LLM EM DIREITO E

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

EFEITOS DA POSSE E
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
E DIREITO DO CONSUMIDOR

A u la 0 1

PROFESSOR CARLOS GARBI

DIREITO
PA R A
MELHOR AR
O MUNDO_
 Negócios Imobiliários
AULA 1

Este material é complementar e 100% produzido a

partir do conteúdo transmitido nas aulas do curso.

EFEITOS DA POSSE E CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

E DIREITO DO CONSUMIDOR

Contratos Imobiliários e Direito do Consumidor na Jurisprudência do STJ – Superior

Tribunal de Justiça
Os contratos imobiliários estão relacionados, em grande parte, com o direito social à moradia,
incluído no art. 6º da CF/88 pela EC 26/2000. Naturalmente esses contratos são realizados en-
tre os fornecedores de imóveis (incorporadores, loteadores, imobiliárias e administradores) e o
consumidor. São esses contratos que interessam ao Direito do Consumidor, quando o adquiren-
te é o destinatário final e o alienante o fornecedor.
Entre estes contratos, aquele que tem maior relevância no mercado imobiliário, sem dúvida, é
o contrato de compromisso de compra e venda, e por isso pretendemos dedicar a ele nossa
atenção maior nesta apresentação.

Teoria Finalista Mitigada

O STJ entende que a Teoria Finalista, que reconhece como consumidor aquele que retira o pro-
duto ou serviço do mercado (destinatário final).
Exemplo: Pessoa que compra um imóvel na planta é o destinatário final.
O STJ vem buscando identificar peculiaridades em algumas relações, analisando a vulnerabi-
lidade do destinatário do bem. O destinatário final é caracterizado por ser a parte mais fraca,
e pode ser vítima de um comportamento abusivo ou vantagens excessivas em favor da outra
parte.

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Entendimento do STJ:
“Em relação à incidência do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência desta Cor-
te Superior tem ampliado o conceito de consumidor e adotou aquele definido pela Teoria
Finalista Mista, isto é, estará abarcado no conceito de consumidor todo aquele que pos-
suir vulnerabilidade em relação ao fornecedor, seja pessoa física ou jurídica, embora não
seja tecnicamente a destinatária final do produto ou serviço.” (AgInt no Resp 1805350 –
DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Dje. 22.10.2019)

De acordo com a interpretação da Teoria Finalista Mista ou Mitigada, o STJ entende que algu-
mas pessoas (físicas ou jurídicas), que não são efetivamente o destinatário final do produto ou
serviço, podem ser considerados um destinatário final na relação de consumo pela vulnerabi-
lidade que se verifica na relação contratual.

Julgados Exemplificativos:
“No tocante à aplicação do CDC, a jurisprudência deste Tribunal Superior consolidou-
-se no sentido da adoção da teoria finalista ou subjetiva para fins de caracterização da
pessoa jurídica como consumidora em eventual relação de consumo, motivo pelo qual
a contratação inserida no âmbito da atividade empresarial da autora afasta a aplicação
da pretendida norma” (AgRg no AREsp 482.875/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 15/03/2018, DJe 26/03/2018)
“Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o Código de Defesa do
Consumidor não se aplica no caso em que o produto ou serviço é contratado para imple-
mentação de atividade econômica, já que não estaria configurado o destinatário final da
relação de consumo (teoria finalista ou subjetiva). Contudo, tem admitido o abranda-
mento da regra quando ficar demonstrada a condição de hipossuficiência técnica, jurí-
dica ou econômica da pessoa jurídica, autorizando, excepcionalmente, a aplicação das
normas do CDC” (Teoria Finalista Mitigada).

