PROFESSOR: LUIZ FERNANDO SANTOS GREGÓRIO (ADVOGADO)

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MODALIDES DE USUCAPIÃO
AULA 01.

A) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Artigo 1.238 do Código Civil - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção,
nem oposição, possuir como seu imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título de boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para registro no Cartório de
Registro de Imóveis.

Antes de adentrar nas modalidades, é imperioso destacar que a usucapião

constitui uma situação de aquisição de domínio, ou seja, permite a
transformação de um fato (a posse) em um direito (a propriedade) – veja, a
função social da propriedade se exterioriza por meio da usucapião.

O requisito norteador da usucapião, independente da sua modalidade é o

tempo da posse, para alguns denominada como “prescrição aquisitiva”. No
caso da usucapião extraordinária comum, esse tempo é de 15 (quinze) anos.

Veja, não são 15 (quinze) anos de posse meramente comum, é necessário que
haja também a intenção de dono (animus domini), que seja mansa e pacifica
(sem oposição de terceiro interessado ou do próprio proprietário), de forma
continua e duradoura (sem interrupção do prazo previsto em lei para prescrição
aquisitiva), e que seja justa (a situação fática não pode ser adquirida por meio
de atos violentos ou clandestinos – chamada de posse precária).

Observação: sobre bens públicos não incide a usucapião, do mesmo modo que
não corre a prescrição aquisitiva em face dos absolutamente incapazes. A
decretação de falência também interrompe a prescrição aquisitiva da
propriedade da massa falida.

Importante também lembra-los que nessa modalidade independe de justo título

e boa-fé, eis que são presumidos.

Documentação necessária:

 RG e CPF da parte;

 Certidão de casamento;

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  Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente
habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART
ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho
de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos
imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título

 Comprovantes de residência;

 Matrícula atualizada do imóvel;

 Comprovantes de pagamento de IPTU;

 Fotos de todos os cômodos do imóvel;

 Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida

pela Prefeitura;

 Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como:

contas de água, de telefone ou de energia elétrica;

 Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reformas ou

conservação do imóvel;

 Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado

civil, profissão, RG, CPF e endereço);

 Certidão de distribuição cível em nome do autor para comprovar a

posse mansa e pacífica;

 Nome e endereço dos vizinhos confrontantes (vizinhos de frente, dos

fundos, do lado direito e esquerdo);

 Cópia da última declaração de IR, se isento, firmar declaração de

próprio punho com firma reconhecida, declarando ser isento de declarar
o imposto de renda;

B) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA COM PRAZO REDUZIDO

Parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil: O prazo neste artigo reduzir-se-
á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Veja, nessa modalidade o prazo da prescrição aquisitiva é reduzido para 10

(dez) anos, condicionados em:

 Ter estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou

 Nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (ex. ter instalado
uma fábrica ou plantações).

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Os demais requisitos e documentos são os mesmos previstos para obtenção da
usucapião extraordinária comum, atentando-se nessa modalidade em mostrar
que no imóvel teve a destinação indicada acima.

AULA 02.

C) USUCAPIÃO ORDINÁRIA COMUM

Artigo 1.242 do Código Civil: Adquire também a propriedade do imóvel aquele

que, continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuidor por
dez anos).

Veja bem, essa modalidade de usucapião possui os mesmos requisitos da

usucapião extraordinária comum, acrescentando-se somente outros dois
requisitos: justo título e boa-fé.

A boa-fé indicado na lei pressupõe a convicção do possuidor sobre

determinado título aquisitivo, é crer que tal documento lhes conferiu a
propriedade, de que a coisa possuída lhes pertence, é acreditar que o
vendedor de quem adquiriu dispunha de poderes para venda.

O enunciado n.º 86 do CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil, dispõe

que a expressão "justo título" contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil
abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade,
independentemente de registro.

São exemplos de justo título:

 Compromisso ou recibo de compra e venda;
 Cessão de direitos e promessa de cessão;
 Pré-contrato;
 Proposta de compra;
 Reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de
vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou
unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
 Procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem,
especificando o imóvel;
 Escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;
 Documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
Os demais requisitos e documentos são os mesmos previstos para obtenção da
usucapião extraordinária comum, atentando-se nessa modalidade em
acrescentar o justo título e boa-fé.

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 D) USUCAPIÃO ORDINÁRIA COM PRAZO REDUZIDO / POR POSSE
TRABALHO

Parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil: Será de cinco anos o prazo
previsto nesse artigo e o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base
no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesses social e econômico.

Veja, nessa modalidade o prazo da prescrição aquisitiva é reduzido para 05

(cinco) anos, condicionados em:

 Ter sido adquirido onerosamente (ex. pagou-se pelo imóvel);

 Com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente (ex. contrato de compra e venda registrado cancelado
posteriormente).
 Ter sido estabelecido a sua moradia; ou
 Ter realizado investimentos de interesses social e econômico (ex. ter
instalado uma fábrica ou plantações).

