Notariado

Titulação
Notariado

O que pode ser titulado por escritura pública

Podem ser celebrados por escritura pública todos os atos que as partes queiram
que revista esta forma (art.º 36.º, n.º 1).
Notariado

Documento particular autenticado

 Até 1 de Janeiro de 2009 eram, em geral, celebrados por escritura pública, os atos
que importassem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão
ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou
servidão sobre coisas imóveis.

 A reforma introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, tornou

facultativa a exigência de escritura pública para a forma daqueles atos, passando a
ser válidos se forem celebrados por escritura pública ou documento particular
autenticado.
Notariado

Exigência de escritura pública (art.º 80.º CN):

• As justificações notariais;

• Os atos que importem revogação, retificação ou alteração de negócios jurídicos que,

por força da lei ou vontade das partes, tenham sido celebrados por escritura pública;

• As habilitações de herdeiros;

• Os atos de constituição de associações e de fundações, bem como os respetivos

estatutos, suas alterações e revogações.
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Compra e venda
Notariado

Compra e venda:

• A noção de compra e venda é dada pelo art.º 874.º do CCivil: é um contrato

especial, típico ou nominado, pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa
ou outro direito, mediante um preço.

• Vigorando no ordenamento jurídico português o princípio consensual, o direito

de propriedade adquire-se, no caso de contrato, por mero efeito do mesmo (art.ºs
1 317.º, a) e 408.º, n.º 1 – CCivil) e por isso se diz que a compra e venda é um
contrato real quoad effectum, justamente por a transferência do direito,
designadamente real, objeto do negócio jurídico, se produzir, regra geral, por
mero efeito do contrato.
Notariado

Compra e venda de bens imóveis:

• A validade da declaração negocial não depende da observância de forma

especial, salvo quando a lei a exigir, sendo, no entanto, nula a declaração
negocial que careça de forma legalmente prescrita (art.ºs 219.º e 220.º
CCivil).

• Se o contrato tiver por objeto bens imóveis, só é válido se for celebrado por
escritura pública ou por documento particular autenticado (art.º 875.º
CCivil).
Notariado

Limites à celebração
do
contrato
Notariado
Limites à celebração do contrato

Princípio da legitimação de direitos/Art.º 9.º do CRPredial/Art.º 54.º, n.º 2 CN

• Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre

prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem
que também se faça referência à inscrição desses direitos em nome do autor
da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de propriedade do prédio
em nome de quem o onera.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Compra e venda entre cônjuges/Art.º 1714.º, n.ºs 1 e 2 CCivil

• O ordenamento jurídico português consagrou o princípio da imutabilidade

quer das convenções antenupciais quer do regime de bens, não sendo,
assim, permitido, depois da celebração do casamento, alterar nem as
convenções antenupciais nem os regimes de bens, salvo os casos previstos
na lei.

• O número 2 deste preceito proíbe os contratos de compra e venda entre

cônjuges, salvo quando estes se encontrem separados judicialmente de
pessoas e bens.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização do Ministério Público/Art.ºs 1889.º e 1892.º CCivil):

• Sem autorização do Ministério Público, os pais não podem como

representantes legais do filho menor:

• Alienar ou onerar bens;

• Adquirir estabelecimento comercial ou industrial;

• Adquirir, diretamente ou por interposta pessoa, bens ou direitos

pertencentes a filhos menores.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Venda a filhos ou netos/Art.º 877.º CCivil

• Os pais e avós não podem vender a filhos ou netos e respetivos consortes,

sem o consentimento dos outros filhos ou netos e respetivos consortes, se
casados em regime de comunhão.

• Pretende-se, assim, evitar verdadeiras doações através de vendas

simuladas, ferindo a legítima.

• A violação desta norma tem como consequência a anulabilidade do

negócio que pode ser pedida pelos filhos que não deram o seu
consentimento, dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento da
celebração do contrato (art.º 877.º, n.º 2 CCivil).
Notariado
Limites à celebração do contrato

Fracionamento de prédios rústicos/Art.º 1376.º e sgs. CCivil

• Ao fracionamento de prédios rústicos se referem os art.ºs 1376.º e seguintes

do CCivil, não podendo os terrenos aptos para cultura fracionar-se em
parcelas de área inferior correspondente à unidade de cultura fixada para
cada zona do país.