Quando o STJ afirma a Teoria Finalista ou Mitigada, está de certa forma avançando em uma
interpretação que não é a natural do Código de Defesa do Consumidor, o qual procurou estabe-
lecer o consumidor objetivamente.
Para o CDC, objetivamente, o consumidor é aquele que é o destinatário final. Para o STJ, entra
um elemento subjetivo, ou seja, o consumidor não é apenas o destinatário final, mas é tam-
bém alguém que se encontra no meio da cadeia, e pode ser considerado vulnerável em rela-
ção ao fornecedor.

Relações Jurídicas Imobiliárias e o Código de Defesa do Consumidor

Relações jurídicas que podem trazer dúvidas em relação ao CDC, e como o STJ enfrentou estas
questões:

→ O contrato de administração de imóveis (entre o proprietário e a administradora) foi reco-

nhecido como uma relação de consumo entre o proprietário do imóvel e a administradora
(REsp 509.304/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Coeva, Dje. 23.05.2013).

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→ Não é relação de consumo a que se estabelece entre o condômino e o condomínio, mas

o condomínio é destinatário final de serviços, públicos ou privados, de forma que integra uma
relação de consumo (exemplo: quando o condomínio contrata uma administradora ou presta-
dora de serviços como jardinagem, limpeza, pintura etc.). Neste caso o condomínio é o destina-
tário final, e a ele é possível aplicar o CDC. (REsp 1.023.862, Rel. Min. Humberto Martins, Dje.
22.04.2009).
→ A locação não é, como regra, uma relação de consumo, e está inteiramente regulada pela
Lei nº 8.245/91, um outro microssistema (nesse sentido REsp 605.295-MG, Rel. Min. Laurita
Vaz, Dje. 02.08.2010 – citando outros precedentes).
→ Aplicativos: Por exemplo, no caso do aplicativo Airbnb, presta um serviço e é uma relação
de consumo. O contrato de locação que decorre desta relação, quando é realizado entre o lo-
catário e locador diretamente, apenas intermediado por esse app, ele não é uma relação de
consumo. Porém, existem casos em que este tipo de empresa assume a posição de locadoras
de imóveis que recebem para locação, assim há uma relação de consumo.

Locação Comercial
Quando se trata de locação comercial, especialmente em shopping center, também não é pos-
sível reconhecer uma relação de consumo, porque a locação neste caso é um elemento da ca-
deia produtiva e não se identifica o locatário como destinatário final.
Existem outras relações conexas e acessórias à locação que podem ser definidas como relações
de consumo. É o caso das relações entre o locatário e a administradora, que faz a intermedia-
ção, cobra taxas e presta serviços, ou aquela decorrente do seguro-locação, entre o locatário e
a seguradora.

Contrato de Empreitada
O contrato de empreitada se caracteriza como uma relação de consumo e também pode
receber a incidência do CDC quando o empreiteiro se caracterizar como fornecedor e o dono
da obra se identificar como destinatário final. Neste caso, deve haver um diálogo entre o CDC
e o CC, prevalecendo a Lei Especial (CDC).

Contrato de Incorporação
Os contratos de incorporação estão submetidos, como regra, ao regime do CDC, pois o incor-
porador é um fornecedor de produtos, promovendo a incorporação para alienar estas unida-
des, sendo caracterizado como fornecedor, e o adquirente quase sempre é um destinatário
final, ou seja, como regra a incorporação se encaixa no regime do CDC.
Dúvida pode haver quando o adquirente é um investidor, com várias unidades. Haverá neste
contrato um diálogo das fontes (Lei nº 4.591/64, CDC, CC e Lei do Patrimônio de Afetação – Lei
nº 10.931/2004).

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Entendimento do STJ:
“O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e
apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legisla-
ção consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não deti-
ver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e
venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade.
Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor
ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de prote-
ção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profis-
sional.” (REsp 1.785.802/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Dje. 06.03.2019).