Os demais requisitos e documentos são os mesmos previstos para obtenção da

usucapião ordinária comum, atentando-se nessa modalidade em mostrar que
no imóvel teve a destinação indicada acima, bem como adquirido
onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente.

AULA 03.

E) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

Artigo 1.240 do Código Civil: Aquele que possuir, como sua, área urbana de até
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Veja, são 05 (cinco) anos de posse condicionadas ao preenchimento de outros

requisitos, sendo necessário também a demonstração da intenção de dono
(animus domini), que a posse seja mansa e pacifica (sem oposição de terceiro
interessado ou do próprio proprietário), de forma continua e duradoura (sem
interrupção do prazo previsto em lei para prescrição aquisitiva), que seja justa
(a situação fática não pode ser adquirida por meio de atos violentos ou
clandestinos – chamada de posse precária), que a área urbana não ultrapasse
duzentos e cinquenta metros quadrados, que no referido imóvel esteja
estabelecido sua moradia ou de sua família, e por fim que o solicitante não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A relação de documentos necessários para encabeçar o pedido dessa

modalidade de usucapião são os mesmos previstos para obtenção das demais

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já estudadas, chamando-se atenção aqui somente em relação as
peculiaridades a seguir que deverão ser acrescentadas:

 Que a área urbana não ultrapasse duzentos e cinquenta metros

quadrados;
 Ter sido estabelecido a sua moradia ou de sua família;
 Que o solicitante não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

F) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL

Artigo 1.239 do Código Civil: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural
ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área
de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva
por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á
propriedade.

Veja, são 05 (cinco) anos de posse condicionadas ao preenchimento de outros

requisitos, sendo necessário também a demonstração da intenção de dono
(animus domini), que a posse seja mansa e pacifica (sem oposição de terceiro
interessado ou do próprio proprietário), de forma continua e duradoura (sem
interrupção do prazo previsto em lei para prescrição aquisitiva), que seja justa
(a situação fática não pode ser adquirida por meio de atos violentos ou
clandestinos – chamada de posse precária), que o solicitante também:

 Não seja proprietário de imóvel rural ou urbano (nesse caso comprova-

se com certidão negativa patrimonial e declaração de próprio punho);
 Seja área rural não superior a cinquenta hectares;
 Torne produtiva por seu trabalho ou de sua família (ex. plantações,
lavoura);
 Ter sido estabelecido a sua moradia ou de sua família;

A relação de documentos necessários para encabeçar o pedido dessa

modalidade de usucapião são os mesmos previstos para obtenção das demais
já estudadas, chamando-se atenção aqui somente em relação as
peculiaridades indicadas acima.

AULA 04.

G) USUCAPIÃO COLETIVA

Essa modalidade está prevista no artigo 10 da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001,

denominada “Estatuto da Cidade”

Artigo 10 da Lei 10.257/01. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição

há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores

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seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são
suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não
sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Nessa modalidade, caso algum possuidor seja proprietário de outro imóvel

urbano ou rural, não será possível a usucapião coletiva, fato esse que afetará
irremediavelmente o direito dos demais interessados.

Reprise, são 05 (cinco) anos de posse condicionadas ao preenchimento de

outros requisitos, sendo necessário também a demonstração da intenção de
dono (animus domini), que a posse seja mansa e pacifica (sem oposição de
terceiro interessado ou do próprio proprietário), de forma continua e duradoura
(sem interrupção do prazo previsto em lei para prescrição aquisitiva), que seja
justa (a situação fática não pode ser adquirida por meio de atos violentos ou
clandestinos – chamada de posse precária), que o imóvel pretendido não seja
superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, e que o solicitante não ser
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

H) DEMAIS MODALIDADES DE USUCAPIÃO

 USUCAPIÃO POR ABANDONO DO LAR:

O artigo 1.240-A do Código Civil prevê que aquele que exercer, por 2 (dois)
anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre
imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja
propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

 USUCAPIÃO INDIGENA

O estatuto do índio também prevê hipótese de usucapião no seu artigo 33,

onde dispõe que o índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez
anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á
a propriedade plena.

 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O artigo 1.071 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de usucapir via

procedimento administrativo extrajudicial.

A relação de documentos necessários para encabeçar o pedido dessa

modalidade de usucapião são os mesmos previstos para obtenção das demais
já estudadas.

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  USUCAPIÃO DO DIREITO REAL DE LAJE

O artigo 1.510-A do Código Civil prevê que o proprietário de uma construção-

base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de
que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente
constituída sobre o solo.

Logo, tratando-se de direito real é possível usucapi-lo em qualquer de suas

modalidades, desde que o possuidor preencha os requisitos legais (lapso
temporal, posse mansa e pacífica e o animus de ser titular do direito real de
laje). Aliás, o Enunciado n. 627 da VIII Jornada do Direito Civil dispõe que o
direito real de laje é passível de usucapião.

APOSTILA REDIGIDA POR LUIZ FERNANDO SANTOS GREGÓRIO (ADVOGADO).

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