Revista Condomínio Novembro 2023 - Midia - Digital

2 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239
LEITURA INDISPENSÁVEL PARA SÍNDICOS E CONDÔMINOS
EDIÇÃO 239 | NOVEMBRO DE 2023 3

CARTA AO LEITOR
ADMINISTRATIVO INALDO DANTAS
Providências para o Final de Ano rior vai servir agora. Os enfeites luminosos são os mais
utilizados nos prédios. É comum observar as fachadas,
É e será sempre assim. Novembro e dezembro são

os meses em que, por se aproximar mais do fim do
ano, as preocupações dos gestores condominiais ten-
árvores, jardins, paredes e cabines dos condomínios
iluminados por inteiro. Esse é o item que mais apre-
senta novidades. São piscas de todo os tipos, coloridos
dem a aumentar. E quem pensa que o motivo disso é e frost (branco fosco), cortinas frost, cordões e man-
a questão dos festejos natalinos, está enganado. Isso é gueiras sequenciais e também de todos os formatos,
só um dos muitos pontos a ser visto. árvore, estrela, trenó, rena, boneco de neve, embrulho
Segurança no período de férias, 13º salário, gratifi- de presente, papai-noel, figuras cristãs e tudo que se
cações de natal, impostos, previsão orçamentária para possa imaginar sobre natal e festas de final de ano.
o ano seguinte e muitos outros pontos que chegam Mas cuidado, a empolgação pode trazer gastos ex-
ao mesmo tempo e o planejamento é a ferramenta cessivos, o síndico empolgado pode acabar gastando
eficaz no enfrentamento dessa situação. Nessa edição demais, desagradando os condôminos mais econômi-
trouxemos uma matéria especial sobre as obrigações, cos.
cuidados e pontos administrativos que não podem ser
No mais, é torcer para despesas imprevistas não ve-
esquecidos.
nham comprometer ainda mais o caixa do condomí-
E por falar nas obrigações de fim de ano, não po- nio.
deríamos deixar de falar da preparação da decoração
natalina e nem sempre o que foi exposto no ano ante- Boa leitura!
ÍNDICE
Execução de dívida
08 condominial não
exige formalidade
com documentos
Condomínio
deve indenizar
22 empregado
atingido por ovo PARA ANUNCIAR LIGUE:
arremessado de Fones: 81 3132-0940 / 98707-7647
sacada E-mail: contato@revistacondominio.com.br
PUBLICAÇÕES ASSOCIADAS:
Na execução de São Paulo: (11) 5573.0333 | João Pessoa: (83) 3219.0000
cota condominial,
48 vale penhorar Não nos responsabilizamos por conceitos e idéias
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Inaldo Dantas
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comerciais, condôminos, CNPJ: 07.883.228/0001-16
EDIÇÃO: nº 239 - Novembro/ 2023
administradoras, hotéis e PROJETO GRÁFICO:
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NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO Fonte: Conjur, com informações da assessoria de imprensa do STJ.
Imagem meramente ilustrativa

Imagem de prostooleh no Freepik
Execução de dívida
condominial não exige
formalidade com documentos
P
Foto: Gustavo Lima - STJ
ara comprovar o crédito na Os coproprietários de uma uni-
execução extrajudicial de ta- dade de condomínio alegavam que
xas condominiais, o condomí- seria obrigatória a apresentação
nio precisa apresentar somente do registro da convenção condo-
cópias da convenção e da ata da minial em cartório de imóveis e
assembleia que fixou o valor das do orçamento anual aprovado em
cotas ordinárias ou extraordiná- assembleia. Mas o colegiado con-
rias, além dos documentos que siderou que tais exigências são
comprovem a inadimplência. Com desnecessárias.
esse entendimento, a 3ª Turma do O Juízo de primeiro grau e o Tri-
Superior Tribunal de Justiça negou a bunal de Justiça de Santa Catarina já Ministra Nancy Andrighi,
anulação de uma execução. haviam rejeitado a anulação da exe- relatora do caso Lucas


PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO Continuação
Não há que se cução. A Corte estadual lembrou

que o Código de Processo Civil não
cia de outro(s)”, assinalou a ma-
demandar, por exige um alto grau de formalismo

gistrada.
outro lado, excesso para que o condomínio proponha

Nancy ressaltou que o registro
de formalidades a execução de taxas condominiais. da convenção em cartório é dis-
na apresentação Já no STJ, a ministra relato-
pensável “no exame da relação
desses documentos, ra, Nancy Andrighi, explicou que

jurídico-processual entabula-
da entre condomínio (credor) e
uma vez que, a toda é possível propor a execução das
condômino inadimplente (deve-
evidência, a intenção contribuições ordinárias ou ex-
traordinárias previstas na conven- dor)”. A própria Súmula 260 do STJ
do legislador foi ção do condomínio ou aprovadas garante a eficácia da convenção
facilitar a cobrança em assembleia geral, desde que de condomínio aprovada, mesmo
dos débitos, documentalmente comprovadas. que sem registro, para regular as
evitando onerar “Não há que se demandar, por relações entre condôminos.
sobremaneira os outro lado, excesso de formali- Segundo a ministra, os docu-
demais condôminos dades na apresentação desses
mentos apontados pelos devedo-
em razão da documentos, uma vez que, a
toda evidência, a intenção do
res não são requisitos previstos
inadimplência de legislador foi facilitar a cobran- em lei e apenas retardariam a exe-
outro(s)”, assinalou ça dos débitos, evitando onerar cução, “prejudicando os demais
a magistrada. sobremaneira os demais condô- condôminos e, eventualmente,
minos em razão da inadimplên- premiando o inadimplente”.



Com informações da assessoria de comunicação
NO GRUPO DO WHATSAPP Fonte: Revista Consultor Jurídico da Corregedoria Geral da Justiça.

Imagem por stoccking no Freepik
Ofensas a síndico geram

dever de indenizar
E
m uma sentença proferida no de um dos blocos do edifício resi- Na contestação, o requerido sus-
7º Juizado Especial Cível e das dencial onde ambos estão domi- tentou que apenas exigiu presta-
Relações de Consumo de São ciliados, ofendendo sua imagem, ções de contas sobre o patrimônio
Luís, a Justiça condenou um homem fazendo acusações infundadas em comum de todos os condôminos
ao pagamento de indenização da virtude do período em que deman- e utilizou-se do seu direito de ma-
ordem de 2 mil reais ao autor. dante ocupou o cargo de síndico do nifestação, ao fazer juízo de valor,
A condenação foi por conta de condomínio. acerca do mandato exercido pelo
ofensas e suposições feitas em um Ele ainda acrescentou que as críti- ex-síndico, no caso, o autor da ação.
grupo de WhatsApp, atingindo a cas difamatórias afetaram, inclusive, Aduziu, também, que o requerente
honra do autor. a sua família, implicando em cons- é passível tanto de críticas quanto
Declarou o reclamante, em resu- trangimento em seu próprio reduto de elogios, não podendo exigir in-
mo, que o réu, através do seu posi- residencial. Diante de tal situação, denização reparatória pelo simples
cionamento exposto em grupo de pleiteou junto à Justiça uma indeni- fato de entender que as repreen-
WhatsApp, formado por moradores zação pelos danos morais causados. sões não eram justas.