Neste caso, o STJ observa os elementos subjetivos desta relação para dizer se existe uma rela-
ção de consumo ou não. Ele se afasta da caracterização do consumidor do CDC, portanto, não
simplesmente pelo fato de ser destinatário final que se verifica como consumidor.
É preciso identificar naquela relação se existe de fato vulnerabilidade deste adquirente. Esta
vulnerabilidade acontece pela falta de conhecimento do mercado imobiliário como um todo,
ou seja, o adquirente possui déficit de informação, o que caracteriza a vulnerabilidade em
uma relação de consumo.
Se é um investidor pessoa física aplica seu dinheiro na compra de imóveis, ele é um consu-
midor. No caso de fundos imobiliários, são acostumados com negócios de locação e imóveis,
desenvolvendo esta atividade de forma profissional, portanto, não pode ser considerada uma
parte vulnerável da negociação com o fornecedor.
As decisões referidas são verdadeiros precedentes, visto que estão consolidadas e reiteradas
em outros julgados. Portanto, o precedente se formou pela reiteração e razões que motivaram
tais decisões. No nosso sistema de precedentes, essas decisões vinculam as decisões dos juízes
e tribunais inferiores.

Proprietário do Terreno
Dúvidas podem surgir a respeito do proprietário do terreno (terrenista), que pode ser consi-
derado incorporador, desde que ele tenha praticado alguma atividade própria da incorporação.

Entendimento do STJ:
A Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno ao incor-
porador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica
incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendi-
mento imobiliário. (REsp 1.065.132 – RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje. 01.07.2013)

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Decisão Min. Nancy Andrighi, 2008:

“Direito civil. Incorporação. Permuta no local. Proprietário do Terreno e condôminos.
Equiparação. Rescisão do contrato de Alienação. Indenização. Limites. Vantagem finan-
ceira auferida pelo Proprietário do terreno. Nem sempre o proprietário do terreno incor-
porado participa ativamente da incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma
compromisso de compra e venda com o proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de
efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimen-
to, modalidade que encontra previsão no art. 39 da Lei nº 4.591/64 e que é denominada
de ‘permuta no local’. Nessa circunstância, o proprietário do terreno assumirá o status
jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente
de unidades da incorporação. A figura do proprietário do terreno se equipara à do consu-
midor, nos termos do art. 2º do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do
imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o pró-
prio terreno no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o con-
dão de desvirtuar a relação de consumo.” (STJ, 3ª Turma, REsp 686.198-RJ, Rel. p/ acórdão
Min. Nancy Andrighi, DJU de 1º.2.2008).

Esse acórdão se enquadra perfeitamente à figura do dono do terreno, e identifica este negócio
como permuta no local, ou seja, dou o terreno e adquiro unidades. No fundo existe o compro-
misso de compra e venda desse imóvel com o incorporador, ou seja, o incorporador promete
pagar pelo imóvel com unidades. Neste caso, o dono do terreno não pode ser equiparado a
um incorporador, pois não integra a relação de incorporação com os adquirentes.

Direito à Informação e Publicidade

Nas relações de consumo tem especial relevância a informação. Nos compromissos de compra
e venda exige-se informação clara e precisa sobre o imóvel (acabamento, área de lazer, etc.). A
deficiência na informação ou desconformidade com a publicidade veiculada admite indenização
ou resolução do contrato.
São casos em que a publicidade não corresponde ao imóvel que o adquirente recebeu. No
folder de publicidade se diz, por exemplo, que haverá uma área de lazer, mas de fato não existe
no projeto.

Exemplo:

• RECURSO ESPECIAL – ação de indenização para ressarcimento de valores referentes à com-

pra e venda de imóvel – alegação de diferença entre a área prometida e a área entregue –
procedência do pedido nas instâncias ordinárias – entendimento de que a vaga de garagem
é área de uso comum e, pois, não deve ser considerada no cômputo da área total do bem.
insurgência da empresa ré. (REsp 1.139.285-DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Dje. 27.11.2014).

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Responsabilidade do Incorporador pela Construção Defeituosa

Entendimento do STJ:
“Em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a
incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios
gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé
objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito.
O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio,
atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má
execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção
defeituosa.” (REsp 1.006.765/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Dje. 12.05.2014).