• A unidade de cultura fixada para cada zona do país foi fixada pela Portaria
n.º 219/2016, de 9 de agosto.
Notariado

Autorização
de
utilização
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Legislação
 

• Disciplina aplicável à exigência de apresentação de licença de construção ou de

utilização na celebração de atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos:

Decreto-Lei n.º 38 382 de 7 de Agosto de 1951 - Aprova o Regulamento Geral das

Edificações Urbanas (RGEU)
Art.º 8.º
A utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou
alterada, quando da alteração resultem modificações importantes nas suas
características, carece de licença municipal.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Legislação
 

Disciplina aplicável à exigência de apresentação de licença de construção ou de utilização na

celebração de atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos:

• Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro/Art.º 11.º 

• Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho/Art.º 13.º 
• Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro/Art.º 44.º
• Decreto-Lei n.º 74/86, de 23 de Abril
• Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro
• Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho
• Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (art.º 88.º).
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho

O que se pretende com este regime:

• Interesse público prosseguido pelo Estado;

• Interesse dos consumidores finais.

Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização /Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho

Interesse público prosseguido pelo Estado – destina-se:

• A impedir a transmissão de edificações clandestinas; ou
• Construídas sem licença de construção ou de loteamento;
• A garantir a conformidade da obra com o projeto aprovado e suas eventuais alterações;
• A garantir as condições do seu licenciamento e o uso autorizado no alvará de licença de construção.

Interesse dos consumidores finais;

• Na medida em que se protege o interesse público protege-se o interesse privado, dentro

dos limites razoáveis da segurança do comércio jurídico imobiliário.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho/Art.º 1.º

• Esta norma proíbe a realização de atos que envolvam a transmissão da

propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se
faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante
a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho/Art.º 1.º

• Nos atos de transmissão de imóveis deve ser feita sempre menção do alvará da autorização de
utilização, com a indicação do respetivo número e data de emissão, ou da sua isenção (n.º 2);

• Nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal, a menção deve especificar se a

autorização de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fração
autónoma a transmitir (n.º 3);

• A apresentação de autorização de utilização nos termos é dispensada se a existência desta

estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações (n.º 4).
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho/Art.º 2.º

A apresentação da autorização de utilização pode ser substituída pela apresentação da licença

de construção, desde que:
• O transmitente faça prova de que está requerida e licença de utilização;
• A construção se encontra concluída;
• Que não está embargada,
• Que não foi notificado da apreensão do alvará de licença de construção;
• Que o pedido de autorização de utilização não foi indeferido;
• Que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento; e
• Que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho/Art.º 2.º, n.º 2

Nas subsequentes transmissões de frações autónomas de prédios constituídos em regime de

propriedade horizontal:
• Deve provar que foi requerida a autorização de licença; e
• Declarar que o pedido não foi indeferido;
• Que a licença não foi emitida no prazo de 50 dias sobre a data do seu requerimento;
• Que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização /Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho/Art.º 4.º

• Na justificação de prédios urbanos, para efeitos do art.º 116.º do

CRPredial, também deve ser exibida a autorização de utilização.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Transmissão de prédios não concluídos/Art.º 2.º,n.º 4

• Na transmissão de prédios não concluídos, com licença de construção em vigor, é bastante a

exibição do alvará de construção, independentemente do seu prazo de validade (n.º 4);

• O disposto no n.º4 não se aplica à transmissão de frações autónomas de prédios constituídos

em propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares.

Proc.º n.º R.P. 237/2008 SJC-CT

Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização/Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho

Prédios construídos anteriormente a 7 de Agosto de 1951:

• Foi com a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, em 7 de Agosto de
1951 que se passou a exigir a licença de utilização, pelo que não haverá lugar à exibição da
autorização de licença se se provar que o prédio foi construído anteriormente a essa data.

• A prova referida poderá ser feita através do ano de inscrição na matriz, de certidão passada pela
conservatória do registo predial ou certidão camarária.