NO GRUPO DO WHATSAPP Continuação
O demandado acrescentou que ofensas à honra do autor e grupo Para o Judiciário, no caso em tela,
o autor fez várias alegações, sem de WhatsApp, dando publicidade o demandado extrapolou o seu di-
comprovar nenhuma delas, e, por a tais ofensas (…) Tal alegação reito de expressar opinião.
fim, pretendeu a condenação do au- está perfeitamente embasada
tor por lide temerária e litigância de “Vale destacar, ainda, que as
pelas mensagens anexadas ao mensagens não foram destinadas
má-fé.
processo, as quais foram publi- a uma ou duas pessoas específi-
“Feitas tais considerações, pas- cadas pelo réu, nas quais nota-se cas, mas sim a uma coletividade,
sa-se à análise do mérito (…) A
que as falas do requerido extra- um grupo, com a possibilidade
busca da verdade real é indispen-
polaram a crítica ao cargo de sín- de compartilhamento imediata
sável para que o julgador possa
dar o correto deslinde à causa e, dico.” para uma outra infinidade de in-
no caso específico, o ônus da pro- divíduos, de modo que o reque-
Ainda de acordo com a decisão,
va deverá seguir a regra de arti- rido claramente tinha a intenção
não haveria nenhum problema le- de tornar públicas as ofensas. No
gos do Código de Processo Civil,
gal em criticar a gestão do referido caso, não há que se cogitar sim-
que diz que cabe à parte autora
fazer prova dos fatos constituti- síndico, ou reclamar e exigir presta- ples aborrecimento, corriqueiro
vos de seu direito, e à reclamada, ção de contas. “Entretanto, o reque- do convívio em sociedade, e sem
quanto à existência de fato impe- rido, deliberadamente, faz ilações repercussões morais demonstra-
ditivo, modificativo ou extintivo ao requerente em relação a socie- das, não restando dúvida de que
do direito do autor”, pontuou a dade com outro condômino, o que o autor foi moralmente ofendido
Justiça na sentença. nada tem a ver com a condição de diante da atitude do demandado,
“A controvérsia diz respeito ao síndico, dando a entender que ha- o que enseja reparação por danos
fato de ter o requerido proferido veria algum tipo de irregularidade.” morais”, afirmou o juízo.



LEITURA INDISPENSÁVEL
LEITURA INDISPENSÁVEL PARA
PARA SÍNDICOS
SÍNDICOS E CONDÔMINOS
E CONDÔMINOS

DANO MORAL Fonte: Assessoria de imprensa do TRT-2
Condomínio deve indenizar

empregado atingido por ovo
arremessado de sacada
U
m condomínio de alto padrão continuar o serviço e “procurar seus o ato ilícito culposo, o nexo causal
localizado na zona sul de São direitos”. O trabalhador alega não e o dano. O magistrado cita o arti-
Paulo foi condenado a inde- ter recebido ajuda, ter virado motivo go 938 do Código Civil, segundo o
nizar em R$ 5 mil um trabalhador de chacota, além do constrangimen- qual “aquele que habitar prédio,
atingido por ovo lançado de uma to sofrido diante de colegas e supe- ou parte dele, responde pelo dano
das sacadas do edifício. Segundo riores. proveniente das coisas que dele
a decisão, houve negligência do em- caírem ou forem lançadas em lu-
A testemunha do reclamante, que
pregador por não tomar providên- gar indevido”. Diante da não iden-
estava ao lado dele no pátio no mo-
cias no caso, o que configura o dano tificação do arremessador, o ônus
mento do incidente, confirmou os
moral pretendido. recai sobre o condomínio.
fatos narrados pelo colega. O condo-
O auxiliar de serviços conta que, mínio, em defesa, afirmou que não “Indubitavelmente, a negli-
numa manhã, estava na área externa atirou nenhum objeto nem concor- gência da tomadora não pode ser
do prédio se preparando para lavar reu para tal prática. O preposto disse afastada no caso concreto, confi-
tapetes quando um ovo atirado do que as imagens das câmeras foram gurando-se a sua conduta culposa,
alto atingiu sua cabeça. O homem conferidas, mas que não ficou claro sendo responsável pelo dano cau-
diz não ter visto ninguém nas saca- se a ação partiu de apartamento do sado”, declara o juiz.
das, mas assegurou ter vindo de den- próprio prédio ou de edifício vizinho.
O valor da indenização foi defini-
tro do edifício.
Para o juiz Jerônimo José Martins do levando-se em conta vários crité-
Ao comunicar o ocorrido ao síndi- Amaral, da 19ª Vara do Trabalho da rios, entre eles o caráter pedagógico
co, este teria dito para ele se limpar, Zona Sul-SP, estão presentes no caso e punitivo da compensação.


CAPA Por Mariana Ribeiro Desimone
Imagem de Freepik
Providências para o
Final de Ano
Segurança, 13º salário, gratificações, impostos, previsão, etc.
Q
uem acha que as preocu- organizar a administração do seu blemas que podem gerar confu-
pações dos síndicos e ad- condomínio no final do ano, pre- são e muita dor de cabeça. Para
ministradoras de condo- paramos uma matéria especial evitar a inadimplência causada
mínio no final do ano se resumem sobre as obrigações, cuidados e pelas viagens de final de ano, en-
a decoração de Natal está muito pontos administrativos que não tregue com antecedência a cota
enganado. São cuidados com a podem ser esquecidos. condominial de janeiro. Assim, o
segurança no período de férias, condomínio não corre o risco de
dissídio dos funcionários, 13º Planejamento ficar no prejuízo por conta da au-
salário, gratificações de natal, Organize-se para o fim do ano! sência de seus moradores. Con-
impostos, previsão orçamentá- Essa é a dica essencial dos espe- vocar uma assembleia para defi-
ria para o ano seguinte e muitos cialistas. Um condomínio prepa- nir o orçamento do próximo ano é
outros pontos que chegam ao rado para todas as exceções do fundamental para que os condô-
mesmo tempo. Para lhe ajudar a final do ano não passa por pro- minos tenham conhecimento dos

CAPA Continuação
planos administrativos do condo-

mínio. O último trimestre do ano é
marcado por um aumento médio
de 15% nos custos condominiais
por conta de gastos da época.
O ideal, para não pesar no orça-
mento dos condôminos, é prever
esses gastos no orçamento do
ano e dividi-los em 12 meses jun-
to com a cota condominial.
Segurança
O final do ano é marcado pelo
esvaziamento do condomínio por
causa das férias. Condôminos
viajam e nem todos se preocu-
pam com medidas de segurança
para o período. Cabe à adminis-
tração do condomínio alertá-los
e orientá-los sobre o assunto.
Funcionários também devem
estar alertas. Os ladrões sabem
que esse é um momento propí-
cio para ações nos condomínios. Imagem de Freepik
Cursos de segurança são sempre

bem vindos, mas orientações e Alguns condomínios optam ape- estarão de férias, oficialize a de-
lembretes sobre normas e segu- nas por deixar um livro (“o livro cisão com assinatura de todos e
rança são essenciais. de ouro”) na portaria para regis- exponha a tabela para funcioná-
tro da caixinha dada por cada rios e moradores. Se for utilizar
Caixinhas de final de
morador aos funcionários e/ou folguistas ou terceiros durante
ano e abonos prestadores de serviços. Apesar esse período comunique aos mo-
Assim como os outros gastos de ser muito comum, tal prática radores e funcionários e somente
que são típicos do fim de ano, não é recomendada por espe- busque esses profissionais em
as caixinhas e abonos para fun- cialistas por ser algo impositivo agências especializadas para
cionários e prestadores de ser- e discriminatório. Vale ressaltar garantir a segurança no período.
viços devem estar previstas no que o condomínio não é obrigado O pagamento do 13º salário dos
orçamento anual do condomínio. a oferecer uma gratificação nem funcionários, assim como a compra
Coloque esse item na lista de os condôminos a dar a famosa de Cestas de Natal ou de qualquer
despesas e dilua-o em 12 vezes. “caixinha”. Portanto, cabe à as- outro benefício extra, deve estar
Caso o seu condomínio não tenha sembleia ou ao morador decidir previsto no orçamento do ano e, de
feito essa previsão, o ideal é reu- se haverá essa despesa e não preferência, parcelado em 12 vezes
nir os moradores em assembleia aos funcionários. nas cotas pagas durante o ano. Se os
e fixar um valor ou uma margem seus funcionários são terceirizados,
do que pode ser oferecido. As Funcionários consulte sua tercerizadora sobre
administradoras indicam que o Se seus funcionários são pró- questões relacionadas ao 13o,
dinheiro seja repassado ao con- prios, organize junto à sua Admi- gratificações, cestas natalinas,
domínio que cuidará da distri- nistradora um esquema de plantão etc. Cestas de Natal e outros be-
buição. Dessa maneira, evita-se no Natal e no Ano Novo. Caso nefícios que possam ser incluídos
constrangimentos caso algum não possua administradora, or- nas contas do fim de ano devem
morador opte por não participar. ganize o plantão, verifique quais estar justificados aos moradores


