Daniela Rodrigues de Sousa – subturmas 2 e 6 TA 2019/2020

- CONTRATO-PROMESSA: RESOLUÇÃO DE HIPÓTESES PRÁTICAS –

Este esquema contém algumas notas acerca da resolução de casos práticos de contrato-
promessa.

Nota: Isto são apenas passos recomendados para a resolução das hipóteses práticas. Todos
os pontos identificados no presente esquema deverão ser densificados com recurso ao
estudo da bibliografia obrigatória indicada para a disciplina. O esquema deverá ainda ser
acompanhado da resolução das hipóteses em sede de aula prática.

Deverão ainda estudar nos escritos dos respectivos autores, todas as divergências
⚠
doutrinárias assinaladas no presente esquema .

PARTE I – CELEBRAÇÃO DE UM CONTRATO-PROMESSA

§1 - Identificar o contrato

1) Explicar o que é um contrato-promessa – regime dos artigos 410.º e

seguintes – quais são os direitos e deveres que resultam da celebração
deste contrato?
2) Identificar o contrato prometido (ou seja o contrato definitivo). Ver se
há prometibilidade (atenção aos contratos da promessa de doação,
promessas de casamento e contratos reais quoad constitutionem – nestes
últimos existem algumas divergências doutrinárias ⚠ )
3) Identificar as partes e quem está vinculado? – contrato monovinculante
ou bivinculante?
4) Contrato-promessa com eficácia meramente obrigacional ou com
eficácia real? – isto implica consequências a nível de forma e
posteriormente na regime do incumprimento.

§2 - Regime do contrato
5) Princípio da equiparação, artigo 410.º/1
a. Excepções ao princípio da equiparação:

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§ forma;
§ normas que pela sua razão de ser não se devam considerar
extensivas ao CP (p.e transferência da propriedade,
legitimidade, etc.) .

6) Forma exigida para a celebração do CP à temos que ver qual a forma

exigida para a celebração do contrato definitivo:

Forma do contrato definitivo Forma do contrato-promessa

Liberdade de forma, 219.º Liberdade de forma, 219.º

Documento escrito, autêntico ou particular Documento1 assinado pelas parte que

(p.e compra e venda de bem imóvel, 875.º - a se vincula, 410.º/2.

forma exigida é escritura pública ou Nota: nestes casos o contrato será

documento particular autenticado) apenas assinado por uma das partes ou

por ambas consoante seja
monovinculante ou bivinculante.

7) Formalidades: ver sempre o disposto no artigo 410.º/3 – a que casos se

aplica?

1) Transmissão ou constituição de um direito real ( p.e propriedade,

usufruto, ...) sobre um edifício ou fracção autónoma, já
construído, em construção ou a construir ( nestas hipóteses terá
que existir um projecto de construção, pelo menos)

2) Nestes casos exige-se:

i. Documento exigido pela aplicação do artigo 410.º/2 ;

1O que é um documento para estes efeitos? Cfr. o disposto no artigo 362.º - tem que conter
os elementos essenciais da promessa: preço e identificação das partes e respectiva vinculação.

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ii. Reconhecimento das assinaturas;

iii. Certificação da licença de utilização ( nos casos de edifício
já construídos) ou licença de construção ( nos casos em que
se trate de um edifício a construir).

8) Verificar se as partes pretenderam atribuir eficácia real ao contrato,

artigo 413.º:
i. Declaração expressa + inscrição no registo – 413.º/1;
ii. Escritura pública ou documento particular autenticado;
iii. OU Se não for essa a forma exigida para o contrato
prometido - documento particular com reconhecimento
da assinatura da parte que se vincula.

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PARTE II – VÍCIOS E INVALIDADES

§3 – Vícios

1) Nos casos em que não seja respeitada a forma exigida pelo artigo 410.º/2
a. Consequência: nulidade, artigo 220.º.

