Orçamento de Obra Utilizando o CUB

Toda vez que pensei em construir e precisei estimar quanto custaria uma obra,
utilizei o famoso indicador “custo por metro quadrado”, e imagino que você
também! Logo que chegamos ao primeiro valor estimado, a gente sente uma
insegurança e se depara com algumas dúvidas como:

 Qual a área que eu deveria considerar no cálculo ?

 Qual o padrão de acabamento considerado ?

 Cálculos baseados no CUB são confiáveis ?

 Quais itens não foram considerados no CUB ?

 Mais importante: meu dinheiro é suficiente para terminar a obra ?

Ou ainda, você já deve ter ouvido muita gente experiente dizendo que o CUB
não funciona, é um índice calculado errado, ou ainda, “roubado” para esconder
a inflação da economia. Grande parte desses mitos acontecem porque as
pessoas usam o CUB de forma incompleta ou não conhecem suas limitações.

Para te ajudar com essas dúvidas, vamos te explicar neste artigo como você
pode orçar uma obra com um método simples, que aumenta a precisão e
diminui os desvios com relação ao custo final realizado. Assim, organizamos
esse texto em 3 tópicos:

1. Custo Unitário Básico: o que você precisa saber sobre ele

2. Seu Projeto: quais informações são necessárias para o orçamento
3. Método de Cálculo com Caso Prático

I. Custo Unitário Básico

Qual considerar e onde tirar informação para orçamentos

O Custo Unitário Básico (ou CUB) nada mais é do que o orçamento de 3 tipos
de insumos para a construção de um projeto-padrão (materiais + mão de obra
+ equipamentos utilizados durante a construção) dividido pela área construída.
Assim chega-se ao valor em R$/m2 médio de uma construção.
E quais projetos-padrão são esses?…

Isso depende da sua fonte de informação. O sindicato da construção

(Sinduscon) de cada estado é responsável por atualizar mensalmente e divulgar
os CUBs de projetos-padrão definidos pela Norma ABNT NBR 12.721 e que
abrangem os principais tipos de construção. Ao entrar no site do
seu Sinduscon, notam-se várias tipologias com siglas que estão explicadas na
tabela abaixo:

Siglas dos projetos padrões do Sinduscon – o número da sigla indica a

quantidade de pavimentos.

Nota: Você não precisa entender a fundo sobre o CUB mais do que neste
artigo, mas se preferir o Sinduscon/MG publicou uma Cartilha Explicativa sobre
o CUB muito interessante e que recomendamos a quem quer se aprofundar na
história, projetos e método de cálculo. Clique aqui.

Outra fonte de dados que consideramos muito é a famosa “Tabela Pini”, se

trata do mesmo CUB só que orçado pela Editora Pini. No site do CUPE Custo
Unitário PINI de Edificações é possível escolher uma capital e verificar o CUB
orçado por outra fonte além do Sinduscon estadual. Para saber os critérios
(projetos, acabamentos e outros detalhes) do CUPE este é o link.

Itens não incluídos no CUB…

Você já deve suspeitar que o CUB não inclui todas as despesas que teríamos
numa construção completa de uma edificação (seja uma casa, prédio ou
galpão). Abaixo listo todas:
  Terreno, ITBI, IPTU, custos notariais, registro de incorporação,
escrituras…
 Projetos de arquitetura, paisagismo, estruturas, instalações,
fundações, aprovação dos projetos…
 Fundações: fundações especiais, movimentação de terra,
submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol
freático…
 Equipamentos extras: elevadores, fogões, aquecedores, bombas de
recalque, equipamentos de incineração, ar-condicionado, calefação,
ventilação ou exaustão…
o Não confundir com equipamentos utilizados para construção
e considerados no CUB (ex. ferramentas, escavadeiras,
betoneiras,…)
 Obras e serviços complementares: urbanização, recreação,
playground, piscinas, campos de esporte, paisagismo…
 Despesas indiretas: cópias, orçamentos, emolumentos, equipe
técnica, escritório central, seguros, serviços de proteção coletiva…
 Remuneração da construtora e da incorporadora.
 Impostos

Nossa, falta tanta coisa !… Como, então, estimar o custo da obra ?

 Os custos pré-construção (terreno, cartório e projetos) não vamos

entrar em detalhes, uma vez que não estão relacionados
diretamente à construção e você provavelmente já tem uma ideia
desses custos do seu projeto melhor do que ninguém.
 Fundações, equipamentos, obras e serviços complementares
você precisa sim estimar cada um. Se você não tem noção de
quanto estimar, sugiro conversar com um engenheiro ou arquiteto
que atue na região e pedir uma estimativa básica (o famoso “chute”).
 Custos indiretos, impostos e remuneração da construtora pode,
simplificadamente, ser calculados através de um multiplicador
aplicado sobre os custos diretos (materiais + mão de obra +
equipamentos + itens não inclusos) conhecido no mercado como BDI
(Benefícios e despesas indiretas). Falaremos dele num artigo
específico, neste momento é importante ter em mente que o mercado
trabalha com um valor de 25% a 40%.