CAPA Continuação
no boleto de cobrança da taxa dade já paga pelo condomínio ou o síndico, é possível somente com
condominial. O ideal é aprovar de algum abono no valor mensal. aprovação do gasto em assembleia.
esse custo em assembleia tendo Isso deve ser combinado no mo- Caso os condôminos queiram,
o síndico ou administradora op- mento da contratação dos servi- por outro lado, excluir o benefício
ções de orçamento. ços para que o condomínio não do 13º salário do síndico, devem
seja pego de surpresa e sem ver- alterar a Convenção e, para isso,
13º salário ba. Caso a administradora e/ou convocar uma assembleia com
Funcionários próprios do o escritório de contabilidade não presenças suficientes segundo as
condomínio devem receber cobre esse valor a mais no final normas para essas adaptações.
o 13º salário de acordo com as do ano, o condomínio pode, por
determinações da CLT. Trabalha- vontade dos moradores e da ad- Impostos
dores terceirizados não rece- ministração, oferecer um abono
Aproveite o final do ano para
bem 13º salário do condomínio à empresa prestadora do serviço.
reunir os documentos e guias
onde trabalham, já que as Essa gratificação deve ser discu-
obrigações trabalhistas cabem tida e aprovada em assembleia. necessários. Começar cedo esse
à empresa que terceiriza essa Síndicos podem receber o 13º sa- trabalho difícil e minucioso é im-
mão-de-obra. No entanto, é usual lário desde que ele conste na Con- portante para garantir que nada
que esses funcionários recebam, venção do condomínio, onde está de errado em cima da hora de en-
por exemplo, Cestas de Natal do descrita a forma de pagamento tregar suas declarações. Quando
condomínio. Administradoras e do síndico. Se lá constar que o for fechar o ano do condomínio
escritórios de contabilidade podem síndico recebe doze salários por aproveite para iniciar um contro-
cobrar um “13º salário” em forma ano, o 13º não é legal. No entanto, le das despesas que se estende-
de uma duplicação da mensali- se o condomínio desejar gratificar rão para o próximo.


ADMINISTRAÇÃO DE Fonte: Sindiconet
Fontes consultadas: Ana Maria de Almeida (síndica), Luiz Urra (Auxiliado-
CONFLITOS E BRIGAS ra), Márcio Spimpolo (advogado), Marcio Rachkorsky (advogado).
Imagem Freepik.com
Oposição em condomínio:
quando rompe o limite saudável?
Entenda os limites entre as críticas construtivas e a oposição nociva,
que passa por cima dos interesses comuns, persegue o síndico
e prejudica toda comunidade
“Toda unanimidade é burra”. A oposição pode colaborar de forma rastro danoso ao patrimônio e à
frase emblemática de Nelson Ro- construtiva com a gestão. comunidade.
drigues cabe muito bem quando se Nesta matéria vamos explicar
O problema surge quando a
fala em oposição em condomínio. os limites entre as críticas cons-
oposição deixa de visar ao bem
Assim como na política a oposição trutivas e a oposição nociva, como
é um contraponto importante à si- coletivo e dá lugar a interesses
fazer uma oposição saudável e os
tuação, fiscalizando, apresentando particulares de uma pessoa ou sinais que ajudam a identificar um
pontos de vista distintos e novas um grupo que busca o poder, vira grupo mal intencionado e livrar o
ideias, na vida em condomínio a perseguição ao síndico e deixa um seu condomínio de ciladas.


ADMINISTRAÇÃO DE CONFLITOS E BRIGAS Continuação
tados e ouvidos, independente de

opiniões e projetos diferentes.”
Importante frisar: a oposição
deve se ater a ideias. Quando se
torna oposição a pessoas, é um dos
sinais de que saiu do limite, alerta
o advogado Márcio Spimpolo.
A síndica Ana Maria de Almeida,
há 14 anos à frente da gestão de
um condomínio-clube na cidade
de São Paulo, sempre contou com
uma oposição saudável, até que na
última eleição surgiu um grupo que
ultrapassou o limite da oposição
saudável: propostas para o bem co-
letivo deram lugar a interesses pes-
soais e perseguição.
“É normal haver oposição dentro
da democracia porque ajuda a abrir
os olhos e corrigir o que não se en-
xerga, com críticas fundamentadas,
colocadas de forma respeitosa. O
olhar atento dos condôminos ajuda
no crescimento de um síndico. Opo-
sição é saudável desde que não seja
sensacionalista, usando de interpre-
tações e achismos”, diz Ana Maria.
Nesta matéria Oposição em condomínio: é Insinuações sobre erros em ba-
você vai ler: saudável? lancetes, questionamentos infun-
Sim, é saudável haver oposição dados sobre as contas e remune-
Oposição em condomínio: é ração da gestão e realização de
em condomínio.
saudável? uma assembleia irregular pelo
“Não só é saudável, como é ne- grupo opositor à síndica foram
Como um grupo de oposição
cessário existir um grupo de oposi- derrubados com:
pode contribuir de forma constru-
ção que impulsiona melhorias, faz
tiva? Relatório de auditoria indepen-
com que síndicos e conselheiros à
dente;
Quais são os sinais de uma opo- frente da gestão não se acomodem,
sição tóxica? desperta a atenção dos condôminos Consulta à convenção e ao regu-
para com cuidados do condomínio lamento interno;
Quais os prejuízos para o con- e o respeito às contas”, afirma Mar- Parecer da administradora, que
domínio de uma oposição nociva? cio Rachkorsky, advogado especiali- apontou falta de cumprimento do
Quais ações de uma oposição zado na área. rito da assembleia conforme os arti-
nociva podem configurar crimes? Oposição é um processo natural gos 1.350 a 1.355 do Código Civil e
de qualquer situação em uma so- regras internas.
Administradora: atendimento
ciedade, diz Luiz Urra, gerente geral E sobre o resultado da eleição?
imparcial a todos
de atendimento da administradora A chapa perdeu a eleição por uma
Como o síndico pode se preca- Auxiliadora Predial. “E no condomí- diferença de 200 votos. Detalhe: Ana
ver de uma oposição nociva? nio, os opositores devem ser respei- Maria não faz uso de procurações.


mais de 80% das dúvidas sana-

das”, explica.
Se houver má vontade, enrola-
ção ou não fornecimento de infor-
mações e documentos, a oposição
deve partir para uma estratégia
mais formal e contundente: enviar
notificação extrajudicial à gestão
reiterando as solicitações já feitas,
geralmente por assessoria jurídica,
orienta Rachkorsky.
Quais são os sinais de

uma oposição tóxica?
Condôminos devem estar aten-
Imagem Freepik.com tos aos sinais de uma oposição mal
intencionada para não se associar a
pessoas com objetivos que fogem
Como um grupo Sempre que um condômino tiver
aos interesses comuns e evitar da-
de oposição pode uma dica, observação, proposta, re-
nos ao condomínio. Confira os si-
contribuir de forma clamação à gestão, estabelecer um
nais:
construtiva? diálogo respeitoso com o síndico é
o melhor caminho. De que forma? Ataques às pessoas, por vezes
Um grupo de oposição pode con- com preconceito racial, de gêne-
tribuir muito, principalmente para Mandar e-mail bem estruturado
ao sindico ou à administradora com ro, de religião;
que o condomínio se desenvolva
melhor. Ganha-se com uma gestão suas ideias; Objetivo de derrubar uma gestão
mais empenhada, valorização patri- “por derrubar”, sem fundamen-
Marcar uma reunião com o sín-
monial, melhora no clima. tos sólidos;
dico ou conselho para mostrar as
“A oposição só serve para este ideias; Comportamento agressivo, des-
fim: para que aquele que está na cortês, desleal;
Marcar uma reunião com a admi-
situação busque sempre fazer o nistradora. Muito incisivo nas palavras, atin-
seu melhor, o que é correto, não gindo a honra e a moral;
“Tem grupo que, antes de bus-
se acomode e implemente melho-
car o diálogo, já começa a fazer Insinuações, ilações ou acusação
rias”, afirma Marcio Spimpolo.
abaixo-assinado, carta anônima sem provas;
Uma oposição é saudável quando debaixo da porta, espalhar fofo- Fofocas, mentiras, difamação;
feita: ca, boato. Há forma menos beli-
gerante de se fazer oposição. Não Atitudes que causam constrangi-
Para discutir ideias e propostas vi-
precisa ser logo de cara o caminho mento;
sando ao bem coletivo;
da guerra”, diz o advogado. Envio de cartas anônimas;
Com críticas construtivas;
Quando as dúvidas são técni- Grupos paralelos de whatsapp;
De caráter colaborativo; cas em relação a números, prestação
de contas, Marcio Rachkorsky orien- Passar abaixo-assinado de porta
Por meio de diálogo respeitoso.
ta a buscar a informação na fonte: a em porta com argumentos infun-
“O segredo para uma oposição dados;
administradora.
ser saudável é focar na gestão e
Fazer assembleia de forma irregu-
não na pessoa do síndico. Sempre “Marque um horário com a ad-
lar;
com respeito, cordialidade, sem ministradora para pontuar as dú-
fazer juízo de valor”, reforça Marcio vidas e obter as respostas. A ten- Clima hostil dentro do condomí-
Rachkorsky. dência é que termine bem, com nio.

