03/03/2021 Checkpoint | Envio

Resultados da pesquisa

Publicado em nosso site em 13/01/2020

IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS - Incorporação imobiliária, construção de unidades

habitacionais e construção ou reforma de estabelecimentos de educação infantil - Regime
Especial de Tributação (RET) - Roteiro de Procedimentos
DOC\2015\99
Roteiro - Federal - 2015/287
Sumário
Introdução
I Objetivo e conceitos
II Regime Especial de Tributação nas Incorporações Imobiliárias
II.1 Pagamento unificado
II.2 Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV
II.2.1 Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - A partir de 1º.1.2020
II.3 Escrituração contábil
II.4 Tributação definitiva
II.5 Separação das receitas
II.6 Prazo de pagamento
III Opção pelo Regime Especial de Tributação
III.1 Consórcio de empresas
IV Responsabilidade por obrigações tributárias
V Entrega de declarações
VI Pagamento unificado de tributos aplicável às construções no âmbito do PMCMV
VI.1 Prazo de pagamento
VI.2 Escrituração contábil
VII Regime especial de tributação aplicável às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil
VII.1 Pagamento unificado dos tributos
VII. 2 Escrituração contábil
VIII Incorporadora ou construtora sujeita à tributação com base no lucro presumido
IX Prestação de Informações

Introdução
Para dar maior garantia de recebimento do imóvel aos adquirentes de unidades imobiliárias, foi criado o patrimônio de
afetação, que consiste, basicamente, na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento imobiliário, que
passará a ter sua própria contabilidade, separada das demais operações da empresa construtora ou incorporadora.
A adoção de um patrimônio próprio garante a destinação dos recursos na respectiva obra, permitindo, inclusive, a sua
continuidade, mesmo na hipótese de falência da construtora. Essa medida é relevante, pois evita que empresas em
dificuldade econômica desviem recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente,
criando um efeito em cascata que pode ocasionar sérios prejuízos, como aqueles registrados em nossa recente
história.
O uso do patrimônio de afetação, instituído originalmente pela Medida Provisória nº 2.221/2001 (LGL\2001\2506) , é
facultativo, dessa forma, para torná-lo mais atraente, foi aprovada a Lei nº 10.931/2004 (LGL\2004\2730) , que, dentre
outras medidas, instituiu o Regime Especial de Tributação (RET), aplicável às incorporações imobiliárias submetidas à
afetação de seu patrimônio.
As regras aplicáveis ao RET foram disciplinadas inicialmente por meio da Instrução Normativa SRF nº 474/2004
(LGL\2004\341) revogada por meio da Instrução Normativa SRF nº 689/2006 (LGL\2006\412) , que por sua vez foi
revogada pela Instrução Normativa RFB nº 934/2009 (LGL\2009\84) , disciplinou a matéria após as alterações
promovidas pelas Medidas Provisórias nºs 459 (LGL\2009\2307) e 460 (LGL\2009\2308) , convertidas,
respectivamente, nas Leis nºs 11.977/2009 (LGL\2009\2092) e 12.024/2009 (LGL\2009\2138) , alteradas pelas Lei nº
12.350/2010 (LGL\2010\2345) e Lei 12.767/2012 (LGL\2012\11856) .
Nota:

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 1/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