• Nalguns concelhos o Regulamento Geral das Edificações Urbanas entrou em vigor em data
posterior a 7 de Agosto de 1951, pelo que só a partir dessa data é exigível a autorização de
licença.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Autorização de utilização /Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho

Venda executiva na modalidade de venda por negociação particular

• Também não é exigível autorização de licença, de acordo com o disposto no artigo

833.º, n.º 6 do CPCivil, no caso de se tratar de venda executiva, na modalidade de
venda por negociação particular, podendo o prédio ser vendido no estado em que se
encontre, com dispensa da licença de utilização ou de construção, cuja falta deverá ser
consignada no instrumento, constituindo ónus do adquirente a respetiva legalização.
Notariado

Ficha técnica
de
habitação
Notariado
Limites à celebração do contrato

Ficha técnica de habitação/Decreto-Lei n.º 68/2004 de 25 de Março

A ficha técnica de habitação foi criada:

• Pelo Decreto-Lei n.º 68/2004 de 25 de Março, que entrou em vigor no dia 30 de Março de 2004
e;
• O seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho que entrou em vigor no dia
16 de Agosto de 2004.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Ficha técnica de habitação/Noção

• A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é um documento descritivo das

principais características técnicas e funcionais de prédio urbano para fim
habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção,
reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Ficha técnica de habitação:

Com ela visa-se:

• O reforço dos direitos dos consumidores à informação e à proteção dos seus interesses
económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação;

Estão causa decisões relacionadas:

• Com o preço da venda;
• Com o enquadramento urbanístico;
• Características da habitação;
• Questões energéticas;
• Gestão ambiental
Notariado
Limites à celebração do contrato

Ficha técnica de habitação/Âmbito

Aquisição onerosa de prédio urbano para habitação (art.º 1.º);

As regras referentes à ficha técnica não se aplicam (art.º 2.º):

• Aos prédios construídos antes da entrada em vigor do R.G.E.U. - Regulamento Geral
das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº. 38 382, de 7 de Agosto de
1951;

• Aos prédios já edificados sobre os quais exista, à data de 30 de março de 2004, licença
de utilização ou requerimento apresentado para a respetiva emissão.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Apresentação da ficha técnica da habitação/Art.º 9.º

• Não pode ser celebrada escritura pública que envolva a aquisição da

propriedade de prédio ou fração destinada à habitação sem que o notário se
certifique da existência da ficha técnica da habitação e de que a mesma é
entregue ao comprador.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Contratos celebrados entre consumidores/Art.º 18.º

• A apresentação da ficha técnica da habitação situa-se no âmbito de uma

relação de consumo, ou seja entre um profissional e um consumidor.

• No entanto, por força do disposto no artigo 18.º do citado Decreto-Lei n.º

68/004, é sempre necessário apresentar a ficha técnica da habitação, mesmo
nos contratos entre consumidores, caso o prédio urbano destinado a habitação
já a possua.
Notariado

Celebração do contrato entre consumidores/Menção no título

“Que não sendo a parte vendedora do ramo da construção não elaborou nem
depositou na Câmara Municipal a Ficha Técnica de Habitação, sendo a relação
supra entre consumidores, pelo que não é exigível a sua apresentação, nos
termos do art.º 18.º do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março”.
Notariado

Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017

A informação que existe na FTH já se encontra disponível no livro de

obra e no certificado energético e nas cadernetas prediais.

Convergir no livro de obra eletrónico as informações constantes da

FTH, do Certificado Energético e no Livro de Obra.

A FTH apenas será exigida até que seja aprovado o diploma que
regulará o LIVRO ELETRÓNICO.
Notariado

Intervenção
de
mediador imobiliário
Notariado

Limites à celebração do contrato/Decreto-Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro

Estabelece do regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária.

Notariado

Limites à celebração do contrato/Decreto-Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro/Art.º 40.º

1 – A escritura pública ou documento particular que titule negócio sobre bem imóvel deve
mencionar se o mesmo foi objeto da intervenção de empresa de mediação imobiliária, com
indicação, em caso afirmativo, da respetiva denominação social e número de licença ou registo
junto do InCI (Instituto da Conservação e do Imobiliário, I.P).