Neste caso, o STJ reitera que o incorporador é o responsável solidário pelos defeitos, vícios,
inexecução ou má execução da incorporação ou contrato de construção decorrentes da incor-
poração.

Decadência e Prescrição em Razão de Vícios Construtivos

Entendimento do STJ:
É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil
constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art.
26, II e § 1º, do CDC). No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer
das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restitui-
ção imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço.
Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante às
denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. Quando, porém, a pretensão do
consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente
dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial.
A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo es-
pecífico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual,
deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao
prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código
Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por
defeitos na obra'). 6. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1.717.160/DF, Rel. Mi-
nistra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018).

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Revisão de Contrato Findo (Distrato)

O distrato é um contrato feito para desfazer outro contrato, caracterizado por ser um novo
contrato com objetivo de desfazer o anterior. Em geral, o adquirente que não tem mais recur-
sos para cumprir o contrato, procura o incorporador para se fazer um distrato.
O incorporador se aceitar, geralmente impõe certas condições, como por exemplo devolver
apenas parte do valor pago. Neste caso, o adquirente tem duas alternativas, aceitar a proposta
ou ir à justiça, propondo uma ação para desfazer o contrato e obter a restituição do integral ou
maior do que lhe foi oferecido pelo incorporador.
Muitas vezes o adquirente aceita a oferta da incorporadora, e mesmo assim busca na justiça a
restituição de valores.

Entendimento do STJ:
“É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que con-
sensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha
constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou
substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC
e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
Precedentes. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por
iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia
paga, conforme as particularidades do caso concreto. Agravo interno desprovido.” (REsp
1.132.943/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje. 27.09.2013)

O distrato é uma relação de consumo. Embora o distrato não seja efetivamente um contrato
para circulação de produtos ou serviços, ele é reconhecido como parte de uma relação de con-
sumo, pois ele é feito para desfazer o contrato que é essencialmente um contrato de consumo.
A ideia de revisão do distrato pelo juiz está consolidada na jurisprudência do STJ, em casos
de retenção abusiva ou eventualmente se verificar excessiva vantagem do incorporador no
distrato.

Compromisso Arbitral nas Relações de Consumo

Enfrentando o tema da cláusula de compromisso arbitral nos contratos regidos pelo CDC, o STJ
entendeu que a cláusula só tem efeito se o consumidor não renunciar à jurisdição estatal. A
nulidade está no uso compulsório da arbitragem, de forma que ao consumidor é permitido es-
colher a via alternativa da arbitragem, desde que livre essa escolha.
Caso firmado o compromisso em contrato de adesão, a sua eficácia depende da iniciativa do
consumidor. Entendeu-se que somente o consumidor, que se pode considerar vulnerável, po-
derá negar a eficácia do compromisso arbitral. Ao consumidor que se mostrou em paridade
de forças com o fornecedor não se aplica o mesmo entendimento. A respeito do compromisso
arbitral, o STJ mitigou a vulnerabilidade presumida pelo CDC.

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Compromisso de Compra e Venda

O contrato de Compromisso de Compra e Venda recebeu do STJ uma espécie de renovação. O
seu regime está hoje marcado pela jurisprudência superior que deu vida nova ao Decreto-Lei
nº 58/37.

Súmulas:

→ A Súmula 76/STJ estabeleceu que a falta do registro não dispensa a notificação do adquiren-
te para a sua constituição em mora:
“A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia in-
terpelação para constituir em mora o devedor.”
Nesta hipótese, não se pode demandar a rescisão do compromisso de compra e venda sem
antes notificar o adquirente ou comprador, e lhe dar 15 dias para purgar a mora, ou seja, pagar
as prestações em aberto.
Antes que a notificação seja feita, não se pode considerar que o inadimplemento deste com-
prador é o inadimplemento absoluto, o que autorizaria desfazer o contrato. Até a notificação,
o inadimplemento é relativo, ou seja, permite o pagamento das prestações atrasadas por parte
do adquirente.

