Legislao Decreto-Lei n. 211/2004, de 20 de Agosto Publicado no D.R. n.

196, I Srie-A, de 20 de Agosto de 2004 SUMRIO: No uso da autorizao legislativa concedida pela Lei n. 8/2004, de 10 de Maro, regula o exerccio das actividades de mediao imobiliria e de angariao imobiliria TEXTO: A regulao do exerccio da actividade de mediao imobiliria teve o seu incio com o Decreto-Lei n. 285/92, de 19 de Dezembro, estabelecendo-se, para acesso e permanncia na actividade, o preenchimento de um conjunto de requisitos, tendo como principais objectivos assegurar a transparncia da actuao dos mediadores imobilirios e garantir a qualidade dos servios prestados. A este diploma seguiu-se o Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro, constituindo ambos um aprecivel esforo na regulao desta actividade, que conheceu, ao longo destes mais de 10 anos, em consequncia das grandes transformaes do mercado imobilirio, um grande desenvolvimento. Devemos reconhecer, no entanto, que, quer em consequncia da morosidade com que foi implementada a regulamentao deste ltimo diploma, quer em consequncia das opes legislativas seguidas, no foi possvel atingir o nvel de profissionalizao que todos os agentes do sector e consumidores vm reclamando. Por outro lado, a falta de uma fiscalizao efectiva em nada ajudou ao combate ao exerccio clandestino da actividade, nem a um satisfatrio cumprimento dos requisitos de permanncia na actividade. Recolhida a experincia destes anos, tendo por base quer os contributos dos proprietrios dos imveis, quer dos consumidores, impe-se reorientar estes profissionais para o exerccio exclusivo da actividade de mediao imobiliria, de modo a centrarem toda a sua organizao e o seu trabalho nesta actividade, cuja regulao por parte do Estado se continua a justificar. Em reforo da exigncia de capacidade profissional para acesso e permanncia nesta actividade, estabelece-se a necessidade de uma formao contnua para os administradores, gerentes ou directores. Admite-se, no entanto, que a capacidade profissional possa ser conferida tambm por tcnico que esteja ligado empresa de mediao imobiliria por contrato de trabalho, em regime de completa ocupao. Embora se continue a permitir a celebrao de contratos de mediao entre os proprietrios dos imveis e as empresas de mediao, refora-se, de forma mais expressa, a celebrao de contratos de mediao imobiliria com os consumidores finais, de modo que se alcance, em regime de total liberdade de escolha e de negociao e com base num aconselhamento orientado, um melhor esclarecimento e uma melhor satisfao do adquirente/arrendatrio do imvel. Por se entender que a exigncia de prestao de cauo no dignifica, por si, a actividade de mediao imobiliria, optou-se pelo reforo do regime sancionatrio, o qual, conjugado com o j consagrado seguro de responsabilidade civil e com uma actuao consistente dos servios de inspeco, permitir proceder abolio deste requisito. Consequentemente, extingue-se o fundamento da previso de uma comisso arbitral para dirimir as situaes previstas no diploma agora revogado. Procurando definir a situao de alguns agentes que, no sendo mediadores, praticam actos prprios daquela actividade, regulamenta-se agora a actividade de angariao imobiliria, a qual poder ser exercida por empresrio em nome individual, uma vez cumpridos determinados requisitos, ainda que de menor exigncia relativamente aos previstos para a actividade de

mediao imobiliria. Tal actividade consiste na prestao de servios a uma ou mais empresas de mediao, desde que integrados no mbito da preparao e do cumprimento de contratos de mediao imobiliria por estas celebrados, estando-lhes, no entanto, vedada a celebrao daqueles contratos. No sentido de prevenir e tornar eficaz o combate ao incumprimento do disposto no regime jurdico destas actividades, reforam-se os mecanismos de fiscalizao e de inspeco do Instituto dos Mercados de Obras Pblicas e Particulares e do Imobilirio (IMOPPI). Por um lado, alarga-se o leque de competncias do Instituto, designadamente no mbito da execuo das sanes aplicadas em processo de contra-ordenao e inscrevem-se, em sede de instruo do processo, algumas medidas que visam a eficcia e celeridade processuais, como sejam a alterao das regras de notificao ou a possibilidade de aplicao de medidas cautelares. Por outro lado, elevam-se os valores das coimas, no que respeita punio de pessoas singulares, equiparando-as s pessoas colectivas. Procurando criar maior envolvimento e responsabilizao dos intervenientes neste mercado, insere-se a obrigao dos outorgantes de negcio jurdico sobre bens imobilirios declararem e identificarem, no momento da escritura pblica e na presena de notrio, a interveno de mediador na realizao e formalizao do negcio. Foram ouvidos as associaes representativas do sector, o Instituto de Reinsero Social, a Comisso Nacional de Proteco de Dados, o Instituto dos Mercados de Obras Pblicas e Particulares e do Imobilirio e o Instituto do Consumidor. Assim: No uso da autorizao legislativa concedida pela Lei n. 8/2004, de 10 de Maro, e nos termos da alnea b) do n. 1 do artigo 198. da Constituio, o Governo decreta o seguinte:

CAPTULO I Disposies gerais Artigo 1. mbito 1 O exerccio das actividades de mediao imobiliria e de angariao imobiliria fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma. 2 O exerccio das actividades de mediao imobiliria e angariao imobiliria por entidades com sede ou domiclio efectivo noutro Estado da Unio Europeia est igualmente sujeito ao presente diploma, sempre que a actividade incida sobre imveis situados em Portugal.

Artigo 2. Objecto da actividade de mediao imobiliria 1 A actividade de mediao imobiliria aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realizao de negcio que vise a constituio ou aquisio de direitos reais sobre bens imveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cesso de posio em contratos cujo objecto seja um bem imvel. 2 A actividade de mediao imobiliria consubstancia-se no desenvolvimento de: a) Aces de prospeco e recolha de informaes que visem encontrar o bem imvel pretendido pelo cliente;

b) Aces de promoo dos bens imveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negcio jurdico, designadamente atravs da sua divulgao, publicitao ou da realizao de leiles. 3 As empresas podem ainda prestar servios de obteno de documentao e de informao necessrios concretizao dos negcios objecto do contrato de mediao imobiliria, que no estejam legalmente atribudos, em exclusivo, a outras profisses. 4 Para efeitos do disposto no presente artigo, considera-se: a) Interessado o terceiro angariado pela empresa de mediao, desde que esse terceiro venha a concretizar o negcio visado pelo contrato de mediao; b) Cliente a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediao imobiliria com a empresa. 5 No mbito da preparao e do cumprimento dos contratos de mediao imobiliria celebrados, as empresas de mediao imobiliria podem ser coadjuvadas por angariadores imobilirios. 6 expressamente vedado s empresas de mediao celebrar contratos de prestao de servios com angariadores imobilirios no inscritos no Instituto dos Mercados de Obras Pblicas e Particulares e do Imobilirio, doravante designado por IMOPPI.

Artigo 3. Empresa de mediao imobiliria 1 Considera-se empresa de mediao imobiliria aquela que tenha por actividade principal a definida no artigo 2. 2 Sem prejuzo do disposto em legislao especial, as empresas de mediao imobiliria podem ainda exercer, como actividade secundria, a administrao de imveis por conta de outrem. 3 Sem prejuzo do disposto no n. 2, expressamente vedado s empresas de mediao imobiliria o exerccio de outras actividades comerciais.

Artigo 4. Angariao imobiliria 1 A actividade de angariao imobiliria aquela em que, por contrato de prestao de servios, uma pessoa singular se obriga a desenvolver as aces e a prestar os servios previstos, respectivamente, nos n.s 2 e 3 do artigo 2., necessrios preparao e ao cumprimento dos contratos de mediao imobiliria, celebrados pelas empresas de mediao imobiliria. 2 expressamente vedado aos angariadores imobilirios o exerccio de outras actividades comerciais ou profissionais. 3 O contrato mencionado no n. 1 pode estabelecer que o angariador, numa rea geogrfica determinada, preste servios, em exclusivo, para uma empresa de mediao imobiliria. 4 O contrato mencionado no n. 1 est sujeito forma escrita.

