÇÃO................................................................................................48
4.2 HISTÓRICO, EVOLUÇÃO E DENOMINAÇÃO..........................................................50
4.3 CONCEITO, CARACTERÍSTICAS E ESPÉCIES.........................................................52
4.4 CONTORNOS DA MULTIPROPRIEDADE NO DIREITO ESTRANGEIRO.............55
4.5 A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE.............................................60
5 CONCLUSÃO...................................................................................................................67
REFERÊNCIAS......................................................................................................................69
9
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho monográfico, requisito parcial para a conclusão do curso de

Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul), tem por objetivo a verificação da
natureza jurídica do instituto da multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro, diante
da constatação da existência de um complexo debate realizado pela doutrina e jurisprudência
desde que o instituto foi introduzido pelos setores de turismo, hotelaria e imobiliário no
Brasil.
Constata-se que a multipropriedade ou time-sharing, compartilhamento no tempo
da propriedade de um determinado bem, é um instituto consolidado no exterior que vem
ganhando cada vez mais espaço no Brasil, demonstrando-se um tema atual. Com o
desenvolvimento do mercado turístico e imobiliário na última década, vários
empreendimentos ofertaram este tipo de modelo de negócios que consiste no
compartilhamento da propriedade de um determinado bem entre vários proprietários a ser
usufruído por determinada fração de tempo, por cada um deles, de maneira alternada e
exclusiva.
Neste sentido, a importância do tema versa sobre a divergência doutrinária acerca
da definição da natureza jurídica da multipropriedade, considerando que, tanto a doutrina
quanto a jurisprudência debatem se o instituto se trata de direito real ou de direito
obrigacional. Neste diapasão, tal definição resulta em determinadas consequências jurídicas
distintas como, por exemplo, a possibilidade daqueles titulares de um direito real, que tenham
seus direitos ofendidos, de utilizar instrumentos jurídicos específicos protetivos destes
direitos, como, por exemplo, ação reivindicatória no caso de direto real, ou a penhora de um
bem, por descumprimento de uma prestação, no caso de direito obrigacional.
Desta forma, neste trabalho, pretende-se responder à seguinte pergunta: qual é a
natureza jurídica da multipropriedade?
Por meio da pesquisa exploratória, pretende-se alcançar uma proximidade com os
conceitos e nuances que permeiam o instituto da multipropriedade no ordenamento jurídico,
jurisprudência e doutrina. Através do método de abordagem dedutiva, a pesquisa tem como
ponto de partida a teoria geral dos direitos reais e obrigacionais, passando pelo direito de
propriedade e o instituto do condomínio, para então, finalmente, definir a natureza jurídica da
multipropriedade.
Em relação aos procedimentos técnicos a serem adotados por esta pesquisa,
entende-se que a melhor forma de buscar o devido aprofundamento no tema será a realização
de pesquisa bibliográfica fundamentadas em livros e artigos científicos recentes relacionados
ao tema. Embora haja poucos livros dedicados exclusivamente ao tema, constata-se que
1
existe
1
um relativo interesse da comunidade científica, verificado pelo aumento quantidade de artigos

publicados recentemente, impulsionados claramente pela edição da recente lei da
multipropriedade imobiliária.
A pesquisa fará uso do método monográfico. Por meio deste método, o tema
multipropriedade e sua natureza jurídica poderá ser investigado e discutido não apenas com a
profundidade necessária, mas também observando e avaliando as várias perspectivas
existentes do assunto, visando contribuir para a formação de uma visão mais sistematizada da
multipropriedade e de sua natureza jurídica.
Assim, este trabalho está organizado em cinco capítulos, sendo os assuntos
distribuídos da maneira discriminada a seguir.
O primeiro capítulo trata-se desta introdução e tem por objetivo a
contextualização do tema a ser analisado, o objetivo, o método utilizado e a estrutura adotada
pelo trabalho.
O segundo capítulo tratará da teoria geral dos direitos reais e direitos
obrigacionais, abrangendo seus conceitos, características e elementos. Além disso, abordará a
distinção entre esses dois ramos do direito, por meio da comparação de suas principais
características.
No terceiro capítulo será contemplado o direito real de propriedade, seus
conceitos, características, sua função social, além de apresentar o instituto do condomínio e
suas espécies.
O quarto capítulo versará sobre o instituto da multipropriedade no ordenamento
jurídico brasileiro, contemplando a origem, evolução e denominação dada ao instituto no
Brasil e no exterior. Além disso, cuida-se da apresentação dos principais conceitos
doutrinários, características e espécies do instituto. Na sequência, reconhecendo-se que se
trata de um fenômeno mundial, pretende-se apresentar os contornos e soluções adotadas para
a introdução do instituto da multipropriedade no sistema jurídico de alguns países
considerados como referências pela doutrina especializada. Por fim, apresentará os
entendimentos doutrinários, jurisprudenciais e legais relacionados à multipropriedade no
Brasil e no exterior, não perdendo de vista o fato de que estes entendimentos evoluíram e
amadureceram de forma relevante após a edição da Lei nº 13.777, de 20 dezembro de 2018,
norma esta que contribuiu de maneira relevante para a consolidação da multipropriedade no
Brasil.
Finalmente, o último capítulo deste trabalho, consiste em apresentar as conclusões
aferidas pelo pesquisador na elaboração do trabalho.
Desta maneira, o objetivo desta pesquisa consiste em verificar a natureza jurídica
do instituto da multipropriedade no direito brasileiro.
1
2 DIREITOS PATRIMONIAIS REAIS E PESSOAIS
Atualmente, predomina o entendimento de que não existe sociedade sem direito -

ubi societas ibi jus: da natureza do agrupamento social depende a natureza do direito, que o
reflete e o rege. A sociedade depende de uma ordem jurídica, estando ela destinada à
satisfação das suas necessidades, dirimir possíveis conflitos de interesses, assegurar a sua
continuidade e atingir as suas metas e a garantia da paz social1. A ordem jurídica busca
harmonizar as relações sociais intersubjetivas, maximizando os valores humanos com o
mínimo de sacrifício por meio da observância de critérios como o do justo e do equitativo,
conforme a cultura e costumes de um tempo e de um lugar. Sem o direito, “a sociedade
pereceria pela violência ou pelo arbítrio do mais forte sobre o mais fraco.”2
Decorrente desta necessidade, faz parte do direito o complexo de normas jurídicas
que se destina a regular as diferentes esferas da vida social. Todas essas normas jurídicas,
existentes em um determinado momento no país, constituem a ordem jurídica dominante e
recebem a denominação de Direito Positivo3.
Para Paulo Dourado de Gusmão, com o passar do tempo, com o desenvolvimento
das relações sociais e com a especialização das relações jurídicas, houve a necessidade de o
campo jurídico ser dividido em áreas ou subsistemas jurídicos dotados de princípios e regras
próprias4.
Esta organização dos subsistemas jurídicos deu origem às várias classificações
que visam sistematizar e qualificar o seu entendimento e espectro de atuação. Uma das
classificações mais adotadas pela doutrina pátria é a divisão do direito em dois grandes
ramos:
1
CINTRA, Antônio Carlos de Araújo; GRINOVER, Ada Pellegrini; DINAMARCO, Cândido Rangel; Teoria
Geral do Processo. 26. ed. São Paulo: Editora Malheiros, 2010. p. 35.
2
DOWER, Nelson; SUZUKI, Claudio Mikio; JANDON, Carlos Eduardo; SOUZA, Luiz Roberto Carboni;
BLASI, Renato Rubens; GABRIEL, S. Instituições de Direito Público e Privado. 15. ed. São Paulo:
Editora Saraiva, 2017. E-book.
3
CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. 28. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2017. p. 36.
4
GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao estudo do direito. 14 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1991. p. 258.
1
o dos direitos não patrimoniais, concernentes às pessoas, como os direitos da personalidade 5 e

os de família6, e dos direitos patrimoniais7, que, por sua vez, se dividem em reais e pessoais8.
A classificação dos direitos patrimoniais em direitos reais e direitos pessoais pode
ser verificada na Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, que instituiu o Código Civil
Brasileiro. Neste diploma, os direitos patrimoniais reais possuem previsão legal por meio dos
artigos 1.196 a 1.510 que compõe o Livro III - Do Direito das Coisas. Por sua vez, os direitos
pessoais estão elencados ao longo dos livros intitulados - Do Direito das Obrigações, nos
artigos 233 a 420 e artigos 854 a 965; Dos Contratos em Geral, nos artigos 421 a 853 e Do
Direito de Empresa, nos artigos 966 a 1.195. Constata-se também a existência de regras
específicas para os direitos pessoais nos livros de Direito de Família, artigos 1.511 a 1.783-A
e de Direito das Sucessões, artigos 1.784 a 2.027 9.
O presente capítulo objetiva estudar os principais aspectos dos direitos
patrimoniais reais e pessoais, contemplando para isso, a exposição de seus conceitos,
elementos e características.
2.1 DIREITOS REAIS
Esta seção abordará as noções introdutórias dos direitos patrimoniais reais,

apresentando os principais conceitos, elementos e características tendo em vista o melhor
entendimento do instituto da multipropriedade.
5
Direitos inerentes à pessoa humana e, portanto, a ela ligados de maneira perpétua e permanente, não podendo
mesmo conceber o indivíduo que não tenha direito à vida, à liberdade física ou intelectual, ao seu nome, ao seu
corpo, à sua imagem e àquilo que ele crê ser sua honra. Tais direitos são inalienáveis, intransmissíveis,
imprescritíveis e irrenunciáveis (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Parte Geral. Vol. 1. 34. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007. p. 61).
6
Ramo do direito civil concernente às relações entre pessoas unidas pelo matrimônio, pela união estável ou pelo
parentesco e aos institutos complementares de direito protetivo ou assistencial, pois, embora a tutela e curatela
não advenham de relações familiares, têm, devido à sua finalidade, conexão com o direito de família (GOMES,
Orlando. Direito de família. 11. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 1999).
7
Os direitos patrimoniais consistem no “[...] conjunto de bens, direitos e obrigações de uma pessoa natural ou
jurídica, sendo suscetíveis de estimação pecuniária, dividindo-se em reais e pessoais.” (DOWER, Nelson
Godoy Bassil. Curso moderno de direito civil - v. 2. 5. ed. São Paulo: Nelpa, 2011. p. 5).
8
GONÇALVES, Carlos Roberto; Direito Civil Brasileiro – Teoria Geral das Obrigações. 9. ed. São Paulo:
Saraiva, 2012. E-book.
9
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-
book.
1
2.1.1 Noções introdutórias, conceitos e elementos
Antes de adentrar no estudo dos direitos patrimoniais reais, se torna importante a

abordagem do ramo do direito denominado pela doutrina de direito das coisas. Clóvis
Beviláqua define direito das coisas como sendo o “complexo de normas reguladoras das
relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são,
ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas é que é possível exercer o poder de
domínio”10. Neste sentido, ao discutir o seu objeto, faz-se necessário traçar as devidas
distinções entre os termos coisa e bem.
Em relação ao conceito de coisa, os antigos greco-romanos definiram como
“fatos, circunstâncias, acontecimentos, objetos materiais, que poderiam levar à realização de
bens, como fins objetivos virtuosos ou valiosos. De coisas boas advinham bens; das más,
não.”11 Coelho afirma que o termo coisa é uma expressão ambígua já que pode ser usada tanto
em um sentido amplo quanto em um sentido estrito. No sentido amplo, corresponde a tudo o
que existe fora os sujeitos de direito, podendo ter ou não um determinado valor econômico
para o ser humano. No sentido mais estrito, a coisa se relaciona com o conceito de bens
corpóreos, dotados de substância física, ocupando lugar no espaço12.
Por sua vez, o conceito de bem considera as mesmas definições adotadas pelas
ciências econômicas, indicando uma dependência com o conceito de coisa. Neste sentido,
bens são “[...] coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e contém
valor econômico”13, ou seja, apenas aquilo passível de posse exclusiva do homem e com a
possibilidade de apreciação econômica pode ser considerado um bem. Assim, abrangem
coisas corpóreas e incorpóreas, coisas materiais ou imponderáveis, fatos e abstenções
humanas que podem ser tratadas como objeto de uma relação de direito14.
Neste sentido, Clóvis Beviláqua afirma que “[...] as forças naturais, que, aliás, não
ocupam lugar no espaço, como a eletricidade, somente entram na esfera do direito quando
10
BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das Coisas. Vol. I. História do Direito Brasileiro, Vol. 3. Obra Fac-similar.
Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003. E-book. p. 9.
11
LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via
Minha Biblioteca.
12
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas – Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:
13
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
E-book.
14
MONTEIRO, Washington de Barros; PINTO, Ana Cristina de B. M. F. Curso de Direito Civil. Parte Geral.
Vol. 1. 45. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 202.
1
apreendidas e submetidas à dominação do homem [...]”15. Desta forma, as coisas materiais que
não podem ser exatamente apropriados exclusivamente pelo homem por conta de sua
abundância ou da incapacidade de mensuração, como por exemplo, o ar para respiração, a luz
do sol e ou a água da chuva, não podem ser considerados bens em sentido jurídico16.
Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda defende que, no direito, o conceito de coisa não é
nem naturalístico e nem físico, mas sim um conceito econômico-social: “o que o espírito
humano inventa, criando valor econômico-social, pode não ser corpóreo.”17
Verifica-se que nem sempre é possível correlacionar tão bem as expressões bens e
coisas, pois, algumas vezes, coisas são consideradas gêneros de bens, e em outras, ocorre
justamente o inverso: bem é gênero, coisa, a espécie. Além disso, muitas vezes são
empregados como sinônimos, isto é, possuem o mesmo significado e utilizados para
definir o mesmo objeto18. A possibilidade jurídica de apropriação é essencial para que um
determinado bem seja considerado uma coisa e, consequentemente, possa ser objeto da
disciplina dos direitos reais19. Neste sentido, Paulo Lôbo apresenta o processo de
coisificação em que determinados direitos ou bens passam a ser objeto da relação
jurídica mencionada
anteriormente:
Há direitos que se coisificam, por necessidade do tráfico jurídico. Por exemplo, o

usufruto de um crédito, o usufruto de ações de sociedade por ações, a hipoteca do
direito de superfície. São passíveis de coisificação os direitos reais limitados ou os
direitos disponíveis20.
Assim, em direito das coisas emprega-se a expressão coisa no seu sentido estrito,
isto é, bens corpóreos, sendo inaplicáveis à bens incorpóreos ou a direitos, a não ser
expressamente que a lei admita tal aplicação, o que se pode verificar em leis esparsas como,
por exemplo, no caso do usufruto de ações emitidas por sociedade anônimas ou da cessão
15
Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003. E-book. p. 10.
16
LOPES, José Reinaldo de Lima. Curso de Filosofia do Direito – o direito como prática. São Paulo: Editora
Atlas, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
17
MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson
Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 74.
18
MONTEIRO, Washington de Barros; PINTO, Ana Cristina de B. M. F. Curso de Direito Civil. Parte Geral.
Vol. 1. 45. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 203.
19
GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume único. 5. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
20
Minha Biblioteca.
1
fiduciária de direitos creditórios ou mesmo no Código Civil como por exemplo, o penhor do
título de crédito previsto no artigo 1.45121.
Também são muito comuns as dúvidas relacionadas à utilização dos termos direito
das coisas e direitos reais. Visando esclarecer o emprego dos termos, Flávio Tartuce compila
de forma sintetizada as seguintes definições obtidas na doutrina pátria: o direito das coisas é o
ramo do Direito Civil que tem como conteúdo as relações jurídicas estabelecidas entre
pessoas e coisas determinadas ou determináveis. Em contrapartida, os Direitos Reais
representam o conjunto de normas que regulamentam as relações de domínio existentes entre
a pessoa humana e as coisas passíveis de apropriação22.
Assim, enquanto o direito das coisas estuda a relação de senhoria, de poder e de
titularidade de um determinado sujeito sobre uma certa coisa, ou seja, o direito subjetivo que
liga um sujeito de direito às coisas das quais se apropriou, os direitos reais regulam as
relações jurídicas estabelecidas por meio da qual o titular pode gozar, explorar ou retirar da
coisa, de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela é capaz de produzir23.
Por isso, a noção de senhoria, indicada anteriormente, necessita de
regulamentação jurídica para adequar a sociedade aos anseios e necessidades individuais.
Como as coisas apropriáveis são finitas, cabe ao Estado regular sua apropriação e utilização.
Relacionado com o conceito maior de propriedade, o direito real é o que mais recebe reflexos
históricos, políticos e econômicos nas diversas épocas e nos diversos Estados, isto é, altera-se
no espaço e no tempo24.
Alguns doutrinadores divergem acerca do termo direito das coisas adotado pelo
Código Civil de 2002 para designar o livro que aborda a posse e os direitos reais 25. A maior
crítica reside no fato de que o instituto da posse não é especificamente um direito, mas sim
um fato socioeconômico potestativo que é juridicamente protegido26. Inclusive está em
tramitação
21
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas – Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:
22
book.
23
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus; Curso de Direito Civil: Direito das
Coisas. Vol. 3. 39. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.
24
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 20. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2020. E-book.
25
book.
26
ALVES, José Carlos Moreira. Posse. 2. ed. Vol. 2. Tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 1999.
1
na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 699/2011 que altera o título do Livro III para
“DA POSSE E DOS DIREITOS REAIS (NR)”27.
Na lição de Orlando Gomes, os direitos reais estão ancorados em duas grandes
teorias justificadoras: a Teoria Realista e a Teoria Personalista. Na primeira, o direito real tem
por característica a percepção de um poder imediato da pessoa exercido sobre a coisa de
maneira erga omnes, isto é, contra todos. Por sua vez, a teoria Personalista preceitua que os
direitos reais também são relações entre pessoas, todavia, no que diz respeito ao polo passivo,
seria este indeterminado, havendo neste caso, a verificação de uma obrigação passiva
universal, que deveria respeitar o direito. Assim, a obrigação se concretizaria toda vez que
alguém violasse o direito28.
2.1.2 Características
Os direitos reais apresentam características próprias que os distinguem dos

