Apresentação em Slides - Contabilidade Imobiliária e de Construtoras Aspectos Relevantes e Modelagem - Carla Tasso

CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
▪ PARTE III- Contabilidade:

▪ Contabilização das Vendas.
▪ Custos Diferidos - contabilização
▪ Custo Orçado - contabilização
▪ Forma de Reconhecimentos das Receitas
e Custos na Incorporação Imobiliária
▪ Tributos Diferidos – contabilização
2
▪ Permuta – contabilização e tributação
▪ Garantia de obras concluídas
▪ Custos com Financiamento - contabilização
▪ Despesas com Vendas - contabilização
▪ Receitas Financeiras – contabilização e tributação
▪ AVP- ajuste a valor presente – contabilização
▪ Cessão de Recebíveis – contabilização da perda
3
SISTEMA FINANCEIRO
HABITACIONAL – SFH
LEI 4.380/1964
4
OBJETIVO
▪ O SFH é destinado a facilitar e promover a construção

e a aquisição da casa própria, especialmente pelas
classes de menor renda da população.
5
PRIORIDADES
▪ a construção de conjuntos habitacionais destinados à

eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações
em condições sub-humanas de habitação;
▪ os projetos municipais ou estaduais que com as ofertas de

terrenos já urbanizados e dotados dos necessários
melhoramentos, permitirem o início imediato da
construção de habitações;
6
▪ os projetos de cooperativas e outras formas associativas
de construção de casa própria;
▪ a construção de moradia a população rural.
7
INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS
▪ Atualmente diversas instituições trabalham com SFH

tanto para PF quanto para PJ.
▪ Ex: Itau, Santander, CEF, BB, HSBC, Bradesco, fundos,

etc..
▪ Todos possuem condições de financiar na planta com

financiamento a produção, este como sendo o mais
utilizado. 8
ALGUNS TIPOS DE FINANCIAMENTO
▪ Imóvel na planta - financiamento para o cliente ( não tem PJ)
▪ Apoio a produção – financiamento para custear a produção,

sendo o repasse das unidades durante a construção com
recurso do FGTS
▪ Plano empresário – financiamento para a construtora

vinculado a medição da obra, sendo o repasse das unidades
no final da obra.
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▪ PARTE III - Contabilidade:

▪ Contabilização Vendas.
▪ Custos Diferidos
▪ Custo Orçado
▪ Forma de Reconhecimentos das Receitas e Custos na Incorporação
Imobiliária.
▪ Tributos Diferidos
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▪ Permuta.
▪ Garantia.
▪ Custos com Financiamento.
▪ Despesas com Vendas.
▪ Receitas Financeiras.
▪ AVP
▪ Cessão de Recebíveis - perda
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ALGUMAS NORMAS
▪ CPC 30 - Receitas
▪ CPC 17 - Contratos de Construção
▪ OCPC 01- Entidades de incorporação imobiliária
▪ ICPC 02 - Contrato de Construção Setor imobiliário
▪ IAS11 – Obras de empreitada
▪ IAS 18 – obras de incorporação
▪ IFRIC 15
▪ Res 1154/2009 – incorporação imobiliári 12
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
13
INTRODUÇÃO – IAS 18
▪ A produção dos serviços envolve na maioria das vezes o

desempenho de tarefas pela entidade, que podem ser
prestados dentro de um único período ou por mais de um
período, com a finalidade de venda.
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UNIDADE IMOBILIÁRIA
▪ Terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

▪ Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
▪ Cada terreno decorrente de loteamento;
▪ Cada unidade distinta resultante de incorporação
▪ imobiliária;
▪ Prédio construído para venda como unidade isolada ou
autônoma
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CONSTRUÇÃO E VENDA
▪ A construção e venda pode ser: própria ou com terceiros

▪ Própria : pode ocorrer com recursos próprios ou de
terceiros. As etapas de execução da obra, financiamento a
construção , modalidade da transação e forma de
recebimentos interferem nos aspectos contábeis.
16
▪ Terceiros : ocorre com recursos de terceiros, onde as etapas

de execução da obra, o financiamento, a construção , a
modalidade da transação e forma de recebimentos
interferem nos aspectos contábeis.
17
▪ Quando o contrato se enquadra na IAS 11 e seu resultado

pode ser estimado de forma confiável, a empresa reconhecerá
a receita de acordo com estágio de conclusão da obra.
18
CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS
Se o contrato não se enquadrar na IAS 11 e, portanto, se

enquadra na IAS 18,neste caso a empresa determinará se o
contrato é para a prestação de serviços ou para a venda de
ativos.
19
CONTRATO PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
▪ No caso da empresa não estar obrigada a adquirir e fornecer

materiais para a construção, o contrato será apenas um
contrato de prestação de serviço seguindo a IAS 11, neste caso
a receita será reconhecida de acordo com estágio de
conclusão da obra (POC).
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CONTRATO PARA VENDA DE BENS
▪ Quando a empresa está obrigada a fornecer os serviços e os

materiais de construção para cumprir com sua obrigação
contratual de entrega do bem, neste caso o contrato é de
venda de bens.
▪ A empresa pode transferir ao comprador o controle, riscos e

benefícios significativos da obra em andamento a medida que
o contrato vai sendo realizado.
21
▪ Nesta situação a medida que a obra progride a empresa

reconhece a receita proporcional ao estagio de conclusão da
obra.
▪ A empresa pode transferir ao cliente ou comprador o controle

dos riscos e benefícios significativos da propriedade do imóvel,
em sua totalidade, em uma única ocasião. ( ex. entrega das
chaves).
22
▪ Sendo assim, a empresa reconhecerá a receita somente

quando (IAS 18 parag.14):
▪ a) a entidade tiver transferido ao comprador todos os riscos e

benefícios significativos do produto,
▪ b) a entidade não mantiver envolvimento gerencial continuo

em um nível geralmente associado ao controle efetivo sobre
as unidades vendidas,
23
▪ c) o valor da receita puder ser confiavelmente mesurável,

▪ d) for provável que os benefícios econômicos vão fluir para a
entidade; e
▪ e) os custos incorridos ou a serem incorridos em relação a
transação puderem ser mensurados de forma confiável.
24
DIVULGAÇÃO – IAS 18
▪ Quando a empresa utiliza a IAS 18 deve divulgar:

▪ O valor da receita dos contratos;
▪ Os métodos utilizados para determinar o estágio de conclusão
do contrato;
▪ Os contratos que estão enquadrados na IAS 18 c
25
DIVULGAÇÃO – IAS 18
▪ Obras em andamento
▪ O valor dos custos incorridos e lucros reconhecidos
▪ Os valor dos adiantamentos recebidos.
26
FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA(OCPC 01)
▪ Custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária

compreende:
▪ preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua
aquisição e regularização;
▪ custo dos projetos;
▪ custos diretamente relacionados à construção, inclusive
aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos
de benfeitorias nas áreas comuns;
27
FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA(OCPC 01)
▪ impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que

envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante
a fase de construção;
▪ encargos financeiros diretamente associados ao
financiamento do empreendimento imobiliário; e
▪ Gastos com garantias
28
CONTABILIZAÇÃO
CUSTO ORÇADO X CUSTO REALIZADO
29
Se não for contabilizado o custo orçado, a contabilidade não vai
espelhar a real situação financeira da empresa. Se ela não for
feita por custo orçado, a tendência é que no início da obra o
faturamento seja muito superior aos gastos, porque a obra ainda
não foi concluída.
Até 2008 – receita era igual Receita recebida/VGV x custo
realizado , receita proporcional ao recebimento
A partir de 2009 – receita é igual a – CI/CO x VGV - DRE
30
▪ Assim, será apurado um lucro muito alto nesse período .
▪ Conforme a obra se aproximar do fim, o lucro tende a
diminuir porque, obviamente, os gastos vão aumentar.
31
▪ Neste modelo a contabilidade mostrará um lucro
decrescente, e o banco ou o gestor da empresa, ao analisar o
balanço, terá a sensação de que o lucro está diminuindo, o
que não é verdade.
32
▪ Com a contabilidade pelo método do custo orçado, a
margem de lucro real, em qualquer estágio da obra, será
demonstrada. Assim, a situação espelhada será sempre a real.
33
CUSTO ORÇADO
34
▪ Quando a venda for contratada antes de completado o
empreendimento, o contribuinte poderá computar no
custo do imóvel vendido, além dos custos pagos,
incorridos ou contratados, os custos orçados para a
conclusão das obras ou melhoramentos que estiver
contratualmente obrigado a realizar.
35
A opção será feita para cada empreendimento, separadamente,
e, uma vez adotada, o custo orçado deverá ser computado na
apuração individual do Lucro Bruto de todas as unidades do
empreendimento.
36
Portanto, a contabilidade não deverá registrar custos orçados
apropriáveis de unidades por vender.
37
▪ O custo orçado será baseado nos custos usuais do
empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença entre
o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou
contratados até a data da efetivação da venda.
38
▪ A opção para computar o custo orçado deverá ser feita na data
em que se der a efetivação da venda de unidade isolada ou da
primeira unidade de empreendimento que compreenda duas
ou mais unidades distintas.
39
▪ Os custos orçados referentes a empreendimento que
compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a
cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no
tipo de empreendimento imobiliário.
40
▪ O valor orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos
poderá ser modificado, a qualquer época, em decorrência de
sua atualização monetária ( CUB, INCC etc.)
41
▪ Isso pode ser admitido sempre que a aquisição de materiais ou
bens, a contratação de obras ou serviços e a realização de
despesas ou encargos tiverem que ser feitas a preços diferentes
dos previstos no orçamento ou
42
▪ ainda nas alterações no projeto ou nas especificações do
empreendimento, que são aquelas que se relacionarem com a
quantidade ou a qualidade dos materiais, bens, obras ou
serviços ou com a natureza dos encargos ou despesas
estipuladas no orçamento.
43
▪ O Controle será através da utilização de conta específica
do PC ou PNC.
▪ A diferença verificada entre o custo orçado e o custo