CAPTULO II

Actividade de mediao imobiliria SECO I Licenciamento Artigo 5. Licena 1 O exerccio da actividade de mediao imobiliria depende de licena a conceder pelo IMOPPI. 2 O IMOPPI emitir cartes de identificao aos administradores, gerentes ou directores das empresas licenciadas, que os devero exibir em todos os actos em que intervenham. 3 As licenas concedidas e os cartes de identificao so vlidos por trs anos e revalidados por idnticos perodos.

Artigo 6. Requisitos de ingresso e manuteno na actividade 1 A concesso e manuteno da licena dependem do preenchimento cumulativo, pelos requerentes, dos seguintes requisitos: a) Revestir a forma de sociedade comercial ou outra forma de agrupamento de sociedades, com sede efectiva num Estado membro da Unio Europeia, que tenha a denominao de acordo com o estipulado no n. 1 do artigo 8.; b) Ter por objecto e actividade principal o exerccio da actividade de mediao imobiliria, com excluso de quaisquer outras actividades para alm da prevista no n. 2 do artigo 3.; c) Apresentar a respectiva situao regularizada perante a administrao fiscal e a segurana social; d) Possuir capacidade profissional, nos termos do disposto no artigo 7.; e) Possuir seguro de responsabilidade civil, nos termos do disposto no artigo 23.; f) Deter capital prprio positivo, nos termos do disposto no n. 2; g) Possurem, a sociedade requerente bem como os respectivos administradores, gerentes ou directores, idoneidade comercial. 2 O capital prprio determinado nos termos estabelecidos pelo Plano Oficial de Contabilidade (POC). 3 Para efeitos do disposto na alnea g) do n. 1, no so consideradas comercialmente idneas as pessoas relativamente s quais se verifique uma das seguintes situaes: a) Proibio legal do exerccio do comrcio; b) Inibio do exerccio do comrcio, declarada em processo de falncia ou insolvncia, enquanto no for levantada a inibio e decretada a reabilitao. 4 Para efeitos do disposto na alnea g) do n. 1, considera-se indiciada a falta de idoneidade comercial sempre que se verifique, entre outras, qualquer das seguintes situaes: a) Declarao de falncia ou insolvncia;

b) Terem sido punidas, pelo menos trs vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto nas alneas c) e e) do n. 1 do artigo 32.; c) Terem sido punidas, pelo menos duas vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto no n. 2 do artigo 4., nas alneas a), b), f) e g) do n. 1 do artigo 32., no artigo 33. e no n. 3 do artigo 34.; d) Terem sido punidas com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto no n. 1 do artigo 24. e no n. 4 do artigo 30., desde que fique demonstrada a violao repetida dos deveres previstos no artigo 33. e no n. 3 do artigo 34., no exerccio ilegal da actividade de angariao imobiliria; e) Terem sido administradores, gerentes ou directores de uma empresa de mediao imobiliria punida, pelo menos trs vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto no n. 6 do artigo 2., nos n.s 1, 2, 3 e 4 do artigo 14. e nos n.s 1, 2, 3, 4 e 5 do artigo 20.; f) Terem sido administradores, gerentes ou directores de uma empresa de mediao imobiliria punida, pelo menos duas vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social previstos na alnea b) do n. 1 do artigo 44.; g) Terem sido punidas ou terem sido administradores, gerentes ou directores de uma empresa de mediao imobiliria punida com coima pela prtica dolosa do ilcito de mera ordenao social previsto na alnea a) do n. 1 do artigo 44., desde que fique demonstrada a violao repetida de um dos deveres estipulados no artigo 16., nos n.s 2, 3 e 4 do artigo 17. e nos n.s 3, 4 e 5 do artigo 18., no exerccio ilegal da actividade de mediao imobiliria; h) Terem sido punidas, no mbito do exerccio da actividade de angariao imobiliria, com a sano acessria de interdio do exerccio da actividade, nos termos da alnea b) do n. 1 do artigo 45., durante o perodo desta interdio; i) Terem sido administradores, gerentes ou directores de uma empresa de mediao imobiliria punida com a sano acessria de interdio do exerccio da actividade, nos termos da alnea b) do n. 1 do artigo 45., durante o perodo desta interdio; j) Terem sido punidas ou terem sido administradores, gerentes ou directores de uma empresa punida, com coima, pela prtica das contra-ordenaes previstas no Cdigo da Propriedade Industrial; l) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, pela prtica dos crimes previstos no Cdigo da Propriedade Industrial, em pena de priso efectiva; m) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crime doloso contra o patrimnio, em pena de priso efectiva; n) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crime de falsificao de documento, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva; o) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, pela prtica de crimes relativos ao branqueamento de capitais, em pena de priso efectiva; p) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crimes de corrupo activa ou passiva, em pena de priso efectiva; q) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crimes tributrios, em pena de priso efectiva; r) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crime de desobedincia, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva;

s) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crime de quebra de marcas ou de selos, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva; t) Terem sido condenadas, por deciso transitada em julgado, por crime de arrancamento, destruio ou alterao de editais, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva. 5 As condenaes referidas nas alneas b) a g) e j) do nmero anterior no relevam aps o decurso do prazo de dois anos contados do cumprimento integral das obrigaes decorrentes da aplicao da ltima sano. 6 A verificao da ocorrncia dos factos descritos no n. 4 no impede o IMOPPI de considerar, de forma justificada, que esto reunidas as condies de idoneidade para o exerccio da actividade de mediao imobiliria, tendo em conta, nomeadamente, o tempo decorrido desde a prtica dos factos.

Artigo 7 Capacidade profissional 1 Para efeitos do disposto na alnea d) do n. 1 do artigo 6., a capacidade profissional consiste na posse, por um dos administradores, gerentes ou directores, de ensino secundrio completo ou equivalente e formao inicial e contnua adequadas. 2 Ficam dispensados de comprovar formao inicial os administradores, gerentes ou directores que possuam grau de bacharel ou de licenciado em curso cujo plano curricular integre, como vertente dominante, formao nas reas definidas por portaria conjunta dos ministros que tutelam o IMOPPI, o ensino superior e a formao profissional. 3 A capacidade profissional pode igualmente ser comprovada por tcnico, vinculado empresa por contrato de trabalho a tempo completo, que possua as habilitaes literrias previstas no nmero anterior e formao contnua. 4 O administrador, gerente ou director s pode conferir capacidade profissional a uma empresa de mediao imobiliria. 5 O tcnico que confere capacidade profissional empresa, nos termos do n. 3, no pode exercer a actividade de angariao imobiliria, nem fazer parte do quadro de pessoal de outras empresas de mediao imobiliria. 6 A avaliao da capacidade profissional bem como os critrios de adequao da formao profissional so definidos pela portaria prevista no n. 2. 7 Em caso de sociedades que no tenham a sua sede em Portugal, a capacidade profissional conferida pelos mandatrios ou por tcnico das respectivas representaes.

Artigo 8. Denominao e obrigao de identificao 1 Da denominao das empresas de mediao imobiliria consta, obrigatoriamente, a expresso Mediao Imobiliria, sendo o seu uso vedado a quaisquer outras entidades. 2 As empresas de mediao esto obrigadas sua clara identificao, com indicao da denominao, do nmero da licena e do prazo de validade da mesma, em todos os estabelecimentos de que disponham, incluindo os postos provisrios.

3 Em todos os contratos, correspondncia, publicaes, publicidade e, de um modo geral, em toda a sua actividade externa as empresas devem indicar a sua denominao e o nmero da respectiva licena. 4 No mbito da respectiva actividade externa, os trabalhadores das empresas de mediao devem estar identificados atravs de cartes de identificao fornecidos pelas mesmas, dos quais dever constar o seu nome e fotografia actualizada, bem como a identificao da empresa, nos termos do n. 2. 5 Todas as empresas de mediao que desenvolvam a sua actividade no mbito de contratos de concesso ou uso de marcas, incluindo os contratos de franquia, esto sujeitas ao disposto no presente artigo.