direitos pessoais. A seguir, abordaremos essas principais características observadas pela
doutrina jurídica, a saber: oponibilidade erga omnes, direito de sequela, publicidade,
preferência, aderência e taxatividade.
Característica marcante dos direitos reais, a oponibilidade erga omnes ou
absolutismo se manifesta através do poder conferido ao titular da coisa, que, exercendo seu
domínio sobre esta, adquire a capacidade de oponibilidade a qualquer um que o tenha lesado
de seu direito, mesmo que inexista qualquer relação jurídica entre esses sujeitos 29. Desta
forma, o titular da coisa pode fazer uso dela da maneira que melhor lhe convier desde que
respeite as regras estabelecidas em lei, sendo que as pessoas não poderão interferir sobre
como o titular exerce este seu direito30.
27
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei PL nº699/2011. Altera o Código Civil, instituído pela Lei nº
10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=494551. Acesso em: 16 abr.
2021. Texto Original.
28
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-
book. p. 9-10.
29
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas – Direito Autoral. 4 ed. São Paulo:
30
book.
1
A sequela e a publicidade são características dos direitos reais decorrentes da

oponibilidade erga omnes e que auxiliam na concretização do seu exercício31. Através do
direito de sequela, o titular do direito real tem o direito de seguir a coisa em poder de todo e
qualquer detentor ou possuidor da coisa, não importando quem seja este. Orlando Gomes diz
que “[...] para significá-lo, em toda a sua intensidade, diz-se que o direito real adere à coisa
como a lepra ao corpo (uti lepra cuti). Não importam usurpações; acompanhará sempre a
coisa.”32 Em relação à publicidade, tal característica é necessária para dar conhecimento a
terceiros de quem se trata o titular da coisa33. Tendo em vista essa característica, os direitos
reais sobre bens imóveis só se adquirem mediante registro junto ao cartório de imóveis34. Por
sua vez, os direitos reais que recaem sobre bens móveis, a aquisição se dá apenas mediante a
tradição35.
Maria Helena Diniz leciona que a preferência é característica restrita dos direitos
reais de garantia como o penhor e a hipoteca consistindo no privilégio de obter o pagamento
de uma dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. A
responsabilidade da obrigação recai sobre o bem do patrimônio devedor após a constituição
do direito real de garantia que em caso de inadimplemento, poderá o credor exercer seu
direito de se satisfazer sobre o valor desse bem, tendo preferência sobre outros credores que
tenham apenas direito pessoal contra o devedor ou mesmo direito real constituído
posteriormente36.
Uma outra característica marcante dos direitos reais diz respeito à aderência à
coisa a que se refere. De acordo com Fábio Ulhoa Coelho, esse direito afeta o bem no sentido
de ligar-se a ele e não ao sujeito que o titula. Em outras palavras, o direito continua existindo
mesmo que mude o seu titular. Tomando-se como exemplo o direito real de servidão, verifica-
se que qualquer que seja o dono do prédio dominante, ele pode valer-se da servidão instituída
sobre o serviente37.
31
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário. Teoria e Prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2020. E-book.
32
book. p. 20.
33
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
E-book.
34
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código (BRASIL, 2002).
35
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com a tradição (BRASIL, 2002).
36
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol. 4. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2014. p. 36.
37
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: Direitos das Coisas / Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:
1
Por fim, observa-se que a taxatividade (numerus clausus) é também outra

característica importante dos direitos reais. De acordo com Paulo Lôbo, a enumeração
taxativa dos direitos reais é da tradição do direito moderno. No direito antigo, ao contrário,
vigorava o numerus apertus, que incluía a superposição de direitos sobre a mesma coisa e o
que hoje se denomina obrigações positivas propter rem38. Na lição de Francisco
Cavalcanti Pontes de Miranda, o número é fechado, clauso, porque não se podem criar, sem
lei, outros direitos reais39. Os direitos reais atualmente estão relacionados no artigo 1.225 do
Código Civil de
2002:
Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do
imóvel; VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese;
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei
11.481/2007) XII – a concessão de direito real de uso; (Incluído pela Lei
11.481/2007) e
XIII – a laje. (Incluído pela Lei 13.465/2017)40
O Código Civil de 2002 excluiu do rol dos direitos reais a enfiteuse e as rendas
expressamente constituídas sobre imóveis, previstas anteriormente pelo Código de 1916, e
incluiu o direito de superfície e o direito do promitente comprador do imóvel41. A Lei nº
11.481, de 15 de junho de 2007 acrescentou ao rol do artigo 1.225 do Código Civil a
concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso42. Por
fim, o último direito
38
Minha Biblioteca.
39
Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.
40
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 19 mar. 2021.
41
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
E-book.
42
MATHIAS, Maria Ligia Coelho; DANELUZZI, Maria Helena M. B. Considerações sobre a Lei Nº 11.481/07
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia e Concessão de Direito Real de Uso. Revista Justitia, São
Paulo. v. 64. n. 197. p. 193-197. jul./dez. 2007. Disponível em:
2
https://bdjur.stj.jus.br/jspui/handle/2011/25936. Acesso em: 19 mar. 2021.
2
real adicionado a este rol foi o direito de laje introduzido por intermédio da Lei nº 13.465 de
11 de julho de 201743.
Na doutrina atual, a taxatividade tem sido alvo de debates por parte de alguns
autores que têm apresentado contrapontos e limitações a esta característica.
De acordo com Gustavo Tepedino, “[...] o sistema de numerus clausus constitui-se
em orientação afeta à política legislativa, não se configurando um elemento ontologicamente
vinculado à teoria dos direitos reais.”44 Por sua vez, Paulo Lôbo indica que modernamente, o
numerus clausus dos direitos reais não é privilégio de qualquer lei específica, inclusive do
Código Civil de 2002, podendo outras leis instituírem novos direitos reais. Verifica-se, por
exemplo, que o Código Civil de 1916 fez enumeração dos direitos reais, mas, todavia,
permitiu que outros direitos fossem criados em leis esparsas como foi o caso do direito do
promitente comprador de imóvel e da propriedade fiduciária em garantia. Outro exemplo seria
o caso da propriedade fiduciária em garantia, que embora não esteja explicitamente referida
como direito real na enumeração do artigo 1.225, acabou sendo disciplinada nos artigos 1.361
a 1.368-A45.
Flávio Tartuce defende uma relativização da taxatividade dos direitos reais
motivada principalmente pelo reconhecimento da influência do princípio da autonomia
privada46 no direito das coisas. De acordo com o autor, o rol constante do artigo 1.225 do atual
Código Civil não seria taxativo, mas sim exemplificativo, havendo uma quebra parcial da
regra da taxatividade ou tipicidade dos direitos reais. As alterações legislativas recentes
confirmariam o entendimento de que a relação constante do artigo 1.225 do CC/2002 é aberta,
havendo a possibilidade de introdução de novos direitos reais por meio de novas leis no
sistema jurídico47. A justificativa apresentada pelo autor baseia-se no fato de que o Código
vigente é inspirado na teoria tridimensional de Miguel Reale48, que tem como um de seus
pilares o princípio da
43
book.
44
TEPEDINO, Gustavo. Comentários ao Código Civil. vol. 11. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 37.
45
Minha Biblioteca.
46
A autonomia privada consiste “[...]no poder reconhecido aos particulares de autorregulamentação dos seus
interesses, de autogoverno de sua esfera jurídica. [...] os particulares podem, no domínio da sua convivência
com outros sujeitos jurídico-privados, estabelecer a ordenação das respectivas relações jurídicas.” (PINTO,
Carlos Alberto da Mota. Teoria Geral do Direito Civil. 4. ed. Coimbra: Editora Coimbra. 2005, p. 102).
47
book.
48
A teoria tridimensional do direito elaborada por Miguel Reale trata da relação dialética entre fato, valor e
norma. “A norma será o fato valorado pelo magistrado em consonância aos princípios constitucionais.
O magistrado exercerá a vital tarefa de, periodicamente, construir e reconstruir a norma, segundo o
2
valor
2
operabilidade49, que resulta em um sistema aberto e de cláusulas gerais com vistas a um

Direito Civil mais efetivo50.
Como consequência desta linha de pensamento, Cristiano Chaves Farias e Nelson
Rosenvald afirmam que não se deve ter por absoluta a rigidez na elaboração de tipos no
Código Civil. A autonomia privada pode, no âmbito de cada direito real, intervir para indicar
diferentes modelos jurídicos, dentro dos espaços permitidos pela lei. Por isso,
[...]os privados podem atuar dentro dos tipos legais, utilizando a sua vontade
criadora para inovar no território concedido pelo sistema jurídico, modificando o
conteúdo dos direitos afirmados na norma. Como exemplo, podemos citar a
multipropriedade, – tanto resultante da fusão da propriedade individual e coletiva
nas convenções de condomínio, como aquela tratada na propriedade de shopping
center, de flat ou time sharing.51
Como se vê, a multipropriedade imobiliária, que será vista em mais detalhes no

capítulo 4 deste trabalho, se enquadra na regra apresentada por Cristiano Chaves Farias e
Nelson Rosenvald, uma vez que não era tipo previsto até o ano de 2018 no Código Civil,
quando passou a ser tratada expressamente por meio de norma jurídica, introduzida no
ordenamento jurídico por meio da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro 201852.
2.1.3 Classificação
Existem várias classificações doutrinárias relativas aos direitos reais, sendo que é
majoritária a divisão desses direitos em dois grupos: Direito real sobre a coisa própria (jus in
re
justiça.” (FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: Teoria Geral. 9. ed. Rio de
Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011. p. 55).
49
O Princípio da Operabilidade, leva em consideração que o direito é feito para ser efetivado, para ser
executado. Por essa razão, o Código Civil buscou evitar as complicações e complexidades. (GONÇALVES,
Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 1: parte geral. 18. ed. São Paulo Saraiva, 2019. E-book.). Para
Reale, o princípio da operabilidade leva a redigir certas normas abertas, e não normas cerradas, para que a
atividade social mesma, na sua evolução, venha a alterar-lhe o conteúdo daquilo que ele denomina estrutura
hermenêutica. Essa estrutura hermenêutica complementa naturalmente a estrutura normativa. Por isso, a
doutrina é fundamental porque ela é o modelo dogmático e teórico que diz o que os demais modelos
jurídicos significam (CARVALHO, Augusto César Leite. Princípios de direito do trabalho sob a
perspectiva dos direitos humanos. São Paulo: LTR, 2018. E-book. Disponível em: https://livros-e-
revistas.vlex.com.br/source/principios-direito-trabalho-perspectiva-direitos-humanos-22009. Acesso em: 20
mar. 2021).
50
book.
51
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. p. 12.
52
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV, 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
2
propria), que é o domínio, e direitos sobre a coisa alheia (jura in re aliena) que são os demais
direitos reais, além do domínio, como seus desmembramentos53.
O direito real sobre a coisa própria, também conhecido por direito real ilimitado, é
representado pela propriedade, que é o direito real por excelência, e constitui síntese de todos
os direitos reais, manifestando-se no domínio, ou no poder de submissão de uma coisa à
vontade da pessoa54.
Maria Helena Diniz sistematiza os direitos reais dispondo a propriedade como
elemento central deste sistema em razão do grau de extensão dos poderes existentes jus
disponendi, utendi ou fruendi. Desta forma:
[...] a propriedade seria o núcleo do sistema dos direitos reais devido estar
caracterizada pelo direito de posse, uso, gozo e disposição. A posse aparece como a
exteriorização do domínio. Todos os demais direitos reais formariam categorias
distintas conforme atinjam o jus disponendi, utendi ou fruendi.55
Assim, a propriedade é o único direito real em que o titular pode exercer os

poderes de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. Destaca-se que a qualquer momento o titular
pode transferir um desses poderes para terceiro de forma que isto resultará em uma
propriedade limitada, e desta maneira, o terceiro que recebeu aquele poder será titular de um
direito real sobre coisa alheia56.
Por sua vez, os direitos reais sobre a coisa alheia, também chamados de direitos
reais limitados, se subdividem em três categorias: direito de gozo, de garantia e de aquisição.
Os direitos reais de gozo sobre a coisa alheia conferem o poder ao sujeito para usar ou fruir os
bens do qual não é o proprietário, sendo representados pelo usufruto, o uso, a habitação, a
servidão, a superfície e a laje. Por sua vez, os direitos reais de garantia visam assegurar o
cumprimento eficiente da obrigação garantida. Destaca-se que o gravame do direito real de
garantia sobre a coisa alheia não importa a titularidade da propriedade do bem ao titular do
direito. Encontram-se nessa categoria, a hipoteca, o penhor e anticrese. Por fim, o direito à
53
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. v. 5. 2. ed. São Paulo: Saraiva
Educação, 2019. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
54
RIZZARDO. Arnaldo. Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense 2021. E-book. Acesso restrito via
Minha Biblioteca.
55
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol. 4. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2014. p. 35.
56
book. p. 17.
2
aquisição de coisa alheia confere ao seu titular a prerrogativa de reivindicar a propriedade de

bem objeto de compromisso de compra e venda, após integral pagamento do preço57.
2.2 DIREITOS PESSOAIS
Esta seção abordará as nuances dos direitos patrimoniais pessoais, também

conhecidos como direitos obrigacionais, apresentando os seus principais conceitos, elementos
e características.
Para Clóvis Beviláqua, o direito das obrigações consiste num complexo de normas
que regem as relações jurídicas de ordem patrimonial, que têm por objeto prestações de um
sujeito em proveito do outro58. Em outras palavras, tem por objetivo a regulação dos vínculos
jurídicos, no qual se encontra em um dos polos, alguém com o poder de exigir o cumprimento
de uma determinada prestação, e no outro, alguém com o dever de cumprimento desta mesma
prestação. Este ramo do direito civil trata dos vínculos existentes entre credor e devedor,
excluindo de sua esfera as relações de uma pessoa para com uma coisa, em razão do qual, o
primeiro pode exigir do segundo uma prestação59. Assim, este ramo do direito tem em seu
cerne a obrigação60.
O Código Civil de 2002 não definiu conceitualmente a obrigação. Desta maneira,
a doutrina jurídica pátria concebe o conceito de obrigação como sendo a relação jurídica que
tem caráter transitório que se estabelece entre um sujeito dito devedor e outro dito credor,
cujo objeto é uma prestação pessoal e econômica, positiva ou negativa, sendo esta devida pelo
primeiro ao segundo, garantida o adimplemento da pretensão por meio do patrimônio do
devedor61.
Pablo Stolzer Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho observam, além da
transitividade, o elemento coercitivo presente no conceito de obrigação, indicando que ela se
trata de relação jurídica de caráter transitório que estabelece vínculos jurídicos entre duas
diferentes partes (credor e devedor), cujo objeto é uma prestação pessoal, positiva ou
negativa,
57
Editora Saraiva, 2012, E-book.
58
BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das Obrigações. Salvador: Livraria Magalhães, 1896. E-book. Disponível em:
https://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/242359. Acesso em: 24 mar. 2021.
59
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Vol. 2. 34. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
60
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 22. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007. p. 3
61
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de Direito Civil: Direito das
Obrigações. Vol. 4. Parte 1. 39. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.
2
garantido o cumprimento, sob pena de coerção judicial. Assim, a obrigação é uma relação
jurídica, que exclui os deveres alheios ao direito, como o de gratidão ou cortesia, visto que o
devedor pode ser compelido a realizar a prestação62 .
Para Washington de Barros Monteiro, a efemeridade, maior ou menor, é inerente a
todas as obrigações. Isto quer dizer que o caráter da obrigação é transitório uma vez que não
podem existir obrigações perpétuas ou infinitas. Uma vez que determinada prestação foi
satisfeita, seja de forma amigável ou judicialmente, põe-se um fim à obrigação63.
Conforme lição de Paulo Lôbo o objeto da obrigação é a prestação:
[...] ao direito corresponde o dever, que tem por objeto a prestação. Quando o direito
pode ser exercido, tem-se a pretensão do credor, a que corresponde a obrigação do
devedor (no sentido estrito e preciso do termo) de fazer, de não fazer e de dar. As
obrigações de dar compreendem as obrigações de entregar ou restituir posse,
propriedade ou outro direito64.
Seu objeto consiste em uma prestação pessoal pois somente a pessoa vinculada
está obrigada ao cumprimento da prestação. Assim, trata-se de relação jurídica de natureza
pessoal e econômica, já que se institui entre duas pessoas (credor e devedor) e por ser
necessário que a prestação positiva ou negativa (dar, fazer ou não fazer) tenha um valor
pecuniário, isto é, que seja aferível em termos monetários65.
O conceito de obrigação também pode ser explorado por meio da análise dos seus
elementos constitutivos. A doutrina sistematiza os elementos constitutivos da obrigação em
três grupos: elementos subjetivos, elementos objetivos ou materiais e elementos imateriais66.
Em relação aos elementos subjetivos, trata-se dos sujeitos que se encontram nos
polos da relação jurídica, representados pelo sujeito ativo (credor) que é o beneficiário da
obrigação e pelo sujeito passivo (devedor) que assume um dever de cumprimento da
obrigação sob pena de responder com o seu patrimônio. Os sujeitos da obrigação, tanto o
devedor quanto o credor, podem ser pessoa natural ou jurídica desde que estes sejam
determinados ou, no mínimo, determináveis. Não há possibilidade de obrigação sem
conhecimento de seus sujeitos.
62
63
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de direito civil. Vol. 4. Parte 1.
38. ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
64
LÔBO, Paulo. Direito Civil. Obrigações. Vol. 2. 7. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 21.
65
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Obrigações e Responsabilidade Civil. 21. ed. São Paulo: Atlas,
2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
66
book.
2
O que pode ocorrer é que, em algumas ocasiões, o sujeito da obrigação não é desde logo
determinado, porém, a fonte da obrigação deverá fornecer os elementos ou dados necessários
para a sua determinação67.
De uma maneira geral, a definição da titularidade do sujeito nos polos credor ou
devedor da relação obrigacional dependerá da função que desempenham as prestações. Por
exemplo, é bastante comum nas relações contratuais que os contratantes sejam, ao mesmo
tempo, credores e devedores de prestações distintas68.
De acordo com Fabio Ulhoa Coelho, os elementos objetivos ou materiais dizem
respeito ao conteúdo da obrigação, ou seja, a prestação. Para o autor, é sempre uma conduta
do devedor que se manifesta por meio de uma ação ou omissão dele. Esta conduta realiza as
finalidades da obrigação estabelecidas pelas próprias partes ou pela lei. Ela pode ser positiva
ou negativa. No primeiro caso, é uma ação do devedor, que se obriga a dar ou fazer algo; no
segundo, é uma omissão, obrigando-se o devedor a não fazer determinado ato. A prestação
positiva, por sua vez, pode ter por objeto uma coisa ou um comportamento esperado. No caso
de ser uma coisa, o devedor se obriga a dar um bem ao credor. No caso de ser um
comportamento, espera-se que o devedor faça algo, ou seja, que preste um serviço ou que aja
conforme determinada maneira69.
Por fim, os elementos imateriais da obrigação referem-se ao vínculo jurídico
existente na relação obrigacional refletindo o liame legal que une os sujeitos, isto é, relação
que obriga o devedor ao cumprimento da prestação positiva ou negativa em favor do credor 70.
De acordo com Washington Barros Monteiro este vínculo obrigacional:
[...]expressa o direito do credor de impor ao devedor uma prestação positiva ou