Quais os prejuízos Grupo que saiu tende a virar opo- Em redes sociais particulares, di-
para o condomínio de sição e agir de forma agressiva, famando para amigos e familia-
uma oposição nociva? repetindo o ciclo. res;
Envia e-mail ou carta para o local
O rastro deixado por uma oposi- Quais ações de uma
de trabalho (quando é síndico
ção nociva começa ao tirar a paz dos oposição nociva morador e tem um emprego fora)
moradores. podem configurar prejudicando a carreira;
“Quando o ambiente do condo- crimes?
mínio fica insustentável, as pes- Espalha boataria no círculo social,
Quando a oposição começa a como em clubes que ambos fre-
soas mais neutras se distanciam,
atingir pessoas, geralmente o síndi- quentem.
querem vender a unidade, se mu-
co, a depender do tipo de atitude e
dar porque ficam com vergonha O advogado esclarece que em ca-
de morar ali. Ao invés de angariar se houver provas, pode haver des-
sos em que há indenização ao síndi-
apoio, a oposição nociva promo- dobramentos no tribunal. co, geralmente a responsabilidade é
ve um racha. Acirramento dos “Muitos opositores são incau- personalíssima - paga quem comete
ânimos afasta as pessoas de bem”, tos (ingênuos) e acabam deixan- o crime - e raramente vai para o con-
afirma Marcio Rachkorsky. do rastro por escrito do crime domínio.
Menos condôminos engajados, cometido, em mensagens em Administradora: atendimento im-
assembleias esvaziadas. “Quem vai grupos de whatsapp, aplicativos, parcial a todos.
a uma assembleia e observa grupos e-mails e fica bastante fácil cole-
Luiz Urra, da Auxiliadora Pre-
sempre se digladiando, deixa de ir e, tar provas”, comenta o advogado dial, esclarece que a administrado-
com isso, perdem-se oportunidades Márcio Spimpolo. ra deve administrar o condomínio
de discutir ideias com pessoas inte-
Confira abaixo no para todos, não para grupos.
ressadas em buscar o melhor para o
condomínio”, afirma Márcio Spim- que pode configurar “Somos meramente auxiliares
polo. determinadas ações: que atuamos por delegação de
um representante. É fundamen-
Veja alguns prejuízos Crime de perseguição ou stal- tal que a administradora trafe-
que uma oposição king: processo contínuo, de gue nos condomínios, ouvindo
nociva traz para forma presencial ou por meios e atendendo a todos, inclusive a
o condomínio: digitais, que prove perseguição oposição.”
instalada. Pode dar prisão e inde-
Quebra da harmonia na comuni- A administradora pode orientar
nização. Saiba tudo sobre a Lei do
dade; os moradores sobre a existência
Stalking em condomínio
Inimizade entre vizinhos, que de canais de comunicação oficiais
atinge toda família (inclusive fi- Crimes contra a honra: podem para serem ouvidos de forma coe-
lhos); gerar consequências jurídicas rente, com ponderações apropria-
extensas, nas esferas criminal e das, e não por grupos paralelos ofi-
Perda de foco da gestão: ao invés ciosos. “Às vezes não se sabe nem
cível, de reparação/indenização
fazer a gestão, gasta-se tempo e o que estão questionando, quais
por danos morais, perdas e da-
energia para tratar da oposição; são os anseios e as dúvidas das
nos. Exemplos:
Má fama do condomínio na re- pessoas.”
gião; Ilação (insinuação sem provas,
Exemplos de canais oficiais:
como desvio de dinheiro);
Desvalorização do patrimônio; Aplicativos
Acusação sem provas: calúnia,
Se a oposição nociva assume, injuria, difamação. Portal da administradora
pode vir acompanhada de um
choque de gestão, com medidas Marcio Rachkorsky conta que E-mails de equipe de gerência ou
há casos em que a oposição no- departamento específico
intempestivas, como demissões
e troca de prestadores sem ne- civa persegue síndicos até mes- E-mail do síndico, da administra-
cessidade; mo fora do condomínio: ção ou de conselheiros.

“Uma administradora pode

marcar reunião com oposição,
Nem todo Não expedir a ata a todos os con-
dôminos.
abrir as portas da empresa, escla- mundo tem Leia o Guia sobre Assembleias,
recer os meios de comunicação
que talvez não saibam, respon- obrigação de saber do SíndicoNet.
der os questionamentos dire- Como o síndico pode
cionados a ela. É importante se ler um balancete. se precaver de uma
aproximar para entender o que
está acontecendo, dar orientação
Os condôminos oposição nociva?
Há uma série de ações que o sín-
sobre como agir corretamente, devem procurar dico pode tomar para evitar ata-
mediar conflito entre as partes
para colocar todos no mesmo ca- pontualmente a ques:
minho em prol da coletividade”, Agir com máxima transparência;
afirma o gerente da Auxiliadora administradora para Estabelecer meios oficiais de co-
Predial.
esclarecer dúvidas, municação e divulgar a todos os
Uma grande dificuldade de con- condôminos e moradores;
dôminos leigos é quanto à leitura e antes mesmo Surgiu uma fofoca? Chame essa
compreensão de informações con-
tábeis - e a falta de conhecimento
da assembleia”, pessoa ou grupo para conversar
sempre acompanhado pelo con-
e preparo pode levar à insinuações
ou acusações infundadas.
recomenda Luiz selho, administradora ou advoga-
do. “Essa conversa tem que ser
“Nem todo mundo tem obri- Urra. de peito aberto com objetivo
gação de saber ler um balancete. de tirar as dúvidas”, orienta Ra-
Os condôminos devem procurar chkorsky;
pontualmente a administradora co e claro. Quem assina deve es-
Se o diálogo não resolver, envolva
para esclarecer dúvidas, antes tar atento e ter segurança antes
formalmente conselho, adminis-
mesmo da assembleia”, recomen- de colocar seu nome;
tradora e advogado para prepa-
da Luiz Urra. Ausência de validação técnica de rar respostas estruturadas para o
As administradoras também po- contagem adequada de 1/4 dos grupo;
dem auxiliar a oposição na realiza- condôminos proprietários;
Se continuar, fazer uma carta
ção de uma assembleia convocada Descumprimento de prazos es- aberta aos moradores elencan-
por 1/4 dos condôminos, conforme tabelecidos na convenção para do e explicando todos os pontos
previsto no Código Civil. E geral- expedir o edital de convocação; que estão sendo ventilados pelo
mente são nessas assembleias que grupo de oposição, assinada pelo
a oposição comete ilegalidades, Não seguir o rito normal de as-
corpo diretivo, administradora e
por desconhecer a lei e as regras in- sembleia: deve-se eleger presi-
jurídico, colocando-se a disposi-
ternas. “O que mais acontece são dente de mesa e secretário (a
ção para mais esclarecimentos;
pessoas assinarem o abaixo-as- própria administradora pode
sinado sem contexto, sem uma fazer esse papel); Marcar uma Assembleia Geral
proposta e na hora da assem- Extraordinária para tratar dessa
Não fazer lista de presença ou
bleia, há má-fé”. questão com item específico de
não checar a relação de devedo-
pauta. O corpo diretivo deve ex-
Outros erros comuns res (inadimplentes não pode
plicar formalmente os pontos que
votar);
relacionados à estão sendo questionados e listar
assembleia: Não emitir ata ou não colher as o que foi feito até o momento (re-
assinaturas do secretário e presi- uniões, carta aberta) para cons-
Abaixo-assinado sem assinaturas
dente da assembleia; tar em ata.
válidas de condôminos (proprie-
tários de fato ou com procuração Não registrar em cartório (quan- Tomar medidas jurídicas: no-
anexada), sem assunto específi- do é exigido); tificar via advogado pessoas da