2 – O notário ou profissional equiparado que intervenha em negócios sobre imóveis deve advertir os
interessados do dever de fazerem constar dos documentos respetivos a intervenção referida no
número anterior de que tenham conhecimento, bem como a cominação prevista no número seguinte;

3 – O incumprimento é sancionado com a pena de desobediência prevista no artigo 348.º do Código

Penal;

4 – O notário ou profissional equiparado deve enviar ao InCI, no prazo de 15 dias, cópia dos
documentos, quando haja indícios da intervenção na mediação de negócios sobre bens imóveis de
pessoa singular ou coletiva que não esteja legalmente habilitada.
Notariado

Certificação energética
dos
edifícios
Notariado

Certificação energética dos edifícios

• Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto; alterado pelo

• Decreto-Lei n.º 194/2015, de 14 de setembro; e pelo

• DL 251/2015, de 25 de novembro:

• DL 101-D/2020, de 7 de dezembro – revogou p DL 118/2013

• A certificação energética consta dos (art.ºs 17.º a 34.º)

Notariado - Certificação energética dos edifícios

•Obrigação de certificação energética dos edifícios/art.º 18.º, n.º 1 :

a) A construção de edifícios novos;
b) As grandes renovações de edifícios;
C) Os GES, para efeito da avaliação periódica prevista no n.º 1 do artigo 12.º;
d) Os edifícios detidos e ocupados por uma entidade pública e frequentemente visitados pelo público
que tenham uma área útil de pavimento superior a 250 m2, com vista a demonstrar, a todo o tempo,
o desempenho energético do edifício;
e) Os edifícios, no momento da respetiva venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse, desde
que este abranja a transmissão do espaço físico onde o estabelecimento se encontre instalado;
f) Os edifícios alvo de programas de financiamento para a melhoria do desempenho energético,
sempre que a certificação energética constitua requisito para o efeito;
g) Os edifícios elegíveis para efeitos de acesso a benefícios fiscais, sempre que a certificação
energética constitua requisito para o efeito.
Notariado - Certificação energética dos edifícios

Exceções/art.º 18.º - Alínea a):

• Os edifícios unifamiliares com área útil de pavimento igual ou inferior a 50m2; (art.º 9.º, n.º 1)

• As instalações industriais, pecuárias ou agrícolas não residenciais e oficinas sem consumo de energia

atual ou previsto associado ao aquecimento ou arrefecimento ambiente destinado ao conforto humano

( art.º 9.º, n.º 2, a);

• Os edifícios utilizados como locais de culto, nomeadamente igrejas, sinagogas, mesquitas e templos

(art.º 9.º, n.º 2, b);

• Os edifícios exclusivamente destinados a estacionamentos não climatizados ( art.º 9.º, n.º 2, c);

• Os armazéns em que a presença humana, real ou prevista, não ocorra por mais de duas horas em cada dia

ou não represente uma ocupação superior a 0,025 pessoas/m2 ( art.º 9.º, n.º 2, d);
Notariado - Certificação energética dos edifícios

Exceções/art.º 18.º

b) As vendas ou as dações em cumprimento de edifícios a comproprietário, a locatário ou a

entidade expropriante, quando decorrentes de processo executivo ou de insolvência, ou
quando sejam efetuadas para a sua demolição total, sob condição da sua prévia confirmação
pela entidade licenciadora competente;

c) As transmissões não onerosas, designadamente doações, legados e heranças;

d) As locações da residência habitual do senhorio por prazo inferior a quatro meses;

e) As locações a anterior locatário do edifício em momento imediatamente anterior ao novo

negócio jurídico;

f) Os GES que não se encontrem em funcionamento, desde que não ocorra a sua venda, dação
em cumprimento, locação ou trespasse após a entrada em vigor do presente decreto-lei;
Notariado - Certificação energética dos edifícios

Exceções/art.º 18.º

g) Os edifícios em ruínas;
h) As infraestruturas militares e os edifícios sujeitos a regras de controlo e de
confidencialidade, nomeadamente os afetos a forças e serviços de segurança ou a
sistemas de informação;
i) Os edifícios de comércio e serviços inseridos em instalações sujeitas ao regime
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 71/2008, de 15 de abril, na sua redação atual.
Notariado - Certificação energética dos edifícios

