Usucapião

29/03/2015

FLÁVIA POYARES MIRANDA [1] - Juíza de Direito

Introdução:

Modestino conceitua a usucapião como: “usucapio est adjectio dominii per

continuationem possessionis temporis lege definiti”, ou, o modo de adquirir a
propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos
estabelecidos na lei.

Aponta Aurélio Buarque de Holanda Ferreira[2] que o vocábulo usucapião seria do

gênero feminino, o que determinaria sempre a utilização do artigo "a" antecedente
à palavra.

Contudo este não é o entendimento da maioria dos autores, pois, conforme expõe
Theotonio Negrão[3] "a Lei nº 6.969, de 10.12.1981, manda dizer 'a usucapião', o
que está de acordo com a etimologia", mas afirma que "continuaremos, porém, em
nossas notas, a dizer 'o usucapião', até que o uso consagre o gênero feminino, mesmo
porque Caesar non super grammaticos[4].

Para iniciar o estudo, transcrevemos dispositivos da Usucapião contidos no Código

Civil, inclusive para melhor exame da matéria.

Usucapião ordinário no Novo Código Civil

CAPÍTULO II
 DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Seção I

Da Usucapião

Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e
boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ver CF/88, artigos 183 e 191.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Nota: Artigo regulamentado pela Lei nº 10.257, de 10.07.2001, DOU 11.07.2001.

§ 1º. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à

mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º. Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

5) Ver CPC, artigos 941 e seg.

6) Ver Súmulas 11, 13 e 273do STF.

7) Ver Súmulas nºs 11 e 119 do STJ.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o

possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo.

Nota: Ver Código Civil - Lei nº 10.406, de 10.01.2002, DOU 11.01.2002, artigo 2.029.

Art. 1239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural
não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à

mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo

possuidor mais de uma vez.
Art. 1240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinqüenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de

uma vez.

Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Ver Código Civil - Lei nº 10.406, de 10.01.2002, DOU 11.01.2002, artigo 1.379.

Ver Súmula nº 11 do STJ.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo
cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e
econômico.
Ver Código Civil - Lei nº 10.406, de 10.01.2002, DOU 11.01.2002, artigo 2.029[5].

Ver CPC, artigos 941 e seg.

4) Ver Súmula 545 do STF.

Art. 1243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto
que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de
boa-fé.

Art. 1244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas
que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam
à usucapião.

Quadro comparativo:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

USUCAPIÃO ESPECIAL

Requisitos

Posse + Tempo

Posse + Tempo + Justo Título

Posse + Tempo + Destinação

Prazo
15 anos

10 anos

5 anos

Alteração pela destinação específica (vira especial)

Para 10, se houver atendimento da função social do bem

Para 5, se houver atendimento da função social do bem

- Especial: Lei 6969 e CF 88; NCC, 1239, 1240.

- Usucapião especial constitucional urbana: art. 183, CF, 1240, CC. Requisitos
específicos: cumprir metragem, não ser proprietário, utilização específica para
moradia, e não descumprimento do §2° do art. 183, CF.

- Estatuto da Cidade (lei 10.257/01): art. 9 e seguintes: regulação da usucapião

constitucional urbana. Art. 10: usucapião coletiva.

- Usucapião especial constitucional rural: art. 191, CF, art. 1239, CC. requer
utilização específica (produção rural como cultivador direto), metragem, e não ser
proprietário. Integração com o regime da Lei 6969.

Usucapião de bens móveis

- Ordinária: (Art. 1.260): Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e
incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a
propriedade.

- Extraordinária: (Art. 1.261): Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos,
produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.

Usucapião tabular

Art. 214, §5º, da Lei 6015/73: verdadeira modalidade de usucapião?

“Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-
no independentemente de ação direta.

§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos. (Parágrafo

acrescentado pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004)

§ 2º Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.

(Parágrafo acrescentado pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004)

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos

de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que
sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. (Parágrafo acrescentado
pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004)

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato,
salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a
prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do
bloqueio. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU
03.08.2004)

§ 5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver

preenchido as condições de usucapião do imóvel. (NR) (Parágrafo acrescentado pela
Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004)”.

Efeitos retroativos do usucapião tabular.

Em excelente artigo, J. Nascimento Franco[6] aborda que:

“Questão sempre controvertida na ação de usucapião ordinário proposta pelo

compromissário comprador é a da natureza jurídica do título que ele exibe e da
posse que, em virtude desse documento, vinha exercendo. Como se sabe, nessa
modalidade de ação, o autor precisa provar exercício de posse contínua e
incontestada sobre o imóvel, durante o prazo de dez anos, com justo título e boa-fé.

Repelindo a pretensão do usucapiente, os contestantes, o curador e até algumas

decisões judiciais sustentam que a condição de compromissário comprador do
imóvel prejudica a qualificação da posse como ad usucapionem e o compromisso
como justo título, que a lei considera indispensável. À luz desse entendimento, o
compromissário comprador é simples possuidor direto dependente da posse
indireta do promitente vendedor. Em outras palavras, mero aspirante à transmissão
do imóvel, possuidor em virtude de uma relação contratual e, pois, sem ânimo de
dono.

Embora muito freqüentes, tais objeções sempre foram rejeitadas nos tribunais, ao
tempo em que vigorava o CC de 1916. Quase no crepúsculo desse diploma em
setembro de 2002, a 3ª Turma do STJ decidiu por unanimidade, no REsp
1998/0069076-0, que, em face da lei então vigente, o compromisso de venda e
compra, mesmo não registrado e sem cláusula de irretratabilidade, devia ser
considerado como título do justo e apto a justificar a boa-fé do compromissário
comprador ao possuir, com ânimo de dono, o imóvel usucapiendo. Partindo dessas
considerações, o STJ deduziu que a ação de usucapião é via aberta ao
compromissário comprador que encontrar embaraços para ajuizar ação de
adjudicação compulsória, tais como a inexistência no contrato de promessa de
venda de dados essenciais para acesso ao cartório de registro de imóveis, o
desaparecimento do promitente vendedor, sua mudança para o exterior etc.

Essa orientação jurisprudencial tem tudo para continuar no regime do CC atual, uma
vez que seu art. 1.242 visivelmente quis moderar as exigências inseridas no art. 551
do Código anterior para o usucapião ordinário, ao eliminar a referência à posse entre
presentes ou ausentes e reduzindo o prazo para cinco anos no caso contemplado no
parágrafo único.

Por outro lado, o art. 1.242, do novo Código não só recepcionou praticamente o
sentido do art. 551 do anterior, como também alterou substancialmente seu
parágrafo para dispor que até mesmo título cujo registro tenha sido cancelado pode
fundamentar usucapião, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente e desde
que nele o possuidor tiver fixado sua moradia ou realizado investimentos de
interesse social e econômico. E sem dúvida um compromisso de venda e compra
cujo preço estiver totalmente pago pode ser juridicamente considerado como
documento análogo ao título referido no parágrafo único do citado art. 1.242, donde
resulta que a posse exercida pelo compromissário comprador durante o tempo
legalmente estabelecido tem de ser considerada como revestida de boa-fé e do
animus domini.

A tudo isso, cabe ainda acrescentar que nos tribunais está sendo cada vez mais
prestigiada a tese segundo a qual é quase venda o compromisso de venda e compra
irrevogável e com preço totalmente pago, situação em que o domínio do promitente
vendedor subsiste em caráter meramente residual e para o só efeito de ser
transmitido ao comprador por outorga da escritura definitiva, ou por sentença que
substitui o título não outorgado voluntariamente (art. 641 do CPC).

De todo modo, o usucapiente precisa estar atento para o dies a quo do prazo que
perfaz a duração da posse. Segundo entendimento predominante, o prazo de 10 anos
fixados no art. 1.242 tem começo, não na data da celebração do compromisso de
venda, mas no dia em que o preço estiver totalmente pago, porquanto é de se
presumir que só a partir desse dia o compromissário comprador passa a ter a
convicção íntima de que se tornou efetivamente dono do imóvel e a exercer, em toda
plenitude, a posse animus domini.

E na hipótese mais liberal de usucapião com base no parágrafo único daquele

dispositivo, o prazo de 5 anos deve ser contado de conformidade com o disposto no
art. 2.029”.

A ação de usucapião reclama alguns requisitos, verbi gratia: posse (mansa, pacífica,
ininterrupta e com ânimo de dono), tempo (cinco, dez, quinze ou vinte anos).

CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA[7] apoiando-se em LAFAYETE, BEVILÁQUA,

ESPÍNOLA, MAZEAUD ET MAZEAUD e DE PAGE, preleciona que "usucapião é a
aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido
e com a observância dos requisitos instituídos em lei”, mencionando os dois
principais requisitos da aquisição per usucapionem: a posse e o tempo.
BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO[8] assevera que a ação de usucapião possui natureza
declaratória, e de que a propriedade, desde quando aforada a demanda, já fora
adquirida pelo possuidor, ponderando que:

"o autor, por princípio geral de direito, deverá provar os fatos por si alegados (actori
incumbit onus probandi), cumprindo-lhe, portanto, na inicial mencionar os meios
de provas de que pretende valer-se para provar a sua pretensão deduzida em juízo.”

Há necessidade da prova pelo autor do seu alegado direito material:

"a necessidade de provar constitui um dos postulados básicos do direito processual,

não só pela imperiosidade de se buscar a verdade, mas também por ser
indispensável, para a garantia e segurança das relações jurídicas, a demonstração
da veracidade dos fatos alegados pelas partes".

Ainda que não tenha sido apresentada contestação, é certo que:

“o fato de não ter havido contestação não dispensa o autor da obrigatoriedade de

provar a sua posse, competindo-lhe comprovar a existência dos requisitos
necessários à declaração do domínio que postula”.

Ademais, a presunção contida no art. 319 do CPC é relativa, restringindo-se apenas

aos fatos:

"mesmo ocorrendo a revelia, do autor se exige a prova do seu alegado direito,

podendo o julgador, em respeito ao princípio da busca da verdade real (a qual está
mais pulsante na reforma do Código), determinar ou deferir provas a formar, com
mais segurança, o seu convencimento"[9].
CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA[10] considera imprópria a denominação
prescrição aquisitiva, sendo a usucapião uma entre as diversas modalidades de
aquisição da propriedade, disso o citado autor afirma que o "usucapião é a aquisição
da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a
observância dos requisitos instituídos em lei".

Para ORLANDO GOMES[11], do ponto de vista da finalidade, a prescrição é um modo

de extinguir pretensões, enquanto o usucapião é modo de adquirir direitos reais. A
base dos institutos também é diversa; na prescrição, é a inércia do sujeito de direito;
no usucapião, é a posse continuada. Diverso é o aspecto da aplicabilidade; o
usucapião restringe-se aos direitos reais. A prescrição, por fim, tem um sentido
negativo, de extinção, enquanto que o usucapião é positivo, como força geradora. E
conclui: "Não há que falar, por conseguinte, em prescrição aquisitiva".

