Regras da operação

Sistemas de financiamento (SHF x SFI)

Os dois sistemas de financiamento imobiliário são o Sistema

Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de
Financiamento Imobiliário (SFI). O SFH obedece a regras do
Governo Federal, como, por exemplo, o preço máximo da
avaliação do imóvel de R$1.500.000,00 e a taxa de juros,
máxima de 12% a.a + TR. Já no SFI, não há limite
determinado, as condições são impostas pelos bancos.
Financiamento de imóvel pelo SFH

• Deve estar localizado em área urbana;

• Ter registro no cartório de imóveis competente com habite-se
averbado.
• Não ultrapassar o valor de avaliação definido para
financiamento pelo SFH, atualmente R$1,5 milhão.
Financiamento de imóvel pelo SFI

• Qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, desde que não
esteja enquadrado no SFH, a exemplo dos residenciais de
luxo ou acima do valor permitido para o SFH, comercial,
residencial, localizado fora da região onde você mora ou
trabalha etc. Lembrando que o crédito imobiliário através de
bancos privados de enquadra apenas para imóveis em área
urbana.
FLUXO DA OPERAÇÃO
Simulação
• Com o nosso apoio, o cliente irá
definir quais condições se enquadram
melhor no orçamento dele.
Contratação e assinatura do
contrato
• Após sair o laudo de avaliação, o
banco solicita a documentação final
para gerar o contrato, colhemos as
assinaturas do comprador, vendedor e
banco.
Análise de crédito
• Com base no histórico financeiro do
cliente, o banco irá aprovar ou negar o
crédito. Mesmo com a recusa de
crédito ainda é possível solicitar
reanálise conforme as regras de cada
banco
ITBI e registro
• Para que o imóvel seja efetivamente
do cliente, é necessário fazer as
transferências na prefeitura (ITBI) e
registro do contrato no cartório de
imóveis, nesta fase o cliente paga os
dois impostos.
Avaliação do imóvel
● Com o crédito aprovado, o banco irá
definir um engenheiro já credenciado
para ir pessoalmente ao imóvel avaliar
Liberação do valor
● O vendedor do imóvel recebe o valor
do financiamento através de
transferência bancária realizada pelo
Banco após a devolução do contrato
registrado em cartório.
Condições básicas para contratar

• Ser brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para

estar no Brasil;
• Não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e
Receita Federal;
• Ter renda suficiente para pagar a prestação mensal; e
• Ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16
anos
 Depende do banco escolhido,
por exemplo, no Santander e Itaú
O cliente ainda é possível aprovar o crédito e
não deixar valido por 90 dias até que
o cliente escolha o imóvel, mas
escolheu o imóvel, no Bradesco é necessário que o
pode iniciar o cliente já tenha escolhido o
imóvel, antes disso é possível
financiamento? deixar o crédito pré-aprovado.
 Prazo máximo para um financiamento
imobiliário:

No geral os bancos oferecerem até 420 meses

(35 anos) meses para parcelamento da operação:
Bradesco e Itaú no máximo 360 meses e
Santander 420 meses para imóveis residenciais.

Renda necessária para financiar um imóvel:

Condições básicas Antes de liberar o financiamento, o banco avalia
para contratar se sua renda está comprometida com outras
dívidas e despesas. Para isso, ele considera o
valor que você quer financiar e em quanto
tempo, além da comprovação da renda que será
feita para o banco no caso de atualização
cadastral ou de abertura da conta corrente. Cada
banco trabalha com um percentual de
comprometimento de renda, que, em geral, não
pode ultrapassar 30% da renda.
Seu cliente pode Sim, pode financiar mais de um imóvel,
simultâneos ou não, pelo SFH, mesmo que a
financiar mais de soma dos valores ultrapasse R$1.500.000,00. É
preciso cumprir as regras de análise de crédito e
um imóvel? de comprometimento da renda.
Tarifas e cálculos

• Tarifas cobradas em financiamento imobiliário:

1. Tarifa para avaliação e reavaliação (de 3300,00 a 3400,00)
2. Tarifa mensal de administração de contrato, de no máximo R$25,00
(embutido na prestação)
3. Seguros DFI e MIP (embutidos na prestação)