oposição que estão extrapolan- Toda documentação é publicada Atendimento pessoal aos condô-
do os limites, alertando que se no site da administradora. minos diariamente no escritório da
continuar agindo de forma sorra- Movimentação bancária pode administração, onde as pastas de
teira serão responsabilizados. ser acompanhada em tempo real prestação de contas ficam guarda-
Por último, adoção de medidas pelo portal das.
judiciais tanto na esfera criminal, Auditoria fiscal independente “O condomínio é muito valo-
quanto cível - se tiver provas. O que checar as contas mensalmente rizado. Todas a manutenções es-
aconselhável é o síndico con- e emite parecer tão em dia, temos calendário de
tratar um advogado particular atividades esportivas e de lazer
Cada uma das 20 torres tem um
e conduzir o processo de forma subsíndico (eleito de forma inde- para diferentes faixas etárias,
pessoal. “Pode ser que dentro pendente) e faz comunicações nos fazemos ações sociais. A veloci-
de todo processo o opositor respectivos grupos dade de locação é rápida, tem
tenha razão em algum ponto até fila de espera. Estamos em
Página oficial no Facebook
pelo menos. Não me parece vias de inaugurar um centro co-
ser correto que o advogado do Jornal interno mensal onde di- mercial com várias conveniên-
condomínio atue em favor do vulga as ações, melhorias, próxi-
cias - mercado, padaria, açougue,
síndico numa situação dessas”, mos passos;
pet shop, restaurante, cafeteria,
pontua Márcio Spimpolo. 20 telas digitais Eletromidia nos adega, profissionais liberais -,
A síndica Ana Maria usa diversos elevadores; cujas receitas dos aluguéis serão
recursos para imprimir uma gestão Whatsapp corporativo para co- revertidas para o condomínio”,
transparente e informativa: municação direta com moradores; orgulha-se a síndica.


É NATAL Fonte: Agência Câmara de Notícias
Hora de preparar a
decoração natalina
A
s decorações natalinas en- vem tomar cuidado com a qualida- no trabalho de montagem, pode
feitam condomínios e, por de dos serviços oferecidos. adquirir luminárias com desenhos
conseqüência, dão um brilho natalinos. Elas existem no formato
Os enfeites luminosos são os
especial às cidades. Todo ano sur- mais utilizados nos prédios. É co- de árvore, estrela, trenó, rena, bone-
gem inovações de enfeites, mas o mum observar as fachadas, árvores, co de neve, embrulho de presente,
que vale é a intenção de comemorar jardins, paredes e cabines dos con- papai-noel, figuras cristãs e tudo
o final de ano, embelezando os lares domínios iluminados por inteiro. O que se possa imaginar sobre natal
depois de um ano de trabalho in- síndico tem uma infinidades de pro- e festas de final de ano. Além dos
tenso. Os síndicos mais precavidos dutos luminosos. São piscas de todo luminosos, existem manequins de
foram juntando verba durante os tipos, coloridos e frost (branco papai-noel, renas e outros bonecos
o ano para não pesar muito esse fosco), cortinas frost, cordões e relativos ao natal. Algum deles se
investimento com os enfeites. Os mangueiras seqüenciais. O síndico mexem, tocam música e até falam. O
mais atrasados, ainda podem en- que prefere uma opção mais prática, som não pode ser muito alto para
contrar preços acessíveis, mas de- que não tenha muitas dificuldades não incomodar os condôminos

É NATAL Continuação
dos primeiros andares. Os enfei- não colocar o imóvel e os morado- Segurança

tes externos devem ser resistentes res em perigo.
às intempéries. Uma chuva, mesmo Uma das principais preocupa-
que fraca, pode acabar com todo o
Presépios ções relativas à segurança está no
investimento. Se o produto não for É muito agradável ter um cuidado com tomadas e extensões,
feito para ser utilizado em áreas ex- presépio no hall de entrada do principalmente em dias de chuva. O
ternas, coloque-os na entrada social condomínio. Este adereço está Corpo de Bombeiros orienta para
ou nos salões do prédio. intimamente ligado ao natal e pode desligar a instalação quando co-
ser encontrado nos mais diferentes meçar a chover e quando não hou-
O síndico empolgado pode aca- tipos de material. Por isso, você
bar gastando demais, desagradan- ver ninguém em casa, para não
pode montar um presépio de
do os condôminos mais econômi- haver um curto-circuito. As insta-
acordo com a verba disponível,
cos. Por isso, é bom debater sobre transmitindo da mesma maneira, lações elétricas existentes precisam
os projetos com os moradores em o espírito desta época do ano. O estar compatíveis com o acréscimo
uma reunião. Os melhores orçamen- presépio, que representa o nas- de carga. Para isso, observe se há
tos são prioritários, desde que ofe- cimento de Cristo e a adoração aquecimento dos disjuntores e da
reçam serviços e produtos de alta dos Reis Magos, pode ser monta- fiação. Constatada a sobrecarga,
qualidade. A decoração não pode do de diversas maneiras. Peça a procure um eletricista certificado
incomodar por causa de excessos. ajuda dos condôminos para darem para fazer a correção. Quanto à ilu-
Luzes demais dão um efeito inverso opiniões. A criatividade é necessá-
minação de árvores, a orientação é a
do esperado. A poluição lumino- ria para montagem de um cenário
mesma, com cuidado redobrado às
sa é o problema mais comum de perfeito. Um presépio não é so-
mente constituído por figuras. A extensões e ao isolamento da fiação.
síndicos com boas intenções, mas
paisagem, os animais e os adereços O excesso de lâmpadas nas copas
sem habilidade para o serviço.
contribuem da mesma forma. pode incendiar folhas mais secas.
Caso nenhum funcionário ou mo-
rador saiba montar um belo projeto
para enfeitar o prédio, a ajuda de
um profissional é necessária. Como
existem poucos profissionais espe-
cializados neste tipo de decoração,
é preciso fazer contato com ante-
cedência. Algumas empresas ofere-
cem todo o trabalho (fornecimento
de material, elaboração de proje-
to e desmontagem).
Por falar em desmontagem, no
começo do ano novo, o síndico pre-
cisa coordenar a retirada do material
para que não seja danificado. Se fo-
rem bem utilizados e devidamente
guardados, os enfeites poderão ser
aproveitados nas próximas festivi-
dades natalinas. Pense só na econo-
mia que os síndicos podem fazer no
outro ano. A reutilização dos lumi-
nosos precisa ser estudada, pois
a exposição da fiação ao sol por
muito tempo danifica o isolamen- Imagem por Freepik
to. Todo cuidado é necessário para


SUA CASA, NOSSA VIDA Fonte: Assessoria de imprensa do STJ.
Na execução de cota
condominial, vale penhorar
imóvel que originou dívida
N
a execução de cotas de con- rem do débito condominial, prevista Com esse entendimento, a 4ª
domínio de um prédio de no artigo 1.345 do Código Civil. Turma do Superior Tribunal de
apartamentos (ou de qual- Justiça, por maioria de votos, deu
quer outro condomínio edilício), Para Raul Araújo, as normas que
regulam a alienação fiduciária não provimento a um recurso especial
é possível a penhora do imóvel que
originou a dívida, mesmo que ele esse sobrepõem aos direitos de tercei- para permitir a penhora, mas consi-
teja financiado com alienação fidu- ros que não fazem parte do contrato derou necessário que o condomínio
ciária, em razão da natureza propter de financiamento exequente promova a citação do