→ A Súmula 239/STJ também não exige o registro para a adjudicação compulsória do imóvel
em favor do adquirente:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de com-
pra e venda no cartório de imóveis.”
Para adjudicar o imóvel que foi prometido, não existe relação de dependência com o registro
desse compromisso.

→ A Súmula 308/STJ protege o adquirente contra os atos do incorporador que deu o imóvel
compromissado em garantia:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à cele-
bração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Assegura direitos aos adquirentes de obter adjudicação dos imóveis, mesmo quando o incor-
porador não quitou a dívida com a instituição financeira. Esta interpretação foi construída para
não prejudicar os adquirentes.

→ A Súmula 543/STJ assegurou ao adquirente a restituição imediata e de uma só vez da quan-

tia paga:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente ven-
dedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazi-
mento.”

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O STJ ainda não proferiu decisão em caso julgado sobre está súmula.
→ A Súmula 602/STJ estabelece:
“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais
promovidos pelas sociedades cooperativas.”
Muitas vezes essas cooperativas não conseguem entregar todas as unidades por diversos
motivos. Isso faz com que os adquirentes demandem em juízo a reparação de direitos violados
por essas relações. O STJ reconhece a aplicação do CDC nestes casos.

O Registro da Incorporação
O STJ também decidiu que o registro da incorporação posterior não invalida o contrato e con-
fere ao adquirente, no caso de falta de registro, a escolha entre a resolução ou o cumprimento
do contrato, o que favorece o consumidor (REsp 34.395, Rel. Min. Dias Trindade; REsp 192.315/
MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Dje. 18.02.2002).
Exemplo 1: É feita a compra de um imóvel através de um incorporador, porém não há registro
de incorporação. Neste caso, é possível desfazer o contrato (resolução), ou pedir que o incorpo-
rador cumpra o que prometeu, assim levando o empreendimento adiante.
Exemplo 2: É feita a compra através da incorporadora quando não existia registro de incorpo-
ração, porém agora há. Neste caso, o registo convalidou a irregularidade que existiu antes, ou
seja, não se pode pedir o desfazimento do contrato.

“Resilição” do Compromisso a Pedido do Adquirente

Somente a parte inocente (aquela que deu causa ao descumprimento do contrato) pode pedir o
desfazimento do contrato por inadimplemento da outra. Então, em contratos bilaterais, somente
a parte credora da obrigação pode pedir a sua resolução (desfazimento por inadimplemento).
Pelo voto do Min. Ruy Rosado de Aguiar no REsp 132.903-SP (Dj. 16.09.1997), que depois foi in-
vocado para o julgamento dos Embargos de Divergência 59.870-SP, do qual foi relator o Minis-
tro Barros Monteiro, se assentou no STJ o entendimento de que o compromissário comprador
pode pedir a restituição do que foi pago em caso de impossibilidade de cumprimento do con-
trato, determinada pela desvalorização da moeda, planos econômicos, critérios de atualização
das dívidas, que desequilibram o orçamento do adquirente.

(Ementa – O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insu-

portabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a
restituição das importâncias pagas).

A jurisprudência que se formou aquele tempo se referia a desequilíbrio pela aplicação de su-
cessivos planos econômicos.

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Atualmente, essa questão está em discussão. No Tribunal de Justiça de São Paulo, há a sumula
nº 1 que admite que o compromissário comprador possa pedir desfazimento do contrato, sem
ressalvas se o contrato tem obrigação insuportável ou pode ser realizada por um compromissá-
rio comprador qualquer.

Cláusula de Tolerância
Embora não definido o Tema em sede de Repetitivo, há vários julgados do STJ admitindo a vali-
dade da cláusula que estabelece prazo de tolerância para a entrega do imóvel em até 180 dias.