Artigo 9. Pedido de licenciamento 1 O pedido de licenciamento formulado em requerimento dirigido ao presidente do conselho de administrao do IMOPPI, do qual deve constar a identificao do requerente, dos respectivos administradores, gerentes e directores e a localizao dos estabelecimentos, devendo ainda ser acompanhado dos documentos comprovativos do preenchimento dos requisitos exigidos no n. 1 do artigo 6. 2 O pedido de licenciamento s deferido quando a empresa rena os requisitos estabelecidos no presente diploma e tenha procedido ao pagamento da taxa aplicvel. 3 O licenciamento depende ainda da comprovao do pagamento das coimas aplicadas por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 44. 4 Em caso de extino do procedimento por falta de pagamento da taxa aplicvel, um novo pedido de licenciamento, efectuado antes de decorrido um ano sobre a data da extino, implica um agravamento da respectiva taxa, estabelecido pela portaria referida no n. 2 do artigo 36. 5 Qualquer pedido s ser processado aps o levantamento da sano de interdio de exerccio da actividade aplicada por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 45.

Artigo 10. Revalidao das licenas 1 A revalidao da licena deve ser requerida no decurso dos ltimos seis meses da respectiva validade e at trs meses antes da data do seu termo, sem prejuzo do disposto no n. 5. 2 O pedido de revalidao s deferido quando a empresa rena os requisitos necessrios obteno da licena e tenha procedido ao pagamento da taxa aplicvel. 3 A revalidao depende ainda do pagamento das coimas aplicadas por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 44., bem como do pagamento das taxas devidas pelos registos de alterao de sede, alterao de denominao social e abertura de estabelecimentos, cujo pagamento no haja sido efectuado. 4 O pedido de revalidao efectuado antes do prazo estabelecido no n. 1 implica o no processamento do mesmo e a devoluo ao requerente de toda a documentao entregue.

5 O pedido de revalidao efectuado aps o prazo estabelecido no n. 1 e at data do termo de validade da licena implica um agravamento da respectiva taxa, estabelecido pela portaria referida no n. 2 do artigo 36. 6 O pedido de revalidao efectuado aps a data do termo da licena implica o no processamento do mesmo e a devoluo ao requerente de toda a documentao entregue. 7 Em caso de extino por falta de pagamento da taxa aplicvel, um novo pedido de revalidao ou de licenciamento, efectuado antes de decorrido um ano sobre a data da extino, implica um agravamento da respectiva taxa, estabelecido pela portaria referida no n. 2 do artigo 36.

Artigo 11. Suspenso de licenas 1 So suspensas as licenas: a) s empresas que o requeiram; b) s empresas que deixem de reunir qualquer dos requisitos necessrios respectiva concesso e manuteno, referidos no artigo 6., sem prejuzo do disposto na alnea f) do artigo seguinte. 2 O perodo de suspenso da licena no pode ser superior a um ano e, em caso algum, ultrapassar a data limite da sua validade. 3 Nos casos previstos na alnea a) do n. 1, a suspenso das licenas s ser levantada, a solicitao das empresas, aps comprovao dos requisitos de ingresso na actividade. 4 Nos casos previstos na alnea b) do n. 1, a suspenso levantada aps comprovao dos requisitos de ingresso na actividade.

Artigo 12. Cancelamento das licenas So canceladas as licenas: a) s empresas que o requeiram; b) s empresas que se encontrem nas situaes previstas no artigo anterior e no regularizem a situao, nos termos dos n.s 3 e 4 do artigo anterior; c) s empresas a que tenha sido aplicada a sano de interdio do exerccio de actividade, prevista no artigo 45.; d) Quando ocorra a extino das empresas titulares ou a cessao da actividade de mediao imobiliria, sem prejuzo, neste ltimo caso, do disposto na alnea a) do n. 1 do artigo anterior; e) s empresas que no procedam ao pagamento voluntrio das coimas aplicadas por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 44.; f) s empresas que tenham deixado de ser idneas, nos termos do disposto no n. 3 do artigo 6.

Artigo 13. Condies e efeitos da suspenso e do cancelamento das licenas 1 A suspenso ou cancelamento das licenas implica a entrega ao IMOPPI da licena e dos cartes de identificao dos respectivos administradores, gerentes ou directores no prazo mximo de oito dias, contados a partir da data da sua notificao, sob pena de apreenso imediata pelas autoridades competentes. 2 Em caso de cancelamento da licena as empresas devem ainda remeter ao IMOPPI cpia da declarao de alterao ou cessao de actividade, conforme tenha sido entregue junto da administrao fiscal. 3 A suspenso e o cancelamento das licenas determinam o encerramento dos estabelecimentos e postos provisrios, sob pena de encerramento coercivo pelas autoridades competentes, sendo-lhes vedado o exerccio da actividade a partir da data da recepo da respectiva notificao. 4 A suspenso e o cancelamento das licenas determinam ainda a caducidade dos contratos de mediao imobiliria.

SECO II Exerccio da actividade Artigo 14. Estabelecimentos 1 As empresas de mediao imobiliria s podem efectuar atendimento do pblico em instalaes autnomas, designadas por estabelecimentos, separadas de quaisquer outros estabelecimentos comerciais ou industriais e de residncias. 2 A abertura ou a alterao da localizao dos estabelecimentos referidos no nmero anterior s pode ser efectuada aps comunicao ao IMOPPI e cumpridas as obrigaes estabelecidas no artigo 20. 3 O encerramento dos estabelecimentos referidos nos nmeros anteriores s pode ser efectuado aps comunicao ao IMOPPI. 4 As empresas podem ainda instalar postos provisrios junto a imveis ou em empreendimentos de cuja mediao estejam encarregadas, desde que exclusivamente destinados a acolher o representante da empresa, para a prestar informaes e facultar a visita aos imveis. 5 A infraco ao disposto no n. 2 mantm-se enquanto no for efectuada a comunicao ao IMOPPI, sendo exigvel o cumprimento das obrigaes a previstas at ao efectivo encerramento dos estabelecimentos em causa.

Artigo 15. Negcios sobre estabelecimentos comerciais O trespasse e a cesso de explorao de estabelecimentos comerciais, pertencentes a sociedades licenciadas nos termos do presente diploma e afectos ao exerccio da actividade de mediao imobiliria, dependem da titularidade da licena para o exerccio dessa actividade pela adquirente que ali pretenda continuar a exerc-la.

Artigo 16. Deveres para com os interessados 1 A empresa de mediao obrigada a: a) Certificar-se, no momento da celebrao do contrato de mediao, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negcios que iro promover; b) Certificar-se, no momento da celebrao do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondncia entre as caractersticas do imvel objecto do contrato de mediao e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer nus ou encargos; c) Obter informao junto de quem as contratou e fornec-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as caractersticas, composio, preo e condies de pagamento do bem em causa; d) Propor com exactido e clareza os negcios de que forem encarregadas, procedendo de modo a no induzir em erro os interessados; e) Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretizao do negcio visado. 2 Est expressamente vedado empresa de mediao: a) Receber remunerao de ambos os interessados no mesmo negcio, sem prejuzo do disposto no n. 6 do artigo 18.; b) Intervir como parte interessada em negcio cujo objecto coincida com o objecto material do contrato de mediao do qual seja parte, nomeadamente comprar ou constituir outros directos reais, arrendar e tomar de trespasse, para si ou para sociedade de que sejam scios, bem como para os seus scios, administradores ou gerentes e seus cnjuges e descendentes e ascendentes do 1. grau; c) Celebrar contratos de mediao imobiliria quando as circunstncias do caso permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negcio que iro promover.

Artigo 17. Recebimento de quantias 1 Consideram-se depositadas guarda da empresa de mediao quaisquer quantias que lhe sejam confiadas, nessa qualidade, antes da celebrao do negcio ou da promessa do negcio visado com o exerccio da mediao. 2 As empresas de mediao so obrigadas, at celebrao da promessa do negcio ou, no havendo lugar a esta, do negcio objecto do contrato de mediao imobiliria, a restituir, a quem as prestou, as quantias mencionadas no nmero anterior. 3 As empresas de mediao esto obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias prestadas por conta do preo do negcio visado com o exerccio da mediao que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas. 4 expressamente vedado s empresas de mediao utilizar em proveito prprio as quantias referidas nos nmeros anteriores.

5 O depsito efectuado nos termos do n. 1 gratuito, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, as disposies previstas no Cdigo Civil para o contrato de depsito.