Veja no esquema abaixo como se compõe o custo final da construção e repare

como o CUB resolve apenas parte do problema!
II. Seu Projeto
As informações mínimas necessárias para o orçamento

Além de capturar o CUB, estimar os itens não inclusos e o BDI, há algumas

informações importantes para calcular o preço final estimado para a sua obra.
São elas:

1. Área construída: esse é um assunto que causa muita dúvida. Qual é

a “área construída” ? O ideal é utilizar o conceito de Área Equivalente
de Construção (AEqC), se você não conhece esse conceito, utilize a
melhor estimativa da Área Coberta do seu projeto.

2. Tipo de obra: quando se define o tipo de obra, você deve pensar

naquela mais semelhante dentre os padrões oferecidos nas
publicações do CUB (Sinducon ou CUPE da Pini). Por exemplo:

1. Se você está orçando um edifício residencial de 6 pavimentos e

utilizará o CUB do Sinduscon, o tipo de obra que mais se encaixaria
seria o R-8 (Edifício Residencial Multifamiliar com 8 pavimentos, como
você pode conferir na tabela que te mostrei acima).
2. Se você vai construir o prédio de 2 pavimentos para alugar para uma
drogaria e vai utilizar o CUPE, você teria que escolher se consideraria
 o custo publicado nº 8 (edifício comercial sem elevador com 3
pavimentos) ou o nº 9 (clínica veterinária – também uma construção
comercial da área da saúde).

3. Padrão de acabamento: Se sua obra for residencial você também

precisa escolher o padrão de execução que pretende executar,
seguindo os padrões oferecidos pela fonte do CUB:
1. Sinduscon: Baixo, Médio ou Alto.
2. Pini: Popular, Médio, Médio Alto ou Fino.

III. Método de Cálculo e Caso prático

Com download de planilha!

Para ficar mais simples, vamos pensar no seguinte exemplo de obra:

 Edifício residencial com térreo, 7 pavimentos e Subsolo

 Localização em São Paulo
 4 apartamentos médio padrão por andar de 90 m²
 Hall e caixa de escadas ocupando 35 m²/andar
 Caixa d’água e barrilete com 80 m²
 Guarita com 20 m²
 2 Elevadores
 Fundação em estacas do tipo hélice contínua
 Playground com escorregador, caixa de areia e gira-gira

Abaixo temos a sequência lógica do processo de orçamento através de uma

fórmula e, em seguida, calcularemos o custo final do caso exemplificado pelos 5
passos da equação:
Passo #1) Pesquisando e definindo o CUB

Escolhi utilizar o CUB do Sinduscon/SP que representa o Estado de São Paulo,

sendo assim, vamos acessar o site: www.sindusconsp.com.br, clicar em
Estratégia e Produtividade > Economia > CUB, assim como na imagem abaixo:

Em seguida, já na página específica do CUB, vamos fazer o download da

planilha recente deles com toda a tabela histórica de custos:
Com a planilha aberta, devemos definir o padrão mais adequado ao nosso caso.
Como temos um edifício residencial médio padrão com 7 pavimentos, não há
nenhum projeto padrão exatamente igual ao do nosso caso. O padrão mais
semelhante seria o R-8N (Residencial com 8 pavimentos e médio padrão). A
data mais recente disponível é Fev/2015, e o CUB Global está
em R$1.174,59

Passo #2) Preenchendo a área construída

Como não temos um projeto, precisamos estimar a área construída. Vamos

fazer uma conta rápida da área coberta e utilizá-la como nosso melhor “chute
preliminar”:

 Área da laje: 90 m² x 4 apartamentos + 35 m² de hall = 395 m²

 Área da torre: (7 pavimentos + 1 subsolo + 1 térreo) x Área da laje =
9 x 395 = 3.555m²
 Somar barrilete + portaria: 3.555 + 80 + 20 = 3.655 m²
 Estimativa da área coberta: 3.655 m²

Passo #3) Estimando custos não inclusos no CUB

Para essa estimativa, precisamos contar com a experiência de quem já

executou. É muito comum os engenheiros orçamentistas de empresas
diferentes se telefonarem para discutir preços. Pegue o telefone ou mande um
e-mail para um fornecedor ou profissional pedindo uma previsão de quanto
espera gastar com esses itens:

 Fundações: R$ 120.000,00
 o Estacas tipo hélice contínua – R$ 90 mil
o Movimento de terra – R$ 30 mil
 Equipamentos: R$ 200.000,00
o 2 elevadores de R$ 100 mil cada
 Complementares: R$ 45.000,00
o Playground – R$ 5 mil
o Paisagismo – R$ 15 mil
o Muro de fechamento – R$ 25 mil

Passo #4) Definindo o BDI

Vamos considerar um BDI de 30,0% neste caso.

Passo #5) Cálculo do Custo Final

Seguindo a sequência de dados e a fórmula de cálculo, chegaremos no Custo

Final de R$ 6.055.564,39 para o projeto com data base em Fevereiro de 2015.

 (3.655,00 x 1.174,59 + 365.000,00) x (1 + 30,0%) = R$

6.055.564,39

Lembre-se que este é um orçamento preliminar sem projeto executivo, a

margem de erro pode chegar a 20%, mas se feito corretamente ela fica em
torno de 10%.