2) Nos casos em que não seja respeitada a forma exigida pelo artigo
410.º/3:

a. Invalidade mista: nulidade com regime próximo da

anulabilidade (divergências doutrinárias ⚠)

b. o promitente-adquirente pode invocar a invalidade a todo o

tempo (apenas poderá, eventualmente, ser restringida a sua
invocação por via do abuso de direito) – Posição do Professor
MENEZES LEITÃO.

c. Como esta invalidade se aproxima a uma anulabilidade, não

pode ser invocada a todo o tempo. em princípio, SÓ pode ser
invocada pelo promitente-adquirente A NÃO SER QUE a
nulidade tenha sido provocada por culpa exclusiva do
adquirente. Nesse caso (e apenas neste caso), a invalidade
também pode ser invocada pelo promitente-alienante – Posição
do Professor MENEZES CORDEIRO.

d. A invalidade não pode ser invocada por terceiros, nem ser

conhecida oficiosamente (conhecimento oficioso = em tribunal, o
juiz declarar a nulidade, sem necessidade de as partes invocarem
essa nulidade2).A invalidade decorrente da omissão das
formalidades previstas no art. 410.º/3 é sanável a todo o tempo.

2 Existem divergências doutrinárias quanto a este aspecto, v.g. a posição do Prof. ALMEIDA
COSTA.

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§4 – Outros problemas

3) Contratos – promessa bivinculantes abrangidos pela regra de forma do

art. 410.º/2 com falta de uma assinatura (divergência doutrinária ⚠3)
4) Contratos – promessa monovinculantes com comissões de reserva/
preços de imobilização: (divergências doutrinárias ⚠):

a. Só assina a parte que assume a obrigação ( que se obriga a vender

ou a comprar). A cláusula que estipula a comissão de reserva está
sujeita ao princípio geral, 219.º; Também pode ser vista como
uma cláusula acessória. (Cfr. as posições e argumentos
defendidos pelos Professores MENEZES CORDEIRO e MENEZES
LEITÃO);

b. Ambas as partes devem assinar porque ambas se vinculam. O

promitente à obrigação de contratar e a outra parte à realização
da prestação correspondente à comissão de imobilização ( Cfr. as
posições e argumentos defendidos pelos Professores ANTUNES
VARELA e GALVÃO TELLES).

3 Para uma síntese das principais posições doutrinárias acerca desta questão Cfr. LUÍS

MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações – Volume I,15.ª edição, Almedina, Coimbra, 2019,
pp. 215-220.

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PARTE III – INCUMPRIMENTO - EFICÁCIA MERAMENTE OBRIGACIONAL

Nos casos de incumprimento de um contrato-promessa há três mecanismos que

devemos considerar:

§ Execução específica (doravante EE) - ver os artigos 827.º e seguintes.

§ Sinal - ver artigos 440.º e seguintes.
§ Responsabilidade obrigacional nos termos gerais - ver os artigos 798.º e
seguintes.

1) Identificar se estamos perante um situação de incumprimento definitivo

ou simples mora – 805.º/1 a)4. Identificar quem é o promitente faltoso (
adquirente ou alienante)

2) Verificar se houve constituição de sinal:

a. Não – atenção à presunção do artigo 441.º aplicável aos casos de

contrato-promessa de compra e venda; Esta presunção é ilidível
nos termos do artigo 350.º/2. As partes também podem estipular
de forma expressa que a quantia entregue não corresponde ao sinal,
mas se trata de uma antecipação de cumprimento, artigo 440.º.

Em princípio o promitente fiel poderá

recorrer à EE, desde que preenchidos os
requisitos (art. 830.º) e não havendo
outros impedimentos .

⚠ Esta questão é relevante porque existem algumas divergências quanto à aplicação do

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mecanismo do sinal, em relação ao momento em que poderá ser accionado pelo promitente fiel.

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b. Sim – foi constituído sinal por estipulação expressa das partes ou

não foi ilidida a presunção do artigo 441.º.

