Estabelecimento Empresarial

• Regras para proteção do estabelecimento empresarial:

• Pode ser vendido
• Pode vender os ativos
• Venda de "porta para dentro" (porteira fechada): mais vantajoso
para o indivíduo, pois já compra a empresa pronta, já pronta para
funcionamento
o Valor mais alto, pois você terá uma funcionalidade muito
maior
• Renovação compulsória: ação que você pede para o juiz renovar,
de forma obrigatória, o contrato de locação celebrado
• Nome empresarial: ao se registrar na junta comercial, é necessário
ter um nome. É importante pois, além de individualizar a empresa,
pode se tornar uma marca. Mas é importante lembrar que se pode
ter firma ou denominação.
o Lei nº 10.406, título IV, capítulo II
• Firma: sociedade ilimitada, que irá responder com patrimônio
pessoal
• Sociedade anônima não usa firma, utiliza apenas denominação
• Coca-cola é uma mistura entre uma marca nominativa e figurativa
(a própria figura, ou o próprio nome já são em si a marca em
questão)
o Ex.: M do mcdonalds
• Você está pagando pelo fato de que tudo virá pronto e mastigado
para você

RENOVAÇÃO
• A Lei nº 8.245/91 permite ao empresário renovar
compulsoriamente o contrato de locação comercial por igual
prazo celebrado anteriormente (art. 51 da legislação especial)
o Legislação aplicável apenas às sociedades com fins de lucro
• A renovação compulsória é uma forma de proteger o valor integral
do estabelecimento empresarial, ou aviamento, que é o valor de
todos os bens do estabelecimento comercial (bens corpóreos e
incorpóreos) somados ao próprio estabelecimento comercial
o Ex.: onde antes tinha um Carrefour, agora foi vendido e eu
coloquei o meu supermercado, isso me rende alguns
clientes do antigo Carrefour que ali ficava
• Assim, o conjunto dos bens do estabelecimento empresarial deve
sempre valer mais do que os bens apurados isoladamente. A
organização empresária que gera rendimentos que é o aviamento
• A renovação compulsória da locação comercial deve observar os
requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, quais sejam:
A. A locação deve ser formal, ou seja, deve ter sido celebrada
mediante contrato escrito e por prazo determinado [ex.: Cacau
Show- regularizada; pessoa que vende chocolate no semáforo-
informal (mas ainda assim, possui responsabilidades)]
B. Para obter o benefício legal, necessário que a relação contratual
seja de, no mínimo, 5 anos (porque o legislador quer proteger
uma atividade econômica que possua certa perenidade)
o Que pelo menos nos últimos 3 anos sejam no mesmo
segmento comercial, para comprovação de clientela
*rever minuto 35*

• Como o objetivo da legislação é proteger o ponto comercial, é

razoável que o ramo de atividade empresarial seja o mesmo, pois
sendo diverso, qual o fundamento à renovação compulsória?
o Portanto, o empresário deverá explorar o mesmo ramo nos
últimos 3 anos sem interrupção
o A lógica temporal quer proteger o empresário
o É o mesmo pensamento em relação a relacionamentos,
ninguém gostaria de namorar com alguém que tro alguém
que troca tão rápido de parceiros
o A perenidade é algo atraente no plano
comercial/empresarial
o Não há como justificar sobre possuir uma "carteira de
clientes" se o seu segmento muda constantemente
o O tempo investido tem valor econômico, isso significa que
deve ser protegido pela lei
o O locatário pode ter que sair mesmo passando 5 anos no
mesmo segmento, pois o locador recebeu uma proposta
melhor, mas a proposta tem que ser comprovada, com
diversos mecanismos da lei para ser tida como verdadeira
• E na hipótese de trespasse?
• Ocorre a transferência total do estabelecimento comercial, os
adquirentes do estabelecimento terão direito à renovação
compulsória
o Súmula 487 STF: o locatário, que não for sucessor ou
cessionário do que precedeu na locação, não pode somar
os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do
contrato, nos termos do decreto 24.150
o Ex.: se a Ilana não comprar por trespasse o estabelecimento
comercial, ela não pode somar os anos para renovação
compulsória
• Qual é o procedimento para obter a renovação compulsória?
 o Judicial
o Deve-se promover ação renovatória contra o locador, desde
que no período de 1 ano até 6 meses, no mínimo, do
vencimento do contrato de locação comercial.
o A lei empurra a locatária a negociar com o locador
o O juiz pede para entrar com uma ação antes, pois o judicial
vai julgar a causa antes do momento de encerrar o contrato
• Sociedade não empresarial não tem direito à renovação
compulsória
• Qual é a consequência da perda do prazo para propor a ação
renovatória?
o Decadência do direito, nos termos do art. 51, § 5º da Lei nº
8.245/91
o A ação deve ser proposta pelo locatário ou sublocatário
o Análise do art. 51 da Lei º 8.245/91
• Cumpridos os requisitos a renovação compulsória é absoluta?
o Não. Existem previsões legais na legislação que, embora
excepcionais, não obrigam o proprietário do imóvel a
renovar a locação. Art. 52 da Lei nº 8.245/91
o § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às
locações celebradas por indústrias e sociedades civis com
fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
• Art. 52. O locador não está obrigado a renovar o contrato se:
o I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no
imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o
valor do negócio ou da propriedade;
o II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para
transferência de fundo de comércio existente há mais de um
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu
cônjuge, ascendente ou descendente (fim econômico ou
não)
▪ 1º na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser
destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a
locação também envolvia o fundo de comércio, com as
instalações e pertences (postos de gasolina