Artigo 18. Remunerao 1 A remunerao s devida com a concluso e perfeio do negcio visado pelo exerccio da mediao. 2 Exceptuam-se do disposto no nmero anterior: a) Os casos em que o negcio visado, no mbito de um contrato de mediao celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietrio do bem imvel, no se concretiza por causa imputvel ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remunerao; b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negcio visado pelo contrato de mediao, nos quais as partes podem prever o pagamento da remunerao aps a sua celebrao. 3 Sem prejuzo do disposto no n. 4, vedado s empresas de mediao receber quaisquer quantias a ttulo de remunerao ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta devida nos termos dos n.s 1 e 2. 4 Quando o contrato de mediao celebrado com o comprador ou arrendatrio, a empresa, desde que tal resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a ttulo de adiantamento por conta da remunerao acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente no caso de no concretizao do negcio objecto do contrato de mediao imobiliria. 5 Nos casos previstos no nmero anterior, os adiantamentos no podero exceder, no total, 10% da remunerao acordada e s podero ser cobradas aps a efectiva angariao de imvel que satisfaa a pretenso do cliente e corresponda s caractersticas mencionadas no contrato de mediao imobiliria. 6 Caso a empresa de mediao tenha celebrado contratos de mediao com ambas as partes no mesmo negcio, cujo objecto material seja o mesmo bem imvel, a remunerao s devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva diviso. 7 A alterao subjectiva numa das partes do negcio visado, por exerccio do direito legal de preferncia, no afasta o direito remunerao da empresa de mediao.

Artigo 19. Contrato de mediao imobiliria 1 O contrato de mediao imobiliria est sujeito forma escrita. 2 Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: a) A identificao das caractersticas do bem imvel que constitui objecto material do contrato, com especificao de todos os nus e encargos que sobre ele recaiam; b) A identificao do negcio visado pelo exerccio de mediao; c) As condies de remunerao, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicao da taxa de IVA aplicvel;

d) A identificao do seguro de responsabilidade civil previsto na alnea e) do n. 1 do artigo 6., nomeadamente indicao da aplice, capital contratado e entidade seguradora atravs da qual foi celebrado. 3 Quando o contrato omisso relativamente ao respectivo prazo de durao, considera-se o mesmo celebrado por um perodo de seis meses. 4 Quando a empresa de mediao contratada em regime de exclusividade, s ela tem o direito de promover o negcio objecto do contrato de mediao durante o respectivo perodo de vigncia. 5 A consagrao do regime de exclusividade, quando exista, ter de constar expressamente do contrato de mediao imobiliria. 6 Os servios previstos no n. 3 do artigo 2. prestados pelas empresas no mbito de um contrato de mediao devem constar expressamente do mesmo, bem como a meno dos correspondentes elementos a que se refere a alnea c) do n. 2 do presente artigo, ficando as empresas, nestes casos, investidas na qualidade de mandatrias sem representao. 7 Tratando-se de contratos com uso de clusulas contratuais gerais, a empresa de mediao deve enviar a cpia dos respectivos projectos ao Instituto do Consumidor. 8 O incumprimento do disposto nos n.s 1, 2 e 7 do presente artigo gera a nulidade do contrato, no podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediao.

Artigo 20. Livro de reclamaes 1 Em cada estabelecimento deve existir um livro de reclamaes destinado aos utentes, para que estes possam formular reclamaes sobre a qualidade dos servios e o modo como foram prestados. 2 O livro de reclamaes deve encontrar-se sempre disponvel e ser imediatamente facultado ao utente que o solicite, devendo ser-lhe entregue um duplicado das observaes ou reclamaes exaradas no mesmo, podendo este remet-lo ao IMOPPI, acompanhado dos documentos e meios de prova necessrios apreciao das mesmas. 3 As empresas de mediao so obrigadas a enviar ao IMOPPI um duplicado das reclamaes escritas no livro, no prazo mximo de cinco dias a contar da sua ocorrncia. 4 Em todos os estabelecimentos deve ser publicitada de forma bem visvel a existncia do respectivo livro de reclamaes. 5 Nos postos provisrios devem ser devidamente publicitados os estabelecimentos onde se encontram os livros de reclamaes. 6 O livro de reclamaes editado e fornecido pelo IMOPPI ou pelas entidades que ele encarregar para o efeito, sendo o modelo, o preo e as condies de distribuio e utilizao aprovados pelo conselho de administrao do IMOPPI.

Artigo 21. Deveres para com o IMOPPI 1 As empresas so obrigadas a:

a) Comunicar ao IMOPPI qualquer alterao verificada nos requisitos previstos no n. 1 do artigo 6., no prazo de 15 dias a contar da respectiva ocorrncia; b) Comunicar previamente ao IMOPPI o uso de marcas ou nomes de estabelecimentos comerciais; c) Sem prejuzo do disposto nos n.s 2 e 3 do artigo 14., comunicar ao IMOPPI todas as alteraes que impliquem actualizao do registo referido no n. 1 do artigo 37., bem como quaisquer outras modificaes introduzidas no contrato de sociedade das empresas, no prazo de 30 dias a contar da respectiva ocorrncia; d) Enviar ao IMOPPI, no prazo por este determinado, os elementos relacionados com o exerccio da actividade que lhe sejam solicitados; e) Organizar e conservar actualizado um registo de todos os contratos de mediao celebrados no exerccio da respectiva actividade; f) Conservar actualizado um arquivo de todos os contratos de mediao celebrados no exerccio da respectiva actividade; g) Conservar actualizado um arquivo de todos os contratos de prestao de servios celebrados com os angariadores imobilirios; h) Dispor de contabilidade organizada; i) Enviar ao IMOPPI cpia das sentenas ou decises que ponham termo a processos em que tenham sido parte; j) Prestar ao IMOPPI, no exerccio da sua competncia de fiscalizao, ou a qualquer entidade com competncias de fiscalizao, todas as informaes relacionadas com a sua actividade, bem como facultar-lhe o acesso s instalaes, aos livros de registo e de reclamaes, aos arquivos previstos nas alneas f) e g) e demais documentao relacionada com a actividade de mediao; l) Comunicar ao IMOPPI a cessao da respectiva actividade. 2 Os contratos arquivados nos termos das alneas f) e g) do n. 1 devem ser conservados durante os cinco anos civis subsequentes ao da respectiva celebrao.

SECO III Responsabilidade civil e seguro de responsabilidade civil Artigo 22. Responsabilidade civil 1 As empresas de mediao so responsveis pelo pontual cumprimento das obrigaes resultantes do exerccio da sua actividade. 2 As empresas de mediao so responsveis, nos termos do artigo 500. do Cdigo Civil, pelos danos causados por factos praticados por angariadores no mbito dos contratos de prestao de servios entre eles celebrados. 3 So, ainda, solidariamente responsveis pelos danos causados a terceiros, para alm das situaes j previstas na lei, quando se demonstre que actuaram, aquando da celebrao ou execuo do contrato de mediao imobiliria, em violao do disposto nas alneas a) a e) do n. 1 e nas alneas b) e c) do n. 2 do artigo 16.

4 Consideram-se terceiros, para efeitos da presente seco, todos os que, em resultado de um acto de mediao, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que no tenham sido parte no contrato de mediao imobiliria.

Artigo 23. Seguro de responsabilidade civil 1 Para garantia da responsabilidade emergente da sua actividade, as empresas devem realizar um contrato de seguro de responsabilidade civil, de montante e condies mnimos a fixar por portaria conjunta dos ministros que tutelam o IMOPPI, o Instituto de Seguros de Portugal e a defesa do consumidor. 2 O seguro de responsabilidade civil destina-se ao ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiros, decorrentes de aces ou omisses das empresas, seus representantes, ou do incumprimento de outras obrigaes resultantes do exerccio da actividade, bem como dos danos previstos no n. 2 do artigo 22. 3 Nenhuma empresa pode iniciar a sua actividade sem fazer prova, junto do IMOPPI, da celebrao de contrato de seguro de responsabilidade civil e de que o mesmo se encontra em vigor.

CAPTULO III Actividade de angariao imobiliria SECO I Inscrio Artigo 24. Inscrio 1 O exerccio da actividade de angariao imobiliria depende de inscrio no IMOPPI em vigor e da celebrao de contrato de prestao de servios com empresa de mediao imobiliria detentora de licena vlida. 2 O IMOPPI emite cartes de identificao aos angariadores imobilirios inscritos, que os devero exibir em todos os actos em que intervenham. 3 A inscrio dos angariadores imobilirios e os respectivos cartes de identificao so vlidos por um perodo de trs anos e revalidados por idnticos perodos.