realizado final para a conclusão das obras ou
melhoramentos do imóvel vendido influenciará o
resultado do período-base em que o empreendimento
for concluído.
44
Na provisão – primeira venda , somente da unidade vendida
DB custo diferido
CR custo orçado
Onde estavam os custos antes da venda ? Transitório (estoque)
Realizar o custo
Parte vai para DRE – unidades vendidas – custo -
Parte vai para estoque – unidades em estoque

45
▪ Quando o custo orçado for superior ao custo realizado para a
conclusão do empreendimento, a diferença constatada entre
eles é chamada de "insuficiência de custo realizado".
46
▪ Se ao contrário, o custo orçado for inferior ao custo realizado
para conclusão das obras ou melhoramentos, a diferença
verificada será intitulada de "excesso de custo realizado".
47
▪ Como esta opção diz respeito somente aos imóveis vendidos,
entende-se, portanto, que a contabilidade não deverá registrar
custos orçados apropriáveis a unidades por vender.
▪ Não há neste momento obrigação
48
▪ O Tratamento contábil dos custos orçados aplica-se ao valor
dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser
creditado à conta específica do PC ou PNC, na data da
efetivação da venda, em contrapartida com o resultado do
exercício,
49
▪ referente a unidade não concluída, vendida à vista, ou
vendida a prazo ou à prestação com pagamento total
contratado para o curso do ano-calendário da venda ou
com o Receita Diferida, referente à unidade não
concluída, vendida a prazo ou à prestação, com
pagamento restante ou pagamento total contratado para
depois do ano-calendário da venda.
50
▪ A empresa fica obrigada a manter, à disposição do fisco
ou dos órgãos da Secretaria da Receita Federal,
Demonstração Analítica, por empreendimentos, dos
valores computados como custo orçado de cada unidade
vendida, bem como dos efeitos de atualização monetária
e de alterações nas especificações do orçamento.
51
▪ Importante:
▪ Os ajustes devem ser justificados em nota explicativa.
52
DEMAIS GASTOS RELACIONADOS A
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
TRATAMENTO
53
ENCARGOS FINANCEIROS
CONCEITO
RESOLUÇÃO 1.154/2008 DO CFC
54
❑ Consideram-se encargos financeiros diretamente associados
ao financiamento da construção, aqueles encargos
vinculados desde o início do projeto, devidamente aprovado
pela administração da entidade de incorporação imobiliária,
desde que existam evidências suficientes de que tais
financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais, foram
usados na construção dos imóveis.
55
ENCARGOS FINANCEIROS
INCORRIDOS COM EMPRÉSTIMOS E
FINANCIAMENTOS
Os encargos financeiros obtidos de terceiros, por entidade
controladora ou por suas investidas, e diretamente associados aos
financiamentos da construção e para a aquisição de terrenos de
empreendimentos imobiliários do grupo devem ser registrados em
rubrica específica representativa de estoques de imóveis a
comercializar nas demonstrações contábeis consolidadas.
56
A. os encargos financeiros elegíveis para serem
registrados devem ser determinados com base na
aplicação de uma taxa de capitalização aos custos
efetivamente incorridos com o imóvel.Essa
determinação deve levar em consideração a taxa
efetivamente contratada, no caso dos empréstimos
diretamente vinculados, ou a taxa média
ponderada dos encargos financeiros aplicáveis aos
financiamentos;
57
b. os encargos financeiros são registrados nos
estoques de imóveis a comercializar, quando,
provavelmente, resultarem em benefícios econômicos
futuros e puderem ser de forma razoável estimados, e
serão recuperáveis por meio do preço de venda do
correspondente imóvel;
58
C) deve ser capitalizada como parte do custo do imóvel
em construção a parcela de variação cambial
considerada ajuste ao custo financeiro, como no caso
de financiamentos em moeda estrangeira com juros.
A capitalização dos encargos financeiros (juros mais
variação cambial) é limitada ao valor do encargo de
empréstimos locais, para prazo e condições similares;
59
d) a data para início da capitalização dos encargos
financeiros nos estoques de imóveis a comercializar deve
ser aquela na qual forem atingidas todas as seguintes
condições:
• que os custos com a aquisição dos terrenos ou a
construção dos imóveis estejam sendo incorridos;
• que os custos com empréstimos estejam sendo
incorridos; e
• que as atividades necessárias para preparar o imóvel
para comercialização estejam em progresso;
60
e) a data para início da capitalização dos encargos
financeiros nos estoques de imóveis a comercializar deve
ser aquela na qual forem atingidas todas as seguintes
condições:
• os encargos financeiros devem ser registrados nos
estoques de imóveis a comercializar até o momento em
que a construção física estiver concluída;
• os valores dos encargos financeiros capitalizados nos
estoques de imóveis a comercializar não devem impactar
o cálculo da evolução da obra para fins de
reconhecimento da receita de incorporação imobiliária;
61
f) os encargos financeiros elegíveis para serem
capitalizados e mantidos nos estoques de imóveis a
comercializar devem ser calculados proporcionalmente
às unidades imobiliárias não comercializadas, sendo
que os encargos financeiros calculados,
proporcionalmente, às unidades imobiliárias já
comercializadas devem ser integralmente apropriados
ao resultado, como custo das unidades imobiliárias
vendidas. (Redação dada pela Resolução CFC nº. 1.273/10)
62
❑ Nas demonstrações contábeis consolidadas, os
encargos decorrentes de empréstimos e
financiamentos obtidos de terceiros por entidade
controladora cujos recursos tenham sido repassados
e aplicados em empreendimentos imobiliários de
suas controladas e coligadas devem ser apropriados,
observando-se os mesmos critérios de apropriação da
receita de incorporação imobiliária da controlada ou
coligada.
63
❑ Os encargos não apropriados ao resultado das
controladas e coligadas devem ser apresentados nas
demonstrações contábeis da controladora, em conta
de investimentos no ativo não circulante.
64
TRATAMENTO DOS ENCARGOS CONTA ESTOQUE
▪ As demonstrações contábeis devem divulgar a política contábil

adotada para encargos financeiros de empréstimos.
65
ASPECTOS RELEVANTES NA CONTABILIDADE
IMOBILIÁRIA – RES.1.154/2008
• Adiantamentos a fornecedores
• Despesas com comissão – IAS 2 e Resolução 1154/2008
• Critério de reconhecimento de despesas com vendas – IAS 16
• Permutas físicas
• Provisões para garantia
• Cessão de recebíveis
• Juros a receber
66
ADIANTAMENTOS A FORNCEDORES
▪ Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser

controlados, separadamente, em rubrica específica de
adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis
a comercializar// transitório) e
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67
ADIANTAMENTOS
• considerados como custo incorrido à medida que os bens

e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente
aplicados na construção.
• Importante: Não entra no POC
68
DESPESAS COM COMISSÃO S/ VENDAS(OCPC 01)
• Unidade Concluídas
Deverá ser lançada no resultado
• Unidades em construção
Devem ser ativadas como pagamentos antecipados e
apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com
vendas, observando-se os mesmos critérios de apropriação da
receita de incorporação imobiliária.
69
DESPESA COM COMISSÃO DE VENDA
• As despesas com comissões de vendas incorridas pela

entidade de incorporação imobiliária devem ser ativadas
como pagamentos antecipados e apropriadas ao
resultado em rubrica relacionada a despesas com
vendas, observando-se os mesmos critérios de
apropriação da receita de incorporação imobiliária.
70
• Na elaboração de cada balanço patrimonial, mesmo que

