UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA

RENATA ISÉ SILVESTRE

O INSTITUTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO ORDENAMENTO

JURÍDICO BRASILEIRO

Florianópolis
2017
 RENATA ISÉ SILVESTRE

O INSTITUTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO ORDENAMENTO

JURÍDICO BRASILEIRO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

ao Curso de Graduação em Direito, da
Universidade do Sul de Santa Catarina, como
requisito parcial para obtenção do título de
Bacharel em Direito.

Orientadora: Professora Deisi Cristini Schveitzer, MSc.

Florianópolis
2017
Dedico aos meus pais, Carlos e Edilene e aos
meus irmãos, João Henrique e Fernanda.
 AGRADECIMENTOS

Aos meus pais que, além do amor e incentivo, se empenharam em proporcionar o

meu desenvolvimento social, mental e espiritual.
As minhas queridas avós, Maria Lúcia e Lenir, pelo carinho e alicerce cedidos por
toda a vida.
Aos meus irmãos, João Henrique e Fernanda, pelos exemplos de vida e pelo apoio
espontâneo, valiosos desde a infância até o presente momento.
Aos meus familiares, que me concederam suporte e incentivos, a fim de que eu
buscasse os meus objetivos.
A minha orientadora Deisi Cristini Schveitzer, pela sua dedicação profissional,
por me proporcionar seus ensinamentos, tranquilidade, empatia, compreensão, paciência e
tempo.
Aos meus amigos que, de alguma forma, auxiliaram e compreenderam esse
momento acadêmico, prestando carinho e ânimo nos meus anseios.
 “Viver em sociedade é um desafio porque às vezes ficamos presos a determinadas
normas que nos obrigam a seguir regras limitadoras do nosso ser ou do nosso não-ser...
Quero dizer com isso que nós temos, no mínimo, duas personalidades: a objetiva, que todos
ao nosso redor conhecem; e a subjetiva... Em alguns momentos, esta se mostra tão misteriosa
que se perguntarmos - Quem somos? Não saberemos dizer ao certo!
Agora de uma coisa eu tenho certeza: sempre devemos ser autênticos, as pessoas precisam nos
aceitar pelo que somos e não pelo que parecemos ser... Aqui reside o eterno conflito da
aparência x essência. E você... O que pensa disso? (...) Nunca sofra por não ser uma coisa ou
por sê-la...” (Clarice Lispector).
 RESUMO

O presente trabalho monográfico objetiva verificar a usucapião extrajudicial no ordenamento

jurídico brasileiro, sendo esse procedimento instituído pela Lei nº 13.105 de 16 de março de
2015, no seu art. 1.071, que por sua vez introduziu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos,
nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Destaca-se que, com publicação da Lei nº 13.465 de 11
de julho de 2017, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, sofreu alterações, permitindo-se
maior eficácia ao instrumento da usucapião extrajudicial. Abordou-se o instituto da posse,
com as teorias, a origem, o conceito, a classificação, os modos de aquisição e perda da posse,
e seus efeitos. Em seguida, os aspectos relevantes da propriedade, referentes à evolução
história, conceito, características, formas de aquisição e sua função social. Por fim, foram
tratados os assuntos consideráveis da usucapião, apresentando seus pressupostos,
modalidades, e discorrendo sobre a usucapião extrajudicial no Código de Processo Civil de
2015, tema central da monografia. A técnica de pesquisa foi a documental e bibliográfica,
sendo o método de abordagem dedutivo, com procedimento histórico e monográfico.

Palavras-chave: Posse. Propriedade. Usucapião. Usucapião Extrajudicial.

 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................. 10
2 O INSTITUTO DA POSSE.............................................................................................. 11
2.1 ORIGEM E CONCEITO ................................................................................................. 11
2.1.1 Diferenciação da posse e detenção ............................................................................. 14
2.2 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE ...................................................................................... 15
2.4 AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE ................................................................................. 17
2.3 EFEITOS DA POSSE ...................................................................................................... 20
2.3.1 Efeitos materiais da posse ........................................................................................... 20
2.3.2 Efeitos processuais da posse ....................................................................................... 23
3 O INSTITUTO DA PROPRIEDADE ............................................................................. 26
3.1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA PROPRIEDADE .......................................................... 26
3.2 CONCEITO DE PROPRIDADE ..................................................................................... 28
3.3 PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE ........................................... 30
3.4 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL ........................................ 31
3.4.1 Aquisição pelo registro do título ................................................................................ 32
3.4.2 Aquisição por acessão ................................................................................................. 33
3.4.3 Aquisição por usucapião ............................................................................................. 35
3.4.4 Aquisição por sucessão hereditária ........................................................................... 37
3.5 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE ...................................................................... 38
4 O INSTITUTO DA USUCAPIÃO .................................................................................. 41
4.1 PRESSUPOSTOS ............................................................................................................ 41
4.2 MODALIDADES ............................................................................................................ 42
4.2.1 Usucapião extraordinária ........................................................................................... 42
4.2.2 Usucapião ordinária .................................................................................................... 44
4.2.3 Usucapião especial urbana ......................................................................................... 45
4.2.4 Usucapião especial rural ............................................................................................. 46
4.2.5 Usucapião especial urbana coletiva ........................................................................... 47
4.2.6 Usucapião indígena ..................................................................................................... 48
4.2.7 Usucapião familiar ...................................................................................................... 48
4.3 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO ORDENAMENTO JURÍDICO
BRASILEIRO.. ......................................................................................................................... 50
4.4 FUNDAMENTOS VALORATIVOS DO PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL ................................................................................................................... 56
5 CONCLUSÃO ................................................................................................................... 58
REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 58
 10

1 INTRODUÇÃO

O presente estudo monográfico foi motivado após a escolha da orientadora, que

em uma conversa sugeriu o tema, despertando de imediato a curiosidade da pesquisadora, pela
oportunidade de conhecer os requisitos necessários e a forma para se adquirir
extrajudicialmente a propriedade pela usucapião. Também, por se tratar de conteúdo do
Direito das Coisas, com o qual possui afinidade dentre as disciplinas de Direito Civil.
A grande demanda social em busca de direitos e as morosidades na esfera judicial
são de conhecimento comum. Na pretensão de usucapir, não é diferente, porque embora
muitas vezes não exista litígio, essas ações no judiciário são duradouras, em razão dos atos
administrativos e por se avaliar esse pleito privado como secundário.
Para o esclarecimento da usucapião, faz-se necessário primeiro, verificar os
aspectos da posse e da propriedade no ordenamento jurídico brasileiro, servindo-se como
base, para então poder conferir os principais aspectos da usucapião extrajudicial, com ênfase
em conhecer o seu procedimento técnico legal e sua importância como meio de exercer a
função social da propriedade.
Diante desse assunto, encontra-se o problema: Quais as mudanças trazidas no
ordenamento jurídico brasileiro com a vigência do Código de Processo Civil de 2015,
instituído pela Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015 com relação à usucapião extrajudicial?
Trata-se de uma novidade da lei processual civil de 2015, que em seu art. 1071
inseriu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973.
Ocorre que, recentemente, a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, fez algumas alterações no
art. 216-A. Assim, essa monografia busca abordar o procedimento extrajudicial da usucapião.
O método utilizado para a elaboração da presente monografia foi o de abordagem
dedutivo e de procedimento histórico e monográfico, sendo que as técnicas de pesquisa
adotadas foram a bibliográfica e a documental. Dessa forma, este trabalho é composto por
cinco capítulos. O primeiro refere-se à introdução, em que se apresenta o assunto de pesquisa.
No segundo capítulo, aborda-se o instituto da posse, concernente às teorias, à origem, ao
conceito, à classificação, às formas de aquisição e perda e seus efeitos. No terceiro capítulo,
trata-se do instituto da propriedade observando a evolução história, conceitos, características,
formas de aquisição e sua função social. No quarto capítulo, são apresentados os aspectos
relevantes da usucapião, com enfoque à usucapião extrajudicial. Por último, o quinto capítulo
expõe a conclusão do assunto estudado.
 11

2 O INSTITUTO DA POSSE

No estudo deste capítulo será abordado o instituto da posse no tangente às normas

do ordenamento jurídico brasileiro vigente. Abordar a posse faz-se indispensável, por ser um
dos requisitos da usucapião extrajudicial, tema central deste trabalho.
O conteúdo do capítulo contemplará a origem, conceito, classificação, aquisição e
perda, bem como os seus efeitos.

2.1 ORIGEM E CONCEITO

Diversos doutrinadores encontram dificuldades em determinar a origem da posse,

pois existem versões diferentes, das quais se convergem em duas principais teorias que serão
elucidadas na sequência.
Historicamente, justifica-se a necessidade do domínio físico sobre as coisas para a
proteção dos bens. Assim a origem da posse possui duas relevantes teorias, a subjetiva de
Friedrich Karl Von Savigny1, e a objetiva de Rudolf Von Ihering2. (FARIAS; ROSENVALD,
2012, p. 60).
Para a teoria de Savigny, o exercício da posse ocorre quando a pessoa possui
intenção de ter a coisa para si, bem como defendê-la contra intervenção de terceiros. Entende
que existem dois elementos essenciais: a detenção da coisa (corpus) e a vontade de exercer
sobre ela a propriedade (animus). (MONTEIRO; MALUF, 2015, p. 29).
Vale mencionar, segundo Monteiro e Maluf (2012, p. 29), que sofreram mutações
na teoria subjetiva, nos conceitos de corpus e animus, pois num primeiro momento, o corpus
consistia no mero contato físico com a coisa possuída. Todavia, numa segunda fase, entendeu-
se a possibilidade de exercer a posse, quando permanecendo a coisa à disposição do
possuidor.
A teoria subjetiva estabelece o controle material sobre a coisa, o corpus, e a
intenção de ser dono dessa coisa, o animus, todavia sem a presença do animus, configura-se

1
Friedrich Karl Von Savigny (1779 - 1861) foi um jurista alemão. Fundou a escola histórica alemã, foi professor
nas universidades de Marburg e Landshut e o primeiro professor de direito romano na Universidade de Berlim.
A partir de 1848, dedicou-se exclusivamente ao trabalho científico. (FRIEDRICH..., 2004-2017, tradução nossa).
2
O jurista alemão Rudolf von Ihering (1818-1892), doutor pela Universidade de Berlim, entre suas
contribuições, defendeu o Direito posto na lei, como também o afastamento do idealismo em favor de certo
naturalismo, sendo entusiasta da ideia de direito a partir de propósitos e de interesses, revelando-se um realista.
(GODOY, 2014).
 12

apenas a detenção, a qual não recebe proteção possessória. A partir dessa teoria, a posse
adquiriu amparo jurídico, o que a torna relevante, uma vez que a tutela visa garantir a paz
social e boas relações no plano formal. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 60-61).
No entendimento de Ihering, no entanto, é suficiente para a caracterização da
posse o corpus, relativo à conduta do possuidor, em que já está implícito o animus, de modo a
agir como se fosse proprietário da coisa. (GONÇALVES, 2016, p. 51).
Dessa forma, a teoria objetiva dispensa o aspecto subjetivo do animus, quanto à
intenção de ser proprietário, bastando a visibilidade externa da posse com interesse de
conferir destinação econômica a coisa. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 62-63).
Possível fazer uma distinção, para Ihering, entre o possuidor que exerce um poder
de fato e o proprietário que detém um poder de direito, de modo que, esses poderes podem ser
exercidos por uma mesma pessoa, não obstante, há situações em que o proprietário se
desvencilha do poder de fato. Considera-se que, para existir a posse, a figura do possuidor não
necessita exercer sobre a coisa um poder real, ou seja, de fato, mas sim, com interesse de
utilizar o domínio da coisa para destinação econômica. (COELHO, 2010, p. 64-65).
Destaca ainda, Rodrigues (2009, p. 18) que “posse não significa apenas a detenção
da coisa; ela se revela na maneira como o proprietário age em face da coisa, tendo em vista
sua função econômica, pois o animus nada mais é que o propósito de servir-se da coisa como
proprietário.”
Para o reconhecimento da existência da posse pela teoria de Ihering, melhor
utilizar o critério relacionado à destinação econômica, pois torna visível o domínio. Assim,
Gomes (2012, p.35) reproduz um exemplo de Ihering:

Suponhamos dois objetos que se acham reunidos no mesmo lugar, uns pássaros
seguros por um laço num bosque, ou, num solar em construção, os materiais, e ao
lado uma cigarreira com cigarros; o mais ignorante dos homens sabe que será́
culpado de um furto se tirar os pássaros ou alguns materiais, mas nada tem a temer
se tirar os cigarros; qual a razão desse modo diferente de proceder? Com relação à
cigarreira, cada qual dirá́ : perdeu-se; deu-se isso contra a vontade do proprietário, e
torna-se a pô-lo em relação com a coisa, dizendo-se-lhe que foi encontrada; com
relação aos pássaros e aos materiais, sabe-se que a posição em que se acham tem sua
causa em uma disposição tomada pelo proprietário; estas coisas não poderão ser
encontradas, porque não estão perdidas: seriam roubadas. Afirmando-se que a
cigarreira se perdeu, diz-se: a relação normal do proprietário com a coisa está
perturbada; há, portanto, uma situação anormal.”

Observadas as duas teorias, verifica-se que o Código Civil de 2002 aderiu à teoria
objetiva de Ihering, pois define a figura do possuidor no art. 1.196, relacionada à posse do
 13

bem: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de
algum dos poderes inerentes à propriedade.” (BRASIL, 2002).
Desse modo, observa-se que, para uma pessoa ser considerada possuidora, é
necessário que exerça, pratique ou usufrua, de fato, um dos poderes inerentes ao domínio ou
propriedade, não se exigindo o exercício de todos os direitos relativos à propriedade, visto que
poderia confundir posse com propriedade. (RIZZARDO, 2016, p. 16).
Nada obstante, existe um novo paradigma do instituto da posse, no qual considera
a função social da posse, teoria cujo principal defensor foi o francês Raymond Saleilles3. A
referida tese encontra-se no Projeto de Lei n. 699/2011, de autoria original do deputado
Ricardo Fiúza, com intuito de fazer alteração no art. 1.196 com a seguinte redação:

Considera-se possuidor todo aquele que tem poder fático de ingerência

socioeconômica, absoluto ou relativo, direto ou indireto, sobre determinado bem da
vida, que se manifesta através do exercício ou possibilidade de exercício inerente à
propriedade ou outro direito real suscetível de posse. (BRASIL, 2011).

Dessa maneira, com esse conceito moderno, a posse existirá pelo reconhecimento
e aprovação da coletividade, além de considerar a destinação conferida à posse. (TARTUCE,
2017, p. 32).
Ainda, nesse mesmo entendimento sociológico, quanto ao direito à posse:
“Verifica que a posse, isoladamente considerada, só poderá ser protegida pelo direito quando
cumprir sua função social, ou seja, quando o possuidor utilizar o bem para satisfazer suas
necessidades materiais de moradia, trabalho e/ou alimentação.” (ALBUQUERQUE, 2010, p.
65-66).
Ademais, consta no Enunciado4 nº 492 aprovado na V Jornada de Direito, do
Conselho Nacional de Justiça, o seguinte: “A posse constitui direito autônomo em relação à
propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de interesses
existenciais, econômicos e sociais de tutela.” (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA,
2011).