SUA CASA, NOSSA VIDA Continuação
banco (credor fiduciário), além do

devedor fiduciante.
A natureza propter des, mas não teve sucesso em pri-
meira e segunda instâncias.
Se quiser pagar a dívida para evi- rem se vincula Ao negar o pedido de penhora do
tar o leilão, já que é a proprietária do apartamento, a Justiça estadual citou
imóvel, a instituição financeira po- diretamente ao direito decisões do STJ no sentido de que,
derá depois ajuizar ação de regresso
contra o condômino executado. A de propriedade sobre como o bem em questão não integra
o patrimônio do devedor fiduciante,
decisão da 4ª Turma representa uma
mudança em relação à jurisprudên-
a coisa. Por isso, se que apenas detém a sua posse dire-
ta, não pode ser objeto de constrição
cia adotada até aqui pelo STJ. sobreleva ao direito de em execuções movidas por terceiros
contra ele, ainda que a dívida tenha
De acordo com o ministro Raul
Araújo, cujo voto prevaleceu no jul- qualquer proprietário, natureza propter rem.
gamento, o entendimento de que a
penhora só poderia atingir os direi- inclusive do credor “Não faz sentido esse absurdo.
Qualquer proprietário comum de
tos relativos à posição do devedor
fiduciante no contrato de alienação
fiduciário, pois este, um imóvel existente num condo-
mínio edilício se submete à obri-
fiduciária, sem alcançar o próprio
imóvel, é válido para qualquer outro
proprietário sujeito gação de pagar as despesas. Se
essas despesas não forem pagas
credor do condômino, mas não para a uma condição pelo devedor fiduciante nem pelo
o condomínio na execução de cotas credor fiduciário, elas serão supor-
condominiais. Neste caso, em razão resolutiva, não pode tadas pelos outros condôminos,
da natureza propter rem da dívida, é o que, sabemos, não é justo, não
necessária a citação do banco. ser detentor de é correto”, declarou o ministro Raul
Para o ministro, as normas que re-
gulam a alienação fiduciária não se
maiores direitos que Araújo ao votar pela possibilidade da
penhora.
sobrepõem aos direitos de terceiros o proprietário pleno", Ele disse que a interpretação que
que não fazem parte do contrato de vem sendo dada a situações seme-
financiamento — como, no caso, o afirmou o ministro. lhantes é “equivocada e sem apoio
condomínio credor da dívida con- em boa lógica jurídica”, pois esten-
dominial, a qual conserva sua natu- de proteções de legislação especial a
reza jurídica propter rem. a quitação do financiamento mes- terceiros não contratantes, além de
mo devendo as taxas do condomí- conferir ao banco uma condição mais
“A natureza propter rem se
nio. privilegiada que o direito de proprie-
vincula diretamente ao direito
de propriedade sobre a coisa. Por “Cabe a todo credor fiduciário, dade pleno de qualquer condômino
isso, se sobreleva ao direito de para seu melhor resguardo, esta- sujeito a penhora por falta de paga-
qualquer proprietário, inclusive belecer, no respectivo contrato, mento das cotas do condomínio.
do credor fiduciário, pois este, não só a obrigação de o devedor Raul Araújo concluiu que a me-
proprietário sujeito a uma fiduciante pagar a própria pres- lhor solução é integrar todas as par-
condição resolutiva, não pode ser tação inerente ao financiamen- tes na execução, para que se possa
detentor de maiores direitos que to, como também de apresentar encontrar uma solução adequada.
o proprietário pleno", afirmou o mensalmente a comprovação da “Não se pode simplesmente colo-
ministro. quitação da dívida relativa ao car sobre os ombros dos demais
condomínio”, destacou. condôminos — que é o que irá
Segundo ele, seria uma situação
confortável para o devedor das co- O caso analisado pelos ministros acontecer — o dever de arcarem
tas condominiais se o imóvel não é de um condomínio edilício: um com a dívida que é, afinal de con-
pudesse ser penhorado devido à prédio de apartamentos com uni- tas, obrigação tocante ao imedia-
alienação fiduciária, e também para dades privativas e áreas comuns. O to interesse de qualquer proprie-
a instituição financeira, caso o deve- condomínio ajuizou a cobrança das tário de unidade em condomínio
dor fiduciante estivesse em dia com cotas em atraso de uma das unida- vertical”, afirmou.

JURISPRUDÊNCIA
pecial provido. (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis

Jurisprudência Jurisprudência Jurisprudência

Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016,
DJe de 1/2/2017.)
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL -


AÇÃO CONDENATÓRIA (COBRANÇA) - COTAS CON-
DOMINIAIS - PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL
- INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I, DO CC/02 - DECISÃO
MONOCRÁTICA CONHECENDO DO RECLAMO PARA,
DE PRONTO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPE-
CIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA.
1. Recurso especial fundamentado em ambas as alíneas

do permissivo constitucional (art. 105, inc. III, "a" e "c", da
CF/88). 2. A pretensão de cobrança de cotas condominiais,
por serem líquidas desde sua definição em assembleia ge-
ral de condôminos, bem como lastreadas em documentos
físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206,
§ 5º, inc. I, do CC/02, razão pela qual aplica-se o prazo
prescricional quinquenal. Precedentes de ambas as Turmas
de Direito Privado desta Corte Superior.3. Agravo regimental
desprovido. (AgRg no REsp n. 1.454.743/PR, relator Mi-
nistro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 18/11/2014,
DJe de 26/11/2014.)
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CON-

TROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE
ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEM-
BLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CON- ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I,
TROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRES-
CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE CREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE CO-
ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEM- BRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE
BLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE
ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DEVE SER APLICADO AO CASO.
DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRES-
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do
CREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE CO-
CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vi-
BRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE gência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo pres-
INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE cricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical
DEVE SER APLICADO AO CASO. ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa
condominial ordinária ou extraordinária, constante em ins-
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do trumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao
CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vi- vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso es-
gência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo pres- pecial provido. (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis
cricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016,
ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa DJe de 1/2/2017.)
condominial ordinária ou extraordinária, constante em ins-
trumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRE-
vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso es- SENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO

CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS CIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO

COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. OBSCURIDADE.
COMPROMISSO DE COMPRA E INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
REEXAME E PREQUESTIONAMEN-
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMI-
TENTE VENDEDOR OU PROMIS- TO DE DISPOSITIVO CONSTITU-
SÁRIO COMPRADOR. PECULIA- CIONAL. INCABIMENTO.
RIDADES DO CASO CONCRETO.
1. Inexiste obscuridade a ser dirimi-
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA. da no acórdão que, de modo claro e
inequívoco, decide que, não obstan-
1. Para efeitos do art. 543-C do te a legalidade da cobrança de tarifa
CPC, firmam-se as seguintes teses: a) mínima, tal sistema não tem aplica-
O que define a responsabilidade pelo
ção em condomínios com um único
pagamento das obrigações condomi-
niais não é o registro do compromis- hidrômetro mediante a multiplicação
so de compra e venda, mas a relação pelo número de economias existen-
jurídica material com o imóvel, repre- tes, devendo a cobrança se dar pelo
sentada pela imissão na posse pelo consumo real aferido. 2. É incabível a
promissário comprador e pela ciência discussão acerca de eventual e pre-
inequívoca do condomínio acerca da
tendida cobrança futura por meio de
transação. b) Havendo compromisso
critério diverso - tarifa progressiva -
de compra e venda não levado a regis-
tro, a responsabilidade pelas despesas do que é objeto da presente ação. 3. A
de condomínio pode recair tanto sobre pretensão de reexame da matéria que
o promitente vendedor quanto sobre o se constitui em objeto do decisum, à
promissário comprador, dependendo luz de argumentos e de dispositivos
das circunstâncias de cada caso con- constitucionais alegadamente relevan-
creto. c) Se ficar comprovado: (i) que
tes para a solução da quaestio juris,
o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciên- na busca de decisão infringente, é
cia inequívoca da transação, afasta-se estranha ao âmbito de cabimento dos
a legitimidade passiva do promitente embargos declaratórios, definido no
vendedor para responder por despe- artigo 535 do Código de Processo Ci-
sas condominiais relativas a perío- vil. 4. "O prequestionamento para o RE
do em que a posse foi exercida pelo
não reclama que o preceito constitu-
promissário comprador. 2. No caso
concreto, recurso especial não pro- cional invocado pelo recorrente tenha
vido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator sido explicitamente referido pelo acór-
Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda dão, mas, sim, que este tenha versado
Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de inequivocamente a matéria objeto da
20/4/2015.) norma que nele se contenha." (RE nº
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 141.788/CE, Relator Ministro Sepúlve-
EM RECURSO ESPECIAL. REPRE- da Pertence, in DJ 18/6/93). 5. Embar-
SENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. gos de declaração rejeitados. (EDcl no
FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARI- REsp n. 1.166.561/RJ, relator Minis-
FA MÍNIMA MULTIPLICADA PELO tro Hamilton Carvalhido, Primeira Se-
NÚMERO DE UNIDADES AUTÔ- ção, julgado em 10/11/2010, DJe de
NOMAS (ECONOMIAS). EXISTÊN- 19/11/2010.)

