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Consultório jurídico
Limite da caução no arrendamento: Um sofisma legislativo?!
Bruno Sousa Gavaia
Associado Coordenador da
PRA – Raposo, Sá Miranda &
Associados - Sociedade de
Advogados
D
esde 01 de janeiro de 2023,
as partes outorgantes de um
contrato de arrendamento,
apenas poderão caucionar o
cumprimento das respetivas
obrigações, até ao valor que
corresponda a duas rendas. A
finalidade da prestação de caução,
garantia especial das obrigações
regulada no Código Civil (C.C), é
a de facultar ao credor um meio
através do qual se poderá fazer
pagar; admitindo-se que seja
prestada através de qualquer
garantia, seja uma garantia
bancária ou a mera entrega em
dinheiro, por exemplo, podendo
assim a obrigação da renda, ser
objeto de qualquer garantia que
as partes venham a determinar,
para assegurar as hipóteses de
incumprimento, neste caso, do
arrendatário.
Assim, se a renda mensal,
a título de exemplo, for de G
1.000,00, a caução não poderá
ser superior a G 2.000,00. Ora, se
03-02-2023 | Imobiliário
tal conclusão se apresenta como
correta, já as premissas que lhe
estão subjacentes, são enganosas,
podendo induzir em erro e de
seguida explicaremos porquê.
Nada existe na lei, em bom rigor,
que imponha o pagamento da
renda em prestações mensais. O
artigo 1075.º do C.C consigna
que a renda corresponde a uma
prestação pecuniária periódica;
contudo, nada se determina
quanto a essa periodicidade.
Poder-se-á argumentar que o
espírito, a querença do legislador,
com a limitação na caução,
nascida em paralelo com este
novo ano; se foque na proteção
do arrendatário, na medida em
que se estimará, porque habitual,
que as rendas (porque periódicas)
sejam liquidadas mensalmente.
Todavia, considerando o disposto
na norma retro indicada,
não se vê como a pretensão
das partes não lhes permita
ladear a limitação ora imposta,
precisamente no uso da liberdade
contratual que lhes assiste; dado
que poderão convencionar o
pagamento de uma renda em
moldes anuais, tal como sucede
comumente nos arrendamentos
Period.: Ocasional
Âmbito: Outros Assuntos
de índole rural. Tal entendimento
sai reforçado, analisado que seja
o n.º 2 do referido artigo 1075.º
do C.C, o qual determina que na
falta de convenção em contrário,
se as rendas estiverem em
correspondência com os meses
do calendário gregoriano, a
primeira vencer-se-á no momento
da celebração do contrato e cada
uma das restantes no 1.º dia útil
do mês imediatamente anterior
àquele a que diga respeito.
Portanto, quanto ao vencimento
da renda, impera o princípio da
liberdade contratual, podendo
as partes acordarem como
entenderem, ficando a cargo da
lei, apenas atribuir uma solução
para suprir o silêncio das partes.
De resto, importará recordar que
a renda, apesar de extremamente
improvável e inusual, até pode
nem ficar consignada aquando da
celebração do contrato; cabendo-
lhe aplicar, na medida em que
seja determinável, para efeitos de
decisão, os critérios resultantes
da conjugação dos artigos 883.º
e 939.º, ambos do Código Civil.
Destarte, determinando-se que a
renda é paga anualmente, poder-
se-á ampliar o valor a receber a
Área: 25,70 x 16,63 cm²
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título de caução que caberia se
aquela fosse liquidada fracionada
e mensalmente; recolhidas,
naturalmente as condições pelo
arrendatário para tal.
No que respeita ao Imposto
de Selo a liquidar pelo
arrendamento, acordado que
seja o pagamento anual da
renda, parece perfeitamente
defensável que do ponto de vista
aritmético, o custo/imposto a
suportar por quem dá o imóvel de
arrendamento será exatamente
idêntico ao que existiria caso
as partes estipulassem o
pagamento mensal da renda; na
medida em que a Tabela Geral
do Imposto de Selo determina
que o imposto a aplicar, incide
sobre a renda correspondente
a um mês; pelo que perante a
decisão de pagamento da renda
em regime anual, do ponto de
vista tributário, o imposto incidirá
sobre o valor correspondente a
um duodécimo daquela.
Em corolário, parece existir
uma lacuna, originada pela
incapacidade ou premência
do legislador; que poderá ser
explorada pelas partes num
contrato de arrendamento.
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ID: 103514806 03-02-2023 | Imobiliário Âmbito: Outros Assuntos Corte: 2 de 2

Imobiliário
Este suplemento faz parte integrante da Vida Económica, número 1966, de 3 de fevereiro 2023, e não pode ser vendido separadamente.

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