3
O francês Raymond Saleilles (1855-1912) foi professor de Direito Civil, e defendeu um movimento científico
de cunho ético, social, e econômico, para elaboração de normas com uma visão mais solidarista na França.
(GROSSI, 2008 apud DRUMMOND; CROCETTI, 2017).
4
Os Enunciados são aprovados pelas Jornadas de Direito Civil, desde 2002. O Conselho da Justiça Federal, por
meio do seu Centro de Estudos Judiciários – CEJ tem promovido esses eventos com o objetivo de reunir
magistrados, professores, representantes das diversas carreiras jurídicas e estudiosos do Direito Civil para
debater os temas sugeridos pelo Código Civil de 2002 e aprovar enunciados que representem o pensamento da
maioria dos especialistas. (AGUIAR JÚNIOR, 2012, p. 9).
 14

Logo, defende Tartuce (2017, p. 32), vez que a Constituição da República

Federativa do Brasil de 1988 permite o reconhecimento da função social da propriedade,
deve-se da mesma forma aplicar à posse, pois, correta seria a afirmação de que o Código Civil
de 2002 não se baseia somente na teoria de Ihering, e sim pela atual tese da posse-social,
defendidas por Silvio Perozzi5, Raymond Saileilles e Antonio Hernández Gil6 e outros
juristas.
Outro enunciado, do Conselho Nacional de Justiça, que estende o conceito da
posse, é o 236 da III Jornada de Direito Civil: “Considera-se possuidor, para todos os efeitos
legais, também a coletividade desprovida de personalidade jurídica.” (CONSELHO
NACIONAL DE JUSTIÇA, 2004).

2.1.1 Diferenciação da posse e detenção

Entre outros aspectos relevantes da posse, vale citar a distinção doutrinária entre
os conceitos de posse e detenção.
Conforme o art. 1.198 do Código Civil de 2002 conceitua-se o detentor:
“Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro,
conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.” (BRASIL,
2002).
Assim, Wald (2009, p. 63-64) ensina que, para o exercício da simples detenção, o
domínio da coisa pode ocorrer em nome alheio, ou se dar pela ausência de vontade do titular
da coisa, detendo mero contato físico, em razão de ser insuscetível de apropriação. Relata, em
outras palavras, a diferença entre posse e detenção:

A posse é, pois, a regra o normal, o caso generalizado do poder consciente e

autônomo, exercido em nome próprio sobre coisa suscetível de apropriação. A
detenção é o poder material exercido em nome alheio ou sobre coisa insuscetível de
apropriação ou em nome próprio, mas sem a necessária autonomia de vontade,
obedecendo diretamente a instruções e ordens de terceiro, como fâmulo ou servidor
da posse alheia.

5
O italiano Silvio Perozzi (1857-1931), já no raiar do século XX, também buscou contribuir para a autonomia da
posse, confiando na evolução da civilização e no seu respectivo costume para construir uma teoria social da
posse. (OLIVEIRA; MACIEL, 2009, p. 1-14).
6
Esses pensamentos possessórios deságuam nas teorias econômicas e sociais da posse, de Silvio Perozzi, de
Raymond Saleilles e a de Hernandez Gil (1915–1994), que visam superar, em parte, as ideias de Savigny e
Jhering, ou adequá-las à contemporaneidade, tema ainda carente de atenção por parte dos manuais de Direito das
Coisas. (OLIVEIRA; MACIEL, 2009, p. 1-14).
 15

Aduz-se também, outra distinção importante, pois, somente a posse gera efeitos
jurídicos, conferindo direitos e pretensões possessórias em nome do dono ou possuidor.
Todavia, ao detentor não assiste direito de invocar, em nome próprio a proteção possessória.
(GONÇALVES, 2016, p. 63-64).
Após o conhecimento da origem e definição da posse, passa-se a sua classificação.

2.2 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE

Demonstrado o instituto da posse com suas teorias e conceitos, verificar-se-á nesta

seção a classificação da posse, de acordo com o regramento normativo e com a doutrina.
A classificação da posse, em direta ou indireta, está expressamente prevista no art.
1.197 do Código Civil de 2002:

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de
quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o
indireto. (BRASIL, 2002)

Entende-se como possuidor direto a pessoa que está em contato imediato com a
coisa, como por exemplo, o locatário de imóvel, enquanto que o possuidor indireto refere-se à
pessoa que transfere a coisa ao possuidor imediato, nesse caso o locador do imóvel. Além
disso, as duas modalidades permitem a proteção possessória contra intervenção de terceiros.
(WALD, 2009, p. 65-66).
Para complementar, no que se refere à parte final do artigo 1.197 do Código Civil,
o Conselho Nacional de Justiça, na I Jornada de Direito Civil, aprovou o Enunciado nº 76,
entendendo que: “O possuidor direto tem direito de defender a sua posse contra o indireto, e
este contra aquele.” (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2002).
Nessa situação, Tartuce (2017, p. 40) exemplifica:

Imagine-se um caso em que, vigente um contrato de locação de imóvel urbano, o

locatário viaja e, quando volta, percebe que o imóvel foi invadido pelo próprio
proprietário. Nesse caso caberá uma ação de reintegração de posse do locatário
(possuidor direto) em face do locador (possuidor indireto), pois o contrato ainda
estava em vigor e deveria ter sido respeitado.

Admite-se, sequencialmente, a classificação da posse pela composse e posse

exclusiva. Conforme o Código Civil de 2002, no seu art. 1.199: “Se duas ou mais pessoas
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possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contando que
não excluam os dos outros compossuidores.” (BRASIL, 2002).
Desse modo, exemplifica-se uma situação comum de composse, como no caso da
relação entre cônjuges, que possuem regime de comunhão de bens, exercendo sobre um
mesmo patrimônio o poder da posse. Contudo, os atos praticados por um dos cônjuges não
excluem atos de posse semelhantes de seu consorte, além disso, possuem direito de reclamar a
proteção possessória qualquer dos compossuidores, caso haja turbação, esbulho ou ameaça da
posse. (RODRIGUES, 2009, p. 26).
Ainda, Diniz (2012, p.73) distingue em sua obra, dois tipos de composse: pro
indiviso, sendo essa com vários possuidores, que dominam um bem sem determinação da
parcela de cada compossuidor; e composse pro diviso, existindo nesse caso, uma repartição de
fato do bem entre cada compussuidor, embora o bem seja indivisível. (DINIZ, 2012, p. 73).
Diferentemente da composse, a posse pode ser classificada como exclusiva, que se
caracteriza pelo exercício da posse por apenas uma pessoa, portanto, a posse não é partilhada.
(NADER, 2016, p. 48).
Outra classificação é a de posse justa e injusta, disciplinada no art. 1.200 do
Código Civil: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.” (BRASIL,
2002).
Dessa exclusão, possível determinar que a posse injusta ocorra quando presentes
os vícios de violência, clandestinidade ou precariedade. Dizer que a posse é violenta, atribui-
se à obtenção do bem pelo uso indevido da força, por meio físico, ameaça à vida ou
integridade do possuidor, ou com rompimento de obstáculos. Já a posse clandestina acontece,
quando é ocultada a posse do titular, normalmente ocorre de forma mansa. A posse precária é
obtida pelo abuso de confiança. Na modalidade de posse injusta, o possuidor não tem direitos
aos interditos possessórios, em desfavor daquele que tinha a posse justa sobre a coisa, não
obstante, pode defender contra terceiros que intentem a posse da mesma forma injusta.
(COELHO, 2009, p. 21-22).
A posse também pode ser classificada em de boa-fé e de má-fé, conforme traduz o
caput do art. 1.201 do Código Civil de 2002: “É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o
vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.” (BRASIL, 2002).
Entende-se que a posse é de boa-fé quando o possuidor tem a convicção da
legitimidade de sua posse, de modo a pensar que a coisa lhe pertence de fato e sem
conhecimento de qualquer dos vícios impeditivos para aquisição, ou seja, violência,
 17

clandestinidade e precariedade. Enquanto que, a má-fé é o contrário, pois o possuidor esta

ciente do vício, o qual lhe torna ilegítimo sobre a coisa. (WALD, 2009, p. 69).
Para um esclarecimento da boa-fé, a lei fornece um determinado elemento
objetivo, o justo título, constante no parágrafo único do art. 1.201: “O possuidor com justo
título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei
expressamente não admite esta presunção.” (BRASIL, 2002).
Pode-se extrair a definição de justo título, no Enunciado nº 303, da IV Jornada do
Conselho da Justiça Federal:

Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo

motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializada
em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social
da posse. (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL, 2006).

Outra classificação é quanto ao tempo da posse. Considera-se nova aquela posse

de menos de ano e dia, por outro lado, a posse velha é de um ano e dia ou mais. A fixação do
prazo é controvertida, a versão histórica mais aceita vem de costumes germânicos, que
concluem a necessidade de duração de certo tempo, para se presumir a propriedade à pessoa.
No caso do procedimento da ação possessória, quando for ação de força nova, contado da data
em que houve turbação ou esbulho, é possível pleitear a concessão de liminar.
(GONÇALVES, 2016, p. 101).
A posse pode ser também ad interdicta, quando há possibilidade de ser defendida
pelas ações possessórias, como ação de reintegração de posse, manutenção de posse e
interdito proibitório. Já a posse ad usucapionem ocorre quando há determinado lapso
temporal, previsto em lei, que permite a aquisição da propriedade pela usucapião, desde que
preenchidos os parâmetros legais. (TARTUCE, 2017, p. 52).
Verificadas as modalidades possessórias nesse item, a seguir será abordada a
aquisição e perda da posse.

2.4 AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE

Os modos para aquisição ou perda da posse, encontram-se dispostos entre os

artigos 1.204 a 1.209 e também, artigos 1.223 e 1.224 do Código Civil de 2002. Para tanto, se
buscará esclarecer esse conhecimento em consonância com a interpretação dos doutrinadores.
O diploma legal de 2002, estabelece o momento da aquisição da posse, no art.
1.204, que dispõe: “Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
 18

exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.” (BRASIL,

2002).
No entendimento doutrinário, podem ser classificados os modos de aquisição da
posse em originários e derivados. O modo originário, segundo Gomes (2012, p. 62), acontece
quando a aquisição da posse independe do consentimento de possuidor precedente.
Quanto à aquisição da posse originária, complementa-se que pode ser adquirida
pela apreensão da coisa, abandonada ou que não possui dono, bem como pelo exercício do
direito, na servidão, no uso, por exemplo, e pela disposição da coisa ou do direito, vez que
possibilita a evidente apreensão da coisa ou do direito sobre ela. Diversamente, o modo
derivado ou bilateral, permite a aquisição quando existe anuência do anterior possuidor, como
na tradição precedida de negócio jurídico ou da sucessão inter vivos e mortis causa.
(GONÇALVES, 2016, p.108-111).
Desmembrando-se o modo aquisitivo derivado, serão verificados a seguir, com
relação à tradição e sucessão da posse.
O modo derivado pela tradição possui três classificações: a real, que se consolida
pela entrega material da coisa; a simbólica, em que a entrega material da coisa é substituída
por atitudes intencionadas em transmitir a posse; e a ficta, com variação do animus, porquanto
quem possui em nome alheio passa a possuir em nome próprio e vice-versa, sendo que essa
classificação possui duas formas, traditio brevi manu e o constitutum possessorium.
(TARTUCE, 2017, p. 93-94).
Vale ressaltar que, existe divergência doutrinária, no que concerne à classificação
simbólica e ficta, pois para Gomes, essas duas formas seguem uma mesma classificação, e se
insere outra quarta modalidade, a tradição consensual, equiparada à ficta. (TARTUCE, 2017,
p. 94). No entanto, a corrente mais aceita, corresponde à classificação real, simbólica e ficta.
A tradição na modalidade ficta, quando operada pela traditio brevi manu dá-se
pela aquisição da propriedade pelo possuidor, que não era o real proprietário do bem, como
exemplo, o locatário que compra a coisa do locador. O inverso ocorre com o constituto
possessório, pois o alienante que possuía a coisa como proprietário passa a possuir por título
precário, no caso da coisa vendida, porém continua alugada do comprador. (DONIZETTI;
QUINTELLA, 2017, p. 695).
Por conseguinte, outro modo derivado de aquisição da posse ocorre por sucessão
da posse, como se verifica no art. 1.206: “A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do
possuidor com os mesmos caracteres.” (BRASIL, 2002).
 19

Nessa mesma diretriz, trata o art. 1.207 de duas espécies de sucessor, o universal e
o singular. Assim, in verbs: “O sucessor universal continua de direito a posse do seu
antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos
legais.” (BRASIL, 2002).
Desse modo, explica Pereira, C. (2017, p. 39), que a transmissão por mortis causa,
o herdeiro adquire a posse pela transmissão hereditária, com os seus vícios e qualidades. Não
obstante, na aquisição singular, como na situação de compra e venda ou doação, por exemplo,
adquire uma posse alheia, facultando ao possuidor, conforme a lei, começar uma posse nova,
ou unir-se à posse de seu antecessor.
Além disso, sobre a matéria de acessão pelo sucessor singular, aprovou-se o
Enunciado nº 494 na V Jornada de Direito Civil, do ano de 2011: “A faculdade conferida ao
sucessor singular de somar ou não o tempo da posse de seu antecessor não significa que, ao
optar por nova contagem, estará livre do vício objetivo que maculava a posse anterior.”
(CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2011).
Assim, é possível que seja transmitido ao sucessor singular o vício que atingia a
posse anterior. (TARTUCE, 2017, p. 96).
Salienta-se, acerca do regramento do art. 1.208 do Código Civil de 2002: “Não
induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua
aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a
clandestinidade.” (BRASIL, 2002).
Dessa maneira, sendo a aquisição da posse injusta, isto é, o novo possuidor se
utiliza de violência ou clandestinidade, em regra, não haverá transmissão da posse, salvo se
houver cessado o vício. Todavia, os atos de tolerância ou de mera permissão do possuidor, em
face do abuso de confiança de cometido, não induzem a transmissão da posse. (COELHO,
2009, p. 46-47).
Em relação à perda da posse, o legislador optou por manter critérios genéricos,
nos artigos 1.223 e 1.224 do CC/2002, incumbindo ao aplicador da norma a responsabilidade
em definir o ensejo da perda possessória. A posse pode ser perdida pelo abandono; pela
tradição; pela perda da própria coisa; pela destruição da coisa; pela inalienabilidade; por posse
de outrem; pelo constituto possessório; também, perde-se o direito sobre a posse quando, pela
impossibilidade de seu exercício, pelo desuso, bem como na ocorrência de esbulho não
presenciado, e o possuidor se abstém de retomar seu bem. (DINIZ, 2012, p. 91-95).
A forma de perda da posse pelo abandono ocorre quando manifestamente o
possuidor renuncia à posse, com a intenção de largar o que lhe pertence, já pela tradição a
 20

perda envolve a intenção definitiva de transferir a posse a outrem. No caso da perda

propriamente dita da coisa, caracteriza-se pelo bem que desaparece, e se torna impossível de
reavê-lo para exercer o domínio físico. Ainda, a perda pode ocorrer pela destruição da coisa,
quando o objeto perece, por causa natural ou fortuita, extinguindo-se o direito, bem como pela
posse de outrem, mesmo que contra a vontade do precedente possuidor, ela se perde, pois não
buscou a retomada em tempo oportuno. (GONÇALVES, 2016, p. 121-124).
Ademais, Rodrigues (2009, p. 39) observa uma incongruência, nos títulos
verificados da aquisição e perda da posse, pois o legislador brasileiro esqueceu que, embora
adotado em essência a teoria de Ihering, de modo contraditório admitiu à posse o conjunto dos
elementos de corpus e de intenção, o animus, elemento subjetivo, conforme a orientação de
Savigny.
Destarte, verificadas as características centrais da posse, no que se refere a sua
aquisição e perda, passa-se aos efeitos da posse.