INALDO DANTAS RESPONDE Advogado e Administrador de Condomínios
ções aos inadimplentes, estes só perdem o di-

reito de participar e de votar nas assembleias.
Nenhuma outra pode ser imposta a eles, mesmo
que previstas nas convenções e/ou regimentos
internos.
PERGUNTA: O Morador que fazer doação de

tintas ao Condomínio. Ele tem que apresentar
NF e termo de doação né isso? Como está isso
na Lei?
RESPOSTA: Sendo doação, não vejo necessida-

de de nota fiscal não. Afinal, não haverá con-
Nota: As perguntas são todas tabilidade. Sugiro apenas um simples termo de
reais, formuladas através do doação. Receba as tintas e faça bom proveito
Instagram @inaldodantas, porém, delas.
omitimos os autores.
PERGUNTA: Há uma convenção registrada pela
PERGUNTA: O rejunte do lado de fora do meu construtora em cartório. Provavelmente pelo
apartamento está todo caindo, velho. E gostaria fato dela ter a maioria das unidades assim foi
de saber se isso é responsabilidade do condo- aprovada. Os moradores desejam abrir um CNPJ
mínio. para o condomínio. Basta uma assembleia para
ratificar em ata a convenção e a eleição do sín-
RESPOSTA: Por se tratar de fachada, a respon- dico ou há necessidade de aprovar uma nova
sabilidade é sim do condomínio, é considerado convenção?
como obra necessária, portanto, sequer precisa
de quórum qualificado para sua aprovação, bas- RESPOSTA: Essa primeira convenção, atende
tando 50%+1 dos que estiverem presentes na ao que requer a lei 4.591/64. Portanto, desne-
assembleia. Por outro lado, se o condomínio se
cessário inclusive aprova-la ou ratifica-la. Para
recusa a executar, e isso está provocando danos
efeito de CNPJ, basta apresentar ela na forma
ao seu apartamento, ele, o condomínio, poderá
como está, desde que seu registro tenha sido
ser condenado a lhe indenizar por isso.
feito no Cartório de Imóveis.
PERGUNTA: Sou Síndico de um Condomínio, o
conselho quer proibir o inadimplente de Reser-
var a Área de Lazer. Pode isso Inaldo?
PARTICIPE.
ENVIE SUA PERGUNTA PARA O
RESPOSTA: O Conselho não tem poderes de
E-MAIL: inaldo@inaldodantas.com.br
proibir absolutamente nada. E quanto às restri-



USO ESSENCIAL Fonte: TJ-SP
Imagem por valuavitaly no Freepik
Não há autorização legal para

condomínio cortar água de
unidade devedora
A
25ª Câmara de Direito Pri- dias teriam o fornecimento de água meios vexatórios de cobrança, como
vado do TJ-SP (Tribunal de cortado, o que acabou ocorrendo em ocorreu, uma vez que há legislação
Justiça de São Paulo) man- sua unidade. que regulamenta eventuais cobran-
teve decisão da 1ª Vara Cível de Jun- ças de cotas condominiais. “A proi-
Segundo a desembargadora Car-
diaí, proferida pelo juiz Luiz Antonio men Lucia da Silva, relatora do recur- bição de que a unidade devedora
de Campos Júnior, que condenou so, ficou evidente a conduta ilícita do tenha acesso à água, bem de uso
condomínio a indenizar, por danos condomínio. “O corte na prestação essencial e integrante do mínimo
morais, moradora que teve o forne- dos serviços de fornecimento de existencial, pelo simples fato de
cimento de água cortado após ficar água pela própria concessionária que está inadimplente expõe os-
inadimplente em cotas condomi- é permitido em hipóteses restri- tensivamente a sua condição de
niais. O valor da reparação foi fixa- tas, ainda que haja inadimplemen- inadimplência perante o meio so-
do em R$ 10 mil. to do consumidor, não havendo cial em que reside, o que, ao final,
De acordo com os autos do pro- autorização legal para que o con- viola o princípio da dignidade hu-
cesso, a autora deixou de pagar domínio proceda ao corte do for- mana”, concluiu.
parcelas referentes às taxas de con- necimento para as unidades deve- Completaram o julgamento os
domínio em razão de dificuldades doras”, destacou a magistrada. desembargadores João Antunes e
financeiras e foi informada de que Para ela, não há razão legítima Almeida Sampaio. A decisão foi unâ-
moradores com atraso superior a 45 para que o condomínio se valha de nime.



AUDIÊNCIA PÚBLICA Fonte: STJ
Imagem por rawpixel.com no Freepik
Tarifa de água em
condomínios com hidrômetro
único é tema de debate no STJ
O
Superior Tribunal de Justi- a participação de 25 advogados e Fixada em 2021, a tese do Tema
ça (STJ) promoveu, no mês representantes de órgãos públicos 414 estabeleceu que não é lícita a
passado (outubro), uma e entidades privadas –, foram ana- cobrança de tarifa no valor do con-
audiência pública para discutir lisadas três metodologias possíveis sumo mínimo multiplicado pelo
a proposta de revisão do Tema para a cobrança de tarifa de água e número de economias existentes
414 dos recursos repetitivos. Du- esgoto em condomínios com hidrô- no imóvel, quando houver único
rante o debate – que contou com metro único. hidrômetro no local. Com isso, ficou