negativa, dando lugar a uma diminuição da liberdade do sujeito passivo, pois não
poderá libertar-se da relação obrigacional sem cumpri-la, visto que o credor,
insatisfeito, está autorizado a acioná-lo, promovendo a execução de sentença,
penhorando seus bens e levando-os à praça, para obter com o produto o valor
correspondente à prestação devida.71
67
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Teoria Geral das Obrigações - v. 2. São Paulo:
68
TEPEDINO, Gustavo. SCHREIBER, Anderson. Fundamentos do Direito Civil - v. 2 – Obrigações. Rio de
Janeiro: Forense, 2020. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
69
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil: Obrigações - Responsabilidade Civil. v. 2. 5. ed. – São Paulo:
70
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Teoria Geral das Obrigações - v. 2. São Paulo:
71
MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de direito civil. Vol. 4. Parte 1.
38. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 12.
2
Para isso, o patrimônio do devedor serve de garantia do adimplemento ao credor,

conforme disposto pelo artigo 39172 do Código Civil de 2002 evidenciando que o fato de que,
embora a obrigação busque a prestação pessoal do devedor, na execução por inadimplemento
pode se valer de seus bens para ser cumprida73.
2.3 DISTINÇÃO ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS
Como visto na seção 2.1, o direito das coisas disciplina as relações jurídicas que
dizem respeito aos bens que podem ser apropriados pelo homem e, por isso, ele inclui tão
somente os direitos reais. Neste sentido, para melhor entendimento dos conceitos relacionados
aos direitos reais, se torna importante a distinção entre estes e os ditos direitos pessoais ou
obrigacionais74.
Tal distinção trata-se de uma questão recente, já que no direito romano clássico
não havia quaisquer preocupações em elaborar uma teoria dos direitos reais, pois não se
falava em direitos (jus), mas em ações (actio), por isso, afirma-se que a actio precedeu o jus
tanto que os termos jus in re e jus ad rem, utilizados para distinguir os direitos reais dos
pessoais somente irão aparecer no século XII sob a influência do direito canônico 75.
Uma primeira distinção é feita com relação aos sujeitos que compõe a relação
jurídica. Nos direitos pessoais, constate-se uma dualidade de sujeitos: o credor e o devedor
atuam como sujeito ativo e passivo, respectivamente, sendo desta forma identificados quando
se estabelece a relação jurídica. A importância do papel dos sujeitos na relação obrigacional
se justifica na medida em que não há pretensão sem um credor que a pleiteie e por outro lado,
não há prestação sem um devedor para cumpri-la76. Por sua vez, nos direitos reais, há apenas
um único sujeito, uma vez que estes direitos disciplinam a relação entre o homem e a coisa,
sendo que na relação jurídica, verifica-se a existência de três elementos: o sujeito ativo, a
coisa e a
72
Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor (BRASIL, 2002).
73
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 22. ed. São Paulo:
Saraiva, 2007. p. 29.
74
SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil: Contemporâneo. 4.ed. São Paulo: Editora Saraiva. E-
book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
75
ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 19. ed. São Paulo: Editora Forense, 2019. E-book. Acesso
restrito via Minha Biblioteca.
76
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol.4. 27. ed. São Paulo:
Saraiva, 2012. p. 28.
2
inflexão imediata do sujeito ativo sobre a coisa77. Conforme explica Arnaldo Rizzardo, a
distinção entre os direitos pessoais e reais estaria no sujeito passivo, pois:
[...] nos direitos pessoais, o sujeito passivo (ou devedor) é pessoa certa e
determinada. Nos direitos reais, é indeterminado, o que redunda em uma obrigação
passiva universal, consistente no dever de respeitar o direito. [...] não existe um
devedor individual. Este surgirá quando se verificar a lesão no direito, pois o que há
é uma obrigação passiva universal, uma obrigação de abstenção de todas as pessoas.
Todas são obrigadas a se abster de qualquer ato sobre a coisa, em face do direito
real. O devedor da obrigação seria a totalidade das demais pessoas, excetuado, na
humanidade, apenas o titular do direito, que seria o credor.78
Outra distinção diz respeito ao direito de ação. Quando violados, os direitos

pessoais dão ao titular (credor) o direito de ação contra o indivíduo que figura na relação
jurídica como sujeito passivo (devedor). Por sua vez, nos direitos reais, em caso de violação, o
titular do direito de ação só poderá exercê-lo contra aquele detiver a coisa79.
Direitos reais e pessoais também se distinguem em relação ao objeto da relação
jurídica. No direito pessoal, o objeto é uma prestação positiva ou negativa (dar, fazer, ou não
fazer) do devedor enquanto o objeto do direito real é a coisa. Importante destacar que os
direitos reais não criam obrigações para terceiros. Neste sentido, Orlando Gomes defende que
os direitos reais geram uma obrigação passiva universal, isto é, um dever geral de abstenção
de prática de qualquer ato que atinja direito do titular da coisa80.
Outra característica em que se verificam distinções diz respeito à tipicidade dos
direitos reais e dos pessoais. Neste sentido, constata-se que o direito pessoal é ilimitado, uma
vez que se submete ao princípio da autonomia privada, permitindo que sejam criadas
obrigações baseadas nas figuras contratuais previstas na lei ou ainda por meio de formas que
não possuem correspondência na lei, isto é, por meio dos ditos contratos inominados ou
atípicos, conforme se verifica por meio do artigo 42581 do Código Civil82. Conforme visto na
seção 2.1.2, existe uma parcela da doutrina que considera possível a relativização da
taxatividade dos direitos reais,
77
MATHIAS, Maria Lígia Coelho. Direito Civil – direitos reais. Coleção Leituras Jurídicas – Provas e
Concursos. Vol. 7. 4. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2011, p. 3.
78
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021. E-book. Acesso restrito em
Minha Biblioteca.
79
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das coisas. Vol. 5. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 9.
80
book.
81
Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código
(BRASIL, 2002).
82
3
o que os aproximaria, neste sentido, dos direitos pessoais. Todavia, a doutrina majoritária
ainda adota o posicionamento de que os direitos reais não podem ser objeto de livre
convenção entre particulares, ou seja, as partes não podem estabelecer, por si mesmas, direitos
reais com conteúdo arbitrário, estando sempre vinculadas aos tipos jurídicos disponibilizados
pela norma jurídica83.
Os direitos pessoais e reais também se distinguem em razão da sua eficácia, isto é,
característica que se relaciona à amplitude e aplicabilidade do direito perante a terceiros. Os
direitos reais têm eficácia erga omnes, isto é, se exerce contra todos, indicado pela doutrina
como o princípio do absolutismo. Já os direitos pessoais possuem eficácia interpartes, ou seja,
são oponíveis entre as partes de uma relação linear, sendo tal característica expressão do
princípio da relatividade dos efeitos contratuais84.
Com relação à extinção, verifica-se que nos direitos pessoais diante da constatação
do perecimento do direito que se dá quando o sujeito se queda inerte, operando a prescrição 85
ou a decadência86. Já nos direitos reais, estes se conservam até o momento em se constitua
uma situação contrária em benefício de outro titular87.
O direito de sequela, a possibilidade de aquisição mediante usucapião, a posse e a
possibilidade de abandono da coisa são caracteres de exclusividade do direito real, como se
verá a seguir.
Em relação à sequela, o titular pode perseguir a coisa onde quer que se encontre e
respondendo esta, onde quer que ela esteja, não restando esta possibilidade ao detentor do
83
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 27. ed. São Paulo: Saraiva,
2012. p. 30.
84
DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.
E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca.
85
Prescrição é a extinção de uma ação ajuizável em virtude da inércia de seu titular durante um certo lapso de
tempo, na ausência de causas preclusivas de seu curso (MAGALHÃES, Esther C. Piragibe; MAGALHÃES,
Marcelo C. Piragibe. Dicionário jurídico Piragibe. 9. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007)
86
Decadência é instituto do direito substantivo em que há a perda de um direito previsto em lei. O legislador
estabelece que certo ato terá de ser exercido dentro de determinado tempo, fora do qual ele não poderá mais
efetivar-se porque dele decaiu o seu titular. A decadência se consubstancia pelo decurso de um termo
prefixado para o exercício do direito. O tempo age em relação à decadência como um requisito do ato, pelo
que a própria decadência é a sanção consequente da inobservância de um termo (GONÇALVES, Carlos
Roberto. Direito civil: parte geral. Sinopses Jurídicas. v.1. 25. ed. São Paulo Saraiva, 2018. E-book.
Acesso restrito via Minha Biblioteca).
87
2012. p. 30.
3
direito pessoal já que estes geram a responsabilidade patrimonial dos bens do devedor pelo
inadimplemento da obrigação88.
A aquisição de direitos reais por meio de usucapião ocorre por meio das diversas
modalidades previstas constitucionalmente e pelos outros instrumentos legais, sendo este
instituto totalmente incompatível com os direitos pessoais89.
A posse também é característica exclusiva do direito real, uma vez que ela é a
exteriorização do domínio da coisa90. Ressalta-se que nem todos os direitos reais comportam a
figura da posse, como é o caso, por exemplo, da hipoteca 91. Por sua vez, há também quem
defenda a possibilidade de posse dos direitos pessoais, com base na Teoria Objetiva de
Lhering92, chegando a tal conclusão com base no corolário de que a posse é um exercício de
um direito. Todavia, essa corrente não encontra eco uma vez que a posse não consiste no
exercício de qualquer direito. Como a posse é exterioridade da propriedade, traduzindo-se em
condição econômica para o exercício desse direito e sabendo que a propriedade se trata de um
direito patrimonial, não lhe seria possível alargar o sentido para aplicá-la também aos direitos
extrapatrimoniais93.
Em relação à possibilidade de abandono, verifica-se aplicabilidade apenas aos
direitos reais já que a coisa pode ser abandonada caso o titular desta não queira arcar com
ônus gerados por ela. O abandono consiste no “[...] ato de derrelicção (perda voluntária da
posse, cuja aparência fática é a de abandono material) praticado com a intenção de perder a
88
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
Método, 2020. E-book.
89
90
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 5: direito das coisas. 16. ed. São Paulo: Saraiva Jur
91
92
De acordo com a Teoria Objetiva de Lhering para constituir a posse basta o corpus, já que o animus está
intrínseco no corpus. Lhering não contesta a necessidade do elemento intencional, apenas entende que esse
elemento implícito se acha no poder do fato exercido pela coisa. A posse será a exteriorização da
propriedade, o poder de dispor da coisa. É a visibilidade do domínio, tendo em vista a sua função
econômica. O Código Civil adotou a Teoria Objetiva de Ihering no art. 1.196, que reza que se considera
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício pleno, ou não, de algum dos poderes inerentes à
propriedade. É o sinal exterior da propriedade, direito de possuir, e pelo qual o proprietário, de modo geral,
afirma seu poder sobre aquilo que lhe pertence (CASSETTARI, Chistiano. Elementos de direito civil. 9. ed.
São Paulo: Saraiva, 2021. E-book).
93
book. p. 43-44.
3
propriedade (animus derelinquendi).”94 Assim, constitui-se em uma das hipóteses de perda da

propriedade, cuja previsão está insculpida no inciso III do artigo 1.275 95 do Código Civil de
2002. No direito pessoal, inexiste a figura do abandono, uma vez que a prestação gera um
dever de cumprimento que não pode ser desconsiderado, já que o devedor é compelido a
cumprir a obrigação sob pena de responder com seu patrimônio96.
Por fim, uma última característica em que os direitos se diferenciam diz respeito
ao elemento da perenidade. Neste sentido, os direitos reais têm caráter permanente, enquanto
os direitos pessoais possuem caráter transitório. Todavia, essa característica vem sendo cada
vez mais contestada, já que existem atualmente muitos contratos que trazem em seu bojo o
aspecto da perpetuidade diante do seu prolongamento no tempo, como por exemplo, os
contratos de seguro-saúde e seguro de vida, que normalmente são contratos celebrados por
longo prazo97.
Finalizado o capítulo do estudo dos direitos patrimoniais reais e pessoais, o
próximo capítulo tratará do estudo da propriedade, direito real sobre a própria coisa e aspectos
inerentes ao instituto do Condomínio.
94
95
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: [...] III - por abandono;
(BRASIL, 2002).
96
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Obrigações e Responsabilidade Civil. 21. ed. São Paulo: Atlas,
97
3
3 O DIREITO DE PROPRIEDADE E O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO
Este capítulo tratará sobre o direito de propriedade, seus conceitos doutrinários,

elementos e principais características, abordando também a sua função social. Na sequência,
será apresentado o instituto do condomínio e a sua relação com a propriedade, de modo a
contribuir para o estudo do instituto da multipropriedade.
3.1 CONCEITOS E ELEMENTOS DA PROPRIEDADE
É consenso para a doutrina que a propriedade se apresenta como o direito real

mais significativo e que por mais transformações passou ao longo da História da humanidade.
Até hoje, a palavra propriedade não possui “[...] um significado unívoco, não se podendo
manter a ilusão de que à unicidade do termo corresponda à real unidade de compacto
instituto.”98
A ideia de propriedade é algo que nasce junto com o indivíduo, valor
essencialmente inato ao ser humano. Pode ser caracterizada tanto como um fenômeno jurídico
quanto como um fenômeno social, todos estes incorporados pelo Direito. O conceito de
propriedade evolui paralelamente “[...]com a transição da fase do homem selvagem para a do
homem sedentário, quando a civilização se assenta sobre determinados espaços físicos,
retirando da terra seu sustento e valores.”99. Assim, a noção de propriedade, a qual o ser
humano se vê como dono de alguma coisa, antecede a mais embrionária forma de organização
social a que se poderia chamar ordem jurídica100.
Ainda hoje, os juristas se defrontam com o problema da conceituação do direito de
propriedade. Ele reside, com relação ao direito vigente em cada país, na dificuldade de se
resumirem, numa única definição, os múltiplos poderes do proprietário101. Neste sentido,
Paolo Grossi observa que para melhor conceituar a propriedade é preciso defini-la como
espécie de
98
MATTIETTO, Leonardo. Função social e diversificação do direito de propriedade. Revista da Faculdade de
Direito de Campos, Rio de Janeiro, v. 6, n. 6, p. 155-168, jun. 2005. Disponível em:
http://fdc.br/Arquivos/Mestrado/Revistas/Revista06/Docente/06.pdf. Acesso em: 15 abr. 2021.
99
ASSIS, Luis Gustavo Bambini. A evolução do Direito de Propriedade ao longo dos textos constitucionais.
Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo. v. 103. p. 781 – 791, jan./dez.
2008. Disponível em: https://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/67828. Acesso em: 15 abr. 2021.
100
101
ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 19. ed. São Paulo: Editora Forense, 2019. E-book. Acesso
3
mentalidade jurídica, isto é, tomar esta como um conjunto de valores enraizados em certo
âmbito espacial e cultural, e que em cada etapa da histórica respeita um perfil específico102.
O conceito clássico de propriedade origina-se do final do século XVIII, tendo sido
inserido por meio do Código Civil Napoleônico. O Código Francês trazia em seu artigo 544
103
a ideia de propriedade como o direito que o seu titular exerce de la manière la plus
absolute104. No direito pátrio, a propriedade é reconhecida pela Constituição Federal da
República Federal do Brasil de 1988 como direito fundamental previsto em seu artigo 5º,
inciso XXII105. Tal direito, todavia, não goza de absolutismo, sofrendo determinadas
limitações, estabelecidas pela própria carta cidadã de 1988, pelo mesmo artigo 5º, inciso
XXIII106, relacionadas ao dever de cumprimento de determinada função social 107. Luiz Edson
Fachin indica que o direito de propriedade cumpre papel relevante para a concretização da
dignidade da pessoa humana. Para o autor:
A subjetivação jurídica do direito de propriedade tem hoje, no Brasil, explícito

assento constitucional, como direito fundamental imbricado na respectiva função
social. Assegura-se, assim, tanto o direito de propriedade como o direito à
propriedade, instrumento que sirva à concretização da dignidade humana.108
A carta magna de 1988 também inovou ao tratar do conceito de propriedade no

âmbito da ordem econômica e financeira, por meio do artigo 170, reconhecendo que a livre
iniciativa e a valorização do trabalho humano, primórdios da justiça social do Brasil devem
atender ao princípio da propriedade privada conforme disposto no inciso II 109. Assim como
erigiu a propriedade como princípio, o legislador constituinte também elevou a função social
102
GROSSI, Paolo. História da propriedade e outros ensaios. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
103
Art. 544. A propriedade é o direito de gozar e dispor as coisas da forma mais absoluta, desde que não seja
utilizada de forma proibida por lei ou regulamento (FRANÇA. Code Civil. Loi du 27 Janvier 1804
promulguée le 6 février 1804. Paris, 1804. Disponível em:
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006117904/#LE
GISCTA000006117904. Acesso em 18 abr. 2021).
104
105
Art. 5º. [...] XXII - é garantido o direito de propriedade (BRASIL, 1988).
106
Art. 5º. [...] XXIII - a propriedade atenderá a sua função social (BRASIL, 1988).
107
108
109
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim
assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
[...] II – propriedade privada (BRASIL,1988).
3
da propriedade ao nível de princípio de modo a configurar requisito a ser observado para a

garantia do direito de propriedade110.
A Constituição não define exatamente o conteúdo e os limites do direito de
propriedade, tendo delegado ao legislador infraconstitucional a tarefa de definir as condições
para seu exercício no âmbito do direito privado e público. Como direito constitucionalmente
previsto, a propriedade é protegida das arbitrariedades do Estado que, para intervir no seu
exercício, deve preencher condições legais e constitucionais111.
Sob influência do Código Napoleônico, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda
aduz que o conceito de propriedade pode ser visualizado em sentido amplíssimo, amplo,
coincidente ou estritíssimo:
Em sentido amplíssimo, propriedade é o domínio ou qualquer direito patrimonial.