“É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a

cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atra-
so da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização.” (AgInt no REsp
1.737.415-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Dje. 30.09.2019).

Dano Moral pela Mora na Entrega do Imóvel

Uma vez verificada a demora na entrega ou descumprimento do contrato pelo incorporador,
há a pretensão do adquirente em obter uma indenização pelo atraso. Sobre esta indenização,
especialmente sobre danos morais.

Entendimento do STJ:
“(...) O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descum-
primento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no
prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Precedentes.”
(REsp 1795372-RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Dj. 12.08.2019)

Segundo o Ministro Moura Ribeiro, é preciso que o adquirente comprove que daquela demora,
ele sofreu um dano realmente importante, abalando sua dignidade. Para o STJ, a simples de-
mora não caracteriza dano moral.
Exemplo: Casal com data de casamento marcada, e o imóvel ainda não está pronto para rece-
ber os novos proprietários após a união matrimonial, consequentemente trazendo inconve-
nientes para estas pessoas.

Pagamento/Compensação pelo Uso do Imóvel

O STJ aplica ao desfazimento do compromisso de compra e venda, o princípio que veda o
enriquecimento sem causa e manda compensar economicamente o uso do imóvel pelo
adquirente, mesmo quando a incorporadora deu causa à resolução do contrato.

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Entendimento do STJ:
“(...) Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é
devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em
que este ocupou o imóvel. O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo
usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relacio-
na diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização
de bem alheio. Daí por que se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão
do contrato, se o suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem
causa. Precedentes.” (REsp 955.134/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012)

Para o STJ não importa se o descumprimento é do adquirente ou incorporador, o uso do imóvel

terá que ser indenizado (uso efetivo ou privação do uso).

Juros “no pé”

Admitiu o STJ a cobrança de juros antes da entrega do imóvel, julgando válida a cláusula con-
tratual respectiva. Esse entendimento foi consolidado no julgamento dos Embargos de Diver-
gência, por maioria de votos.

Entendimento do STJ:
“Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produ-
ção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao ad-
quirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese,
legítima a cobrança de juros compensatórios. Por isso, não se considera abusiva cláusula
contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais,
confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do
consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abu-
sos.” (REsp 670.117-PB, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Dje. 26.11.2012).

Prescrição nas Relações de Consumo Imobiliárias

O STJ entende que só pode ser aplicado o prazo de prescrição de cinco anos do CDC quando
se busca a reparação de danos pelo fato do produto ou do serviço.

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Entendimento do STJ:
“A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o prazo prescricional quinque-
nal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor não se aplica a qualquer hipótese de
inadimplemento contratual em relações de consumo, restringindo-se às ações que bus-
cam a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é o
caso. Precedentes. Diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações
Imobiliárias e no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incor-
poradora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 se
submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.”
(REsp 1.497.254-ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Dje. 24.09.2018).

Teses Firmadas em Sede de Repetitivos

A partir da Lei dos Recursos Repetitivos e do CPC 2015, passamos a ter teses firmadas nos
temas escolhidos pelo STJ para evitar repetição e multiplicação de demandas. São teses que
tem força vinculante, ou seja, devem ser aplicadas por juízes e tribunais.

Teses firmadas que tem força vinculante:

TEMA 577 – Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a

cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da
obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
TEMA 938 – Teses: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

Neste caso, o STJ decidiu que é válida a cláusula que diz que cabe ao comprador pagar pela
corretagem (contratada ao incorporador), se essa cláusula for informada adequadamente, des-
tacando-se o valor que se paga a esse título dentro do preço. Se isso for incluído no contrato, é
válido; se não, o adquirente tem direito a restituição.

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TEMA 939 – Tese: Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de pro-
mitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas deman-
das em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

O Adquirente tem direito de responsabilizar a própria incorporadora.