3) Se houve constituição de sinal

1. Tratando-se de um contrato-promessa subsumível ao art. 410.º/3,

pode o promitente fiel recorrer à EE em qualquer caso (art. 830.º/3);
nos outros casos, tendo os promitentes ilidido eficazmente a
presunção do art. 830.º/2, o recurso à EE específica mantém-se viável.

2. Estando o recurso à EE impedido via da constituição de sinal (art.

830.º/1 e 2) – distinguir quem foi o promitente faltoso:

a. Se for o promitente adquirente – o promitente fiel (alienante) faz

seu o sinal – 442.º/2 1ª parte.

b. Se for o promitente alienante devemos distinguir de houve ou não

tradição da coisa:

§ Não houve tradição da coisa: o promitente fiel poderá

exigir o sinal em dobro, 442.º/2 2ª parte;

§ Houve tradição da coisa:

Promitente-adquirente tem 3 possibilidades (442..º/2, in fine):

(i) Exigir o sinal em dobro, 442.º/2 2ª parte;

OU
(ii) Exigir o aumento do valor da coisa : valor do direito a transmitir sobre
a coisa determinado objetivamente à data do não cumprimento da
promessa. Atenção: deduz-se preço combinado. Neste caso, o
promitente-alienante pode oferecer-se para cumprir a promessa, a não
ser que já haja incumprimento definitivo (808..º): 442..º/3, in fine.

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[(Preço actual da coisa – preço convencionado pelas partes) + sinal + parte do

preço já pago]
- contra-alegação, pelo promitente faltoso, da excepção do cumprimento
(segunda parte do art. 442.º/3)

4) Se não houve constituição de sinal ou havendo o promitente fiel optou

validamente pela EE. Como funciona a EE? à Estudar o artigo 830.º.

Há uma sentença judicial que produz os “efeitos da declaração negocial

do faltoso” (830..º/1). É uma sentença constitutiva, i.e., a própria sentença
forma o contrato. Com a sentença, o contrato prometido é celebrado. Para
que o promitente fiel possa recorrer à execução específica a celebração do
contrato definitivo tem de ser possível.

5) Hipóteses em que não poderá haver EE:

a. Foi expressamente convencionado pelas partes;

b. Presunção do artigo 830.º/2 – presume-se que a constituição de

sinal afasta a execução específica – no entanto esta presunção é
ilidível de acordo com o artigo 350.º/2 – se for ilidida poderá haver
execução específica em alternativa ao mecanismo do sinal.

c. Nota: nos casos referidos no artigo 830.º/3 (410.º/3) – não há

possibilidade de as partes afastarem a EE. Nestes casos poderá
sempre haver EE caso esta seja possível!

d. Não haverá possibilidade de recorrer à EE se a celebração do

contrato prometido já não for possível. Já não estão reunidas as
condições que permitam a sua celebração e por isso também não
poderá o tribunal ‘’substituir a declaração’’ do promitente faltoso
(p.e o bem pereceu ou foi alienado a um terceiro).

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PARTE IV – INCUMPRIMENTO - EFICÁCIA REAL

Já vimos que para ter eficácia real terá que ser respeitado o disposto no
artigo 413.º.

Que regime se aplica em casos de incumprimento?

Tudo o que vimos anteriormente em relação ao mecanismo do sinal, tem

igual aplicação nestes casos.

Qual será então a principal diferença? A possibilidade de recorrer à

execução específica.

Nestes casos existe o direito à celebração do contrato prometido e tal prevalece

sobre todos os direitos reais que não tenham um registo anterior ao registo da
promessa (exigido pelo 413.º).

Na prática isto significa que o promitente fiel poderá recorrer à EE, mesmo nos
casos em que o bem já tenha sido alienado a um terceiro.

Como se concretiza então este direito? Neste ponto a doutrina diverge, bem
como em relação à natureza do direito do promitente fiel. (Poderão ver uma
sistematização das principais posições doutrinárias em: LUÍS MENEZES LEITÃO, Direito das
Obrigações – Volume I,15.ª edição, Almedina, Coimbra, 2019, pp. 243-245.)