DIREITO CIVIL

Lei n. 4.591/1964 – Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias X

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LEI N. 4.591/1964 – CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS X

PRESCRIÇÃO

Observem-se as seguintes orientações acerca da decadência e da prescrição quanto à

responsabilidade do fornecedor por vícios na obra de imóvel:
(i) considerando que o tratamento jurídico conferido pelo CDC em matéria de vícios de
qualidade ou quantidade do serviço é mais abrangente e favorável ao consumidor, as res-
pectivas normas devem ser aplicadas, afastando-se a incidência do disposto no art. 618
do CC/2002;
Nos contratos específicos do programa Minha Casa Minha Vida, não se aplica o art. 618
do Código Civil, que também trata da responsabilidade do construtor por vício na obra. Apli-
ca-se, aqui, o CDC.
(ii) nessa linha, tem-se que é de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar
por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da
efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC);
O prazo de decadência previsto no art. 26 só será aplicado caso o consumidor pretenda
uma das possibilidades previstas no art. 20, que versa sobre vícios relativos a tais questões.
Quando a pretensão do consumidor for meramente indenizatória, o prazo será prescricio-
nal. Como o CDC não tem um prazo específico de prescrição para pretensões indenizatórias
nessas circunstâncias, a partir do diálogo de fontes normativas será aplicado o prazo de 10
anos constante no Código Civil.
5m
(iii) no referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas
previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da
quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potesta-
tivo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas
ou negativas;
(iv) quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser
ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo deca-
dencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição;
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(v) à falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadim-
plemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual
corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência
do Código Civil de 1916 (“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indeni-
zação por defeitos na obra”).
O tema 970 e a incorporação imobiliária.

RELEMBRANDO
O Tema 970 só se aplica aos contratos anteriores a 2018.

Antes de 2018, não havia normas específicas que disciplinassem as consequências, prin-
cipalmente em termos de penalidades, do desfazimento do contrato, quer por farto imputado
à incorporadora quer por fato imputado ao adquirente. Utilizava-se, portanto, a Teoria Geral.
Tais contratos, até mesmo para que os contraentes pudessem se prevenir, estabeleciam
uma cláusula penal. Ocorria que, muitas vezes, a referida cláusula não era suficiente para
cobrir todos prejuízos suportados pela vítima do inadimplemento.
Nesse contexto, surgiu uma discussão, baseada na possibilidade de cumular a cláusula
penal com perdas e danos. A consequência disso foi o Tema 970, que afirma:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumu-
lação com lucros cessantes.
O objetivo da cláusula penal é indenizar principalmente o adquirente quando a operadora
não cumpre as obrigações ou atrasa a entrega, tutelando-o por conta dessa falta.
10m
Intenta-se, com isso, que o adquirente prejudicado receba um valor que equivalha à loca-
ção de um imóvel da mesma natureza. Não se pode cumular esse fato com o lucro cessante,
mas se o valor da cláusula penal não for suficiente para reparar o valor locativo será possível
pedir a indenização complementar, até o limite do valor locativo.
Se a cláusula penal corresponder ao locativo, não pode ser cumulada com lucros
cessantes.
Em caso contrário, pode incidir cláusula penal e lucros cessantes, mas a referida cumu-
lação não pode ser superior ao equivalente ao locativo do imóvel (Recurso Especial n.º
1.635.428/SC)
15m
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Na mesma decisão, restou decidido que não serão aplicados os dispositivos da lei n.
13786/2018 no julgamento de temas que tratam da aplicação de penalidades contra a cons-
trutora em caso de atraso na entrega do imóvel comprado na planta.
Afirma o Tema 971:
No contrato de adesão firmado entre comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser con-
siderada para fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor.
É possível perceber que o Tema 971 trouxe uma questão de reciprocidade, com inclusão
das incorporadoras no mesmo contexto de responsabilidades.
Define o Tema 939:
Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente vende-
dora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão
de corretagem e de taxa de assessoria técnico imobiliária, nas demandas em que se alega
prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), há um vínculo entre as atividades da incorpo-
radora e do corretor de imóveis, pois que este opera no sentido do interesse daquela.

IRRETRATABILIDADE
20m

A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incor-

poração imobiliária (Lei n. 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma
imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor
sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula n. 543/
STJ). Precedentes.
O fato desse tipo de contrato ser irretratável não impede que ele seja rompido. Caso tal
ocorra, define o STJ, há que ser paga uma porcentagem a título de penalidade. Esse tipo de
retenção pode ser definida pela cláusula penal pactuada ou pode o adquirente questionar a
mesma cláusula e buscar um valor menor. Nesses casos, incide a Súmula n. 543/STJ:
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Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel subme-

tido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor.
25m
Confronto entre a Súmula 543/STJ e a garantia fiduciária (especialidade)
O seguinte REsp relaciona-se com o chamado inadimplemento antecipado, quando o
adquirente, mesmo estando em total cumprimento de suas obrigações, decide desfazer
o contrato.
A Súmula n. 543 não se aplica quando o bem está submetido à propriedade fiduciária.

A circunstância de não ter havido inadimplemento não impede a aplicação da Lei n. 9.514/
1997, pois, nesse caso, o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do con-
trato (“antecipatory breach”) decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26
e 27 da Lei n. 9.514/1997. Nesse sentido, precedente específico, da minha relatoria recurso
especial. Direito civil e processual civil. Ação de Resolução de contrato com pedido de res-
tituição de valores pagos. Compra e venda de imóvel (lote) garantida mediante alienação
fiduciária em garantia. Ausência de culpa do vendedor. Desinteresse do adquirente. Contro-
vérsia acerca do direito do comprador de imóvel (adquirido mediante compra e venda com
pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolu-
ção dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabili-
dade das prestações a que se obrigou A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis
decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor com
a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. O inadimplemento, referido pelas
disposições dos arts 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 não pode ser interpretado restritivamente
à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (devendo
ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao
direito do credor fiduciário O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto
de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não
tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato
(“antecipatory breach”) decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27
da Lei n. 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que
sobejar ao adquirente. Recurso Especial Provido (REsp 1867209/SP, Rel. Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino).
30m
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Os seguintes temas também se relacionam à incorporação imobiliária.

MORA

Tema 28 – STJ:
O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período de normalidade
contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora.
Tema 972 – STJ:
A abusividade dos encargos acessórios do contrato não descaracteriza a mora.
Tema – STJ:
O atraso da entrega do imóvel, objeto de compromisso de compra e venda, gera, por
parte do promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela previsão injusta do
uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor
atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou
teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibiliza-
ção da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

�Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Cursos Online, de acordo com a aula
preparada e ministrada pelo professor Daniel Eduardo Branco Carnacchioni.
A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do conte-
údo ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela leitura
exclusiva deste material.
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