A Instrução Normativa RFB nº 934/2009 (LGL\2009\84) foi publicada antes da conversão das referidas Medidas
Provisórias. Por isso, não contemplou o novo prazo de vencimento do pagamento unificado introduzido pela Lei nº
12.024/2009 (LGL\2009\2138) .
Em janeiro de 2014, a Instrução Normativa RFB nº 934/2009 (LGL\2009\84) foi revogada pela Instrução Normativa
RFB nº 1.435/2013 (LGL\2013\13243) , que passou a disciplinar a matéria
Neste Roteiro, com base na legislação vigente, serão analisadas as regras aplicáveis a esse regime especial de
tributação do setor imobiliário. O Roteiro também engloba as regras aplicáveis ao pagamento unificado de tributos
aplicável às construções no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, regulamentado pelo Decreto nº
6.962/2009 (LGL\2009\795) , e às contruções e reformas de estabelecimentos de educação infantil, de que trata a Lei
nº 12.715/2012 (LGL\2012\3415) .
I Objetivo e conceitos
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento unificado dos tributos e contribuições de cada
empreendimento, a partir do mês da opção. Para tanto a incorporadora deverá inscrever no CNPJ cada uma das
incorporações objeto de opção pelo RET.
A opção ao RET é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos
adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Para aplicação do RET, considera-se:
a) incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda
de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a
certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas;
Nota:
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção
de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.
b) incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Nota:
Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a
venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou
pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como
incorporador.
O conceito para patrimônio de afetação pode ser subtraído do artigo 31-A da Lei nº 4.591/1964, acrescido por meio da
Lei nº 10.931/2004 (LGL\2004\2730) , conforme transcrito a seguir:
"Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno
e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes."
A incomunicabilidade do patrimônio de afetação encontra-se prevista no § 1º desse mesmo dispositivo:
"§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações
vinculadas à incorporação respectiva."
Fundamentação: art. 2º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 ; art. 31-A da Lei nº 4.591/1964.
II Regime Especial de Tributação nas Incorporações Imobiliárias
O regime especial de tributação previsto neste Roteiro será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas
de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente,
independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento
integral do valor do respectivo contrato.
Fundamentação: art. 11-A da Lei nº 10.931/2004, inserido pela Lei nº 13.970/2019.
II.1 Pagamento unificado
Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento
equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuições:
a) 1,71% como Cofins;
b) 0,37% como Contribuição para o PIS/Pasep;
checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 2/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

c) 1,26% como IRPJ; e

d) 0,66% como CSLL.
EXEMPLO: Supondo que a receita recebida em um mês, relativa a determinada incorporação submetida ao RET,
tenha sido de R$ 100.000,00, o montante a ser recolhido corresponderá a R$ 4.000,00 (R$ 100.000,00 x 4%).
Nota:
1. O pagamento mensal equivalente a 4% das receitas mensais recebidas aplica-se a partir de 28.12.2012, inclusive
em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente.
2. Até 27 de dezembro de 2012, o pagamento mensal era equivalente a 6% das receitas mensais recebidas,
correspondente : a) 2,57% como Cofins; 0,56% como PIS/Pasep; 1.26 % como IRPJ; e 0,98% como CSLL.
Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias
que compõem cada incorporação, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa
operação.
Do total das receitas recebidas poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os
descontos incondicionais concedidos.
As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da
incorporação submetida ao RET, serão tributadas na própria incorporadora. Esta disposição aplica-se inclusive às
receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no
mercado financeiro.
Nota:
1. A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, na forma unificada, a
partir do mês da opção.
2. Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma deste subtópico não poderão ser objeto de
parcelamento.
Fundamentação: art. 5º , §§ 1º a 3º, e §§ 6º a 10; art. 7º , caput e § 1º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; art.
4º, "caput", e 8º, "caput", da Lei nº 10.931/2004.
II.2 Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV
Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou
contratada a partir de 31.3.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a
1% da receita mensal recebida, desde que, até 31.12.2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de
imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção.
Ressalta-se que a construtora fica impedida de optar pelo regime de pagamento unificado, se no contrato de
construção houver previsão de unidade habitacional de valor superior a R$ 100.000,00, mesmo que seja apenas uma,
e toda receita auferida decorrente da execução desse contrato será tributada conforme regime próprio de cada tributo.
Nota: Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma deste subtópico não poderão ser objeto de
parcelamento.
Para tanto, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de
unidades residenciais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº 11.977/2009,
de valor comercial de:
a) até R$ 60.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31.03.2009 até 27.07. 2010;
b) até R$ 75.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28.07.2010 até 31.11.2011;
c) até R$ 85.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 1º.12.2011 até 27.12.2012; e
d) até R$ 100.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28.12.2012.
Nota:
O percentual de 1% corresponde:
a) IRPJ - 0,31%;
b) CSLL - 0,16%;
c) PIS/PASEP - 0,09%;
d) COFINS - 0,44%.
EXEMPLO: Supondo que a receita recebida em um mês, relativa a determinada incorporação submetida ao RET e
incluída no PMCMV, tenha sido de R$ 50.000,00, o montante a ser recolhido corresponderá a R$ 500,00 (R$
50.000,00 x 1%).
Segue ementa de duas Soluções de Consulta tratando sobre os requisitos para o pagamento unificado no âmbito do
PMCMV:
Processo de Consulta nº 50/11 - 1a. Região Fiscal
checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 3/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