2.3 EFEITOS DA POSSE

Neste item serão abordados os efeitos da posse que se encontram elencados entre
os artigos 1.210 e 1.222 do Código Civil de 2002 e artigo 558 do Código de Processo Civil de
2015.

2.3.1 Efeitos materiais da posse

Inicialmente, os efeitos da posse possuem caráter material e processual, conforme

o ordenamento jurídico, sendo assim por uma questão de ordem, observar-se-á o efeito
material primeiro, no tocante aos frutos, às responsabilidades pela perda ou deterioração da
coisa, às benfeitorias7 e à usucapião. Este último, apenas é considerado pela doutrina como
efeito, sendo abordada como modalidade de aquisição da propriedade de bem imóvel e móvel,
pelo Código Civil de 2002.
Os frutos podem ser classificados quanto a sua origem em naturais, como frutas
produzidas por uma árvore; industriais, quando, por exemplo, há um material produzido por
uma fábrica; e civis, como os decorrentes de uma relação jurídica ou econômica, a exemplo

7
Chamam-se benfeitorias as obras ou despesas feitas na coisa, com o fim de conservá-la, melhorá-la ou
embelezá-la. Mas excluem-se de sua conceituação os incrementos naturais, independentes da ação humana.
(PEREIRA, C., 2017).
 21

no aluguel de imóvel. Além disso, podem ser classificados os frutos no estado que se
apresentam, quais sejam: pendentes, os que não foram colhidos da coisa; percebidos, os que
foram colhidos e separados da coisa principal; os estantes, frutos que foram colhidos e estão
armazenados; percipiendos são os que, deveriam ter sido colhidos, entretanto não foram; e os
frutos consumidos, nesse caso foram colhidos, porém não existem mais, por terem sido
vendidos, por exemplo. Destaca-se, para efeitos do direito aos frutos, verificar a boa-fé ou
má-fé do possuidor. (TARTUCE, 2017, p. 53).
Terá direito aos frutos percebidos durante a posse, o possuidor de boa-fé,
consoante o art. 1.214: “O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.” (BRASIL, 2002).
Convém notar que, sendo o possuidor de boa-fé, terá direito aos frutos percebidos,
sejam esses naturais, industriais e civis, desde que respeitado o disposto no art. 1.215: “Os
frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis
reputam-se percebidos dia por dia.” (BRASIL, 2002). Entretanto, em relação aos frutos
pendentes, o possuidor terá direito apenas ao reembolso das despesas de produção e custeio.
(COELHO, 2009, p. 48).
Quanto à posse de má-fé, versa o art. 1.216 do Código Civil de 2002: “O
possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que,
por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem
direito às despesas da produção e custeio.” (BRASIL, 2002).
Esclarece Coelho (2009, p. 48), a respeito do possuidor de má-fé:

Sendo de má-fé a posse perdida, todos os frutos, inclusive os colhidos e percebidos

durante o seu exercício, pertencem a quem passa a titulá-la. O possuidor de má-fé
tem apenas direito ao reembolso das despesas de produção e custeio incorreu, para
evitar, como dito, o enriquecimento indevido do adquirente da posse.

Na responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa, disciplinados nos arts.

1.217 e 1.218 do Código Civil de 2002, a responsabilidade do possuidor de boa-fé não se
caracteriza pela perda ou deterioração da coisa, a menos que tenha agido com dolo ou culpa.
Já o possuidor de má-fé, no entanto, responde em todos os casos, pela situação de perda ou
deterioração da coisa, inclusive os decorrentes de caso fortuito ou de força maior, somente o
possuidor de má-fé poderá se eximir com prova de que ocorreria igualmente, estando a coisa
na posse do reivindicante. (RODRIGUES, 2009, p. 69-70).
 22

Outro efeito material, não menos importante, relaciona-se a indenização pelas

benfeitorias. Assim, de acordo com o art. 1.219 do Código Civil de 2002: “O possuidor de
boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como às
voluptuárias, se não lhe forem pagas, poderá levantá-las, sem detrimento da coisa, e exercer o
direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” (BRASIL, 2002).
Nessa disposição, para a concessão de ressarcimento impõe-se a distinção sobre a
posse de boa-fé e de má-fé, bem como entre as benfeitorias. (GOMES, 2012, p. 79). O Código
Civil no art. 96 classifica as benfeitorias em três categorias: necessárias, são as benfeitorias
que têm por fim conservar o bem ou evitar que ele se deteriore; úteis, as que aumentam ou
facilitam o uso do bem; e voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou de elevado valor. (BRASIL, 2002).
Ainda, a respeito das benfeitorias, Tartuce (2017, p. 56-57) assinala que o art.
1.219 do Código Civil de 2002 possui algumas consequências relevantes, que merecem seu
bom esclarecimento, explica, dessa forma, acerca das benfeitorias necessárias e úteis:

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis.

Será exposto o exemplo do comodatário, pois o locatário de imóvel urbano tem
tratamento específico na Lei 8.241/1991 que ainda será analisado. Vigente um
empréstimo de um imóvel, bem infungível ou insubstituível, o comodatário terá
direito de indenização pela reforma do telhado (benfeitoria necessária) e pela grade
da janela (benfeitoria útil).

Por outro vértice, observa Tartuce (2017, p. 57) outra consequência com relação
aos possíveis reflexos das benfeitorias voluptuárias sobre a coisa:

[...] se refere às benfeitorias voluptuárias, aquelas de mero luxo ou deleite. Nos

termos do art. 1.219 do Código Privado, o possuidor de boa-fé tem direito ao seu
levantamento, se não forem pagas, desde que isso não gere prejuízo à coisa. Trata-se
do direito de tolher, ou ius tollendi. Para ilustrar, vigente o empréstimo de um
imóvel, se o comodatário introduziu um telhado na churrasqueira, que pode ser
removido, não sendo essa benfeitoria paga, poderá levá-la embora, pois a retirada
não desvaloriza o imóvel. O mesmo raciocínio não vale para uma piscina construída
no imóvel, pois a sua retirada gerará um prejuízo ao principal. Somente as piscinas
removíveis podem ser retiradas, como aquelas de plástico para brincadeira das
crianças.

O regramento do art. 1.220 do Código Civil de 2002, por conseguinte, dispõe

sobre o possuidor de má-fé: “Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias
necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as
 23

voluptuárias.” (BRASIL, 2002). Percebe-se nesse caso, a impossibilidade do possuidor reter

ou levantar as benfeitorias, mas somente requerer indenização pelas necessárias.
Também, outro efeito importante da posse é o direito de usucapir, sendo a posse
um elemento básico para tanto. Logo, é por meio da usucapião que também há possibilidade
de aquisição da propriedade móvel ou imóvel. (GOMES, 2012, p.84).
Acerca da usucapião, será abordado em um capítulo específico do trabalho.

2.3.2 Efeitos processuais da posse

Assim, após conhecer dos efeitos materiais da posse, a seguir se verificará os

efeitos processuais das ações possessórias de manutenção de posse, reintegração de posse,
interdito proibitório.
Para defesa da posse, pode utilizar-se de meios legais, por intermédio das ações
possessórias, quando o possuidor vê o seu domínio ameaçado, esbulhado ou molestado.
Observa-se, consoante o art. 556 do Código de Processo Civil8, uma peculiaridade, pois nas
ações possessórias se permite, tanto ao autor como ao réu, buscar a tutela da posse. Destaca-
se, na mesma ação. (PEREIRA, C., 2017, p. 50).
Adota-se, nas ações possessórias o procedimento especial, quando a violação da
posse tenha ocorrido em menos de ano e dia. Dessa forma, a ação poderá ser processada com
pedido de liminar, a fim de promover uma solução simplificada, como previsto no art. 558 do
Código de Processo Civil de 2015: “Regem o procedimento de manutenção e de reintegração
de posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for proposta dentro de ano e dia
da turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial.” (BRASIL, 2015; PEREIRA, C., 2017,
p. 50).
No caso da ação de manutenção de posse, o possuidor pode valer-se quando sofrer
turbação, ou seja, ocorreu um atentado a sua posse em certo momento. Logo, para se
preservar a posse o instrumento jurídico poderá ser pela ação de manutenção de posse, meio
hábil para se defender contra o ilícito, conforme o art. 1.210, 1ª parte do Código Civil de
2002: “O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de
esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.” (BRASIL,
2002; TARTUCE, 2017, p. 65).

8
Art. 556. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteção
possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo autor.
(BRASIL, 2015).
 24

Insta citar que, existindo turbação ou esbulho da posse, o texto legal permite ao
possuidor fazer uso da sua própria força. Desse modo, ocorrendo turbação, o possuidor
estando na posse da coisa poderá reagir em legítima defesa. Já quando acontece o esbulho, o
possuidor nessa situação perde a posse da coisa, e por consequência poderá reagir
pessoalmente, com uso do desforço imediato, sem auxílio de autoridade policial ou judicial.
Contudo, não deve atuar com excessos. (GONÇALVES, 2016, p. 131-132).
Nesse sentido, descreve o art. 1.210, § 1º do Código Civil de 2002: “O possuidor
turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o
faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à
manutenção, ou restituição da posse.” (BRASIL, 2002).
Com a propositura da ação de manutenção de posse, cumpre ao autor provar os
requisitos inseridos no art. 561 do Código de Processo Civil de 2015, quais sejam: a sua
posse, a turbação praticada pelo réu, a data da turbação, e a continuação da sua posse, embora
turbada. É possível que o juiz conceda liminar ao autor, mediante a prova oferecida na inicial,
conforme os arts. 562 e 563 do Código de Processo Civil de 2015 9, desde que se trate de
posse nova. (MONTEIRO; MALUF, 2015, p. 58).
Outrossim, na ação de reintegração de posse, quando o possuidor é desapossado
da coisa ou esbulhado, tem direito de reaver e restaurar a posse perdida. Nessa ação se for de
força nova, na qual a data do esbulho se deu em menos de ano e dia, possível solicitar a
concessão de liminar, para que o possuidor seja reintegrado desde logo. Registra-se, no
entanto, que o art. 557 do Código de Processo Civil de 2015 faz inovação, pois permite a
proposta da ação de reconhecimento de domínio, em face de terceira pessoa somente, mesmo
quando pendente a ação possessória. Conquanto, veda-se essa possibilidade ao autor e ao réu
envolvidos no processo. Assim, transcreve-se o referido artigo: “Na pendência de ação
possessória é vedado, tanto ao autor quanto ao réu, propor ação de reconhecimento do
domínio, exceto se a pretensão for deduzida em face de terceira pessoa.” (BRASIL, 2015;
PEREIRA, C., 2017, p. 54).
Por outro lado, a ação do interdito proibitório é utilizada como meio de defesa
preventiva da posse, a vista de uma ameaça de turbação ou esbulho, embora não tenha se
consumado a violência. Cabe ao autor provar os requisitos da posse, a ameaça da moléstia,

9
Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do
mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique
previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada. [...];
Art. 563. Considerada suficiente a justificação, o juiz fará logo expedir mandado de manutenção ou de
reintegração. (BRASIL, 2015).
 25

probabilidade do ato, para que se observe o preceito do art. 567 do Código de Processo Civil
de 2015, que assegura multa pecuniária ao réu, caso ele venha a cometer a violência de fato.
(TARTUCE, 2017, p. 57).
Diante de um equívoco procedimental, admite-se nas ações possessórias o
princípio da fungibilidade, regulamentado no art. 554 do Código de Processo Civil de 2015,
que assim dispõe: “A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que
o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos
estejam provados.” (BRASIL, 2015).
Portanto, caso a ação cabível for de manutenção de posse e o autor ajuizar ação de
reintegração, ou vice-versa, o juiz fará conhecimento do pedido do mesmo modo, e
consequentemente estando adequados os requisitos, determinará a expedição do mandado.
Esse princípio da conversibilidade somente é imperativo às três ações possessórias:
manutenção, reintegração de posse e interdito proibitório. Os momentos de correção pelo juiz
ocorrem ao despachar a inicial, em sentença definitiva, ou ainda, na fase recursal de segundo
grau. (GONÇALVES, 2016, p.136-137).
Nesse capítulo, observaram-se os elementos relevantes da posse, concernentes à
origem, conceito, classificação, aquisição ou perda da posse, e efeitos, conforme disposições
normativas e entendimentos doutrinários. No capítulo a seguir se abordará o instituto da
propriedade e seus aspectos significativos.
 26

3 O INSTITUTO DA PROPRIEDADE

A partir desse capítulo se verificará o instituto da propriedade, inicialmente sobre

a evolução histórica, e na sequência, o conceito, as características, as formas de aquisição e a
função social da propriedade.
Cumpre ressaltar, que o tema deste trabalho se centraliza no instituto da usucapião
extrajudicial de bens imóveis, o qual possibilita a aquisição da propriedade. Dessa forma, no
presente capítulo se aduzirá em relação ao bem imóvel.

3.1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA PROPRIEDADE

Neste momento se buscará apresentar, embora incerto e fragmentado, o histórico

da propriedade na sociedade civil.
Entende-se que, para estudo da propriedade, é necessário o conhecimento de sua
evolução história, uma vez que sofreu transformações conforme os regimes econômicos
registados nos períodos históricos. (GOMES, 2012, p.110).
A origem da propriedade se traduz nas manifestações humanas, sem definição da
sua fase de criação. Posteriormente, a norma suscitou a sua regulação jurídica, pela
necessidade de dominação das coisas. Assim, disciplinou-se no Direito Romano, a
codificação da obra Corpus Iuris Civili10, por Justiniano11, realizada no século VI, retratando
o reflexo do desenvolvimento da propriedade. Mais tarde, a aquisição da propriedade se
estendeu aos solos estrangeiros, surgindo novos usos e técnicas jurídicas. (PEREIRA, C.,
2017, p. 62).
Em relação à antiguidade clássica, comenta apropriadamente Paulo Nader (2016,
p. 93), sobre a cultura dos povos e seus efeitos causados na propriedade:

Na Grécia e em Roma, três instituições se mantinham inseparáveis: a família, a

religião doméstica e o direito de propriedade. Cada família possuía o seu próprio
deus, instalado em altar para ser adorado em caráter permanente. Havia uma relação

10
O Código de Justiniano foi realizado a partir dos códigos Gregoriano, Teodosiano (ano de 439) e
Hermogeniano. Este famoso digesto do direito romano foi compilado pelos dez juristas mais experientes de seu
reino, sob a guia do jurisconsulto Triboniano. O Imperador Justiniano I em 534 realizou o Corpus Juris Civilis. O
Código consiste das seguintes partes: o Código; o Digesto; as Institutas; as Novelas. (MARLASCA, 2003).
11
Justiniano nasceu em Taurésio, na Ásia Menor, subindo ao trono de Constantinopla em 527. Sobrinho do
Imperador Justino, que o adotara, teve o seu nome de origem, Upranda, de fonte eslava, mudado para Justiniano.
(HELENE, 2010).
 27

muito forte entre a família, o seu deus e o solo ocupado, não se cogitando de
mudança de lugar, salvo por motivos excepcionais. O imóvel era considerado
propriedade da família e não de qualquer um de seus membros. O culto aos deuses
se fazia no recesso dos lares e apenas pelos membros das famílias. Como nenhum
estranho podia presenciar a adoração, as casas eram separadas por muros de pedras,
paliçadas ou sebes. Quanto aos túmulos, igual cuidado era dispensado. Os membros
de uma família deviam ser enterrados no mesmo local, enquanto que a área ocupada
se tornava inalienável e imprescritível.