intermediário, a entidade de incorporação imobiliária deve
analisar as comissões a apropriar e reconhecê-las
imediatamente como despesa,
71
• no caso de cancelamento de vendas ou quando for provável

que não haverá pagamento dos valores contratados.
72
DESPESAS COM VENDA
Exemplo:
Comissão s/ venda de 01 unidade imobiliária do estoque
de imóveis a comercializar- $10.000,00
• D- Despesas com Vendas
• Comissão s/ vendas
• C- Contas a pagar
73
EXEMPLO:
Comissão s/ venda de 01 unidade imobiliária do estoque
de imóveis em construção- $10.000,00
D- Despesa a Apropriar Comissão s/ vendas a apropriar
$10.000,00
C- Contas a pagar
Reconhecimento da receita da unidade vendida
D- Despesa com Vendas Comissão s/ Vendas $10.000,00
C-Despesa a Apropriar Comissão s/ vendas a apropriar
74
DESPESA COM PROPAGANDA,
MARKETING,PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES
CORRELATAS
▪ Estas devem ser reconhecidas no resultado, em
uma rubrica específica relacionada a despesas com
vendas (não afetando, dessa forma, o resultado
bruto das atividades de incorporação imobiliária),
quando efetivamente incorridas, respeitando-se o
regime de competência contábil dos exercícios,
75
DESPESA COM PROPAGANDA,
MARKETING,PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES
CORRELATAS
▪ de acordo com seu respectivo período de

veiculação, não podendo ser diferidas para futuro
reconhecimento até a entrega das unidades
imobiliárias.
76
Gastos com a construção do estande de vendas e
do apartamento-modelo, aquisição das mobílias e
da decoração do estande de vendas e do
apartamento-modelo do empreendimento imobiliário
Devem ser registrados em rubrica de ativo
imobilizado, e depreciados de acordo com o
respectivo prazo de vida útil estimada desses itens.
D- Despesa com vendas Depreciação
C- Depreciação Acumulada
77
Vida útil é o período durante o qual se espera que o
ativo seja usado pela entidade de incorporação
imobiliária.
Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses,
os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao
resultado como despesa de vendas.
78
A despesa de depreciação desses ativos deve ser
reconhecida em rubrica de despesas com
vendas, sem afetar o lucro bruto.
Esse reconhecimento não deve causar impacto na
determinação do percentual de evolução
financeira dos empreendimentos imobiliários.
79
Eventuais parcelas recuperadas com a venda das
mobílias ou das partes do estande de vendas
devem ser registradas como redutoras do custo
desses itens.
80
A entidade de incorporação imobiliária deve avaliar,
no mínimo, no fim de cada exercício social, se
há alguma indicação de que um ativo possa ter
sofrido desvalorização.
81
▪ Se houver alguma indicação, a entidade deve estimar o
valor recuperável do ativo.
▪ Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes
de vendas no momento em que parte substancial das
unidades estiverem vendidas ou por ocasião do término
de seu uso.
82
PERMUTA FÍSICA
▪ Quando unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são

permutados entre si (apartamentos por apartamentos,
terrenos por terrenos, etc.), essa troca não é considerada uma
transação que gera ganho ou perda.
83
PERMUTA FÍSICA
▪ Quando há a permuta de unidades imobiliárias que não

tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por
exemplo, aganho ou perda.
▪ partamentos construídos ou a construir por terrenos),
esta é considerada uma transação com substância
comercial e, portanto, gera
84
PERMUTA FÍSICA
▪ Segundo solução consulta da SRF esta operação é tributável.

▪ Parecer Cosit 09/2014
▪ A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo.
85
PERMUTA FÍSICA
▪ Entende-se como valor justo a quantia pela qual um ativo

poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes
conhecedoras e dispostas a isso em uma transação em que não
existe relacionamento entre elas
86
PERMUTA FÍSICA
▪ Neste tipo de operação, a receita é determinada pelo valor de

venda dos imóveis ou terrenos recebidos.
87
PERMUTA – LUCRO PRESUMIDO
▪ Desde o período-base iniciado em 01/01/1999 passou a ser

permitido às pessoas jurídicas que exercem as atividades de
compra e venda, loteamento, incorporação e construção de
imóveis optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os
demais requisitos para opção por essa modalidade de
tributação (Lei nº 9.718/1998, arts. 14 e 17, II).
88
▪ Na tributação com base no lucro presumido, a base de

cálculo do imposto de renda (e respectivo adicional), em cada
trimestre, é determinada por essas empresas mediante a
aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida
no respectivo período de apuração (Instrução Normativa SRF
nº 93/1997, art. 3º, parágrafo 7º).
89
▪ O que se questiona é como será tributada a permuta de

unidades imobiliárias se a empresa desse ramo de atividade
for tributada com base no lucro presumido. Mais
especificamente: o que deve ser considerado como receita
bruta nesse caso?
90
▪ Preliminarmente, é conveniente conceituar o instituto da

permuta (ou troca, conforme art. 533 do Código
Civil/2002). Considera-se permuta toda e qualquer
operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais
unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda
que ocorra, por parte de um dos contratantes, o
pagamento da parcela complementar em dinheiro,
denominada torna (Instrução Normativa SRF nº 107/1988
91
▪ Para fins de apuração de resultados, assim como para

determinação dos valores de baixa e de aquisição de
bens, nas operações de permuta de unidades
imobiliárias, realizadas entre pessoas jurídicas ou entre
pessoas jurídicas e pessoas físicas, existe toda uma
disciplina baixada há muito tempo pela mencionada
Instrução Normativa SRF nº 107/1988.
92
▪ A época em que essa Instrução Normativa foi baixada,

contudo, as empresas imobiliárias eram, obrigatoriamente,
tributadas com base no lucro real, o que, como vimos só veio a
ser alterado a partir de 1º de janeiro de 1999, quando passou a
ser permitida a opção pelo lucro presumido.
93
▪ Não há, na legislação, dispositivo legal ou normativo que cuide,

especificamente, da tributação no caso de permuta efetuada
por empresa imobiliária optante por esse sistema simplificado
de tributação.
94
▪ De acordo com a Instrução Normativa citada, na sistemática do

lucro real, em linhas gerais, tributa-se apenas o valor da torna.
E, mesmo assim, a permuta que se beneficiar da torna pode
deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em
permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.
95
▪ Ainda no sistema do lucro real, no caso de permuta sem

pagamento de torna a permutante não tem resultado a
apurar, uma vez que deverá atribuir ao bem que receber
o mesmo valor contábil do bem baixado em sua
escrituração.
▪ É coerente que a tributação ocorra desse modo, no lucro
real, em que a dedução do custo do bem baixado é, em
regra, admitida.
96
▪ Ocorre, porém, que no regime do lucro presumido se tributa a

receita bruta sem dedução de custos e despesas. Isso é da
própria essência do sistema que se baseia numa efetiva
presunção de lucro, calculada pela simples aplicação de um
percentual sobre a receita.
97
▪ Por isso, se verificarmos ao rigor da lei, a empresa

imobiliária optante pela tributação com base no lucro
presumido deve considerar, como receita bruta, a soma
do preço do imóvel recebido em permuta com o eventual
valor da torna.
▪ Por preço do imóvel recebido, conforme determina o
preceito legal, deve ser considerado o valor contábil do
bem dado em permuta, baixado na escrituração da
permutante.
98
PROVISÃO PARA GARANTIA /PÓS OBRA/SAT
▪ O custo do imóvel vendido deve compreender o valor

estimado das garantias referentes ao período posterior
à sua conclusão e entrega (por exemplo: entrega das
chaves ou outro evento de transferência da posse do
imóvel).
▪ Importante: definir política contábil com cliente
99
PROVISÃO PARA GARANTIA
▪ A contrapartida do valor apurado, deve ser contabilizada a

título de provisão para garantias no passivo circulante ou não
circulante, conforme aplicável, considerando apenas as
unidades imobiliárias vendidas e
100
▪ o percentual de evolução dos empreendimentos imobiliários,
bem como deve ser, eventualmente, revertida apenas em sua
extinção por completo, no momento em que se prescrevem
as cláusulas contratuais ou legais que geraram tal obrigação
e/ou compromisso.
101
PROVISÃO PARA GARANTIDA
▪ O efeito da provisão para garantias não deve impactar o

cálculo da evolução da obra para fins de apropriação da
receita.
102
▪ Na existência de seguros contratados e/ou terceiros

envolvidos com a responsabilidade pelos custos relacionados
a garantias .
103
▪ (por exemplo, empreiteiras contratadas para a construção