A usucapião é espécie de prescrição aquisitiva, uma vez que diversos são os seus
regimes, somente tendo incidência comum o decurso do tempo, como forma de
contato entre os dois institutos.

Essa afirmativa acompanha o posicionamento do Prof. NÉLSON LUIZ PINTO[12],

que, citando LAFAYETTE, assevera "ter a prescrição conotação negativa, isto é,
nascer da inércia, tendo por efeito dissolver a obrigação e paralisar o direito
correlato, e, conseqüentemente, não gerar direitos. O usucapião, ao contrário, é
positivo, porque no seu modo de atuar predomina a força geradora; o proprietário
perde o domínio não só por sua inércia, mas também porque o adquire o possuidor.
Assim, o não-uso do direito de propriedade não importa sua extinção, por ser
imprescritível, enquanto existir o seu objeto (propriedade). De sorte que a única
possibilidade que se apresenta é a da aquisição por outrem, denominada usucapião,
quando, então, o objeto passará a outro titular".

Prosseguindo, NÉLSON LUIZ PINTO entende que "o que mais se aproxima do nosso
ordenamento jurídico", de lavra de Modestino: "o usucapio este adjectio dominii per
continuationem possessionis temporis lege definit, ou, o modo de adquirir a
propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos
estabelecidos na lei".
Há quem entenda a usucapião ao lado da propriedade, da desapropriação, da
alienação, da renúncia, do abandono e do perecimento do objeto, sendo aquele, na
verdade, forma derivada de aquisição, pois pressupõe a vinculação do novo titular
do direito real com o antigo titular usucapido, sendo que, para este, com a aquisição
do direito real por aquele, ocorre sua correlata perda.

Nesse sentido, CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA conclui que "o usucapião é uma
modalidade aquisitiva que pressupõe a perda do domínio por outrem, em benefício
do usucapiente".

De conseguinte, como modo derivado de aquisição do direito de propriedade se

funda em direito do titular anterior, que, como pressuposto do direito transmitido,
determina-lhe a existência, a extensão e as qualidades.

Pondera PONTES DE MIRANDA[13]:

"No usucapião, o fato principal é a posse, suficiente para originariamente se

adquirir; não para se adquirir de alguém. É bem possível que o novo direito se tenha
começado a formar antes que o velho se extinguisse. Chega momento em que esse
não mais pode subsistir, suplantado por aquele. Dá-se, então, impossibilidade de
coexistência, e não sucessão, ou nascer um do outro. Nenhum ponto entre os dois
marca a continuidade. Nenhuma relação, tampouco, entre o perdente do direito de
propriedade e o usucapiente".

O já citado autor NÉLSON LUIZ PINTO afirma:

"ser o usucapião uma forma de aquisição originária, porque não deriva de ato entre
usucapiente e proprietário, tal qual se dá na desapropriação e na ocupação, por
exemplo. A nosso ver, a aquisição da propriedade pelo usucapião faz com que se
extingam todos os direitos reais constituídos sobre a coisa pelo antigo proprietário,
durante a posse ad usucapionem”.
O usucapiente adquire a propriedade da coisa com o mesmo caráter de quando
começou a possuí-la.

Para alguns autores, na usucapião extraordinária de imóvel eventualmente

hipotecado não é respeitado o gravame e o usucapiente o adquire livre de ônus.

Assim, conclui-se que o usucapião é modo originário de aquisição, pois se dá quando

inexiste relação entre um precedente e um subseqüente sujeito de direito.

A própria jurisprudência mais recente tem se firmado neste sentido, inclusive o STF,
podendo-se arrolar os seguintes acórdãos: RT 435/206, 439/214, 623/58; RJTJESP
94/203, 107/239, 107/321, 112/238; e RTJ 117/652 (32), todos consolidando o
entendimento de que a aquisição por usucapião é originária.

CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA leciona que: "ao fundamento ético do usucapião a
tendência moderna imprime cunho nitidamente objetivo, considerando a função
social da propriedade".

À paz social interessa a solidificação daquela situação de fato na pessoa do

possuidor, convertendo-a em situação de direito, evitando-se, assim, que a
instabilidade do possuidor possa eternizar-se.

JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES[14] com muita percuciência explica:

"o proprietário desidioso, que não cuida do que é seu, deixa seu bem em estado de
abandono, ainda que não tenha a intenção de abandoná-lo, perde sua propriedade
em favor daquele, que se havendo apossado da coisa, mansa e pacificamente,
durante o tempo previsto em lei, da mesma cuidou e lhe deu destinação, utilizando-
a como se sua fosse".

Usucapião no Direito positivo brasileiro

Feitas as considerações iniciais sobre a usucapião e ressaltada a importância do
instituto, cabe revelar que o direito brasileiro admite cinco espécies de usucapião,
quais sejam: usucapião extraordinário, previsto pelo art. 550 do CC; usucapião
ordinário, definido no art. 551 do CC; usucapião mobiliário, descrito nos arts. 618 e
619 do CC, respectivamente nas modalidades ordinário e extraordinário; usucapião
especial rural ou pro labore, regulado pela Lei nº 6.969/81, com as alterações dadas
pela CF, no art. 191; e usucapião especial urbano, introduzido pelo art. 183 da Lei
Maior.

Há cinco formas de usucapir, exigindo-se sempre, dentre outros requisitos, para a

sua concessão, coisa hábil, posse, lapso de tempo, animus domini e, em alguns casos,
boa-fé e justo título.

Os requisitos pessoais são aqueles que têm em vista o possuidor e o proprietário, de

forma a abranger a capacidade de cada um, para a ocorrência do usucapião,
concebendo-se, assim, a aquisição do domínio por um e perda da propriedade da
coisa pelo outro.

Há pessoas e situações jurídicas que não se harmonizam com a usucapião. Assim,

tem-se:

"a) Entre cônjuges, na constância do casamento (CC, arts. 553, 619, parágrafo único,
e 168, I), qualquer que seja o regime de bens.

b) Entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder (CC, arts. 553, 619,
parágrafo único, e 168, II).

c) Entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou

curatela (CC, arts. 553, 619, parágrafo único, e 168, III).
d) Em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe
são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante e as pessoas
representadas ou seus herdeiros, relativamente aos bens confiados à sua guarda
(CC, arts. 553, parágrafo único, e 168, IV)".

Os requisitos reais relacionam-se com as coisas e direitos que podem ser objeto de
aquisição por usucapião (res habilis). Desse modo, para ser objeto de usucapião, é
mister que a coisa esteja no comércio, não sendo usucapíveis, pois, as que estejam
fora do comércio, assim consideradas as insuscetíveis de apropriação e as
legalmente inalienáveis, na definição do art. 69 do CC.

JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES explica:

"haver coisas naturalmente insuscetíveis de apropriação e, conseqüentemente, de

usucapião, como, por exemplo, o ar, a luz natural e as águas livres. De outra parte,
há coisas juridicamente inapropriáveis ou inusucapíveis, porque assim declaradas
pelo Direito. Como exemplo, (...) os bens públicos de uso comum do povo, os de uso
especial e os dominiais ou patrimoniais (art. 66 do CC)".

Em regra, só podem ser usucapidos os bens do domínio particular, ao passo que os

bens públicos não se subordinam a tal incidência, conforme impõe a Súmula 340 do
STF, pois que "desde a vigência do Código Civil, os bens dominiais, como os demais
bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião".

A Súmula 340 do Colendo Supremo Tribunal Federal foi acompanhada pelos artigos
183, § 3º, e 191, parágrafo único da Constituição Federal.

Por outro lado, o artigo 1.238 do Código Civil positiva que:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e
boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o

possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo.

Humberto Teodoro Júnior[15] leciona que:

"Segundo a clássica conceituação de Modestino, usucapião é o modo de adquirir a

propriedade pela posse continuada, durante certo lapso de tempo, com os requisitos
estabelecidos na lei."

Orlando Gomes[16], da mesma forma, pondera:

"A posse que conduz à usucapião deve ser exercida com animus domini, mansa e
pacificamente, contínua e publicamente. O animus domini precisa ser frisado para,
de logo, afastar a possibilidade de usucapião dos fâmulos da posse.(...) Necessário,
por conseguinte, que o possuidor exerça a posse com animus domini. Se há
obstáculo objetivo a que possua com esse animus, não pode adquirir a propriedade
por usucapião. (...) Por fim, é preciso que a intenção de possuir como dono exista
desde o momento em que o prescribente se apossa do bem."

É pacífico o entendimento, sobretudo nos nossos Tribunais, de que a usucapião pode

ser arguida em defesa: “Súmula 237 do STF - "O usucapião pode ser arguido em
defesa."

De acordo com o escólio de Benedito Silvério Ribeiro[17]:

"O reconhecimento em defesa da prescrição aquisitiva não dispensa a utilização do

processo declaratório do domínio, com todo o seu formalismo (citações do titular do
registro, dos confinantes e dos réus em lugar incerto e eventuais interessados bem
como cientificação das Fazendas e participação do Ministério Público), para plena
aquisição da propriedade, com a característica de validez erga omnes, devendo a
sentença ser levada ao registro imobiliário, para fins de publicidade e livre
disposição da coisa (jus disponendi). (...) A alegação de usucapião por parte do
demandado nunca poderá ser mais do que matéria de defesa em sentido estrito,
portanto, e não conduzirá a nada mais do que a simples improcedência da ação a que
ela se opõe. Por outras palavras, em caso alguma exceção de usucapião substituirá,
na sua função específica, a ação de usucapião."

A coisa hábil para usucapião é coisa corpórea e tangível.

Para os imóveis, estes devem ser perfeitamente individuados, com suas precisas
características, extensão e confrontações, mesmo porque a posse ad usucapionem
não seria compatível com a indeterminação dos limites ou de outros aspectos da
coisa possuída.

Em alguns casos é admitida a usucapião sobre bens intangíveis (incorpóreos).

Tem-se admitido usucapião de compossuidores, sobre partes ideais, de imóvel

divisível ou não, quando a posse do todo é exercida conjuntamente.

Requisitos formais

A posse (ad usucapionem contínua e incontestada) e o transcurso de um

determinado lapso de tempo, que varia em função do prazo estabelecido em lei.

A posse ad usucapionem, deve ser sem interrupção, sem oposição e ser exercida com
intenção de dono, animus domini.
Pondera CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA que: "o possuidor não pode possuir a coisa
em intervalos, intermitentemente, nem tê-la maculada de vícios ou defeitos (vi, clam
aut precario)".

Outrossim, ainda que a posse tenha sido obtida mediante violência, ou com
clandestinidade, haverá possibilidade de seu convalescimento para o efeito de
usucapião, desde o momento em que cessarem os vícios.

JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES aduz que a oposição deve exteriorizar:

"medidas efetivas e concretas, identificáveis na área judicial, visando a quebrar a

continuidade da posse, opondo à vontade do possuidor uma outra vontade que lhe
contesta o exercício daqueles poderes inerentes ao domínio qualificador da posse".

A posse ad usucapionem deve ser exercida com o ânimo de dono, de ter a coisa para
si - animus rem sibi habendi.

CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA aponta que este requisito psíquico é essencial,
excluindo o caso do locatário, do comodatário e do usufrutuário, que embora
tenham a posse direta da coisa, o que os habilita a invocar os interditos possessórios,
falta a intenção de ser dono.

NÉLSON LUIZ PINTO leciona:

"para caracterizar-se o animus domini, não basta somente a vontade (do contrário,
admitir-se-ia, assim, para o ladrão que sabe que a coisa não lhe pertence), sendo o
elemento característico e identificador da posse ad usucapionem, a causa
possessionis, ou o título em virtude do qual se exerce a posse. Logo, se a posse se
funda em contrato, não há que se falar em animus rem sibi habendi, salvo se houver,
posteriormente, inversão da causa de possuir".
Se o usucapiente vier a perder a posse, é inutilizado o tempo anteriormente vencido.

No que tange aos bens móveis, o prazo é menor, em razão da dificuldade de sua
individualização e da facilidade de serem transmitidos através da tradição.

Outra questão que influi no lapso de tempo do usucapião é se este corre entre
presentes ou entre ausentes, conforme o possuidor e o proprietário residam no
mesmo Município em que está situado o imóvel, o prazo prescricional é menor, do
contrário, é maior.

Requisitos especiais

O justo título e boa-fé são requisitos especiais, na espécie do usucapião ordinário,

reduzindo o lapso de tempo da posse.

ORLANDO GOMES define o justo título como:

"ato jurídico abstrato, cujo fim é habilitar alguém a adquirir a propriedade", mas que
por algumas determinadas causas, como, por exemplo: 1º) a aquisição a non
domino; 2º) a aquisição a domino, em que o transmitente ou não gozava do direito
de dispor ou transfere por ato nulo de pleno direito; 3º) existência de erro no modo
de aquisição, deixa de produzir seu efeito, sendo, portanto, justo título "o ato
translativo que não produziu efeito, o título de aquisição ineficaz".

Comenta WASHINGTON DE BARROS que:

"a transcrição é ainda outro requisito para que o título havido seja como justo. Sem
essa formalidade, inexiste aquisição do domínio. Título não registrado não preenche
a condição primacial para que seja havido como justo".
Ora, a transcrição não é elemento essencial ao justo título.

PONTES DE MIRANDA pondera:

"a) se o título foi transcrito e houve boa-fé, se transferiu a propriedade, portanto é

absurdo exigir-se para o usucapião título justo transcrito e boa-fé; b) se tem
confundido na maioria dos acórdãos plano da existência e plano da eficácia, o que se
exige é o titulo habilis ad dominium transferendum, e não o título que haja
transferido (se transferiu, tollitur quaestio)".

Contudo, exige-se que o título tenha efeito erga omnes.

Assim, para Pontes de Miranda, "não se pode apresentar como título para se
adquirir, por usucapião contra alguém, escrito particular que não tem efeito erga
omnes”.

Há quem admita o compromisso de compra e venda como justo título para os efeitos
de usucapião ordinário.

Para NÉLSON LUIZ PINTO: “não se pode deixar de reconhecer ao compromissário-

comprador, que quita o preço, o animus domini, a intenção de possuir a coisa como
sua, como proprietário, independentemente de estar ou não o instrumento
registrado”.

E o mesmo autor prossegue:

“não é só o compromisso de compra e venda como qualquer outro documento que
retrate uma justa causa possessiones, posse com animus domini, e que possibilitaria
ao possuidor futura transcrição desse documento ou substituição por outro
definitivo, como é o caso, por exemplo, da promessa de cessão de direitos
hereditários, de dação em pagamento, etc., desde que, naturalmente, cumprida a
contraprestação do adquirente”.

Para CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA:

"boa-fé é a integração ética do justo título (...) e reside na convicção de que o

fenômeno jurídico gerou a transferência da propriedade. Internamente, a boa-fé
assenta na convicção de não ofender o possuidor um direito alheio (...), ou no erro
de entendimento do possuidor que, razoavelmente, se supõe proprietário".

Ressalte-se que o que importa é a ignorância de se estar lesando direito alheio.

Na usucapião ordinária milita a presunção iuris tantum de boa-fé em razão do justo

título, é o que se nota pela leitura do artigo 1.201 do Código Civil: “Art. 1201. É de
boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição
da coisa”.

O princípio da função social da propriedade cria novas modalidades de usucapião,

bem como estipula lapsos de tempo mais exíguos para efetivá-lo.

Em excelente artigo intitulado “USUCAPIÃO - ALGUNS ASPECTOS DE DIREITO

MATERIAL”, o Professor Nelson Luiz Pinto[18] assim conceitua usucapião:

“Dentre os conceitos oferecidos a respeito do usucapião, o que mais se aproxima do

nosso ordenamento jurídico é o de Modestino na conhecida definição romana
usucapio est adjectio dominii per continuationem possessionis temporis lege
definiti, ou, o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo
lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei”.
Para o autor, a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade:

“A maioria dos doutrinadores vê o usucapião como forma de aquisição de natureza

originária, pois o adquirente não sucede juridicamente ao proprietário, pois "não
adquire dele, senão contra ele".

Convém consignar que a diversidade de opiniões entre os autores deve-se, em

grande parte, à própria variação da conceituação de aquisição originária e derivada.

Não é unânime, porém, a doutrina em considerar o usucapião como forma originária

de aquisição da propriedade. Há os que dizem que é derivada, pois não faz nascer
um novo direito, apenas substitui a sua anterior titularidade.

Vê, também, o usucapião como forma originária de aquisição, JOSÉ CARLOS

MOREIRA ALVES, concluindo pela não incidência de imposto de transmissão na
aquisição por usucapião, justamente por este fundamento.

O TJSP tem, também, reiteradamente, decidido no sentido do não cabimento de

cobrança de Imposto de Transmissão, para o registro da Sentença, exatamente por
se tratar de aquisição originária.

Assim também já decidiu o STF.

Segundo a doutrina de SÍLVIO RODRIGUES, são originários os modos de aquisição,

quando não há relação jurídica de causalidade entre o domínio atual e o estado
jurídico anterior, hipóteses previstas nos nºs II e III do art. 530 (6). Os casos de
aquisição pela transcrição e pelos direitos hereditários seriam derivados, porque
entre o domínio do adquirente e o do alienante, existe uma relação de causalidade,
representada por um fato jurídico.
CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA diz que o usucapião é uma modalidade aquisitiva
que pressupõe a perda do domínio por outrem, em benefício do usucapiente. Por
essa razão, conclui ser o usucapião uma forma de aquisição derivada (7).

Cremos, porém, ser o usucapião uma forma de aquisição originária, porque não
deriva de ato entre usucapiente e proprietário, tal qual se dá na desapropriação e na
ocupação, p. ex. A nosso ver, a aquisição da propriedade, pelo usucapião, faz com que
se extingam todos os direitos reais constituídos sobre a coisa pelo antigo
proprietário, durante a posse ad usucapionem.

Entendemos, porém, que isto ocorre não pelo fato de que a aquisição seja originária,
pois, neste caso, extinguir-se-iam também os direitos reais constituídos antes do
início da posse pelo usucapiente e extinguir-se-iam os direitos reais nas outras
aquisições originárias, como na ocupação, p. ex. Na verdade, isto ocorre porque o
usucapiente adquire a propriedade da coisa com o mesmo caráter de quando
começou a possuí-la.

Depreende-se, também, essa solução do art. 756, parágrafo único, do CC. Ora, é
inadmissível que sobrevivam dois direitos reais idênticos sobre a mesma coisa, um
instituído pelo proprietário, outro pelo possuidor.

Prosseguindo, o citado autor aborda as espécies de usucapião no Código Civil

Brasileiro:

“O CCB, seguindo a tradição do Direito romano, prevê, ainda hoje, essas duas
espécies de usucapião: o ordinário e o extraordinário. Essa classificação tem em
vista a distinção de dois tipos de usucapião submetidos a regimes jurídicos
diferentes. Apesar de os seus requisitos básicos (posse pacífica, inconstestada e
animus domini) serem os mesmos, a lei prevê formas diferentes para sua
configuração.
O usucapião ordinário para os bens imóveis está previsto no art. 551 do CC, que
dispõe, verbis: "Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por 10 anos entre
presentes, ou 15 entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente,
com justo título e boa-fé".

Com relação aos bens móveis, a aquisição da propriedade, através de usucapião

ordinário, está prevista no art. 618 do CC, verbis: "Adquirirá o domínio da coisa
móvel o que possuir como sua, sem interrupção, nem oposição, durante 3 anos.
Parágrafo único. Não gera usucapião a posse, que se não firme em justo título bem
como a inquinada, original ou supervenientemente de má-fé".

Essa espécie de usucapião distingue-se do extraordinário, porque, para este, a lei

aboliu alguns dos requisitos essenciais ao usucapião ordinário, estendendo, em
contrapartida, o lapso de tempo necessário para sua configuração. Assim, prevê o
art. 550 do CC que: "Aquele que, por 20 anos sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título de boa-
fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por
sentença, a qual lhe servirá de título para transcrição no registro de imóveis".

O mesmo ocorre com relação às coisas móveis, pois o art. 619 do CC, assim como o
art. 550, ao tratar do usucapião extraordinário, deixa de exigir aqueles requisitos
qualificadores da posse, estendendo o prazo para sua configuração, prevendo que:
"Se a posse da coisa se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião
independentemente de título e boa-fé".

Os requisitos básicos exigidos para ambas as espécies de usucapião, o ordinário e o

extraordinário, são os mesmos, ou seja, um lapso de tempo e uma posse contínua,
inconteste e aninius domini. A classificação do usucapião nessas duas espécies tem
relevância jurídica pelo fato de esses dois requisitos, o tempo e a posse qualificada,
não serem suficientes para a configuração do usucapião ordinário, e ainda o lapso
de tempo exigido num e noutro não ser o mesmo.

Com relação ao lapso de tempo exigido para o usucapião ordinário, como vimos, a
lei exige o decurso do prazo de 10 anos, entre presentes, ou de 15 anos, entre
ausentes, para os bens imóveis, ou seja, o mesmo prazo da prescrição para as ações
reais, previsto no art. 117 do CC; e 3 anos para os bens móveis. Para a consumação
do usucapião extraordinário, o prazo exigido é de 20 anos para os imóveis e 5 anos
para os móveis.

Diferem, também, os elementos exigidos pela lei, para que se configure a posse
suscetível de usucapião ordinário e extraordinário. Enquanto que, para a
caracterização do usucapião ordinário, a lei exige o justo título e a boa-fé; para o
usucapião extraordinário, basta a posse, e que seja ela animus domini, contínua e
inconteste, prolongando-se durante um determinado espaço de tempo, requisitos
estes exigidos também para a posse do usucapião ordinário.

Usucapião constitucional

Atendendo a esses princípios, Nelson Luiz Pinto pondera que foram criadas duas
modalidades de usucapião: a usucapião constitucional urbano, prevista no artigo
183; e a usucapião constitucional rural, prevista no art. 191; ambas com prazos
bastante reduzidos, se comparadas com a usucapião de imóveis do Código Civil,
ordinária e extraordinária.