Art.º 31.º
Obrigações do notários e das demais entidades com competência para a
autenticação de documentos particulares

• Constitui obrigação dos notários e das demais entidades com competência para
a autenticação de documentos particulares consignar o número do certificado
energético nos suportes documentais dos autos de outorga, respetivamente da
escritura pública e do termo de autenticação dos negócios jurídicos de transação
de edifícios mencionados na alínea e) do n.º 1 do artigo 18.º
Notariado - Certificação energética dos edifícios

Art.º 32.º
Obrigações das empresas de mediação imobiliária

• Constitui obrigação das empresas de mediação imobiliária indicar a classe

energética do edifício em todos os anúncios publicados com vista à realização
dos negócios jurídicos de transação de edifícios mencionados na alínea e) do n.º
1 do artigo 18.º, sendo aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 22.º
Notariado - Certificação energética dos edifícios

Art.º 33.º
Obrigação das entidades anunciadoras

Constituem obrigações das entidades anunciadoras:

a) Não publicar ou retirar, quando haja sido publicado, qualquer anúncio publicado sem a
indicação da classe energética do edifício com vista à realização dos negócios jurídicos de
transação dos edifícios mencionados na alínea e) do n.º 1 do artigo 18.º;

b) Integrar, nas respetivas plataformas eletrónicas e sítios na Internet de suporte aos anúncios
mencionados na alínea anterior, ferramenta e serviço para interoperar com o Portal SCE com
vista a validar a informação relacionada com a certificação energética dos edifícios
publicitados, designadamente a classe energética.
Notariado

Constituição
da
compropriedade
Notariado

Limites à celebração do contrato:

Constituição de compropriedade ou aumento do número de compartes de

prédios rústicos

• Nos termos do art.º 54,º da Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, na redação dada
pela Lei n.º 64/2003, de 23 de Agosto, a celebração de quaisquer atos ou
negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a
constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de
prédios rústicos carece de parecer favorável da câmara municipal do local da
situação dos prédios.
Notariado

Regime jurídico da urbanização e

edificação
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação

• Decreto-Lei 46 673, de 29 de Novembro de 1965;

• Decreto-Lei 289/73, de 6 de Junho;

• Decreto-Lei 400/84, de 13 de Dezembro;

• Decreto-Lei 448/91, de 29 de Novembro;

• Decreto-Lei 555/99, de 16 de Dezembro, alterado por:

• Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro - republicação
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação

• O Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, alterado por diversas vezes,

tendo sido republicado pelo DL n.º 136/2014, de 9 de setembro.

• De todas as operações urbanísticas reguladas neste regime, as de maior impacte

para o direito notarial e registal são as operações urbanísticas dos loteamentos
urbanos.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações de loteamento/Art.º 2.º,

alínea i)

• «Operações de loteamento», as ações que tenham por objeto ou por efeito a

constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente,
à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do
seu reparcelamento;
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Controlo prévio/art.º 4.º

Artigo 4.º
Licença, comunicação prévia e autorização de utilização
1—…
2 — Estão sujeitas a licença administrativa:
a) As operações de loteamento;
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação:

As operações sujeitas a licenças podem ser tituladas:

• Por alvará de loteamento (art.º 74.º, n.º 1 do RJUE); ou

• Comunicação prévia, se a operação tiver sido antecedida de informação prévia

favorável emitida nos termos do n.º 2 do art.º 14.º do RJUE, que é titulada pelo
recibo da sua apresentação acompanhada do comprovativo da sua admissão, nos
termos do art.º 36.º-A do RJUE.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação:

Dispõe o n.º 1 do art.º 49.º do Decreto-Lei n.º 555/99, referido, que nos títulos
relativos a atos ou negócios jurídicos, de que resulte, direta ou indiretamente, a
constituição de lotes, deve constar:
• O número do alvará ou da comunicação prévia;
• A data da sua emissão ou admissão pela câmara municipal;
• A data de caducidade;
• A certidão do registo predial.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação:

Certidão comprovativa da receção provisória das obras (art.º 49.º, n.ºs 2, 3 e 4)