• Cálculo das prestações:

• O cálculo do valor das prestações depende das condições do contrato
e do sistema de amortização escolhido (SAC, Price), SAC – parcelas
decrescentes e PRICE parcelas fixas.
Abertura de conta em banco

• Caso o cliente não tenha conta no banco escolhido para fazer o financiamento,
será necessário abrir a conta para que possamos aprovar o crédito. Os
documentos para abertura são: comprovante de endereço recente (água, luz ou
telefone), documento de identificação, comprovantes de renda (IR, holerites,
extratos de movimentação, contratos de locação de imóvel, decore entre
outros dependendo do banco)

• No caso de o cliente já ser correntista do banco escolhido, o processo seguirá

normalmente vinculando a conta existente e utilizando a renda cadastrada no
sistema, sendo que Santander e Itaú poderão solicitar o IR para aprovação do
crédito.
Produtos oferecidos pelo banco

• O banco com o qual estamos negociando o financiamento poderá oferecer

outros produtos ao cliente, podendo até melhorar as condições da operação de
crédito, vale lembrar que esta negociação é entre o cliente e o gerente de
contas e não devemos interferir.

• Atentar-se para a taxa bonificada oferecida pelo Santander, condicionada à

aquisição de produtos.
Composição de renda

• Se o cliente está comprando o imóvel com alguém, poderá ser utilizada a

renda da pessoa que está participando do financiamento para comprovar o
valor necessário para a aprovação de crédito.

• Lembre-se de que para cada banco existe uma regra referente ao parentesco
ou união.

Exemplo: Bradesco e Santander, não é necessário parentesco ou união. No Itaú se a pessoa

for casada a composição de renda deve ser feita obrigatoriamente com o cônjuge caso haja
necessidade.
Linhas de crédito e diferença entre elas

• Hoje nós temos o Crédito Imobiliário e o Crédito Imobiliário com Juros da

Poupança:
• Para o Crédito Imobiliário com taxa pré-fixada, a taxa é a partir de 9,4% ao ano +
TR (Taxa Referencial) e é uma linha de crédito em que a taxa não tem variação e
se mantém fixa do início ao fim do contrato, é considerado o negócio mais seguro.

• Já para o Crédito Imobiliário com Juros da Poupança, a taxa é pós-fixada e varia

de acordo com o rendimento da poupança. O rendimento da poupança pode
diminuir ou aumentar e quando a taxa Selic aumenta, a taxa também aumenta,
lembrando que há um limite de aumento na taxa nas parcelas.

O cliente que contratar na opção de poupança poderá alterar para TR após o início do pagamento das prestações, se ele
desejar. Esta alteração pode ser feita apenas uma vez.
 • Bradesco - 9,1 a 9,9% efetiva ao ano.
• Itaú - 9,1% a 9,7% efetiva a.a.
• Santander - 9,4% efetiva a.a. (taxa não
bonificada 11,49% efetiva a.a.)
Taxa de
juros Orientamos o cliente sobre qual banco compensa
mais, dentre as simulações apresentadas, porém
a escolha é do cliente.

Obs: as taxas podem alterar a qualquer momento de acordo com o cenário econômico.
Avaliação do imóvel

• A responsabilidade pela avaliação do imóvel a ser financiado é do banco onde

está sendo feita a operação, através de avaliadores credenciados aos próprios
bancos. portanto avaliações feitas por outras instituições financeiras ou
avaliações realizadas para fins de compra e venda não serão consideradas
para contratação do crédito imobiliário.
• O percentual máximo de financiamento pode variar de 80 a 90% sobre o valor
da avaliação de acordo com o banco, por exemplo: Bradesco 80%, Santander
80%, Itaú 90% (conforme critérios do Itaú).
• A taxa cobrada pelos bancos privados pelo laudo de avaliação é de R$
3300,00 já incluindo reanalise de laudo caso haja necessidade, e neste valor
está incluído todas as despesas operacionais dos bancos.

A garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado.

 • O fundo de garantia poderá ser utilizado como
entrada no processo de financiamento de
imóveis residenciais novos ou usados e avaliados
em até 1,5 milhão, desde que o cliente se
enquadre nas regras publicadas do manual FGTS
vigente.