Artigo 25. Requisitos de ingresso e manuteno na actividade 1 A inscrio na actividade e sua manuteno dependem do preenchimento cumulativo, pelos requerentes, dos seguintes requisitos: a) Ser empresrio em nome individual, com firma de acordo com o estipulado no n. 1 do artigo 27. e domiclio efectivo num Estado membro da Unio Europeia; b) Ter a situao regularizada perante a administrao fiscal e a segurana social;

c) Possuir capacidade profissional nos termos do disposto no artigo 26.; d) Possuir idoneidade comercial. 2 Para efeitos do disposto na alnea d) do nmero anterior, considera-se indiciada a falta de idoneidade comercial sempre que se verifique, entre outras, qualquer das seguintes situaes: a) Ter sido punido, pelo menos trs vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto nas alneas c) e e) do n. 1 do artigo 32.; b) Ter sido punido, pelo menos duas vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto no n. 2 do artigo 4., nas alneas a), b), f) e g) do n. 1 do artigo 32., no artigo 33. e no n. 3 do artigo 34.; c) Ter sido punido com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto no n. 1 do artigo 24. e no n. 4 do artigo 30., desde que fique demonstrada a violao repetida dos deveres previstos no artigo 33. e no n. 3 do artigo 34., no exerccio ilegal da actividade de angariao imobiliria; d) Ter sido administrador, gerente ou director de uma empresa de mediao imobiliria punida, pelo menos trs vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social consubstanciados na violao do disposto no n. 6 do artigo 2., nos n.s 1, 2, 3 e 4 do artigo 14. e nos n.s 1, 2, 3, 4 e 5 do artigo 20.; e) Ter sido administrador, gerente ou director de uma empresa de mediao imobiliria punida, pelo menos duas vezes, com coima pela prtica dolosa dos ilcitos de mera ordenao social previstos na alnea b) do n. 1 do artigo 44.; f) Ter sido punido ou ter sido administrador, gerente ou director de uma empresa de mediao imobiliria punida com coima pela prtica dolosa do ilcito de mera ordenao social previsto na alnea a) do n. 1 do artigo 44., desde que fique demonstrada a violao repetida de um dos deveres estipulados no artigo 16., nos n.s 2, 3 e 4 do artigo 17. e nos n.s 3, 4 e 5 do artigo 18., no exerccio ilegal da actividade de mediao imobiliria; g) Ter sido punido, no mbito do exerccio da actividade de mediao imobiliria, com a sano acessria de interdio do exerccio da actividade, nos termos da alnea b) do n. 1 do artigo 45., durante o perodo desta interdio; h) Ter sido administrador, gerente ou director de uma empresa de mediao imobiliria punida com a sano acessria de interdio do exerccio da actividade, nos termos da alnea b) do n. 1 do artigo 45., durante o perodo desta interdio. i) Ter sido punido ou ter sido administrador, gerente ou director de uma empresa punida, com coima, pela prtica das contra-ordenaes previstas no Cdigo da Propriedade Industrial; j) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, pela prtica dos crimes previstos no Cdigo da Propriedade Industrial, em pena de priso efectiva; l) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crime doloso contra o patrimnio, em pena de priso efectiva; m) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crime de falsificao de documento, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva; n) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, pela prtica de crimes relativos ao branqueamento de capitais, em pena de priso efectiva; o) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crimes de corrupo activa ou passiva, em pena de priso efectiva;

p) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crimes tributrios, em pena de priso efectiva; q) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crime de desobedincia, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva; r) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crime de quebra de marcas ou de selos, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva; s) Ter sido condenado, por deciso transitada em julgado, por crime de arrancamento, destruio ou alterao de editais, quando praticado no mbito do exerccio das actividades de mediao imobiliria ou de angariao imobiliria, em pena de priso efectiva. 3 As condenaes referidas nas alneas a) a f) e i) do nmero anterior no relevam aps o decurso do prazo de dois anos, contados do cumprimento integral das obrigaes decorrentes da aplicao da ltima sano. 4 A verificao da ocorrncia dos factos descritos no n. 2 no impede o IMOPPI de considerar, de forma justificada, que esto reunidas as condies de idoneidade para o exerccio da actividade de angariador imobilirio, tendo em conta, nomeadamente, o tempo decorrido desde a prtica dos factos.

Artigo 26. Capacidade profissional 1 Para efeitos do disposto na alnea c) do n. 1 do artigo 25., a capacidade profissional consiste na posse de escolaridade mnima obrigatria e formao inicial e contnua adequadas, sem prejuzo do disposto no n. 3. 2 Ficam dispensados de comprovar formao inicial os interessados que possuam grau de bacharel ou de licenciado em curso cujo plano curricular integre, como vertente dominante, formao nas reas definidas pela portaria prevista no artigo 7. 3 Quando a escolaridade mnima obrigatria for inferior a nove anos de escolaridade, deve ainda o interessado fazer prova da posse de trs anos de experincia profissional adequada. 4 A avaliao da capacidade profissional bem como os critrios de adequao da experincia e da formao profissional so definidos pela portaria prevista no artigo 7.

Artigo 27. Firma e obrigao de identificao 1 Da firma dos angariadores imobilirios consta, obrigatoriamente, a expresso Angariador Imobilirio, sendo o seu uso vedado a quaisquer outras entidades. 2 Em todos os actos em que intervenham, no mbito dos servios prestados s empresas de mediao, os angariadores imobilirios devem indicar a sua firma e o nmero da respectiva inscrio. 3 Nas situaes previstas no nmero anterior, os angariadores devem ainda identificar a empresa de mediao a quem prestem servio, atravs da indicao da denominao e do respectivo nmero da licena.

4 No mbito da respectiva actividade externa, os trabalhadores dos angariadores imobilirios devem estar identificados atravs de cartes de identificao fornecidos pelos mesmos, dos quais dever constar o seu nome e fotografia actualizada, bem como a identificao do angariador, nos termos do n. 2.

Artigo 28. Pedido de inscrio 1 O pedido de inscrio formulado em requerimento dirigido ao presidente do conselho de administrao do IMOPPI, devendo ser acompanhado dos documentos comprovativos do preenchimento dos requisitos exigidos no artigo 25. 2 O pedido de inscrio s deferido quando o requerente rena os requisitos estabelecidos no presente diploma e tenha procedido ao pagamento da taxa aplicvel. 3 A inscrio depende ainda da comprovao do pagamento das coimas aplicadas por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 44. 4 Em caso de extino do procedimento por falta de pagamento da taxa aplicvel, um novo pedido de inscrio, efectuado antes de decorrido um ano sobre a data da extino, implica um agravamento da respectiva taxa, estabelecido pela portaria referida no n. 2 do artigo 36. 5 Qualquer pedido s ser processado aps o levantamento da sano de interdio de exerccio da actividade aplicada por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 45.

Artigo 29. Revalidao da inscrio 1 A revalidao da inscrio deve ser requerida no decurso dos ltimos seis meses da respectiva validade e at trs meses antes da data do seu termo, sem prejuzo do disposto no n. 5. 2 O pedido de revalidao s deferido quando o requerente rena os requisitos necessrios inscrio e tenha procedido ao pagamento da taxa aplicvel. 3 A revalidao da inscrio depende ainda do pagamento das coimas aplicadas por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 44., bem como do pagamento das taxas devidas pelos registos de alterao de firma e de domiclio, cujo pagamento no haja sido efectuado. 4 O pedido de revalidao efectuado antes do prazo estabelecido no n. 1 implica o no processamento do mesmo e a devoluo ao requerente de toda a documentao entregue. 5 O pedido de revalidao efectuado aps o prazo estabelecido no n. 1 do presente artigo e at data do termo de validade da inscrio implica um agravamento da respectiva taxa, estabelecido pela portaria referida no n. 2 do artigo 36. 6 O pedido de revalidao efectuado aps a data do termo da inscrio implica o no processamento do mesmo e a devoluo ao requerente de toda a documentao entregue, podendo efectuar novo pedido nos termos do artigo 28. 7 Em caso de extino por falta de pagamento da taxa aplicvel, um novo pedido de revalidao ou de inscrio, efectuado antes de decorrido um ano sobre a data da extino, implica um agravamento da respectiva taxa, estabelecido pela portaria referida no n. 2 do artigo 36.