O autor destaca as novidades trazidas pela Constituição Federal de 1988:

“(...) a) quanto ao usucapião constitucional rural, houve, em relação ao usucapião

especial da Lei 6.969/81, um considerável aumento da área para essa espécie de
usucapião. Enquanto a Lei 6.969/81 previa a área máxima de 25 ha., o art. 191 da CF
dobrou esse número, prevendo ser possível a aquisição do domínio de área rural de
até 50 ha., pelo prazo abreviado de 5 anos, nas mesmas condições já então previstas
para o usucapião especial; b) novidade, também, foi a criação do usucapião
constitucional urbano, previsto no art. 183 da CF. De acordo com esse dispositivo
constitucional, "aquele que possuir com sua área urbana de até 250 m², por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural".

(...)
“Entretanto, a principal e surpreendente alteração introduzida pela CF, quebrando
a tradição das Constituições anteriores, é a total e expressa vedação de usucapião
sobre imóveis públicos, rural ou urbano (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único).

Assim, a partir de 1988, fica expressamente vedada qualquer possibilidade de serem

usucapidos imóveis públicos, seja imóvel urbano ou rural, ficando, entretanto,
mantidas outras hipóteses de aquisição de terras públicas e devolutas, bem como a
concessão de uso, dentro das normas de política agrícola e fundiária e de reforma
agrária, conforme dispõem os arts. 188 a 190 da CF.”

Prosseguindo, o autor comenta que:

“Na posse ad usucapionem, enquanto não esgotado o lapso de tempo necessário

para o ucucapião, o usucapiente também dispõe dos remédios possessórios, contra
os terceiros que queiram turbar a sua posição de possuidor, até contra o verdadeiro
dono, sendo que este, porém, faz cessar, ou interrompe, o curso da posse ad
usucapionem, enquanto não consumado o prazo aquisitivo do domínio do
usucapiente.

Condição para que a posse possa ser idoneamente invocada, para aquisição da
propriedade por usucapião, é que tenha sido exercida animus domini, ou seja, com
vontade de possuir como se fosse dono (ainda que de má-fé), não bastando a posse
ad interdicta. O animus domini não se confunde, porém, com a opinio domini, que é
a crença, corresponde ou não à realidade, de que se é senhor da coisa ou do direito,
nem se resume na simples intenção ou convicção íntima de que se está comportando
como proprietário.

WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, ao se referir à posse ad usucapionem, diz

que esta deve ser "ininterrupta e sem oposição, além de exercida com ânimo de dono
(quantum possessum, tantum praescriptum)".
O autor também ressalta a diferença entre o conceito de inalienabilidade e de
imprescritibilidade.

Requisitos especiais do usucapião ordinário - Justo título de boa-fé

Prosseguindo, Nelson Luiz Pinto em seu artigo já citado ressalta a opinião de

juristas:

Segundo SERPA LOPES, "exigindo-se justo título e boa-fé, este justo título e esta boa-
fé não representam o mesmo papel desempenhando uma outra situação possessória
qualquer, como seria o caso da posse de um arrendatário, de um usufrutuário, de
uma enfiteuta, senão justo título e boa-fé, caracterizando a situação de um possuidor
não só aparelhado do ius possessionis como ainda do ius poss idendi, ou seja, uma
posse com um verdadeiro animus domini, com a intenção não pura e simplesmente
de ter a coisa para si animus sibi habendi, senão com a intenção, ou melhor, com a
crença (boa-fé) de ser efetivamente dono por força do título de que se acha
investido. Os atos possessórios que o usucapiente praticar no curso do lapso
usucapional devem traduzir o exercício do direito de propriedade"[19].

CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA define o justo título como o título hábil, em tese,
para a transferência da propriedade da coisa, transferência essa que deixa de
realizar-se por padecer o título de algum vício capaz de lhe retirar a qualidade
específica.

ORLANDO GOMES define o justo título como o "ato jurídico abstrato cujo fim é
habilitar alguém a adquirir a propriedade", mas que por algumas determinadas
causas, como, p. ex., 1. a aquisição a non domino; 2. a aquisição a domino, em que o
transmitente, ou não gozava do direito de dispor, ou transfere por ato nulo de pleno
direito; 3. existência de erro no modo de aquisição, deixa de produzir o seu efeito,
sendo portanto justo título, "o ato translativo que não produziu efeito, o título de
aquisição ineficaz".

PONTES DE MIRANDA, seguindo o entendimento da doutrina majoritária francesa e

italiana, afirma que, se o título é nulo, não se pode pensar em usucapião ordinário.
Diz ele o seguinte: "Se é nulo o título, não é justo. Somente o título anulável não obsta
o usucapião ordinário, visto que é titulo eficaz e, enquanto não se lhe decreta a
anulação, produz efeitos. Ao fim do prazo, o possuidor de boa-fé adquire a
prioridade, porque tem o título". Porém, para PONTES DE MIRANDA, a transcrição
não é elemento essencial à configuração do justo título.

PONTES DE MIRANDA admite o justo título sem transcrição, mas exige, porém, que
o título seja de eficácia erga omnes, como o é a escritura pública de venda e compra,
não bastando que tenha eficácia contra o proprietário nem que tenha efeito real,
como é o caso do compromisso particular de compra e venda inscrito. A esse
respeito, afirma: "Não se pode apresentar como título para se adquirir, por
usucapião contra alguém, escrito particular que não tem efeito erga omnes. Não se
confunda efeito erga omnes com efeito real: se o título tivesse eficácia real, seria bis
in idem pensar-se em usucapião".

Defendendo posição contrária, reconhecendo o compromisso de compra e venda

como justo título para os efeitos de usucapião ordinário, JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO
JÚNIOR, a respeito, conclui o seguinte: "Diante de tais ensinamentos, forçoso é
admitir o compromisso como título hábil para gerar usucapião ordinário. Trata-se
de um negócio jurídico que, abstratamente considerado, leva à aquisição do
domínio, pois, negando-se o promitente-vendedor a outorgar a escritura definitiva,
a sentença produzirá os mesmos efeitos. Caracteriza-se, portanto, como ato
translativo, como temos insistido. Se, por algum motivo, revelou-se ineficaz, a
deficiência da aquisição ficará sanada pelo decurso do tempo, da forma como ocorre
com outro ato translativo qualquer, como a compra e venda, a doação, a permuta
etc. O fundamental, em matéria de justo título, é a existência de uma razão, de um
motivo, de uma causa que dê substrato jurídico e torne explicável a posse animus
domini do adquirente".

Realmente, conforme afirma JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JÚNIOR, esse é o

entendimento que tem sido expendido em vários julgados recentes, que adotam
posição mais liberal e mais atenta à realidade brasileira. Porém, o STF, nunca
endossou essa tese.

O Min. JOSÉ CARLOS MOREIRA ALVES, do STF, p. ex., é frontalmente contrário a esse
entendimento, preferindo ficar com a mais rígida e tradicional posição, seguindo a
tradição histórica e o direito comparado.
Segundo pensamos, são dois os problemas enfocados: a) é preciso saber-se se a
posse do compromissário-comprador é ou não compatível com a posse aninius
domini exigida para o usucapião, ou seja, pode a posse do compromissário-
comprador ser ad usucapionem? b) caso essa primeira indagação seja respondida
afirmativamente, colocar-se-á uma segunda interrogativa: pode o compromisso de
compra e venda ser considerado justo título, para fins de aquisição da propriedade,
pelo prazo reduzido do usucapião ordinário?

A posição do Min. MOREIRA ALVES é a de não admitir a posse animus domini ao

compromissário-comprador, respondendo, portanto, negativamente à nossa
primeira indagação, ficando, pois, prejudicada a segunda, ou seja, o compromissário-
comprador não pode requerer usucapião ordinário ou extraordinário, por não ter
posse ad usucapionem, pois lhe falta o animus domini.

Usucapião extraordinário

Para a usucapião extraordinária, basta que a posse seja contínua e incontestada.

Requisitos do usucapião constitucional - urbano e rural

Os requisitos específicos da usucapião constitucional rural, exigidos pelo art. 191 da

CF, para obtenção da sentença declaratória de domínio, são os seguintes, como
expõe Nelson Luiz Pinto:

1. Não ser o usucapiente proprietário de imóvel urbano ou rural. Com relação a este
requisito, entendemos que basta a simples declaração nesse sentido pelo autor, uma
vez que não se pode exigir que o usucapiente faça uma prova negativa e
praticamente impossível. Cabe aos réus da ação de usucapião fazer a prova da falta
desse requisito ao autor, já que o fato negativo é insuscetível de ser provado, senão
indiretamente.
2. Ser a área pretendida rural e contínua, não excedente de 50.

3. Ter o usucapiente possuído o imóvel por 5 anos e tornado a terra produtiva com
o seu trabalho e nela fixado residência permanente. Por seu trabalho deve-se
entender o do usucapiente, de sua família e/ou de assalariados seus.

Para o usucapião constitucional urbano, são os seguintes os requisitos exigidos pelo

art. 183 da CF:

1. Não ser o usucapiente proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Valem, aqui,
as mesmas observações acima feitas para o usucapião constitucional rural.

2. Ter o imóvel urbano pretendido área não superior a 250m². Deve-se, aqui,
computar exclusivamente a área do terreno, e não a área construída. Tratando-se de
unidade condominial, deverá ser levada em consideração a área total, e não apenas
a área útil.

3. Ter o usucapiente utilizado o imóvel urbano, durante o prazo prescricional de

cinco anos, para sua moradia ou de sua família. Deve-se, aqui, entender moradia
permanente e não esporádica ou de veraneio.

O novo Código Civil, como não poderia deixar de ser, reconheceu essas duas
usucapiões, nos artigos 1239 e 1240, praticamente repetindo os textos da
Constituição.

A "usucapião extraordinária", que independe de justo título e boa-fé, passa a ter

prazo de 15 anos, podendo ser diminuído para 10, caso o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços
de caráter produtivo.
Por outro lado, a "usucapião ordinária", que reclama justo título e boa-fé, teve
redução do prazo de 15 (quinze) anos para 10 (dez) anos, também podendo esse ser
diminuído, ainda, para 05 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia,
ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Existem as seguintes modalidades de usucapião previstas constitucionalmente e no

Código Civil:

especial pro misero,

especial pro labore,
extraordinária e
ordinária.
A Lei 10.257/01 que veiculou o Estatuto da Cidade, traçou normas para a execução
da política urbana, regulando, ademais, os artigos 182 e 183, da Constituição
Federal.

Essa lei igualmente tratou da usucapião pro misero, trazendo no seu artigo 9º 13 os
mesmos requisitos previstos na Constituição e no Código Civil, e criando uma nova
modalidade até então desconhecida: a "usucapião coletiva", que permite a usucapião
coletiva de área urbana com mais de 250 m² (duzentos e cinqüenta metros
quadrados), "ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os
terrenos ocupados por cada possuidor."