TEMA 960 – Tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imo-
biliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do
Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
TEMA 970 – Tese: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimple-
mento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se, portanto, sua cumulação com lucros cessantes.

Quando existe uma cláusula pela demora na entrega do imóvel aplicando valores de multa,
retira o direito de exigir lucros cessantes.

TEMA 971 – Tese: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/

incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas
em dinheiro, por arbitramento judicial.

Se o incorporador atrasar a entrega do imóvel, é possível transportar a multa moratória das

prestações para o descumprimento da obrigação do incorporador? É o que a tese afirma que se
deve fazer. A rigor não existe uma multa prevista no contrato para outra hipótese.
Se cria uma multa por analogia, simetria ou igualdade de tratamento? Na opinião do professor
Carlos Alberto não seria correto aplicar uma multa sem previsão contratual antecipada.

Sobre o Tema 971

1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão

firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da in-
denização pelo inadimplemento do vendedor.
2. Referida inversão, entretanto, somente é cabível em caso de ausência de equivalência con-
tratual em favor do consumidor pela mora no descumprimento da obrigação assumida.

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3. Desse modo, havendo cláusula penal pactuada para indenização pela privação do uso do
imóvel ou mesmo transação extrajudicial no mesmo sentido, como no presente caso, não é
possível a inversão de cláusula contratual pretendida, sob pena de bis in idem.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

A tese firmada no tema 971 só pode ser aplicada quando há uma omissão no contrato, quanto
à obrigação em mora do incorporador.

TEMA 996
1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o
contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a
formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para
o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do
uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre
o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de
receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data
da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de
evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato
para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e
compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção
civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais
gravoso ao consumidor.

Neste tema, o STJ procurou estabelecer regras que devem ser aplicadas vinculativamente pelos
juízes nesses contratos, prevendo, portanto, que devem ser claramente definidas as datas para
formação desses grupos, ou seja, não ficando inteiramente ao critério do incorporador.
Estabelece a indenização que deve ser paga neste caso, admitindo o repasse de juros da obra
após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves. Isto vale apenas para os contratos
associativos.

TEMA 1.002 – Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores

à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do pro-
mitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

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O STJ adotou neste tema o entendimento de que para o incorporador, a obrigação de pagar sur-
ge apenas quando transitado em julgado da decisão, pois não foi ele quem deu causa ao desfa-
zimento do contrato. A devolução do valor é feita mediante o pedido de resolução do contrato
e inadimplemento do próprio proeminente comprador.

A Lei do Distrato
A lei do distrato estabeleceu que o inadimplente pode sofrer uma multa de até 25%, e o
inadimplente de um contrato que tenha patrimônio de afetação de até 50% do que foi pago.
Também está previsto que o adquirente pode sofrer retenção da comissão de corretagem, se
eventualmente o pagamento coube ao incorporador, assim como despesas de IPTU, condomí-
nio, uso do imóvel, etc.

Entendimento do STJ:
1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a
abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do mon-
tante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unida-
des imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.
2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019.
Julgamento: CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contra-
tual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o
percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção
abrange as despesas com a comissão de corretagem.
4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da
Lei nº 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de
compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento)
das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas
gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, indepen-
dentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.
5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abran-
ge, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela
extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o
pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a
cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de cor-
retagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser de-
volvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora
(precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do
comprador.

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7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
24/11/2020, DJe 01/12/2020)
Nesta hipótese, o percentual de 25% representa um teto para as retenções que o incor-
porador pode fazer, e não apenas um limite ou base das penalidades que ele pode sofrer.
Dentro deste teto, se compreende a comissão de corretagem e outras despesas que fo-
ram retidas pelo incorporador.
Assim, o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem
ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor.