Artigo 30. Cancelamento da inscrio 1 So canceladas as inscries: a) Aos angariadores imobilirios que o requeiram; b) Aos angariadores imobilirios que deixem de reunir qualquer dos requisitos de acesso e manuteno na actividade, previstos no artigo 25.; c) Aos angariadores imobilirios aos quais tenha sido aplicada a sano de interdio do exerccio da actividade, prevista no artigo 45.; d) Em caso de cessao da actividade dos angariadores imobilirios; e) Aos angariadores imobilirios que no procedam ao pagamento voluntrio das coimas aplicadas por deciso tornada definitiva, nos termos do artigo 44. 2 O cancelamento da inscrio implica a entrega do carto de identificao, no prazo mximo de oito dias contados a partir da data da sua notificao, sob pena de apreenso imediata do mesmo pelas autoridades competentes. 3 Em caso de cancelamento da inscrio, os angariadores imobilirios devem ainda remeter ao IMOPPI cpia da declarao de alterao ou cessao de actividade, conforme entregue junto da administrao fiscal. 4 A partir da data da recepo da notificao de cancelamento da inscrio expressamente vedado o exerccio da actividade de angariao imobiliria.

SECO II Condies de exerccio da actividade Artigo 31. Dever de colaborao No exerccio da respectiva actividade, os angariadores imobilirios devem colaborar com as empresas de mediao no cumprimento dos deveres estabelecidos nas alneas a) a e) do n. 1 do artigo 16.

Artigo 32. Incompatibilidades 1 expressamente vedado ao angariador imobilirio: a) Celebrar contratos de prestao de servios com empresas de mediao imobiliria que no possuam licena para o exerccio da actividade; b) Ser scio ou exercer funes de gerente, administrador ou director em empresa de mediao imobiliria; c) Exercer a sua actividade por interposta pessoa, salvo no que se refere aos seus trabalhadores;

d) Intervir como parte, no mbito da respectiva actividade, em contrato de mediao imobiliria; e) Celebrar contratos de mediao imobiliria em nome e por conta da empresa de mediao imobiliria; f) Intervir como parte interessada em negcio ou promessa de negcio para cuja mediao tenha sido contratada empresa de mediao a quem preste servios; g) Efectuar atendimento do pblico em estabelecimento prprio. 2 Para efeitos do previsto na alnea f) do n. 1, considera-se que o angariador tambm intervm como parte interessada quando o negcio ou promessa de negcio seja celebrado entre terceiro que haja contratado a empresa de mediao a quem preste servios e sociedade de que o angariador seja scio, bem como o seu cnjuge, descendentes ou ascendentes do 1. grau.

Artigo 33. Recebimento e reteno de quantias Os angariadores imobilirios esto obrigados a entregar de imediato s empresas de mediao todas as quantias que, naquela qualidade, lhes sejam confiadas pelos interessados na realizao dos negcios objecto dos contratos de mediao.

Artigo 34. Retribuio 1 Pela prestao de servios de angariao imobiliria devida retribuio, nos termos acordados no contrato de prestao de servios celebrado com a empresa de mediao imobiliria. 2 A retribuio prevista no nmero anterior ser prestada pela empresa de mediao imobiliria. 3 expressamente vedado aos angariadores imobilirios cobrar e receber dos interessados na realizao do negcio visado com o contrato de mediao quaisquer quantias a ttulo de retribuio.

Artigo 35. Deveres para com o IMOPPI 1 Os angariadores imobilirios so obrigados a: a) Comunicar ao IMOPPI qualquer alterao verificada nos requisitos previstos no n. 1 do artigo 25., no prazo de 15 dias a contar da respectiva ocorrncia; b) Comunicar previamente ao IMOPPI o uso de marcas; c) Comunicar ao IMOPPI todas as alteraes que impliquem actualizao do registo referido no n. 2 do artigo 37., no prazo de 30 dias a contar da respectiva ocorrncia; d) Enviar ao IMOPPI, no prazo por este determinado, os elementos relacionados com o exerccio da actividade que lhe sejam solicitados;

e) Conservar actualizado um arquivo de todos os contratos de prestao de servios celebrados com as empresas de mediao imobiliria; f) Prestar ao IMOPPI, no exerccio da sua competncia de fiscalizao, ou a qualquer entidade com competncias de fiscalizao, todas as informaes, bem como facultar-lhe o acesso s instalaes, ao arquivo previsto na alnea e) e demais documentao relacionada com a sua actividade; g) Comunicar ao IMOPPI a cessao da respectiva actividade. 2 Os contratos arquivados nos termos da alnea e) do n. 1 do presente artigo devem ser conservados durante os cinco anos civis subsequentes ao da respectiva celebrao.

CAPTULO IV Taxas e registo Artigo 36. Taxas 1 Os procedimentos administrativos previstos no presente diploma, bem como os demais tendentes sua boa execuo, esto sujeitos ao pagamento de taxas destinadas a cobrir os encargos com a gesto do sistema de ingresso e permanncia nas actividades de mediao imobiliria e de angariao imobiliria, bem como com a fiscalizao destas actividades. 2 As taxas constituem receita do IMOPPI e so fixadas, bem como os procedimentos administrativos previstos no n. 1, por portaria do ministro que tutela o IMOPPI.

Artigo 37. Registo 1 O IMOPPI deve organizar e manter um registo das empresas de mediao, do qual conste: a) A denominao social, a sede, o nmero de identificao de pessoa colectiva e o nmero de matrcula na conservatria do registo comercial; b) As marcas e os nomes dos estabelecimentos comerciais das empresas; c) A identificao dos gerentes, administradores ou directores; d) A localizao dos estabelecimentos; e) A forma de prestao do seguro de responsabilidade civil e respectivos elementos de identificao; f) A identificao das pessoas que detenham a capacidade profissional exigida no artigo 7. 2 O IMOPPI deve ainda organizar e manter um registo dos angariadores imobilirios, do qual conste a firma, o domiclio, o nmero do bilhete de identidade e o nmero de identificao fiscal, bem como as marcas que usem no exerccio da respectiva actividade. 3 Devem ainda ser inscritos no registo os seguintes factos: a) A alterao de qualquer dos elementos integrantes do pedido de licenciamento ou de inscrio;

b) A verificao de qualquer outro facto sujeito a comunicao ao IMOPPI; c) A suspenso da licena; d) As denncias apresentadas; e) As sanes aplicadas. 4 O IMOPPI deve ainda manter um registo dos pedidos indeferidos e das licenas e das inscries canceladas. 5 A organizao e manuteno dos registos referidos nos nmeros anteriores ficam condicionadas observncia das normas procedimentais e de proteco de dados, de acordo com a Lei n. 67/98, de 26 de Outubro, a prever no diploma legal de alterao dos Estatutos do IMOPPI.

CAPTULO V Fiscalizao e sanes SECO I Responsabilidade contra-ordenacional Artigo 38. Competncias de inspeco e fiscalizao do IMOPPI 1 O IMOPPI, no mbito das suas competncias, inspecciona e fiscaliza as actividades de mediao imobiliria e de angariao imobiliria. 2 No exerccio das suas competncias de inspeco e fiscalizao, o IMOPPI pode solicitar a quaisquer servios pblicos ou autoridades toda a colaborao ou auxlio que julgue necessrios. 3 O IMOPPI pode confiar s autoridades policiais a apreenso das licenas e cartes de identificao, prevista nos termos do n. 1 do artigo 13. e do n. 2 do artigo 30. 4 Todas as autoridades e seus agentes devem participar ao IMOPPI quaisquer infraces contra-ordenacionais ao presente diploma e respectivas disposies regulamentares.

Artigo 39. Responsabilidade pelas infraces 1 Pela prtica das contra-ordenaes a que se refere o presente diploma podem ser responsabilizadas pessoas singulares ou colectivas, ainda que irregularmente constitudas, e associaes sem personalidade jurdica. 2 As sociedades, as demais pessoas colectivas e as associaes sem personalidade jurdica so responsveis pelas contra-ordenaes previstas no presente diploma quando os factos tiverem sido praticados, no exerccio das suas funes, pelos membros dos respectivos rgos ou pelos titulares de cargos de administrao, gerncia ou direco, bem como pelos seus mandatrios, trabalhadores ou prestadores de servios, agindo no exerccio das funes que lhes foram confiadas. 3 Os empresrios em nome individual so responsveis pelas contra-ordenaes previstas no presente diploma quando os factos tiverem sido por si praticados ou pelos seus

mandatrios, trabalhadores ou prestadores de servios, agindo no exerccio das funes que lhes foram confiadas. 4 Os administradores, gerentes ou directores das pessoas colectivas, ainda que irregularmente constitudas, e das associaes sem personalidade jurdica respondem solidariamente pelo pagamento das coimas e das custas em que aquelas forem condenadas ainda que, data da condenao, hajam sido dissolvidas ou entrado em liquidao, excepto quando comprovem ter-se oposto prtica da contra-ordenao.