Para que haja o reconhecimento da usucapião, podendo o usucapiente registrar no

serviço imobiliário seu título de aquisição de domínio, faz-se necessário a promoção
da regular ação de usucapião, conforme dispõe o artigo 941 do Código de Processo
Civil: "compete a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declare, nos termos
da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial."

O artigo 942 e seguintes, do Código de Processo Civil elenca requisitos específicos

da petição inicial desta ação a planta do imóvel usucapiendo, como a citação do
proprietário em cujo nome estiver registrado o imóvel que se pretende usucapir, a
citação dos confinantes ao imóvel usucapiendo, bem como se determine a intimação
dos representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal,
dos Territórios e dos Municípios, afora a intervenção do Ministério Público que se
faz obrigatória.

A sentença que julgar procedente o seu pedido poderá ser transcrita mediante
mandado, no registro de imóveis.

Usucapião familiar:

Usucapião familiar veio prevista no artigo 1240-A do Código Civil e assim prevê:

Art. 1240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinqüenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de

uma vez.

§ 2º (VETADO). (NR) (Artigo acrescentado pela Lei nº 12.424, de 16.06.2011, DOU

17.06.2011, rep. DOU 20.06.2011)

Há de se ressaltar que a referida lei tinha como um dos principais objetivos a

alteração da lei que regulamenta o projeto federal “Minha casa Minha Vida”,
principalmente na segunda etapa do referido programa, tal projeto tem a finalidade
de ajudar pessoas de baixa renda.

A usucapião familiar deve ser sobre bem comum do casal.

Assim Luciana Santos Silva[20]:

“(…) o imóvel pode ser fruto dos regimes de comunhão total ou parcial, bem como
do regime de participação final de aquestos em havendo no pacto previsão de imóvel
comum e, ainda, no de separação legal, consoante Súmula nº 377 do STF, que dispõe
que os bens adquiridos na constância do casamento se comunicam. Quanto ao
regime de separação convencional de bens, resta afastada a possibilidade de
utilização do instituto uma vezque nesse regime não há perspectiva de comunicação
de patrimônio entre cônjuges e companheiros.”

Vitor Frederico Kumpel[21] leciona que:

“Resumindo, o instituto possui como requisitos fundamentais: (i) propriedade

comum entre cônjuges ou companheiros, (ii) vínculo familiar, (iii) imóvel em zona
urbana ou zona de expansão urbana, regularizado por transcrição ou por matrícula,
com no máximo 250m2 de terreno ou área total de condomínio edilício, (iv) com o
intuito de derelição do bem, (v) posse ininterrupta e inconteste por dois anos, (vi)
moradia própria ou familiar, (vii) propriedade única e, por fim, (viii) única
proposição de ação declaratória de usucapião tabular familiar, ou seja o beneficiário
não pode se valer da tutela por mais de uma vez, pois, o instituto se dá apenas em
condição especial e não resulta em regra com intuito econômico, como menciona o
prof. Tartuce.

Desse modo, ocorre a regularização da matrícula que consta em um condomínio

entre cônjuges, companheiros hetero ou homoafetivos. Vale ressaltar que, como
uma modalidade de usucapião tabular, estamos nos referindo aqui também ao
usucapião de propriedade certa e conhecida, já previamente registrada no CRI.

O objetivo da lei de 2011 foi modificar a lei 11.977 de 7 de julho de 2009, que
disciplina o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), inserindo, para tanto, o
artigo 1.240-A ao Código Civil (lei 10.406, de janeiro de 2002), que aborda o
usucapião tabular familiar. A nova modalidade visou proteger particularmente
aquele que abandonado pelo cônjuge ou companheiro permaneceu no imóvel.
Trata-se de hipótese pouco distinta do artigo 1.242 (aquisição a "non domino"), que,
no entanto, tutela o mesmo bem jurídico, isto é, a veracidade da tábula registral. A
modalidade é ainda familiar, vez que opera somente no seio da família (art. 226, CF).

O usucapião familiar, tal como o usucapião tabular genérico, busca atender a questão
da regularização fundiária. Porém, nos referimos aqui a instituto mais específico,
pois se busca legalizar a permanência de famílias das áreas urbanas ocupadas
irregularmente para fins de moradia, além da promoção de melhorias no ambiente
urbano, bem como na qualidade de vida da comunidade. Logo, incentiva o exercício
da cidadania pela comunidade, sujeito do projeto.

Nesse sentido, o artigo 1.240-A somente atende a preceitos já constitucionalizados,

como a função social da terra (art. 5º, XXIII CF, o exercício de moradia (art. 6º, CF) e
a proteção conferida ao núcleo social familiar (art. 226, CF). Tudo em benefício do
cidadão, portanto é digno de elogios.”

Em excelente artigo, comentando o artigo 1.240-A do Código Civil, Douglas Phillips

Freitas[22] explica que: “A usucapião é forma de aquisição originaria de
propriedade prevista no Código Civil. E "tudo começa pela existência de uma posse",
como assevera Almir Martins.

Para cada espécie de Usucapião há exigências específicas relativa à posse, forma de

aquisição, tempo e até área.

Dentre as várias formas de aquisição de propriedade, a usucapião é uma das mais

interessantes a ser estudada. O art. 1.241, do Código Civil, informa que "pod erá o
possuidor requerer ao Juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião a
propriedade imóvel".

Dentre as espécies de Usucapião, destacam-se a Usucapião Extraordinária;

Usucapião Ordinária; Usucapião Especial Rural; Usucapião Especial Urbana;
Usucapião Indígena e, agora, a Usucapião Especial Urbana por abandono de lar.

A primeira espécie de Usucapião e mais comum, prevista no art. 1.238, do Código

Civil, a Usucapião Extraordinária, possui como critérios configuradores deste
direito, ampla possibilidade, onde: "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção,
nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquiri-lhe a propriedade,
independente de título e boa-fé, podendo requererão Juiz que assim o declare por
sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis".

O prazo previsto para esta modalidade de usucapião, diminui com a forma do uso
(para 10 anos se for destinada a moradia, por exemplo), e, para as demais
modalidades, o prazo já inicia reduzido, sendo, que cada qual, de acordo com as
peculiaridade, como o tipo do título de aquisição e área de abrangência da
propriedade, o prazo reduz-se ainda mais.

Além da usucapião extraordinária e a ordinária, que são as mais usuais, o Código

Civil institui a usucapião constitucional ou especial, com o fito de regularizar àqueles
que detém a moradia do bem usucapido, tanto na seara rural, como urbana.

Embora haja outras modalidades e muito o que se discorrer sobre o assunto, faz
mster analisar a usucapião urbana especial. Esta modalidade originalmente prevista
na Carta Magna[23], é a efetivação da função social da propriedade, prevista no
mesmo diploma, entre outros fundamentos.

O fundamento desse instituto é a sanção ao proprietário por dar cumprimento à

função social da propriedade e benefício ao possuidor que a atendeu.[24]

A referida modalidade de usucapião é prevista no art. 1.240 do Código Civil, sendo,

antes disto, já descrita no Estatuto da Cidade, ora lei n.º 10.257 de 10/07/2001,
mantendo consonância com o regramento constitucional.

A dita, nova modalidade de usucapião especial, prevista no art. 1.240-A, segue a

mesma linha, porém, trazendo outros elementos configuradores em sua instituição,
como se verá mais a frente.
Antes, porém, há que se discutir a possibilidade de usucapião em face de co-
proprietário, antes de passar a discutir a modalidade prevista do art. 1.240-A, que,
em linhas gerais, permite a usucapião da meação do outro cônjuge ou companheiro.

IV – Da usucapião de bem condominial

A jurisprudência há algum tempo já têm se manifestado sobre a possibilidade de

usucapir imóveis condominiais.

(...) Com a morte, ocorre, a transmissão imediata do patrimônio, regra trazida no

Código Civil em seu art. 1.784, em decorrência do efeito da saisine.

Aplica-se o chamado droit de saisine, originário do direito Frances. Segundo ele, o

morto transmite seus bens ao vivo, por conseqüência automática e imediata,
independentemente da abertura do inventário. Esta se dá depois, para mera
formalização do ato transmissivo.

A lei prevê que o abandono de coisa impõe perda do patrimônio, como dita o art.
1.275 do Código Civil. Podendo, inclusive, ir ao Estado, se tal bem não tiver na posse
de outra pessoa, pois, para os fins da lei civil, a não conservação do patrimônio e o
inadimplemento das obrigações decorrentes do bem causa a configuração do
abandono.

Condomínio é utilização do bem indivisível por mais de uma pessoa, presente nos
bens de meação e herança.

Estas conjugações têm sido analisadas e interpretadas sistematicamente,

promovendo julgados interessantes sobre o uso exclusivo de bem comum e, pelo
lapso temporal, sua aquisição por usucapião.
Não refiro-me, embora haja julgados reconhecendo tal direito, na usucapião de área
comum em condomínio edilício, por exemplo, mas, da usucapião da cota parte de
herdeiros e meeiros. Neste sentido, são julgados que coadunam com tal posição:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. ÁREA PERTENCENTE A ESPÓLIO DO PAI

DO AUTOR. POSSIBILIDADE, DESDE QUE PROVADA A POSSE EXCLUSIVA (PRO
SUO), A ELIDIR POR COMPLETO A DOS DEMAIS HERDEIROS. CONTROVÉRSIA
QUANTO À SITUAÇÃO DA ÁREA E O CARÁTER DA POSSE. SENTENÇA CASSADA.
REMESSA DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E
PROVIDO (Apelação Cível n. 2006.034085-4, de Turvo. Relator: Des. Victor Ferreira.
Dj 18/08/2010).

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SUCESSÃO. POSSE EXCLUSIVA

DE HERDEIRO. COMPROVAÇÃO. TRANSMUTAÇÃO DO CARÁTER ORIGINÁRIO DA
POSSE. SENTEÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. Aquisição da propriedade do imóvel
por meio de herança. Exercício de posse exclusiva por um dos herdeiros, durante
mais de vinte anos, sem intervenção dos demais. Transmutação do caráter da posse,
oriunda de transmissão causa mortis, em conjunto com os demais herdeiros, mas
cuja utilização, individual, com ânimo de dono, desde longa data, possibilitou a
usucapião. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME (Apelação Cível n. 70021247291,
rel. Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, j. 06-8-09).

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. HERDEIRO. AFIRMAÇÃO DO EXERCÍCIO DE POSSE

EXCLUSIVA COM ANIMUS DOMINI. VIABILIDADE. ANULAÇÃO DO DECISUM PARA
PROSSEGUIMENTO DA ACTIO. RECURSO PROVIDO (Apelação Cível n. 2006.034085-
4, Rel. Des. Cesar Abreu, j. 25-6-02).

E,

USUCAPIÃO de parte certa e determinada de condomínio tem o efeito de, nesta

medida, individuar a área desapossada como propriedade exclusiva" (STJ, REsp n.
101009/SP, rel. Min. Ari Pargendler, j. 13-10-98).