Assunto: Normas de Administração Tributária

Ementa: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV.
O pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do
PMCMV prescinde de qualquer termo de opção, viabilizando-se tal modalidade de pagamento com o atendimento de
todas as condições previstas na Seção II da Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil (IN RFB) Nº 934, de
2009.
Processo de Consulta nº 290/11
Assunto: Normas Gerais de Direito Tributário.
Ementa: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. FORMA DE
OPÇÃO.
O pagamento unificado de tributos federais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV está
condicionado à opção pelo Regime Especial de Tributação - RET de que trata a Lei Nº 10.931, de 2004, no caso das
incorporações imobiliárias. Para as empresas que realizam a construção de unidades habitacionais de acordo com as
condições fixadas pelo Programa, basta a observância das regras de pagamento constantes do art. 12 da IN RFB Nº
934, de 2009. Não existe previsão legal para opção retroativa, por conseguinte, não cabe direito à compensação dos
valores pagos pela pessoa jurídica pela sistemática de apuração com base no lucro real presumido ou arbitrado.
Fundamentação: art. 5º, §§ 4º e 5º; art. 7º, § 2º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; art. 4º, §§ 6º a 8º, e 8º,
"caput", da Lei nº 10.931/2004, alterada pela Lei nº 13.970/2019 ; art. 52 da Lei nº 12.350/2010; art. 2º da Lei nº
12.024/2012 e Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 6/2015 .
II.2.1 Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - A partir de 1º.1.2020
A partir de 1º.1.2020, a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir
unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00 no âmbito do PMCMV, fica autorizada, em caráter opcional, a
efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.
Nota: Receita mensal é a totalidade das receitas auferidas pela construtora na venda das unidades imobiliárias que
compõem a construção, bem como as receitas financeiras e as variações monetárias decorrentes dessa operação.
O percentual de 4%, corresponde a:
a) 1,71% como Cofins;
b) 0,37% como contribuição para o PIS/Pasep;
c) 1,26% como IRPJ; e
d) 0,66% como CSLL.
Nota: O pagamento unificado de tributos deverá ser feito até o 20º dia do mês subsequente e será considerado
definitivo, não gerando, em hipótese alguma, direito a restituição ou a compensação com o que for apurado pela
construtora.
Fundamentação: art. 2º-A da Lei nº 12.024/2009, inserido pela Lei nº 13.970/2019.
II.3 Escrituração contábil
O incorporador é obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros
próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em
relação às operações da incorporação.
Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração contábil
das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante
registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Nota:
1. O Conselho Federal de Contabilidade, por meio da Resolução nº 963/2003 (LGL\2003\1829), revogada pela
Resolução CFC 1.266/2009 (LGL\2009\6264) aprovou as normas contábeis aplicáveis às entidades imobiliárias.
2. A Resolução CFC 1.266/2009 (LGL\2009\6264), tratou sobre a aplicação quanto à contabilização das receitas e
dos correspondentes custos das entidades que realizam a incorporação e/ou construção de imóveis diretamente ou
por meio de subempreiteiras.
3. A Resolução do CFC nº 1.281/2010 (LGL\2010\5432) alterou o prazo de aplicação da Resolução CFC 1.266/2009
(LGL\2009\6264), devendo ser aplicada desde dezembro de 2010.
Fundamentação: art. 10 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
II.4 Tributação definitiva
O pagamento do IRPJ e das contribuições pelo RET será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese,
direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 4/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