FG Estou comprando um imóvel com mais uma

pessoa, podemos usar o FGTS?
T
S Sim, os compradores podem usar o FGTS para
pagar parte do imóvel na entrada. Para isso, os
dois compradores e o próprio financiamento
devem estar enquadrados nas regras do FGTS.
 • Seu cliente pode financiar as despesas
cartorárias e ITBI, com liberação do crédito
correspondente em conta após a assinatura do
contrato. Somando-se ao valor que é pago ao
Financiament vendedor, o valor do financiamento das despesas
o é incluído no percentual máximo de
financiamento de acordo com o banco. A
de despesas liberação do recurso é de no máximo 5% sobre o
valor de venda.
 ● Para simulação: Nome completo, data de nascimento, CPF, valor de venda e
financiamento, renda aproximada.

● Documentação inicial para aprovação de crédito: certidão de matrícula

simples do imóvel com averbação do habite-se e assinatura em formulários
do banco.
Documentaçã ● Documentação final (solicitada após avaliação do imóvel):
o Imóvel: certidão de matrícula de ônus completa do imóvel, certidão
negativa de impostos e taxas municipais.
e informações Compradores: RG ou CNH do comprador e cônjuge, certidão de estado

necessárias civil (certidão de casamento ou nascimento)

Vendedor PF: RG ou CNH do comprador e cônjuge, certidão de estado civil
(certidão de casamento ou nascimento)
Vendedor PJ: Contrato Social e constituição da empresa, declaração simples
informando qual sócio/ proprietário irá assinar o contrato junto ao Banco.
Financiamentos diversos

Imóvel comercial
 Prazo máximo de 120 meses.
 70% de financiamento para PF e 60% para PJ
 Taxa de 11% + TR
 O imóvel precisa ser sala comercial ou escritório (Bradesco), Itaú a regra é negociável. Santander não faz.
 Financiamento mínimo de 100 mil, sem valor máximo.

Terreno
 É feito somente pelo Bradesco
 Prazo máximo de 120 meses, 70% de financiamento e mínimo de 100 mil de financiamento.
 Terreno deve estar localizado em área urbana e não pode ter nenhum tipo de construção.
 Na matrícula deve constar apenas como lote.
 ● É o termo utilizado no processo de pagamento de um imóvel que foi dado
como garantia em outro financiamento, é quando a propriedade está
alienada a outro banco com financiamento ativo em nome do vendedor.

● Isso quer dizer que, se a pessoa deseja financiar um imóvel já alienado em

Interveniente um empréstimo de outro banco, será necessário realizar o interveniente

quitante: quitante, saindo do parcelamento anterior.

● Um imóvel não pode estar alienado em duas instituições financeiras, então o

novo banco deve sanar o saldo devedor do primeiro empréstimo,
obrigatoriamente o valor de financiamento deve ser no mínimo o valor do
saldo devedor do contrato antigo
 ● No caso de vendedores se divorciando, é necessário que o formal
de partilha esteja averbado na matrícula do imóvel constando o
percentual que ficou para cada parte.

● No caso de inventario é necessário que seja finalizado e averbado

na matrícula quais são os herdeiros que ficaram com o imóvel.
PARTICULARID
● Usufruto vitalício: é quando é feita uma averbação no qual o
ADES proprietário cadastra formalmente junto ao cartório de imóveis,
uma pessoa como moradora de forma vitalícia, onde ela detém
os direitos sobre ele. Para realizar o financiamento do imóvel é
necessário o cancelamento do usufruto vitalício.
Regras de idade

• Idade do proponente + prazo do contrato: não pode ultrapassar 80 anos.

• O cliente só consegue financiar com prazo de 360 meses se ele tiver até 50
anos, o prazo máximo vai diminuindo de acordo com a idade.
• Obs: a mesma regra vale para contratos de 420 meses.

• Após os 40 anos o valor do seguro MIP atrelado ao contrato é maior e tende a

aumentar com o tempo, o que impacta no valor das prestações, quanto mais
idade tiver o proponente, mais alto será o valor do seguro. O que impacta no
valor das prestações.
 José Carlos
administrativo@resideimobiliaria.com.br
34 98883-2888