Tal conceito desborda o direito das coisas. O crédito é propriedade. Em sentido
amplo, representa um direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das
coisas. Em sentido quase coincidente, é todo direito sobre as coisas corpóreas e a
propriedade literária, científica, artística e industrial. Em sentido estritíssimo, é só
112
domínio.
De fato, verifica-se uma correspondência do conceito de propriedade com o feixe

de poderes jurídicos a partir do qual o proprietário pode utilizar a coisa ou praticar outros atos
de disposição ou fruição, respeitando certas limitações impostas pelo Estado. Neste sentido,
integram o polo passivo como sujeitos passivos da relação jurídica de propriedade todos
aqueles que não o titular do direito; todos com o dever de abstenção oponível erga omnes pelo
proprietário113.
Modernamente, a propriedade, pode ser conceituada como:
[...] o direito que vincula um sujeito – proprietário – a toda a coletividade, com

relação a um bem – por um lado, atribuindo ao proprietário os poderes de usar, fruir,
dispor e reivindicar, e o direito de possuir o bem, assim como o dever de, no
exercício desses poderes e desse direito, atender à função social do bem, e, por
outro, impondo à
110
ASSIS, Luis Gustavo Bambini. A evolução do Direito de Propriedade ao longo dos textos constitucionais.
Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo. v. 103. p. 781 – 791, jan./dez.
2008. Disponível em: https://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/67828. Acesso em: 15 abr. 2021.
111
OLIVEIRA, Claudio Brandão de. A Constituição, o Estado e o Direito de Propriedade. In: OLIVEIRA, J. M.
Leoni Lopes de (org.). Temas de direito privado. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2001, p.87-118.
112
113
3
coletividade o dever de respeitar a propriedade alheia, concedendo-lhe, por meio do

Estado que a representa, o direito de exigir que seja cumprida a função social.114
Para Alexandre Cortez Fernandes, o conceito de propriedade deve ser

compreendido sob o ponto de vista de dois aspectos: um mais interno – de conteúdo
econômico
– representada pelo poder do titular sobre a coisa, e outro mais externo, de formato jurídico,
que é o poder do proprietário em relação aos sujeitos passivos da relação jurídica de direito
real. O aspecto interno identifica a propriedade com o poder uso, gozo e disposição da coisa.
Já o aspecto externo representa a possibilidade de reivindicar a coisa e exclusão de
terceiros115.
Orlando Gomes leciona que o conceito de propriedade, para uma melhor
compreensão, deve ser analisado sob a ótica de três critérios: o sintético, o analítico e o
descritivo. No primeiro, trata-se do poder de submissão de uma coisa a uma pessoa, em todas
as suas relações. No segundo, diz respeito ao direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de
reavê-lo, em caso de perda injusta para outrem. Por fim, de acordo com o último critério,
trata- se de direito complexo, absoluto e exclusivo, que resulta na submissão de uma coisa à
vontade de uma pessoa, com as devidas limitações legais116.
Constata-se que não há na legislação pátria, uma definição para o instituto da
propriedade, havendo apenas uma menção feita pelo Código Civil de 2002 aos poderes do
proprietário que conforme disposto no artigo 1.228117. O aludido artigo perfaz a descrição
analítica dos poderes dominiais consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e
reivindicar a coisa que lhe serve de objeto118.
Estes atributos podem ser reunidos em uma só pessoa, verificando-se, neste caso,
a propriedade plena, ou simplesmente, a propriedade ou propriedade sem qualificativos: plena
in re potestas. Mas pode ocorrer o desmembramento, transferindo-se a terceiros um ou mais
poderes, como por exemplo, na instituição de usufruto, ou de uso, ou de habitação, resultando
na situação em que a utilização ou fruição da coisa passe a compor o conteúdo patrimonial de
outra pessoa (domínio útil). Outra possibilidade seria o perder o poder proprietário de dispor
da
114
115
FERNANDES, Alexandre Cortez. Direitos Civil: Direitos Reais. 2. ed. revista e ampliada. Caxias do Sul:
Educs, 2016. p. 29.
116
book. p. 103.
117
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do. Poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha (BRASIL, 2002).
3
118
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Direitos Reais. vol. 5. 8. ed.
Salvador: ed. JusPOVIM, 2012. p. 262-263
3
coisa, como por exemplo no caso de inalienabilidade por força de lei ou decorrente da
vontade. Nessas hipóteses, diz-se que a propriedade é menos plena, ou limitada119.
A faculdade de usar (ius utendi) consiste em dar à coisa a destinação econômica
que lhe é própria, ou seja, dar-lhe uso sem promover alteração de sua substância. Assim, por
exemplo, o titular usa o imóvel quando o habita, permite que terceiro o faça ou, simplesmente,
o mantém em seu poder120. No entanto, o uso precisa ser civiliter, “[...] uma vez que o uso se
subordina às normas da boa vizinhança e é incompatível com o abuso do direito de
propriedade.”121 Subordinando, o parágrafo segundo do artigo 1.228 do Código de 2002 122, a
propriedade à teoria do abuso do direito, veda o exercício da propriedade dirigido no
propósito de ser nocivo a terceiro123.
O poder ou direito de gozar ou fruir (ius fruendi) consiste na percepção dos frutos
e na utilização dos produtos da coisa. É o direito de gozar da coisa ou de explorá-la
economicamente. Resulta na obtenção de vantagens econômicas que são geradas pelo bem,
como os frutos industriais e civis, os produtos, os rendimentos financeiros e as outras
utilidades que o bem possa produzir. O disposto pelos artigos 92124 e 1.232125 do Código Civil
de 2002 reforçam este atributo da propriedade: no primeiro, pelo reconhecimento da
dependência existencial entre principal e acessório e no último, pelo regramento que
estabelece que o dono do principal também o será dos seus acessórios. É o que se constata no
uso, na habitação, no usufruto, na locação e no caso de posse, conforme artigo 1.214126 do
mesmo diploma legal127.
Por sua vez, o poder de dispor (ius abutendi) consiste “[...] na mais viva expressão
dominial, pela maior largueza que espelha e importa no poder de decisão quanto ao destino a
119
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
120
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Comentado, vol. XII, São Paulo: Atlas, 2003, p. 186.
121
122
Art. 1.228. [...] § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem (BRASIL, 2002).
123
TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de
Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book.
124
Art. 92. Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente; acessório, aquele cuja existência
supõe a do principal (BRASIL, 2002).
125
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo
se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem (BRASIL, 2002).
126
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos (BRASIL, 2002).
127
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Volume 4. 28. ed. São Paulo:
Saraiva, 2014. p. 135.
3
ser dado à coisa.”128 Fábio Ulhoa Coelho ensina que o titular do direito tem o poder de
destruir, total ou parcialmente o bem objeto de propriedade, quando isso não configure
conduta antissocial, podendo reformá-lo, fundi-lo ou em alterar a sua substância (disposição
material). Também poderá abandoná-lo, aliená-lo ou dá-lo em garantia (disposição jurídica).
Desta forma, o proprietário é o único senhor dado ao destino daquele bem129.
Por fim, a última faculdade inerente ao direito de propriedade consiste no direito
de reivindicar a coisa contra quem a possua ou a detenha injustamente (ius vindicandi) –
sendo que direito será exercido por meio de ação petitória, fundada na propriedade, sendo a
mais comum a ação reivindicatória, principal ação real fundada no domínio (rei vindicatio),
devendo para isso, o autor provar o seu domínio, oferecendo prova da propriedade, com o
respectivo registro e descrevendo o imóvel com suas confrontações. Esta ação petitória não se
pode confundir com nenhuma das ações possessórias, uma vez que nestas não se discute
propriedade, mas sim a posse do bem130.
Visando ampliar a compreensão do conceito de propriedade, se faz necessário a
análise de suas características, o que será visto na seção a seguir.
3.2 CARACTERÍSTICAS
A doutrina jurídica comunga da opinião de que o direito real de propriedade reúne

normalmente as seguintes características: trata-se de direito complexo, absoluto, exclusivo,
perpétuo e elástico131. Na sequência, será detalhada cada uma dessas características.
O direito de propriedade é complexo porque se consubstancia no feixe de poderes
ou de direitos singulares estabelecidos pelo artigo 1.228 do Código Civil de 2002. Como já
visto, trata-se do mais completo de todos os direitos reais. Tais direitos podem ser
parcialmente transferidos para terceiros ou mesmo limitados, e mesmo assim, ainda possibilita
seu exercício pelo titular. A propriedade, neste caso, deixa de ser plena e passar limitada. As
faculdades do
128
129
130
131
book. p. 103.
4
proprietário podem ser destacáveis, podendo ser recompostas na unidade primitiva, quando se
forma, novamente, a unidade plena132.
A propriedade é considerada um direito absoluto em razão da capacidade de
oponibilidade erga omnes, característica inerente aos direitos reais e também por ser
considerada o mais completo dos direitos, o que lhe confere seu conteúdo de plenitude133.
A ideia de caráter absoluto foi predominante no século XIX, inspirada pela
doutrina liberal, e representava o reconhecimento, em favor do proprietário, da intensidade do
poder exercido sobre os seus bens. Todavia, este absolutismo não é mais admitido nos tempos
atuais, uma vez que o ordenamento jurídico impõe limites para o seu exercício, ora em favor
do interesse público, ora em prol da coletividade ou mesmo de outros valores preponderantes,
como aqueles que dizem respeito à garantia da dignidade humana do indivíduo, como por
exemplo, o uso da propriedade como forma de garantir sua moradia ou mesmo de subsistência
por meio da sua exploração134.
Para Carlos Roberto Gonçalves, outra característica que se observa no direito real
de propriedade diz respeito à exclusividade. Como consequência desta característica, constata-
se que a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou
mais pessoas. Assim, “o direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre
essa mesma coisa (duorum vel plurium dominium in solidum esse non potest).” 135
Verifica-se por meio do artigo 1.231136 do Código Civil de 2002 que tal
característica goza de presunção relativa, uma vez que, até que se prove o contrário, a
propriedade é plena e exclusiva. Observa-se que apesar desta característica do direito real de
propriedade, tal exercício sofre limitações pois envolve interesses indiretos de outras pessoas,
e até mesmo de toda a sociedade, quando diz respeito ao atendimento da sua função social137.
Um ponto que merece ser destacado diz respeito ao condomínio. Neste caso a
exclusividade não desaparece, uma vez que os condôminos são, conjuntamente, titulares do
132
133
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. v. 5. 2. ed. São Paulo: Saraiva
Educação, 2019. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
134
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021. E-book. Acesso restrito em
Minha Biblioteca.
135
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 5: direito das coisas. 16. ed. São Paulo: Saraiva Jur
136
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário (BRASIL, 2002).
137
4
direito, cada qual, de sua parte ideal. O condomínio implica uma divisão abstrata da
propriedade, pois cada condômino é detentor de uma quota ideal do bem 138. Este trabalho
abordará o instituto do condomínio em maiores detalhes na seção 3.5.
A característica da perpetuidade do direito real de propriedade resulta do fato de
que ele subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva legal
ou oriunda da própria vontade do titular, não se extinguindo por não ser utilizada. Assim,
enquanto não ocorrer nenhum dos modos de extinção previstos em lei como por exemplo, a
desapropriação, o perecimento ou a usucapião, persistirá o direito de propriedade139.
Essa perpetuidade não significa que um bem deve pertencer sempre ao mesmo
titular, visto que, o indivíduo, em regra, vive menos tempo do que duram os seus bens. A
perpetuidade contempla a possibilidade de sua transmissão, que é um dos meios de tornar
durável a propriedade, por um lapso de tempo indefinido, uma vez que o adquirente é o
sucessor do transmitente, a título singular ou universal, recebendo todos os seus direitos sobre
a coisa transmitida140.
Por fim, a última característica a ser mencionada diz respeito à elasticidade do
direito de propriedade. Para Orlando Gomes, o direito de propriedade “[...] pode ser
distendido ou contraído, no seu exercício, conforme se lhe agreguem ou retirem faculdades
destacáveis.”141 Na propriedade plena, onde se encontram todos os atributos inerentes da
propriedade, a elasticidade é máxima. Na medida em que se retira um desses atributos, a
elasticidade diminui142.
3.3 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
Para Vicente Paulo e Marcelo Alexandrino, no âmbito do Direito Constitucional

positivado, não cabe mais a concepção de propriedade como um direito absoluto. Após a
consagração pela carta magna de 1988 do Brasil como um Estado Democrático Social de
Direito, impõe-se o preceito de que a propriedade deve atender uma função social conforme
138
139
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Direito das Coisas. Vol. 5. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
140
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direitos das Coisas. 22. ed. São Paulo: Saraiva,
2012. p. 137.
141
book. p. 105
142
4
explicitado pelo inciso XXIII do artigo 5º e reforçada pelo inciso III do artigo 170 da
Constituição Federal143. Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho mencionam que a
função social da propriedade também recebeu previsão legal por meio do §1º do artigo
1.228144 do Código Civil de 2002 cujo regramento informa que o direito de propriedade deve
ser exercido observando outros direitos difusos e da coletividade como por exemplo, o
respeito ao meio ambiente e ao patrimônio histórico e artístico145.
A função social determina o exercício e o próprio direito de propriedade ou o
poder de fato (posse) sobre a coisa. O interesse individual tem o dever observância ao
interesse social. O exercício da posse ou do direito individual da propriedade deve ser feito no
sentido da utilidade, não somente para o titular, mas para todos. Quando o proprietário não
confere à propriedade uso adequado, ou mesmo quando a utiliza apenas para fins de
especulação, está agindo, desta maneira, contra este interesse social146.
No atual contexto social e democrático, verifica-se que apenas a propriedade que
respeite a sua função social terá proteção constitucional. Neste sentido, a função social
representa um elemento constitutivo do próprio direito de propriedade, e não apenas um mero
aspecto externo a restringir o exercício deste direito147.
Tal ponto de vista também é defendido por José Afonso da Silva que considera a
função social um elemento interno e estrutural do direito de propriedade que tem a função de
remodelar as faculdades de usar, gozar e de dispor do bem, e que por isso, não pode ser
confundida meramente com os ditos sistemas de limitação da propriedade, a exemplo, dos
ônus, das obrigações e do poder de polícia, que são externos à estrutura deste direito e dizem
respeito apenas ao seu exercício148.
A função social também desempenha papel importante no desenho da relação
jurídica do direito de propriedade. Como já visto neste trabalho, o titular do bem pode opor o
143
PAULO, Vicente; ALEXANDRINO, Marcelo. Direito Constitucional Descomplicado. 16. ed. São Paulo:
Editora Método, 2017. p. 146.
144
Art. 1.228. [...] §1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei
especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas (BRASIL, 2002).
145
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Vol. 5. Direitos
Reais. São Paulo: Editora Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
146
Minha Biblioteca.
147
HOLTHE, Leo Van. Direito Constitucional. 6. ed. Salvador: Editora Juspodivm. 2010. p. 417.
148
SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 37. ed. São Paulo: Editora Malheiros.
2014. p. 284-285.
4
direito real erga omnes e exigir a abstenção ofensiva de todos e simultaneamente também está
obrigado a cumprir a função social. Por sua vez, a sociedade é devedora do respeito aos
poderes dominiais do titular do bem e, simultaneamente, pode exigir o cumprimento da
função social. Assim, ora o sujeito passivo total é representado pela sociedade em relação às
prerrogativas dominiais do titular do bem, ora é sujeito ativo total, que exige o respeito ao
cumprimento da função social da propriedade 149.
A proteção do ordenamento jurídico é conferida apenas àquele titular que não
ignora o bem comum. O titular da coisa sofre limitações no âmbito do exercício de sua
autonomia privada, uma vez que deve fazer tudo para colaborar com a sociedade, desde que
não se prejudique. É esta compreensão de que a vantagem do titular se condiciona ao
reconhecimento da dignidade alheia e do anseio da sociedade por bem-estar, que vem
legitimando a integração da propriedade, em determinadas circunstâncias, como verdadeiro
direito de terceira geração150.
Desta maneira, juntamente com todos os direitos assegurados ao proprietário, o
ordenamento constitucional lhe impõe deveres relacionados ao uso adequado e racional da
propriedade. Por isso, não pode o dono de certo terreno urbano mantê-lo sem uso ou não
edificado, sob pena de sofrer sanções na esfera administrativa, conforme expresso no §4º do
artigo 182151 da Constituição Federal; também não pode o proprietário de imóvel rural mantê-
lo improdutivo, devendo ficar atento às condições estabelecidas pelo artigo 186152 da
Constituição Federal de 1988. No caso de descumprimento da função social, o Estado poderá
149
CARVALHO, Raquel Melo Urbano de. Curso de Direito Administrativo. 6. ed. Salvador: Juspodivm,
2008. p. 946-948.
150
HOLTHE, Leo Van. Direito Constitucional. 6. ed. Salvador: Editora Juspodivm. 2010. p. 418.
151
Art. 182. [...] § 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano
diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada
pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
(BRASIL, 1988)
152
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e
graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio
ambiente; III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores (BRASIL, 1988).
4
intervir no domínio privado, aplicando medidas sancionatórias como a desapropriação com