Artigo 40. Procedimento de advertncia 1 Quando a infraco, praticada no mbito do exerccio da actividade de mediao imobiliria, for punvel com coima at (euro) 5000 ou, praticada no mbito da actividade de angariao imobiliria, for punvel com coima at (euro) 2500, pode o IMOPPI advertir o infractor, notificando-o para sanar a irregularidade. 2 Da notificao devem constar a identificao da infraco, as medidas necessrias para a sua regularizao, o prazo para o cumprimento das mesmas e a advertncia de que o seu no cumprimento d lugar instaurao de processo de contra-ordenao. 3 Se o infractor no comprovar ter sanado a irregularidade no prazo fixado, o processo de contra-ordenao instaurado. 4 O disposto no presente artigo s aplicvel se o infractor no tiver sido advertido, no decurso dos ltimos dois anos, pela prtica da mesma infraco.

Artigo 41. Auto de notcia e de denncia 1 Quando o IMOPPI, no exerccio das suas competncias de inspeco e fiscalizao, presenciar contra-ordenao levanta ou manda levantar auto de notcia, que deve mencionar os factos que constituem infraco, o dia, a hora, o local e as circunstncias em que foi cometida, o nome e a qualidade do agente que a presenciou e tudo o que puder averiguar acerca da identificao dos infractores e, quando possvel, a indicao de, pelo menos, uma testemunha que possa depor sobre os factos. 2 O auto de notcia assinado pelo agente que o levantou e pelas testemunhas, quando for possvel. 3 A autoridade ou agente da autoridade que tiver notcia, por denncia ou conhecimento prprio, de infraco ao presente diploma, levanta auto a que correspondentemente aplicvel o disposto nos n.s 1 e 2, com as necessrias adaptaes. 4 O auto de notcia levantado nos termos dos n.s 1 e 2 faz f, at prova em contrrio, sobre os factos presenciados pelo autuante.

Artigo 42. Notificaes 1 As notificaes efectuam-se:

a) Por contacto pessoal com o notificando no lugar em que for encontrado; b) Mediante carta registada expedida para a sede, o domiclio ou o estabelecimento do notificando; c) Mediante carta simples expedida para a sede, o domiclio ou o estabelecimento do notificando. 2 A notificao por contacto pessoal deve ser efectuada, sempre que possvel, no acto de autuao, podendo ainda ser praticada quando o notificando for encontrado pela entidade competente. 3 Se no for possvel, no acto de autuao, proceder nos termos do nmero anterior ou se estiver em causa qualquer outro acto, a notificao efectuada atravs de carta registada expedida para a sede, o domiclio ou o estabelecimento do notificando. 4 Se, por qualquer motivo, a carta prevista no nmero anterior for devolvida entidade remetente, a notificao reenviada ao notificando para a sua sede, o seu domiclio ou o seu estabelecimento, atravs de carta simples. 5 A notificao prevista no n. 3 considera-se efectuada no 3. dia til posterior ao do envio, cominao que deve constar da notificao. 6 No caso previsto no n. 4, lavrada uma cota no processo com a indicao da data de expedio da carta e da morada para a qual foi enviada, considerando-se a notificao efectuada no 5. dia posterior data indicada, cominao que deve constar da notificao. 7 Se o notificando se recusar a receber ou a assinar a notificao, o agente ou o distribuidor do servio postal certifica a recusa, considerando-se efectuada a notificao.

Artigo 43. Medidas cautelares 1 Quando existam fortes indcios da prtica de contra-ordenao punvel com coima cujo limite mximo seja igual ou superior a (euro) 15000 ou quando se verifique a existncia de perigo de destruio de meios de prova necessrios instruo do processo de contraordenao ou de continuao da prtica da infraco, o IMOPPI pode determinar a aplicao das seguintes medidas, considerando a gravidade da infraco e da culpa do agente: a) Encerramento preventivo de estabelecimento, no caso de violao do disposto no n. 1 do artigo 5. ou de contra-ordenao relacionada com o funcionamento do estabelecimento; b) Suspenso da apreciao de pedido de licenciamento, inscrio ou revalidao formulado, pelo infractor, junto do IMOPPI. 2 As medidas determinadas nos termos do nmero anterior vigoram, consoante os casos: a) At ao seu levantamento pelo presidente do conselho de administrao do IMOPPI ou por deciso judicial; b) At ao incio da aplicao da sano acessria de interdio do exerccio da actividade ou de encerramento de estabelecimento. 3 No obstante o disposto no nmero anterior, as medidas cautelares referidas no n. 1 tm a durao mxima de um ano, contado a partir da data da deciso que as imponha. 4 competente para conhecer a impugnao judicial das medidas cautelares determinadas pelo IMOPPI o tribunal competente para decidir do recurso da deciso proferida em processo de contra-ordenao.

Artigo 44. Contra-ordenaes 1 Sem prejuzo de outras sanes que se mostrem aplicveis, constituem contraordenaes, punveis com aplicao das seguintes coimas: a) De (euro) 5000 a (euro) 30000, a violao do disposto no n. 1 do artigo 5., no n. 3 do artigo 13. e na alnea d) do n. 1 do artigo 32.; b) De (euro) 2500 a (euro) 25000, a violao do disposto no n. 3 do artigo 3., no artigo 16., nos n.s 2, 3 e 4 do artigo 17. e nos n.s 3, 4 e 5 do artigo 18.; c) De (euro) 1500 a (euro) 15000, a violao do disposto no n. 6 do artigo 2., no n. 1 do artigo 24., no n. 4 do artigo 30. e na alnea a) do n. 1 do artigo 32.; d) De (euro) 1000 a (euro) 10000, a violao do disposto no n. 2 do artigo 4., nos n.s 1, 2, 3 e 4 do artigo 14., nos n.s 1, 2, 3, 4 e 5 do artigo 20., nas alneas b) e f) do n. 1 do artigo 32., no artigo 33. e no n. 3 do artigo 34.; e) De (euro) 750 a (euro) 5000, a violao do disposto no n. 2 do artigo 5., no artigo 8., nas alneas a), d), e), f), g), h) e j) do n. 1 do artigo 21. e nas alneas c), e) e g) do n. 1 do artigo 32.; f) De (euro) 500 a (euro) 2500, a violao do disposto nos n.s 1 e 2 do artigo 13., nas alneas b), c), i) e l) do n. 1 do artigo 21., no n. 2 do artigo 24., no artigo 27. e nas alneas a), d), e) e f) do n. 1 do artigo 35.; g) De (euro) 250 a (euro) 1000, a violao dos n.s 2 e 3 do artigo 30. e das alneas b), c) e g) do n. 1 do artigo 35. 2 A tentativa e a negligncia so punveis, sendo, nestes casos, os limites mximo e mnimo da coima reduzidos a metade.

Artigo 45. Sanes acessrias 1 Quando a gravidade da infraco o justifique, podem ser aplicadas s empresas de mediao imobiliria e aos angariadores imobilirios as seguintes sanes acessrias, nos termos do regime geral das contra-ordenaes e coimas: a) Encerramento de estabelecimentos; b) Interdio do exerccio da actividade; c) Privao do direito de participar em feiras ou mercados. 2 As sanes referidas no nmero anterior tm durao mxima de dois anos, contados a partir da data da deciso condenatria definitiva.

Artigo 46. Competncia para aplicao de medidas cautelares e sanes

1 A instruo e a deciso dos processos de contra-ordenao so da competncia do IMOPPI. 2 Compete ao presidente do conselho de administrao do IMOPPI a aplicao das medidas cautelares, das coimas e das sanes acessrias previstas no presente diploma. 3 O presidente do conselho de administrao do IMOPPI pode determinar a publicidade da aplicao da medida cautelar de encerramento preventivo de estabelecimento ou da sano acessria de encerramento de estabelecimento, atravs da afixao de edital no estabelecimento objecto de encerramento, pelo perodo de durao da mesma.