Ao tempo da Idade Média, o proprietário livre era uma figura frágil, frente ao
senhor feudal da época medieval, situado no topo da classe social. Desse modo, os nobres
adquiriam a confiança dos humildes, como o vassalo, o servo, o semilivre, para que as terras
desses fossem transferidas ao senhor, em troca de proteção. No entanto, eram obrigados a
contribuições onerosas em favor dos nobres. (MONTEIRO; MALUF, 2015, p. 97).
Com a Revolução Francesa12 houve um marco para propriedade, pois, gerou a
abolição de privilégios, o cancelamento de eternos direitos, com intuito de um ideal
democrático. Além disso, em 1804 foi elaborado o Código Napoleônico13, grande referência
para o século XIX, que também recebeu o apelido de Código da Propriedade, pela valorização
e símbolo de riqueza dada à propriedade imóvel. (PEREIRA, C., 2017, p. 64).
No curso da História, relevo há também com a fase da Revolução Industrial, em
que se propagou o liberalismo econômico, a fim de diminuir a intervenção do Estado sobre as
atividades privadas. Assim, a crescente iniciativa privada permitiu uma maior liberdade para
aquisição da propriedade, sistema que se tornou predominante nos países ocidentais
(RIZZARDO, 2016, p.166).
Ao tempo da extinta União das Repúblicas Socialistas Soviéticas (URSS)14, a
propriedade pertencia ao Estado, no tangente ao solo, subsolo, florestas, águas, terrenos das
casas, instrumentos de produção. O indivíduo podia apenas ter como seu a propriedade, a casa
em que morava com a família, os móveis, valores em dinheiro e mobiliários, bem como as

12
A Revolução Francesa, iniciada no dia 17 de junho de 1789, foi um movimento impulsionado pela burguesia.
Contou com uma importante participação dos camponeses e das massas urbanas que viviam na miséria. Em 14
de julho de 1789, a massa urbana de Paris tomou a prisão da Bastilha desencadeando profundas mudanças no
governo francês. (BEZERRA, 2017).
13
Com a aprovação dos 36 livros que o compõem, foi promulgado, em 21.3.1804, o Código Civil da França. Em
1807 recebeu a denominação de Código Napoleão; em 1816, após o Congresso de Viena de 1815, que
reformulou a Carta Política da Europa com a fragmentação do Império Napoleônico, recebeu a denominação de
Código Civil. Mais tarde, um Decreto de 27.03.1852 restabeleceu o nome Código Napoleão, que é a sua
denominação oficial, embora praticamente simplificada em Código Civil. (PEREIRA, C., 2010).
14
Em 30 de dezembro de 1922 surge oficialmente a União das Repúblicas Socialistas Soviéticas (URSS), com a
reunião de territórios que integravam o Império Russo. Fruto da revolta contra o regime absolutista dos czares, as
condições atrasadas e agrícolas do Império Russo e a participação na Primeira Guerra Mundial, a Revolução
Russa eclode em fevereiro de 1917, com a derrubada do czar Nicolau II. Em seu lugar é constituído um governo
provisório de caráter liberal, por sua vez derrubado pelos bolcheviques liderados por Vladimir Lenin em outubro
de 1917. (PRADO, 2017).
 28

suas economias. Assim, perdurou o confronto de duas ideologias, a do individualismo

econômico, e a do comunismo, em defesa dos interesses coletivos. (MONTEIRO; MALUF,
2015, p. 97-98).
Ademais, assinalam Farias e Rosenvald (2012, p. 260, grifo do autor), no contexto
interno da propriedade no Brasil:

No Brasil, a propriedade privada imobiliária sofreu um longo processo de saída do

patrimônio público para ingresso na esfera privada, não se podendo utilizar os países
da Europa ocidental como paradigmas, pois não tivemos estrutura do tipo feudal.
Laura Beck Varela [...] realizou pesquisa de fôlego acerca da evolução da
propriedade em nossa nação, começando pela fundação do domínio eminente da
coroa portuguesa, com a gradual apropriação deste patrimônio pelos particulares por
três vias: usucapião, cartas de sesmarias, e posses sobre terras devolutas, com
evidente monopolização de terras por senhores de escravos, formando aquilo que até
hoje conhecemos como latifúndio.

A visão sobre a função social da propriedade recebe incentivo no direito

brasileiro, a partir da Constituição Federal de 1946, mantendo-se no presente ordenamento
jurídico, com a Lei Maior de 1988. (VIANA, 2006, p. 87).
Pertinente ao atual regramento pátrio, a Constituição da Republica Federativa do
Brasil de 1988, dispõe no art. 5º, XXIII, que a propriedade atenderá a sua função social.
(BRASIL, 1988).
Nesse mesmo diploma, o art. 170, III da Constituição Federal de 1988 determina
que o exercício da ordem econômica passe a ser limitado, em observância à função social da
propriedade. Em outras palavras, Coelho (2016, p. 71) esclarece que “a propriedade, em
suma, deve estar apta a cumprir simultaneamente as funções individual e social que dela se
espera.” (BRASIL, 1988).
Após a contextualização do histórico da propriedade, por conseguinte, será tratado
o seu conceito.

3.2 CONCEITO DE PROPRIDADE

A propriedade abrange todas as categorias dos direitos reais, por isso é um

instituto fundamental de estudo. O sentido etimológico do vocábulo propriedade encontra
duas vertentes. Para alguns estudiosos, a palavra tem origem do latim proprietas, derivação de
proprius, que significa a coisa que pertence a uma pessoa. Para outros, o termo propriedade
possui origem de domare, o que remete a domus, casa, indicando o poder que se exerce sobre
as coisas. (DINIZ, 2017, p. 132-133).
 29

Compreende-se que, desde o direito romano a propriedade e o domínio são

utilizados com significados semelhantes. Vale destacar, ser conceituada a propriedade com
maior amplitude que o domínio, pois, refere-se a todos os direitos suscetíveis de avaliação
pecuniária. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 262).
Nesse sentido amplo, Washington e Maluf (2015, p. 99), expõem que a
propriedade abrange tanto as coisas corpóreas como as incorpóreas, não obstante, tratando-se
somente das coisas corpóreas, comporta a denominação de domínio.
Os institutos da propriedade e do domínio são autônomos e complementares. Pode
ser conceituada a propriedade como uma relação jurídica complexa, entre o titular de um bem
e a coletividade de pessoas. Porém, o domínio refere-se à relação material de submissão direta
e imediata da coisa ao poder do titular, por meio das faculdades de uso, gozo e disposição.
Destarte, a propriedade e o domínio se diferenciam, principalmente, pois a propriedade
reconhece a titularidade do bem, como formalidade, e o domínio consiste no conteúdo interno
da propriedade, na sua substância, no poder exercido sobre as coisas. (FARIAS;
ROSENVALD, 2012, p. 263-264).
Nas lições de Donizette e Quintella (2017, p. 721-722), o conceito de propriedade
assume um caráter dinâmico, ao longo do século XX, devido às transformações sociais em
consonância com o exercício da função social da propriedade. Diferentemente do período do
Código de Napoleão, que possuía um caráter estático, individualista. Nessa senda, depreende-
se a propriedade como:

O direito que vincula um sujeito – proprietário – a toda a coletividade, com

relação a um bem – por um lado, atribuindo ao proprietário os poderes de usar,
fruir, dispor e reivindicar, e o direito de possuir o bem, assim como o dever de, no
exercício desses poderes e desse direito, atender à função social do bem, e, por
outro, impondo à coletividade o dever de respeitar a propriedade alheia,
concedendo-lhe, por meio do Estado que a representa, o direito de exigir que seja
cumprida a função social. (DONIZETTI; QUINTELLA, 2017, p. 721-722, grifo do
autor).

O Código Civil de 2002, não conceitua a propriedade, mas descreve em seu art.
1.228, os poderes conferidos ao proprietário, quais sejam: usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (BRASIL,
2002).
Desses poderes, Viana (2006, p. 77) argumenta que o sentido da norma confere
rol exemplificativo, e sustenta ainda que “não é uma soma de faculdades, mas a unidade de
 30

todos os poderes conferidos ao proprietário; não é uma série de faculdades determinadas a

priori, mas um poder geral integrado por todos os poderes imagináveis.”
No que concerne aos elementos constitutivos previstos em lei, usar a propriedade
consiste na possibilidade de se utilizar da coisa, sem destruí-la. Gozar é um exercício de poder
do proprietário, em que se recebem os frutos produzidos pela coisa em uso. Dispor da coisa
abrange a capacidade de o proprietário se desfazer da coisa, pelo consumo ou alienação, bem
como dando outra destinação. O direito de reaver pelo proprietário garante a possibilidade de
recuperar a coisa, por quem injustamente a possua, pelo instrumento da ação reivindicatória.
(NADER, 2016, 97-98).
Na ação reivindicatória, poderá propor a ação o “proprietário não possuidor contra
o possuidor não proprietário. Pode utilizá-la quem está privado da coisa que lhe pertence e
quer retomá-la de quem a possui ou detém injustamente.” Para isso, o autor precisa
comprovar três pressupostos: a titularidade do domínio; a singularidade da coisa; e a posse
injusta do réu. (GONÇALVES, 2016, p. 226-227).
Ensina Tartuce (2017, p. 119) que, a propriedade deve ser entendida como um dos
direitos basilares do ser humano. Isso porque, é por meio do direito de propriedade que o
indivíduo pode exercer a sua dignidade e se sentir realizado com um patrimônio próprio.

3.3 PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

Conhecidos alguns conceitos da propriedade, serão estudadas as suas

características, com o intuito de ampliar a compreensão deste instituto. Os doutrinadores
especificam os principais caracteres do direito de propriedade, como: absoluto, exclusivo,
perpétuo, elástico.
A sustentação de a propriedade ser um direito absoluto não é pacífica, pois há
quem entenda que o absolutismo para ser efetivo, deve-se produzir o efeito erga omnes, sendo
oponível a qualquer pessoa. Enquanto outros sustentam esse atributo, ao proprietário com a
maior quantidade de faculdades sobre a coisa. Ainda, encontra-se quem compreenda que, o
caráter absoluto decorre da posição do proprietário, que não provém de nenhuma relação
particular. Por outro vértice, Viana apoia a concepção absoluta em razão do poder de
disposição que o titular exerce sobre a coisa, uma vez que todo o direito sofre limitações no
interesse coletivo. (VIANA, 2006, p. 81).
O texto legal dispõe no art. 1.231 do Código Civil de 2002 que “a propriedade
presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.” (BRASIL, 2002). Nesse ponto, o
 31

caráter de exclusividade determina que a coisa não possa pertencer a duas ou mais pessoas.
Assim, excluem-se a hipótese de condomínio, visto que os condôminos são titulares do direito
na totalidade da coisa. (DINIZ, 2017, p. 136-137).
Na característica da perpetuidade ensinam Farias e Rosenvald (2012, p. 302), que
tradicionalmente:

A propriedade tem duração ilimitada, subsistindo independentemente do exercício

de seu titular, sendo transmitida por direito hereditário aos sucessores, extinguindo-
se somente pela vontade do dono, ou por disposição expressa de lei, nas hipóteses de
perecimento da coisa, desapropriação ou usucapião.

Na condição da elasticidade como atributo, o exercício da propriedade pode ser

estendido ou contraído (GOMES, 2012, p. 105). Destarte, o dono da propriedade poderá
conceder o direito de usar ou fruir a outras pessoas, e ainda assim, permanecerá sendo o dono
da coisa, ele não perderá sua titularidade, por força da elasticidade. (FIUZA, 2014, p. 946-
947).
Além disso, Tartuce (2017, p. 144) cita duas características complementares,
como sendo um direito complexo e fundamental. Dizer que a propriedade é um direito
complexo, refere-se ao caput do art. 1.228 do Código Civil de 2002, pelos quatro atributos,
usar, gozar, dispor e reaver a coisa, já comentados. Outrossim, a propriedade é um direito
fundamental, pois se refere à garantia inserida no art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal
de 1988, dessa maneira por ser um direito fundamental, consagra-se ponderadamente frente a
outros direitos fundamentais.

3.4 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Assim como na posse, os modos de aquisição da propriedade imóvel podem ser

pelas formas originárias ou derivadas.
A esse respeito, comenta Viana (2006, p.101-102), quanto à aquisição originária,
não existe transmissão entre sujeitos, uma vez que a titularidade nasce sem vinculação com o
passado, inexistindo relação entre o adquirente e o precedente sujeito de direito. Nada
obstante, a aquisição derivada envolve transmissibilidade do domínio, com a comprovação da
legitimidade do direito do antecessor.
O Código Civil brasileiro de 2002, no Capitulo II, do Título III elenca os modos
de aquisição da propriedade imóvel por meio de registro do título no Cartório de Registro de
 32

Imóveis, pela acessão e pela usucapião15. Enquanto que, o Capitulo III versa a respeito de
aquisição da propriedade móvel. (BRASIL, 2002).
Entretanto, no presente trabalho não se abordará a aquisição no tocante à
propriedade móvel, pois somente os bens imóveis são usucapidos extrajudicialmente.

3.4.1 Aquisição pelo registro do título

Trata-se no art. 1.227 do Código Civil de 2002, o modo de aquisição da

propriedade pelo Registro Público: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos.” (BRASIL, 2002).
A necessidade de ter um setor para organização de transmissão da propriedade,
sobreveio da importância econômica e social atribuída aos bens imóveis e da possibilidade de
se individualizar os bens. Com efeito, serve para dar publicidade, segurança e incentivo às
transações econômicas. Portanto, não é suficiente existir o título, deve-se registrá-lo.
(GOMES, 2012, p. 158).
Nesse sentido, o art. 1.245, parágrafo 1º do Código Civil, preceitua que “enquanto
não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
(BRASIL, 2002).
Além disso, Gomes (2012, p. 159) enumera os negócios jurídicos que devem ser
registrados, quais sejam: compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento, doação,
transação em que entre imóvel estranho ao litígio.
Infere-se no art. 167 da Lei de Registros Públicos nº 6.015/73, os atos a serem
praticados após a matrícula do imóvel, dos quais o Cartório não pode atuar diversamente do
expresso no referido dispositivo. (COELHO, 2016, p. 98).
Merecem destaque, três atos importantes para se efetuar o registro imobiliário, o
primeiro se refere à matrícula, a qual é a inscrição inicial de uma propriedade imóvel, para
que se especifique o bem. O segundo é o ato do registro, posterior à matrícula, e serve para
registrar todo e qualquer ato jurídico, total ou parcial de disposição da propriedade. Além de
atos constitutivos, como hipoteca ou ônus, inclusive limitações de penhora, por exemplo,
vinculando-se esses atos na mesma matrícula inicial. Por último, a averbação que consiste em

15
Inseridos no Título III Da Propriedade, Capítulo II Da Aquisição da Propriedade Imóvel. (BRASIL, 2002).
 33

alterações físicas, ou cancelamento de ônus reais de um bem, dentre outros, mas que não
alteram a essência do registro. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 393-394).

