O que é uma hipoteca judicial?

Uma das garantias pedidas pelos bancos aquando de um pedido de crédito à habitação é
a hipoteca da casa que vai comprar. Mas existe um tipo de hipoteca que não é acordado
entre a instituição e o devedor: é o caso da hipoteca judicial, que ocorre em casos de
incumprimento severo – como os que levam à insolvência. Nunca se sabe o dia de
amanhã e, por isso, mais vale informar-se do que remediar.
Afinal, o que é uma hipoteca?
Antes de mais, importa perceber o que é uma hipoteca. Esta é uma garantia do
pagamento do empréstimo pedido pelo consumidor. O objetivo é que o credor consiga
reaver o montante do financiamento em caso de incumprimento no pagamento.
No geral, a hipoteca poderá incidir tanto sobre bens imóveis, como é o caso de uma
habitação, como também sobre bens móveis equiparáveis, como o seu automóvel. Estes
devem pertencer ao devedor ou até a um terceiro indivíduo se este último consentir uma
garantia hipotecária sobre os seus bens.
Descubra: 4 consequências de não pagar um empréstimo

Que tipos de hipotecas existem?

No caso de incumprimento do pagamento do crédito, por norma, existe uma negociação
da dívida entre o credor e o devedor. Por exemplo, o cliente poderá negociar com o
banco a extensão do pagamento do empréstimo antes de existirem consequências mais
negativas (como é o caso da penhora dos seus bens).
Assim, quando ocorrem incumprimentos e os credores reclamam a sua dívida através da
hipoteca, podem ser aplicadas três tipos de hipotecas.
Hipoteca Voluntária
Este é o tipo mais frequente. Neste caso, existe previamente uma negociação e um
acordo entre o devedor e o credor para o pagamento da dívida em questão, caso o
devedor entre em incumprimento.
A hipoteca voluntária costuma ser aplicada num crédito à habitação ou na compra de
um automóvel. Para que seja válida, a hipoteca deverá estar registada na Conservatória
do Registo Predial (para a habitação) ou na Conservatória do Registo Automóvel (no
caso de aquisição de uma viatura).
Hipoteca Legal
Esta hipoteca ocorre quando o credor não tem a possibilidade de obter facilmente o
consentimento do devedor para uma hipoteca voluntária.
Por exemplo, os contribuintes que ficam a dever dinheiro à Segurança Social, se não
pagarem dentro do prazo estipulado ficam com os seus bens penhorados através de uma
hipoteca legal. Esta é a forma de o Estado conseguir reaver o montante em falta por
parte do devedor.
Assim, a hipoteca legal é produto direto da lei e não depende nem da vontade do credor
nem da vontade do devedor.
Também, neste caso, é necessário que seja o credor a fazer o registo da hipoteca sobre
os bens do devedor para que a mesma se torne válida.
Leia mais: PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de
Incumprimento)
Hipoteca Judicial: Quando e como se aplica?
Este tipo de hipoteca, que é a menos frequente, resulta sempre de uma
decisão/ordem do tribunal e aplica-se a casos de insolvência, após a qual se
procede a um registo da hipoteca sobre os bens do devedor.

Nestes casos, o credor da hipoteca fica em desvantagem, na medida em que a hipoteca

judicial não tem prioridade e, como tal, todos os credores (tantos quantos os que
existirem) ficam em pé de igualdade para a cobrança da dívida em questão.
No caso de não se tratar de uma insolvência, o credor tem a vantagem de poder reclamar
a hipoteca judicial, mesmo que o devedor tenha transferido os seus bens hipotecados a
terceiros (ou seja, mesmo que tenha colocado os seus bens em nome de outra pessoa).
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Vejamos o exemplo do senhor Joaquim e da Dona Anabela. Este casal, que mora no
interior do país, passou por um processo de hipoteca judicial. A Dona Anabela é
doméstica e o senhor Joaquim tem uma pequena empresa de construção civil.
O Senhor Joaquim pediu um empréstimo para investir na sua empresa e já tinha, em seu
nome, o crédito à habitação (no qual deu a casa que construiu como garantia
hipotecária).
Com a crise económica que afetou todos os portugueses, o setor da construção foi
também bastante afetado e quase todos os pequenos empresários desapareceram. Foi o
caso da empresa do senhor Joaquim. Infelizmente, não foi capaz de conseguir manter o
seu negócio e o casal acabou por ficar endividado.
Assim, num piscar de olhos, o casal deixou de ter possibilidades de pagar os créditos
que tinha em seu nome, não conseguiu sustentar a sua casa e entrou em incumprimento.
A empresa do senhor Joaquim entrou em insolvência e, por decisão judicial, a habitação
do casal ficou hipotecada – esta é uma situação típica de hipoteca judicial.
Se o senhor Joaquim tivesse os dois empréstimos em instituições financeiras diferentes,
independentemente de ter a sua hipoteca da habitação numa entidade em específico, as
duas organizações estariam em pé de igualdade com a hipoteca judicial. Ou seja, a
habitação do casal não pode ser hipotecada pela instituição que lhe concedeu o crédito à
habitação e essa decisão é tomada pelo tribunal.
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Após saldada a dívida da hipoteca judicial, deverá ser feito o cancelamento do registo
da mesma, para que fique provado o cumprimento do pagamento da dívida.
Por fim, é importante conhecer o prazo de caducidade da hipoteca judicial. Segundo o
Código do Registo Predial, a hipoteca judicial caduca decorridos 10 anos sobre a data
do seu registo quando o montante em dívida não é superior a 5 mil euros.
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O melhor é controlar as suas finanças

Para que não veja os seus bens hipotecados, o ideal é monitorizar as suas finanças
pessoais.
Se organizar as suas despesas e os seus rendimentos mensais e fizer um mapa de
prestações mensais, verá que terá maior controlo sobre o seu orçamento. Desta forma,
consegue antecipar-se a custos mais dispendiosos que possam surgir e perceber onde lhe
é mais fácil poupar algum dinheiro todos os meses. É importante que não entre num
efeito de bola de neve do endividamento, pois esta é uma situação financeiramente
complicada.
Uma outra solução que pode ser vantajosa é o recurso à consolidação. Caso tenha vários
empréstimos – desde o que contraiu para comprar casa até ao empréstimo para as férias
ou para o seu automóvel – poderá ser-lhe vantajoso consolidar todos estes empréstimos
num só e reduzir, consequentemente, a mensalidade.
A melhor opção varia de pessoa para pessoa, consoante as necessidades de cada
indivíduo, sendo que o melhor é comparar para conseguir a melhor poupança possível.