Em todos julgados, nota-se que, o co-proprietário, decorrente de aquisição de sua

cota por herança, por exemplo, que utiliza o bem em sua totalidade, como se seu
fosse, adquire o elemento animus domini exigido para aquisição por usucapião e,
pode, após, o lapso temporal de lei, pleitear o reconhecimento desta propriedade,
pois, há anos, fora tratada como se sua fosse, logo, sua será.

Porém, a jurisprudência, também reconhece que certas situações elidem a figuração

do animus domini, em situações correlatas ao tema, como, por exemplo, a existência
de um comodato:

Usucapião extraordinário Ação procedente Recurso da contestante objetivando o

reconhecimento de posse em condomínio Impossibilidade Existência de comodato
verbal, reconhecido em outra demanda judicial Ausência de animus domini Recurso
improvido. Os comodatários, os depositários e os locatários, justamente por não
serem portadores de animus domini, não têm posse ad usucapionem (TJSP. AC
0279862-27.2009.8.26.00. Rel.: Des. Jesus Lofrano. Dj 13/09/2011).

Ou, quando há o uso por um dos herdeiro, ou meeiro, mas, com o pagamento das
despesas em concorrência com os demais co-proprietários, desconfigurando,
portanto, o abandono.

Usucapião extraordinária. Ausência de comprovação do exercício de posse mansa e

pacífica, com animus domini. Imóvel, na realidade, havido por herança da titular do
domínio, malgrado nunca aberto o devido inventário. Outra herdeira, contestante,
incumbida de pagamento de impostos. Prova oral dividida. Improcedência. Sentença
mantida. Recurso desprovido (TJSP. AC 9192302-35.2002.8.6.00. Rel.: Des. Claudio
Godoy. Dj 06/09/2011).

A usucapião relacionado à questões de família, portanto, embora não seja prática

jurídica usual é juridicamente possível, como visto nos julgados acima, desde que
presentes – e comprovados - os elementos exigidos por lei, em especial, o animus
domini sobre a integralidade do bem condominial, que desnatura-se com a
existência de ações de inventário, fixação de alugueres, comodato, participação no
pagamento das despesas, alimentos in natura, divórcio, dissolução de união estável,
enfim, medidas que colocam o imóvel á disposição ou em benefício de todos
condôminos e, não na exclusividade de apenas um co-proprietário, em relação a
todos seus bônus e ônus.
V – Da usucapião prevista no art. 1.240-a e seus requisitos

O art. 1.240-A traz como requisitos para utilização desta modalidade de usucapião:

Tempo: 2 anos.

Continuidade: ininterrupta e sem oposição.

Modalidade de posse: direta, com exclusividade e para sua moradia ou de sua

família.

Área limite: imóvel urbano – terreno ou apartamento - de até 250m² (duzentos e

cinquenta metros quadrados).

Condição dos cônjuges ou companheiros: separado de fato.

Condição do co-titular que perderá sua meação: ter saído do lar, não contribuir com
a manutenção do bem, tampouco buscar exercer direito sobre o mesmo no prazo de
2 anos a contar da separação de fato.

Condição do co-titular que pretende usucapir o bem: possuir co-propriedade

(existência de meação), não possuir outro bem imóvel, não ter requerido o mesmo
direito anteriormente.

VI – Conclusão
Nota-se que os requisitos acima, elencados no art. 1.240-A do Código Civil têm
importantes reflexos nas lides familistas, pois, assim como nas outras modalidades
de usucapião pode-se invocar a usucapião como matéria de defesa, esta modalidade,
em divórcio ou ação de dissolução de união estável, em que, houver o pleito de
partilha do bem comum, poderá o cônjuge ou companheiro que integrar os
elementos previsto na referida norma, como matéria de defesa, argüir a oposição
por usucapião, a fim de excluir o referido bem da partilha do casal, ante a nova forma
de aquisição da propriedade prevista na lei civil.

Outrossim, há que se informar que para desnaturar a posse ininterrupta e sem

oposição, não adianta o cônjuge temeroso em perder sua meação, promover
notificações ou realizar boletins de ocorrência, tem que se buscar medida efetiva
para assegurar seu direito, ou seja, é por meio de ação reivindicatória de direito
sobre o referido bem, através de propositura de ação de divórcio, dissolução de
união estável, arbitramento de aluguel, concessão de usufruto, fixação de comodato,
utilização do bem como pagamento de alimentos in natura ou parte da pensão
alimentícia em ação de alimentos ou pelo menos o custeio das despesas e
manutenção do bem (não, necessariamente de seu uso).

Na verdade, o advento desta lei exige que o co-proprietário que deixa o bem ao uso
da ex-companheira ou ex-conjuge, e as custas desta, promova ato a fim de
regularizar a situação jurídica do bem em face ao casal, não necessariamente
impondo litígio entre as partes, mas tornando o bem objeto de composição,
consensual ou mesmo litigiosa, para que desapareça a situação recorrente nas lides
familistas, onde o cônjuge após 5 ou 10 anos, busca, uma das partes, a partilha de
um bem, sem nada ter contribuído ao longo dos anos, tampouco reembolsando o
que contribuíra aquele cônjuge ou companheiro, persistente, que ficara no imóvel
de forma pessoal ou com sua família.

É claro, que a vigência da norma não será a partir de sua publicação, mas a contar da
mesma, ou seja, a partir de 2013 as pessoas que se adequarem a situação trazida no
art. 1.240-A, poderão usucapir a meação do ex-companheiro ou ex-cônjuge, não
impondo, porém, que desde hoje, possa se usucapir co-propriedade de co-herdeiro
ou ex-conjuge/ex-companheiro, quando a situação adequar-se as outras
modalidades de usucapião (extraordinária, ordinária ou especial).
O que parece um situação nova no direito de família não o é no direito das coisas,
pois, se um detentor de um bem por anos nada reivindicar sobre seu bem à
disposição de outro, que exerce oanimus domini ao invés daquele, perderá sua
propriedade pela usucapião. O art. 1.240-A, apenas traz nova situação para caso
específico, não inova em substância, apenas em casuística.

O tempo trará novas perguntas, a imaturidade do tema, causará muitos erros, mas,
como tudo no direito, a discussão, o tempo e a boa vontade de seus profissionais,
por certo, promoverá a adequação do instituto ao mais próximo da justiça, ato e fato
que se espera do direito.

A usucapião como meio de defesa

Qual a natureza jurídica da sentença que julga procedente os pedidos da usucapião:

se declaratória ou constitutiva?

A sentença declaratória é aquela que meramente declara o direito já existente, ou,

nos termos do artigo 4º, do CPC, declara a existência ou inexistência do negócio
jurídico.

Por outro lado, a sentença constitutiva cria, extingue ou modifica o direito. É a partir
do pronunciamento judicial que se cria o novo status jurídico. É por isso que elas
não possuem efeitos retrooperantes.

A maioria da doutrina e da jurisprudência, hoje, admite a usucapião enquanto

sentença declaratória.

Nos artigos 1238 e 1241, é expresso em referir-se que o juiz "declarará" a usucapião.

Portanto, a sentença meramente declara, e não constitui a usucapião.

A usucapião pode ser alegada em defesa, a ponto da matéria tornar-se pacificada no
Supremo Tribunal Federal, com a Súmula 237: "o usucapião pode ser argüido em
defesa."

Contudo, essa sentença não tem efeito "erga omnes", como numa regular e
autônoma ação de usucapião.

Isto ocorre pois a matéria suscitada em sede de defesa é analisada incidenter

tantum, e de acordo com o artigo 469, III, do CPC, não fazem coisa julgada "a
apreciação de questão prejudicial, decidida incidentalmente no processo".

Contudo, em se tratando de "usucapião especial pro misero", e mesmo na "usucapião

especial coletiva", deve ser observado o artigo 13 do Estatuto da Cidade que dispõe:

"Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria
de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório
de registro de imóveis."

Do juízo petitório e possessório

Dispõe artigo 923, do CPC: "Na pendência do processo possessório, é defeso, assim
ao autor como ao réu, intentar a ação de reconhecimento do domínio."

Contudo, de acordo com a Súmula 487, do Supremo Tribunal Federal, temos que
"será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste
for ela disputada."
O artigo 11, do Estatuto da Cidade dispõe: "Na pendência da ação de usucapião
especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou
possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo."

Sentença que julga procedente os pedidos da usucapião coletiva

Em havendo procedência dos pedidos da ação, reconhecendo e declarando a

usucapião coletiva, essa sentença terá efeito "erga omnes", beneficiando a todos os
substituídos processualmente, que deram sua autorização para que houvesse a
propositura da ação pela associação.

Sentença que julga improcedente os pedidos da ação de usucapião coletiva

Em caso de improcedência por qualquer dos pedidos deduzidos na ação coletiva, há

de se aplicar o disposto no artigo 103, § 2º, do Código do Consumidor, permitindo-
se a repropositura da ação, caso os interessados não tenham participado como
intervenientes do processo.

Podemos afirmar que o tempo tem influência na ordem jurídica.

Portanto, como fator capaz de gerar e de extinguir direitos, o tempo deve ser visto
como um fato jurídico.

E, uma vez que seu curso independe da lei ou da vontade do sujeito, tem-se como
fato jurídico natural, ou fato jurídico em sentido estrito.

O Professor Agnelo Amorim Filho[25] faz a distinção entre direitos subjetivos e

direitos potestativos para concluir que, enquanto os primeiros são atingidos pela
prescrição, os segundos restam fulminados por decadência.
Câmara Leal e outros juristas estabeleciam as distinções partindo dos efeitos,
concluindo que a prescrição seria a perda do direito de agir, enquanto a decadência,
a perda do direito material.

O direito subjetivo é aquele que autoriza o titular a exigir de alguém uma prestação,
seja ela de dar, fazer ou não fazer.

Assim, o sujeito tem o direito, mas como o devedor recusou efeitos práticos, uma
ação deve ser ajuizada para o cumprimento da prestação.

O direito potestativo, de sua parte, não traz para o titular o poder de exigir
prestações.

Discorrendo sobre os direitos potestativos, Chiovenda[26] escreve que “em muitos

casos, a lei concede a alguém o poder de influir, com sua manifestação de vontade,
na condição jurídica de outro, sem o concurso da vontade deste, ou fazendo cessar
um direito ou um estado jurídico existente ou produzindo um novo direito, ou
estado ou efeito jurídico”.

Fixadas estas premissas: a) os direitos subjetivos impõem ao terceiro uma

prestação, enquanto os potestativos o põem em um estado de sujeição; b) os direitos
subjetivos que já estão exercidos são preexistentes ao ajuizamento da demanda, ao
passo que os potestativos são direitos de formação e só se exercem com o
ajuizamento da ação.