3.4.2 Aquisição por acessão

Disciplinada no art. 1.248 do Código Civil de 2002, a acessão pode acontecer de

cinco formas: por formação de ilhas; por aluvião; por avulsão; por abandono de álveo; por
plantações ou construções. (BRASIL, 2002).
É conceituada a acessão como sendo a “anexação de um bem acessório, novo, a
um bem principal anteriormente existente.” (DONIZETTI; QUINTELLA, 2017, p.756, grifo
do autor).
Dessa forma, o modo de aquisição pela acessão requer a junção de dois requisitos:
a união entre duas coisas, que se encontravam separadas; e o caráter acessório de uma das
coisas, frente à coisa principal. (WASHINGTON; MALUF, 2015, p. 135).
Frisa-se, ainda, que existem duas modalidades de acessão: a natural, quando
resulta a incorporação da coisa acessória à principal, naturalmente, nas situações de formação
de ilhas, aluvião, avulsão e o abandono de álveo; e a artificial ou industrial, em decorrência da
intervenção do homem, incluindo as plantações e construções de obras. (GOMES, 2012, p.
168).
Como bem esclarece Tartuce (2017, p. 172), “as acessões conforme o art. 1.248
do Código Civil de 2002, constituem o modo originário de aquisição da propriedade imóvel
em virtude do qual passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que foi incorporado de forma
natural ou artificial.”
No que concerne à formação de ilhas, em correntes de rios não navegáveis,
podem ocorrer em virtude dos movimentos sísmicos, de depósito paulatino de areia, cascalho
ou fragmentos de terra, que são trazidos pela própria corrente, ou pelo rebaixamento de águas.
(PEREIRA, C., 2017, p. 104-105).
Desse modo, essas ilhas formadas pertencerão ao domínio dos proprietários
ribeirinhos, na esfera do particular, em conformidade com o art. 1.249 do Código Civil de
2002:
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares
pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas,
até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
 34

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a

pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram. (BRASIL,
2002).

A acessão por aluvião, explica Fiuza (2014, p. 969) “é o depósito paulatino de

materiais às margens dos rios. As margens, com isso, aumentam de tamanho, adquirindo o
dono das terras ribeirinhas a propriedade do acréscimo.”
Nesse sentido, a norma Civil dispõe no art. 1.250, acerca da aquisição pela aluvião
como sendo “os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos
donos dos terrenos marginais, sem indenização.” (BRASIL, 2002).
Por sua vez, a avulsão ocorre pela repentina desagregação de um trecho de terra
por força natural violenta. Logo, não se confunde com a aluvião, pois essa se dá pelo
acréscimo lento e imperceptível de terra. (WASHINGTON; MALUF, 2012, p. 135).
Assim se estabelece o art. 1.251 do Código Civil de 2002, “quando, por força
natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono
deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.” (BRASIL, 2002).
De forma semelhante, trata também o Código de Águas, Lei nº 24.643/1934, no
seu art. 19 “Verifica-se a "avulsão" quando a força súbita da corrente arrancar uma parte
considerável e reconhecível de um prédio, arrojando-a sobre outro prédio.” (BRASIL, 1934).
A respeito da segunda parte do art. 1.251, Tartuce (2017, p. 178) relata que, o
dono do imóvel que sofreu a avulsão poderá pleitear valores de indenização ao proprietário
favorecido, no prazo decadencial de um ano, a partir da sua ocorrência. No entanto, consoante
o parágrafo único do mesmo dispositivo, “recusando-se ao pagamento de indenização, o dono
do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte
acrescida.” (BRASIL, 2002).
Quanto à aquisição pela acessão natural por abandono de álveo, este ocorre “se a
corrente naturalmente abandona seu leito e abre novo curso sobre outras terras, diz-se assim,
que ocorreu abandono de álveo. Os proprietários dos imóveis lindeiros adquirem a
propriedade da nova terra ordinariamente seca, dividindo-as até o meio do antigo álveo.”
(COELHO, 2016, p.102).
Ademais, complementa-se a definição de álveo, segundo o art. 9º do Código de
Águas, correspondendo “a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural
e ordinariamente enxuto.” (BRASIL, 1934).
 35

Importante destacar que, de acordo com o art. 26 do Código de Águas “o álveo

abandonado da corrente pública pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem
que tenham direito a indenização alguma os donos dos terrenos por onde as águas abrigarem
novo curso.” (BRASIL, 1934). Portanto, não terão direito à indenização, os donos das terras
que acidentalmente abriram um novo curso de águas, pois o fato ocorreu por força maior, não
podendo ser evitado. (DINIZ, 2017, p. 169).
Na modalidade de acessão artificial, “no caso das plantações e construções, são
diversos bens móveis que acedem ao imóvel: sementes ou mudas, e materiais de construção.
Trata-se dos casos de acessão artificial, vez que decorrem de conduta humana.”
(DONIZETTI; QUINTELLA, 2017, p. 762, grifo do autor).
Assim, denota-se no texto normativo o art. 1.253 do Código Civil de 2002, “toda
construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua
custa, até que se prove o contrário.” (BRASIL, 2002). Isso quer dizer que, caberá a quem
alegar ser proprietário das plantações ou construções, a prova de ser o titular do direito, para
que se obtenha algum crédito sobre as coisas. (COELHO, 2016, p. 103).

3.4.3 Aquisição por usucapião

Inicialmente, registra-se que a usucapião pode se dar em bens móveis e imóveis.

A usucapião de bens móveis é tratada no Código Civil de 2002, nos artigos 1.260 a 1.262.
Todavia, não será explanada nesse trabalho, mas somente, sobre bens imóveis.
O instituto da usucapião é um modo de aquisição da propriedade, e dos direitos
reais, como o usufruto, uso, habitação, enfiteuse. É necessária uma posse prolongada no
tempo, em observância a este e outros requisitos legais, sendo que pode ser pleiteada pela via
extrajudicial ou judicial. (DINIZ, 2017, p. 179).
Em outras palavras, a usucapião é o “modo originário de aquisição do domínio,
através da posse mansa e pacifica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei.”
(RODRIGUES, 2009, p. 108).
Ainda, outro conceito de usucapião, é atribuído por Nader (2016, p. 122):

Usucapião, ou prescrição aquisitiva, é modalidade de aquisição originária da

propriedade, móvel ou imóvel, e de outros direitos reais. Donde se infere que a
usucapião possui duplo caráter: ao mesmo tempo em que o possuidor adquire o
domínio da coisa, o proprietário a perde.
 36

A usucapião pode ser denominada como prescrição aquisitiva, em contraponto a

prescrição extintiva, sendo que essa é disciplinada nos artigos 205 e 206 na Parte Geral do
Código Civil de 200216. Entretanto, as duas se aproximam no elemento do tempo, para que
haja aquisição ou extinção de direitos sobre a propriedade. Contudo, por ser regulada a
usucapião na parte especial, do Direito das Coisas, o legislador a inclui como modo de
aquisição do direito real de propriedade. (GONÇALVES, 2016, p. 251).
De modo diverso, opinam Farias e Rosenvald (2012, p. 399), em se tratar a
expressão prescrição aquisitiva, como um sinônimo da usucapião, porque “prescrição é uma
forma de neutralização de pretensões reais e obrigacionais pela inércia do titular no exercício
do direito subjetivo pelo decurso do tempo. A usucapião é simplesmente um modo de
aquisição da propriedade.”
Ainda, há divergências doutrinárias, a respeito de a usucapião ser um modo
aquisitivo de propriedade, originário ou derivado. Não obstante, predomina a teoria originária,
uma vez que não existe relação jurídica entre o usucapiente e o antecessor da propriedade,
bem como não ocorre alienação do precedente proprietário, e sim, adquire-se o direito pelo
exercício da posse do usucapiente. (DINIZ, 2017, p. 180).
De forma semelhante, entende Viana (2006, p. 108) como modo originário, pois
“a titularidade nasce sem vinculação com o passado, inexistindo relação entre o adquirente e o
precedente sujeito de direito.”
Destaca-se que, os bens públicos17 não podem ser adquiridos pela usucapião. Esse
entendimento se justifica, pois “os bens públicos são imprescritíveis para que o interesse
particular do possuidor não venha a se sobrepor ao da coletividade”. (COELHO, 2016, p. 93).
Nesse sentido, está disposto no art. 183, § 3º da Constituição Federal de 1988: “Os imóveis
públicos não serão adquiridos por usucapião.”, de igual modo é relatado na redação do art.
191, parágrafo único, do mesmo diploma legal. (BRASIL, 1988). Além disso, a norma de
direito civil impõe também essa vedação no art. 102: “Os bens públicos não estão sujeitos à
usucapião.” (BRASIL, 2002).

16
Incluídos no Título IV Da Prescrição e da Decadência, do Capítulo I da Prescrição, na Seção IV do Código
Civil de 2002, Dos Prazos da Prescrição. (BRASIL, 2002).
17
Art. 99. São bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração
federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;
III - os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito
pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.
Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas
jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado. (BRASIL, 2002).
 37

Afere-se, ainda, na Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal: “Desde a

vigência do Código Civil, os bens dominicais18, como os demais bens públicos, não podem
ser adquiridos por usucapião.” (BRASIL, 1963).
A possibilidade de aquisição da propriedade pela usucapião, fundamenta-se em
duas teorias, a subjetiva, em que ocorre a renúncia presumida do precedente proprietário, e a
objetiva, que consiste na intenção de dar utilidade social à propriedade, com segurança e
estabilidade. (VIANA, 2006, p. 109).
Por outro norte, dá-se como fundamento à usucapião: “Em virtude de norma, o
decurso de tempo, unido à ação humana, torna-se um fator de aquisição ou elemento de perda
de um direito.” (DINIZ, 2017, p. 181).
Ademais, a usucapião pode ser utilizada como embasamento para a consolidação
da propriedade, porquanto permite atribuir a uma situação de fato, o direito inobservado pelo
antigo proprietário. Dessa forma, geram-se vantagens tanto ao legislador, que estimula a paz
social, quanto ao proprietário, que lhe diminui o ônus da prova do seu domínio.
(RODRIGUES, 2009, p. 108).

3.4.4 Aquisição por sucessão hereditária

O direito hereditário é um modo derivado de aquisição da propriedade, tratado no

art. 1.784 do Código Civil de 2002, da seguinte forma: “aberta a sucessão, a herança
transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.” (BRASIL, 2002).
Observa-se que o Código Civil de 2002, não inclui esse modo de aquisição na parte da
propriedade imóvel, portanto, o entendimento como forma de aquisição é adotado pela
doutrina.
Nesse vértice, entende-se que “o direito hereditário ou sucessão constitui a forma
de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato mortis causa, em que o herdeiro
legítimo ou testamentário o ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e deveres.”
(TARTUCE, 2017, p. 226).
A propriedade se transmite aos herdeiros, no momento que o antigo dono falece.
Logo, a propriedade se adquire com a morte e se individualiza com a partilha. (FIUZA, 2014,
p. 968).

18
Bens dominicais “são aqueles que constituem o patrimônio disponível das pessoas jurídicas de direito público,
como objeto de direito obrigacional ou real dessas entidades, sem possuir destinação específica.” (FARIAS;
ROSENVALD, 2012, p. 405).
 38

Vistos os modos de aquisição da propriedade imóvel, verificar-se-á a função

social da propriedade, princípio de grande relevo para o ordenamento jurídico.

3.5 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

A partir dessa seção, será abordada a função social da propriedade, haja vista a
repercussão nas mais diversas doutrinas, ordenamentos, estudos.
Inicialmente, o pensamento da função social da propriedade foi herdado pelo
francês Léon Duguit19, no começo do século XX, quando já defendia a destinação social que
devia atender a propriedade. (RIZZARDO, 2016, p. 167).
A evolução do pensamento histórico da propriedade transitou pelo período
absolutista, em que alguns podiam ter privilégios, gerando a exclusão social, com o
individualismo. Contudo, a partir do século XIX na França, surgiram as primeiras limitações
no poder absoluto, a vista da teoria do abuso do direito20, considerada ultrapassada essa teoria.
(FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 310-311).
Outra contribuição histórica, da função social da propriedade, funda-se na
Constituição Alemã de Weimar, de 1919, que “elevou a ideia de vinculação social da
propriedade à categoria de princípio jurídico, estabelecendo no seu art. 14 que a propriedade
obriga, devendo o seu uso servir tanto o proprietário como o bem de toda a coletividade.”
(LARENZ, 1978, p. 79 apud TARTUCE, 2017, p. 131, grifo do autor).
No Brasil, a Constituição Federal de 1946, no seu art. 147, tratou do conceito da
função social da propriedade, submetendo o uso da propriedade ao atendimento do bem estar
social. Ainda, permaneceu o seu conceito na reforma constituinte de 1967, bem como na
Emenda nº1 de 1969. (VIANA, 2006, p. 88).

19
O jurista francês Léon Duguit (1859-1928) foi o responsável pela formulação teórica da função social da
propriedade, principal característica do conceito social deste direito. Vivendo em um tempo que já sentia os
efeitos da desigualdade de riquezas, reforçada pela Revolução Industrial, Duguit tentou buscar uma solução
jurídica para os problemas de sua sociedade. Centrando sua análise na propriedade, percebeu a necessidade de
mitigar o individualismo que circundava este direito, tido como absoluto e sagrado pelo ideário liberal. Executou
esta tarefa através de uma crítica ao individualismo jusnaturalista, propondo sua superação pelo paradigma da
interdependência social. Em uma sociedade onde os direitos dos indivíduos não devem conflitar com a
interdependência, a propriedade não deve ser absoluta, mas vinculada à sua função social. (RAMOS DE JESUS,
2015).
20
Refere-se à teoria do risco ou dos atos emulativos, constante no 2º do art. 1.228 do CC/02 “São defesos os atos
que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar
outrem.”. Entretanto, não se aplica “por situar o abuso do direito em um contexto subjetivo, no qual o ato
emulativo requer a prova da culpa do proprietário, o que é incompatível com a teoria finalista adotada pelo art.
187, do Código Civil, que configura o ato ilícito em sentido puramente objetivo.” (BRASIL, 2002; FARIAS;
ROSENVALD, 2012, p. 311).
 39

Dessa forma, na ordem jurídica atual, a Constituição da República Federativa do

Brasil de 1988, refere-se em seu art. 5º, inciso XXIII, que “a propriedade atenderá a sua
função social”. Assim como, novamente se evidencia, no art. 170, inciso III, que dispõe:

A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre

iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da
justiça social, observados os seguintes princípios: [...]; III - função social da
propriedade. (BRASIL, 1988).