Essa regra de tributação definitiva foi introduzida por meio da Lei nº 11.196/2005 (LGL\2005\2739) . Anteriormente,
desde que a contabilidade da incorporadora e dos empreendimentos fosse mantida de forma segregada, do valor do
IRPJ e das contribuições a pagar pela incorporadora, relativo a cada incorporação submetida ao RET, em cada
período de apuração, poderia ser deduzido, por imposto ou contribuição, o valor do IRPJ e das contribuições pagos
de forma unificada.
A substituição do regime anterior pela tributação definitiva teve por fim impulsionar a adoção do RET.
Fundamentação: art. 6º, caput da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
II.5 Separação das receitas
As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitas à tributação pelo RET, não deverão ser computados
na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas
demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
Para tanto, os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma
proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da
incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras
atividades exercidas pela incorporadora.
Fundamentação: art. 6º, §§ 1º e 2º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
II.6 Prazo de pagamento
O pagamento unificado do imposto de renda e das contribuições deverá ser efetuado até o 20º (vigésimo) dia do mês
subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas. É o que passou a ser previsto com a alteração
introduzida pela Lei nº 12.024/2009 (LGL\2009\2138) . Até 27.08.2009, era previsto que o pagamento deveria ser
efetuado até o 10º (décimo) dia do mês subsequente.
Nota:
O recolhimento referente ao mês de setembro de 2009 pôde ser efetuado com base no novo prazo.
No caso o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia
considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no primeiro dia útil subsequente.
A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) o código de arrecadação
4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa
Jurídica (CNPJ). Na hipótese de incorporação vinculada ao Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, o código a
ser utilizado é 1068.
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a
que se referem os incisos II, IV e V do (Lei nº 5.172/1966 (LGL\1966\26)) - Código Tributário Nacional , ou por
sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das
contribuições, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores dos tributos considerados devidos,
aplicando as alíquotas correspondentes a cada tributo, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles,
utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
Nota:
Conforme os incisos II, IV e V do CTN (LGL\1966\26), suspendem a exigibilidade do crédito tributário,
respectivamente:
a) o depósito do seu montante integral;
b) a concessão de medida liminar em mandado de segurança.
c) a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies de ação judicial;
a) 4112 - no caso de IRPJ;
b) 4153 - no caso de CSLL;
c) 4138 - no caso de PIS/PASEP;
d) 4166 - no caso de COFINS.
Nota:
Os créditos tributários devidos pela incorporadora em relação a cada empreendimento não poderão ser objeto de
parcelamento.
Fundamentação: art. 5º, § 10º, e arts. 8º e 9º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
III Opção pelo Regime Especial de Tributação
A opção pelo Regime Especial de Tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem
efetuados pela ordem em que estão descritos:
a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº
4.591/1964;

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 5/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

