E-BOOK – ASPECTOS REGISTRAIS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

ASPECTOS REGISTRAIS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A incorporação imobiliária, ou incorporação edilícia, é a atividade empresarial que viabiliza

o projeto de um determinado empreendimento imobiliário para a oferta pública de futuras
unidades autônomas, antes ou durante a fase de execução. Trata-se de um contrato bilateral,
sinalagmático, consensual e de execução sucessiva.

Tal contrato reveste-se de caráter cogente, determinando, repise-se, a promoção,

administração e realização da construção de edifícios ou conjunto de edifícios, com o fito de
alienação total ou parcial das unidades autônomas, antes ou durante a construção. E é o seu
registro que possibilita o efeito real em favor dos adquirentes e do incorporador.

ASPECTOS REGISTRAIS

O registro da incorporação imobiliária tem caráter especial, tendo em vista as

peculiaridades que o distingue dos registros ordinários, bem como seus efeitos
excepcionais.

Por isso, o registro da incorporação imobiliária ostenta uma função social inegável,
imprimindo segurança jurídica às negociações das futuras unidades durante a fase de
construção do empreendimento. Daí a previsão de qualificação registrária mais complexa
(exigindo a apresentação de todos os documentos elencados no art. 32 da Lei nº
4.591/1964), bem como a existência deum procedimento registral legalmente
diferenciado.

Competência: Registro de Imóveis da circunscrição territorial do imóvel sobre o

qual será erigido o empreendimento, em face do princípio da territorialidade. A natureza
do ato inscritivo da incorporação imobiliária na tábua registral é a de registro em sentido
estrito. Sendo assim, não há exceção à territorialidade, devendo sempre ser o Registro
de Imóveis da circunscrição territorial do imóvel o competente para registro.

Protocolização, autuação da documentação: recebida a documentação, o oficial a

lançará no Livro 1 (Livro de Protocolo), fazendo sua devida autuação, com a juntada dos
documentos apresentados segundo a ordem do art. 32 da Lei nº 4.591/1964. A
documentação será submetida à qualificação registral. Sendo esta negativa, o oficial fará
nota de exigências, em única vez, e de forma clara e objetiva; sendo positiva, ou caso
cumpridas as exigências anteriormente feitas, o registrador deverá efetuar o registro da
incorporação. Discordando das exigências feitas pelo registrador, o incorporador poderá
suscitar dúvida ao juízo competente1073, processada nos termos do art. 198 e seguintes
da Lei 6.015/1973.

Prazo do registro: uma vez satisfeitas as eventuais exigências formuladas pelo

oficial, este terá o prazo de 15 dias para efetuar o registro (Livro 2), fornecer a respectiva
certidão comprobatória e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos.

 Observação: O ingresso da incorporação imobiliária no fólio real exige que o

projeto de construção esteja devidamente aprovado pelas autoridades
competentes (art. 32, “d”, lei 4.591/1964). O projeto refere-se aos mapas,
desenhos gráficos da obra a ser construída, e deve ser acompanhado da
devida licença de aprovação. A competência para aprovar o projeto de
incorporação imobiliária é do Município, que analisará o atendimento às
diretrizes fixadas no Plano Diretor, no Código de Obras e na Lei Orgânica
respectiva, em matéria de política urbana, condições urbanísticas e
zoneamento do Município.

Para registro, a incorporação imobiliária deve estar instruída, ainda, com:

 Certidões negativas de débitos;

 Histórico dos títulos de propriedade (20 anos);
 Projeto de construção aprovado;
 o cálculo das áreas das edificações, discriminando a área global e as partes
comuns;
 o memorial descritivo das áreas projetadas;
 a avaliação do custo global da obra;
 discriminação das frações ideais;
 minuta da futura convenção de condomínio;
 declaração de aquisição do terreno;
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 declaração de prazo de desistência;

 atestado de idoneidade financeira;
 declaração e planta das vagas de garagem;
 contrato padrão.

Efeitos do registro:

 Autoriza a comercialização das unidades;

 Possibilita a desistência do empreendimento;
 Natureza transitória.

Prazo de validade da incorporação: 180 dias a contar de seu registro (art. 33, lei
4.591/1964), podendo ser revalidado por igual prazo, uma única vez.

 Observação: O implemento do prazo, sem a concretização da incorporação,

impede que o incorporador negocie futuras unidades autônomas sem antes
atualizar os documentos arquivados no Registro de Imóveis.