do empreendimento, empresas responsáveis pela produção
e instalação de bens como elevadores, etc.), o registro de
provisão deve estar fundamentado por avaliação da
probabilidade de uma saída de recursos.
104
CESSÃO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - PERDAS
▪ Estas operações devem ser computadas de acordo com sua

essência econômica, neste caso , o que importa é como se dá
a gestão e baixa dos recebíveis.
105
CESSÃO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - PERDAS
▪ Se alguma das condições abaixo for atendidas implicará na

manutenção dos créditos no ativo e reconhecimento de um
passivo, dos valores recebidos pela cessão dos créditos.
106
se o controle financeiro de administração e gestão sobre os
recebíveis cedidos remanesce com a entidade – como
evidências desse controle podem ser citados, entre outros,
a custódia física do título, as gestões de cobrança com
autonomia para estabelecer prazos ou condições de
pagamento e o recebimento/trânsito dos recursos desses
recebíveis na conta corrente ou na conta de cobrança da
entidade;
107
▪ se a entidade retém, de forma substancial, os direitos em
relação aos recebíveis cedidos (juros, mora e/ou multas,
parcela do próprio fluxo de caixa);
108
▪ se a entidade retém, de forma substancial, os riscos e as
responsabilidades sobre os créditos cedidos – por exemplo,
obrigação contratual de recompra de créditos vencidos e não
pagos ou, até mesmo, recompra espontânea de créditos com
freqüência que caracterize habitualidade;
109
▪ se a entidade cria obrigação contratual ou não formalizada,
fornecendo garantias aos investidores em relação aos
recebimentos e/ou rendimentos esperados, mesmo que
informalmente.
110
PERDAS - CONSIDERAÇÕES
▪ Ser for constatada que a perda negociada pela incorporadora é

de 5% e esta em relação ao montante de recebíveis for
irrelevante não deverá haver provisão.
111
▪ Porém caso seja comprovado que a empresa tem uma média

histórica de 4% nas suas vendas , fica comprovado o risco e
deve ser efetuada a provisão.
112
▪ Em qualquer uma das situações mencionadas deverá a empresa

colocar em nota explicativa o critério adotado.
113
TRANSAÇÕES COM UNIDADES IMOBILIÁRIAS
▪ Venda a vista de unidade concluída

▪ Venda a prazo de unidade concluída
▪ Venda a vista de unidade não concluída
▪ Venda a prazo de unidade não concluída
▪ Permutas
114
EM QUE MOMENTO A RECEITA DA VENDA DE
UNIDADES IMOBILIÁRIA É RECONHECIDA?
Unidades Concluídas
Unidades em Construção
115
RECEITA
▪ Receita é o ingresso bruto de benefícios econômicos durante o

período proveniente das atividades ordinárias da entidade que
resultam no aumento do seu patrimônio líquido, exceto as
contribuições dos proprietários.(CPC 30)
116
MOMENTO DE RECONHECIMENTO DA RECEITA
DA VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIA
117
VENDA A VISTA DE UNIDADE CONCLUÍDA
▪ Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transação

aconteceu
Registro da Venda
▪ D- Caixa/Bancos (AC)
▪ C- Receita
Baixa do estoque
▪ D- Custo unidades vendidas
▪ C- Estoque Imóveis a Comercializar
118
▪ Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transação

aconteceu considerando o valor dos fluxos de caixa futuro
trazidos a valor presente
Registro da Venda
D- Clientes – valor total (valor da transação)
C- Juros a apropriar - AVP (Juros a serem apropriados)
C- Receita (valor futuro trazido a valor presente)
119
Baixa do estoque
▪ D- Custo unidades vendidas
▪ C- Estoque Imóveis a Comercializar
120
Venda à Prazo unidade concluída
Importante : Sugestão de contabilização ( Carla)
Venda
▪ DB- cliente
▪ CR – receita – valor da venda
Avp
▪ DB receita Dre avp
▪ CR cliente Ac - avp – valor dos juros embutidos de acordo com a política de
desconto
121
RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO
▪ Nas vendas de unidades imobiliárias em fase de

construção, a receita deve ser reconhecida pela produção
▪ Método de percentual de evolução financeira da obra
▪ Proporção (relação percentual) dos custos incorridos até
o momento da apuração, em relação ao custo total
previsto até a conclusão da obra, ao preço de venda, em
conformidade com o contrato.
122
RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO
RECEITA=CUSTO INCORRIDO / CUSTO TOTAL X

VALOR DA VENDA
Custo total = Custo incorrido+Custo Orçado
123
Custo total = Custo incorrido+Custo Orçado
Importante: custo orçado para engenharia é o
custo total para contabilidade é o que falta
para executar a obra , portanto a cada
apuração verificar valor que falta e comparar
com a contabilidade, podendo também ser
utilizado % financeiro
124
RECEITA – IMÓVEIS EM
CONSTRUÇÃO Res 1154/2009
125
▪ “Nas vendas de unidades imobiliárias em fase de construção, a
receita deve ser reconhecida pela produção, como se aplica nos
contratos de longo prazo para o fornecimento de bens ou serviços,
devendo ser encontrada a proporção (relação percentual) dos
custos incorridos até o momento da apuração, em relação ao
custo total previsto até a conclusão da obra, e essa proporção
deve ser aplicada ao preço de venda, em conformidade com o
contrato (método conhecido como "percentual de evolução
financeira da obra"), sendo o resultado apropriado como receita de
venda de unidades imobiliárias em fase de construção”(item 34 e).
126
RECEITA – OCPC 01
Custo incorrido/ Custo Total

x
Valor da Venda
=
RECEITA
PIS/COFINS (-) Deduções da Receita
Custo Incorrido (-) CUSTO DAS VENDAS
= Lucro Bruto 127
RECEITA – OCPC 01
Importante: PIS/COFINS , lembrar que estes serão

reconhecidos como tributos diferidos, pela norma
contábil, pois tributa-se junto ao fisco pelo regime de
caixa.
128
RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES
EM CONSTRUÇÃO
▪ Para as vendas a prazo de unidades não concluídas, as
contas a receber calculadas de acordo com o percentual
de evolução financeira da obra durante todo o período
de construção devem ser mensuradas ao seu valor
presente, considerando o (a) prazo e o (b) diferencial
entre a taxa de juros de mercado e a taxa de juros
implícita nos contratos de compra e venda de unidades
imobiliárias na data de sua assinatura.
129
EM CONSTRUÇÃO - importante
▪ Analisar a política contábil adotada pela empresa , se há
politica de desconto nas unidades em construção, caso
não informar em NE.
▪ É muito provável que não , pois durante a obra é proibido
cobrar juros, apenas pode ser cobrado VM ( CUB ou INCC)
▪ Se a empresa der desconto em antecipações ela terá um
spread negativo, porque o custo é corrigido pelo CUB
/INCC e a receita tbm, então desconto será como a
empresa bancar a diferença financeira, com exceção de
130
loteamento que tem juros durante a obra.
EM CONSTRUÇÃO
▪ O montante do ajuste a valor presente deve ser a diferença
entre os preços praticados à vista e a prazo para uma mesma
unidade imobiliária.
131
VENDA A VISTA
▪ No caso de negociação a vista de unidade não concluída a

diferença apurada entre o valor da receita e os valores
recebidos serão reconhecidos como adiantamento de clientes
▪ Obs: quando o recebimento for maior que o poc
132
VENDA A VISTA
D- Disponível
C- Receita DRE
Calcula o poc
D DRE (a dif entre recebimento e poc)
C- Adiantamento de Clientes (PC ou PNC)
D- Custo das Unidades Vendidas

C- Estoque Imóveis em Construção
133
VENDA A PRAZO
▪ D- Clientes pelo valor da operação

▪ C- Juros a apropriar - AVP
▪ C- Receita – valor descapitalizado
▪ D- Custo das Unidades Vendidas