Nesse ponto constitucionalista, Farias e Rosenvald (2012, p. 314) enaltecem que:

A Lei Maior tutela a propriedade formalmente individual a partir do instante em que

se exiba materialmente social, demonstrando merecimento e garantindo a sua
perpetuidade e exclusividade. A propriedade que não for legitimada pela função
social será sancionada pelo sistema por diversas formas e intensidades.

Segundo Tartuce (2017, p. 133-134) o Direito Privado, por sua vez, foi além da
função social, pois também discorre sobre a função socioambiental. Denota-se, a ênfase do
legislador que se remete ao art. 225 da Constituição Federal de 1988, da proteção ao meio
ambiente, em sintonia com a lei civil, conforme o § 1º do art. 1.228 do Código Civil de 2002,
estabelecendo que:

O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades

econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e
das águas. (BRASIL, 2002).

Ressalta-se que, embora o dispositivo mencionado acima, não trate do conceito de

da função social da propriedade, existe uma limitação ao direito de propriedade, relativo às
finalidades econômicas e sociais, as quais devem emergir a função social. (COELHO, 2016,
p. 80).
Nas palavras de Diniz (2017, p. 129-130), para que o direito de propriedade seja
exercido “deve desempenhar uma função social no sentido de que a ordem jurídica confere ao
seu titular um poder que estão conjugados o interesse do proprietário e o do Estado ou o
social”.
Diz-se que, a função social da propriedade é uma função e um princípio. Entende-
se por função, a finalidade ou modo que o dono deve atribuir às suas coisas, ao usar, fruir e
dispor, buscando funcionalizar a propriedade para o interesse social. Em se tratando de um
 40

princípio, relativo à função social, é a norma jurídica que estabelece limites ao proprietário no
exercício dos seus direitos de usar, fruir, dispor e reivindicar, pra garantir a adequada função
do bem estar da coletividade. (FIUZA, 2014, p. 947-950).
Portanto, “todo e qualquer ato de uso ou gozo e disposição da coisa será
submetido ao exame de finalidade, bem como eventual pretensão reivindicatória poderá ser
paralisada, se o proprietário não conceder destinação relevante ao bem.” (FARIAS;
ROSENVALD, 2012, p. 318).
No estudo desse capítulo, foram observados os aspectos históricos, conceituais,
mencionando-se as características e as formas de aquisição da propriedade, sem faltar o
importante regimento da função social. Para o próximo capítulo, verificar-se-á os aspectos
relevantes da usucapião, como modalidade de aquisição da propriedade imóvel.
 41

4 O INSTITUTO DA USUCAPIÃO

No presente capítulo abordar-se-á o instituto da usucapião, contemplando

primeiro os seus pressupostos, e em seguida, suas modalidades, assim como a usucapião no
Código de Processo Civil de 2015. Em seção própria, será dedicado à usucapião extrajudicial,
tema central deste trabalho.
Como a aquisição da propriedade pela usucapião foi discorrida em seção própria
no capítulo anterior, quanto aos seus conceitos e fundamentos, dar-se-á continuidade nos
requisitos e espécies da usucapião.

4.1 PRESSUPOSTOS

Neste item se verificará os principais requisitos para aquisição da propriedade por

meio da usucapião. Sendo alguns desses indispensáveis para aquisição por esse instituto.
O primeiro pressuposto é a posse com a intenção de dono ou animus domini. Essa
característica já foi explicada no primeiro capítulo, quando se falou da teoria de Savigny.
Assim, o possuidor possui na sua intuição psíquica a vontade de ser o dono da coisa, em
conjunto com o domínio fático da coisa. (TARTUCE, 2017, p. 187-188).
A segunda característica é a posse mansa e pacífica, ou seja, sem oposição de
terceiro legitimado, o proprietário. Dessa forma, durante o transcorrer do tempo da posse,
requer-se a ausência de contestação para determinar que não houve uma posse molestada.
(GONÇALVES, 2016, p. 281).
Como terceiro requisito, a posse precisa ser contínua, o que significa ser exercida
sem interrupções, entretanto, admite-se sucessão de posse, gerando uma união das posses,
quando atendido os preceitos legais. (DINIZ, 2017, p. 187). Assim, prevê-se no art. 1.243 do
Código Civil de 2002: “O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas
sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.” (BRASIL,
2002).
Outro pressuposto para a usucapião é a posse justa, aquela posse que não
apresenta vícios de: violência, clandestinidade ou precariedade. Destarte, em caso de
violência ou clandestinidade, se cessado esses vícios, poderá induzir a posse para efeitos da
 42

usucapião, conforme o art. 1.208, 2ª parte do Código Civil de 200221, no entanto, não recebe
essa oportunidade à posse precária. (TARTUCE, 2017, p. 188).
Por último, além dos requisitos comuns acima citados, possuem dois requisitos
formais suplementares a destacar, a boa fé e o justo título22, utilizados para fins de usucapião
ordinária. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 414). Para tanto, em decorrência desses dois
requisitos: “Abrevia-se o prazo quando o possuidor preenche os requisitos suplementares de
justo título e boa-fé́ , mas, neste caso, o alongamento ou a abreviação do lapso do tempo não
decorre de fatores externos. O que influi é o modo por que se possui, o teor da posse.”
(GOMES, 2012, 183).
Nesse contexto, o art. 1.201 do Código Civil de 2002, dispõe acerca da boa-fé do
possuidor: “É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a
aquisição da coisa.” Enquanto que, a posse com justo título se presume de boa-fé, salvo prova
em contrário, consoante parágrafo único, do mesmo dispositivo. (BRASIL, 2002).
Conhecidos os pressupostos comuns da usucapião, acrescentando-se dois
requisitos complementares, a seguir se verificará as espécies da usucapião previstas nas
normas jurídicas.

4.2 MODALIDADES

Nesta seção, serão tratadas as modalidades de aquisição de bens imóveis pelo

instituto da usucapião de acordo com o ordenamento jurídico brasileiro.

4.2.1 Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil de 2002, e

seus requisitos são, o animus domini, a posse mansa, pacífica, contínua, sem oposição e
ininterrupta pelo tempo de quinze anos, podendo esse prazo ser reduzido, conforme o

21
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua
aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. (BRASIL,
2002).
22
“Justo título é, pois, o ato jurídico que, embora ilegítimo, serve de fundamento à aquisição de um direito real,
porque corresponde a um tipo de atividade cujas consequências jurídicas consistem afinal nessa aquisição (causa
habilis ad dominium transferendum), criando a obrigação de transferir o direito real ou constituindo, por si só,
um modo de sua transferência”. (CHAMOUN, 1980, vol. 47, p. 380 apud RIZZARDO, 2016, p. 172).
 43

parágrafo único. Não são elementos essenciais a comprovação da boa-fé do possuidor e a

apresentação de justo título. (BRASIL, 2002). Conforme se observa:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-
fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo. (BRASIL, 2002).

Relata Gonçalves (2016, p. 255) que “corresponde à espécie de usucapião mais

comum e conhecida. Basta o ânimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse por
quinze anos.”
Complementa, Diniz (2017, p. 194) sobre a dispensa do justo título e da boa-fé,
em face da sua presunção, todavia assinala que “alguns autores entendem que não há tal
presunção, mas mera dispensa dos requisitos da boa-fé e justo título.”
Assim, como referido no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil de 2002, a
posse dentro dos requisitos legais, pode ser reduzida do prazo de quinze anos para dez anos,
devendo-se observar, nas palavras de Tartuce (2017, p. 194), se a função social da posse
estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho ou moradia habitual.
Interessante destacar, nos ensinamentos de Gomes (2012, p. 186), após a
requisição da usucapião ao judiciário e sua consequente declaração, sobre algumas
circunstâncias:

Decorrido o prazo, pode requerer ao juiz que o declare proprietário da coisa. Em se

tratando de imóveis, a sentença serve de titulo para a transcrição no competente
registro. É, entretanto, meramente declaratória, sendo necessária, todavia, para
certificar a existência do direito do possuidor que se tornou proprietário. Mas a
aquisição da propriedade não se verifica por meio da sua transcrição. Se assim fosse,
a usucapião não seria modo de adquirir a propriedade. A aquisição se daria pela
transcrição do título.

Dessa forma, o possuidor munido de sentença declaratória, cumprida com os

requisitos legais, poderá solicitar a anotação no registro do título, conforme o parágrafo único
do art. 1.241 do Código Civil23: “A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título
hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” (BRASIL, 2002).

23
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade
imóvel. (BRASIL, 2002).
 44

Ademais, por meio do instrumento da usucapião, a pretensão do reconhecimento

da posse, utiliza, dentre outros fundamentos, o princípio da função social da propriedade, para
efeitos de declaração do domínio pelo possuidor. (RIZZARDO, 2016, p. 279).

4.2.2 Usucapião ordinária

Constante no art. 1.242 do Código Civil de 2002, a usucapião ordinária dispõe

que: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente,
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.” (BRASIL, 2002).
Em complemento, o parágrafo único do aludido artigo, trata da possibilidade de
reduzir o prazo para cinco anos, caso observe o seguinte:

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. (BRASIL,
2012).

Vale mencionar que, o justo título se configura por instrumento particular,

independentemente de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. (TARTUCE, 2017, p.
192). Dessa maneira, também, cita-se o Enunciado nº 86 do Conselho da Justiça Federal,
aprovado na I Jornada de Direito Civil “A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e
1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a
propriedade, independentemente de registro.” (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL,
2002).
Além disso, de acordo com o parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil de
200224, disponibiliza-se a usucapião ordinária pela posse-trabalho, caso o imóvel seja
adquirido de forma onerosa, dando-lhe uma função social. No entanto, o dispositivo requer
um documento que tenha sido registrado e cancelado no Cartório, em momento posterior.
Apesar disso, Tartuce (2017, p. 192-193) conclui ainda, “que a existência do título registrado
e cancelado é até dispensável, pois o elemento é acidental, formal. A posse-trabalho, em
realidade, é o que basta para presumir a existência da boa fé [...].”

24
Art. 1.242 [...]; Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e
econômico. (BRASIL, 2002).
 45

Sendo assim, a modalidade de usucapião ordinária se particulariza, pois, além dos

requisitos comuns da usucapião, exige que a posse seja com justo título e de boa-fé.

4.2.3 Usucapião especial urbana

Por sua vez, a usucapião especial urbana, foi uma modalidade criada pela
Constituição Federal de 1988, no art. 183, sendo que, da mesma forma, foi recepcionada pela
Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, conhecida como o Estatuto da Cidade, art. 9º, bem
como pelo Código Civil de 2002, no seu art. 1.240, assim dispondo:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez. (BRASIL, 2002).

Como requisitos para aquisição da propriedade, a lei exige a posse ininterrupta,

incontestada, animus domini, independente de existir boa-fé ou justo título pelo possuidor.
Além disso, estipula que a posse seja de cinco anos, e a área total do imóvel, localizado em
zona urbana, não deve ultrapassar duzentos e cinquenta metros quadrados. (MELO, 2011, p.
122-123).
Ressaltam, Donizetti e Quintella (2017, p. 745) acerca da continuidade da posse,
pois, deve o sucessor da posse, seja inter vivos ou causa mortis, na qualidade de usucapiente,
ter permanecido residindo no imóvel pelo prazo de cinco anos, para efeitos de usucapião.
Destarte, colaboram exemplificando:

Imaginemos que Caio possua uma casa na Rua dos Cravos, em que vivem sua
companheira, sua mãe e o filho do casal, Silvio. Na hipótese da morte de Caio,
Silvio o sucederá na posse, e poderá dar continuidade a ela, para fins de usucapião
especial, porque era membro da família do antecessor, e residia no imóvel. Na
hipótese de Caio formar outra família e, por ato entre vivos, transferir a Silvio a
posse da casa, também será admitida a continuidade na posse para fins de usucapião
especial, pelo mesmo motivo. (DONIZETTI; QUINTELLA, 2017, p. 745).

Ainda, a respeito da usucapião especial urbana, o Enunciado nº 85 da I Jornada de

Direito Civil, entendeu que área urbana é o imóvel edificado ou não, incluindo-se as unidades
autônomas vinculadas a condomínios edilícios. (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL,
2002). Posteriormente, tratou-se no Enunciado nº 314 da IV Jornada de Direito Civil, sobre a
 46

metragem legal individual: “Para os efeitos do art. 1.240, não se deve computar, para fins de
limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área
comum.” (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL, 2006).
Ademais, quanto à legitimidade para propor a usucapião, destina-se as pessoas
físicas, devendo ser brasileiro nato ou naturalizado, ou estrangeiro residente no país. Em razão
de a lei exigir que o imóvel constitua a sua moradia, ou da família do possuidor, logo, exclui-
se a possibilidade de pessoa jurídica. (GONÇALVES, 2016, p. 260).

4.2.4 Usucapião especial rural

A modalidade de usucapião especial rural possui regramento no art. 191 da

Constituição Federal de 1988, e foi reproduzido no art. 1.239 do Código Civil de 2002:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural
não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. (BRASIL, 2002).

Ademais, há vedação dessa usucapião em áreas indispensáveis à segurança

nacional, terras habitadas por silvícolas, bem como em áreas declarados pelo Poder Executivo
com interesse ecológico, é regulamentada pela Lei nº 6.969, de 10 de dezembro de 198125.
(BRASIL, 1981).
Como requisitos encontram-se a posse mansa, pacífica, ininterrupta, pelo prazo de
cinco anos. Além disso, o usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou
rural, e para a pretensão de adquirir o imóvel, não depende de boa-fé e justo título.
(CORREIA, 2018, p. 72-73).
É pressuposto que deve ser preenchido, a finalidade produtiva do imóvel rural, nas
palavras de Farias e Rosenvald (2012, p. 457):

Aqui a função social da posse é mais intensa do que na modalidade da usucapião

urbana. A simples pessoalidade da posse pela moradia não conduz à aquisição da
propriedade, se não acompanhada de exercício de uma atividade econômica, seja ela
rural, industrial ou de mera subsistência da entidade familiar. O objetivo desta
usucapião é a consecução de uma política agrícola, promovendo-se a ocupação de
vastas áreas subaproveitadas, tornando a terra útil e produtiva.

25
Dispõe Sobre a Aquisição, Por Usucapião Especial, de Imóveis Rurais, Altera a Redação do § 2º do art. 589 do
Código Civil e dá outras providências. (BRASIL, 1981).
 47

Vê-se, por fim, que essa modalidade de usucapião, também chamada de pro
labore, objetiva a proteção do trabalhador rural e incentiva que ele possa residir no campo,
com as condições necessárias. (MELO, 2011, p. 125).

4.2.5 Usucapião especial urbana coletiva

Essa modalidade de usucapião foi criada pelo Estatuto da Cidade, disciplinada no

art. 10. Contudo, com nova redação do caput alterada pela Lei nº 13.465 de 11 de julho de
201726, da seguinte maneira:

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco
anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e
cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
urbano ou rural. (BRASIL, 2001).