Artigo 47. Competncia para execuo de medidas cautelares e sanes 1 As coimas aplicadas em processo de contra-ordenao so cobradas coercivamente em processo de execuo fiscal. 2 Compete ao IMOPPI a execuo das medidas cautelares previstas no artigo 43., bem como das sanes acessrias previstas no artigo 45. 3 Sem prejuzo do disposto no nmero anterior, pode o IMOPPI confiar a execuo de medidas cautelares e sanes acessrias s autoridades policiais.

Artigo 48. Produto das coimas O produto das coimas recebidas por infraco ao disposto no presente diploma reverte em 60% para os cofres do Estado e em 40% para o IMOPPI.

SECO II Responsabilidade criminal Artigo 49. Responsabilidade por ilcitos criminais 1 O no cumprimento da medida cautelar ou de sano acessria previstas, respectivamente, na alnea a) do n. 1 do artigo 43. e no artigo 45., quando regularmente determinadas e comunicadas pelo IMOPPI, integra o crime de desobedincia, previsto no artigo 348. do Cdigo Penal. 2 A prestao de falsas declaraes ou falsas informaes escritas, no mbito dos procedimentos administrativos previstos no presente diploma, por empresrio em nome individual, administrador, gerente ou director de sociedade comercial, integra o crime de falsificao de documento, previsto no artigo 256. do Cdigo Penal.

Artigo 50. Menes especiais

1 A escritura pblica ou documento particular que titule negcio sobre bem imvel deve mencionar se o mesmo foi objecto de interveno de mediador imobilirio, com indicao, em caso afirmativo, da respectiva denominao social e nmero de licena, bem como a advertncia das consequncias penais previstas no n. 2 a que os outorgantes ficam sujeitos, devendo o notrio, para o efeito, exarar o que aqueles houverem declarado. 2 Quem, depois de ter sido advertido das consequncias penais a que se expe, recusar prestar, omitir ou falsear as informaes previstas no n. 1, perante notrio ou funcionrio nomeado para sua substituio, incorre na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declarao. 3 Quando haja indcios da interveno, na mediao de negcios sobre bens imveis de pessoa singular ou colectiva que no seja titular de licena para o exerccio da actividade de mediao imobiliria, o notrio deve enviar ao IMOPPI, at ao dia 15 de cada ms, cpia das respectivas escrituras notariais para efeitos de averiguao da prtica de contra-ordenao.

CAPTULO VI Disposies finais e transitrias Artigo 51. Idioma dos documentos Os requerimentos e demais documentos referidos no presente diploma devem ser redigidos em lngua portuguesa ou, quando for utilizado outro idioma, acompanhados de traduo legal, nos termos previstos no Cdigo do Notariado.

Artigo 52. Actos sujeitos a publicao 1 O IMOPPI promover a publicao na 2. srie do Dirio da Repblica das licenas emitidas e canceladas, das inscries em vigor e canceladas e das sanes aplicadas. 2 As sanes previstas nos artigos 44. e 45. do presente diploma devem ser publicitadas pelo IMOPPI em jornal de difuso nacional, regional ou local, de acordo com a rea de actividade da empresa ou do angariador imobilirio. 3 As sanes previstas nos artigos 44. e 45. bem como as licenas suspensas e canceladas e as inscries canceladas so ainda publicitadas no stio oficial do IMOPPI, na Internet.

Artigo 53. Disposio transitria 1 As empresas licenciadas data da entrada em vigor do presente diploma que no cumpram o disposto na alnea b) do n. 1 do artigo 6. dispem do perodo mximo de 180 dias, contados a partir da data de entrada em vigor das portarias previstas nos artigos 7., 23. e 36., para procederem alterao do objecto social e, quando necessrio, da respectiva denominao. 2 Sem prejuzo do cumprimento de outras obrigaes legais, as modificaes estatutrias mencionadas no nmero anterior e efectuadas at ao termo do perodo a fixado ficam

dispensadas da escritura pblica prevista no n. 3 do artigo 85. do Cdigo das Sociedades Comerciais, sendo prova bastante das mesmas, para efeitos de registo comercial, a apresentao da acta da assembleia geral de que conste a respectiva deliberao. 3 O incumprimento do disposto no n. 1 determina a caducidade do direito ao exerccio da actividade de mediao imobiliria, bem como da respectiva licena, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto no artigo 13. 4 As entidades que, data de entrada em vigor do presente diploma, pretendam continuar a exercer a actividade definida no artigo 4., devem requerer ao IMOPPI a inscrio nessa qualidade, no prazo mximo de 90 dias contados a partir da data de entrada em vigor das portarias previstas nos artigos 7., 23. e 36. 5 At ao termo do procedimento de inscrio previsto no nmero anterior, o requerimento, acompanhado dos documentos comprovativos do preenchimento dos requisitos constantes das alneas a), b) e d) do n. 1 do artigo 25., constitui ttulo bastante para o exerccio da actividade de angariao imobiliria.

Artigo 54. Regime transitrio da capacidade profissional 1 Sem prejuzo do disposto nos nmeros seguintes, s empresas titulares de licena emitida em data anterior entrada em vigor do presente diploma, bem como s empresas que hajam requerido o licenciamento e o respectivo procedimento no tenha sido objecto de deciso final, aplicvel o regime de comprovao de capacidade profissional previsto no Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro, regulado pela Portaria n. 204/2000, de 5 de Abril, sem prejuzo da obrigao de formao contnua, conforme estabelecido na portaria prevista no artigo 7. 2 A requerimento do interessado, pode o IMOPPI autorizar que aos procedimentos em curso se aplique o regime de comprovao da capacidade profissional constante do presente diploma. 3 Em caso de substituio dos administradores, gerentes ou directores que assegurem a capacidade profissional das empresas mencionadas no n. 1 devem as entidades a referidas cumprir o preceituado no artigo 7.

Artigo 55. Cauo 1 A cauo prestada nos termos do disposto no Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro, ser devolvida a requerimento das empresas, uma vez verificados, cumulativamente: a) O decurso do prazo de um ano sobre a data de entrada em vigor do presente diploma ou sobre a data da cessao da respectiva actividade, se esta ocorrer em momento anterior; b) A concluso de todos os processos de accionamento de cauo pendentes na data prevista na alnea anterior, caso existam. 2 At devoluo da cauo compete ao IMOPPI decidir o accionamento da mesma a requerimento dos interessados, nos termos do disposto no artigo 27. do Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro. 3 Para efeitos de accionamento da cauo relevam, apenas, os factos ocorridos at data de entrada em vigor do presente diploma.

4 Sem prejuzo do disposto nos nmeros anteriores, extinta a obrigao de prestao de cauo.

Artigo 56. Modelos e impressos Os modelos e impressos a utilizar em cumprimento do disposto no presente diploma, bem como os respectivos preos, sero aprovados pelo conselho de administrao do IMOPPI.

Artigo 57. Revogao 1 Sem prejuzo do disposto no artigo 54. e no n. 2 do artigo 55., revogado o Decreto-Lei n. 77/99, de 16 de Maro. 2 Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, aps a entrada em vigor das portarias previstas no presente diploma, so revogadas as Portarias n.s 952/99, de 29 de Outubro, 957/99, de 30 de Outubro, e 1120/2001, de 24 de Setembro. 3 Para efeitos de aplicao do disposto no artigo 54., mantm-se em vigor a Portaria n. 204/2000, de 5 de Abril.

Artigo 58. Entrada em vigor O presente diploma entra em vigor 30 dias aps a sua publicao. Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 3 de Junho de 2004. - Jos Manuel Duro Barroso - Maria Manuela Dias Ferreira Leite - Maria Celeste Ferreira Lopes Cardona - Jos Lus Fazenda Arnaut Duarte - Maria da Graa Martins da Silva Carvalho - Antnio Jos de Castro Bago Flix - Antnio Pedro de Nobre Carmona Rodrigues - Arlindo Marques da Cunha. Promulgado em 2 de Agosto de 2004. Publique-se.

O Presidente da Repblica, JORGE SAMPAIO. Referendado em 5 de Agosto de 2004. O Primeiro-Ministro, Pedro Miguel de Santana Lopes.