▪ C- Estoque Imóveis em Construção
134
RECONHECIMENTO DO RESULTADO NA
INCORPORAÇÃO
▪ O reconhecimento do resultado do deverá ser efetuado
conforme a produção, assim como nos contratos de
construção.
▪ A receita será apropriada conforme relação percentual dos
custos incorridos em relação aos custos.
135
CPC 17 - CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO OU
DO PRONUNCIAMENTO TÉCNICO CPC 30?
136
ANÁLISE DOS TERMOS DO CONTRATO
E DE TODOS OS FATOS E CIRCUNSTÂNCIAS RELACIONADOS
▪ Contrato possibilita ao comprador definir aspectos estruturais

do empreendimento antes do começo ou permite que o mesmo
solicite alterações significativas após o inicio da obra - Contrato
de Construção CPC 17
137
ANÁLISE DOS TERMOS DO CONTRATO E
DE TODOS OS FATOS E CIRCUNSTÂNCIAS RELACIONADOS
▪ Contrato permite apenas pequenas modificações em

relação ao projeto original - Venda de Bens CPC 30
▪ Obs: processo ainda em discussão no IASB (
posicionamentos do Ibracon x CVM)
138
ANÁLISE DOS TERMOS DO CONTRATO E
DE TODOS OS FATOS E CIRCUNSTÂNCIAS RELACIONADOS
▪ A entidade tenha transferido para o comprador os

riscos e benefícios mais significativos inerentes à
propriedade dos bens - Receita será reconhecida no
momento da entrega das chaves (CPC 30)
139
RECEITA(CPC 30)
▪ A receita proveniente da venda de bens deve ser

reconhecida quando forem satisfeitas todas as
seguintes condições:
▪ (a) a entidade tenha transferido para o

comprador os riscos e benefícios mais
significativos inerentes à propriedade dos bens;
140
RECEITA(CPC 30)
▪ (b) a entidade não mantenha envolvimento

continuado na gestão dos bens vendidos em
grau normalmente associado à propriedade nem
efetivo controle de tais bens;
▪ (c) o valor da receita possa ser confiavelmente
mensurado;
141
RECEITA(CPC 30)
▪ (d) for provável que os benefícios econômicos

associados à transação fluirão para a entidade;
e
▪ (e) as despesas incorridas ou a serem incorridas,
referentes à transação, possam ser
confiavelmente mensuradas.
142
IMPACTO CONTÁBIL ICPC 02
▪ Receita – Reconhecida no momento em que for

transferido os riscos
▪ Estoque – Registrará todos os custos incorridos
até a entrega dos bens
▪ Adiantamento de Clientes – Será registrado no
passivo circulante ou não circulante as quantias
recebidas
143
IMPACTO CONTÁBIL ICPC 02
▪ Despesas comerciais (comissões) – lançado como

despesa antecipada(ativo circulante ou não
circulante)
▪ Impostos diferidos – Diferenças temporárias
144
CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO CRITÉRIOS DE
CONTABILIZAÇÃO E RECONHECIMENTO DO RESULTADO
145
Título do Gráfico
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Categoria 1 Categoria 2 Categoria 3 Categoria 4
Série 1 Série 2 Série 3
Importante : Serie 1 IN 84/79 fiscal até 2008

Serio 3 – Res 1154/2009
146
Pergunta:
▪ Unidade dada em pagamento entre empresas

▪ C ontrato de dação em pagamento ou permuta:
▪ C R estoque obra A
▪ D B estoque de unidade obra xx x empresa xx x
▪ No poc – baix ar a fração da unidade sem valor e
efetuar as contabilizações – valor histórico
147
Pergunta: unidade dada em pagamento
por cliente
▪ 1) promessa de compra e venda com pagamento em imóvel
▪ Cr cliente
▪ Db Estoque de unidade de terceiros
▪ Na venda da unidade
▪ Db venda de unidades de terceiros - DRE
▪ CR estoque – custo
▪ 2) permuta com torna
▪ Db estoque unidades de terceiros
148
▪ CR estoque unidade em construção pelo custo
Pergunta: unidade dada em pagamento
por cliente
▪ 3) garantia – o apto fica em nome do cliente
▪ Não se contabiliza
▪ A empresa NÃO pode contabilizar nenhum gasto da unidade
dada em garantia , pois isso caracterizaria que a unidade é
da empresa , assim como procuração que é informada ao
COAF.
▪ Sendo PA não pode efetuar trocar entre obras em
andamento conforme lei 10931/2009
149
Distribuição de lucros com unidades
▪ Após o encerramento do PA , e caso os sócios queiram

distribuir lucros com as unidades, deve-se baixar o estoque
e levar a tributação o custo das mesmas.
▪ CR estoque
▪ DB PL
▪ Tributa
▪ Sem PA pode-se efetuar a qualquer tempo .
150
RECEITA DO CONTRATO IAS11
A receita do contrato deve compreender:

▪ a quantia inicial da receita acordada no contrato; e
▪ as variações decorrentes de solicitações adicionais,
reclamações e pagamentos de incentivos contratuais:
151
▫ até ao ponto que seja provável que resultem em

receita; e
▫ estejam em condições de serem confiavelmente
mensurados.
152
▪ A receita do contrato é medida pelo valor justo da

retribuição recebida ou a receber.
▪ A mensuração da receita do contrato pode ser afetada por
incertezas que dependem do desfecho de acontecimentos
futuros.
153
▪ As estimativas, tanto da receita quanto das despesas

correspondentes, necessitam muitas vezes ser revistas à
medida que os acontecimentos ocorrem e as incertezas se
resolvam
154
Por isso, a quantia da receita do contrato pode

aumentar ou diminuir de um período para o outro.
155
Por exemplo:
▪ contratante e contratado podem acordar
variações ou reivindicações que aumentem ou
diminuam a receita do contrato num período
subseqüente àquele em que o contrato foi
inicialmente acordado;
156
Por exemplo:
▪ a quantia da receita acordada num contrato de preço
fixo pode aumentar em conseqüência de cláusulas
de aumentos de custos ;
157
▪ a quantia da receita do contrato pode diminuir
como conseqüência de penalidades provenientes
de atrasos imputáveis ao contratado relativos à
conclusão do contrato; ou
158
▪ quando um contrato de preço fixo está relacionado
à conclusão de cada unidade, a receita do contrato
aumenta na proporção das unidades concluídas.
159
RECEITA IAS11
Uma variação é incluída na receita do contrato

quando:
▪ seja provável que o cliente aprovará a variação
e o valor cobrado; e
▪ a quantia da receita possa ser confiavelmente
mensurada
160
RECEITA IAS11
▪ O Aumento ou diminuição do contrato é uma

quantia que o contratado procura cobrar do
contratante ou de uma terceira parte como
reembolso de custos não incluídos no preço
originalmente contratado.
▪
161
RECEITA IAS11
▪ Uma reivindicação pode surgir de, por exemplo,

demoras causadas por clientes, por erros nas
especificações ou na concepção e de variações
discutidas nos trabalhos do contrato.
▪
162
RECEITA IAS11
▪ A mensuração da quantia da receita proveniente de

reivindicações está sujeita a um alto nível de
incerteza e depende muitas vezes do desfecho das
negociações.
▪
163
Por isso, as reivindicações somente serão reconhecidas como
receitas do contrato quando:
▪ as negociações tenham atingido um estágio de tal forma
avançado que seja provável que o cliente aceitará a
reivindicação; e
▪ a quantia que provavelmente seja aceita pelo cliente
possa ser confiavelmente mensurada.

164
▪
CUSTOS DO CONTRATO IAS 11
▪ A mensuração da quantia da receita proveniente de

reivindicações está sujeita a um alto nível de
incerteza e depende muitas vezes do desfecho das
negociações.
▪
165
IMPORTANTE: Contabilização receita
empreitada
▪ Primeiro analisar a política contábil
▪ Pela medição mês 1
▪ DB - Cliente – clientes a faturar – por terceiro
▪ CR – Receita a faturar – DRE
▪ Provisiona os tributos diferidos – LP ou simples
▪ DB – despesa (ir e csl)/ dedução de vendas (pis e cofins)
▪ CR - PNC
166
empreitada
▪ Pelo faturamento mês 2
▪ DB - Cliente – clientes faturado – por terceiro
▪ CR – Cliente a faturar – AC
167
empreitada
▪ Pelo recebimento mês 3
▪ DB – Caixa /bancos
▪ CR – Cliente faturados
▪ Reversão de tributos diferidos para tributos a pagar
(regime caixa)
▪ DB – Tributos diferidos PNC
▪ CR - Tributos a pagar PC
168
▪ outros custos que sejam diretamente debitáveis ao

cliente, nos termos do contrato.
169
Os custos atribuíveis diretamente a um contrato

específico incluem:
▪ custos de mão-de-obra local, incluindo supervisão
local;
▪ os custos de materiais usados na construção;
170
▪ a depreciação de ativos fixos tangíveis

utilizados no contrato;
▪ os custos para levar ou retirar do local os
ativos fixos tangíveis e os materiais
necessários à execução da obra;
▪ os custos de aluguel de instalações e
equipamentos; 171
▪ os custos de concepção e de assistência técnica