Dessa forma, para se pleitear essa modalidade, deverão ser observados alguns
requisitos, como a área urbana mínima de duzentos e cinquenta metros quadrados, posse sem
oposição, ininterrupta por cinco anos, com animus domini. Ainda, deve consistir em local de
famílias de baixa renda, as quais utilizam o imóvel para sua moradia, e que não possuem
identificação da área de cada possuidor, devendo não ser donos de outro imóvel, rural ou
urbano. (TARTUCE, 2017, p. 204).
Insta citar, com relação à legitimidade da parte autora, na ação de usucapião
urbana coletiva, conforme o art. 12, inciso III do Estatuto da Cidade, a possibilidade de
substituição processual, autorizada pelos possuidores, para atuar a associação de moradores da
comunidade, como pessoa jurídica, regularmente constituída. (BRASIL, 2001).
Objetiva-se, a usucapião especial urbana coletiva, com o interesse de:

26
Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos
assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui
mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis nºs
8.629, de 25 de fevereiro de 1993, 13.001, de 20 de junho de 2014, 11.952, de 25 de junho de 2009, 13.340, de
28 de setembro de 2016, 8.666, de 21 de junho de 1993, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 12.512, de 14 de
outubro de 2011, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de
Processo Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 9.514, de 20 de novembro de 1997, 11.124, de 16 de junho de
2005, 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 10.257, de 10 de julho de 2001, 12.651, de 25 de maio de 2012,
13.240, de 30 de dezembro de 2015, 9.636, de 15 de maio de 1998, 8.036, de 11 de maio de 1990, 13.139, de 26
de junho de 2015, 11.483, de 31 de maio de 2007, e a 12.712, de 30 de agosto de 2012, a Medida Provisória nº
2.220, de 4 de setembro de 2001, e os Decretos-Leis nºs 2.398, de 21 de dezembro de 1987, 1.876, de 15 de julho
de 1981, 9.760, de 5 de setembro de 1946, e 3.365, de 21 de junho de 1941; revoga dispositivos da Lei
Complementar n° 76, de 6 de julho de 1993, e da Lei nº 13.347, de 10 de outubro de 2016; e dá outras
providências. (BRASIL, 2017).
 48

regularizar a situação das favelas, cujos moradores encontram, em geral, óbice às

demais espécies de usucapião, em razão da exigência lógica e processual da
demarcação do imóvel usucapiendo, o que não é possível em área de posse
desordenada (nos termos do Estatuto, áreas em que não é possível identificar os
terrenos ocupados por cada possuidor). (DONIZETTI; QUINTELLA, 2017, p. 747,
grifo do autor).

Assim, como bem esclarecem Farias e Rosenvald (2012, p. 446-447), o interesse

processual é coletivo, pois as áreas não se conseguem individualizar, a fim de regularizar o
imóvel no meio urbano, e desse modo, fazer valer o princípio da função social da propriedade.

4.2.6 Usucapião indígena

O Estatuto do Índio, instituído pela Lei nº 6.001, de 19 de dezembro de 197327,

trata da usucapião especial indígena, e estabelece no seu art. 33:

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos
consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a
propriedade plena. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do
domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta
Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal. (BRASIL, 1973).

Conforme o referido artigo, para fins de usucapião, são necessários preencher os

seguintes requisitos: posse mansa e pacífica, pelo período de dez anos, em área máxima de
cinquenta hectares, sendo exercida por indígena. (TARTUCE, 2017, p. 206).
Precisamente se menciona no art. 33 do Estatuto do Índio, que pode adquirir a
propriedade por essa usucapião, os índios considerados integrados ou não. (BRASIL, 1973).
A competência para o atendimento às causas indígenas é da Justiça Federal. Além
disso, destaca-se que, caso o índio possua capacidade plena, poderá propor a ação de
usucapião diretamente, do contrário será representado pela Fundação Nacional do Índio.
(GONÇALVES, 2016, p. 272-273).

4.2.7 Usucapião familiar

Com o advento da Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, acrescentou-se ao

Código Civil de 2002, o art. 1.240-A, que trata da usucapião especial urbana pelo abandono
do lar:

27
Dispõe sobre o Estatuto do Índio. (BRASIL, 1973).
 49

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de
uma vez. (BRASIL, 2002).

Os requisitos necessários para usucapir, devem corresponder ao seguinte: o ex-

cônjuge ou ex-companheiro, que permanece como possuidor direto e exclusivo de um imóvel
urbano, com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Ainda, o imóvel deve ser
utilizado para moradia do possuidor e de sua família, pelo período de dois anos, ininterruptos
e sem oposição, bem como o imóvel deve ser em comum com o ex-cônjuge ou ex-
companheiro, havendo esse abandonado o lar. Ressalta-se, que o possuidor não pode ter outro
imóvel, urbano ou rural. (CORREIA, 2018, p. 83).
Destaca-se, o importante Enunciado nº 500 da V Jornada de Direito Civil, que
relata: “A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a
propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades
familiares, inclusive homoafetivas.” (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL, 2011).
Na sequência, vale enfatizar o Enunciado nº 501, aprovado na V Jornada de
Direito Civil: “As expressões "ex-cônjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A do
Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio.”
(CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL, 2011). Desse modo, verifica-se que não é
necessário o divórcio ou dissolução de união estável, sendo suficiente uma separação de fato.
Essa modalidade de usucapião reflete uma função protetiva, pois são frequentes os
casos de um dos cônjuges ou companheiros que se afastam do lar, deixando o seu outro
cônjuge ou companheiro, e possivelmente, filhos. Nessa situação, não é necessário demonstrar
a culpa pelo fim da união conjugal. (RIZZARDO, 2016, p. 316).
Ademais, nesse contexto o Enunciado nº 595 da VII Jornada de Direito Civil
realizada em Brasília nos dias 28 e 29 de setembro de 2015, dispõe que:

O requisito do ‘abandono do lar’ deve ser interpretado na ótica do instituto da

usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel, somando à
ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do
casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499. (CONSELHO DA
JUSTIÇA FEDERAL, 2015).
 50

Depois de verificados os aspectos gerais do instituto da usucapião, segundo seus

pressupostos e suas modalidades, em seguida, abordar-se-á o tema principal referente à
usucapião extrajudicial.

4.3 A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

O Código de Processo Civil de 2015, no seu art. 1.071, acrescentou à Lei dos
Registros Públicos, nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973, o art. 216-A admitindo o pedido de
reconhecimento da usucapião extrajudicial.
Recentemente, com a publicação da Lei nº 13.465/2017, em 12 de julho de 2017,
o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, sofreu significativas mudanças, que serão
observadas a seguir.
O caput do art. 216-A da Lei de Registro Públicos manteve-se com a redação dada
pelo Código de Processo Civil de 2015, sem alteração pela referida lei de 2017. Desse modo,
para o reconhecimento extrajudicial da usucapião, diretamente no Cartório de Registro de
Imóveis, faz-se necessário, primeiramente, que a parte possua capacidade postulatória,
devendo o seu pedido ser redigido por advogado, na localidade onde se situa o imóvel
usucapiendo (HABERMANN JÚNIOR, 2016, p. 121). Conforme se demonstra registrado no
ordenamento:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de

reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante
o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel
usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído
com: (BRASIL, 1973).

Assim, a usucapião extrajudicial é requerida diretamente no cartório de registro de

imóveis, da comarca onde estiver localizado o imóvel pretendido para o domínio. Exige-se
que, o interessado esteja representado por advogado, instruindo-se o pedido com uma série de
comprovantes. (GONÇALVES, 2016, p. 273).
O requerimento da parte legitimada deverá conter os documentos dispostos nos
incisos I a IV do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos. O primeiro inciso exige que o
pedido seja instruído com a ata notarial28, a qual ateste o tempo da posse do usucapiente ou

28
É um instrumento público, a ata notarial, em que há descrição de um ato ou fato transcrito em documento
próprio pelo Tabelião, no qual lhe confere o poder de narrar os fatos e autenticá-los, visto suas atribuições
notarias e fé-pública. (BRANDELLI, 2016, p. 74).
 51

dos antecessores, caso se trate de acessão ou sucessão da posse, devidamente lavrada pelo
Tabelião. (BRANDELLI, 2016, p. 74).
No que se refere ao inciso II do art. 216-A da mesma lei, condiciona ao pedido a
apresentação de planta do imóvel, com memorial descritivo e ainda, com anotação de
responsabilidade técnica por profissional legalmente habilitado. Cabe destacar, que a planta
possui uma função importante, pois é nesse documento que os titulares de direitos sobre o
imóvel, ou confinantes assinam, manifestando a anuência ao pedido de usucapião.
(ZACARIAS, 2016, p. 100).
Sequencialmente, o art. 216-A no inciso III descreve outro requisito: “certidões
negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.”
(BRASIL, 1973).
Tem-se, no inciso IV do art. 216-A, outro pressuposto a ser apresentado, o justo
título, ou documento similar para que se comprove a origem da posse, verificando-se a
continuidade, o tempo de duração, e também o pagamento de tributos inerentes ao imóvel de
interesse. (HABERMANN JUNIOR, 2016, p. 125). Valem-se como meios hábeis de
comprovação da posse: contas de IPTU, água, luz, telefone, cartões de crédito, cartas, avisos
de corte de árvores, de interrupção de luz, fotografias da pessoa na casa, entre outros. Tais
documentos serão analisados pelo tabelião, que constará na ata. (ASSUMPÇÃO, 2017).
Observa-se que o legislador não determinou prazo para a prenotação29, conforme
o parágrafo 1º do art. 216-A: “O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo
da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.”
Outrossim, no parágrafo 2º do art. 216-A da Lei de Registro Públicos, encontra-se
uma das principais mudanças introduzidas pela Lei nº 13.465 de 2017. Destarte, para se
adentrar ao assunto, transcreve-se o referido dispositivo:

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos

registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos
imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente,
pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar
consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
(BRASIL, 1973).

29
Diz-se que a prenotação “é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de
um título apresentado para registro. Temos então que todo título protocolado está automaticamente prenotado,
passando a gozar de prioridade no registro em relação àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei 6.015).
A prenotação tem validade de 30 dias, incluído o dia do lançamento no protocolo. Uma vez cancelada, não se
convalida. Isto quer dizer que, caso o título venha a ser devolvido para cumprimento de exigências e vier a ser
reapresentado após os 30 dias do ingresso inicial, receberá um novo número de protocolo.” (SÃO PAULO,
2017).
 52

Por essa nova redação, se não houver assinatura do titular de direito, na planta ou
matrícula do imóvel, será o titular notificado para que manifeste consentimento expresso em
quinze dias. Interpretando-se o silêncio dos titulares de direito, registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, como
concordância ao pedido de usucapião. (CORREIA, 2018, p. 86).
Adianta-se a informação do parágrafo 6º do art. 216-A30, pois sofreu alteração na
mesma linha, visto que, anteriormente o Código de Processo Civil de 2015 exigia a
concordância expressa, para que se permitisse o registro e consequente abertura da matrícula
para aquisição do imóvel pela usucapião extrajudicial (BRASIL, 2015). No entanto, com a
atualização da Lei nº 13.465/2017, suprimiu-se esse requisito:

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4 o deste artigo, sem pendência de

diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o
oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições
apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (BRASIL,
1973).

Anterior à vigência da Lei nº 13.465/2017 manifestaram-se diversas críticas, com

relação ao descrito nos parágrafos 2º e 6º do art. 216-A, incluídos na Lei de Registros
Públicos. Como se observa no artigo de Silva (2016), pois se tratou do silêncio do titular de
direito na usucapião extrajudicial, como modo de discordância ao processamento da
usucapião, interpretação inicial dada pela lei civil de 2015. Esses parágrafos normativos
representaram um óbice à finalidade da desjudicialização, uma vez que a exigência da
anuência expressa pelos titulares de direito, perde a utilidade prática e eficaz pela via
extrajudicial, porquanto as demandas retornariam ao judiciário.
Em outras palavras, por uma visão mais prática do assunto, verifica-se em artigo
publicado pelo Colégio Notarial do Brasil, em onze de outubro de 2017, entendendo que:

O silêncio gerar discordância é algo que fere o brocardo latino Dormientibus non
succurit jus (“O Direito não socorre a quem dorme”). Além disso, em poucos casos
o proprietário registral concordaria com perder a propriedade, mesmo ciente de que

30
Art. 216-A. [...]; § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4 o deste artigo, sem pendência de diligências na
forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa
dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do
imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (BRASIL, 2015,
grifo nosso).
 53

outra pessoa vinha exercendo a posse e tinha direito à usucapião. Em razão disso, a
usucapião extrajudicial raramente vinha se concretizando. (ASSUMPÇÃO, 2017).

Entre outros juristas, também opinou Pereira, F. (2016), vez que embora o
objetivo fosse facilitar a declaração de usucapião por meio de processo administrativo, e
diminuir as ações no judiciário, equivocou-se o legislador quando determinou que o silêncio
dos titulares devesse ser interpretado como discordância ao pedido. Desse modo, atentou-se
contra o instituto da usucapião, fundamentado pela inércia do titular que gera a aquisição da
propriedade pelo possuidor, e o decurso do tempo, caracterizado pela indiferença do
proprietário em relação à propriedade.
Já o parágrafo 3º do art. 216-A da Lei de Registro Públicos, prevê que:

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito

Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de
títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se
manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (BRASIL, 1973).

Além disso, rege-se no parágrafo 4º31, que o registrador deverá dar publicidade,
promovendo publicação de edital em jornal de grande circulação para que terceiros possam ter
conhecimento da usucapião processada extrajudicialmente, e caso pretendam, manifestarem-
se em quinze dias. (HABERMANN JUNIOR, 2016, p. 128).
Permite-se ainda, existindo alguma obscuridade acerca da aquisição da
propriedade, o oficial solicitar produção de provas conforme o parágrafo 5º: “Para a
elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo
oficial de registro de imóveis.” (BRASIL, 1973).
Caso o requerente não se conforme com as exigências solicitadas pelo registrador,
como pedido de diligências, poderá requerer o procedimento de dúvida, que será dirimida
pelo juiz corregedor do Cartório de Imóveis (GAMA, 2016). Assim, conforme o art. 216-A,
parágrafo 7º da Lei nº 6.015/1973: “Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o
procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.” (BRASIL, 1973).
O pedido não estando em ordem, seja por vício formal ou material, o oficial de
registro deverá rejeitar o requerimento, prestando sua justificativa e elaborando nota
devolutiva, nos termos do parágrafo 8º do art. 216-A da Lei de Registros Públicos: “Ao final

31
Art. 2016-A [...]; § 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande
circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em
15 (quinze) dias. (BRASIL, 1973).
 54

das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis

rejeitará o pedido.” (BRASIL, 1973).
Contudo, contra essa nota devolutiva, caberá a suscitação de dúvida pelo
interessado, de acordo com o parágrafo 7º e 19832 da mesma lei. (BRANDELLI, 2016, p.
101).
No que diz respeito ao indeferimento do pedido, em seguida, trata o parágrafo 9º:
“A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.”
(BRASIL, 1973).
Em caso de impugnação de um dos notificados, atentar-se-á ao referido no
parágrafo 10, em que o oficial dará por encerrado o procedimento administrativo:

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de

usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula
dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro
interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente
da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial
para adequá-la ao procedimento comum (BRASIL, 1973).