b) inscrição de cada incorporação afetada no CNPJ, vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária -
Patrimônio de Afetação;
c) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
d) regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições
previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN);
Nota:
Este requisisto será comprovado mediante consulta, nos sistemas da RFB, pela autoridade administrativa responsável
pela análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos (CND) ou de Certidão Positiva de Débito
com Efeitos de Negativa (CPD-EN) válida.
e) regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS); e
Nota:
Este requisito será comprovado mediante consulta, pela autoridade administrativa responsável pela análise do
requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal.
f) apresentação do formulário "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação", constante do Anexo Único a
Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 (LGL\2013\13243), disponível no sítio da RFB na Internet no endereço http://
www.receita.fazenda.gov.br.
Para apresentação do formulário de que trata a letra "f", o interessado, ou seu procurador legalmente constituído,
deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB, dossiê digital de atendimento, a que se refere a Instrução
Normativa RFB nº 1.412/2013 (LGL\2013\11193).
A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada ao dossiê digital de atendimento:
a) do formulário constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa; e
b) do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o
caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
Fundamentação: art. 3º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 .
III.1 Consórcio de empresas
Em casos de consórcios de empresas, a adesão ao regime especial de tributação se dará mediante o preenchimento
e entrega do termo de opção por cada uma das pessoas jurídicas envolvidas, que recolherão os respectivos tributos e
contribuições sobre o volume de receitas proporcionais à participação da cada uma no consórcio.
Até 28.10.2010, o consórcio não tinha obrigações tributárias e as empresas consorciadas somente se obrigavam nas
condições previstas no respectivo contrato, respondendo cada uma por suas obrigações, sem presunção de
solidariedade.
A partir de 29.10.2010, com a publicação da Medida Provisória nº 510/2010 (LGL\2010\2244) , convertida na Lei nº
12.402/2011 (LGL\2011\1322) , os consórcios passaram a se responsabilizar pelas obrigações tributárias federais,
quando realizarem negócio jurídico em nome próprio, em relação à retenção na fonte de tributos federais e entrega de
obrigações acessórias.
Fundamentação: art. 1º da Medida Provisória nº 510/2010, convertida na Lei nº 12.402/2011 (LGL\2011\1322) ;
Processo de Consulta nº 24/06 (SRRF / 5ª Região Fiscal) (LGL\2006\4712) .
IV Responsabilidade por obrigações tributárias
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, respondem pelas obrigações relativas ao IRPJ, à CSLL, à COFINS e ao PIS/
PASEP, decorrentes das receita auferidas no âmbito da incorporação.
Nota:
Este patrimônio não responderá, por dívidas relativas aos mesmos tributos e contribuições próprios da incorporadora;
entretanto, o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Para esse fim, não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei nº 4.591/1964
(LGL\1964\12) o art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001, assim redigido:
"Art. 76. As normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou
jurídica não produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial
quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.
Parágrafo único. Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade
dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de
separação ou afetação."
Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 6/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº
4.591/1964, bem assim os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931/2004 (LGL\2004\2730) .
Para esse fim, as obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de
afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data
da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Fundamentação: arts. 4º, 11 e 12 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
V Entrega de declarações
Os valores relativos ao IRPJ, à CSLL, ao PIS/PASEP e à COFINS, pagos na forma do RET, devem ser informados na
DCTF da pessoa jurídica incorporadora, por incorporação imobiliária, no grupo RET/Patrimônio de Afetação.
VI Pagamento unificado de tributos aplicável às construções no âmbito do PMCMV
No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, além do benefício que já foi tratado no tópico relativo ao
RET, ainda foi aprovado um incentivo ligado à construção de unidades habitacionais.
Nota:
O Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 6/2015 (LGL\2015\4261) esclarece que a construtora fica impedida de optar
pelo regime de pagamento unificado se no contrato houver a previsão de unidade habitacional de valor superior a R$
100.000,00, mesmo que seja apenas uma, neste caso toda receita auferida em decorrência da execução desse
contrato será tributada conforme regime próprio de cada tributo.
Conforme é previsto, até 31.12.2018, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no
âmbito do PMCMV, poderá, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da
receita mensal auferida pelo contrato de construção, de valor comercial de:
a) até R$ 60.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31.03.2009 até 27.07.2010;
b) até R$ 75.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28.07.2010 até 25.12.2011;
c) até R$ 85.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 26.12.2011 até 18.07.2012; e
d) até R$ 100.000,00, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28.12.2012.
Ressalta-se que se a empresa construtora construir tais unidades habitacionais para vendê-las prontas, o pagamento
unificado dos tributos será de 1% da receita mensal auferida pelo contrato de alienação.
O pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições corresponderá:
a) IRPJ - 0,31%;
b) CSLL - 0,16%;
c) PIS/PASEP - 0,09%;
d) COFINS - 0,44%.
Nota:
1. A opção pelo regime especial será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
a) prévia adesão ao DTE; e
b) a realização do 1º pagamento mensal unificado dos tributos na forma do subtópico VI.1.
Destaca-se que o presente benefício não está ligado ao RET e independe, inclusive, da afetação do patrimônio da
correspondente unidade imobiliária.
O pagamento do IRPJ e contribuições na forma deste subtópico será considerado definitivo, não gerando, em
qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.
As receitas, custos e despesas próprios da construção sujeita a tributação na forma deste tópico não deverão ser
computados na apuração das bases de cálculo do mencionado imposto e contribuições.
Os custos e despesas indiretos pagos pela construtora no mês serão apropriados a cada obra na mesma proporção
representada pelos custos diretos próprios da obra, em relação ao custo direto total da construtora, assim entendido
como a soma de todos os custos diretos de todas as obras e o de outras atividades exercidas pela construtora.
Nota:
As demais receitas recebidas pela construtora serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa
jurídica.
O presente benefício somente se aplica às construções iniciadas a partir de 31.03.2009.
Fundamentação: art. 13 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; art. 2º da Lei nº 12.024/2012, alterado pela Lei nº
13.137/2015 (LGL\2015\4572); Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 6/2015 (LGL\2015\4261).
VI.1 Prazo de pagamento

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 7/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