vistas ao atendimento do interesse social153.
3.4 O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO
Conforme visto na seção 3.2 deste trabalho, o direito real de propriedade reúne
diversas características, dentre elas, a da exclusividade. Destarte, inicia-se esta seção com o
estudo do instituto do condomínio apresentando inicialmente a concepção de que este não se
constitui em exceção à característica da exclusividade supramencionada.
Lafayette Rodrigues Pereira, ao tratar da exclusividade do domínio, afirma que:
O domínio, poder essencialmente exclusivo, não pode pertencer ao mesmo tempo, a

duas ou mais pessoas, de modo que cada uma disponha da coisa por inteiro (in
solidum). Não se concebe domínio contra domínio: o domínio de um aniquilaria o
domínio do outro. Mas bem pode a propriedade de uma mesma coisa pertencer em
comum a diversos, tendo cada uma parte ideal; o que se verifica quando a coisa se
acha indivisa.154
Desta forma, no caso de condomínio, o direito de propriedade sobre determinado

bem é titularizado por mais de uma pessoa. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda afirma
que a construção clássica de condomínio foi extraída do direito romano: cada sujeito de
direito tem a sua parte alíquota; a coisa não é dividida materialmente; mas, por pertencer a
muitos, há partes indivisas. Para alienar a coisa integralmente, é necessário o concurso de
todos os sujeitos de direitos envolvidos. Ocorreria o mesmo se houvesse necessidade de
alienar uma parte divisa já que nesta parte todos são e continuariam a ser condôminos155.
Tratado como “[...] estado anormal de propriedade” por Clóvis Beviláqua, o
condomínio configura-se em “[...] direito de propriedade exercido por mais de uma pessoa
conjuntamente, sobre uma coisa, cabendo a cada uma o mesmo poder jurídico, idealmente na
153
PAULO, Vicente; ALEXANDRINO, Marcelo. Direito Constitucional Descomplicado. 16. ed. São Paulo:
Editora Método, 2017. p. 146-147.
154
PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Vol. I. História do Direito Brasileiro. Obra fac-similar.
Brasília: Senado Federal: Superior Tribunal de Justiça, 2004. p. 119.
155
4
totalidade e nas mínimas partes da coisa.”156 Em outras palavras, o condomínio é uma forma
de propriedade conjunta ou copropriedade157.
Na lição de Caio Mario da Silva Pereira verifica-se condomínio “[...]quando a
mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito,
idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes.” O poder jurídico conferido ao condômino
não se estabelece apenas sobre uma parte da coisa. Incide sobre ela em sua integralidade,
sendo assegurada a exclusividade jurídica ao conjunto de condôminos em relação a qualquer
terceiro. Também disciplina os respectivos comportamentos destes, além de estabelecer como
se dará a participação de cada um, tendo em vista a utilização do objeto158.
Assim, cada um dos titulares detém uma quota ou fração ideal “qualitativamente
igual da coisa e não uma parcela material desta.” Por isso, todos os condôminos têm direitos
qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção
quantitativa em que concorrem com os demais titulares sobre o conjunto159.
Desta forma, apenas a parte ideal será considerada objeto do direito do condômino
e não a coisa toda. A parte ideal não é determinável, enquanto perdurar o condomínio. Desta
forma, cada condômino não pode ser considerado dono de toda a coisa, ou usá-la, fruí-la e
aliená-la com exclusividade. Diante de tal indeterminação, o condômino, precisando defender
sua parte ideal em relação a terceiros, acaba necessitando também defender a coisa toda. A
parte ideal pode ser normalmente alienada ou ainda ser objeto de outros direitos reais
limitados como por exemplo, a hipoteca, uso, usufruto, uso, habitação, entre outros160.
As partes ideais não são necessariamente iguais; mas se estas não forem
explícitas, consideram-se iguais. Se o contrato de doação ou o testamento nada dizem acerca
das proporções, presumem-se iguais as partes ideais. Conforme parágrafo único do artigo
1.315161 do Código Civil de 2002, verifica-se que a igualdade das partes ideais é presunção
legal. O ônus de afirmar e provar a desigualdade das partes ideais é de quem interessa essa
desigualdade. O
156
Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003. E-book. p. 251-255.
157
158
159
2012. p. 235.
160
Minha Biblioteca.
161
Art. 1.315. [...] Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos (BRASIL, 2002).
4
Código Civil introduziu regra de superação da presunção da igualdade, ao determinar que,

havendo dúvida sobre as proporções das partes ideais, estas serão objeto de avaliação
judicial162.
O Condomínio pode classificado quanto a sua forma de se manifestar em pro
diviso e pro indiviso163. Na modalidade pro diviso, a comunhão existe juridicamente, todavia,
não de fato, uma vez que cada coproprietário possui uma parte certa e determinada do bem,
como ocorre no condomínio de edifícios. Em outras palavras, este condomínio pro diviso
ocorre quando os coproprietários, com a aprovação tácita recíproca, se instalam em área
comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietário singular e com a exclusão de
condôminos como se a gleba já tivesse sido partilhada. No pro indiviso, a comunhão perdura
de fato e de direito; todos os coproprietários permanecem na indivisão, não se localizando o
bem, que se mantém indiviso164.
Entende-se que o Código Civil de 2002 trouxe em seu corpo a previsão legal de
dois gêneros de condomínios: o geral e o especial. O condomínio geral se subdivide em
condomínio voluntário – cuja previsão legal consta nos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil
– e condomínio necessário – previsto nos artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil. O
condomínio especial, por sua vez, pode ser condomínio edilício – regido pelos artigos 1.331 a
1.358 do Código Civil – condomínio de lotes – regulado pelo artigo 1.358-A do Código Civil
–, ou condomínio em multipropriedade – regulamentado pelos artigos 1.358-B a 1.358-U do
Código Civil de 2002165. A seguir, será tratada cada uma dessas espécies em mais detalhes.
De acordo com Flávio Tartuce, o condomínio voluntário ou convencional é aquele
que se origina a partir do exercício da autonomia privada. Decorre do acordo de vontade entre
as partes, nascendo de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Diz-se voluntário porque
se forma por vontade livre das pessoas, que se investem como titulares de partes ideais da
coisa adquirida ou juntada166.
162
Minha Biblioteca.
163
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Grupo GEN, 2021. E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca.
164
2012. p. 237.
165
Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book.
166
4
O termo voluntário refere-se ao comando estabelecido no artigo 1.319167 do

Código Civil de 2002. Tal modalidade pode ser instituída mediante contrato, caso em receberá
a designação de convencional, ou por negócio unilateral, como por testamento ou por doação,
caso em que será designado como imposto168.
Permite-se a extinção do condomínio conforme previsto no artigo 1.320169 do
Código Civil, observando-se um tempo de permanência do bem em regime de condomínio,
conforme o § 1º 170 do deste mesmo dispositivo. Há também previsão de tempo máximo para o
condomínio instituído por testamento ou doação, o testador ou doador, conforme o § 2º do
artigo 1.320171. Neste último caso, conforme § 3º do artigo 1.320 172, pode ser autorizada a
divisão a qualquer tempo, se forem demonstradas razões graves para que esta se determine173.
Por sua vez, o condomínio necessário é aquele que se constitui por força de lei,
em determinadas circunstâncias, que aproveitam as pessoas que a ele ficam vinculados. Esse
tipo de condomínio é propter rem, uma vez que não depende da vontade daqueles que
eventualmente passarão à condição de condôminos174.
Orlando Gomes designa o condomínio necessário como condomínio forçado uma
vez que a lei estabelece que certos bens deverão ser indivisíveis de forma permanente. Para
ele, o termo forçado não é necessariamente sinônimo de obrigatório. Tal qualificação apenas
indica que não será admitida a partilha do bem175.
167
Art. 1.319. a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de
cada um pela sua parte nas despesas da divisão (BRASIL, 2002).
168
169
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão
de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (BRASIL, 2002).
170
Art. 1.320. [...] §1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de
cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior (BRASIL).
171
Art. 1.320. [...] §2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador
(BRASIL, 2002).
172
Art. 1.320. [...] §3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz
determinar a divisão da coisa comum antes do prazo (BRASIL, 2002).
173
Educs, 2016. p. 191.
174
Minha Biblioteca.
175
book. p. 233.
4
O artigo 1.327176 do Código Civil de 2002 prevê hipótese específica de

condomínio necessário, decorrente da comunhão de direitos de propriedade dos vizinhos
confrontantes sobre tapumes divisórios177.
Alguns autores entendem que esta espécie de condomínio não é denominada
necessária por ser imposta pela lei, mas sim em razão da sua posterior indivisão. Embora a
previsão legal do artigo 1.327 supracitado faça presumir a existência da copropriedade sobre
os tapumes divisórios que gera direito potestativo aos vizinhos confinantes na aquisição da
meação, é possível que a propriedade seja exclusiva caso um dos vizinhos prove que arcou
exclusivamente com custos178.
Desta forma, a sua caracterização como condomínio necessário decorre do fato de,
após constituído, não poder ser dividido, sendo inadmissível a sua partilha. Neste sentido, o
condomínio necessário se caracteriza pela perenidade e não pela transitoriedade, como é o
caso do condomínio voluntário. Por isso, sua fração ideal não poderá ser alienada
isoladamente. Embora a regra seja de que o condomínio necessário seja permanente, este
poderá ser extinto, em situações em objeto comum desaparece, como por exemplo, no caso de
dois terrenos contíguos que passam à propriedade de um único proprietário179.
Por fim, de acordo com Alexandre Cortez Fernandes, deverão ser aplicadas as
normas pertinentes ao direito de vizinhança, naquilo que for compatível às relações entre os
coproprietários em um condomínio necessário180.
De acordo com Maria Helena Diniz, o condomínio edilício surgiu após o término
da I Guerra Mundial relacionada com crise da habitação gerada pelo desenvolvimento das
cidades e consequente valorização dos terrenos urbanos que gerou a necessidade aproveitar
melhor o solo181.
176
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código
(arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307) (BRASIL, 2002).
177
178
2012. p. 250.
179
. TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de
Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book. Acesso restrito via
Minha Biblioteca.
180
Educs, 2016. p. 192.
181
2012. p. 252.
4
Tal fenômeno habitacional foi ignorado no sistema jurídico brasileiro, sendo

ignorado pelo Código Civil de 1916 que não admitia a divisão de edifício por planos
horizontais não dispondo de regramento neste sentido, tratando apenas da propriedade
vertical, geradora da chamada casa de parede-meia nas normas atinentes do direito de
vizinhança. Apenas com a edição do Decreto nº 5.481 de 1928 alterado pela Lei nº285 de
1948 é que foi regulamento no ordenamento jurídico brasileiro a figura do condomínio em
edifícios de apartamentos, cujas unidades autônomas podem ter destinação residencial ou
comercial, tendo sido editada posteriormente a Lei nº de 4.491 de 16 de dezembro de 1964
para disciplinar os direitos e deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes de
imóveis, tendo sido editada com este propósito182.
Atualmente, o condomínio edilício é regulado pelo Código Civil em seus artigos
1.331 a 1.358 e pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, cujo projeto é da autoria do
Jurista Caio Mario Pereira da Silva183.
O jurista Miguel Reale, na Exposição de Motivos do Código Civil de 2002,
explica que o texto adotou a expressão condomínio edilício, um neologismo, porque as
antigas denominações (condomínio horizontal, condomínio especial, ou condomínio em
edifício) não representavam adequadamente o conteúdo do instituto184. Assim, trata-se de um
condomínio que se constitui, objetivamente, como resultado do ato de edificação, sendo por
isso, denominado edilício 185
. Neste sentido, Luiz Antonio Scavone Junior conceitua
condomínio edilício como o “[...] conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação
considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas”186.
A doutrina diverge acerca da natureza jurídica do condomínio edilício. Uma parte
minoritária diz que ele se trata de uma espécie de servidão ou de direito de superfície. Uma
outra atribui personalidade formal ou jurídica ao condomínio edilício. A parte que considera o
condomínio edilício pessoa formal usa a fundamentação jurídica do inciso XI do artigo 75 do
182
183
184
SENADO FEDERAL, Subsecretaria de Edições Técnicas. Novo Código Civil: Exposição de Motivos e
Texto Sancionado. 2. ed. Brasília, DF: Senado Federal, 2005. Disponível em:
http://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/70319. Acesso em: 24 abr. 2021.
185
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. p.
704-705.
186
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário. Teoria e Prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Ed. Forense,
2020. E-book.
5
Código do Processo Civil187. Por sua vez, a corrente que trata o condomínio edilício como
pessoa jurídica argumenta que tal construção se justifica com o objetivo de conferir validade
jurídica aos atos e negócios jurídicos em que este é parte.
No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro qualifica o condomínio edilício
como direito real de propriedade marcado pela conjugação ou simultaneidade da propriedade
coletiva com a propriedade individual das unidades autônomas188.
Outra espécie de condomínio especial previsto pelo ordenamento jurídico trata-se
do condomínio em lotes. Trata-se de modalidade derivada de condomínio edilício introduzida
pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 que acrescentou ao Código Civil de 2002 o artigo
1.358-A189. Conforme estabelecido pelo §2º do artigo 1.1358-A, aplicam-se, no que couber, as
regras dos condomínios edilícios aos condomínios de lotes190.
Para Melhim Namem Chalhub, o condomínio de lotes caracteriza-se pela:
[...] divisão de uma gleba de terra em quinhões autônomos (lotes); os lotes

constituem unidades imobiliárias autônomas atribuídas à propriedade individual dos
respectivos adquirentes, existindo ainda partes da gleba que pertencem em comum a
todos os titulares dos lotes, e essas partes são as vias internas de circulação e outras
coisas que, por sua natureza, destinam-se ao uso comum.191
Assim como no condomínio edilício, o condomínio de lotes é formado por

unidades de propriedades exclusiva (unidade autônoma) e por áreas de uso comuns sendo que
cada condômino é titular de uma fração ideal destas, proporcional à área do solo de cada lote.
Ressalta-se que é possível a divisão da parte comum sem observar tal proporcionalidade desde
que seja realizada no ato de instituição do condomínio de lotes, hipótese prevista pelo §1º do
artigo 1.358-A192 do Código Civil de 2002193.
187
Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:[...] XI - o condomínio, pelo administrador ou
síndico. (BRASIL, 2015)
188
TEPEDINO, Gustavo; OLIVA, Milena Donato. Fundamentos do Direito Civil. Vol. 1 - Teoria Geral do
Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2020. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
189
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que
são propriedade comum dos condôminos (BRASIL, 2002).
190
Art. 1.358-A [...] Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste
Capítulo, respeitada a legislação urbanística (BRASIL, 2002).
191
CHALHUB, Melhim Namem. Condomínio de lotes de terreno urbano. Revista de Direito Imobiliário, São
Paulo, v. 67, p. 101-151, jul./dez. 2009. Disponível em: www.livrariart.com.br/proview. Acesso restrito via
ProView.
192
Art.2º [...] § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição (BRASIL).
193
Minha Biblioteca.
5
A definição de lote pode ser encontrada no §4º do artigo 2º da Lei nº 6.766 de 19

de dezembro de 1979 que trata do parcelamento do solo urbano 194. De forma sintetizada, trata-
se de terreno servido de infraestrutura básica com dimensões que atendam parâmetros
estabelecidos pelo município onde se localiza195.
Conforme disposto no §3º do artigo 1.358-A196 cabe ao empreendedor a
responsabilidade pela implantação da infraestrutura utilizada nas áreas comuns, para fins de
incorporação imobiliária197.
Por fim, parte da doutrina tem considerado a Multipropriedade Imobiliária como
outra forma de condomínio especial. Esta será vista em maiores detalhes no próximo capítulo.
Finaliza-se assim este capítulo que apresentou os principais conceitos e
características do direito real de propriedade e do instituto do condomínio. No capítulo
seguinte,
será abordado o instituto da multipropriedade.
194
Art.2º [...] 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices
urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (BRASIL, 1979).
195
196
Art.1.358-A [...]§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo
do empreendedor (BRASIL, 2002).
197
Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book. Acesso restrito via
Minha Biblioteca.
5
4 A MULTIPROPRIEDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
Este capítulo apresentará o instituto da multipropriedade, descrevendo o contexto