que estejam diretamente relacionados com o
contrato;
▪ os custos estimados de retificar e garantir os
trabalhos, incluindo os custos esperados de
garantia; e
172
▪ Reivindicações de terceiras partes.
Esses custos podem ser reduzidos por qualquer
rendimento inerente que não esteja incluído na
receita do contrato, como por exemplo, a receita
proveniente da venda de sobras de materiais
utilizados na obra ou da alienação de instalações
e equipamentos ao final do contrato. 173
▪ Importante: Sugestão de contabilização
▪ Estoque por conta de tipos de gasto , ou
▪ Transitório e transferir no fim do mês parte para
custo parte para estoque de material
(almoxarifado)
174
São exemplos de custos que podem ser
atribuíveis à atividade de contratos em geral
e imputados a contratos específicos:
▪ seguros;
▪ concepção e assistência técnica que não
estejam diretamente relacionados a um
contrato específico; 175
▪ gastos gerais de construção.
▪ Tais custos são imputados usando métodos
que sejam sistemáticos e racionais e sejam
aplicados consistentemente a todos os custos
que tenham características semelhantes. A
base para imputar tais custos é baseada no
nível normal da atividade de construção. 176
▪ Os gastos gerais de construção incluem custos
tais como a preparação e processamento da
folha de salários do pessoal envolvido com a
construção. Os custos de empréstimos
atribuíveis à atividade de contratos em geral
estão incluídos nos alocáveis a um ou mais
177
contratos de construção.
CUSTOS NÃO REEMBOLSÁVEIS
▪ despesas administrativos gerais não especificadas no
contrato;
▪ despesas para vender;
▪ despesas de pesquisa e desenvolvimento não
especificados no contrato;
▪ depreciação de instalações e equipamentos ociosos que
não sejam usados num contrato particular.
178
CLASSIFICAÇÃO COMO CUSTO
Os custos atribuíveis são aqueles que ocorrem desde a

data de sua assinatura até à data de sua conclusão.
179
▪ Porém, os custos que se relacionem diretamente a um
determinado contrato e que forem incorridos para
assegurá-lo podem ser reconhecidos como parte dos
custos do contrato, desde que eles possam ser
individualmente identificados e confiavelmente
mensurados e, principalmente, for altamente provável
que o contrato seja obtido.
180
CLASSIFICAÇÃO COMO CUSTO
▪ Quando os custos incorridos para assegurar um

contrato forem reconhecidos como uma
despesa do período em que foram incorridos,
eles não serão incluídos nos custos do contrato
se este vier a ser obtido num período
subseqüente.
181
RECONHECIMENTO DO RESULTADO DO
CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
▪ Quando a conclusão de um contrato de

construção puder ser confiavelmente estimada,
a receita e as despesas associadas ao contrato
de construção devem ser reconhecidas
tomando como base a proporção do trabalho
executado até a data do balanço.
182
▪ Ou seja, a medida que forem sendo efetuadas as

medições, pode–se reconhecer o resultado
utilizando como base a proporção já realizada em
relação ao contrato total.
183
▪ No caso de um contrato de preço fixo, a conclusão
da construção pode ser confiavelmente estimada
quando estiverem satisfeitas todas as condições
seguintes:
184
▪ a receita do contrato pode ser mensurada
confiavelmente;
▪ é provável que os benefícios econômicos
associados ao contrato fluirão para a empresa;
185
▪ as despesas para concluir o contrato, tanto quanto a

proporção executada até a data do balanço podem
ser confiavelmente mensuradas; e
186
▪ as custos atribuíveis ao contrato podem ser

claramente identificadas e confiavelmente
mensuradas de forma que as despesas
efetivamente incorridas possam ser
comparadas com estimativas anteriores.
187
▪ Para os contratos na modalidade «cost plus», sua

conclusão poderá ser confiavelmente mensurada
quando estiverem satisfeitas todas as condições
seguintes:
188
▪ seja provável que os benefícios econômicos
associados ao contrato fluirão para a entidade; e
▪ as despesas atribuíveis ao contrato, sejam ou
não reembolsáveis, possam ser claramente
identificadas e confiavelmente mensuradas.
189
O reconhecimento do resultado muitas vezes
referido como o método da percentagem
completada.
Segundo esse método, a receita contratual é
proporcional aos custos contratuais incorridos em
cada etapa de medição.
190
Esse método proporciona informação útil sobre a

extensão da atividade e desempenho do contratado
durante a execução do contrato.
191
▪ Pelo método da percentagem completada, a
receita do contrato é reconhecida na
Demonstração do Resultado nos períodos
contábeis em que o trabalho for executado, o
mesmo ocorrendo com os custos do trabalho com
os quais se relaciona.
192
▪ Um contratado pode ter incorrido em custos que

se relacionem com uma atividade a ser
executada futuramente.
▪ Tais custos são reconhecidos no ativo, desde que
seja provável que venham a ser recuperados.
193
▪ Eles representam uma quantia devida pelo

contratante e muitas vezes são classificados como
trabalho em andamento.
194
▪ O término de um contrato de construção só pode

ser confiavelmente estimado quando for provável
que os benefícios econômicos a ele associados
fluirão para a entidade.
195
▪ Porém, quando surge uma incerteza

acerca da realização de uma quantia já
reconhecida como receita do contrato,
na DRE o montante não realizável é
reconhecido como uma despesa e não
como um ajuste às receitas do contrato 196
DIFERIMENTO
▪ Quando a Receita Estimada for menor que a faturada e

diferença deve ser contabilizada como PELP ,ou seja,
PNC.
▪ Quando a Receita estimada for maior que a faturada
contabiliza a diferença na DRE e controla-se em
relatórios separados a receita sujeita a tributação
tributação.
197
Importante
▪ Resolução contábil das empresas de contratos de

construção – Res 1171/2009
198
ESTIMATIVAS CONTÁBEIS
▪ Uma entidade está geralmente em condições de fazer

estimativas confiáveis após aceitar um contrato que
estabeleça:
199
▪ os direitos e deveres de cada uma das partes, no que diz

respeito ao ativo a ser construído;
▪ a remuneração a ser paga; e
▪ a forma e os termos de liquidação.
200
▪ Para tanto, usualmente é necessário que a entidade possua
registros financeiros e contábeis confiáveis e um sistema
orçamentário eficaz.
▪ A entidade revê, e quando necessário revisa, as estimativas das
receitas e custos do contrato, na medida em que o trabalho
progride.
▪ Isso não significa que a conclusão do contrato não possa ser
estimada confiavelmente.
201
▪ A fase de acabamento de um contrato pode ser determinada

de várias maneiras.
▪ A entidade usa o método que mensura de forma mais
confiável o trabalho executado.
202
▪ Dependendo da natureza do contrato, os métodos podem
incluir:
▪ a proporção dos custos incorridos até a data, em
contraposição aos custos estimados totais do contrato;(nos
moldes do POC)
▪ medição do trabalho executado; e (sugestão Carla)
▪ execução de uma proporção física do trabalho contratado.
203
▪ Os pagamentos progressivos e os adiantamentos recebidos

dos clientes não refletem, necessariamente, o trabalho
executado e não devem servir de parâmetro para mensuração
da receita.
204
▪ Quando a fase de acabamento tenha por base os custos
do contrato incorridos até a data, somente os custos do
contrato que reflitam o trabalho executado serão
considerados até à data.
▪ São exemplos de custos de contrato que não devem ser
considerados como incorridos:
205
▪ custos que se relacionem com as atividades futuras do
contrato, tais como: materiais que tenham sido
entregues no local da obra ou reservados para
posterior utilização, mas que não foram instalados,
usados ou aplicados durante a execução do contrato, a
menos que tais materiais tenham sido produzidos
especificamente para o contrato;
206
▪ pagamentos adiantados a sub-contratados por trabalho a ser
executado segundo um subcontrato. (subempreiteiros)
207
IMPOSSIBILIDADE DE SE EFETUAR ESTIMATIVAS
Quando o encerramento de um contrato de construção não

puder ser confiavelmente estimado:
▪ a receita será reconhecida até o ponto em que seja

provável que os custos incorridos do contrato serão
recuperados; e
208
IMPOSSIBILIDADE DE SE EFETUAR ESTIMATIVAS
▪ os custos do contrato devem ser reconhecidos como uma

despesa no período em que forem incorridos.
▪ Uma perda esperada num contrato de construção deve ser

reconhecida imediatamente como um gasto.
209
CUSTOS IRRECUPERÁVEIS – TRATAMENTO COMO DESPESA
▪ que não ser forçados a serem completados, isto é, sua

validade está seriamente em dúvida;
▪ cuja conclusão esteja sujeita ao desfecho de litígio ou de

legislação pendente;
210
CUSTOS IRRECUPERÁVEIS – TRATAMENTO COMO DESPESA
▪ relacionados com propriedades que tenham a

possibilidade de ser condenadas ou expropriadas ;
▪ em que o contratante não esteja em condições

financeiras de cumprir com as suas obrigações;
▪ em que o contratado é incapaz de completar o