AUDIÊNCIA PÚBLICA Continuação
definido que a cobrança em tal si- empresas Águas de Niterói e Águas plicada pelo número de unidades
tuação deve ocorrer pelo consumo do Imperador, sustentou a ilegalida- do condomínio.
real aferido. de do critério híbrido para cobrança
Em defesa dessa metodologia, o
da tarifa (consumo real fracioná-
O ministro Paulo Sérgio Domin- presidente da Associação Brasileira
rio). Além disso, o advogado argu-
gues, relator dos recursos que po- das Empresas Estaduais de Sanea-
mentou que a desconsideração do
dem levar à revisão da tese, con- mento (Aesbe), Neuri Freitas, tam-
método de consumo real global im-
vocou a audiência para rediscutir
plicaria prejuízo do equilíbrio eco- bém condenou a adoção do critério
a legalidade da metodologia de
nômico-financeiro do contrato de híbrido, pois, segundo ele, com tal
cálculo. De acordo com o edital de
concessão. metodologia o valor da fatura para
convocação da audiência, são três
as metodologias possíveis para a Para o representante da Compa- as pessoas de classe média que não
determinação da tarifa, com cálculo nhia Estadual de Águas e Esgotos moram em condomínios seria maior
pelo consumo real global, pelo condo Rio de Janeiro (Cedae), Ronaldo do que para aquelas que moram em
sumo individual presumido e pelo Seroa da Motta, a alteração na es- condomínios de luxo.
consumo real fracionário. trutura tarifária poderia representar “Isso fere a isonomia. Para
aumento de tarifa. “Sem equilíbrio
“A audiência pública é instru- viabilizar o saneamento básico,
econômico-financeiro, a possibili-
mento de escuta extremamente temos que cobrar mais caro de
dade da expansão da tarifa social
importante para qualificar as de- quem ganha mais, e menos de
estaria em risco, e a universaliza-
cisões que serão tomadas pelo quem não tem condição de pa-
ção preconizada no marco regula-
Judiciário. A possibilidade de gar. Teremos, assim, um problema
tório poderia não ser alcançada”,
analisar qual deve ser a melhor de subsídio cruzado, porque vão
afirmou.
interpretação da norma é extre-
existir situações em que quem
mamente positiva para a tomada Por outro lado, o advogado Erick
ganha menos vai subsidiar o con-
de decisão melhores”, declarou. Dantas Caldas disse que a adoção
dessa tese não faz sentido para o domínio. Então, entendemos que,
Alteração na estrutura consumidor, uma vez que ele acaba nesses condomínios não indivi-
pode implicar usando boa parte de seus recursos dualizados, o método de cálculo
aumento de tarifa financeiros com o serviço, pagando, deve se dar pelo consumo indivi-
Para o representante da Compa- inclusive, por água que não consu- dual presumido”, declarou.
nhia Estadual de Águas e Esgotos miu. “Essa forma de cobrança é to- De maneira diversa, a advogada
do Rio de Janeiro (Cedae), Ronaldo talmente injusta. Ela não privilegia o
Katia Cristina Cavalcante, especiali-
Seroa da Motta, a alteração na es- consumidor final. Entendemos que
zada no tema de cobrança de água
trutura tarifária poderia representar essa problemática de custos de in-
vestimento deve ser resolvida entre e esgoto no Rio de Janeiro, criticou
aumento de tarifa. “Sem equilíbrio
a concessionária de serviço público a forma de cálculo dessa metodo-
econômico-financeiro, a possibili-
e o Estado”, declarou. logia por se basear no consumo de
dade da expansão da tarifa social
um volume mínimo de água que,
estaria em risco, e a universaliza-
Cobrar mais de quem muitas vezes, não corresponde à
ção preconizada no marco regula-
ganha mais realidade. Segundo a especialista, “a
tório poderia não ser alcançada”,
afirmou. A segunda tese considera que aferição fictícia resultaria na cobran-
o cálculo deve ser feito a partir do ça de tarifas injustas para o usuário
De acordo com a primeira tese,
consumo individual presumido, o que não consumiu o valor cobrado”.
o cálculo pelo consumo real global
qual leva em conta cada unidade
toma o condomínio como um único Na mesma linha de raciocínio,
como um usuário potencial do ser-
usuário, havendo, a partir daí o en- Igor Costa Couto, representante da
viço, categorizado como pequeno
quadramento do consumo efetivo Associação Nacional de Combate ao
consumidor e incluído na primeira
nas faixas de consumo estabeleci- Abuso do Poder Econômico e Defe-
faixa de consumo. Nesse caso, a tari-
das pela prestadora do serviço. sa do Consumidor (Ancade), afirmou
fa calculada desconsidera a aferição
Ao defender essa tese, Bruno Cal- real do hidrômetro, corresponden- que a tese é “contrária ao direito am-
fat, advogado representante das do ao valor da tarifa mínima multi- biental e ao do consumidor”.


AUDIÊNCIA PÚBLICA Continuação
sumo mínimo multiplicado pelo

número de economias existentes
no imóvel, quando houver único
hidrômetro no local”. Para o cole-
giado, a cobrança pelo fornecimen-
to de água aos condomínios em que
o consumo total é medido por único
hidrômetro deve considerar o con-
sumo real aferido.
Em 2021, por unanimidade, a se-
ção considerou necessário rediscutir
o tema e determinou a suspensão
dos recursos especiais e dos agravos
em recurso especial que tratassem
do mesmo assunto.
Ao designar a audiência pública,
o ministro Paulo Sérgio Domingues,
Democratização do as tarifas devem se adequar à
relator dos recursos que serão julga-
acesso à água passa capacidade de pagamentos dos
dos pela Primeira Seção, destacou
por tarifa adequada usuários”, disse a pesquisadora.
a existência de três possíveis me-
A terceira e última tese é a do cál- Thiago Aguiar de Pádua, repre- todologias para o cálculo da tarifa:
culo de tarifa de acordo com o con- sentante da Associação Brasileira o consumo real global, o consumo
sumo real fracionário. O advogado dos Constitucionalistas Democratas individual presumido e o consumo
da Companhia de Saneamento Am- (ABCD), ponderou que o direito à real fracionado.
biental do Distrito Federal (Caesb) vida depende do direito a água su-
ficiente, segura e a preços razoáveis. Segundo o ministro, a realização
José de Castro Meira Júnior conde- da audiência pública se justifica pela
Nessa linha, o advogado explicou
nou o método, que, para ele, traria grande relevância social, econômica
que a metodologia mais adequa-
benefícios apenas aos condomí- e jurídica do tema, bem como pela
da, do ponto de vista dos direitos
nios. “Essa prática beneficia uma importância desse debate para a
humanos, é aquela que forneça ou
pequena parcela da população, preservação do equilíbrio dos con-
permita o fornecimento de água pe-
os condôminos dos condomínios tratos de concessão dos serviços
los preços mais razoáveis possíveis.
verticais, geralmente pessoas públicos de saneamento básico.
abastadas, e prejudica uma maio- “O consumo real fracionado
ria, geralmente de vulneráveis, é aquele que permite essa pers- “A intervenção judicial que se
causando um desequilíbrio em pectiva. As outras metodologias faça em mercado altamente regu-
todo o sistema”, criticou. chegam a ser 30% superiores em lado, relativo a serviços públicos
termos de valores, o que parece imprescindíveis para a vida e a
Ao argumentar em favor da tese, saúde humanas, para o meio am-
militar contra qualquer perspecti-
Adriana Sotero Martins, pesquisa- biente sustentável e para o desen-
va de direitos humanos e a pers-
dora da Fundação Oswaldo Cruz volvimento econômico do Brasil,
pectiva da normatividade consti-
(Fiocruz), defendeu que, embora tucional”, declarou. deve primar pelo exaurimento
não exista norma jurídica estabe- do debate público relativo à con-
lecendo o acesso ao saneamento Há diferentes trovérsia, agregando-se tantos
como direito fundamental, ele pode metodologias de subsídios técnicos quantos pos-
ser entendido como consequência cálculo da tarifa sam ser amealhados por meio dos
de princípios constitucionais. instrumentos processuais exis-
Em 2010, ao julgar o Tema 414,
“A democratização do aces- a Primeira Seção do STJ considerou tentes, visando a uma tomada de
so ao serviço de água passa pela que “não é lícita a cobrança da decisão pelo tribunal consciente
adequada tarifação dos serviços: tarifa de água no valor do con- e consequente”, afirmou o relator.


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LEITURA INDISPENSÁVEL PARA SÍNDICOS E CONDÔMINOS

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É e será sempre assim. Novembro e dezembro são

4 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

EDIÇÃO 239 | NOVEMBRO DE 2023 5

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8 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

EDIÇÃO 239 | NOVEMBRO DE 2023 9

Não há que se cução. A Corte estadual lembrou

demandar, por exige um alto grau de formalismo

outro lado, excesso para que o condomínio proponha

desses documentos, ra, Nancy Andrighi, explicou que

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Ofensas a síndico geram

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Condomínio deve indenizar

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24 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

planos administrativos do condo-

Cursos de segurança são sempre

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tados e ouvidos, independente de

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mais de 80% das dúvidas sana-

Quais são os sinais de

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38 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

“Uma administradora pode

40 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

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EDIÇÃO 239 | NOVEMBRO DE 2023 43

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44 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

dos primeiros andares. Os enfei- não colocar o imóvel e os morado- Segurança

46 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

EDIÇÃO 239 | NOVEMBRO DE 2023 47

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48 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

banco (credor fiduciário), além do

50 NOVEMBRO DE 2023 | EDIÇÃO 239

pecial provido. (REsp n. 1.483.930/DF, relator Ministro Luis

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