• Na primeira transmissão de imóveis construídos nos lotes ou de frações autónomas desses
imóveis deve ser exibida, perante o notário, certidão emitida pela câmara municipal,
comprovativa da receção provisória das obras de urbanização ou certidão comprovativa
de que a caução é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização;

• Ficam dispensados desta apresentação, no caso de alvará de loteamento emitido ao abrigo

dos Decretos-Lei n.ºs 289/73, de 6 de Junho e 400/84, de 31 de Dezembro
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação:

• Os negócios jurídicos praticados com violação da obrigatoriedade de exibição e

identificação do alvará de loteamento ou da comunicação prévia são nulos, por
incumprimento de disposições legais imperativas (art.º 294.º do CCivil);

• No entanto, se existir o respetivo licenciamento e se apenas por qualquer

circunstância não tiver sido identificada a licença, no título, o negócio
permanece válido, podendo a licença ser apresentada com o pedido de registo.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações isentas de licença/Art.º 6.º

• Quando reunidos alguns requisitos, a lei isenta de licença algumas operações

urbanísticas. Estão isentas de licença, entre outras, os destaques referidos nos
n.ºs 4 e 5 do art.º 6.º.

• O n.º 4 isenta de licença os atos que tenham por efeito o destaque de uma única
parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano,
desde que as parcelas resultantes do destaque devem confrontem com
arruamentos públicos;
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações isentas de licença/Art.º 6.º

O n.º 5 isenta de licença os atos que tenham por efeito o destaque de uma única
parcela de prédio com descrição predial que se situe fora dos perímetros urbanos,
desde que na parcela destacada só seja construído edifício que se destine:
• Exclusivamente a fins habitacionais; e
• Que não tenha mais de dois fogos;
• Na parcela restante se respeite a área mínima fixada no projeto de intervenção em espaço
rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada nos
termos da lei geral para a região respetiva.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações isentas de licença/Art.º 6.º

• O n.º 6 apenas não permite efetuar, na área correspondente ao prédio originário, novo
destaque por um prazo de 10 anos, contados da data do destaque anterior;

• O início da contagem do prazo para efeito de novo destaque no prédio originário, reportar-
se-á sempre à data da autonomização da parcela, facto que poderá ocorrer:
- Com o registo do destacamento;

• O destaque é efetuado com base em certidão emitida pela câmara municipal (n.º 9)
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações isentas de licença

• Também está isenta de licença a operação urbanística ocorrida anteriormente à

entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho, porquanto até essa
data, a violação do regime jurídico dos loteamentos apenas tinha como
consequência a aplicação de coima, permanecendo válido o negócio ou ato
jurídico.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações isentas de licença

• Consistindo o loteamento numa ação, torna-se necessário um comportamento

voluntário do interessado;

• Ficam de fora do conceito as divisões de prédios resultantes de factos

naturais (desvio natural de um curso de água) ou as ações imputáveis à
Administração Pública (expropriação de uma faixa de terreno para construção
de uma estrada).
Notariado
Limites à celebração do contrato

Regime jurídico da urbanização e edificação/Operações isentas de licença

• Os lotes resultantes da divisão fundiária, para integrar uma operação de

loteamento, devem destinar-se à construção de edifícios para uso urbano, seja
habitacional, comercial ou industrial;

• Não está sujeita a loteamento a divisão fundiária que vise outra finalidade,
como sejam a retificação de estremas de prédios ou a constituição ou
ampliação de logradouros.
Notariado
Limites à celebração do contrato

Bibliografia

CORREIA, Fernando Alves – Manual de Direito do Urbanismo. Coimbra, Almedina;

CORREIA, Fernando Alves – as Grandes Linhas da Recente Reforma do Direito do Urbanismo

Português- Coimbra, Almedina.

OLIVEIRA, Fernanda Paula; LOPES, Dulce – Implicações notariais e registais das normas
urbanísticas. Coimbra, Almedina, 2004.

RODRIGUES, António José – Loteamentos Ilegais. Coimbra, Almedina, 2005

REIS, João Pereira; LOUREIRO, Margarida – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

Coimbra, Almedina.

GUERREIRO, J. A. Mouteira – Temas de Registos e de Notariado. Coimbra: Almedina, 2010, p.

377 – Efeitos registais decorrentes da execução urbanística.