contrato ou de cumprir com as suas obrigações
segundo o contrato.
211
PERDAS NOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO
▪ Quando for provável que os custos totais do contrato

excedam à receita total do contrato, a perda esperada deve
ser reconhecida imediatamente como uma despesa.
212
▪ A quantia de tal perda é determinada independentemente:
1. de haver ou não sido iniciado o trabalho relativo ao contrato;
2. da fase de acabamento da atividade do contrato; ou
3. da quantia de lucros que se espere que surjam noutros
contratos que não são tratados como um contrato de
construção único.
213
RETENÇÕES
▪ As retenções correspondem ao valor de uma parte de uma

fatura retida pelo contratante e que só será liberada depois
que estiverem atendidas as condições especificadas no
contrato ou quando os defeitos que motivaram a retenção
tenham sido sanados.
214
AVP
▪ A questão mais relevante para a aplicação do conceito
de AVP, nos moldes do CPC não é a numeração
minuciosa de quais ativos ou passivos são abarcados
pela norma, mas o estabelecimento de diretrizes gerais
e de metas a serem alcançadas.
215
CPC
▪ Nesse sentido, como diretriz geral a ser observada, ativos,

passivos e situações que apresentarem uma ou mais das
características abaixo devem estar sujeitos aos
procedimentos de mensuração tratados.
216
CPC
▪ (a) transação que dá origem a um ativo, a um

passivo, a uma receita ou a uma despesa
(conforme definidos no CPC básico da Estrutura
Conceitual para a Elaboração e Apresentação das
Demonstrações Contábeis deste CPC) ou outra
mutação do patrimônio líquido cuja contrapartida é
um ativo ou um passivo com liquidação financeira
(recebimento ou pagamento) em data diferente da
data do reconhecimento desses elementos;
217
CPC
▪ (b) reconhecimento periódico de mudanças de valor,

utilidade ou substância de ativos ou passivos similares
emprega método de alocação de descontos;
▪ (c) conjunto particular de fluxos de caixa estimados
claramente associado a um ativo ou a um passivo;
218
NA INCORPORAÇÃO – ENTENDE-SE
▪ (a) Para as vendas a prazo de unidades concluídas,

deve ser avaliado se a taxa de juros prevista para o fluxo
futuro de recebimentos (contas a receber na data da
transação) é compatível com a taxa de juros usual de
uma negociação similar na data da venda (exemplo:
entrega das chaves).
219
▪ As contas a receber devem ser descontadas a valor

presente, caso a taxa de juros prevista para o fluxo futuro
de recebimentos seja diferente da taxa usual de mercado
em operações similares na data da venda, de tal forma
que as contas a receber nessa data estejam mensuradas
pelo seu valor justo,....
220
▪ ...., ou seja, líquido de qualquer diferencial entre a taxa

de juros prevista para o fluxo futuro de recebimentos
(mesmo que não explicita) e a taxa de juros usual de
mercado em operações similares.
221
▪ (b) Para as vendas a prazo de unidades não concluídas,

as contas a receber calculadas de acordo com o
percentual de evolução financeira da obra durante todo o
período de construção devem ser mensuradas ao seu
valor presente,
222
▪ ..., considerando o (a) prazo e o (b) diferencial entre a

taxa de juros de mercado e a taxa de juros implícita
nos contratos de compra e venda de unidades
imobiliárias na data de sua assinatura. O montante do
ajuste a valor presente deve ser a diferença entre os
preços praticados à vista e a prazo para uma mesma
unidade imobiliária.
223
▪ (c) Considerando o disposto nos subitens (a) e (b) acima,

os efeitos decorrentes da apuração do ajuste a valor
presente devem ser apropriados pelo prazo de fluência
dos juros ao longo do tempo.
224
▪ Considerando que entidades de incorporação imobiliária,

por vezes, financiam seus clientes como parte de sua
atividade operacional, essas entidades de incorporação
imobiliária, ao definirem se a contrapartida da reversão
do ajuste a valor presente deve ser classificada no grupo
de receitas financeiras, ....
▪ (-) redutora do cliente
▪ (-) redutora da receita , quando eu recebo a parcela
▪ Reverte o avp nas mesmas contas
225
▪ ...., que é a prática mais usual para as entidades de
maneira geral, ou no grupo de receita bruta
operacional, caso se enquadrem na previsão
contida no item 23 do Pronunciamento Técnico CPC
12 – Ajuste a Valor Presente, devem avaliar a
substância e a realidade econômica para
fundamentar o procedimento adotado em
consonância com o referido Pronunciamento
Técnico CPC 12 cujo item 23 está reproduzido a
seguir: 226
CPC 12 – ITEM 23 RECONHECIMENTO
▪ As reversões dos ajustes a valor presente dos

ativos e passivos monetários qualificáveis devem
ser apropriadas como receitas ou despesas
financeiras, a não ser que a entidade possa
devidamente fundamentar que o financiamento feito
a seus clientes faça parte de suas atividades
operacionais, quando então as reversões serão
apropriadas como receita operacional..
227
CPC 12 – ITEM 23 RECONHECIMENTO
▪ Esse é o caso, por exemplo, quando a entidade opera em

dois segmentos distintos:
▪ (i) venda de produtos e serviços e
▪ (ii) financiamento das vendas a prazo, e desde que sejam
relevantes esse ajuste e os efeitos de sua evidenciação.
228
▪ Tal classificação deve ser consistente com o objeto social
definido nos estatutos sociais (ou contrato social) da
entidade de incorporação imobiliária e deve ser
claramente divulgada em notas explicativas às
demonstrações contábeis da entidade.
229
▪ (d) De forma consistente com o item 9 da NBC T
19.17 – Ajuste a Valor Presente, nem todo ativo ou
passivo não-monetário está sujeito ao registro do
efeito do ajuste a valor presente. Nesse contexto, os
adiantamentos de clientes das entidades de
incorporação imobiliária (total de recursos recebidos
antecipadamente) representam um passivo não
monetário ao qual não se aplica o ajuste a valor
presente.
230
OBRAS CONCLUÍDAS
▪ A atualização monetária e os juros sobre os saldos em aberto a
receber de clientes sobre unidades concluídas e entregues devem
ser classificados de forma consistente com a alínea (c) do item
anterior.
231
TRIBUTOS DIFERIDOS
▪ Impostos diferidos passivos são os valores de imposto diferidos
ativos são os valores recuperáveis em persobre a renda a pagar
em períodos futuros, em relação às diferenças tributáveis
temporárias.
▪ Impostos do futuro decorrentes de diferenças tributárias dedutíveis,
ao diferimento de prejuízos fiscais não utilizados e ao diferimento
de créditos fiscais não utilizados.
▪ Antes de adentrarmos nos exemplos, precisamos definir dois
conceitos importantes: diferenças temporárias tributáveis e
dedutíveis.
232
TRIBUTOS DIFERIDOS
▪ Diferenças dedutíveis são diferenças temporárias que resultarão
em valores dedutíveis na determinação do lucro tributável de
períodos futuros, quando o valor contábil do ativo/passivo for
recuperado/liquidado.
▪ Já as diferenças tributáveis são diferenças temporárias que
resultarão em valores que serão tributáveis na determinação do
lucro tributável de períodos futuros, quando o valor contábil do
ativo/passivo for recuperado/liquidado.
▪ Vamos a alguns exemplos bem básicos:
233
TRIBUTOS DIFERIDOS
▪ Responda qual a diferença temporária dos itens abaixo:

▪ (a) Beta adquire uma máquina por R$ 1.000.
▪ A depreciação fiscal é efetuada pelo método dos saldos decrescentes
a uma taxa de 20%a.a..
▪ Para fins contábeis, o ativo é depreciado pelo método linear pelo
prazo de 6 anos.
234
TRIBUTOS DIFERIDOS
▪ Ao final do ano, o ativo terá um valor contábil de R$ 833 (1.000-

(1.000×1/6)).
▪ A base fiscal do ativo é de R$ 800 (1.000 – (20% x 1.000)).
▪ Isto significa que no futuro a entidade poderá deduzir
depreciação fiscal no montante de R$ 800.
▪ Conseqüentemente, há uma diferença temporária de R$ 33 (833-
800).
▪ Esta diferefiscal.nça é tributável, pois existe um débito a maior
nas demonstrações contábeis se comparados com o balanço
235
TRIBUTOS DIFERIDOS
▪ (b) Beta adquire uma máquina por R$ 1.000.