O pagamento unificado, neste caso, deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que
houver sido auferida a receita. O código de arrecadação a ser utilizado é 1068.
Nota:
1. Na hipótese de o 20º dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia
considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no 1º (primeiro) dia útil subsequente.
2. Pela Medida Provisória nº 460/2009 (LGL\2009\2308) , o pagamento unificado deveria ser efetuado até o 10º dia do
mês subsequente. A ampliação do prazo foi introduzida em sua conversão na Lei nº 12.024/2009 (LGL\2009\2138) .
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a
que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172/1966 (CTN), ou por sentença judicial transitada em
julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições, a incorporadora deverá
calcular, individualmente, os valores dos tributos considerados devidos pela construção com opção pelo regime de
pagamento unificado, aplicando-se as alíquotas correspondentes a cada tributo, e efetuar o recolhimento em Darf
distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
Nota:
Conforme os incisos II, IV e V do art. 151 do CTN, suspendem a exigibilidade do crédito tributário, respectivamente:
a) o depósito do seu montante integral;
b) a concessão de medida liminar em mandado de segurança;
c) a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies de ação judicial.
a) 4112 - no caso de IRPJ;
b) 4153 - no caso de CSLL;
c) 4138 - no caso de PIS/PASEP;
d) 4166 - no caso de COFINS.
Para efetuar o recolhimento unificado, a empresa construtora deverá utilizar o código de receita 1068 - Pagamento
Unificado - PMCMV.
Fundamentação: arts. 15 e 16 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; art. 2º da Lei nº 12.024/2009; Ato
Declaratório Executivo CODAC 35/2009 (LGL\2009\9700) , alterado pelo Ato Declaratório Executivo CODAC nº 1/
2014 (LGL\2014\277) .
VI.2 Escrituração contábil
A construtora deverá manter escrituração contábil destacada para cada construção, possibilitando a identificação das
receitas, custos e despesas relativos a cada construção sujeita ao pagamento unificado.
Nota:
1. O Conselho Federal de Contabilidade, por meio da Resolução nº 963/2003 (LGL\2003\1829) revogada pela
Resolução CFC 1.266/2009 (LGL\2009\6264), aprovou as normas contábeis aplicáveis às entidades imobiliárias.
2. A Resolução CFC 1.266/2009 (LGL\2009\6264), tratou sobre a aplicação quanto à contabilização das receitas e
dos correspondentes custos das entidades que realizam a incorporação e/ou construção de imóveis diretamente ou
por meio de subempreiteiras.
Fundamentação: art. 16 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; Resolução CFC 1.266/2009 (LGL\2009\6264).
VII Regime especial de tributação aplicável às construções ou reformas de estabelecimentos de educação
infantil
A empresa contratada para construir ou reformar creches e pré-escolas poderá optar pelo regime especial de
tributação aplicável à construção ou reforma de estabelecimentos de educação infantil.
O regime especial de tributação aplica-se até 31.12.2018 à construção ou reforma de creches e pré-escolas cujas
obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 1º.01.2013, e tem caráter opcional e irretratável enquanto
perdurarem as obrigações da construtora com os contratantes.
A opção pelo regime especial depende da prévia aprovação do projeto de construção ou reforma de creches e pré-
escolas pelo Ministério da Educação, onde deve constar o prazo mínimo de 5 anos de utilização do imóvel como
creche ou pré-escola e deverá ser exercida em relação a cada obra de construção ou de reforma de creche ou de pré-
escola
Nota:
A manifestação da opção pelo regime especial de tributação será considerada efetivada mediante:
a) prévia adesão ao DTE; e
b) realização do 1º pagamento mensal unificado dos tributos na forma do subtópico VII.1.

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 8/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