Ao tutelar a posse, o legislador busca valorizar, ainda, o sujeito que de fato exerce os
poderes inerentes ao domínio, protegendo aquele que explora economicamente a
coisa, seja trabalhando, seja residindo no bem possuído. Essa é a razão pela qual se
criam as figuras especiais de usucapião, constitucionalmente previstas nos arts. 183
e 191 da CF/88, e a aquisição forçada da propriedade em razão da posse-trabalho,
prevista no §§ 4º e 5º do art. 1.228 do Código Civil.
Usucapião entre condôminos:

Pedro Henrique Almeida Alves[27] em excelente artigo comenta sobre a

possibilidade de usucapião entre herdeiros e condôminos:

“Tema bastante controverso no campo dos direitos reais é, indubitavelmente, o

usucapião (ou a usucapião, como preferem alguns) sobre herança e entre
condôminos. O instituto do usucapião, por si, já é palco de inúmeras discussões
jurídicas, talvez pela sua peculiaridade de transmitir propriedade a um “mero”
possuidor e destituir do domínio o seu real proprietário, como se jamais estivesse
sobre o senhorio desse. Por isso é compreendida como meio de aquisição originária
da propriedade imóvel.

Inicialmente regulado pelo Direito Romano (Lei das XII Tábuas) o usucapião pode
ser compreendido como um instituto singular e complicadíssimo, em que
sedimentos de todas as épocas concluíram para a sua evolução[i]. O usucapião
necessita de três requisitos para a sua existência no plano jurídico. Posse, tempo e
previsão legal. A posse deve ser dotada de animus dominis, um requisito subjetivo
do possuidor a exteriorizar a sua intenção de ser dono da coisa, além dos requisitos
objetivos: ser ela pacífica, pública e contínua. Alcançando o lapso temporal exigido
pela lei, variável conforme as diversas modalidades de usucapião (extraordinário,
ordinário, especial e familiar), o possuidor adquire direitos sobre a propriedade,
prescindível a declaração judicial por uma sentença, que uma vez registrada o
transmitirá propriedade originária do bem.

Superadas as breves introduções ao instituto, surge, nesse esteio, a interessante

discussão sobre a possibilidade jurídica da ocorrência do usucapião por condômino
ou por um herdeiro.

Muito embora ensine o ilustre CAIO MARIO[ii] que "em nosso direito, assim antigo
quanto moderno, não tem cabido o usucapião entre condôminos; uma vez que não é
lícito a um excluir da posse os demais, mostra-se incompatível com esta modalidade
aquisitiva a condição condominial, que por natureza exclui a posse com animus
domini", em não raros casos podemos encontrar na doutrina e jurisprudência[iii]
opiniões favoráveis a essa possibilidade, mas quando há condomínio pro diviso[iv]
e o condômino exclusivo exercer a posse de maneira ininterrupta e pacífica, com
intenção de ser dono (animus domini) durante o prazo legal.

A questão, aparentemente, tem-se configurada possível a partir do momento em que

o condômino demonstrar a inexistência de composse[v] com os outros
coproprietários, onde começará a fluir o prazo prescricional aquisitivo da
propriedade. De tal sorte, entende também a doutrina[vi] que aquele, seja herdeiro
ou condômino, pleitear usucapião contra seus consortes, deverá provar que cessou
de fato a composse[vii], estabelecendo posse exclusiva pelo tempo necessário à
usucapião extraordinária, com os demais requisitos que esta requer, de maneira que
só a partir de então será estabelecida a posse exclusiva pelo tempo necessário ao
usucapião, com os demais requisitos que esta requer.

Com efeito, cabe salientar que no tangente aos condomínios edilícios (apartamento,
lojas ou escritórios) a situação é diferente. As áreas comuns (hall de entrada e de
acesso as unidade, rampas de acesso, etc.) que porventura estejam sendo utilizadas
por um dos condôminos, em regra, não são passíveis de usucapia. O uso dessas áreas
comuns por um ou alguns dos condôminos é considerado como ato de mera
tolerância pelos demais condôminos. Atos de tolerância, em tese, não induzem
posse, mas mera detenção, que é uma posse desprovida de qualificação jurídica. A
tolerância é uma aceitação tácita do uso, não significa inércia por parte dos
condôminos e legítimos possuidores.

Por outro lado, ao que tange o usucapião requerido por herdeiro, o tema possui
outras especificidades. Primeiro ponto é que a herança, pela adoção do princípio de
SAISINE ao nosso ordenamento, se transmite aos herdeiros no momento do óbito,
todavia, essa herança é considerada indivisa até a sua partilha, por força do artigo
1.791, sendo inviável que apenas um herdeiro, isoladamente, requeira a usucapião
de imóvel possuído anteriormente pelo autor da herança, pois, com o falecimento, a
posse do imóvel é transmitida a todos os herdeiros.

Havendo herdeiros a serem contemplados numa mesma herança, não é dado

utilizar-se da usucapião, pois a herança é uma universalidade de coisas, achando-se
em comum os bens do acervo hereditário, até a ultimação da partilha, onde teremos
o condomínio de direito. Por outro lado, esparsos julgados[viii] vêm admitindo o
usucapião de bem em herança, de igual modo ao entendimento do usucapião entre
condôminos, isto é, desde que haja intenção de ser dono exclusiva, de apenas um
herdeiro (animus domini unici).

Outro ponto, não menos interessante, é no caso da inexistência de herdeiros até o

quarto grau, ab intestato, isto é, sem deixar testamento. Caso de uma herança jacente
ocupada por terceiro. Herança jacente é aquela entendida cujos sucessores ainda
não são conhecidos, ou então renunciam a sua vocação hereditária. Compreende-se
como um período transitório, um prazo de proteção aos herdeiros relapsos ou
desconhecidos, até a sua substituição pela vacância.

Nessa linha, em não havendo herdeiros até o quarto grau, o início da prescrição
aquisitiva do imóvel para verificação do usucapião, começa a correr pela abertura
da sucessão (art. 1.791), ou seja, com o óbito do autor da herança[ix]. Outro
entendimento consolidado é de que o terceiro na posse do imóvel, desde que
comprovados os requisitos para o usucapião é parte interessada para figurar em
embargos de terceiros para obstar a arrecadação do bem pelo Estado de herança
vacante[x].

Cabe salientar que a propriedade, assim como o direito patrimonial em geral, passa
por um momento paradigmático, onde está se moldando à luz dos valores esculpidos
na Constituição Federal, dentre os quais o da função social da propriedade. Esta
mudança identificada pela doutrina de direito civil-constitucional tende a modificar
todos os preconceitos civilistas clássicos sobre os temas patrimoniais, eis que uma
propriedade não utilizada, sequer em composse, não está cumprindo sua função
social e não pode ser considerada aos princípios fundamentais regentes como
imprescritível. Como bem ensina CELSO DE MELLO[xi]:

'Inércia, omissão e desinteresse do proprietário são sancionados pela perda do

domínio, em favor, precisamente, daquele que, possuindo o bem pro suo, vem a dar-
lhe a destinação e a utilização reclamadas pelo interesse social. A ratio do usucapião,
inegavelmente, é a promoção do bem comum. A função social inerente à
propriedade justifica a perda do domínio, em favor do possuidor, por via do
usucapião.

Essa modificação estrutural da interpretação do Direito não é recente, apesar do

maior enfoque nos debates atuais. Já era, desde o início do século passado, prevista
pelos juristas, como nas sábias palavras do visionário Rui Barbosa[xii]: “Já não se vê
mais na sociedade um mero agente agregado, uma justaposição de unidades
individuais, acasteladas cada qual no seu direito intratável, mas uma unidade
orgânica, em que a esfera do indivíduo tem por limites inevitáveis, de todos os lados,
a coletividade. O direito vai cedendo à moral, o indivíduo à associação, o egoísmo à
sociedade humana.”

Não obstante, outro ponto necessário ao enfoque é o fato de, na maioria das vezes,
as posses entre condôminos ou herdeiros ocorrer por força da confiança entre
proprietário e possuidor, extraindo sempre a ideia da precariedade da sua posse, o
que tornaria inviável a aquisição do usucapião.

Entretanto, a relativização de preceitos até então absolutos, através da ponderação

entre os direitos individuais conflitantes, atinge, como não podia deixar de ser,
certos efeitos da posse que eram considerados imutáveis. Como se observa no
saneamento da posse precária.

Entende-se como precária, em síntese, a posse injusta adquirida com base no abuso
de confiança entre o proprietário e o detentor/possuidor. Sempre foi tida como um
vício insanável na pretensão de aquisição por usucapião, ao contrário da posse
clandestina e contestada, sanáveis, uma vez cessadas os seus obstáculos. Era
inconcebível, de tal sorte, que um possuidor direto viesse ser declarado por
sentença em ação de usucapião como proprietário de bem emprestado pelo
comodante (possuidor indireto), independente do prazo de permanência no imóvel
por aquele, pois detentor de posse ad interdicta, insanável.

Todavia, nota-se hoje uma ponderação a esse conceito. Defendem alguns a

possibilidade de transformação do caráter da posse, inicialmente precária, existindo
a desídia do proprietário somado a um aproveitamento econômico exclusivo do
precarista, que passaria a ter exercício pleno, dos poderes inerentes à propriedade,
cumprindo sua função social e legitimando o usucapião.

Tal modificação começa a ser presenciada paulatinamente em nossa jurisprudência,

de onde se extraem as ideias centrais do julgado proferido pelo Superior Tribunal
de Justiça[xiii], de lavra do eminente Ministro César Asfor Rocha:
“Usucapião extraordinário. Comprovação dos requisitos. Mutação da natureza
jurídica da posse originária. Possibilidade. O usucapião extraordinário – art. 550,
CC– reclama, tão-somente: a) posse mansa e pacífica, ininterrupta, exercida com
animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos; c) presunção juris et de jure de
boa-fé e justo título, ‘que não só dispensa a exibição desse documento como também
proíbe que se demonstre sua inexistência.’ E, segundo o ensinamento da melhor
doutrina, ‘nada impede que o caráter originário da posse se modifique’, motivo pelo
qual o fato de ter havido no início da posse da autora um vínculo locatício, não é
embaraço ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa
mesma mudou de natureza e assumiu a feição de posse em nome próprio, sem
subordinação ao antigo dono e, por isso mesmo, com força ad usucapionem.
Precedentes. Ação de usucapião procedente. Recurso especial conhecido, com base
na letra ‘c’ do permissivo constitucional, e provido.”

Por fim, conclui-se que a nova ordem jurídica vigente pautada na defesa dos
interesses esculpidos na Constituição Federal torna necessária uma remodelação
dos conceitos absolutos face aos novos princípios estruturais do Estado
Democrático de Direito. Há que se observar se alguns cânones do direito privado
colidem com princípios ora atuantes, em especial o do direito à moradia e da função
social da propriedade. E nesse sentido deverão avançar os julgamentos e as
reformas legislativas ao que se referem o usucapião como forma de aquisição de
propriedade, socialização e dignidade da pessoa humana.”