no qual está inserido, a origem e evolução do instituto, além de examinar conceitos,
características e espécies de multipropriedade desenvolvidas ao longo do tempo. Também
serão estudados os modelos adotados para a multipropriedade em outros países, com intuito
de traçar um paralelo com o modelo utilizado no Brasil. Por fim, serão apresentados os
entendimentos doutrinários, jurisprudenciais e legais relativos ao tema da natureza jurídica do
instituto.
4.1 CONTEXTUALIZAÇÃO
A multipropriedade tem sido considerada por muitos como uma forma criativa de
ampliação e racionalização do aproveitamento econômico de bens passíveis de apropriação e
uso temporário, sendo de utilidade tanto para quem é consumidor como para quem pertence
ao setor produtivo ligado ao setor imobiliário e hoteleiro198.
Do ponto de vista do consumidor, a multipropriedade possibilita a apropriação e a
fruição de um bem por muitas pessoas que, na maioria das vezes, não teriam capacidade de
custear o preço da propriedade em sua totalidade, uma vez que, na multipropriedade, o preço
de aquisição do bem é proporcional a uma determinada fração do preço de aquisição da
propriedade integral. Da mesma forma, o custo de manutenção do bem é rateado entre os
multiproprietários na proporção da fração de tempo atribuída a cada um deles199.
Por sua vez, do ponto de vista do setor produtivo, principalmente para a indústria
turístico-hoteleira, o mercado de multipropriedade aquece a economia das regiões onde se
instalam esses empreendimentos não apenas nas altas estações, mas também em todos os
períodos do ano200. Assim, verifica-se maior potencial para os negócios, na medida que se
habilita a multiplicação da produção e da oferta de bens de mercado, implicando aumento de
198
CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 5. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019. E-
book. Acesso Restrito via Minha Biblioteca.
199
HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes. Panorama do Direito Imobiliário no Século XXI. In: DINIZ,
Maria Helena. Direito em Debate. Vol. 2. São Paulo: Almedina Brasil. p. 193-217. 2020.
200
TEPEDINO, Gustavo. Aspectos Atuais da Multipropriedade Imobiliária. In: AZEVEDO, Fábio de Oliveira;
MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo
Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2015. p. 512 – 522. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
5
produtividade e geração de empregos diretos e indiretos no âmbito dos setores da indústria, do

comércio e dos serviços envolvidos201.
A multipropriedade viabiliza o devido cumprimento da função social da
propriedade, uma vez que mitiga o efeito negativo gerado pela aquisição de um imóvel para
fins de férias ou de segunda moradia que é usado por apenas algumas semanas do ano e que
permanece fechado no restante do tempo, sem uso e sem possibilidade de gerar renda,
emprego ou qualquer efeito relevante para a sociedade. Desta forma, o acesso à segunda
moradia se torna mais racional já que mais de uma pessoa poderá usufruir da propriedade em
diversos períodos do ano202.
O uso mais racional da propriedade ganhou mais evidência com o aparecimento
da chamada Economia Compartilhada nos anos 90203, uma vez que a cultura de
compartilhamento, promovida por este modelo econômico, habilitou o acesso a bens e
produtos originalmente criados para poucos indivíduos, tornando possível o seu
compartilhamento entre várias pessoas204.
No Brasil, mesmo com pandemia do COVID-19, no ano de 2020, o número de
empreendimentos que ofertavam imóveis em multipropriedade cresceu 18% em relação ao
ano de 2019. O número de imóveis sob regime de multipropriedade ultrapassou a marca de 20
mil unidades imobiliárias correspondendo a aproximadamente 429.000 frações de tempo
negociadas distribuídas entre mais de 60 cidades e 16 estados da federação205.
201
202
CAPANEMA, Sylvio. A multipropriedade. Revista Justiça & Cidadania, Rio de Janeiro. n. 225. p. 62-63.
mai. 2020. Disponível em: https://www.editorajc.com.br/wp-content/uploads/RJC_225.pdf. Acesso em: 19
maio 2021.
203
Modelo econômico em que determinado mercado reúne redes distribuídas de indivíduos para compartilhar ou
trocar ativos que são subutilizados. Engloba tipos de bens ou serviços, compartilhados ou trocados por
utilidades passíveis ou não de valor monetário. Trata-se de inovação disruptiva, sendo frequentemente
associada a produtos e serviços que, utilizando de velhas tecnologias conseguem criar modelos de negócios
com foco em colaboração, e que assim, conseguem estabelecer novos nichos de mercados e desbancar os
tradicionais agentes econômicos até então dominantes (KOOPMAN, Christopher; MITCHELL, Matthew;
THIERER, Adam. The sharing economy and consumer protection regulation: the case for policy change.
The Journal of Business, Entrepreneurship & Law. Malibu, v. 8, p. 530-545, 2015. Disponível em:
https://digitalcommons.pepperdine.edu/jbel/vol8/iss2/4/. Acesso em: 04 maio 2021.).
204
ADIT. A história por trás da Multipropriedade, do Timesharing e do Fractional. Maceió, 2020.
Disponível em: https://adit.com.br/a-historia-por-tras-da-multipropriedade-do-timeshare-e-do-fractional/.
Acesso em: 05 maio 2021.
205
CALFAT, Caio. Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil. São Paulo, 2020. p. 11-12.
Disponível em: https://www.caiocalfat.com/cdmb. Acesso em: 18 maio 2021.
5
Diante da constatação do melhor aproveitamento da coisa e de todos os benefícios

gerados, tanto do ponto de vista econômico quanto do social, o estudo da multipropriedade
passou a ser considerado cada vez mais relevante por doutrinadores e legisladores206.
Na seção seguinte, será visto como se originou o instituto e como ele vem se
desenvolvendo ao longo dos anos.
4.2 HISTÓRICO, EVOLUÇÃO E DENOMINAÇÃO
A origem do instituto da multipropriedade é considerada controversa pela

doutrina. Embora se trate de fenômeno que ganhou relevância apenas nas últimas décadas,
existem estudos do início do século XX que atestam a existência do gozo da propriedade em
sistemas de turnos207 tanto na Roma antiga quanto na cidade de Gênova em 1914208. Todavia,
a multipropriedade com as suas características atuais aparece praticamente ao mesmo tempo
na França e nos Estados Unidos em meados dos anos 60209.
No de 1965, na França, na região dos Alpes franceses, a multipropriedade surge
sob a idealização de Louis Poumier, representante da empresa Grands Travaux de Marselha.
Na época, diante da pouca rentabilidade obtida com a comercialização dos apartamentos dos
complexos turísticos daquela região, optou-se pela criação de um novo sistema de alojamento
que consistia em vender a uma pessoa o direito de usar um chalé ou apartamento durante uma
ou duas semanas do ano. Sob o slogan: “não alugue mais o quarto, compre o hotel. É menos
206
PEGHINI, Cesar Calo; DOMINICANO, Flavia Lara Vogel. Multipropriedade: Evolução Histórica e
Análise da Lei 13.777/2018. Migalhas Edilícias. 2020. Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/8/28FEFDA08EE89C_multipropriedade.pdf. Acesso em: 19
maio 2021.
207
De acordo com Pietro Bonfante citado por Emanuele Calo e Tomasso Corda, o turno é um dos sistemas
existentes no Direito romano que serve de meio para regulamentar o gozo entre os condôminos. O mesmo
autor relaciona a existência de uma sentença de apelação em Gênova, de 9 de janeiro de 1914, cujo teor
expressa limitações ao direito de uso de outros condôminos deste sistema por turnos: “Um condomínio de
águas com desfrute por turnos não pode impedir o acesso e o aproveitamento dos outros condôminos”.
(CALO, Emanuele; CORDA, Tomasso. La Multipropiedad: Principios Teóricos, Precedentes Doctrinales y
Jurisprudenciales, Legislaciones Extranjeras. Madrid: EDERSA, 1985, p. 1-2).
208
SARAIVA, Bruno de Souza. Teoria Geral da Multipropriedade Imobiliária no Direito Civil Brasileiro.
Fortaleza: Editora DIN.CE, 2017. p. 23.
209
LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Aspectos Teóricos da Multipropriedade no Direito Brasileiro. Revista
dos Tribunais, São Paulo. Vol. 658/1990, p. 28- 42. ago. 1990.
5
oneroso”, o fenômeno se tornou popular. Com o imenso interesse gerado, o termo

multiproprieté210 foi registrado no Instituto Nacional de Propriedade da França em 1967211.
Por sua vez, nos Estados Unidos, a multipropriedade foi introduzida inicialmente
para o compartilhamento de bens móveis. Apenas no ano de 1969 é que alcançou também os
bens imóveis, sendo adotado inicialmente no Estado da Flórida. Devido ao fenômeno
inflacionário que provocou uma crise no setor imobiliário prolongado até a metade da década
de 70, a ideia de vender a propriedade em pequenos lapsos de tempos se tornou popular. O
objetivo era fomentar o uso compartilhado da propriedade para fins de férias. Diferenciava-se
das formas clássicas de comercialização da propriedade, porque se vendia o direito de uso da
propriedade em função do tempo, que podia ser de uma semana ou de um mês ao ano212.
Esse sistema foi sendo adaptado, buscando uma maior flexibilização. Em 1976 foi
fundada a Interval Internacional (ILG). A companhia foi responsável pela criação de um
serviço de intercâmbio, que permitia ao proprietário trocar a semana de férias em determinado
hotel por outra semana em outro hotel em qualquer parte do mundo213.
Os americanos denominaram essa forma de uso compartilhado da propriedade de
time-sharing (tempo compartilhado), às vezes substituída pela expressão vacation ownership
(propriedade de férias)214. Cabe registrar as críticas realizadas à tradução da nomenclatura
time- sharing uma vez que ela gera a ideia de que se compartilha o tempo, quando na verdade,
ocorre justamente o contrário, os titulares das respectivas frações de tempo gozam da
propriedade em tempos diferentes e excludentes entre si. Por isso, melhor seria traduzir para o
termo para tempo repartido ou dividido215.
210
Posteriormente, recebeu outras denominações: pluriproprieté (pluripropriedade), proprieté spatio-temporel-le
(propriedade espaço-temporal), coproprieté saisonnère (copropriedade sazonal), droit de joissance à temps
partagé (direitos de compartilhamento de tempo) (OLIVEIRA JÚNIOR, Dário da Silva; CHRISTOFARI,
Victor Emanuel. Multipropriedade (Timeshare): Aspectos Cíveis e Tributários. Rio de Janeiro:
LumenJuris, 2000. p.4).
211
ULLOA, Milushka Felícitas Rojas. La Naturaleza jurídica de la multipropriedade. Tese (Doutorado em
Direito e Ciência Política). Faculdad de Derecho y Ciencia Política, Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Lima - Peru, 2008. Disponível em:
https://cybertesis.unmsm.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12672/1484/Rojas_um.pdf. Acesso em: 05 maio
2021. p. 27-28.
212
VILCHEZ, William Molinari. La Naturaleza Jurídica Pluriforme de la Multipropriedad. Tese
(Doutorado em Direito). Faculdad de Derecho, Universidad Complutense de Madrid. Madri,Espanha. 2002.
Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. p. 8-9.
213
TORRES, Andreza Cristina Baggio. Teoria contratual pós-moderna. Curitiba: Juruá, 2007. p. 176.
214
215
PADESCA, Ana Luisa Balmori. Multipropriedad, Time-Sharing y Habitación Periódica en La Unión
Europea, Suiza, Turquía, Estados Unidos de America y Argentina. Tese (Doctorado en Derecho) –
5
Nos demais países onde foi incorporada recebeu distintas denominações. Na Itália,
foi chamada de multiproprietá e proprietá spazio-temporale; Na Espanha, denominada de
multipropriedad ou derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles; em Portugal,
designada como direito real de habitação periódica; a doutrina argentina refere-se à
propriedade de tempo compartilhado216.
No Brasil, recebeu a denominação de Multipropriedade, sendo também utilizados
os termos anglicanos Fractional onwership e Time-sharing. Ressalta-se, todavia, que há na
doutrina opiniões de que Multipropriedade e Time-sharing são institutos distintos217.
Para Gustavo Tepedino, todas essas designações foram utilizadas para se referir à
determinada pluralidade de direitos individuais exercida sobre uma mesma base material,
dividida em frações de tempo, dando ideia, à primeira vista, da existência de múltiplos
domínios, sucessivamente encadeados e decorrentes da divisão modular, sendo por isso,
atribuída tal nomenclatura ao fenômeno218.
A seguir, será abordado o conceito do instituto da multipropriedade, bem como
suas principais características, configurações e modelos estudados pela doutrina.
4.3 CONCEITO, CARACTERÍSTICAS E ESPÉCIES
Na tarefa de conceituar o instituto da multipropriedade, a doutrina se depara com

as mesmas dificuldades enfrentadas na conceituação do instituto da propriedade, em
decorrência da constatação da dinamicidade do seu conceito219. De fato, o fenômeno da
multipropriedade é interpretado e vivenciado nos países onde foi adotado de maneira
Universidad Extremadura, Carceres, España, 2000. Disponível em:

https://biblioteca.unex.es/tesis/8477234787.PDF. Acesso em 19 maio 2021. p. 47.
216
217
Maria José de Souza Arakaki critica a confusão estabelecida no uso inadvertido dos termos Fractional
ownership (multipropriedade) e Time-sharing. Para a autora, enquanto na multipropriedade verifica-se a
compra e venda da propriedade imobiliária com limitação de uso por tempo, o Time-sharing é contrato de
prestação de serviço escrito, que tem por objeto a contratação de semana de férias, conforme estabelecido
pelo artigo 28 do Decreto nº 7.381/2010, de 2 de dezembro de 2010 (ARAKAKI, Maria José. Fractional
ownership: A visão dos tribunais brasileiros. Revista Hotéis. São Paulo, [2016?]. Disponível em:
https://www.revistahoteis.com.br/fractional-ownership-a-visao-dos-tribunais-brasileiros/. Acesso em: 19
maio 2021).
218
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 1993. p. 2.
219
Carlos Roberto Gonçalves afirma que a configuração do instituto da propriedade é influenciada diretamente
pelos regimes políticos ordenadores dos sistemas jurídicos na qual foi concebida. Por isso, não existe, um
conceito único do aludido instituto. Assim, “[...] o conceito de propriedade, embora não aberto, há de ser
necessariamente dinâmico.” (GONCALVES, 2018, p. 118).
5
geralmente distinta, variando conforme os valores, preceitos e costumes presentes naquela

nação, o que dificulta a formulação de uma definição uniforme220.
Especialmente no Brasil, a doutrina, em sua grande maioria, adota a basilar
definição de multipropriedade apresentada por Gustavo Tepedino em sua obra de 1993
intitulada Multipropriedade Imobiliária. Para o autor, o termo multipropriedade corresponde,
de forma genérica, a uma “[...] relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa
móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares
possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira
perpétua.”221
Assim, a multipropriedade pode ser entendida como um sistema de
aproveitamento da coisa pelo qual se reparte a sua utilização em turnos, de maneira que cada
indivíduo se aproveita exclusivamente dela durante um período previamente fixado, de forma
perpétua ou por tempo determinado. De forma exemplificativa, considerando que o ano
possui 52 semanas, o gozo do bem poderá ser dividido entre no máximo 52 pessoas distintas,
sendo que cada uma delas terá a disponibilidade exclusiva do bem naquela semana que lhe
couber.222
Por meio da multipropriedade, os diversos proprietários dividem o aproveitamento
econômico de um imóvel em turnos intercorrentes, normalmente por algumas semanas do
ano, de forma discriminadamente, sendo que tal exercício reúne as características da
exclusividade e perpetuidade, isto é, cada um dos multiproprietários possui o direito de
aproveitamento econômico da sua fração espaço-temporal que incide sobre determinada
unidade imobiliária em período certo do ano, sem o concurso dos demais multiproprietários223.
Cabe ressaltar que o direito do multiproprietário apenas poderá ser exercido por
um tempo previamente limitado, não significando que tal direito aparece e desaparece a cada
período de tempo. Pelo contrário, o direito titularizado pelo multiproprietário está pronto para
ser exercitado a qualquer momento, isto é, ele poderá dispor do bem material, seja por ato
inter- vivos como a transmissão do direito ou causa mortis, por meio da herança ou
testamento224.
220
Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. p. 41.
221
222
223
224
ULLOA, Milushka Felícitas Rojas. La Naturaleza jurídica de la multipropriedade. Tese (Doutorado em
Direito e Ciência Política). Faculdad de Derecho y Ciencia Política, Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Lima - Peru, 2008. Disponível em:
5
https://cybertesis.unmsm.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12672/1484/Rojas_um.pdf. Acesso em: 05 maio
2021. p. 27-28.
5
Desta forma, a multipropriedade pode ser sintetizada como:
[...] um assenhoramento individual e periódico de uma coisa comum limitado em

uma unidade de tempo que se repete periódica e perpetuamente. O time-sharing foi
delimitado como a autorização de uso de um objeto durante um longo período de
tempo ou por um período de tempo rigorosamente determinado. Em seu significado
geral, ele [o time-sharing] designa uso comunitário de uma coisa móvel ou imóvel
por várias pessoas, de modo que cada uma delas esteja autorizada, conforme um
prazo contratual previamente ajustado, a usar com exclusividade o objeto do time-
sharing pro rata temporis, isto é, por tempos de uso periódicos e recorrentes.225
A multipropriedade deve ser tratada como uma relação jurídico-real complexa226,

uma vez que gravitam em torno deste instituto diversas situações jurídicas inter-relacionadas,
isto é, em cada uma delas se verifica a existência de direitos subjetivos, pretensões, ações e
exceções para mais de um indivíduo em relação à coisa objeto do direito de propriedade e aos
demais indivíduos, sempre ocupando cada qual uma posição distinta e sujeita às alterações
periódicas que integram o seu funcionamento natural227.
Para Gustavo Tepedino, o princípio da autonomia privada se antecipou à
existência de norma jurídica para regulamentar o fenômeno, o que levou ao desenho de
diversos modelos jurídicos para representar a multipropriedade. O autor delineia as espécies
mais comuns de multipropriedade que apareceram ao redor do mundo, dos quais se destacam:
a multipropriedade societária, a multipropriedade como direito real sobre a coisa alheia, a
multipropriedade imobiliária e multipropriedade hoteleira228.
Na multipropriedade societária, o empreendimento imobiliário é de propriedade
de uma pessoa jurídica e os seus sócios, por meio da aquisição de quotas sociais, adquirem o
direito de natureza pessoal que lhes possibilita a ocupação e o uso exclusivo das acomodações
por determinada fração de tempo229.
225
VANZELA, Rafael Domingos Faiardo. Numerus clausus dos direitos reais e autonomia nos contratos de
disposição. 2009. Tese (Doutorado em Direito Civil) - Universidade de São Paulo, 2009. p. 316.
226
CARVALHO JUNIOR, Marcelo Araújo. Multipropriedade Imobiliária e Coligação Contratual.
Dissertação (Mestrado em Direito) – Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2019. p. 15. Disponível
em: https://repositorio.ufpe.br/handle/123456789/38038. Acesso em: 17 maio 2021.
227
ALBUQUERQUE JÚNIOR, Roberto Paulino de. A relação jurídica real no direito contemporâneo: por
uma teoria geral do direito das coisas. Tese (Doutorado em Direito) – Universidade Federal de Pernambuco,
Recife, 2010. Disponível em: https://repositorio.ufpe.br/handle/123456789/3769. Acesso em: 17 maio 2021.
228
TEPEDINO, Gustavo. Aspectos Atuais da Multipropriedade Imobiliária. In: AZEVEDO, Fábio de Oliveira;
MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo
Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2015. p. 512 – 522. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
229
(Doutorado em Direito). Faculdad de Derecho, Universidad Complutense de Madrid. Madri, Espanha. 2002.
Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. p. 128.
6
Já na espécie de multipropriedade imobiliária, que foi adotada em países como