Para cada obra submetida ao regime especial de tributação, a construtora fica autorizada a efetuar o pagamento
equivalente a 1% da receita mensal auferida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado do imposto e das
contribuições a seguir:
a) IRPJ - 0,31%
b) PIS/PASEP - 0,09%
c) CSLL - 0,16%
d) Cofins - 0,44%
Nota:
Considera-se receita mensal o total das receitas auferidas pela construtora em virtude da realização da obra.
Destaca-se que os estabelecimentos de educação infantil deverão seguir parâmetros e especificações técnicas
definidos em regulamento e não poderão ter a sua destinação alterada pelo prazo mínimo de 5 anos.
Em caso de descumprimento, ente público ou privado proprietário do estabelecimento de educação infantil
beneficiário estará sujeito ao pagamento da diferença dos tributos mencionados neste subtópico, que deixou de ser
paga pela construtora, com os devidos acréscimos legais.
As receitas, custos e despesas próprios da obra sujeita à tributação na forma deste tópico não deverão ser
computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela construtora em virtude de
suas outras atividades empresariais.
Os custos e despesas indiretos pagos pela construtora no mês serão apropriados a cada obra de construção ou
reforma de estabelecimentos de educação infantil na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da
obra, em relação ao custo direto total da construtora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de
todas as obras e o de outras atividades exercidas pela construtora.
Fundamentação: arts. 17, 18 e art. 19 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; arts 24 e 25 da Lei nº 12.715/2012.
VII.1 Pagamento unificado dos tributos
A construtora deverá fazer o recolhimento dos tributos a partir do mês da opção.
O pagamento unificado, neste caso, deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que
houver sido auferida a receita. O código de arrecadação a ser utilizado é 1068.
Destaca-se que o pagamento do IRPJ e contribuições na forma deste subtópico será considerado definitivo, não
gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a
que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172/1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por
sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das
contribuições, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores dos tributos considerados devidos pela
construção com opção pelo regime de pagamento unificado, aplicando-se as alíquotas correspondentes a cada
tributo, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de
arrecadação:
Nota:
Conforme os incisos II, IV e V do art. 151 do CTN, suspendem a exigibilidade do crédito tributário, respectivamente:
a) o depósito do seu montante integral;
b) a concessão de medida liminar em mandado de segurança.
c) a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies de ação judicial.
a) 4112 - no caso de IRPJ;
b) 4153 - no caso de CSLL;
c) 4138 - no caso de PIS/PASEP;
d) 4166 - no caso de COFINS.
Para efetuar o recolhimento unificado, a empresa construtora deverá utilizar o código de receita 1068 - Pagamento
Unificado - PMCMV.
Fundamentação: arts. 19 e 20 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; art. 26 da Lei nº 12.715/2012
(LGL\2012\3415) .
VII. 2 Escrituração contábil
A construtora fica obrigada a manter escrituração contábil segregada para cada obra submetida ao regime especial de
tributação.
Fundamentação: art. 21 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013; art. 27 da Lei nº 12.715/2012 (LGL\2012\3415) .
VIII Incorporadora ou construtora sujeita à tributação com base no lucro presumido
checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 9/10
03/03/2021 Checkpoint | Envio

Para fins de uso do regime especial de tributação nas formas previstas neste roteiro a incorporadora ou a construtora
sujeita à tributação com base no lucro presumido deverá manter registro destacado para a identificação da receita
mensal recebida ou auferida, conforme o caso, relativa a cada:
a) incorporação imobiliária objeto de patrimônio de afetação, inscrita no RET;
b) construção de unidades habitacionais contratada no âmbito do PMCMV;
c) obra de construção ou reforma de creches ou de pré-escolas, cujo projeto tenha sido previamente aprovado pelo
Ministério da Educação.
As receitas próprias das hipóteses das letras "a" a "c" não deverão ser computadas na apuração das bases de cálculo
do IRPJ e das contribuições devidos pela incorporadora ou pela construtora em virtude de suas outras atividades
empresariais.
Fundamantação: art. 22 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
IX Prestação de Informações
A pessoa jurídica que optar pelos regimes especiais de pagamento unificado de tributos deverá emitir comprovante de
regularidade quanto à quitação de tributos federais e demais créditos inscritos em Dívida Ativa da União, mediante
CND ou de CPD-EN válida referente aos 2 semestres do ano-calendário em que fizer uso dos benefícios.
A documentação relativa à utilização dos incentivos deverá ser mantida em boa guarda até que estejam prescritas
eventuais ações que lhes sejam pertinentes.
As intimações da pessoa jurídica que optar pelos regimes especiais de pagamento unificado de tributos deverão ser
formalizadas por escrito e dirigidas ao DTE do requerente, quando aplicável.
Fundamentação: arts. 23 a 25 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.

checkpoint.thomsonreuters.com.br/maf/app/delivery/document 10/10