Os parágrafos seguintes, disciplinados também na Lei de Registros Públicos nº

6.015 de 1973, Capítulo III, do art. 216-A, foram incluídos pela referida Lei nº 13.465 de
2017. Tratando-se, em suma, sobre procedimento de usucapião extrajudicial em imóvel
autônomo de condomínio edilício e ainda, nos casos em que o confinante seja condomínio
edilício.
Nessa senda, conforme o parágrafo 11, simplifica-se a forma como deve ser
realizada a notificação, pois, quando se tratar de condomínio edilício, autoriza-se a notificação
apenas do síndico. Constata-se, assim, na norma:

§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio

edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros
direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a
notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo. (BRASIL,
1973).

De forma semelhante, sendo o imóvel fronteiro um condomínio edilício, o

parágrafo posterior admite a notificação, tão somente, do síndico: “§ 12. Se o imóvel

32
Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o
apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a
declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: (BRASIL, 1973).
 55

confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do

§ 2º deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos.” (BRASIL, 1973).
Por conseguinte, em conformidade com o parágrafo 13 do mesmo artigo 33, não se
procedendo a notificação, em razão do notificado estar em local incerto ou não sabido, o
registrador deverá promover a notificação por edital, na forma de publicação em jornal local
de grande circulação. Não obstante, caso o notificado se silencie, será interpretado como
concordância ao pedido de usucapião. (BRASIL, 1973).
É possível a dispensa de publicação de edital em jornal local, mediante publicação
em meio eletrônico, segundo o parágrafo 14: “Regulamento do órgão jurisdicional
competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio
eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.”
(BRASIL, 1973).
Ademais, o disposto no parágrafo 15, refere-se à justificação administrativa,
quando não disponíveis os documentos que comprovem a posse. Assim, esse procedimento
ocorrerá no Tabelionato de Notas, onde será lavrada a escritura pública34, para que seja
apresentada juntamente com a ata notarial ao registrador de imóveis. (ASSUMPÇÃO, 2017).
Diante disso, transcreve-se o dispositivo citado:

§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV

do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser
comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia
extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5 o do art. 381 e ao rito
previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de
Processo Civil). (BRASIL, 1973).

Convém registrar, demais requisitos necessários ao requerimento da usucapião,

quais sejam: capacidade postulatória do usacapiente, imóvel hábil de ser usucapido, lapso
temporal da posse, abrangendo a posse de forma mansa, pacífica, ininterrupta, sem
contestação e direta, também a demonstração de ausência de ações reivindicatórias no imóvel

33
Art. 216-A. [...]; § 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele
esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua
notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de
quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância (BRASIL, 1973).
34
Conceitua-se escritura pública no Código de Normas de Minas Gerais (Provimento nº 260/CGJ-MG), em seu
Capítulo II, art. 155, em que dispõe sobre escrituras públicas: “A escritura pública é o instrumento público
notarial dotado de fé pública e força probante plena, em que são acolhidas declarações sobre atos jurídicos ou
declarações de vontade inerentes a negócios jurídicos para as quais os participantes devam ou queiram dar essa
forma legal.” (MINAS GERAIS, 2013).
 56

de interesse, e por fim, comprovar que o possuidor não possui nenhum outro imóvel urbano
ou rural. (CORREIA, 2018, p. 88-98).

4.4 FUNDAMENTOS VALORATIVOS DO PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO

EXTRAJUDICIAL

O procedimento extrajudicial da usucapião é um importante movimento

introduzido recentemente no ordenamento jurídico brasileiro, aplicável a qualquer forma de
usucapião. Trata-se de uma forma que necessita de estudo técnico e sistemático, entretanto,
vai além, pois serve de fundamento para a desjudicialização, reduzindo-se a sobrecarga de
trabalho ao Poder Judiciário. Contudo, devem-se respeitar os preceitos legais, como na
hipótese em que houver litígio envolvido. (BRANDELLI, 2016, 13-16).
Esse movimento busca atribuir aos notários e registradores, dotados de fé pública,
uma competência para prestarem serviços públicos, de modo a colaborar e facilitar a atividade
jurisdicional, vez que garantem a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia para os atos
jurídicos. Os procedimentos extrajudiciais não foram originados pela usucapião, eis que se
instituíram em outros casos antecedentes, como: retificação de registro imobiliário, divórcio,
inventário, consignação em pagamento, conciliação em serventias extrajudiciais, entre outros.
(ZACARIAS, 2016, p. 98-99).
Bem a propósito, aponta Gama (2016), numa visão contemporânea, e com
incentivo a um sistema jurídico mais justo e acessível para o cidadão:

O Código de Processo Civil de 2015 se insere no movimento de acesso à justiça

compreendido como acesso a uma ordem jurídica justa e, simultaneamente, de
constitucionalização do direito processual. Busca-se uma atuação do sistema de
justiça mais sintonizado com as demandas sociais, econômicas, culturais e políticas,
na busca da efetividade da solução das demandas em tempo razoável.

Complementa-se, por oportuno, observar que o instituto da usucapião revela a

função social da posse, pois atendendo aos requisitos legais, é possível reconhecer a
autonomia da posse frente à inércia prolongada do proprietário. Dessa forma, a introdução do
art. 216-A, na Lei de Registros Públicos, promove uma perspectiva melhor quanto à
celeridade, à segurança jurídica, menores formalidades de procedimento, e ainda, possibilita
maior efetividade pelo reconhecimento da usucapião extrajudicial. (GAMA, 2016).
Além do mais, Mello (2017) destaca outros fundamentos que também norteiam o
instrumento de aquisição da propriedade pela usucapião. Nesse sentido, o jurista ensina de
 57

maneira breve, que compõem o fenômeno da desjudicialização os princípios35 constitucionais,

a saber: o princípio do acesso à ordem jurídica justa, o princípio da legalidade, o princípio da
segurança jurídica, o princípio da publicidade ampla, e por último, cita o princípio da função
social da propriedade.
Esse último princípio, recebeu seção própria no capítulo anterior. Apesar disso,
não é demasiado apontar, outro entendimento a esse respeito:

É por meio do registro da usucapião que se oficializa a aquisição do domínio,

habilitando a circulação do bem e a garantia do crédito, sem se falar do direito à
moradia. Nessa condição, a usucapião, em modo estático, como fato jurídico que a
lei substantiva insculpiu, se transforma em título, em modo dinâmico, atendendo ao
princípio da função social da propriedade. (MELLO, 2017).

Portanto, vê-se que, a Lei nº 13.465/2017, acrescentou os recursos que faltavam,

para concretizar a usucapião extrajudicial, como um instrumento mais célere, com segurança
jurídica, valorizando o patrimônio pela via das funções dos tabelionatos e os registros de
imóveis. Assim, permite-se presumir maior eficácia, devendo esses órgãos administrativos
estarem capacitados para atenderem a essa nova demanda. (ASSUMPÇÃO, 2017).
Para finalizar, Gama (2016) ressalta que foram muitas as inovações introduzidas
pelo Código de Processo Civil de 2015, e demais normas jurídicas brasileiras, e entre essas
novidades está o reconhecimento extrajudicial da usucapião. Revela ainda que, não se trata de
uma nova modalidade de usucapião, e sim um procedimento capaz de proporcionar maior
celeridade, menores custos e tempo, permitindo agilidade na busca pelo direito, em
consonância com uma realidade que se espera a vista das normas constitucionais, em
harmonia com uma sociedade mais justa, livre e solidária.
Destarte, o presente capítulo abordou os aspectos relevantes da usucapião, com
seus pressupostos e suas modalidades. Destacou o assunto da usucapião extrajudicial, no
ordenamento jurídico brasileiro, por se tratar do tema principal, objeto de estudo, buscando
demonstrar seus requisitos e sua importância como meio de possibilitar maior efetividade nas
demandas prestadas pelos serventuários extrajudiciais nos interesses dos particulares.

35
Entende-se que os princípios são “dados exteriores à própria ciência do direito, são premissas que determinam
seu “modo de ser” conferindo individualidade a uma determinada ciência. Por meio dos princípios pode-se
atestar a coerência legislativa e a adequada interpretação de regras e institutos, bem como sua aplicação
concreta.” (AMENDOEIRA JÚNIOR, 2012).
 58

5 CONCLUSÃO

A presente monografia apresentou como tema principal a aquisição da

propriedade pela usucapião extrajudicial, considerando o seu reconhecimento no art. 1.071 do
Código de Processo Civil de 2015, que acrescentou esse procedimento ao art. 216-A, na Lei
nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973, Lei de Registros Públicos. Contudo, em publicação
recente, na Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos
sofreu algumas mudanças significativas, relativas ao assunto da usucapião extrajudicial, de
modo que se procurou verificá-las nesse trabalho.
Nesse sentido, o presente trabalho se desenvolveu em cinco capítulos. Iniciando-
se pela introdução, em que se expôs o objeto de estudo, da usucapião extrajudicial e
mencionou os títulos da posse e da propriedade a serem verificados. No segundo capítulo,
abordou-se o instituto da posse, apresentando as duas teorias dos juristas Savigny e Ihering.
Foram observados os conceitos, as classificações, os meios aquisitivos e de perda da posse,
bem como os seus efeitos.
Já no terceiro capítulo, tratou-se do instituto da propriedade, levando-se em
consideração a evolução histórica e os conceitos doutrinários. Ainda, destacaram-se as
principais características da propriedade, as formas de aquisição, no que se refere aos bens
imóveis e a importante função social da propriedade concedida à luz da República Federativa
do Brasil de 1988.
Assim, vistos os aspectos relevantes dos institutos da posse e da propriedade, foi
possível estabelecer uma base de conceitos e fundamentos para se adentrar ao assunto da
usucapião, que utiliza desses dois institutos como meio para se adquirir a propriedade.
O quarto capítulo destacou o instituto da usucapião, quanto aos seus pressupostos
e suas modalidades, para em seguida observar o tema principal, a usucapião extrajudicial no
ordenamento jurídico brasileiro. Discorreram-se assim, os fundamentos legais, teóricos, os
requisitos que devem ser demonstrados para o pedido de reconhecimento da usucapião, a sua
importância como procedimento extrajudicial, de acordo com as disposições normativas.
Ademais, este quinto capítulo se refere à conclusão dos estudos realizados nesse trabalho,
apresentando-se as considerações da pesquisadora.
Concluiu-se que, para se reconhecer a usucapião extrajudicial é necessário
preencher diversos requisitos, tanto estabelecidos por leis quanto administrativos. Dessa
forma, alguns desses pressupostos são: capacidade postulatória do usucapiente; imóvel hábil
para usucapião; lapso temporal da posse, abrangendo uma posse de forma mansa, pacífica,
 59

ininterrupta, sem contestação e direta; demonstração de ausência de ações reivindicatórias no

imóvel de interesse; e comprovar que o possuidor não possui nenhum outro imóvel urbano ou
rural.
Além desses requisitos comuns, existem os específicos, que pelas atribuições dos
Notários ou Registradores, regulam as exigências do procedimento extrajudicial. Nessa senda,
os documentos a serem apresentados para fins de requerimento junto ao Registro de Imóveis
são: a ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas de ações
reivindicatórias do imóvel, justo título ou outros documentos que comprovem a posse do
interessado, no entanto, caso esse último não se consiga demonstrar, possibilita-se a
elaboração de escritura pública de justificação da posse.
Embora sejam muitos os requisitos exigidos, demonstra-se serem fundamentais
para se estabelecer premissas e a ordem no que tange ao pretenso direito, pelo acesso
extrajudicial. Diante disso, é essencial que os serventuários públicos estejam habilitados para
auxiliarem devidamente nos pedidos em consonância com as normas.
Compreende-se, contudo, que as modificações no ordenamento jurídico brasileiro,
quanto à usucapião extrajudicial, trouxeram aspectos positivos, pois antes da referida norma,
em especial os Tabeliões, os Oficiais de registros e os requerentes do pedido de usucapião,
encontravam muitos obstáculos para se efetivar o reconhecimento do direito à aquisição da
propriedade imóvel.
Isso se deu em razão do equívoco legislativo, pois anteriormente entendeu-se que,
a planta ou memorial descritivo do imóvel não estando assinados pelos titulares de direito ou
confrontantes, deveriam ser notificados para oferecerem sua concordância. Interpretando-se o
silêncio desses como discordância ao pedido. Logo, perdia-se a eficácia e a utilidade do
procedimento extrajudicial da usucapião.
Entretanto, após a edição da Lei nº 13.465 de 2017, o silêncio dos notificados é
entendido agora como anuência ao pedido, permitindo-se assim, o prosseguimento da
usucapião pela via extrajudicial, sem óbice pela inércia do titular do direito ou dos
confinantes. Esse foi um dos grandes avanços concedidos à usucapião extrajudicial, conforme
as disposições elencadas no ordenamento jurídico brasileiro.
Para tanto, no tocante à usucapião e ao seu reconhecimento extrajudicial,
verificou-se que o ordenamento vem se adequando às realidades práticas, dos tabelionatos e
cartórios de registros de imóveis. Apesar de ser um instrumento considerado novo, observa-se
que diante das atualizações normativas, o legislador está buscando promover a
desjudicialização das demandas, evitando que essas sejam inexitosas no âmbito extrajudicial.
 60

Vê-se, portanto, que esse mecanismo público da desjudicialização é mais uma

ferramenta importante para beneficiar a sociedade, por meio da descentralização das
atividades judiciárias, de modo a proporcionar maior eficiência no desenvolvimento dessas
atividades. Devendo-se considerar para essa pretensão, a função social da propriedade, o
acesso à ordem jurídica, a dignidade humana, entre outros fundamentos. Esses aspectos
basilares, sendo precisamente apreciados, possibilitarão idealizar uma sociedade amparada
pelo Direito, na sua real função.
 61

REFERÊNCIAS

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aprovados. Brasília: Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2012.
Disponível em: <https://goo.gl/sU2wyZ>. Acesso em: 9 out. 2017.

ALBUQUERQUE, Maura Barbieri Cavalcanti de. A Função Social da Posse e a Proteção

do Possuidor não Proprietário: Limites e Possibilidades, do Curso de Direito da UFPR.
2010. 93 f. Monografia (Graduação em Direito)-Universidade Federal do Paraná, Curitiba,
2010. Disponível em: <http://acervodigital.ufpr.br/handle/1884/31394#?>. Acesso em: 29 set.
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AMENDOEIRA JÚNIOR, Sidnei. Manual de direito processual civil: teoria geral do

processo e fase de conhecimento em primeiro grau de jurisdição. 2. ed. São Paulo: Saraiva,
2012. v. 1. Disponível em: <https://goo.gl/WmCYx9>. Acesso em: 4 out. 2017. Acesso
restrito via Minha Biblioteca.

ASSUMPÇÃO, Letícia Franco Maculan. A Usucapião Extrajudicial após a Lei 13465/2017

e a Escritura de Justificação Notarial. 11 out. 2017. Disponível em:
<https://goo.gl/W3xw76> Acesso em: 02 nov. 2017.

BEZERRA, Juliana. Revolução Francesa (1789). Toda Matéria: conteúdos escolares. Artigo
revisado em 02 de out de 2017. Disponível em:<https://goo.gl/55L1vQ>. Acesso em: 02 out
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BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa: De acordo com o novo Código de

Processo Civil. 1 ed. São Paulo: Saraiva, 2016.

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

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BRASIL. Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural
e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre
a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a
eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis nºs 8.629, de
 62

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