Alienação Fiduciária
Este tema tem se mostrado recorrente na doutrina e na jurisprudência e ganhou maior interes-
se a partir de decisões dos Tribunais a respeito da resolução da compra e venda, assim como da
alienação fiduciária, por iniciativa do adquirente e devedor.
Confronta-se o art. 53 do CDC, que estabelece a nulidade da cláusula que prevê a perda to-
tal das prestações pagas, inclusive nas alienações fiduciárias, com os arts. 26 e 27 da Lei nº
9.614/97. Também permeia a discussão o quanto está na Súmula nº 543 do STJ.
Baseada na ideia de que o art. 53 do CDC deve prevalecer sobre a lei da alienação fiduciária
de coisa imóvel, muitos adquirentes vão a justiça pedir a resolução do contrato, visto que não
podem cumprir o pagamento, muitas vezes aceitando a retenção de uma parte do que foi pago.
Isso levou a decisões que não são unânimes nos Tribunais de todo o país, algumas admitindo e
outras negando.

Entendimento do STJ:
“Esta Corte firmou o entendimento segundo o qual, em havendo inadimplemento do de-
vedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da
dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 – norma posterior e
mais específica –, afastando-se, por conseqüência, a regra genérica e anterior prevista no
art. 53 do CDC. No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AREsp 975.829/SE, 4ª Turma, DJe de
03/10/2017; AgRg no AgRg no REsp 1.172.146/SP, 4ª Turma, DJe de 26/06/2015; e REsp
1.531.144/PB, 3ª Turma, DJe 28/3/2016.” (REsp 1.871.911/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi,
DJe 27.08.2020)

Para o STJ, não há a possibilidade de o adquirente pedir a resolução do contrato. Se ele deixar
de pagar, a forma de resolver o inadimplemento é o leilão, e a eventual consolidação do imóvel
pelo credor. Se no leilão for apurado mais do que a dívida, ele recebe de volta, porém se for
apurado um valor menor, o adquirente não precisa pagar.

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Bem de Família na Alienação Fiduciária

Entendimento do STJ:
1. À luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção confe-
rida ao bem de família pela Lei nº 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelan-
do-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação
fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da
boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que
exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico.
2. Agravo interno não provido.
Em outro caso, reconheceu, todavia, o bem de família sobre os direitos econômicos do
devedor.
3. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, para efeito da proteção do art. 1º da
Lei nº 8.009/1990, basta que o imóvel sirva de residência para a família do devedor, sendo
irrelevante o valor do bem. Isso porque as exceções à regra de impenhorabilidade dispos-
tas no art. 3º do referido texto legal não trazem nenhuma indicação nesse sentido. Logo,
é irrelevante, a esse propósito, que o imóvel seja considerado luxuoso ou de alto padrão.
4. A intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de
alienação fiduciária, não é, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduciário a proprie-
dade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir
o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, me-
diante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu
patrimônio.
5. Por isso, em se tratando do único imóvel utilizado pelo devedor fiduciante ou por sua
família, para moradia permanente, tais direitos estarão igualmente protegidos como bem
de família, em ação de execução movida por terceiro estranho ao contrato garantido por
alienação fiduciária, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre ele deve inci-
dir a garantia da impenhorabilidade a que alude o art. 1º da Lei 8.009/1990.
6. No caso, sendo o recorrido possuidor direto do imóvel dado em garantia do contrato de
alienação fiduciária firmado para aquisição do próprio imóvel e constatado pelo Tribunal
de origem que o bem destina-se à residência do executado e de sua família, há de ser
oposta ao terceiro exequente a garantia da impenhorabilidade do bem de família, no que
tange aos direitos do devedor fiduciário.
7. Recurso especial desprovido.
(REsp 1726733/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado
em 13/10/2020, DJe 16/10/2020)

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Tema 982 STF – Discussão relativa à constitucionalidade do procedimento de execução extra-

judicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro
Imobiliário – SFI, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997 – (RE 860631, Rel. Min. Luiz Fux, Dj.
01.02.2018)
Será decido pelo Supremo Tribunal Federal se será constitucional ou não.

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