Itália e Brasil, a configuração do instituto se viabiliza por meio de condomínios de
multiproprietários, sendo estabelecido por meio de convenção, os regramentos e limites da
utilização por cada um dos seus titulares230.
Na espécie de multipropriedade representada pelo direito real sobre a coisa alheia,
adotada por países como Portugal, o titular do empreendimento imobiliário concede aos
adquirentes o direito real de fruição do imóvel, durante determinada fração de tempo. Nesta
espécie, o direito do adquirente coexiste com o do empreendedor, que conserva o domínio,
sendo estabelecido entre o empreendedor e os titulares uma outra relação jurídica que é a da
administração do empreendimento e das unidades que o compõem231.
Por fim, a última espécie de multipropriedade é a hoteleira. Do ponto de vista, ela
não exprime exatamente uma nova espécie autônoma, pois surge a partir da mescla da
multipropriedade societária e imobiliária. Nesta modalidade, há uma gestão profissional do
condomínio de multiproprietários por meio da rede de hotéis onde se situa o imóvel, sendo
ofertados no mesmo empreendimento serviços de multipropriedade e de hotelaria além de
todos os demais produtos relacionados, como serviços de spa, concierge, restaurantes e
demais comodidades232.
4.4 CONTORNOS DA MULTIPROPRIEDADE NO DIREITO ESTRANGEIRO
Vencida a etapa de conceituação do instituto, entende-se como importante a

verificação de como foi desenvolvida e incorporada a multipropriedade nos diversos países do
globo. Ressalta-se que este trabalho não tem a pretensão de ser exaustivo, tendo por isso
selecionado para o estudo, os países que são expoentes e referências para o tema de
multipropriedade.
No âmbito do continente europeu, constata-se que a inciativa da União Europeia
disciplinou um corpo de regras para proteção ao consumidor nas operações relacionadas à
multipropriedade por meio da Diretiva nº 2008/122/CE de 14 de janeiro de 2009 que veio a
230
TEPEDINO, Gustavo. A Multipropriedade e a Lei nº 13.777/2018: Virtudes e problemas. In: SALOMÃO,
Luis Felipe; TARTUCE; Flávio. Direito civil, diálogos entre a doutrina e a jurisprudência, v. 2. 1. Rio de
Janeiro: Atlas, 2020. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.
231
232
6
substituir a Diretiva nº 94/47/CE de 26 de 1994. A norma não se preocupa em estabelecer

qualquer disposição acerca da configuração jurídica do instituto233.
Iniciando pela França, berço moderno da multipropriedade, verifica-se que o
fenômeno se populariza sob a forma societária, sendo normatizada atualmente pela Lei nº 86-
18 de 1986. A lei estabelece certas restrições para a sociedade, como por exemplo, a
impossibilidade de assumir fiança234. Também são estabelecidos um conjunto de direitos e
obrigações aos sócios multiproprietários, dentre os quais se destacam a obrigatoriedade de
contribuir para chamadas de capital destinadas à construção, desenvolvimento ou restauração
da unidade, respeitando a proporção de participação societária, podendo, no caso de
descumprimento, o sócio ser impedido de gozar seu direito usufruir a sua fração temporal235.
No caso de Portugal, a multipropriedade foi definida como direito real de
habitação periódica, conforme o Decreto-Lei nº 275 de 1993. Destaca-se que, conforme
regramento daquele país, o proprietário do imóvel não pode constituir outros direitos reais
sobre o imóvel236 e que o negócio jurídico pode ser instituído ou modificado por meio de
escritura pública ou documento particular, mediante acordo entre os multiproprietários237. Se
não for especificado, o direito de habitação periódica será perpétuo, sendo estabelecido como
limite mínimo de duração o prazo de um ano238. Por fim, o multiproprietário se obriga a pagar
anualmente ao proprietário a prestação pecuniária indicada no título de constituição239.
233
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise detalhada da multipropriedade no Brasil após a Lei nº
13.777/2018: pontos polêmicos e aspectos de Registros Públicos. 2019. Disponível em:
https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td255.
234
Artigo 2º. As empresas mencionadas no artigo 1º não podem suportar fiança (FRANÇA, 1986, tradução
nossa).
235
Artigo 3º. Os sócios ficam obrigados, perante a sociedade, a responder às chamadas de fundos exigidos para
construção, aquisição, desenvolvimento ou restauração de edifício social na proporção dos seus direitos no
capital social e a participar nos encargos nas condições previstas. no artigo 9º desta lei. [...], O sócio faltoso
não pode reclamar, a partir de deliberação da assembleia geral, nem o gozo da fracção do imóvel a que se
destina, nem a manutenção desse gozo (FRANÇA, 1986, tradução nossa).
236
Artigo 2.º Outros direitos reais, 1 - O proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos
reais de habitação periódica não pode constituir outros direitos reais sobre as mesmas. [...] (PORTUGAL,
1993)
237
Artigo 6.º Constituição do direito real de habitação periódica - 1 - Salvo o disposto em lei especial, o direito
real de habitação periódica é constituído por escritura pública ou por documento particular autenticado
(PORTUGAL, 1993).
238
Artigo 3º - Duração. 1 - O direito real de habitação periódica é, na falta de indicação em contrário, perpétuo,
podendo ser-lhe fixado um limite de duração, não inferior a um ano a contar [...] (PORTUGAL, 1993).
239
Artigo 22.º - Prestação periódica – 1. O titular do direito real de habitação periódica é obrigado a pagar
anualmente ao proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos reais de habitação
periódica a prestação pecuniária indicada no título de constituição (PORTUGAL, 1993).
6
Na Itália, foram utilizados três modelos de multipropriedade: o acionário, o

imobiliário e o hoteleiro. No modelo acionário, o multiproprietário é acionista, titular de
quotas de participação na sociedade que lhe conferem direitos e obrigações sociais de uso e
gozo da propriedade em tempo proporcional a sua participação societária. Assim, o sócio é
titular de um direito obrigacional por certo período de tempo240.
Também foi adotada na Itália, a espécie denominada de multipropriedade
imobiliária. Ela se desenvolveu de duas maneiras: na primeira delas, os titulares adquiriam a
propriedade do imóvel objeto de multipropriedade em comum e estabeleciam por convenção
particular (contrato) cláusulas que estipulavam como se daria a uso, fruição e disposição da
coisa. Na segunda forma, a multipropriedade se constituía por meio da instituição de um
condomínio especial, sendo que os multiproprietários na verdade eram coproprietários
adstritos as suas frações de tempo. Assim, na primeira espécie, verifica-se que a
multipropriedade tinha feições de direito obrigacional e na segunda, de direito real sob regime
de condomínio241.
Outra modalidade de multipropriedade adotada na Itália foi a hoteleira. No
entanto, esta é considerada uma forma híbrida que combina elementos da multipropriedade
imobiliária com a societária. O diferencial desta modalidade é que são prestados serviços de
hotelaria ao multiproprietário por intermédio de uma empresa do ramo de hotelaria. O imóvel
objeto da multipropriedade também poderia ser arrendado pela própria cadeia hoteleira, que,
em troca, poderia ofertar imóveis da própria rede aos multiproprietários para usufruir em
outros períodos242. A multipropriedade na Itália é regulada pelo Código do Consumidor
Italiano. Conforme Bruno de Souza Saraiva, mesmo popular e servindo de referência para
outros países, inclusive o Brasil, a multipropriedade italiana não possui uma natureza jurídica
definida243.
Na Espanha, inicialmente, a multipropriedade foi disciplinada no país pela Lei nº
42 de 15 de dezembro de 1998. A lei espanhola basicamente transpôs os regramentos
estabelecidos pela Diretiva 1994/47 CE para o ordenamento interno espanhol. Todavia, o
legislador espanhol denominou o instituto como derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmbuebles de uso turístico e estabeleceu sua natureza jurídica como de direito real
limitado, permitindo, porém, a configuração deste direito como uma variante do arrendamento
240
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 11.
241
Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021.
242
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 16.
243
6
sazonal, ao qual se aplicaria o conjunto de disposições da lei, desde que não contrariassem sua
natureza jurídica244.
Em 2012, foi promulgada a Lei nº 4/2012, de 6 de julho de 2012, que introduziu
no ordenamento aperfeiçoamentos originários da Diretiva 2008/122/CE, conferindo-se mais
proteção aos consumidores em relação a determinados aspectos dos contratos de
aproveitamento por turno de bens imóveis, de aquisição de produtos de férias, de revenda e de
intercâmbio de imóveis para fins de férias, tendo em vista o aparecimento de novos produtos
no setor turístico. Além disso, ampliou a integração com as normas internas, reforçou as
informações do instituto para os consumidores e regulou com maior precisão os prazos para
exercício do direito de desistência, dentre outros aperfeiçoamentos245.
Também é bastante interessante o modelo de multipropriedade adotado pela
Grécia. Neste país, a multipropriedade é um direito de uso cíclico e individual que pode ser
constituído por meio de um contrato que se assemelha em muito ao de locação 246. A
multipropriedade é disciplinada no país por meio da Lei nº 1652/1986 de 14 de outubro de
1986. De acordo com a lei, o locatário adquire, através de escritura notarial de time-sharing
com o locador do imóvel, o direito limitado (temporal) de usar, em troca de pagamento
estipulado em contrato, um apartamento de férias ou quarto de hotel em resort de férias
(direito de time-sharing), e usufruir de quaisquer serviços oferecidos em relação aos imóveis
alugados. A escritura notarial de time- sharing deve ser registrada no Registro de Imóveis247.
Desta maneira, o time-sharing grego pode ser considerado, de certa forma, um
contrato misto, de viés obrigacional, já que envolve o arrendamento da coisa e a prestação de
serviços, turísticos por uma das partes a outra por um preço previamente estabelecido248.
244
ESPANHA, Ley 42/1998, de 15 de diciembre de 1998. Sobre derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Exposición de motivos. Madrid: Agencia Estatal
Boletín Oficial del Estado, 1998. Disponível em: https://www.boe.es/eli/es/l/1998/12/15/42. Acesso em: 23
maio 2021.
245
ESPANHA, Ley 4/2012, de 6 de julio de 2012. De contratos de aprovechamiento por turno de bienes de
uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio
y normas tributarias. Preámbulo. Madrid: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, 2012. Disponível em:
https://www.boe.es/eli/es/l/2012/07/06/4/con. Acesso em: 23 maio 2021.
246
247
KALIN, Christian H. International Real Estate Handbook: Acquisition, Ownership and Sale of Real Estate
Residence, Tax and Inheritance Law. [S. l]: Wiley, 2005. p. 276.
248
6
No Reino Unido, a multipropriedade é disciplinada pelo Statutory instrument 2010

N. 2960, Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations, norma
conhecida como Timeshare Regulations, tendo sido alterada em 2018 pela Statutory
Instrument 2018 N. 1397 (UK exit) para garantir os direitos daqueles que adquiriram produtos
de timeshare antes da saída do Reino Unido da União Europeia249.
Na norma legal britânica, a multipropriedade tem natureza jurídica de direito
obrigacional sendo que são disciplinados quatro tipos de contratos: o contrato de timeshare, o
contrato de férias de longa duração, o contrato de revenda e o contrato de troca. O contrato de
timeshare trata-se de convenção particular, com duração de mais de um ano, no qual um
consumidor, a título oneroso, adquire o direito de usar uma ou mais pernoites por mais de um
período de ocupação. O segundo contrato diz respeito à aquisição de férias, cujo contrato tem
duração maior que um ano e que possibilita a obtenção de descontos em hospedagem. O
terceiro contrato diz respeito à possibilidade de revenda do contrato de timeshare com a
intermediação de terceiro a título oneroso. Por fim, o quarto tipo de contrato, diz respeito ao
contrato de troca, que possibilita, a título oneroso, ao consumidor, o acesso à acomodação ou
a outros serviços, em troca da concessão, a outras pessoas, do acesso temporário do contrato
de time-sharing250.
Assim, o que se constata é que a maior parte dos países do continente europeu
adotou em relação à multipropriedade uma posição mais flexível. De modo geral, as normas
britânicas, irlandesas, alemãs, austríacas, suecas e holandesas, mas preocupadas com a
proteção do adquirente, estabelecem uma cláusula aberta que contempla qualquer estrutura
jurídica, autorizando sua configuração como direito real ou como direito obrigacional251.
Nesta seção verificou-se que são os poucos países que possuem uma legislação
que trata a multipropriedade como direito real, como é o caso de Portugal e da Espanha. Os
demais países do continente europeu adotam sistemas com características híbridas, que
congregam
249
REINO UNIDO. Statutory Instruments 2010 N. 2960. The Timeshare, Holiday Products, Resale and
Exchange Contracts Regulations. London, 2010. Disponível em:
https://www.legislation.gov.uk/uksi/2010/2960/contents. Acesso em: 28 maio 2021.
250
CONWAY, Lorraine. Timesharing: problems faced by UK owners. Research Briefing. London: House of
Commons Library. 17 mar. 2021. Disponível em: https://commonslibrary.parliament.uk/research-
briefings/sn05925. Acesso em: 27 maio 2021.
251
6
tanto caracteres de direito obrigacional quanto de direito real252. A seguir, será discutida a
natureza jurídica da multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro.
4.5 A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE
Como visto na seção anterior, nos países em que foi incorporada, a

multipropriedade recebeu distintos tratamentos em relação à sua configuração. No Brasil,
desde sua adoção em meados dos anos 80, debateu-se sobre sua natureza jurídica. Ao longo
do tempo, diante da ausência normativa, inúmeras correntes doutrinárias e jurisprudenciais se
dividiam na opinião de que o instituto teria natureza jurídica de direito real ou obrigacional253.
Constata-se que os primeiros movimentos no sentido de normatizar o instituto
foram dados com a edição do Decreto nº 7.381, de 2 de dezembro de 2010 que regulamentou
a Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, denominada de Lei Geral do Turismo. O decreto
trouxe a previsão de hospedagem por sistema de tempo compartilhado, uma forma de
prestação de serviços, indicando relação existente entre o prestador de serviço de hotelaria e
seu usuário254.
Apenas no ano 2016, por meio do julgamento do Recurso Especial nº
1.546.165/SP, é que se encaminhou uma solução mais concreta para a problemática da
natureza jurídica da multipropriedade. No caso em julgamento, havia um pedido de penhora
de um imóvel com contrato de time-sharing por dívida condominial constituída em nome de
um dos multiproprietários255.
O relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ficou vencido em seu voto. Ele
apresentou a visão de que o regime de time-sharing não se amoldaria integralmente à
categoria de direitos reais pelo fato de o direito brasileiro não admitir a criação de um novo
direito real propriamente dito, em respeito ao princípio da taxatividade, indicando que
deveriam ser observados os tipos reais previstos na legislação civilista. Sendo assim, pela
impossibilidade de
252
CARVALHO JUNIOR, Marcelo Araújo. Multipropriedade Imobiliária e Coligação Contratual. Tese
(Mestrado em Direito) – Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2019. Disponível em:
https://repositorio.ufpe.br/handle/123456789/38038. Acesso em: 17 maio 2021.
253
LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Aspectos Teóricos da Multipropriedade no Direito Brasileiro. Revista
dos Tribunais, São Paulo. Vol. 658/1990, p. 28- 42. ago. 1990.
254
PEGHINI, Cesar Calo; DOMINICANO, Flavia Lara Vogel. Multipropriedade: Evolução Histórica e
Análise da Lei 13.777/2018. Migalhas Edilícias. 2020. Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/8/28FEFDA08EE89C_multipropriedade.pdf. Acesso em: 19
maio 2021.
255
SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil: Contemporâneo. 4.ed. São Paulo: Editora Saraiva. 2021.
6
criação de novo direito real por convenção privada, conclui que “[...] o contrato de ‘time-
sharing’ possui natureza jurídica de direito pessoal que está relacionado diretamente a um
direito real, o do titular do bem objeto da multipropriedade”. Assim, para o ministro, a
multipropriedade tratava-se de um direito pessoal, diante da ausência de previsão legal256.
Todavia, o voto vencedor do Ministro João Otávio de Noronha firmou o
entendimento de que, mesmo sem legislação específica, a multipropriedade imobiliária
possuía natureza de direito real sendo compatível com os institutos constantes do rol previsto
do artigo
1.225 do Código Civil. Por conseguinte, por serem os multiproprietários titulares das “[...]
faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de
compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo [...]” poderiam
utilizar instrumentos jurídicos como os embargos de terceiros para proteção de sua fração
ideal do imóvel objeto da constrição em caso de penhora257.
A decisão proferida pelo STJ foi considerada um grande avanço na temática. No
entanto, ainda pairava uma grande insegurança em relação à natureza jurídica da
multipropriedade imobiliária. Do ponto de vista prático, persistiam as dificuldades relativas ao
registro e averbações nos cartórios de Registro de Imóveis, o que levava a incorporadores e
investidores do mercado de multipropriedade a optarem pela realização de negócios de
natureza obrigacional, o que não satisfazia plenamente os interesses daqueles envolvidos258.
Finalmente, em resposta a esta demanda da sociedade, foi promulgada a Lei nº
13.777, de 20 de dezembro de 2018 que alterou a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002
(Código Civil) de 2002 e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros
Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.
No que se refere às alterações promovidas no Código Civil, um novo capítulo de
cunho analítico foi incluído neste diploma com vistas a estabelecer o regramento da
256
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1546165. MAGNUS LANDMANN
CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. – ME. CONDOMÍNIO WEEK INN. Relator: Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva. 06 de setembro de 2016. Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=1546165&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=tru
e#DOC2. Acesso em: 20 maio 2021.
257
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1546165. MAGNUS LANDMANN
CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. – ME. CONDOMÍNIO WEEK INN. Relator: Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva. 06 de setembro de 2016. Disponível em:
https://scon.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=1546165&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=tru
e#DOC2. Acesso em: 20 maio 2021.
258
SCHREIBER, Anderson. Multipropriedade Imobiliária e a Lei 13.777/18. 2019. Disponível em:
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/664096447/multipropriedade-imobiliaria-e-a-lei-13777-18.
6
multipropriedade259. A lei brasileira inovou em vários aspectos, tratando da instituição,

