O INCORPORADOR

Obrigações do Incorporador:

 Aquisição do terreno
 Contratação dos projetos
 Alvará de construção
 Inscrição previdenciária
 Registro da incorporação
o Venda sem registro de incorporação
 Perda do direito de execução do contrato
 Para dar segurança, faz-se uma carta de reserva (instrumento
preliminar, com cláusula de aperfeiçoamento quando e se
houver a incorporação). Posteriormente se faz o Contrato.
 Tributariamente – o recebimento da reserva já é tributado
 Informar periodicamente estado da obra
 Indicar o nº. do RGI nos anúncios, propostas e contratos
 Realizar a edificação
 Identificar a obra com placa
 Obtenção do Habite-se
 Regularização Previdenciária
 Averbação dos Imóveis
 Garantia da construção
o Art. 618 CC

Permuta de Terreno por Unidade a Construir:

 Parecer Normativo COSIT SRF nº. 9/2014 (Tributada no Lucro

Presumido)
 A PGFN, diante da pacificação da jurisprudência no STJ, e a
consequente inviabilidade de reversão do entendimento desfavorável à
União, por meio do despacho n° 167, de 08 de abril de 2022, incluiu o
tema na lista de dispensa de Contestar e Recorrer (artigo 2º, V, VII e
§§3º a 8º, da Portaria PGFN nº 502/2016), nos seguintes termos:
"[...] Base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Empresas do ramo
imobiliário que apuram seus tributos pela sistemática do lucro
presumido. Contrato de permuta, sem parcela complementar.
Resumo: O contrato de troca ou permuta não deve ser equiparado, na
esfera tributária, ao contrato de compra e venda, pois não haverá, em
regra, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. O
artigo 533 do Código Civil apenas ressalta que as disposições legais
referentes à compra e venda se aplicam, no que forem compatíveis, com
a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais. Como corolário, não
 havendo comprovação documental em sentido contrário, nem parcela
complementar, o valor do imóvel recebido nas operações de permuta
com outro imóvel não deve ser considerado receita, faturamento, renda
ou lucro para fins do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins apurados pelas empresas
optantes pelo lucro presumido. [...]".
Registro da Incorporação:

 Título de propriedade do terreno (ou promessa)

 Certidões negativas:
o De impostos federais, estaduais e municipais
o De protesto de títulos e ações cíveis e criminais
o De ônus reais referente imóvel, alienantes e incorporador
o De débitos previdenciários
 Histórico dos títulos de propriedade com certidão dos registros (últimos 20
anos)
 Projeto de construção aprovado
 Cálculo das áreas das edificações (NBR 12721)
 Memorial descritivo
 Avaliação do custo global da obra
 Discriminação das frações ideais
 Minuta da futura Convenção de Condomínio
 Declaração – parte dos preços das unidades entregues em pagamento do
terreno (permuta)
 Certidão do instrumento público da procuração (corretor ou construtor como
incorporador)
 Declaração – planta elucidativa sobre o nº. de veículos que a garagem
comporta
 Declaração fixando prazo de carência para desistência da incorporação
 Atestado de idoneidade financeira

Declaração Fixando Prazo de Carência:

 Hipótese de desistir do empreendimento

 Declaração contém condições de desistência
 Documentos preliminares devem mencionar o prazo de carência
 Prazo de até 180 dias
 Desistência deve ser comunicada por escrito
o Ao registro de Imóveis
o Aos adquirentes
o Aos candidatos à aquisição
 O prazo de desistência é improrrogável