▪ A depreciação fiscal é efetuada pelo método dos saldos
decrescentes a uma taxa de 20%a.a.
▪ Para fins contábeis, o ativo é depreciado pelo método linear
pelo prazo de 4 anos.
236
TRIBUTOS DIFERIDOS
▪ Ao final do primeiro ano o ativo terá um valor contábil de R$

750 (1.000-(1.000×1/4)) e uma base fiscal de R$ 800 (1.000-
(1.000×20%)).
▪ Isto significa que no futuro, a entidade poderá deduzir
depreciação fiscal de R$ 800.
▪ Conseqüentemente, há uma diferença temporária de R$
(50) (750-800).
▪ Esta é uma diferença temporária dedutível, há um crédito a
maior na demonstração de posição financeira, quando
comparada com o balanço fiscal.
237
Lei 12. 973 – Lucro Fiscal x Lucro Societário –
Alterações Práticas na Atividade Imobiliária
238
▪ Quando essas atividades envolvem imóveis
próprios, os fatores que afetam a contabilidade
dizem respeito ao processo de construção, venda,
locação e administração.
239
A expressão “Contribuintes” abrange, além da pessoa jurídica
que se dedicar a qualquer das atividades de que trata este
item, a pessoa física a ela equiparada, por promover a
incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de
terrenos nos termos do art. 151 do RIR/99.
240
UNIDADE IMOBILIÁRIA IN 84/79
a)o terreno adquirido para venda, com ou sem

construção;  
b)cada lote oriundo de desmembramento de terreno;  
c)cada terreno decorrente de loteamento;  
d)cada unidade distinta resultante de incorporação
imobiliária;  
e)prédio construído para venda como unidade isolada ou
autônoma.
241
BASE LEGAL
▪ Fiscal : IN 84/79, IN 103/87, Lei 12.973/2013, Decreto 9580/99

(RIR/99).
▪ Societária: Resolução 1154/2009, OCPC 01, ICPC 02.
242
PRINCIPAIS DIVERGÊNCIAS E ALTERAÇÕES
▪ Reconhecimento da receita
▪ Tributação da receita
▪ Reconhecimento dos tributos
▪ Reconhecimento dos custos apropriados
243
PRINCIPAIS DIVERGÊNCIAS E ALTERAÇÕES
▪ Reconhecimento de estoques
▪ Reconhecimento de comissões
▪ Permuta e sua tributação
244
RECEITA - SRF
▪ Conforme IN 84/79 a receita deve ser

apropriada com base no recebimento , ou seja,
utilizando regime de caixa.
▪ A propriação leva em consideração o total de
receitas vendidas, acrescida da variação
monetária em relação ao valor recebido.
▪ Nesse método teremos mais lucro no início da
obra do que no final. 245
RECEITA - SOCIETÁRIA
▪ Na contabilidade societária a receita é

reconhecida de acordo com a execução do
empreendimento, ou seja, quanto maior o
avanço da obra mais receita de unidades
vendidas na DR eu tenho.
▪ Se a empresa vender 100% e não receber nada,
porém tiver 20% de obra executada, a receita é
reconhecida no percentual de 20%. 246
DIVERGÊNCIA
▪ Na contabilidade societária reconhecemos pela

competência e na fiscal pelo caixa.
247
TRIBUTOS
▪ Tanto no Lucro Presumido quanto no Lucro Real a

tributação será pelo recebimento.
▪ Porém no Lucro Real pelo lucro proporcional ao
recebimento e no Lucro Presumido pelos
recebimentos efetivos sem abatimento do custo.
248
CUSTOS
▪ Em ambas situações, fiscal e societária o custo é

reconhecido no Ativo Circulante grupo de Estoques de
imóveis em construção.
▪ A diferença é que na societária entram no grupo :
▪ A) adiantamento a fornecedores
▪ B) custos com financiamentos
▪ Ressaltamos que ambos não compõem a
proporcionalidade para reconhecimento da receita.
249
CUSTOS - importante
▪ No treinamento usamos transitório devido a ECD e a

impossibilidade de se ter mais de uma conta analitica
para grupo de estoque, que é por unidade, o que não
impede de fazer, porém é muito trabalhoso., pois vc terá
que ratear cada conta de estoque para cada fração ideal
de unidade..
250
CUSTO FINANCEIRO – RES. 1154/2009
(g) os encargos financeiros elegíveis para serem

capitalizados e mantidos nos estoques de imóveis a
comercializar devem ser calculados proporcionalmente
às unidades imobiliárias não comercializadas, sendo que
os encargos financeiros calculados, proporcionalmente,
às unidades imobiliárias já comercializadas devem ser
integralmente apropriados ao resultado, como custo das
unidades imobiliárias vendidas. (Redação dada pela
Resolução CFC nº. 1.273/10)
251
CONTABILIZAÇÃO
▪ Se a empresa vendeu 10% das unidades, deve-se

reconhecer 10% dos encargos no resultado.
▪ DB – custo financeiro
▪ CR – estoque/transitório
252
CUSTO ORÇADO - RECONHECIMENTO
▪ Na contabilidade fiscal o custo orçado é

reconhecido no PC/PNC, na contabilidade
societária da mesma forma.
▪ Na contabilidade fiscal o custo orçado é
reconhecido somente das unidades vendidas, na
contabilidade societária da mesma forma.
253
APROPRIAÇÃO CUSTO ORÇADO
▪ Fiscal:é apropriado com base no % de

recebimentos
▪ Societária: é apropriado com base na execução da
obra
254
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257

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CONTEÚDO PROGRAMÁTICO

▪ PARTE III- Contabilidade:

▪ O SFH é destinado a facilitar e promover a construção

▪ a construção de conjuntos habitacionais destinados à

▪ os projetos municipais ou estaduais que com as ofertas de

▪ a construção de moradia a população rural.

▪ Atualmente diversas instituições trabalham com SFH

▪ Ex: Itau, Santander, CEF, BB, HSBC, Bradesco, fundos,

▪ Todos possuem condições de financiar na planta com

▪ Imóvel na planta - financiamento para o cliente ( não tem PJ)

▪ Apoio a produção – financiamento para custear a produção,

▪ Plano empresário – financiamento para a construtora

▪ PARTE III - Contabilidade:

▪ A produção dos serviços envolve na maioria das vezes o

▪ Terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

▪ A construção e venda pode ser: própria ou com terceiros

▪ Terceiros : ocorre com recursos de terceiros, onde as etapas

▪ Quando o contrato se enquadra na IAS 11 e seu resultado

Se o contrato não se enquadrar na IAS 11 e, portanto, se

▪ No caso da empresa não estar obrigada a adquirir e fornecer

▪ Quando a empresa está obrigada a fornecer os serviços e os

▪ A empresa pode transferir ao comprador o controle, riscos e

▪ Nesta situação a medida que a obra progride a empresa

▪ A empresa pode transferir ao cliente ou comprador o controle

▪ Sendo assim, a empresa reconhecerá a receita somente

▪ a) a entidade tiver transferido ao comprador todos os riscos e

▪ b) a entidade não mantiver envolvimento gerencial continuo

▪ c) o valor da receita puder ser confiavelmente mesurável,

▪ Quando a empresa utiliza a IAS 18 deve divulgar:

▪ Custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária

▪ impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que

▪ A diferença verificada entre o custo orçado e o custo

Onde estavam os custos antes da venda ? Transitório (estoque)

Parte vai para DRE – unidades vendidas – custo -

Parte vai para estoque – unidades em estoque

▪ As demonstrações contábeis devem divulgar a política contábil

▪ Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser

• considerados como custo incorrido à medida que os bens

• Importante: Não entra no POC

• As despesas com comissões de vendas incorridas pela

• Na elaboração de cada balanço patrimonial, mesmo que

• no caso de cancelamento de vendas ou quando for provável

▪ de acordo com seu respectivo período de

▪ Quando unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são

▪ Quando há a permuta de unidades imobiliárias que não

▪ Segundo solução consulta da SRF esta operação é tributável.

▪ Entende-se como valor justo a quantia pela qual um ativo

▪ Neste tipo de operação, a receita é determinada pelo valor de

▪ Desde o período-base iniciado em 01/01/1999 passou a ser

▪ Na tributação com base no lucro presumido, a base de

▪ O que se questiona é como será tributada a permuta de

▪ Preliminarmente, é conveniente conceituar o instituto da

▪ Para fins de apuração de resultados, assim como para

▪ A época em que essa Instrução Normativa foi baixada,

▪ Não há, na legislação, dispositivo legal ou normativo que cuide,

▪ De acordo com a Instrução Normativa citada, na sistemática do

▪ Ainda no sistema do lucro real, no caso de permuta sem

▪ Ocorre, porém, que no regime do lucro presumido se tributa a

▪ Por isso, se verificarmos ao rigor da lei, a empresa

▪ O custo do imóvel vendido deve compreender o valor

▪ Importante: definir política contábil com cliente

▪ A contrapartida do valor apurado, deve ser contabilizada a

▪ O efeito da provisão para garantias não deve impactar o