administração, transferência e registro da multipropriedade. Também estabeleceu os direitos e
as obrigações do multiproprietário260.
Ponto central introduzido pelo novo diploma foi a definição legal do instituto
insculpida no artigo 1.358-C do Código Civil de 2002. De acordo com este dispositivo, a
multipropriedade consiste em regime de condomínio pelo qual cada um dos proprietários de
um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e
gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma
alternada261. Portanto, a multipropriedade cria um direito de propriedade periódico a cada
multiproprietário. Desta forma, ele é titular de um direito real sobre coisa própria, porque
titula um direito de propriedade com dimensão espaço-temporal262.
Para Silvio de Salvo Venosa, a multipropriedade constitui um direito real sui
generis de usar, gozar e dispor da propriedade, cuja limitação não é apenas condominial, mas
também temporal. O texto legal regula a possibilidade de registro dessa nova modalidade de
propriedade em nome de cada condômino fracionário , conforme § 10 do artigo 176263 da Lei nº
6.015/1973264.
Além da propriedade exclusiva sobre o bem durante o período que lhe cabe, o
multiproprietário é titular de fração ideal proporcional ao seu módulo espaço-temporal e sobre
os bens comuns. Por isso, mesmo durante o tempo que não corresponde à sua propriedade
exclusiva, ele continua dono da fração ideal sobre a coisa comum, o que o torna possuidor
indireto no período em que os outros condôminos exercem posse direta. Assim, entende-se
que
259
260
CASSETTARI, Chistiano. Elementos de direito civil. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2021. E-book.
261
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo
imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com
exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (BRASIL,
2002).
262
book.
263
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação
dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
[...]
§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma
matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração
de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.
264
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 20. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2020. E-book. Acesso
6
o multiproprietário pode fazer uso de ações possessórias para a proteção do bem comum
mesmo fora do período referente à sua unidade autônoma265.
A inovação legislativa também introduziu outros pontos que merecem destaque,
como por exemplo, a não extinção da multipropriedade no caso de todas as frações de tempo
passarem a ser do mesmo titular266; a imposição de indivisibilidade do imóvel objeto da
multipropriedade; a definição de que, além do imóvel, compõem o objeto da
multipropriedade, as instalações, equipamentos e mobiliários destinados ao seu uso e gozo267;
o estabelecimento do período de sete dias como lapso temporal mínimo para uso e gozo do
imóvel, podendo este ser seguido, intercalado ou misto268. Por fim, a multipropriedade se
estabelece por ato entre vivos ou por testamento, com registro imobiliário, devendo constar do
ato a duração dos períodos de fração do tempo269.
Contudo, mesmo após a edição da lei da multipropriedade, uma posição
minoritária da doutrina ressalva que a multipropriedade imobiliária não pode ser considerada
um direito real per se, ou seja, um direito real autônomo, como fora afirmado pelo Recurso
Especial nº 1.546.165/SP. Os argumentos trazidos pelos defensores da tese indicam que a Lei
da multipropriedade definiu o instituto como modalidade condominial, conforme aludido
artigo 1.358-C do Código Civil de 2002, e que por isso, não é possível afigurar-se como
direito real autônomo. Nesta esteira, pondera-se que embora derive de negócio jurídico
celebrado entre diversas partes, “[...] representa uma forma de exercício de direito de
propriedade que considera
265
266
Art. 1.358-C. [...] Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações
de tempo forem do mesmo multiproprietário (BRASIL, 2018).
267
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo (BRASIL, 2018).
268
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou
intercalados, e poderá ser:
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante
procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia,
devendo ser previamente divulgado; ou
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante (BRASIL, 2018).
269
Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente
cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada
fração de tempo (BRASIL, 2018).
6
variável de uso de temporal [...] assumindo uma natureza negocial, similar ao condomínio
edilício, com algumas particularidades regulamentadas pela Lei nº 13.777/2018”270.
A corrente minoritária se filia à tese de que os limites impostos pela taxatividade
dos direitos reais representam um óbice para criação do direito real per se. Reforçam este
argumento indicando o fato de que todas as vezes que o legislador inovou na criação de novos
direitos reais, modificou o artigo 1.225 do Código Civil de 2002, como foi o caso da
concessão de uso especial para fins de moradia, concessão de direito real de uso e o direito de
laje271.
Apresenta-se também como argumento, a imprecisão no emprego do ato de
registro junto ao Registro Geral de Imóveis que visa conferir publicidade ao negócio jurídico
celebrado e o resguardo dos direitos dos multiproprietários e sua eficácia ergas omnes perante
terceiros. O que se critica neste caso é o fato de o ato de registro recair sobre o ato de
instituição de multipropriedade e não de fato sobre o direito de multipropriedade em si, sendo
por isso, considerado, em sentido lato sensu, mero ato de averbação ao registro de
propriedade e não de registro no sentido da constituição do direito272.
Outro ponto controverso diz respeito à natureza jurídica dos bens móveis.
Registra- se que o legislador que concebeu a Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018,
restringiu o seu campo de aplicação apenas aos bens imóveis, deixando os bens móveis sem a
devida proteção do sistema jurídico. Tal fato mantém acesso o debate acerca da natureza
jurídica da multipropriedade mobiliária. Neste sentido, a doutrina tem se posicionado pela
inviabilidade de se admitir o regime de condomínio em multipropriedade para os bens
móveis273.
270
SILVESTRE, Giberto Fachetti; CASTELLO, João Victor Pereira; NASCIMENTO, Barbara R. Santana.
Multipropriedade imobiliária e sua natureza jurídica no Brasil: análise dos fundamentos do Recurso Especial
nº 1.546.165/SP e da Lei nº 13.777/2018. Derecho y Cambio Social, Lima, n. 63, p. 100-120. jan./mar.
2021. Disponível em: https://lnx.derechoycambiosocial.com/ojs-3.1.1-
4/index.php/derechoycambiosocial/article/view/471. Acesso em: 19 maio 2021.
271
Corrente apoiada por vários autores, dentre os quais, Orlando Gomes, Carlos Roberto Gonçalves, Arnoldo
Wald, Maria Helena Diniz, Silvio Rodrigues, Álvaro Villaça Azevedo, entre outros que defendem a
taxatividade dos direitos reais ainda em numerus clausus porquanto “[...] as regalias importantes que
distinguem os direitos reais, não podem ficar na dependência do arbítrio individual” (AZEVEDO, Álvaro
Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2019. E-book. Acesso restrito
via Minha Biblioteca).
272
SILVESTRE, Giberto Fachetti; CASTELLO, João Victor P.; NASCIMENTO, Barbara R. Santana.
Multipropriedade imobiliária e sua natureza jurídica no Brasil: análise dos fundamentos do Recurso Especial
nº 1.546.165/SP e da Lei nº 13.777/2018. Derecho y Cambio Social, Lima, n. 63, p. 100-120. jan./mar.
2021. Disponível em: https://lnx.derechoycambiosocial.com/ojs-3.1.1-
273
7
O primeiro motivo apresentado é a impossibilidade de aplicação, por analogia, dos

regramentos dos artigos 1.358-B a 1358U, já que estes só fazem sentido para o tratamento de
bens imóveis. O segundo motivo é que, diante da lacuna legal, o princípio da taxatividade dos
direitos reais prossegue sendo um obstáculo jurídico para a criação de um direito real de
propriedade de fração de tempo sobre bens móveis. Por fim, um outro problema seria a
inexistência de solução jurídica no caso de um adquirente de boa-fé perder uma fração do bem
em razão da evicção274, caso existam terceiros desconhecidos que tenham celebrado contratos
de time-sharing com o alienante. Diante da ausência legislativa, entende-se que a melhor
forma de se operacionalizar a multipropriedade de bens móveis seria por meio de contratos
atípicos, seja por meio da entrega do bem para que um terceiro (administrador) faça a gestão
deste e assegure a sua fruição aos multiproprietários ou por meio de um condomínio
tradicional com regramento que estabeleça como se dará o uso do bem275.
Reconhecendo a importância do tema, dois Projetos de Lei tramitam na Câmara
dos Deputados: o Projeto de Lei nº 2419, de 17 de abril de 2019, de autoria do Deputado José
Medeiros e o Projeto de Lei nº 3801, de 15 de julho de 2020, de autoria do Deputado Eli
Corrêa Filho. Ambos alteram a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e a Lei nº 6.015, de
31 de dezembro de 1973, para dispor sobre multipropriedade de bens móveis e seu registro.
Destaca-se que o Projeto de Lei nº 3801, de 15 de julho de 2020 propõe a
instituição da multipropriedade mobiliária sob a forma de condomínio especial sobre bens
móveis corpóreos. De acordo com a proposta, por meio da inserção do artigo 1.330-B ao
Código Civil de 2002, a multipropriedade mobiliária será definida como:
[...] regime de condomínio especial em que cada um dos coproprietários de um

mesmo bem móvel é titular de uma fração de tempo, definida como direito real de
propriedade sobre o bem, à qual corresponde a faculdade de uso, gozo e fruição da
sua totalidade, com exclusividade, a ser exercida pelos proprietários de forma
alternada, em conformidade com o previsto no memorial de instituição e na
convenção de condomínio276.
274
A evicção consiste na perda, pelo adquirente (evicto), da posse ou propriedade da coisa transferida, por força
de uma sentença judicial ou ato administrativo que reconheceu o direito anterior de terceiro, denominado
evictor (GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume
único. 5. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca).
275
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise detalhada da multipropriedade no Brasil após a Lei nº
13.777/2018: pontos polêmicos e aspectos de Registros Públicos. 2019. Disponível em:
https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td255.
Acesso em 18 maio 2021.
276
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 3801/2020, de 15 de julho de 2020. Altera a Lei no
10.406, de 10 de janeiro de 2002, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, para dispor sobre a
multipropriedade de bens móveis e seu registro. Brasília: Câmara dos Deputados. Disponível em:
7
O condomínio será estabelecido por meio de memorial de instituição e respectiva

convenção de condomínio com registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no
qual também deverão ser averbadas todas as alterações posteriores, tais como a cessão,
locação ou dação em pagamento da fração de tempo por um dos titulares. Além disso, as
restrições judiciais ou administrativas que decaiam sobre o bem também deverão ser
comunicadas ao cartório para a anotação ex officio na matrícula do condomínio277.
Finalizado o presente capítulo, demonstrou-se que, no direito brasileiro, a
multipropriedade de bens imóveis tem natureza jurídica de direito real sendo disciplinada
como regime de condomínio especial conforme estabelecido pela Lei nº 13.777, de 20 de
dezembro de 2018. No que diz respeito à natureza jurídica da multipropriedade de bens
móveis, a doutrina tem considerado que, enquanto não houver a devida previsão legal, esta
forma de multipropriedade tem feições de direito obrigacional.
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2257702. Acesso em: 30 maio

2021.
277
MARINHO, Rainey; CORREA FILHO, Eli. Condomínio especial de multipropriedade mobiliária.
Migalhas Notariais e Registrais, 2020. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-
notariais-e-registrais/332742/condominio-especial-de-multipropriedade-mobiliaria. Acesso em: 30 maio
2021.
7
5 CONCLUSÃO
O objetivo do presente trabalho monográfico foi verificar a natureza jurídica da

multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro, determinando se o instituto se amolda
como direito real ou obrigacional utilizando como base a análise dos entendimentos
doutrinários, jurisprudenciais e legais.
Diante da complexidade do tema, durante a pesquisa, foram apresentados
conteúdos relevantes e relacionados com o seu objeto, com intuito de contextualizar onde
instituto está inserido e qual a importância da identificação da sua natureza jurídica dentro do
sistema jurídico. Assim, este trabalho apresentou, de forma sistematizada, aspectos
conceituais dos direitos patrimoniais reais e obrigacionais, bem como abordou o direito de
propriedade e o instituto do condomínio. Por fim, tratou da multipropriedade no ordenamento
jurídico.
No primeiro capítulo do desenvolvimento, estudou-se o conceito, as
características e os elementos dos direitos reais e dos direitos pessoais ou obrigacionais. Em
seguida realizou- se a distinção entre tais direitos de forma a melhor compreender os institutos
que deles derivam. Como visto, os direitos reais representam um complexo de normas
regulamentadoras das relações jurídicas correspondentes às coisas passíveis de apropriação
pelo homem. Por sua vez, os direitos pessoais ou obrigacionais consistem no conjunto de
normas que regem as relações jurídicas de ordem patrimonial, que têm por objeto
determinadas prestações de um sujeito em proveito do outro. De forma simplificada, o direito
pessoal se refere a uma relação pessoal, isto é, uma relação existente entre pessoas em torno
da obrigação. Por outro lado, o direito real diz respeito a relação jurídica entre o homem e um
objeto apropriável.
No segundo capítulo foi analisado o direito de propriedade, o mais completo dos
direitos reais, assim considerado, porque se trata do único que reúne todos os poderes
dominicais, a saber: o poder de usar, gozar, dispor e reaver. Em seguida, estudou-se o instituto
do condomínio, seu conceito, caracterização e suas espécies.
No terceiro capítulo, discorreu-se sobre o instituto da multipropriedade,
apresentando-se o contexto em que este se insere e se desenvolve, além da sua origem,
evolução e denominações atribuídas ao instituto no Brasil e no mundo. Em seguida,
apresentou-se o conceito de multipropriedade que se traduz em relação jurídica de
aproveitamento econômico de coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades de tempo, de
modo que os titulares podem, cada um num período previamente estabelecido, utilizar-se da
coisa de maneira exclusiva e perpétua.
7
Verificou-se também que a discussão sobre a natureza jurídica da

multipropriedade não é exclusiva do Brasil, sendo amplamente debatida em outros países do
globo. Por isso, este trabalho dedicou uma parte do terceiro capítulo para apresentar os
contornos dados ao instituto no sistema jurídico de alguns países do exterior. Assim,
constatou-se uma variedade de tratamentos dispensados à multipropriedade que vão desde a
sua configuração como direito real, que foi a forma adotada em Portugal e na Espanha,
passando pelo contrato híbrido de locação com prestação de serviços turísticos vigente na
Grécia e pelo modelo societário adotado na França. Nos outros países, verifica-se que há uma
prevalência maior em conferir uma adequada proteção aos direitos do consumidor, e que por
isso, boa parte desses países opta por deixar em aberto, a determinação da natureza do
instituto.
Por fim, estudou-se a natureza jurídica do instituto no Brasil. Após o
entendimento firmado pela quarta turma do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do
Recurso Especial nº 1.546.165/SP, consagrou-se a multipropriedade de bens imóveis como
sendo um direito real, pacificando-se o debate até então existente na doutrina e
jurisprudência. Com a promulgação da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, a
multipropriedade de bens imóveis foi finalmente disciplinada no ordenamento pátrio e sua
natureza jurídica confirmada como direito real, operacionalizado por meio de condomínio
espaço-temporal, que confere direitos de uso e gozo, com a exclusividade, da propriedade, a
ser exercida de forma alternada pelos multiproprietários. Todavia, ainda persiste a
indefinição em relação à natureza jurídica da multipropriedade de bens móveis. A Lei nº
13.777, de 20 de dezembro de 2018, não tratou do tema, de forma que os negócios
jurídicos relacionados à multipropriedade mobiliária são estabelecidos sem a devida
segurança jurídica. A situação motivou a propositura de dois projetos de lei que estão em
tramitação na Câmara dos Deputados, com o intuito de solucionar o problema. Desta forma,
diante da inexistência de tratamento legal adequado, a doutrina tem entendido que é
impraticável, do ponto de vista jurídico, a adoção do regime de condomínio para a
multipropriedade de bens móveis, sendo por isso, assumido pelos doutrinadores, que esta
forma de multipropriedade tem cunho obrigacional, opinião também compartilhada pelo
pesquisador, por tudo o que foi visto ao longo deste trabalho.
7
REFERÊNCIAS
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7
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UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA

DANIEL SANTOS RODRIGUES

A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

Orientador: Professora Deisi Cristini Schveizer, Msc.

A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

Este Trabalho de Conclusão de Curso foi

Florianópolis, 14 de junho de 2021.

Professora Deisi Cristini Schveizer, Msc

Professora Patrícia Fontanella, Dra.

Professora Luciana Faísca Nahas, Dra.

A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

Florianópolis, 14 de junho de 2021.

DANIEL SANTOS RODRIGUES

O presente trabalho consiste em verificar a natureza jurídica do instituto da multipropriedade

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3.3 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

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3.4 O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO

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Desta forma, no caso de condomínio, o direito de propriedade sobre determinado

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