Trago à colação os seguintes arestos:

“AGRAVO REGIMENTAL – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – IMÓVEL EM

CONDOMÍNIO – POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER
POSSE EXCLUSIVA – 1- O condômino tem legitimidade para usucapir em nome
próprio, desde que exerça a posse exclusiva com animus domini e sejam atendidos
os requisitos legais do usucapião. 2- Agravo regimental provido. (STJ – AgRg-AG-
REsp. 22.114 – (2011/0114852-3) – 3ª T. – Rel. Min. João Otávio de Noronha – DJe
11.11.2013 – p. 1204)”

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO

EXTRAORDINÁRIO – IMÓVEL RURAL – CONDOMÍNIO – CONDÔMINO QUE EXERCE
SOBRE O IMÓVEL USUCAPIENDO POSSE PRÓPRIA E EXCLUSIVA, MANSA E
PACÍFICA, COM ÂNIMUS DE DONO, HÁ MAIS DE VINTE ANOS, SEM OPOSIÇÃO DE
QUAISQUER CONDÔMINO OU DE TERCEIROS – SENTENÇA REFORMADA – APELO
PROVIDO – É possível ao condômino usucapir desde que a posse que exerce sobre o
imóvel usucapiendo seja própria e exclusiva. (TJPE – Ap 0000087-
33.2005.8.17.1100 – 1ª C.Cív. – Relª Juíza Conv. Mariana Vargas Cunha de Oliveira
Lima – DJe 03.09.2013 – p. 192)”

“CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – CONDOMÍNIO PRO INDIVISO – USUCAPIÃO –

IMPOSSIBILIDADE – INEXISTÊNCIA DE DETERMINAÇÃO DA ÁREA ATRIBUÍVEL A
CADA UM DOS CONDÔMINOS EM RAZÃO DA PROPRIEDADE ESTABELECIDA EM
COTAS PARTES – NECESSIDADE DE PRÉVIA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO –
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE SE MANTÉM – IMPROVIMENTO DA APELAÇÃO
– 1. O condomínio estabelecido em cotas partes sobre a propriedade não demarca a
propriedade que é atribuível a cada um dos co-proprietários, cabendo a todos de
forma indistinta a conservação e a utilização do bem, mediante o exercício do direito
de propriedade de forma simultânea. 2. As frações ideais estipuladas para cada um
dos oito herdeiros, apenas determinaram, na partilha, o quinhão que caberia a cada
um deles, não individualizando a propriedade, tratando-se, portanto, de um
condomínio pro indiviso. 3. Inexistindo propriedade delimitada, é necessário
extinguir o condomínio para que seja possível a postulação de usucapião dirigida
contra os demais compossuidores, pois os condôminos exercem a posse em nome
coletivo. 4. Correta a sentença que julga improcedente o pedido em face da
necessidade de extinção prévia do condomínio. 5. Apelação improvida. (TRF 1ª R. –
AC 200038000190078 – MG – 5ª T. – Relª Desª Fed. Selene Maria de Almeida – DJU
29.07.2005 – p. 143)’

“USUCAPIÃO de parte certa e determinada de condomínio tem o efeito de, nesta

medida, individuar a área desapossada como propriedade exclusiva" (STJ, REsp n.
101009/SP, rel. Min. Ari Pargendler, j. 13-10-98).”

Informativo nº 0443
Período: 16 a 20 de agosto de 2010.

Quarta Turma

USUCAPIÃO. HERDEIRO. POSSE EXCLUSIVA.

A Turma deu provimento ao recurso especial para, dentre outras questões,
reconhecer a legitimidade dos recorrentes para a propositura, em nome próprio, de
ação de usucapião relativamente a imóvel de cujo adquirente um dos autores é
herdeiro. Consoante acentuado pelo Min. Relator, a jurisprudência entende pela
possibilidade de o condômino usucapir bem sobre o qual exerça a posse exclusiva,
desde que haja efetivo animus domini e estejam preenchidos os requisitos impostos
pela lei, sem oposição dos demais herdeiros. Precedente citado: AgRg no Ag
731.971-MS, DJe 20/10/2008. REsp 668.131-PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
julgado em 19/8/2010

Considerações finais:

Por fim, possível a inversão do caráter da posse, que passa a ser injusta, v iolenta,
mas útil para usucapião, se observado o animus domini.

O artigo 13 pelo Estatuto da Cidade admite o registro da sentença de usucapião

reconhecida em sede de defesa com efeitos " erga omnes".

Paira certa tergiversação na doutrina e jurisprudência a respeito da admissibilidade

da usucapião de partes comuns do condomínio regido pela Lei nº 4.591/64.

O fundamento contrário ao reconhecimento da usucapião sobre áreas comuns de

condomínio é a norma prevista no art. 3º da Lei nº 4.591/64.

Heitor Vitor Mendonça Sica[28] traz em seu artigo v. acórdão da 4ª Turma do

Colendo Superior Tribunal de Justiça consagrou entendimento diametralmente
oposto. Trata-se de Acórdão relatado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar, nos autos
do Recurso Especial nº 214680-SP, e proferido em sessão realizada em 10.08.1999,
em que se reconheceu, por unanimidade, a possibilidade de prescrição aquisitiva
sobre área comum de condomínio, sob as certas circunstâncias que cercavam o caso
sub judice, conforme se observa da leitura da ementa do referido decisum:
"Área destinada a corredor que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e
veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância
dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não
indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação
do princípio da boa-fé" (Publicação no DJU em data de 16.11.1999, p. 214,
destacamos)”.

Em seu judicioso voto, o Ministro Relator invoca relevantíssimos fundamentos que

contrariam a construção doutrinária e jurisprudencial acima referida:

"(...) É certo que a prescrição não pode ser invocada por um condômino contra o
outro quando se trata de área destinada ao uso comum e indispensável à existência
do condomínio, conforme lição doutrinária invocada nos autos (Benedito Silvério
Ribeiro, Tratado de Usucapião, Ed. Saraiva, I/286). No caso em tela, contudo, os réus
passaram a ocupar parte do corredor que leva a seus apartamentos, porque houve
alteração no próprio projeto de construção do prédio, com incorporação de
unidades, de tal sorte que o final do corredor dos seus apartamentos perdeu a razão
de ser, e o espaço que lhes correspondia transformou-se em área morta, sem
qualquer utilidade para o condomínio. (...). Logo, não se trata de área indis pensável
à existência do condomínio e possível o reconhecimento da prescrição.

Essa situação excepcional à característica daquele prédio é que levou os réus a

usarem de área exclusividade (...) A única solução justa recomendada para o caso é
a manutenção do status quo."

Segundo entendeu o e. STJ, a possibilidade de usucapião de área comum repousou,

in casu, não só no fato de ser ela dispensável ao condomínio, como também na figura
da suppressio, assim definida no voto do DD. Relator:

"Para isso, pode ser invocada a figura da suppressio, fundada na boa-fé objetiva, a
inibir providências que já poderiam ter sido adotadas há anos e não o foram, criando
a expectativa, justificada pelas circunstâncias, de que o direito que lhes
correspondia não era mais exigido. A suppressio tem sido considerada com
predominância como uma hipótese de exercício inadmissível de direito (Menezes
Cordeiro, Da boa-fé no Direito Civil, II, 810) e pode ser bem ser aplicada neste caso,
pois houve o prolongado comportamento dos titulares como se não tivessem o
direito ou não quisessem mais exercê-lo; os condôminos ora réus confiaram na
permanência desta situação pelas fundamentadas razões já explicitadas; a vantagem
da autora ou do condomínio, que ela diz defender, seria nenhuma, e o prejuízo dos
réus, considerável. Penso que, no caso, se faria boa aplicação do princípio."

[1] Juíza de Direito no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Mestranda em

Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
Coordenadora da área de Família e Sucessões da Escola Paulista da Magistratura.

[2] Novo Dicionário da Língua Portuguesa, 1ª ed., 5ª impressão, pág. 434.

[3] Código Civil e legislação em vigor, 10ª ed., 1991, nota 2, seção IV, pág. 113.

[4] Nesse sentido, informa PEDRO NUNES (apud LUIZ EDSON FACHIN, A função
social da posse e a propriedade contemporânea, Ed. Fabris, pág. 32), que o gênero
usucapião embora seja feminino em latim, italiano, francês e inglês, é masculino em
espanhol e português. Já disse que tal questão interessa mais ao gramático do que
ao jurista.

[5] Art. 2029. Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos
estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242
serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência
do anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916.

[6] USUCAPIÃO ORDINÁRIO NO NOVO CÓDIGO CIVIL, Publicada na Revista Síntese

de Direito Civil e Processual Civil nº 24 - JUL-AGO/2003, pág. 145.

[7] CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, em "Instituições de Direito Civil", vol. IV, 10ª
ed., 1993, Forense, p. 103.

[8] BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO, em "Tratado de Usucapião", vol. 2, Saraiva, 1992,

pp. 935 e 991.

[9] Ministro do STJ SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, idealizador da reforma do

CPC, quando ainda Des. na 3ª C. do TJMG, em 22.05.1986, em acórdão citado por
ALEXANDRE DE PAULA, em "LEI 5869-1973 Anotado", vol. I, 5ª ed., RT, 1992, p.
1.320.

[10] Instituições de Direito Civil, IV/118, Rio, Forense, 1981.

[11] Direitos Reais, 6ª ed., Forense, Rio, 1978, pág. 159.

[12] Da ação de usucapião, SP, RT, 1987, pág. 49.

[13] Tratado de Direito Privado, Parte Especial, XI/117, 4ª ed., SP, RT, 1983, pág.
117.

[14] Usucapião de bens imóveis e móveis, SP, RT, 1992, pág. 27.

[15] Curso Avançado de Processo Civil - Luiz Rodrigues Wambier e outros - 3ª edição
- 2000 - RT

[16] Direitos Reais, 12 d., Rio de Janeiro: Forense, 1996, p.166.

[17] RIBEIRO; Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4ª ed. vol. 2; São Paulo
Saraiva, 2006. p. 1483.

[18] Publicado no DATADEZ.

[19] CURSO DE DIREITO CIVIL, VI/553.

[20] SILVA Luciana Santos . Uma nova afronta à Carta Constitucional: usucapião pró-
família. Disponível em: http://www.ibdfam.org.br/artigos/detalhe/752.

[21] http://www.migalhas.com.br/Registralhas/98,MI194729,41046-
Usucapiao+tabular+familiar+III

[22] http://jus.com.br/artigos/20060/usucapiao-e-direito-de-familia

[23] Art. 183 (CF). Aquele que possuir como sua área urbana de até 250 metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

[24] MARTINS, Almir. Usucapião – teoria e prática. Florianópolis: Conceito. p. 119.

[25] AMORIM FILHO, Agnelo. Critérios científicos para distinguir a prescrição da

decadência e para identificar as ações imprescritíveis. Revista Forense, Rio de
Janeiro, n. 193, p. 30-49, 1960.

[26] CHIOVENDA, Giuseppe. Instituições de direito processual civil. Trad. Guimarães

Meireles. São Paulo: Saraiva, v. I, 1942.

[27]
http://pedrohenriquedealmeida.jusbrasil.com.br/artigos/112361881/usucapiao-
entre-herdeiros-e-condominos
[28] USUCAPIÃO DE ÁREA COMUM EM CONDOMÍNIO REGIDO PELA LEI Nº 4.591-
64 - Heitor Vitor Mendonça Sica - Publicada no Datadez - NOV de 2001.