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Pode haver desistência do empreendimento

pelo incorporador?
Julia Maria Benati ⋮

Vamos analisar um caso um incorporador lança seu novo empreendimento em

determinada localidade a fim de realizar a alienação das edificações constantes
nesse empreendimento de forma total ou parcial posteriormente. Porém,
analisando a estrutura do mercado imobiliário, as condições da localidade,
dentre diversos outros critérios observa que é melhor desistir de dar
andamento no empreendimento. 

Daí vem o questionamento: o incorporador poderá desistir dessa desse

empreendimento? 

Para discutir a questão, a Lei 4.591/64 que trata das incorporações imobiliárias
traz a resposta em seu art. 34, vejamos: 

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação,

prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do
empreendimento.

Assim, é necessário que, quando o incorporador arquiva junto ao Cartório de

Registro de Imóveis do município os documentos necessários para futura
negociação do empreendimento (art. 32 da Lei 4.591/64), deve deixar
especificado o prazo de carência para a possibilidade de desistência posterior.
O mero arquivamento da incorporação imobiliária já gera efeitos a partir desse
momento ao incorporador.

E qual seria esse prazo? 

O art. 34, § 2º da Lei 4.591/64, estipula o seguinte: 

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo

final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua
revalidação.
Portanto o prazo de validade do registro e portanto de possível desistência não
pode ultrapassar 180 (cento e oitenta dias), sendo improrrogável. 

Observação importante: Caso o incorporador não tenha definido o prazo de

carência, ou se caso tenha definido não especificou que fosse por declaração
expressa e venha a negociar alguma das unidades do empreendimento, ele
terá obrigatoriamente que promover o empreendimento imobiliário, não
podendo mais desistir.

Existe a necessidade de justificar o motivo da

desistência do empreendimento? 
Sim! Quando for definido na declaração anexada junto ao Cartório de Registro
de Imóveis o prazo de carência, juntamente deverão constar expressamente os
motivos pelos quais poderá haver, caso necessário, a desistência do
empreendimento. 

Tais motivos podem variar desde problemas administrativos, jurídicos,

financeiros, mas que estejam de acordo com as situações possíveis
enfrentadas pelos incorporadores. Como por exemplo: reação negativa de
mercado, problemas físicos no imóvel como a parte técnica de edificação,
populares contrários a construção do empreendimento, dentre outros. 

Como ficam os consumidores que adquiriram

por promessa ou tinham interesse em adquirir
alguma unidade do empreendimento? 
Os documentos preliminares deverão constar o prazo de carência
expressamente com cláusula expressa sobre a possibilidade de desistência.
Concretizados os documentos preliminares, e havendo a desistência mesmo
assim, deverão estes ser comunicados pelo incorporador, expressamente, dos
motivos que os levaram a desistência, pois há nessa hipótese responsabilidade
civil e criminal por parte do empreendimento, portanto, toda e qualquer
comunicação deve ser feita por escrito. 

Art. 34, §4º: A desistência da incorporação será denunciada, por

escrito, ao Registro de Imóveis e comunicada, por escrito, a cada um
 dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de
responsabilidade civil e criminal do incorporador.

Para a efetivação da desistência, o incorporador deve encaminhar ao Cartório

de Registro de Imóveis requerimento em que conste: os motivos do
cancelamento, os documentos que comprovem que houve a devida
comunicação da desistência aos consumidores e interessados, comprovação
por meio de documento que contrato algum de compra e venda entre outros foi
celebrado, reconhecimento de firma no requerimento. 

A desistência será averbada na matrícula da incorporação imobiliária do

empreendimento, voltando o imóvel a ter suas características originais,
extinguindo qualquer obrigação que tenha sido contraída, por isso é tão
importante que seja juntada toda documentação de ciência dos
compradores/interessados, para que o cartório finalize a averbação. 

Pode o incorporador reaver essa incorporação

depois de cancelada? 
Não. O incorporador deverá dar entrada em nova incorporação, com nova
numeração de matrícula e novo registro, mesmo que seja no mesmo imóvel. 

Portanto é possível que o incorporador crie a incorporação de seu

empreendimento a fim de verificar a viabilidade do mercado imobiliário,
podendo dentro do prazo de carência, - que deve ser previamente informado
ao Cartório de Registro de Imóveis – desistir, de modo que não haja prejuízos
concretos de investidores, compradores e interessados.